Mòdul 4 Curs en Gestió Immobiliària PDF

Curs en gestió immobiliària Mòdul:4 BLOC 1: SOCIETATS Curs 2023/2024 Aina Vergés i Serra SOCIETATS LEGISLACIÓ APLICABLE F GLOSSARI Text refós Llei 20/2007, del 18 d’octubre, de societats anònimes i de responsabilitat limitada. PF Persona física PJ Persona jurídica Text refós del Reglament...

Curs en gestió immobiliària Mòdul:4 BLOC 1: SOCIETATS Curs 2023/2024 Aina Vergés i Serra SOCIETATS LEGISLACIÓ APLICABLE F GLOSSARI Text refós Llei 20/2007, del 18 d’octubre, de societats anònimes i de responsabilitat limitada. PF Persona física PJ Persona jurídica Text refós del Reglament d’aplicació de la Llei de societats anònimes i de responsabilitat limitada. SA Societat anònima Text refós de la Llei 30/2007, del 20 de desembre, de la comptabilitat dels empresaris. Decret 46/2023, del 25 de gener del 2023, d’aprovació del Reglament d’aplicació de la Llei d’agents i gestors immobiliaris. Text refós de la Llei d’agents i gestors immobiliaris. SRL Societat de responsabilitat limitada LSARL Text refós Llei 20/2007, del 18 d’octubre, de societats anònimes i de responsabilitat limitada (LesLleis.com). RLSARL Text refós del Reglament d’aplicació de la Llei de societats anònimes i de responsabilitat limitada (LesLleis.com) CS OMPA RSM JG OA Capital social Oficina de Marques i Patents del Principat d’Andorra. Registre de Societats Mercantils del M.I. Govern d’Andorra Junta general Òrgan administració EESS Estatuts socials LLRS Llibre Registre de Socis LLBE Llibre de Beneficiaris Efectius CCAA Comptes anuals BOPA Butlletí Oficial del Principat d’Andorra 2 SOCIETATS: CONCEPTE I EXEMPLE PRÀCTIC CONCEPTE S’entén per societat constituïda d’acord a la Llei. (art. 1 LSARL): ▪ Negoci jurídic pel qual una o més PF o PJ realitzen aportacions a títol de capital per dur a terme una o diverses activitats econòmiques a fi d’obtenir-ne un guany. ▪ Té personalitat distinta a la del seu/s accionista/es soci/s, i en conseqüència, els deutes i les obligacions de la societat no són deutes i obligacions del seu del seu/s accionista/es soci/s. ▪ Pot adoptar la forma de “SA” o de “SL”. PF vs PJ EXEMPLE PRÀCTIC: CONSTITUCIÓ I INSCRIPCIÓ D’UNA SOCIETAT AL RSM TRÀMITS: Pas 1: Reserva de denominació social. Pas 2: Desembors de capital social. Pas 3: Atorgament de l’escriptura de constitució. Pas 4: Inscripció al RSM. PAS 1: Reserva de denominación social Sol·licitud de reserva de denominació social: Formulari V3T007: Sol·licitud de reserva de denominació social RSM és l’òrgan competent per l’expedició de certificats i la reserva de denominacions socials (art. 52 RSARL). Presentarem la sol·licitud de forma telemàtica o bé s al Departament Tràmits M.I. Govern. Cost: 5,36€ Possibilitat de consulta de les denominacions : www.comerc.ad -> “Consulteu com podeu anomenar el vostre negoci i/o societat”. Resposta orientativa, no vinculant. Criteris a tenir en compte per sol·licitar una denominació social emès pel M.I. Govern d’Andorra. ▪ 3 propostes de denominació social (es poden plantejar fins a 3, seguint ordre de preferència). EN MAJÚSCULES. ▪ Activitats que portarà a terme la societat ▪ Forma Jurídica (SA, SL, SAU, SLU). ▪ Dades sol·licitant. Còpia Passaport o Document d’Identitat del sol·licitant PF. Ha de ser el/s futur/s socis. Consultar el tràmit: www.tramits.ad Estat de les meves gestions. Número de tràmit que consta al document de rebut. ▪ Termini RSM: 5 dies hàbils de la data de presentació de la sol·licitud. No resolució s’entén desestimada (art. 59 RLSARL). ▪ El certificat de reserva té caràcter provisional de 6 meses a comptar de l’endemà de la seva inscripció (art. 60.2 RLSARL). Important: si la proposta de denominació inclou un signe d’estat, caldrà sol·licitar simultàniament l’autorització d’utilització de signes d’Estat. Sol·licitud d’autorització de signe d’Estat: Formulari (www.ompa.ad) Sol· licitud d’autorització d’utilització de signes d’Estat Servei de Signes d’estat adscrit a l’OMPA (Oficina de Marques i Patents del Principat d’Andorra) és qui resol la sol·licitud. Indicar a la sol·licitud que es tramita simultàniament amb el Formulari V3T007 PAS 1: Reserva de denominación social DENOMINACIÓ SOCIAL Nom acompanyat de la forma de la societat “SA” “SL” (art. 2LSARL). Caràcter un sol soci: “societat unipersonal”, “unipersonal” o bé “U” al final de la sigla corresponent. Les SA i SL hauran d’utilitzar la denominació tal com consta al RSM (art. 62 RLSARL). CLASSES DENOMINACIONS (art. 56.1, 2 i 3 RLSARL) PROHIBICIONS (art. 56 RLSARL) Subjectives o raó social: formada pel nom i cognoms d’un, d’algues o de tots els socis. Només pot incloure un nom d’una PF o PJ altre de soci si aquesta dona el seu consentiment. NO es pot adoptar una denominació idèntica a una altura ja existent. Si una persona quin nom figura total o parcialment a la raó social perd la condició de soci, pel motiu que sigui, la societat està obligada a modificar la raó social. Objectives: es pot referir a una o més activitats econòmiques o una denominació de fantasia. NO es por incloure una activitat que no estigui inclusa a l’objecte social. Si modifiquen l’objecte social, modifiquem la denominació. Mixta: formada pel nom i cognoms d’un, d’algun dels socis i referint-se simultàniament a activitats econòmiques. NO es poden incloure en la denominació termes o expressions que resultin contraris a la llei, a l’ordre públic o al bon costum. NO es pot incloure en una denominació cap terme o expressió que indueixi error sobre la classe o naturalesa de la societat, o que porti confusió amb altres persones jurídiques o entitats. Nacionalitat. Domicili social. Objecte social. NACIONALITAT Té la nacionalitat andorrana tota societat que tingui el seu domicili social a Andorra i que s’hagi constituït d’acord a la LSARL (art. 3 LSARL). DOMICILI La societat ha de tenir el seu domicili social dins del territori del Principat d’Andorra (art. 4 LSARL). Si la societat transfereix el seu domicili social a l’estranger comporta la pèrdua de la nacionalitat. OBJECTE SOCIAL Art. 6LSARL: activitats que porta a terme la societat. PROHIBIT: il·lícit, contrari a la moral o als interessos públics d’Andorra. Cas contrari, no deixaran constituir, elevar a públic o inscriure dit objecte social al RSM. Art. 4 Text refós de la Llei d’agents i gestors immobiliaris, i art. 18 del Reglament d’aplicació de la Llei dels agents i gestors immobiliaris, aprovat pel Decret 46/2023, del 25 de gener de 2023, que estableix els requisits per exercir la professió d’agent i gestor immobiliari: L’objecte social ha de contenir de forma específica les activitats previstes a l’article 1, és a dir, han de tenir per objecte social l’exercici d’agent i gestor immobiliari de forma exclusiva. 1. Activitats de mediació en les transaccions relatives a la compra, venda i permuta de béns immobles. 2. Activitats de mediació en arrendaments, sotsarrendaments, cessions, traspassos de béns immobles construïts o en construcció, sigui quina sigui la seva destinació: industrial, comercial, d’oficina amb mobiliari o sense, així com tot tipus de drets relatius a les categories de béns esmentats. 3. L’administració i la gestió de tot tipus de béns immobles per compte de tercers, sigui quina sigui la seva naturalesa, així com tota mena de drets sobre aquests béns. 4. La taxació en valor de mercat sobre els béns i els drets reals, així com la taxació dels drets sobre els mateixos béns i drets. PAS 2: Desembors de capital social CAPITAL SOCIAL ha de constar als EESS, amb la xifra indicada en euros. SA = o > 60.000 Euros, es divideix en accions. SL = o > 3.000 Euros, es divideix en participacions socials NO s’autoritzarà la seva constitució o modificació per import inferior al mínim previst (Excepció: operació acordió art. 68 LSARL). ▪ Les accions o participacions han de constituir una part alíquota d’aquell que s’ha d'expressar mitjançant el valor nominal corresponent. ▪ Totes les acciones i participacions s’han de subscriure per un import almenys igual al seu valor nominal, i aquest ha de ser desemborsat totalment mitjançant una aportació patrimonial efectiva a la societat. ▪ Les accions i participacions són indivisibles i acumulables, i es poden documentar mitjançant títols nominatius, han d’estar numerats correlativament i poden incorporar una o més accions o participacions. ▪ Les accions o participacions han d’estar assignades al seu titular real i efectiu. Exemple redacció capital social APORTACIONS DINERÀRIES S’expressen en € APORTACIÓ NO DINERÀRIA S’han de descriure i el seu contravalor s’ha d’expressar en euros. Acompanyades d’un informe elaborat per expert independent. En l'escriptura s’haurà d’indicar el nombre de accions o participacions que el soci subscriu en contrapartida. La transmissió en escriptura pública caldrà inscriure al RSM en el termini de 15 dies (art. 20) NO es poden subscriure pròpies accions o participacions. Excepcions: 10%. (art. 23) PAS 3 /4: Escriptura de constitució/Inscripció RSM La societat es constitueix mitjançant l’atorgament d’una escriptura pública, autoritzada per un notari andorrà, que s’ha d’inscriure al RSM en el termini de 15 dies naturals (art. 7 LSARL). SOCIETAT IRREGULAR : Els socis i els administradors responen solidàriament i il·limitadament dels actes i contractes celebrats per qualsevol d’ells en nom de la societat abans de la seva inscripció al RSM, excepte que siguin assumits per la societat una vegada inscrita al RSM (art. 12 LSARL). EESS són la norma d’organització i funcionament de la societat Contingut escriptura de constitució (art 8. LSARL). (art.9 LSARL) ▪Nom i cognoms i estat civil, nacionalitat i domicili dels a) Denominació social. atorgants PF o denominació social PJ. b) Objecte social. ▪La voluntat de constituir una SA o una SL. ▪Els estatuts socials (EESS). ▪Les aportacions de cada accionista/soci, el nombre d’accions o participacions que subscriu a canvi, i informe de expert independent en cas de no dineràries. ▪La identitat dels primers administradors. + Els accionistes/socis poden incloure tots els pactes i les condicions que considerin sempre que no siguin contraris a la Llei. Exemple Escriptura de constitució c) Capital social. d) Les acciones o participacions en que es divideix el capital social, amb indicació del valor nominal i de la seva remuneració correlativa i, quan sigui procedent, la sèrie o classe. e) L’estructura de l’òrgan d’administració. F) La duració de la societat. Indefinida/Determinada. Exemple EESS La societat adquireix la seva PJ amb la inscripció de la constitució al RSM. Exemple Tarja Inscripció RSM Fitxa tècnica informativa. Denominació social – Procediment de Constitució Òrgans de la societat: JG JUNTA GENERAL (art. 25 i 26 LSARL) Els socis, constituïts en JG -convocada degudament- decideixen per majoria els assumptes propis de la seva competència. Tots els socis -inclosos els dissidents o no partícips a la reunió- queden sotmesos als acords de la JG. En una societat unipersonal les competències de la JG les assumeix el soci únic. CONSTITUCIÓ ▪ SA 1ª Convocatòria: socis presents o representat ostentin, almenys, el 33,3% del CS subscrit amb dret a vot *1(EESS). ▪ SRL 1ª Convocatòria: socis presents o representats ostentin almenys el 50% del CS subscrit amb dret a vot. ▪ 2ª Convocatòria: SA i SRL sigui quin sigui el capital social present o representat *2(EESS). COMPETÈNCIES *3(EESS) a) Aprovació CCAA. b) Aplicació del resultat. c) Cesura de la gestió social. d) Nomenament i revocació OA, liquidadors i auditors. e) Exercici de l’acció social contra els OA, liquidadors i auditors. f) La modificació dels EESS. g) Transformació de la societat. h) Fusió i escissió de la societat. i) Dissolució, liquidació i extinció de la societat. j) Augment i disminució del CS. *(EESS): Els EESS poden establir un quòrum superior-1 i 2-, o atribuir altres competències -3-. Òrgans de la societat: JG ▪ JGO (Ordinària). Caràcter anual. Deliberar i adoptar acords corresponent a les matèries a), b) i c). Termini EESS < 6 mesos de la data d’inici d’un nou exercici social. Fora de termini: responsabilitat OA. ▪ JGE (Extraordinària). Resta matèries no reservades a JGO. ▪ JGU (Universal). Vàlidament constituïda quan hi és present o representat tot el CS i els socis concurrents accepten per unanimitat la celebració de la reunió i de l’ordre del dia. CONVOCATÒRIA La Junta la convoquen OA o liquidadors. Termini EESS o almenys 21 dies naturals d'antelació en SA i 15 dies naturals d'antelació SRL. ASSISTÈNCIA I REPRESENTACIÓ Tots els socis tenen dret a assistir a la JG. Poden fer-se representar per una altre persona encara que no sigui social. Delegació de vot o poder especial. DRET D’INFORMACIÓ Tots els socis tenen dret a sol·licitar informes i aclariments que considerin oportuns en relació amb els assumptes que s’han de tractar a la JG. ACORDS Pot adoptar acords pel vot favorable de la majoria del CS present o representat, sempre que aquesta majoria signifiqui almenys 1/3 del CS. Excepció: Modificació d’estatuts, modificacions estructurals, dissolució, liquidació i extinció -> vot favorable de la majoria CS present o representat. MODIFICACIÓ EESS S’ha d'acordar i s’ha de fer constar en escriptura pública i inscriure al RSM. El Notari té termini 15 dies des de la data d’atorgament de la modificació per inscriure-ho. La inscripció és constitutiva. Òrgans de la societat: OA ÒRGAN D’ADMINISTRACIÓ (art. 45 LSARL) • Òrgan competent per desplegat tots els actes i les activitats d’administració de la societat adreçades a l’assoliment de la finalitat social, tant en la vessant intern o de gestió com en l’extern o de representació de la societat. - Tots els actes compresos en l’objecte social – sense perjudici de les competències que EESS reservin a la JG-. • Els membres del OA són els administradors. Poden ser tant PF com PJ (haurà de designar una PF que actuï en representació). • PF han de tenir capacitat plena d’obrar i no estar sotmeses a restricció o inhabilitació de cap mena per l’exercici del comerç. ESTRUCTURA I PODER DE REPRESENTACIÓ Administrador únic El poder de representació recau a aquest. Administradors conjunts Administradors solidaris El poder de representació s’ha d’exercitar de forma mancomunada. El poder de representació correspon a cadascun d’ells per separat. Consell d’Administració El poder de representació correspon al consell de forma col·legiada. Art. 4 del Text refós de la Llei d’agents i gestors immobiliaris, així com 18 del Reglament d’aplicació de la Llei dels agents i gestors immobiliaris, aprovat pel Decret 46/2023, del 25 de gener de 2023, que estableix els requisits per exercir la professió d’agent i gestor immobiliari: a) Administradors, directors o gerents, s’hi hi ha, o el President del Consell d’Administració, han de presentar per a l’exercici de la professió d’agent i gestor immobiliari els mateixos requisits que s’exigeix a la PF. Òrgans de la societat: OA NOMENAMENT. Acord JG. Efectiu des de l’acceptació del càrrec expressament i ha d’instar-se la inscripció al RSM en un termini màxim de 30 dies des de la data d’acceptació del càrrec. Poden ser cessats en qualsevol moment per acord de la JG. No cal que figuri a l’ordre del dia. DURADA. Indefinidament. EESS poden fixar un període concret. RETRIBUCIÓ. Pot ser un càrrec retribuït. La retribució s’ha de fixar als EESS. EXERCICI DEL CÀRREC. Fidelitat a l’interès social, diligència d’un empresari ordenat i lleialtat d’un bon representant. Aplicar el temps, l’esforç i els coneixements que es poden esperar d’un empresari que ocupa una posició similar a la seva, i en particular, informar-se adequadament sobre la marxa de la societat, a participar activament en l’administració i a investigar qualsevol irregularitat en la gestió de la societat. DEURE DE LLEIALTAT. Actuar amb honestedat, abstenir-se de competir amb la societat o aprofitar les oportunitats de negoci d’aquesta, d’utilitzar actius socials amb fins privats. RESPONSABILITAT. Estan obligats a indemnitzar els danys que causin a la societat pels actes o les omissions que siguin contraris a les normes legals o estatutàries o que infringeixin els deures que la Llei o els estatuts els imposen. Tots els administradors formant part integrant de l’OA que hagués realitzat l’acte o omissió lesius, respondran solidàriament entre ells. Exoneració: els que per causa no imputable, desconeguin l'existència de l’actuació o l’omissió lesiva, o que han fet el possible per evitar-la o disminuir-se el danys. CONSELL D’ADMINISTRACIÓ. Ha de tenir un President i un Secretari (pot o no ser conseller). Pot apoderar qualsevol persona quan les necessitats de la gestió ho requereixin. Constitució vàlida: presència de més de la meitat dels seus membres. Representat exclusivament per un altre administració. Acords s’adopten per la majoria dels seus membres, menys l’atorgament de facultats. De la comptabilitat dels empresaris Deure dels administradors. Comptabilitat ordenada i adequada a l’objecte social d’acord principis de comptabilitat (art. 70-77 LSARL). Conservació documents comptables 6 anys de la data d’aprovació dels CCAA. CERTIFICACIÓ D’ACORDS (art. 64-65 LSARL) ▪ ▪ CCAA: balanç, compte de pèrdues i guanys, estat de canvis del patrimoni net, estat de flux d'efectiu i la memòria. ▪ Claredat i mostrar una imatge fidel del patrimoni, la situació financera i dels resultats de la societat. • L’OA ha de formular i signar els CCAA i la proposta d’aplicació del resultats en el termini màxim de 6 mesos des del tancament de l’exercici, a sotmetre a la JG. Dipòsit: El certificat de l’acord d’aprovació de CCAA i l’acord d’aplicació de resultat juntament amb 1 exemplar dels CCAA s’ha de presentar per al seu dipòsit al RSM, de forma telemàtica, en el termini de 1 mes de d’adopció dels acords. ▪ ▪ Tots els acords que els òrgans adoptin han de constar en una acta i s’ha de transcriure al llibre d’actes de cada òrgan. Els acords es poden certificat si consten en actes aprovades i signades. Al certificat ha de constar la data i l’aprovació de l’acord. Pot ser literal o per extracte. Facultat : 1) Administrador únic. 2) Administradors solidaris. 3) Administradors mancomunats. 4) el Secretari vistiplau President. Càrrec vigent i inscrit al RSM o inscriure’s simultàniament a la inscripció de l’acord certificat. Societat unipersonal: el soci únic. Exemple acta aprovació CCAA Exemple certificat aprovació CCAA. Llibres: LLRS / LLBE LLIBRE REGISTRE DE SOCIS (art. 21) LLRS LLIBRE REGISTRE DE BENEFICIARIS EFECTIUS (art. 21 bis) LLBE ▪ ▪ La societat ha de portar un LLRBE, segons la definició continguda a l’art. 3.3 de la Llei de prevenció i lluita contra el blanqueig de Fons i el finançament del terrorisme (+25%CS i altres indicis). ▪ Formulari Z3T001: Identificació de beneficiaris efectius Societats anònimes, de responsabilitat limitada i sucursals ANNEX1 ▪ Presentarem la declaració al Departament Tràmits del M.I. Govern. Contingut: - Nom i cognoms - Data de naixement - Nacionalitat i país de residència del beneficiari efectiu - Naturalesa i abast de la participació real. ▪ LLRBE ha de proporcionar-se al RSM de manera que en tot moment es disposi d’informació adequada, precisa i actual sobre els beneficiaris efectius. ▪ La societat ha de portar un LLRS on ha de fer constar la titularitat originària i les successives transmissions de les accions o participacions, amb expressió de la identitat i el domicili del titular d’aquestes, així com la constitució de drets reals o gravàmens sobre les mateixes. La societat solament considera accionista o partícip a qui figuri en aquest llibre. ▪ L’accionista o partícip pot examinar el llibre. ▪ Custòdia: l’òrgan d’administració. ▪ Les dades personals dels socis es poden modificar a instància d’aquests. No tenen efecte davant la societat fins que no s’han comunicat a l’òrgan d’administració. RSM: ATOL/Petició de documents al RSM PUBLICITAT DEL RSM (art. 101 LSARL). El RSM és públic. Qualsevol persona legalment resident a Andorra, amb la identificació formal prèvia mitjançant petició escrita i justificada, pot sol·licitar i obtenir el lliure accés a tota la informació recollida sobre: a)Identitat dels socis i el nombre de les seves participacions o accions. b)Les persones que formen part dels OA i el càrrec que ocupen. c)El CS, domicili social, i apoderaments inscrits. d)Càrregues i embargaments que constin de la societat o sobre els títols representatius del seu capital social. ATOL: Conveni col·laboració celebrat entre M.I. Govern i AGIA (Col·legi d’Agents i Gestors Immobiliaris). Accés remot a les bases de dades del Registre de Societats i el Registre de Comerç i Indústria del M.I. Govern. Petició de documents al RSM: Formulari V3T001 Petició de documents del Registre de Societats Mercantils RSM és l’òrgan competent per l’expedició de documentació Presentarem la sol·licitud de forma telemàtica o bé al Departament Tràmits M.I. Govern. Cost: 5,36€ Recomanació: Certificat contingut tarja/contingut Llibre Beneficiaris efectius Dissolució, liquidació i extinció. Infraccions DISSOLUCIÓ, LIQUIDACIÓ I EXTINCIÓ (art.82 a 102 LSARL) • FASE DISSOLUCIÓ. Causes de dissolució. A) Transcurs termini EESS, B) CS per sota mínim exigit, C) Procediment concursal, D) Conclusió de l’activitat OS, E) Impossibilitat de realitzar el fi social, F) Valor patrimonial net de la S és < a la ½ CS, G) Paralització de l’ÒA impossibilitat normal funcionalment de la societat. Inscripció RSM: 1) Certificació acord dissolució per JG: nomenament liquidadors 2) Còpia legalitzada Resolució judicial ferma. Publicació avís al BOPA societat “liquidació”. 15 dies posteriors es poden iniciar les accions de liquidació. • FASE LIQUIDACIÓ. La societat dissolta porta a terme les operacions, materials i jurídiques, per saldar i liquidar les relacions jurídiques vigents envers creditors socials i per al repartiment del romanent patrimonial entre socis. DS acompanyada de “en liquidació”. Liquidadors (OA anterior o bé un de nou). • ESCRIPTURA PÚBLICA DE D’EXTINCIÓ I CANCEL·LACIÓ. Atorgada pels liquidadors. Manifesten: a) acord de liquidació ferm, b) s’ha satisfet els creditors de la societat, o se’ls ha garantit la satisfacció, i que s’ha satisfet la quota de liquidació a tots els socis, o se n’ha consignat l’import = S’han satisfer els requisits i formalitats del procés de liquidació. Comunicació al RSM 15 dies. Simultàniament encarregats de la liquidació presentaran llibres de comptabilitat.- RSM els conservarà durant 6 anys. INFRACCIONS I SANCINS DE LES SOCIETATS: PERSONES RESPONSABLES I RÈGIM DE PRESCRIPCIÓ (art.103-110LSARL) Tipologies d’infraccions. 1) Infraccions de la societat 2) Infraccions dels administradors 3) Infraccions d’altres subjectes. Subjectes responsables. 1) Comeses per la societat, 2) comeses pels administradors, 3) comeses pels liquidadors, 4) administradors de la “societat dominant” que hagi induït a cometre l’infracció,5) administradors de fet, 6) sanció administrativa sense perjudici de la responsabilitat civil o penal. Sancions i criteris de graduació/ Prescripció de les accions i de les sancions.