Notes de Cours Droit d’Urbanisme PDF

Droit d’urbanisme Plan du cours Moyens d’acquisition -> expropriation et droits de préemption Le financement -> la fiscalité de l’urbanisme Les autorisations liées au sol L’expropriation Art.545 du code civil : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est...

Droit d’urbanisme Plan du cours Moyens d’acquisition -> expropriation et droits de préemption Le financement -> la fiscalité de l’urbanisme Les autorisations liées au sol L’expropriation Art.545 du code civil : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité » A) La notion d’utilité publique Elle n’est définie par aucun texte et c’est la jurisprudence qui a statué au cas par cas De la compétence du juge administratif -> tribunal administratif / Cour administrative d’appel / le conseil d’état Le juge utilise la méthode du faisceau d’indices Aujourd’hui la jurisprudence estime qu’il suffit qu’il y ait un intérêt général N’ont pas le caractère d’utilité public : -> un marché financier exclusif -> un intérêt financier exclusif -> volonté de faire échec à l’autorité de chose jugée Il faut un projet qui nécessite une expropriation et une décision déclarant le projet d’utilité publique. Elle doit être précédée d’une enquête d’utilité publique qui porte le projet à la connaissance des usages et leur permet de formuler leurs observations Elle n’est pas nécessaire pour les projets concernant la défense nationale Le préfet rend un arrêté préfectoral désignant un commissaire enquêteur et fixant les modalités de l’enquête (début, lieu, fin) Ne peut faire l’objet d’un recours Le dossier peut être consulté par tout intéressé et des observation peuvent être formulée par courrier ou portée sur un registre A la fin de l’enquête, le commissaire rédige un avis transmis au préfet Le projet peut-être modifié mais de façon mineure C’est à ce moment qu’est rendue la déclaration d’utilité publique par la collectivité à l’origine du projet Une fois la déclaration d’utilité publique (DUP) rendue, le projet d’expropriation peut se poursuivre. La DUP peut être contestée par recours gracieux ou contentieux dans le délai de deux mois de la publication. 2 types de contentieux administratifs : ➔ Le recours en annulation ➔ Le recours en indemnisation Le recours contre la DUP n’est pas suspensif, la procédure se poursuit pendant le recours. A côté de l’utilité publique, il y a l’enquête parcellaire destinée à déterminer les parcelles à exproprier et les personnes à indemniser. Aboutie à l’arrêté de cessibilité B) La procédure d’expropriation Relève du juge judiciaire -> juge de l’expropriation Il rend les ordonnances d’expropriation et fixe les indemnités 1) L’ordonnance d’expropriation Elle doit être rendue dans les 8 jours de la réception du dossier complet. Le delai n’est assorti d’aucune sanction. Le contrôle est uniquement formel Si le dossier est complet, il rend l’ordonnance d’expropriation qui est notifiée à l’exprprié qui dispose d’un délai de 15 jours pour former un pourvoir en cassation L’ordonnance produit trois effets : ➔ Elle rend l’expropriant propriétaire du bien exproprié même si l’exproprié en garde la jouissance matérielle ➔ Elle entraine l’extinction des droits réels et personnels qui affectent l’immeuble ➔ Elle ouvre droit à indemnisation de l’exproprié 2) La fixation des indemnités Le juge d’expropriation fixe l’indemnisation de chaque personne concernée C’est à l’exproprié de fixer le montant des indemnités qu’il souhaite obtenir Le juge d’expropriation doit obligatoirement se rendre sur les lieux A l’heure actuelle le juge se fonde sur les possibilités de construire attachées au terrain et tiens compte des servitudes Le juge octroie une indemnité de réemploi La décision du juge de l’expropriation peut faire l’objet d’un appel, l’appel n’a pas de caractère suspensif Jusqu’à ce qu’une décision définitive intervienne, un accord est possible entre les parties Les droits de préemption Il permet à une personne d’acquérir prioritairement un bien Tout en étant pas tenu par le prix proposé - Le droit de préemption urbain et les ZAD - Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles - Le droit de préemption commercial I. Le droit de préemption urbain et les zones d’aménagement différé (ZAD) Leur finalité est l’aménagement -> objectifs définis à l’art. L300-1 du code de l’urbanisme A) L’institution a) Le droit de préemption urbain Peut être institué : - dans les communes dotées d’un POS ou d’un PLU, dans les zones urbaines ou à urbaniser - dans les communes couvertes par un plan de sauvegarde ou de mise en valeur - dans les communes dotées d’une carte communale Ce droit de préemption urbain est institué par délibération du conseil municipal La délibération n’a pas à être motivée sauf si la commune n’a qu’une carte communale La délibération mentionne le périmètre et la destination du droit de préemption Est publiée dans deux journaux d’annonces régionaux et affichée en mairie pendant 1 mois Elle est communiquée au directeur des finances publiques et à la chambre départementale des notaires Peut faire l’objet d’un recours en annulation devant un tribunal administratif dans un délai de eux mois à compter de la dernière publication. b) L’institution du droit de préemption dans les ZAD Peut être créée n’importe où sur le territoire Si son périmètre touche une zone concernée par le droit de préemption urbain, celui-ci cesse de s’appliquer Elle est créée par un arrêté préfectoral sur proposition ou après avis de la commune Si une commune concernée émet un avis défavorable, la ZAD ne pourra être créée que par décret en conseil d’état Il est possible de créer un périmètre provisoire ou s’applique le droit de préemption préalablement à la création de la ZAD pour éviter les spéculations foncières Il devient caduc si la ZAD n’est pas publiée dans les deux ans de sa création La décision de création de la ZAD doit être motivée et répondre aux objectifs de l’art. 300-1 du code de l’urbanisme Elle mentionne le bénéficiaire Si la ZAD est créée par décret en conseil d’état , elle est publiée au journal officiel et s’applique le lendemain de la publication Si la ZAD est créée par arrêté préfectoral 3 usages de publicité : ➔ Publication au recueil des actes administratifs du département ➔ Une publication dans deux journaux du département ➔ Dépôt en mairie de la délibération et du plan précisant le périmètre C’est à la dernière publicité que la ZAD prend effet La durée est de 6 ans renouvelable depuis la loi du 3 juin 2010 Au préalable, 14 ans non renouvelable La création de la ZAD peut être contestée devant le tribunal administratif dans le délai de droit commun de 2 mois. c) Le droit de délaissement Le propriétaire du bien soumis au décret de préemption urbain ou ZAD a la possibilité de proposer aux titulaires des droits de préemption d’acquérir le bien en précisant le prix Le bénéficiaire a deux mois pour prendre sa décision, l’absence de réponse vaut renonciation La décision d’acquérir doit être motivée En cas de renonciation à acquérir : ➔ Dans la ZAD, le bien cesse d’être soumis au droit de préemption ➔ Dans le droit de préemption urbain, le bien peut-être vendu librement au prix proposé B) Le champ d’application 1) Les mutations soumises au droit de préemption Le droit de préemption ne concernait que les aliénations d’immeubles à titre volontaire et onéreux La cession de droits réels immobiliers sont en principe non soumis au droit de préemption. (bail emphytéotique, cession d’usufruit) Si la cession des droits sociaux aboutie à un changement de la majorité des parts, cette cession est soumise au droit de préemption Depuis la loi du 13/12/2000, le droit de préemption peut être exercé sur des biens qui ne sont pas librement mis en vente par le propriétaire (en alsace moselle : vente forcée immobilière / Saisie immobilière pour la France de l’intérieur) Loi Alur du 24 mars 2014 a soumis au droit de préemption les alternatives à titre gratuit d’immeubles et les donations de parts de sociétés d’attribution donnant vocation à l’attribution d’un immeuble, sauf entre personnes mariées ou pacsées, et lien de parenté jusqu’au sixième degré C’est au titulaire du droit de préemption de proposer un prix. 2) Les mutations exclues du droit de préemption Mutations facultatives nécessitant un vote du conseil municipal : ➔ Vente de lots dans les lotissements ➔ Cession de terrain par les aménageurs La délibération est valable 5 ans Exclusions obligatoires par l’art. 213-1 du code de l’urbanisme : ➔ Immeubles construits par les sociétés coopératives d’HLM en vue de location-attribution ➔ Immeubles qui font l’objet d’un contrat de vente d’immeuble à construire ➔ Immeubles qui ont fait l’objet d’une mise en demeure d’acquérir (qui a purgé le droit de préemption) ➔ Cession effectuée par l’état ou ses établissements publiques Le droit de préemption urbain ne s’applique pas aux lots de copropriété à usage d’habitation ou professionnel si le règlement de copropriété à plus de 10 ans. Cession de parts d’un local d’habitation, professionnel ou mixte quand l’immeuble a moins de 4 ans 3) L’exercice des droits de préemption a) La DIA Une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) doit être adressé au titulaire du droit de préemption En l’absence de DIA, la vente est nulle. La nullité peut être invoquée pendant 5 ans. En cas d’adjudication, la déclaration se fait au grief de la juridiction ou chez le notaire en Alsace Moselle Les mentions de la DIA doivent être exactes, sinon le droit de préemption n’est pas valablement purgé. En cas de renonciation a préempter, la vente peut se faire aux conditions de la DIA pendant 3 ans. Elle est adressée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble soit en recommande avec accusé de réception, en dépôt contre récépissé ou pas voie électronique. b) La décision de préemption Le bénéficiaire a un délai de deux mois pour prendre sa décision Le silence vaut renonciation à préempter. Si la décision de préemption intervient hors délai, elle est illégale mais produira effet. De sorte, elle devra être annulée par le juge ou retirée par l’autorité qui l’a prise Le délai de 2 mois peut être interrompu depuis la loi Alur. La demande de documents supplémentaire suspend le délai jusqu’à la réception des documents sollicités. Les documents doivent concerner la consistance et l’état de l’immeuble. La demande de visiter le bien : en l’absence de réponse pendant 15 jours, le délai recommence a courir Si la demande de documents ou de visite laisse un délai inférieure à un mois, le délai de préemption reprend pour un mois. En cas de vente de gré à gré, le bénéficiaire du droit de préemption peut : - Renoncer a préempter et la vente peut se faire peut se faire aux conditions de la DIA - Acquérir au prix et conditions proposées et le propriétaire doit vendre au bénéficiaire - Notifier son intention d’acquérir le bien a un prix qu’il propose (inférieur) En cas de désaccord, le juge de l’expropriation fixera le prix sans indemnité de réemploi Chaque partie peut renoncer soit à acquérir, soit à vendredi Lorsque la renonciation a préempter intervient avant la fixation judiciaire du prix, la vente peut se faire aux conditions de la DIA pendant 3 ans, avec indexation de l’indice du coût à la construction. Le prix doit être payé ou corrigé dans le délai de 4 mois à compter de la préemption, à défaut le propriétaire peut vendre librement son bien. Si le prix est fixé par le juge de l’expropriation, le bénéficiaire peut renoncer à préempter, le propriétaire à vendre. Si le propriétaire renonce après la fixation judiciaire du prix, le bien peut être vendu librement pendant 5 ans. Si le propriétaire n’utilise pas le bien aux fins indiquées, il doit le proposer à l’ancien propriétaire au bout de 5 ans 4) Le contentieux du droit de préemption La décision de préemption est une décision administrative qui peut faire l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal admninistratif. Le recours peut être dirigé tant contre la délibération que la lettre du maire notifiant la décision du conseil municipal. Le locataire du bien préempté peut également demander l’annulation de la préemption. Le délai de 2 mois pour le propriétaire à compter de la notification et pour le locataire à partir du jour ou il en a eu la connaissance Lorsque la vente est intervenue au profit du bénéficiaire du droit de préemption, avant l’annulation de la décision de préemption, la vente est valable. Il est possible de demander au juge judiciaire la nullité de la vente. Procédés d’urgence : ➔ Le référé suspension dont le but est de suspendre les effets d’une décision administrative. Il faut justifier d’une urgence. ➔ Le référé liberté dont le but est de sauvegarder une liberté fondamentale telle que la convention des droits de l’Homme. La décision est rendue dans les 48h. Il est possible de demander une indemnisation à condition de justifier d’un préjudice et d’un lien de causalité  II. Le droit de préemption commercial Existe depuis la loi du 2/8/2005 Elle permet aux communes, même sans documents d’urbanisme, de délimiter les périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat 1) Institution Instituée par délibération du conseil municipal même si il n’existe aucun document d’urbanisme La délibération doit être motivée Le projet doit être soumis pour avisà la chambre du commerce et à la chambre des métiers avec un plan et un rapport analysant la situation du commerce L’avis est réputé favorable à défaut de réponse pendant deux mois. La délibération du conseil municipal fait l’objet des mêmes mesures de publicité que pour le droit de préemption urbain 2) Champ d’application A l’origine ne concernait que les aliénations de fonds artisanaux, commerciaux ou baux commerciaux La loi du 4/8/2008 a étendu ce droit de préemption aux aliénations à titre onéreux de terrain portant ou destiné à porter dans les 5 ans de leur aliénation des commerces, des qu’ils sont des magasins de vente au détail, des centres commerciaux d’une surface de 300 à 1000 mètres carrés dans les 5 ans. 3) Exercice du droit de préemption Il faut que le cédant adresse une déclaration préalable à la mairie qui reprend les conditions de la cession. Si le droit de préemption a été délégué, la mairie le transfère au délégataire Le délai par préemption est de 2 annéees a compter de l’accusé de réception si par voie postale. Ou du récépissé à la mairie. Le maire peut préempter au prix indiqué, il peut renoncer, présenter une offre avec fixation du prix par le juge Le maire peut faire une contre position. En cas de désaccord sur le prix il doit saisir le juge judiciaire La décision de préemption doit être motivée par la nécessité de préserver la biodiversité commerciale et artisanale 4) Le prix L’acte qui constate la possession doit être passée dans les 3 mois et le prix est posé en principe en même temps Le titulaire doit céder le bien a une entreprise immatriculée au registre des métiers ou au registre du commerce Le délai pour rétrocéder le bien est de 2 ans Peut être porté à 3 ans, si le bien est mis en location gérance.  III. Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles Remonte à la loi du 18/7/45 avec pour but de permettre au département d’avoir une politique de protection des milieux naturels. L313-8 permettre aux départements d’élaborer, de mettre en œuvre une politique de protection, de gestion et d’ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non, préserver la qualité des sites, des paysages, des milieux naturels, des champs naturels d’expansion des crues et assurer la sauvegarde des habitats naturels. a) L’institution Il est institué par délibération du conseil départemental S’il existe un POS ou un PLU, le département doit obtenir l’accord des communes. S’il n’y en a pas, l’accord est également nécessaire mais le silence pendant 2 mois vaut accord tacite. En cas de désaccord, le département peut obtenir l’aval du préfet Les organisations agricoles doivent être consultées mais le désaccord ne s’oppose pas à la mise en œuvrex. Une fois ces formalités effectuées, le périmètre est délimité et le droit de préemption instauré par délibération du conseil départemental Publication au recueil officiel des actes du département et dans deux journaux locaux Le conservatoire du littoral et des rivages lacustre, exerce les compétences du département dans les zones de sa compétence b) Champ d’application Y sont soumis toutes aliénation à titre onéreux de terrain ou ensemble de droit sociaux donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété En principe, seuls les terrains non construits sont concernés On peut y inclure des terrains construits lorsque le terrain est de dimension suffisante pour justifier son ouverture au public et qu’il n’est pas sa localisation nécessaire à la mise en œuvre de la politique des espaces naturels sensibles. Lorsqu’une unité foncière n’est que partiellement incluse dans la zone de préemption, le propriétaire a le droit d’exiger que le titulaire se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière Il s’applique également à la cession de droits indivis et de parts sociales lorsque le patrimoine change de main c) L’exercice du droit de préemption Toute vente d’un bien soumis au droit de préemption doit faire l’objet d’une DIA sous peine de nullité de la vente pendant 5 ans. La DIA doit être adressée au président du conseil départemental La transmet au locataire qui a été désigné par la délibération et au conservatoire du littoral s’il est compétent. Il existe des possibilités de substitution pour l’exercice du droit de préemption. Ex : parc naturel qui peut se substituer au département si le terrain se trouve sur le territoire du parc La commune peut préempter si aucun autre bénéficiaire ne l’a fait Le délai pour préempter est de 3 mis, 2 mois pour le département. En cas d’adjudication forcée le droit de préemption s’applique et le titulaire dispose d’un délai de 30 jours après l’adjudication pour se substituer à l’adjudicataire au prix de la dernière enchère La décision de préemption doit être motivée par la décision d’emménager dans le but de l’ouvrir au public, sauf fragilité des milieux naturel, un aménagement devant être compatible avec la sauvegarde des sites, des paysages et des milieux naturels En cas de désaccord sur le prix, celui-ci est fixé par le juge de l’expropriation Pas d’indemnité de réemploi d) Affectation Le bien acquis doit être aménagé et préservé et ouvert au public sauf si la fragilité du milieu naturel s’y oppose La gestion peut se faire par une personne publique ou privé Délai de 10 ans pour réaliser les objectifs fixés dans la décision de préemption Passé ce délai, le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour demander la rétrocession Si il y a désaccord sur le prix, celui-ci est fixé par le juge de l’expropriation Le financement de l’aménagement urbain Loi du 29/12/2010 a institué la taxe d’aménagement Elle s’est substituée à la taxe locale d’équipement, aux taxes départementales et aux taxes complémentaires en ile de France. La taxe d’aménagement est divisée en 3 parts : - Locale - Départementale - Régionale (surtout l’ile de France) Cette loi a supprimé - La participation pour voies et réseaux - La participation des riverains en Alsace Moselle - La participation pour réalisation de parcs de stationnement 1) Les participations à caractère fiscal  a) La taxe d’aménagement i) Institution 3 parts utilisées de façon autonome ➔ La part communale Elle est instituée de plein droit dans les communes dotées d’un PLU et dans les communautés urbaines Lorsqu’elle est instituée, elle porte sur l’ensemble du territoire Elle est votée par délibération du conseil municipal ➔ La part départementale Elle est instituée par délibération du conseil départemental pour une durée minimum de 3 ans Elle est destinée à financer la politique de mise en valeur des espaces naturels, et les dépenses des conseils d’architectures, d’urbanisme et d’environnement ➔ La part francilienne Elle est instituée par délibération du conseil régional d’ile de France Elle est destinée à financer les infrastructures principalement de transport ii) Champ d’application et fait générateur Sont assujetties au paiement de la taxe les opérations de construction, de reconstruction, d’agrandissement des bâtiments ainsi que les installations et aménagements de toute nature soumis à un régime d’autorisation Exonérations légales qui concernent : - Locaux affectés aux services publiques ou d’utilité publique - Logements locatifs aidés (logements sociaux) - Locaux techniques à usage agricole - Aménagements prescrits par un plan de prévention des risques - Reconstitution à l’identique d’un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans - Construction d’une surface inférieure à 5 m² Exonérations de la part communale : - Aménagements dans les périmètres d’intérêt national - Opérations dans les ZAC - Projet urbain partenarial Il existe des exonérations facultatives qui doivent être mises en place par les organes délibérants Ex : résidence principale bénéficiant d’un financement par un prêt à taux 0, les monuments historiques Votées pour 1 an et reconductible de plein droit Le fait générateur est constitué par l’autorisation de construire En cas de construction sans autorisation ou en infraction avec le permis, l’établissement du procès verbal constituant la réalisation ou l’achèvement des travaux La taxe est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire et elle est transférée au niveau titulaire si l’autorisation est cédée iii) Bases et taux d’imposition ➔ Les bases L’assiette de la taxe est constituée par la valeur des surfaces qui s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m constatée à partir du mur intérieur des façades, déduction faite des vides et des trémies Valeur au m² est revalorisée chaque année Pour 2023 -> 886 € du m² (1004 en ile de France) Evaluation forfaitaire - Tente, caravane, résidence mobile -> 3000 € - Piscines -> 250 €/m² - Panneaux photovoltaïques -> 10 €/m² - Eolienne de plus de 12 m -> 3000 € - Habitation légère de loisir -> 10000 € La taxe d’aménagement est calculée sur la valeur obtenue (surface x valeur au m²) ➔ Le taux Part communale Elle est fixée par le conseil municipal avec une fourchette de 1 à 5 % Avec possibilité de modulation en fonction des constructions Part départementale Elle ne peut excéder 2,5 %, c’est un taux unique Part francilienne C’est 1% avec des possibilités de variations d’un département à l’autre iv) Etablissement et recouvrement De la compétence des sources fiscales de l’état Taxe assise, liquidée et recouvrée en vertu d’un titre de recette délivré par le responsable de l’urbanisme dans le département C’est au jour ou elle est liquidée que l’on prend en compte la valeur du m² et du pourcentage En cas de construction sans autorisation, liquidée au jour ou est établi le procès-verbal de constat Pénalité de 80% Taxe recouvrée par le comptable public avec 2 titres de perception émis à 12 et 24 mois après la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme Contentieux relève de la juridiction administrative  b) La taxe sur la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de locaux à usage de bureaux, commerciaux, de stockage en ile de France Concerne les 8 départements de la région ile de France Pour la construction, reconstruction, agrandissement de locaux à usage de bureau, commerciaux ou à usage de stockage 7 exonérations : - Bureaux faisant partie d’une habitation - Service public de l’état et des collectivités - Locaux de sécurité sociale ou d’allocation familiale - Bureaux des établissements industriels dépendant de locaux de production inférieur à 1000 m² - Bureaux des professions libérales et officiers minstériels - Locaux situés dans les zones franches Taxe assise sur la surface des locaux déterminée comme la taxe d’aménagement Le montant varie de 407,69€ à 50,96€ pour les bureaux, entre 131,48 et 32,62€ pour les commerces Le fait générateur est l’autorisation tacite ou expresse de construire, ou le changement d’usage de locaux. Elle est due en cas de changement d’affectation des locaux même sans travaux Elle est payée par le propriétaire Doit de reprise jusqu’au 31 décembre de la 6ème année suivant le fait générateur Taxe recouvrée par le comptable public ➔ La redevance d’archéologie préventive Mise en place par la loi du 17 janvier 2001 Depuis la loi du 28/12/17, les aménagements dans le domaine maritime sont concernés La redevance finance uniquement les opérations de diagnostic, qu’il y ait ou non des prescriptions à ce titre i) Fait générateur La redevance est due par les personnes qui projettent d’effectuer des travaux, affectant le sous-sol, qui sont soumis à autorisation ou déclaration Le fait générateur est la délivrance de l’autorisation d’urbanisme autorisant ses travaux ii) Le montant Montant de 0,40% de la valeur de l’ensemble immobilier calculée comme la taxe d’aménagement La taxe n’est pas due : - Si le terrain d’assiette y a déjà été assujetti - Si l’emprise de l’ouvrage à déjà fait l’objet de l’évaluation préventive iii) Liquidation et paiement Par les services de l’état chargés de l’urbanisme Calculée avec la valeur ou jour du fait générateur C’est le comptable public du trésor qui procède au recouvrement Si les travaux ne sont pas réalisés, une décharge peut être demandée à condition que les opérations du diagnostic n’avaient pas été effectuées ➔ Le versement pour sous densité (VSD) Le seuil minimum de densité peut être établi pout une durée minimale de 3 ans pour les communes ou les communautés de commune Il est nécessaire que la commune dispose d’un PLU Il ne peut concerner que les zones urbaines et urbanisée Le seuil ne peut être inférieur à la moitié ou supérieur aux ¾ de la densité maximale autorisée La densité maximale est définie entre la surface de plancher d’une construction et la surface de l’unité foncière sur laquelle la construction doit être implantée, déduction faite des parties physiquement et règlementairement inconstructibles Du pour toute construction nouvelle d’une densité inférieure au seuil minimal Le versement est égal au produit de la moitié de la valeur du terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de la construction telle qu’elle résulte de l’application du seuil minimal de densité Ex : maison 100 m² Terrain 2000m² Valeur au m² : 300€ Valeur : 600 000€ Divisée par 2 : 300 000 VSD = 0,5 Versement : 300 000 x (2000x0,5 – 100) /1000 = 270 000 Seuil : 600 000 x 0,25 = 150 000 Le versement se fait sous les mêmes modalités que la taxe d’aménagement Le produit est reversé aux communes 2) Les participations alternatives Concernant les 2 ans d’aménagement concertée et le projet urbain partenarial Contribution à caractère contractuel II) Les participations alternatives Dans les ZAC -> zones d’aménagements concerté Projet urbain partenarial A) Lez ZAC Il est possible de prévoir une participation pour les équipements publics qui se substituent à la taxe d’aménagement pour la part communale Il faut que les équipements réalisés soient nécessaires au projet. A défaut, il n’y a pas de base légale B) Le projet urbain partenarial (PUP) Il permet d’assurer le préfinancement d’équipements publics par les personnes privées (propriétaire, aménageur, constructeur) par l’intermédiaire d’une convention. L’initiative peut venir de la collectivité publique ou des personnes privées qui ont un projet Il ne peut exister que dans les communes dotées d’un PLU ou d’un POS et ne concerne que les zones urbaines ou à urbaniser La convention fixe les modalités de participation aux équipements publics, dedans, il y a : ➔ Liste des équipements, coûts et délais de réalisation ➔ Le montant de la participation ➔ Le périmètre de la convention ➔ Modalités et délai de payement ➔ Durée d’exonération de la taxe d’aménagement (max 10 ans) III) Les participations individualisées Contrepartie au fait que le constructeur ne réalise pas lui-même les équipements publics rendus nécessaire pour l’opération prévue. A) Participation pour la réalisation d’équipements public exceptionnel Exemple : - Desserte des grandes surfaces commerciales - Station d’épuration pour une usine Sont exclus les habitations et les bureaux Il faut que ce soit à caractère exceptionnel Le montant de la participation est fixé par l’autorité qui délivre l’autorisation de construire (préfet, maire Il doit respecter le principe de proportionnalité d’usage B) La réalisation d’équipements propres Le constructeur se fait imposer la réalisation des équipements propre au projet Les équipements concernés sont : - Voirie  - Réseaux (eau, électricité, gaz, télécom - Stationnement - Espace collectif (aire de jeu, parc Sont exclus les équipements publics Le certificat d’urbanisme (CU) Existe depuis une loi du 16/07/1971 ➔ Certificat de type A qui informe sur la constructibilité du terrain ➔ Certificat de type B, dit opérationnel, qui se prononce sur la faisabilité d’un projet La dénomination a été supprimée par la loi SRU du 13/12/2000 Certificat d’information qui s’oppose au certificat pré-opérationnel I) L’objet et le contenu A) Le certificat d’urbanisme d’information Il permet d’obtenir une information juridique du terrain concerné au regard du droit de l’urbanisme Y figure comme renseignement : - Nature de la zone - Servitudes d’urbanisme - Limitations administratives au droit de propriété Ne concerne pas les dispositions de droit privé B) Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel En plus des renseignements du premier certificat, il se prononce sur la faisabilité du projet. Il renseigne sur les équipements publics existants ou à réaliser Selon que le projet est ou non réalisable on parlera de certificat positif ou négatif II) La délivrance A) La demande Elle peut être formulée par toute personne même si elle n’est pas propriétaire du terrain. Il faut préciser l’identité du demandeur, la localisation, la superficie et les références cadastrales. Pour un certificat d’urbanisme opérationnel, il faut préciser la nature de l’opération et la localisation approximative des bâtiments et leur destination. La demande se fait à la mairie du lieu où se situe de terrain soit par dépôt, récépissé, ou par lettre recommandée avec accusé de réception. B) La décision La délivrance obéit aux mêmes règles que l’autorisation d’urbanisme ➔ Délivré par le maire au nom de la commune quand il y a un PLU ou un POS ➔ Délivré par le maire au nom de l’état dans les autres cas -> instructions par les services de la préfecture Pour le certificat d’urbanisme pré-opérationnel, l’autorité compétente doit recueillir l’avis des collectivités et des gestionnaires de réseaux L’absence de réponse pendant un mois vaut avis favorable Délai d’instruction est de 1 mois pour le CU d’information et de 2 mois pour le CU pré-opérationnel L’absence de réponse dans le délai vaut certificat d’urbanisme tacite Si le certificat d’urbanisme est défavorable au projet soumis, il doit être motivé et indiquer les raisons qui s’y opposent L’auteur du certificat d’urbanisme doit signer celui-ci et mentionner son nom et son prénom III) Les effets Il crée des droits, mais ne préjuge pas à l’obtention d’une autorisation de construire ou d’aménager Pendant la durée de validité, le permis devra être instruit en fonction des règles mentionnées A) La garantie Lorsque la demande d’autorisation ou la déclaration préalable est déposée dans un délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participation, les limitations administratives qui existent au jour du certificat ne peuvent être remises en cause Il peut être prorogé par période d’une année sur demande présentée deux mois avant son expiration Le défaut de réponse vaut décision implicite de prorogation Cette protection s’applique aux détenteurs du certificat d’urbanisme puisqu’il à un caractère réel et non personnelle Limites de la garantie : - Nouvelles règles relatives à la sécurité et la salubrité - Le certificat d’urbanisme ne fige pas le droit pour les contenus exonérés - Participation ou taxes non mentionnées mais existantes pouvant être perçues IV) Contentieux A) L’annulation Elle peut être demandée par toute personne à qui il fait grief Délai de 2 mois pour le demandeur au certificat. Pas de délai pour les tiers B) Le contentieux de la responsabilité La responsabilité de l’administration pour des renseignements erronés peut donner lieu à indemnisation s’il y a préjudice Ex : certificat d’urbanisme positif pour un terrain constructible Le préjudice doit être direct et certain Les autorisations d’urbanisme Le permis de construire a été institué par une loi du 15/6/1943 En 2007, il existait 11 régimes différents d’autorisations d’urbanisme. Actuellement il n’y en a plus que 4 : - Permis de construire - Permis de démolir - Permis d’aménager - Déclaration préalable I) Champ d’application Principe : hors cas de construction nouvelle pour lesquelles le principe est le permis de construire, les travaux, installations, aménagements sont soumis à un contrôle préalable que s’il figure sur une liste Le principe de la déclaration A) Démolition Principe : aucune déclaration préalable n’est nécessaire sauf dans le cas ou un permis de démolir est exigé. Il est exigé lorsque : ➔ Lorsque la commune a institué le permis de démolir sur son territoire ➔ Quand il y a une protection particulière du bâtiment. (Secteurs sauvegardés monuments historiques, champ de visibilité d’un bâtiment historique Exceptions : ➔ Bâtiments couverts par le secret défense ➔ Bâtiments menaçant ruine ou insalubre Le permis de construire ou d’aménager peut valoir autorisation de démolition si le permis nécessite la démolition du bâtiment B) Les constructions nouvelles Principe : délivrance d’un permis de construire Problème : définition de la construction nouvelle Une construction nouvelle : - Ne comporte pas forcément de fondation - N’est pas nécessairement hors-sol. Une construction souterraine est une construction nouvelle une construction nouvelle s’oppose à une construction existante Sont dispensées les constructions nouvelles dont la hauteur est inférieure ou égale à 12m et emprise au sol à 5m² C) Permis précaire et construction saisonnière Le permis précaire fixe le délai à l’expiration duquel le titulaire devra enlever la construction et remettre les lieux en état Les constructions saisonnières sont destinées a être démontées et réinstallée. Permis précise les périodes ou les constructions peuvent être montées. Durée maximum de 5 ans, mais peut être renouvelées. D) Constructions existantes Distinction entre travaux et changement de destination Principe : les travaux sur constructions existante sont dispensés d’autorisation Si les travaux créent une surface ou une emprise au sol de plus de 20 m², un permis est nécessaire Pour un changement de destination, même sans travaux, une déclaration sera nécessaire E) Autres travaux, installations, aménagements Ils sont dispensés d’autorisations préalables sauf s’ils figurent sur une liste. La liste comprend ce qui nécessite un permis d’aménager. - Installations et aménagements propre aux loisirs - Installations et aménagements propre aux gens du voyage - Création de parkings de 10 à 49 -> déclaration. Plus de 49 unités -> permis - Permis pour travaux, installations et aménagement dans les périmètres protégés II) Le régime A) La délivrance Peut être demandée par le propriétaire du terrain, les personnes détenant une autorisation de réaliser les travaux, les personnes justifiant pouvoir bénéficier d’une procédure d’expropriation Permis sur une propriété publique Pour le domaine public, il ne peut s’agir que d’une autorisation temporaire pour laquelle il faut une autorisation expresse de la collectivité propriétaire Si le terrain est destiné à sortir du domaine public et est en cours de déclassement, l’autorisation d’urbanisme peut être obtenue des que le déclassement est décidé B) La demande Elle est faite par le maire de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés Délai d’instruction de la demande est communiqué lors du dépôt afin qu’on puisse savoir à partir de quand le permis tacite sera délivré. Ce délai ne cours que si le dossier est compté. Délai d’instruction de droit commun : ➔ 1 mois pour les déclarations préalables ➔ 2 mois pour les permis de maisons individuelles ➔ 3 mois pour les autres demandes