M8.2 i 8.3 Introducció a la valoració.pdf

8.2 Principis de valoració 8.3 Informes i certificats Introducció a la valoració, Mòdul 8 Curs en Gestió Immobiliària Curs 2023/2024 Ercheguev Abramo Bodelón Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Els continguts d’aquesta obra estan subjectes a una llicència de Reconeixement...

8.2 Principis de valoració 8.3 Informes i certificats Introducció a la valoració, Mòdul 8 Curs en Gestió Immobiliària Curs 2023/2024 Ercheguev Abramo Bodelón Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Els continguts d’aquesta obra estan subjectes a una llicència de Reconeixement - No comercial - Sense obres derivades 3.0 de Creative Commons. Se’n permet la reproducció, distribució i comunicació pública sempre que se’n citi l’autor i no se’n faci un ús comercial. La llicència completa es pot consultar a: http://creativecommons.org/licenses/by-ncnd/3.0/es/legalcode.ca 2 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Índex 1. 2. 3. 4. 5. Marc normatiu................................................................................................................... 4 1.1. Guia àmbit tributari.................................................................................................... 4 1.2. ECO 805/2003............................................................................................................ 5 Principis i definicions......................................................................................................... 8 2.1. Principis de valoració.................................................................................................. 8 2.2. Definicions tècniques............................................................................................... 14 Informes i certificats de valoració.................................................................................... 22 3.1. Disposicions generals............................................................................................... 22 3.2. Certificats de valoració............................................................................................. 23 3.3. Informes de valoració............................................................................................... 26 Conceptes pràctics........................................................................................................... 34 4.1. El valor i el preu........................................................................................................ 34 4.2. El Valor i el Cost........................................................................................................ 36 4.3. La Oferta i la demanda............................................................................................. 37 4.4. Superfície útil i superfície construïda....................................................................... 38 Bibliografia....................................................................................................................... 40 5.1. Normativa i Normativa comparada.......................................................................... 40 5.2. Altra documentació de referència............................................................................ 40 3 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón 1. Marc normatiu 1.1. Guia àmbit tributari Diapo 6 Nom complert Guia d’actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l’àmbit tributari Pàgines 15 1.1.1. Objecte i àmbit d’aplicació Aquesta guia té per objecte detallar els criteris de valoració a efectes tributaris a seguir en les valoracions de béns immobles realitzades pels pèrits designats per l’Administració en el procediment de taxació pericial contradictòria. Les determinacions establertes en aquesta guia són d’aplicació obligatòria per a la valoració de béns immobles requerides en el procediment de taxació pericial contradictòria establert en l’article 78 del Reglament d’aplicació dels tributs. 1.1.2. Contingut Mitjançant aquesta guia, es defineixen els requisits que assegurin la correcció de les valoracions de béns immobles i s’estableixen les metodologies, els paràmetres acceptats i les prescripcions tècniques a aplicar en la valoració d’immobles amb finalitat tributària. S’estableixen els mètodes de valoració a aplicar en la valoració de béns immobles, diferenciant entre la valoració d’edificacions i de terrenys, i preveient la necessitat de tenir en compte l’existència de diferents drets i/o servituds que puguin afectar el valor del bé immoble. Amb la finalitat d’assolir un peritatge correcte i de qualitat, s’estableix la informació que ha de contenir l’informe de valoració, així com criteris de procediment en el supòsit que hi pugui haver discrepàncies entre la informació del bé immoble facilitada i les característiques reals del mateix bé. Finalment, es preveuen les metodologies a aplicar per a la valoració de diferents tipus de béns immobles i les principals prescripcions tècniques que procedeix incloure en les taxacions pericials. 4 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón 1.2. ECO 805/2003 Diapo 7a9 Nom complert Ordre ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Pàgines: 48 1.2.1. Objecte La present Ordre té per objecte la regulació del règim jurídic al que s'ha d'ajustar el càlcul del valor de taxació de béns immobles i determinats drets, així com l'elaboració dels informes i certificats en els que es formalitzen, sempre que el càlcul es realitzi. per a alguna de les finalitats integrants del seu àmbit d'aplicació. 1.2.2. Àmbit d’aplicació La present Ordre serà de l'aplicació sempre que el valor de taxació s'utilitzarà per a alguna de les finalitats següents: a) Garantia hipotecaria de crèdits o préstecs que formen o vagin a formar part de la cartera de cobertura de títols hipotecaris emesos per les entitats, promotors i constructors que es refereixen a l'article segon del Reial Decret 685/1982, de 17 de març, pel que es desenvolupen determinats aspectes de la Llei 2/1981, de 25 de març, de Regulació del Mercat Hipotecari. b) Determinació del valor raonable als efectes de l'apartat 4 de la norma de registre i valoració de la segona part del Pla de comptabilitat de les entitats asseguradores i reasseguradores, aprovat pel Reial Decret 1317/2008, de 24 de juliol i determinació. de la valoració dels actius a efectes de l'article 68 de la Llei 20/2015, de 14 de juliol d'ordenació, supervisió i solvència d'entitats asseguradores i reasseguradores. c) Determinació del patrimoni de les institucions d'inversió col·lectiva immobiliària regulades en el Reial Decret 1309/2005, de 4 de novembre, pel que es regula el Reglament de la Llei 35/2003, de 4 de novembre, reguladora de les Institucions de Inversió Col·lectiva. d) Determinació del patrimoni immobiliari dels fons de pensions regulats en el Reial Decret 304/2004, de 20 de desembre, pel que s'aprova el Reglament de Plans i Fons de Pensions. 5 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón 1.2.3. Modificacions posteriors Diapo No La Ordre ECO 805/2003 ha sofert dos modificacions posteriors: ▪ ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Pàgines 9 Modifica l’article 2 “Àmbit d’aplicació” Modifica l’article 4 “Definicions”, definició de “Valor màxim legal” Modifica l’article 5 “Superfície utilitzable o computable” Apartat 1 Modifica l’article 8 “Documentació necessària” Apartat 1 i 3 Modifica l’article 10 “Condicionants” Apartat 1d 2 Modifica l’article 11 “Advertències generals” Modifica l’article 14 “Subsanació i aixecament del condicionant” Modifica l’article 32 “Tipus d’actualització en el mètode d’actualització” Modifica títols dels articles 45 i 46 Modifica l’article 47 “Valor de taxació d'edificis i elements d'edificis per a institucions d'inversió col·lectiva immobiliàries” Modifica l’article 49 “Valor de taxació de finques rústiques per totes les finalitats” Apartat c Modifica l’article 53 “Valoració d’immobles sobre existeix un dret de superfície” Apartat 1a Modifica l’article 54 “Valoració de concessions administratives” Apartat 1a Modifica l’article 56 Valoració de la nua propietat, de l’usdefruit, de l’ús i l’habitació” Apartat 2c Modifica l’article 58 “Valoració d’opcions de compra” Apartat a Modifica l’article 63 “Requisits del certificat” Apartat 1d Modifica l’article 67 “Identificació i localització “ Apartat c Modifica l’article 70 “Descripció i superfície del terreny” Apartat 1a i 3a Modifica l’article 78 “Documentació annexa a l’informe” Apartat 1 i 2a Modifica l’article 79 “Àmbit d’aquest capítol” Capítol: “ Valoració d’immobles d’entitats asseguradores a efectes de la determinació del seu valor raonable” 6 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Modifica l’article 80 “Documentació que les entitats asseguradores han de tenir a disposició de la Direcció General d'Assegurances i Fons de Pensions” Modifica l’article 81 “Documents incorporats a l’informe de taxació” Modifica l’article 82 “Normes complementàries” Modifica l’article 83 “Comprovació per la Direcció General d'Assegurances i Fons de Pensions de les valoracions realitzades per entitats taxadores autoritzades” Modifica l’article 84 “Valoracions posteriors a l’inicial” Modifica l’article 86 “Normes complementàries de valoració” Es crea un nou capítol Determinació del patrimoni immobiliari dels fons de pensions, amb un únic article. Modifica el primer paràgraf de la Disposició addicional quarta. Es crea una disposició addicional sisena. Primes de risc i marges de benefici. ▪ ORDEN EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras Pàgines 1 S’afegeix la disposició addicional setena, “Aplicació del principi de prudència en relació amb la possibilitat d'expropiació” 7 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2. Principis i definicions 10a23 ECO TÍTOL 1: DISPOSICIONS GENERALS I. Àmbit, principis i definicions II. Comprovacions i documentació III. Condicionants i advertències TÍTOL 3: ELABORACIÓ D’INFORMES I CERTIFICATS DE TAXACIÓ I. Disposicions generals II. Aspectes formals III. Aspectes estructurals TÍTOL 2: CÀLCUL DEL VALOR DE TAXACIÓ TÍTOL 4: DISPOSICIONS ESPECIALS I. Mètodes tècnics de valoració I. Mètode de cost I. Valoració d’immobles d’entitats asseguradores II. Mètode de comparació II. Determinació del patrimoni de les institucions III. Mètode d’actualització de rendes de inversió col·lectiva Inmobiliaria IV. Mètode residual III. Determinació del patrimoni immobiliari dels II. Valoració de béns immobles i drets fons de pensions I. Edificis i elements d’un edifici II. Finques rústiques III. Solars i terrenys IV. Determinats drets 2.1. Principis de valoració Els principis de valoració, són la base sobre la qual es construeixen els mètode de valoració. I totes les decisions valoratives, han de tenir aquests com a línia rectora. 1. Principi d'Anticipació 2. Principi de Finalitat 3. Principi de Major i Millor ús 4. Principi de Probabilitat 5. Principi de Proporcionalitat 6. Principi de Prudència 7. Principi de Substitució 8. Principi de Temporalitat 9. Principi de Transparència 10. Principi del Valor Residual 8 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.1.1. 13 Principi d’anticipació El valor de l’immoble que és trobi en explotació econòmica està en funció de les expectatives de renda que previsiblement proporcionarà en el futur. Fluxos econòmics C0 Moment 0 C1 C2 C3 C4 C5... Cn 1 2 3 4 5... n Il·lustració: Línia de temps que mostra les rendes futures portades al moment actual. ▪ El Valor de l'immoble depèn del valor actual de les rendes futures. ▪ El preu màxim que pagaria un comprador, dependrà de la renda més la plusvàlua que s'obtindria en un futur. Diapo 2.1.2. Principi de finalitat 14 La finalitat de la valoració condiciona el mètode i les tècniques de valoració a seguir. Els criteris i mètodes utilitzats seran coherents amb la finalitat de la valoració. ▪ Estableix que la finalitat determina com es valorarà la unitat. Si no es fa partint d’aquest principi el valor resultant serà erroni. Diapo 2.1.3. Principi de major i millor ús 15 El valor d’un immoble susceptible de ser dedicat a diferents usos serà el que resulti de destinarlo, dintre de les possibilitats legals i físiques, a l’econòmicament més aconsellable, o si és susceptible de ser construït amb diferents intensitats edificatòries, serà el que resulti de construir-lo, dins de les possibilitats legals i físiques, amb la intensitat que permeti obtenir el seu màxim valor. 9 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón ▪ Aquest principi és molt rellevant. ▪ És l'essència del funcionament del mercat immobiliari. ▪ Major ús fa referència a que l'ús triat per terme general, serà el de més alta rendibilitat de la inversió. Millor Ús fa referència a establir diferents alternatives d’ús de la unitat. Diapo 2.1.4. Principi de probabilitat 16 Davant de diferents escenaris o possibilitats d’elecció raonables es triarà el que s’estima més probable. ▪ Determina que caldrà excloure de les hipòtesis de valoració aquells escenaris poc probables. Referint-nos a la determinació dels usos, ingressos i costos, a les circumstàncies econòmiques, marges, cobraments i pagaments, i per a totes les hipòtesis que influeixin en el valor. Diapo 2.1.5. Principi de proporcionalitat 17 A aquest principi també se l’anomena Principi del mínim error. Els informes de taxació s’elaboraran amb l’amplitud adequat, tenint en compte la importància i l’ús de l’objecte de valoració, així com la seva singularitat en el mercat. 10 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón ▪ La valoració s'ha de realitzar tenint en compte la finalitat valorativa, emprant-se el mètode més idoni per aconseguir-ho, amb el mínim error compatible amb el seu cost. ▪ La valoració no és una ciència exacta, donat que es basa en procediments estadístics, la probabilitat d'error dels quals s'ha d'avaluar. ▪ L'error admissible ha d'estar prèviament determinat i d'acord amb aquest estarà el cost de la valoració. ▪ Si es vol reduir el marge d’error, la valoració tindrà un cost més elevat en temps, i per tant, el seu preu serà més elevat. Diapo 2.1.6. Principi de prudència 18 Davant de diferents escenaris o possibilitats d’elecció igualment probables es triarà el que doni com a resultat un menor valor de taxació. ▪ Les estimacions i valoracions a realitzar en condicions d'incertesa han de ser prudents. ▪ La prudència no pot anar en detriment de la imatge fidel de la unitat o compte de resultats. ▪ S'han de tenir en compte els riscos, amb origen a l'exercici o en un altre anterior, tan bon punt siguin coneguts. 11 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.1.7. Principi de substitució 19 El valor de l’immoble és equivalent a d’altres actius de similars característiques substitutius d’aquell immoble. ▪ Ens indica que els compradors, quan comparen les unitats al mercat ho fan des del punt de vista econòmic-financer, amb les unitats similars entre si i que per tant, es poden considerar substitutes. ▪ Les unitats poden ser similars, en múltiples característiques, valor, ubicació d’adreça, ubicació respecte els eixos cardinals, ubicació a l’edifici, grandària, vistes,... i totes aquestes es tradueixen en un valor. ▪ Ens parla per tant, del mètode de comparació que estudiarem en el mòdul 8. Diapo 2.1.8. Principi de temporalitat 20 El valor d’un immoble és variable al llarg del temps. ▪ Determina que el valor es refereix a una data concreta i amb una informació i mostreig concret existent en data, i que per tant, té una validesa limitada en el temps. Il·lustració: Línia que fluctua que vol representar el temps i l’evolució del valor. 12 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.1.9. Principi de transparència 21 L’informe de valoració d’un immoble ha de contenir la informació necessària és suficient perquè sigui fàcilment comprensible i ha de detallar les hipòtesis i documentació utilitzades. ▪ El principi de transparència determina que els informes de taxació han de ser fàcils d'entendre, estant en coherència amb la característica de comprensibilitat a la informació comptable que diuen: Els comptes anuals s'han de redactar amb claredat, de manera que la informació subministrada sigui comprensible i útil per als usuaris en prendre les seves decisions econòmiques, mostrant la imatge fidel del patrimoni, de la situació financera i dels resultats de l'empresa, de conformitat amb les disposicions legals. ▪ A més, les valoracions urbanístiques, tant si formen part d'un dictamen pericial, com d'un instrument de gestió urbanística, s'han de sotmetre a aquest principi de transparències, incloent-hi totes aquelles explicacions que en permetin la comprensió fàcil i detallant les hipòtesis i la documentació utilitzades. Diapo 2.1.10. Principi de valor residual 22i23 El valor atribuïble a cada un dels factors de producció d’un immoble és la diferència entre el valor total del dit actiu i els valors atribuïbles a la resta de factors. ▪ S’utilitza bàsicament en el mètode de cost i els mètodes residuals. ▪ En el mètode de cost, fa referència a que el cost d’una unitat és la suma de tots els costos que la composen. 13 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Il·lustració: Quadres que mostres els diversos factors de valor o de cost. ▪ En el mètode residual, en el valor del sòl, s’obté com si es tractés d’un compte de resultats, restant al total d’ingressos (Valor de Mercat), els costos de la construcció i els beneficis de promoció. Diapo 2.2. Definicions tècniques No La Guia d’actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l’àmbit tributari no determina definicions sobre les paraules clau, per tant, ens acollim a la Ordre ECO 805/2003 i les seves definicions. ECO 805/2003 Article 4. Definicions. Als efectes de la present Ordre s'utilitzaran les definicions següents: Actualització d'una taxació. És tota revisió d'una taxació anterior, emesa per la mateixa entitat taxadora abans de transcórrer dos anys des de la data d'emissió, en què amb referència a la taxació anterior, es modifiquin els advertiments, els condicionants o qualsevol dels valors que figurin a ella. Aquest termini és de tres anys per a la finalitat que preveu l'article 2.b) (Àmbit d'aplicació), d'acord amb el que estableix l'article 84.1 d'aquesta Ordre. Antiguitat. És el nombre d'anys transcorreguts entre la data de construcció d'un immoble o la de la darrera rehabilitació integral del mateix, i la data de la valoració. Comparables. Són immobles que es consideren similars a l'immoble objecte de valoració o adequats per aplicar l'homogeneïtzació, tenint en compte la seva localització, ús, tipologia, superfície, antiguitat, estat de conservació, o una altra característica física rellevant amb aquesta finalitat. Compromís de compra a termini d’immobles. 14 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón És un contracte en virtut del qual els contractants es comprometen a comprar un immoble, a un preu predeterminat, i en una data concreta. Depreciació física. És la pèrdua que experimenta el valor de reemplaçament brut (VRB) d'un bé en funció de l'antiguitat, l'estat de conservació i la durada dels components. Depreciació funcional. És la pèrdua que experimenta el valor de reemplaçament brut (VRB) d'un bé atenent la seva defectuosa adaptació a la funció a què es destina. Comprèn les pèrdues produïdes a l'immoble per obsolescència, disseny, manca d'adaptació al seu ús, etc. Edifici. És qualsevol tipus de construcció, sòlida, durable i apta per allotjar un o diversos espais destinats al desenvolupament de qualsevol activitat. Edifici destinat a ús determinat (residencial, oficines, etcètera). És tot edifici on la superfície sobre rasant destinada a un ús determinat és igual o superior a dos terços de la superfície total sobre rasant del mateix. Edifici en construcció. És tota obra de nova edificació iniciada i no acabada que compti amb la llicència corresponent i es realitzi d'acord amb un projecte visat pel col·legi professional corresponent. Edifici en projecte. És qualsevol tipus de construcció (obra nova o rehabilitació) que es realitzarà sobre un terreny o finca determinada d'acord amb un projecte visat pel col·legi professional corresponent. A aquests efectes, s'entendran com a obres de rehabilitació les que compleixin els requisits assenyalats a la definició d'immoble en rehabilitació. Elements comuns d’un edifici. Són tots aquells espais que, no sent ús privatiu, s'hagin de tenir en compte a efectes de còmput de superfície. Element d’un edifici. És tota unitat física, funcional o registral, que formi part d'un edifici compost per més unitats destinades al mateix o altres usos i que sigui susceptible de venda individualitzada. Elements especulatius. Són aquelles dades, ofertes o escenaris que tot i ser rellevants per a la determinació del valor de mercat portin causa, bé d'un comportament lligat a la intenció d'un operador de beneficiarse a curt termini amb les fluctuacions en els preus dels actius immobiliaris, bé de expectatives 15 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón de canvi d'ús o edificabilitat, bé d'altres factors extraordinaris (com ara noves infraestructures o inversions que impliquin una revaloració dels immobles) la presència futura dels quals no estigui assegurada. Entitat taxadora. Les societats de taxació homologades i inscrites al Registre Especial del Banc d'Espanya, així com, respecte a les valoracions que tinguin com a finalitat l'esmentada a la lletra a) de l'article 2, els serveis de taxació d'entitats de crèdit homologats i inscrits a el Registre Especial del Banc d’Espanya. Entorn. És l’espai d’adequada amplitud i amb característiques homogènies tant físiques com estructurals en el qual s’ubica l’immoble objecte de valoració. Finca rústica. Aquell terreny de nivell urbanístic II que es dediqui o es pugui dedicar al desenvolupament duna activitat agrària. Homogeneïtzació de preus d’immobles comparables. És un procediment pel qual s'analitzen les característiques de l'immoble que es taxa en relació amb altres comparables, a fi de deduir, per comparació entre les seves similituds i diferències, un preu de compravenda o una renda homogeneïtzada per a aquell. Infraestructures exteriors del terreny. Són les necessàries per dotar el terreny dels serveis urbanístics exigits per a la seva consideració com a sòl urbà d'acord amb la legislació sobre règim del sòl i ordenació urbana. Immoble en rehabilitació. És tot edifici o element d'edifici on s'hagin iniciat obres que reuneixin els requisits següents: a) Que comptin amb la llicència corresponent. b) Que es realitzin d’acord amb un projecte visat pel col·legi professional corresponent. c) Que alterant o no els seus elements estructurals impliquin l'acondicionament d'almenys el 50 per 100 de la superfície edificada abans de l'inici de les obres. A aquests efectes es consideraran com a obres d'acondicionament les destinades a millorar les condicions d'habitabilitat d'un edifici mitjançant la substitució, la restauració o la modernització dels seus diferents elements constructius i instal·lacions, i les que tinguin per objecte alterar substancialment la morfologia de l'edificació. o no la superfície edificada. 16 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón d) Que el cost pressupostat de les obres arribi almenys al 50 per 100 del valor de reemplaçament brut de l'edificació (exclòs el valor del terreny). Quan la valoració es refereixi a un edifici complet i s'estigui procedint a la reforma parcial, la definició precedent es pot aplicar a la part afectada per les obres quan aquestes arribin almenys a una planta completa. Immoble lligat a una activitat econòmica. Tot edifici, o element d'edifici, d'ús monovalent que està o pot estar vinculat a una explotació econòmica. Entre altres s'inclouran els tipus següents: a) Edificis i instal·lacions industrials, fabrils i de producció agrària. b) Centres de transport, aparcaments i edificacions o instal·lacions lligades al servei de transport. c) Immobles hotelers, en les diverses categories i tipologies. d) Hospitals i altres instal·lacions de caràcter sanitari. e) Instal·lacions recreatives, esportives i d’espectacles. f) Centres d’ensenyament i altres instal·lacions culturals. g) Centres d’equipament social. h) Residències estudiantils, per a gent gran o similars. Instal·lacions polivalents. Són les instal·lacions que, havent estat concebudes o instal·lades per a un ús concret, permetin, segons el parer del taxador, la seva utilització per a altres permesos. En cap cas no s'entenen com a instal·lacions polivalents aquelles amb característiques i elements constructius que limitin o dificultin usos diferents dels existents, com són les cambres cuirassades; cambres frigorífiques; instal·lacions de bugaderia, cuina i de serveis específics a establiments d'hostaleria. Localitat. És el nucli urbà on es troba l’immoble objecte de valoració. Mercat local. L'immobiliari de l'entorn urbà o rural homogeni (barri, pedania, localitat, comarca) on es troba l'immoble (edifici, element d'edifici, finca rústica o terreny), o, quan el seu ús o característiques no permetin disposar de comparables en aquesta àrea , el mercat immobiliari sectorial (oficines, centres comercials, hotels, explotació agrària del cultiu dominants corresponent) sempre que resulti representatiu per comparar-los dins del territori nacional. Nivells urbanístics del terreny. A efectes de la seva taxació els terrenys es classificaran en els nivells següents: 17 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Nivell I. Inclou tots els terrenys que no pertanyin al Nivell II. Nivell II. Inclourà els terrenys classificats com a no urbanitzables en què no es permeti edificar per a usos diferents de la seva naturalesa agrícola, forestal, ramadera o que estiguin lligats a una explotació econòmica permesa per la normativa vigent. També s'hi inclouen els terrenys classificats com a urbanitzables que no estiguin inclosos en un àmbit de desenvolupament del planejament urbanístic o que estant-lo, no s'hi hagin definit les condicions per al seu desenvolupament. Opció de compra. És un contracte en virtut del qual un venedor atorga el dret de comprar un immoble, a un preu predeterminat, i en una data o termini concret. Protecció pública. És qualsevol règim legal que limiti el preu de venda o de lloguer de l'immoble objecte de valoració. Sòl urbà, sòl no urbanitzable, sòl urbanitzable. S'utilitzaran les definicions establertes a la legislació vigent sobre règim del sòl i ordenació urbanística. Superfície comprovada. És l'àrea mesurada pel taxador tenint en compte les definicions de superfície útil o construïda i el corresponent pla acotat. Superfície construïda amb parts comunes. És la superfície construïda sense parts comunes més la part proporcional que li correspongui segons la seva quota a la superfície dels elements comuns de l'edifici. Superfície construïda sense parts comunes. És la superfície útil, sense excloure la superfície ocupada pels elements interiors esmentats en aquesta definició i incloent-hi els tancaments exteriors al 100 per 100 o al 50 per 100, segons es tracti, respectivament, de tancaments de façana o mitgers, o de tancaments compartits amb altres elements del mateix edifici. Superfície útil. És la superfície del sòl delimitat pel perímetre definit per la cara interior dels tancaments externs d'un edifici o d'un element d'un edifici, incloent-hi la meitat de la superfície del sòl dels espais exteriors d'ús privatiu coberts (com ara terrasses, balcons i estenedors, porxos, molls de càrrega, voladissos, etc.), mesurada sobre la projecció horitzontal de la seva coberta. 18 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón No es considera superfície útil la superfície ocupada en planta per tancaments interiors fixos, pels elements estructurals verticals, i per les canalitzacions o conductes amb secció horitzontal superior als 100 centímetres quadrats i la superfície del sòl l'alçada lliure del qual sigui inferior a 1,5 metres. Tampoc no es considera superfície útil l'ocupada pels espais exteriors no coberts. Superfície utilitzable o computable. És la superfície utilitzada a les taxacions per determinar els valors tècnics. Taxador. El professional que, de conformitat amb el que preveuen les normes aplicables a cada tipus de taxació ha de subscriure necessàriament l'informe de taxació. Valor de mercat o venal d’un immoble (VM). És el preu al qual podria vendre's l'immoble, mitjançant contracte privat entre un venedor voluntari i un comprador independent en la data de la taxació en cas que el bé s'hagués ofert públicament al mercat, que les condicions del mercat permetessin disposar del mateix de manera ordenada i que es disposés d'un termini normal, tenint en compte la naturalesa de l'immoble, per negociar la venda. A aquest efecte es considerarà: a) Que entre venedor i comprador no hi ha d'haver cap vinculació prèvia, i que cap dels dos no té un interès personal o professional en la transacció aliè a la causa del contracte. b) Que l'oferta pública al mercat comporta tant la realització d'una comercialització adequada al tipus de bé de què es tracti, com l'absència d'informació privilegiada a qualsevol de les parts intervinents. c) Que el preu de l'immoble és conseqüent amb l'oferta pública esmentada i que reflecteix en una estimació raonable el preu (més probable) que s'obtindria en les condicions del mercat existents a la data de la taxació. d) Els impostos no s'inclouran al preu. Tampoc no s'hi inclouran les despeses de comercialització. Valor de l’immoble per a la hipòtesi d’edifici acabat. És el valor que previsiblement podrà assolir un edifici en projecte, construcció o rehabilitació en la data de la seva terminació, si es construeix en els terminis estimats i amb les característiques tècniques contingudes al projecte d'edificació o rehabilitació. Valor de reemplaçament (VR) o cost de reemplaçament o de reposició pot ser: brut o de nou i net o actual. 19 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón El valor de reemplaçament brut o de nou (VRB) d'un immoble és la suma de les inversions que serien necessàries per construir, a la data de la valoració, un altre immoble de les mateixes característiques (capacitat, ús, qualitat, etc.) però utilitzant tecnologia i materials de construcció actuals. El valor de reemplaçament net o actual (VRN) és el resultat de deduir del VRB la depreciació física i funcional de l’immoble en la data de la valoració. Valor de taxació (VT). És el valor que aquesta Ordre estableix com a tal per a cada tipus d’immoble o dret a valorar. Aquest valor serà el valor jurídic o amb efectes jurídics per a les finalitats integrants de l’àmbit d’aplicació de la mateixa. Valor hipotecari o valor a efectes de crèdit hipotecari (VH). És el valor de l'immoble determinat per una taxació prudent de la possibilitat futura de comerciar amb l'immoble, tenint en compte els aspectes duradors a llarg termini de les mateixes, les condicions del mercat normals i locals, el seu ús en el moment de la taxació i els usos alternatius corresponents. En la determinació a què fa referència l'apartat anterior no s'hi inclouen els elements especulatius. Valor màxim legal (VML). És el preu màxim de venda d'un immoble o habitatge, si escau, subjecte a protecció pública, establert a la normativa específica que li sigui aplicable. Valor per comparació, valor per actualització, valor residual. És el valor obtingut mitjançant l’aplicació dels mètodes tècnics de comparació, actualització de rendes i residual respectivament. Valoració durant l’obra. És qualsevol de les valoracions que s'emeten amb posterioritat a la taxació inicial i durant la construcció o rehabilitació d'un element o edifici, en què es reflecteix l'avenç de les obres i el percentatge de l'obra executada i qualsevol altra circumstància de la construcció que pugui afectar el valor de taxació. La seva emissió no implica l'actualització dels valors continguts a la valoració inicial. Habitatge per a primera residència. És aquella que per les seves característiques i ubicació tingui com a destinació més probable el seu ús com a habitatge habitual, independentment de la destinació actual. Habitatge per a segona residència. 20 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón És aquella que per les seves característiques i ubicació tingui com a destinació més probable el seu ús com a residència temporal, independentment de la destinació actual. Vida útil. És el termini durant el qual un immoble estarà en condicions de ser usat per tal que es destina. Serà total si es calcula des del moment de la construcció o darrera rehabilitació integral i serà residual si es calcula des de la data de la taxació. 21 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 3. Informes i certificats de valoració 25a53 ECO TÍTOL 1: DISPOSICIONS GENERALS I. Àmbit, principis i definicions II. Comprovacions i documentació III. Condicionants i advertències TÍTOL 3: ELABORACIÓ D’INFORMES I CERTIFICATS DE TAXACIÓ I. Disposicions generals II. Aspectes formals III. Aspectes estructurals TÍTOL 2: CÀLCUL DEL VALOR DE TAXACIÓ TÍTOL 4: DISPOSICIONS ESPECIALS I. Mètodes tècnics de valoració I. Mètode de cost I. Valoració d’immobles d’entitats asseguradores II. Mètode de comparació II. Determinació del patrimoni de les institucions III. Mètode d’actualització de rendes de inversió col·lectiva Inmobiliaria IV. Mètode residual III. Determinació del patrimoni immobiliari dels II. Valoració de béns immobles i drets fons de pensions I. Edificis i elements d’un edifici II. Finques rústiques III. Solars i terrenys IV. Determinats drets Diapo 3.1. 3.1.1. Disposicions generals 28a32 Regles generals 1. Les entitats de crèdit que disposen de serveis de taxació i de les societats de taxació homologades hauran d'elaborar els informes i certificats de taxació d'acord amb les següents regles generals: a) Redactar-los amb veracitat i transparència. b) Indicar explícitament i de forma notòria si la taxació s'ha realitzat o no d'acord amb les disposicions contingudes en la present Ordre. En tot el cas, es citarà l'Ordre amb la seva denominació completa i s'indicarà la data del Butlletí Oficial de l'Estat en què hagi estat publicada. 2. Quan l'informe s'elabori per a les finalitats previstes a l'article 2 (Àmbit d'aplicació) d'aquesta Ordre, els seus aspectes formals i estructurals s'ajustaran a l'establert en els articles següents. En tots els casos en els que la present Ordre prevegi l'adopció d'una decisió u opció determinada junt a la seva justificació raonada, aquesta justificació s’haurà de constar de forma expressada en l'informe de taxació, i en el certificat corresponent quan així procedirà 22 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón per estar inclòs. en el mateix les informacions a la qual s'ha aplicat la decisió i les opcions citades. Quan la norma prevegi una justificació destacada s'utilitzarà un tipus de lletra diferent i altres procediments que cridin l'atenció del lector. 3. L'informe i el certificat de l'actualització d'una taxació es realitzarà amb les mateixes exigències que les de qualsevol altra taxació i haurà de contenir, a més, la identificació de la taxació anterior a la que s'actualitza. 3.1.2. Emissió i caducitat de les taxacions Diapo 32 1. La data d'emissió d'un informe o un certificat de taxació no pot ser posterior en més de dos mesos a la data en què s'hagi efectuat la darrera inspecció ocular del bé valorat. 2. No obstant això, en el cas dels terrenys, o en altres excepcionals i expressament justificats a l'informe, com ara la valoració de patrimonis, aquest període es pot allargar fins als sis mesos. 3. A efectes d'aquesta Ordre, la data d'emissió serà considerada com la data de la taxació. 4. Els informes i certificats caducaran, necessàriament, als sis mesos comptats des de la data en què l'informe hagi emès. 3.2. Certificats de valoració Diapo 34 Requisits del certificat 1. El certificat de taxació s'elaborarà d'acord amb la forma i el contingut mínim següent: a) S'ha d'indicar la denominació social de la societat de taxació o de l'entitat financera que l'emeti, i el número d'inscripció en el Registre del Banc d'Espanya. Es confeccionarà en paper amb el capçalera de la societat de taxació o de l'entitat financera que l'emet, amb esment del nombre de pàgines que el componen. Alternativament també es pot confeccionar i arxivar per mitjans electrònics en suport durador sempre que estigui assegurada la identificació de l'entitat que l'emet i la conservació de la seva integritat per a consulta ulterior. b) Indicarà la finalitat legal de la taxació. 23 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón c) Inclou una referència precisa a l'informe de taxació que sintetitza. d) Contindrà la localització i el tipus d'immoble, la identificació registral, la referència cadastral, la superfície útil quan es tracti d'edificis i sigui comprovable, la superfície adoptada en el càlcul dels valors tècnics i el seu estat d'ocupació i excepte als efectes de la finalitat de l’article 2.a) (Àmbit d’aplicació), el titular registral en el moment de la taxació. e) Inclou una declaració expressa que la taxació s'ha realitzat d'acord amb els requisits d'aquesta Ordre o una altra normativa aplicable segons la finalitat de la taxació. f) Indicarà el mètode o mètodes de valoració utilitzats, així com els valors estimats per a cada mètode. g) Indicarà el valor de taxació de l'immoble així com les limitacions al domini que s'esmenten específicament i el valor a efectes d'assegurança d'incendis i altres danys. Quan es refereixi a diversos immobles que constitueixin finques registrals o funcionals independents, ha d'especificar el valor de taxació que s'assigna a cadascuna. h) Indicarà, si escau, els condicionants i advertiments a què es refereixen els articles 10 (Condicionants), 11 (Advertiments generals) i 12 (Advertiments específics) d'aquesta Ordre. i) S'indicarà la data d'emissió, la data de l'última visita a l'immoble i la data límit de validesa. j) Serà signat per un representant de l'entitat que emeti el certificat o de l'entitat financera als serveis del qual pertanyi el taxador. La signatura serà autògrafa, mecanitzada o electrònica i en este cas complirà la normativa vigent sobre signatura electrònica, corresponent a l'entitat taxadora establir els procediments que assegurin la inalterabilitat dels documents en què s'estampa. k) Contindrà qualsevol altra informació que sigui requerida, per la normativa específica segons la finalitat de la taxació. 24 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón 25 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 3.3. Informes de valoració 37a53 Segons determina la Guia d’actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l’àmbit tributari, el contingut de l’informe de valoració L’informe de valoració haurà de contenir la informació següent: Diapo 3.3.1. Dades identificatives i titulació del pèrit 37 S’ha d’indicar el departament de l’Administració que sol·licita la taxació, així com la finalitat per a la qual s’ha sol·licitat la taxació. S’ha d’indicar el nom i la titulació del pèrit que subscriu la taxació. Quan d’acord amb la legislació aplicable l’exercici de la professió està subjecta a col·legiació, s’ha d’indicar el número de col·legiat. 3.3.2. Identificació i localització Diapo 39 En la taxació s’ha d’indicar l’adreça completa de l’immoble a valorar. S’ha d’indicar el tipus de bé immoble a valorar (habitatge, local, plaça d’aparcament, edificació, terreny...), l’estat en què es troba l’immoble (edificis en construcció o en rehabilitació, terrenys amb edificacions acabades o en construcció...) i l’existència de drets reals (propietat, nua propietat, usdefruit, d’habitació, de superfície) i/o servituds. 26 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Per a la identificació i localització dels béns immobles s’utilitzarà la documentació facilitada per l’Administració. En el supòsit d’observar mancances d’informació que permetin la identificació inequívoca del bé immoble, o diferències entre la descripció del bé immoble en el títol de propietat i l’immoble identificat per a la realització de la taxació, s’haurà d’indicar en l’informe; així com els elements considerats per a la identificació del bé immoble. En el supòsit que a partir de la informació facilitada per l’Administració no sigui possible la identificació del bé immoble es comunicarà aquest punt per tal que l’Administració pugui requerir la documentació necessària a l’obligat tributari que permeti la identificació inequívoca del bé immoble. Diapo 3.3.3. Comprovacions i documentació 40 S’indicarà la documentació utilitzada i les comprovacions realitzades pel pèrit per a la valoració de l’immoble. Com a mínim, s’ha d’indicar la documentació facilitada per l’Administració. S’ha d’indicar la data en què s’hagi realitzat la visita a l’immoble, i l’abast de la visita. Aquesta visita ha de permetre la identificació física de l’immoble, i es podrà realitzar accedint a espais públics o d’ús comunitari dels immobles. S’han d’indicar les diferències entre la informació i/o característiques del bé immoble continguts en la informació facilitada per l’Administració i les característiques observables en la visita efectuada a l’immoble. En el supòsit que es plantegin possibles diferències entre la superfície del bé immoble i la indicada en la descripció del títol de propietat, l’obligat tributari haurà de facilitar plànol d’aixecament signat i visat, si escau, per un tècnic amb titulació oficial reconeguda al Principat d’Andorra que justifiqui els coneixements i tècniques propis per a l’exercici de la professió, i la fitxa registral del cadastre. 27 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 3.3.4. Localitat i entorn 41 Es descriuran les principals característiques de la població on es troba l’immoble i del seu entorn. Diapo 3.3.5. Descripció i superfície del terreny 42 S’ha d’indicar la superfície continguda en la informació facilitada per l’Administració i, si es plantegen possibles diferències respecte a la superfície del bé immoble, també s’ha d’indicar la superfície prevista en altres documents aportats per l’obligat tributari. S’ha d’indicar la superfície del terreny, precisant si es tracta de la superfície bruta (sense haver deduït les superfícies corresponents a cessions urbanístiques, infraestructures, vialitat...) o la superfície neta (corresponent al solar edificable). S’han d’indicar les principals característiques geomorfològiques del terreny, disponibilitat d’infraestructures viàries i de serveis i, si escau, característiques de la urbanització del terreny. La informació d’aquest subapartat no es requerida per la realització de valoracions d’unitats immobiliàries (habitatges, locals comercials...) en edificis. ▪ Superfície bruta (en vermell) Sense haver deduït les superfícies corresponents a cessions urbanístiques, infraestructures, vialitat... ▪ Superfície neta (en blau) Corresponent al solar edificable 28 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Il·lustració: Plànol de terrenys distorsionat, que mostra carrers i parcel·les. 3.3.6. Descripció i superfície de l’edificació Diapo 43 S’ha d’indicar la superfície continguda en la informació facilitada per l’Administració i, si es plantegen possibles diferències respecte a la superfície del bé immoble, també s’ha d’indicar la superfície recollida en altres documents aportats per l’obligat tributari. S’ha d’indicar la superfície de la unitat o unitats immobiliàries a valorar, precisant si es tracta de la superfície total, l’útil o la construïda. També s’han d’indicar les principals característiques constructives de l’edificació i de les unitats immobiliàries a valorar. Tenint en compte que per a la realització de la valoració no s’accedeix a l’interior d’espais d’ús privatiu dels immobles, es consideraran les qualitats dels acabats interiors similars als de l’edificació en què es troba i amb un estat de conservació i manteniment adients per a l’ús de l’immoble. En el supòsit de possibles diferències en relació amb l’estat de conservació i/o de les qualitats de l’immoble, es tindran en compte les observacions realitzades per l’obligat tributari que estiguin convenientment justificades. 29 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 3.3.7. Descripció urbanística 44i45 S’ha d’indicar la qualificació i classificació urbanística del terreny i els usos admesos. S’han d’indicar les possibles afectacions per perillositat geològica i per perillositat d’allaus. S’han d’indicar les possibles afectacions per entorns de protecció de béns culturals i, si escau, la seva inclusió en inventaris del béns culturals i el grau de protecció que li correspongui. Diapo 3.3.8. Règim de protecció, tinença i ocupació 46 S’ha d’indicar l’estat d’ocupació de l’immoble; l’existència de servituds i/o obligacions que afectin el contingut del dret real de propietat, indicant les seves característiques i efectes sobre el valor; i l’existència de limitacions legals, urbanístiques o de protecció pública que puguin limitar el seu valor, indicant les seves característiques i efectes sobre el valor. En el supòsit de desenvolupament d’activitats econòmiques en l’immoble s’ha d’indicar les característiques d’aquesta activitat o explotació econòmica. 3.3.9. Anàlisi de mercat Diapo 47 S’han de descriure les principals característiques del segment de mercat immobiliari relatiu a béns immobles comparables amb el que és objecte de valoració. 30 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 3.3.10. Dades i càlculs dels valors tècnics 48a50 S’ha d’indicar el mètode de valoració, els càlculs i els criteris utilitzats per determinar el valor i les dades que siguin necessàries per realitzar aquest càlcul. Il·lustració: Mostra el procés valoratiu, de l’obtenció de dades a la determinació del valor. 31 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 3.3.11. Valors de taxació 51 S’han d’indicar els diferents valors de taxació resultants de l’aplicació de diferents mètodes de valoració que s’hagin utilitzat per a la valoració del bé immoble. S’ha d’indicar el valor de taxació que resulta tenint en compte l’objecte i la finalitat de la valoració. S’indicaran les observacions, condicionants i advertències en relació amb les principals dades utilitzades en la realització de la valoració i que puguin incidir en el valor de taxació de l’immoble. Diapo 3.3.12. Dates i signatura 52 S’han d’indicar la data de l’última visita a l’immoble, la data del fet generador que determina la valoració i la data d’emissió de l’informe. S’ha d’incloure el nom, la signatura i la titulació del pèrit que subscriu la taxació. Quan d’acord amb la legislació aplicable l’exercici de la professió està subjecte a col·legiació, s’ha d’indicar el número de col·legiat i, si escau, el visat del col·legi professional. 3.3.13. Documentació annexa a l’informe Diapo 53 S’inclourà com a annex la informació complementària que es consideri escaient per a la justificació de dades recollides en l’informe. El contingut d’aquesta informació complementària es podrà integrar totalment o parcialment en els diferents apartats de l’informe, si es considera que en millora la lectura. 32 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón El contingut de l’informe indicat anteriorment es podrà agrupar i/o organitzar d’acord amb l’índex que el pèrit consideri adient, tot permetent la identificació i comprensió de la informació requerida. 33 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 4. Conceptes pràctics 54a63 Diapo 4.1. El valor i el preu 55a57 Els preus reflecteixen l’acord específic entre comprador i venedor. Són el resultat d’una transacció concreta, i reflexa per tant les característiques del cas. Per tant, tenen un component clarament subjectiu. Que prové de les actituds i necessitats individuals de compradors i venedors. Imperfeccions des de el punt de vista de la ciència econòmica: 1. Desconeixement del mercat 2. Necessitat imperiosa de comprar o vendre 3. Afany especulatiu 4. Modes o gustos discutibles/individuals No vol dir que no existeixen els valors reals de mercat. El valor de mercat és una abstracció científica d’una realitat concreta: Els preus. El valor és el preu més probable pel que un comprador i un venedor que actuïn econòmicament es ficaran d’acord en la transmissió d’un immoble o lloguer. 34 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón El valor de mercat ens permet entendre en profunditat, la situació aparentment caòtica que denominem mercat immobiliari. Diapo 4.1.1. Informació afegida No Històricament, els termes diners i valor han estat lligats a les dissertacions dels grans pensadors, com: Aristòtil ho va fer a la seva obra “Política”. Adam Smith, també teoritzava sobre el valor a la seva obra més coneguda "La Riquesa de les Nacions". Antonio Machado amb el seu refrany popularitzat “només el neci confon valor amb preu”. Warrent Buffet, resumeix el concepte de Valor i Preu amb la següent frase: “VALOR ÉS EL QUE PAGUES I PREU ÉS EL QUE REPS” De manera intuïtiva, tots estem d'acord que valorar podria ser assignar una determinada quantitat de diners a un actiu com a representativa de la seva utilitat per a nosaltres. Podem definir els conceptes i relacionar-los de la manera següent: Valor Definició que fa el Diccionari de la Reial Acadèmia de la Llengua Espanyola: Valor (del llatí valor, valoris) 1. Grau d'utilitat o aptitud de les coses per satisfer les necessitats o proporcionar benestar o delit. 2. Qualitat de les coses, en virtut de la qual es dona per posseir-les una certa suma de diners o equivalents. Valorar 1. Assenyalar el preu d'alguna cosa. 2. Reconèixer, estimar o apreciar el valor o mèrit d'algú o alguna cosa 35 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón D'acord amb les definicions citades, el Preu és un FET, una dada; mentre el valor té un component emocional i estimatiu en funció de les seves qualitats o utilitat. La valoració immobiliària és una activitat multidisciplinària que requereix la concurrència de diferents disciplines: arquitectura, economia, estadística, enginyeria, dret, sociologia, etc. Per identificar l'objecte de taxació caldrà que reconeguem totes les qualitats internes i externes. El valor de la unitat s'obtindrà sumant el valor de les qualitats internes, més el valor de les qualitats externes, menys el valor de les càrregues. Diapo 4.2. El Valor i el Cost No Tampoc no s'ha de confondre de valor de mercat d'un bé immoble amb el cost, que comprèn només una part del valor; el necessari per construir l'immoble: Cost del sòl més el cost de la construcció acabada per complir la seva finalitat, és a dir totalment acabat (és l'expressió industrial de la clau en mà) i llest per a la venda i ús sense objeccions materials legals. El valor de mercat de l'immoble està compost pels costos, les despeses necessàries per a la venda i el benefici del promotor. La terminologia comptable anglosaxona el valor (que en situació normal coincideix amb el preu de venda), equival als outputs i el cost als inputs de l'empresa Promoció Immobiliària. És fàcilment comprensible la diferència en allò que val un bé, el seu Valor, i el que costa ferho, el seu Cost. Un immoble té un valor, que és el que val a preus de mercat, o un cost, que és el valor a preu de cost. 36 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 4.3. La Oferta i la demanda 58 La llei de la demanda estableix: Mantenint-se tota la resta constant (ceteris paribus), la quantitat demanada d'un bé disminueix quan el preu d'aquest bé augmenta. Això és perquè com més car sigui un bé, menor serà el nombre de consumidors interessats a comprar-lo. Per exemple, imagina que et ve de gust un suc de taronja i vas a un bar a demanar-ne un. Si el preu que té el suc és de 1 €, molt probablement ho compris. Tot i això, si el preu del suc és de 100 €, llevat que siguis un amant d'aquest tipus de sucs, gairebé segur que no el compraràs. La llei de l'oferta estableix: Mantenint-se tota la resta constant (ceteris paribus), la quantitat oferta d'un bé augmenta quan ho fa el preu. En aquest cas, com més gran sigui el preu d'un bé, més rendibilitat oferirà als productors i més interessant serà per a ells vendre'l. Tornant a l'exemple del suc de taronja, si el bar pot vendre sucs a 30 € amb un cost de producció de 1 €, el marge que deixa és molt gran i molta gent voldrà vendre sucs. En canvi, si el preu de mercat és de 1,5 €, hi haurà molts oferents que ja no els interessi vendre sucs a aquest preu. Així representant les dues lleis en un gràfic es veuria de la següent forma: Il·lustració: Gràfic simple que mostra la llei de l’oferta i la demanda. 37 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 4.4. Superfície útil i superfície construïda 59a63 Il·lustració: Plànols distingit tipus de superfícies. *Font: Arquitasa Espanya SUPERFÍCIE ÚTIL Zona delimitada pel perímetre interior dels tancaments externs de la unitat. Inclou el 50% dels espais exteriors d’ús privatiu (terrasses, balcons, porxos, voladissos...) No computen les superfícies: Tancaments interiors fixos, Elements estructurals verticals, Canalitzacions o conductes amb secció horitzontal > a 100 cm², Superfícies amb alçada inferior a 1,5 metres segons la ECO però a Andorra el Reglament de la Construcció ens diu que és 1,8 m d’alçada lliure, Espais exteriors no coberts. SUPERFÍCIE CONSTRUÏDA És la superfície útil més els espais que no computen abans esmentats, i els tancaments exteriors al 100% i compartits al 50%. Si el mur es comparteix amb veïns, aquest computa al 50% per a cada un. 38 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón 4.4.1. Les zones comunes Les zones comunes (marcades en vermell al plànol de sota) a efectes de valoració no computen, es consideren per tant, incloses en el valor €/m² resultant. Podries tenir-les en compte si les mostres que tens, s’han expressat en el càlculs també amb zones comunes sumades perquè no tens la superfície construïda. Il·lustració: Plànol de planta, amb superfícies comunitàries marcades en vermell. Si s’haurien de tenir en compte si són diferencials respecte el teu mostreig, perquè generin un valor extra, com podria ser per exemple, si la unitat valorada té spa comunitari i les mostres no. 4.4.2. Dificultats d’interpretació EN ESCRIPTURES Als habitatges nous, generalment queda molt especificat el tipus de superfície que s'està mesurant, distingint les terrasses, jardins a part. El problema el trobem als habitatges antics o que es traspassen de segona mà, on se solen indicar els metres construïts però no s'aclareix com a tal i poden incloure terrasses per exemple. EN PORTALS IMMOBILIARIS Als portals immobiliaris la dada que se sol indicar és la de superfície construïda, però hi ha vegades que la superfície que s'indica és la superfície indicada a les escriptures i com les escriptures estan incomplertes o malament... 39 Introducció a la valoració M8.2 i 8.3 Ercheguev Abramo Bodelón 5. 5.1. Bibliografia Normativa i Normativa comparada Guia d’actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l’àmbit tributari Ordre ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. ORDEN EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. 5.2. Altra documentació de referència Màster en Administració i Direcció d’Empreses “MBA” organitzat per Les Heures amb les universitats (UPC-UB-UAB-Ud’A). European Master in Real Estate Valuation EM-REV organitzat per la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) y el Centre de Política del Sòl i Valoracions (CPSV). Introducció a les valoracions de Carles Marmolejo Duarte. Curs de valoracions immobiliàries d’actius de Ricardo Fernández Valles. Curs de Gestor Tècnic Immobiliari organitzat pel Centre d’Estudis CEAC. Curs de Pèrit Judicial Immobiliari organitzat pel Centre d’Estudis CEAC. https://www.rics.org/ https://economipedia.com/ 40