M8.8 Introducció a la valoració de béns immobles - Mètodes residuals.pdf

Curs en gestió immobiliària Mòdul M8. Introducció a la valoració i taxació de béns immobles 8.8. Mètodes residuals Curs 2023/2024 Nom professor: Albert Villamayor Mètodes residuals (1/4) El càlcul del valor pel Mètode residual es calcularà seguint un dels dos procediments següents: - Procediment d’a...

Curs en gestió immobiliària Mòdul M8. Introducció a la valoració i taxació de béns immobles 8.8. Mètodes residuals Curs 2023/2024 Nom professor: Albert Villamayor Mètodes residuals (1/4) El càlcul del valor pel Mètode residual es calcularà seguint un dels dos procediments següents: - Procediment d’anàlisi d’inversions amb valors esperats (Procediment de càlcul “dinàmic”) - Procediment d’anàlisi d’inversions amb valors actuals (Procediment de càlcul “estàtic”) Mètodes residuals (2/4) Aplicabilitat (1/3) El Mètode residual podrà aplicar-se mitjançant procediment dinàmic als immobles següents: 1. Terrenys urbans o urbanitzables, estiguin o no edificats. 2. Edificis en projecte, construcció o rehabilitació, inclòs el cas d’obres que estiguin aturades. 3. El Mètode residual només és podrà aplicar mitjançant procediment estàtic, a solars i immobles en rehabilitació en els que es pugui començar l’edificació o rehabilitació en un termini no superior a un any, així com a solars edificats. Mitjançant aquest mètode es calcularà un valor tècnic que es denominarà valor residual, que permet determinar tant el valor de mercat d’un determinat bé com el seu valor hipotecari. Mètodes residuals (3/4) Aplicabilitat (2/3) Per la utilització del mètode residual serà necessari l’acompliment dels requisits següents: - L’existència d’informació adequada per determinar la promoció immobiliària més probable a desenvolupar d’acord amb el regim urbanístic aplicable o, en el cas de terrenys amb edificis finalitzats, per comprovar si compleixen el règim esmentat. - L’existència d’informació suficient sobre costos de construcció, despeses necessàries de promoció, financers, en el seu cas, i de comercialització que permeti estimar els costos i despeses normals per un promotor de tipus mig i per una promoció de característiques similars a la que s’ha de desenvolupar. - L’existència d’informació de mercat que permeti calcular els preus de venda més provables dels elements que s’inclouen en la promoció o en l’edifici en les dates previstes per la comercialització. - L’existència d’informació suficient sobre els rendiments de promocions similars. Mètodes residuals (4/4) Aplicabilitat (3/3) Per poder aplicar el mètode residual pel procediment dinàmic serà necessari a més dels requisits indicats en l’apartat anterior, l’existència d’informació sobre els terminis de construcció o rehabilitació, de comercialització de l’immoble i, en el seu cas, de gestió urbanística i d’execució de la urbanització. Mètode residual dinàmic (1/8) Procediment de càlcul Per al càlcul del valor residual pel procediment de càlcul dinàmic es seguiran els passos següents: - S’estimaran els fluxos de caixa. - Es triarà el tipus d’actualització. - S’aplicarà la fórmula de càlcul. S’hauran de justificar raonadament i explícitament les hipòtesis i paràmetres de càlcul adoptats. Mètode residual dinàmic (2/8) Fluxos de caixa (1/3) Es prendran com fluxos de caixa: els cobraments i, en el seu cas, les entregues de crèdit que s’estimi obtenir per la venda de l’immoble a promoure; i els pagaments que s’estimi realitzar pels diversos costos i despeses durant la construcció o rehabilitació, inclòs els pagaments pels crèdits concedits. Dits cobraments i pagaments s’aplicaran en les dates previstes per a la comercialització i construcció de l’immoble. Per estimar els cobraments a obtenir es partirà dels valors en venta previstos en les dates de comercialització en la hipòtesis d’edifici finalitzat, que es calcularan atenent als valors obtinguts pels mètodes de comparació i/o actualització de rendes en la data de taxació, i a l’evolució esperada dels preus de mercat. Mètode residual dinàmic (3/8) Fluxos de caixa (2/3) Per estimar els pagaments a realitzar es tindrà en compte els costos de construcció, les despeses necessàries definides per al càlcul del valor de reemplaçament brut, així com els de comercialització i, en el seu cas, els financers normals per a un promotor de tipus mig i per a una promoció de les característiques similars a les que s’estimi més provable promoure. En el cas d’immobles en rehabilitació i en terrenys que comptin amb projecte d’obra nova també es tindran en compte els costos de construcció pressupostats en el projecte corresponent. Per determinar les dates i terminis previstos es tindran en compte, a més dels sistemes de pagament a proveïdors, les hipòtesis més probables atenent a les característiques de l’immoble projectat i, en el seu cas, al grau de desenvolupament el planejament, de la gestió urbanística i de la urbanització. Mètode residual dinàmic (4/8) Fluxos de caixa (3/3) Per determinar l’immoble a promoure sobre l’objecte a valorar es tindrà en compte el principi de millor i major ús. No obstant, quan sigui coneguda la destinació decidida per la propietat de l’immoble i no s’oposi a la normativa urbanística s’atendrà a aquesta. En tot cas, quan es tracti de solars edificats d’acord amb el règim urbanístic aplicable, i llevat que existeixi la possibilitat de materialitzar el principi de major i millor ús, s’atendrà a l’edificació existent. Mètode residual dinàmic (5/8) Tipus d’actualització (1/3) S’utilitzarà com a tipus d’actualització aquell que representi la rendibilitat mitja anual del projecte sense tenir en compte finançament aliè que obtindria un promotor mig en una promoció de les característiques de l’analitzada. Es calcularà sumant al tipus lliure de risc, la prima de risc. El tipus lliure de risc serà el tipus d’actualització establert com a tipus d’actualització per al càlcul mitjançant el Mètode d’actualització, prenent-lo com a real o nominal segons sigui constant o nominal l’estimació dels fluxos de caixa. Mètode residual dinàmic (6/8) Tipus d’actualització (2/3) La prima de risc es determinarà pel taxador, a partir de la informació sobre promocions immobiliàries que disposi, mitjançant l’avaluació del risc de la promoció tenint en compte el tipus d’actiu immobiliari a construir, la seva ubicació, liquiditat, termini d’execució, així com el volum de la inversió necessària. En el supòsit de no disposar d’altres dades públiques per determinar la prima de risc, el taxador utilitzarà les dades següents en funció del tipus d’immoble a valorar. Prima de risc (sense finançament ni impost de societats) per tipus d’immoble: Edificis d’ús residencial (primera residència): Edificis d’ús residencial (segona residència): Edificis d’oficines: Edificis comercials: Edificis industrials: Places d’aparcament: Hotels: Residències (estudiants, gent gran,...): Altres: 8 12 10 12 14 9 11 12 12 Mètode residual dinàmic (7/8) Tipus d’actualització (3/3) Quan en la determinació dels fluxos de caixa es tingui en compte finançament aliè, les primes de risc assenyalades hauran d’incrementar-se en funció del percentatge d’aquest finançament (grau d’apalancament) atribuït al projecte i dels tipus d’interès habituals en el mercat hipotecari. En tot cas, dit increment haurà de ser degudament justificat. Mètode residual dinàmic (8/8) Càlcul del valor residual pel procediment dinàmic El valor residual de l’immoble objecte de la valoració calculat pel procediment dinàmic serà la diferencia entre el valor actual dels cobraments obtinguts per la venda de l’immoble finalitzat i el valor actual dels pagaments realitzats pels diversos costos i despeses, per al tipus d’actualització fixat, utilitzant la fórmula següent: F = ∑ Ej / (1 + i)tj - ∑ Sk / (1 + i)tk En la que: F = Valor del terreny o immoble a rehabilitar Ej = Import dels cobraments previstos en el moment J Sk = Import dels pagaments previstos en el moment K tj = Nombre de períodes de temps previst des del moment de la valoració fins que es produeix cadascun dels cobraments tk = Nombre de períodes de temps previst des del moment de la valoració fins que es produeix cadascun els pagaments i = tipus d’actualització triat corresponent a cadascun dels períodes de temps considerats Mètode residual estàtic (1/3) Procediment de càlcul Pel càlcul del valor residual pel procediment estàtic es seguiran els passos següents: - S’estimaran els costos de construcció, les despeses necessàries definides per al càlcul del valor de reemplaçament brut, així com els de comercialització i, en el seu cas, els financers normals per a un promotor de tipus mig i per a una promoció de les característiques similars a l’analitzada En el cas d’immobles en rehabilitació i en terrenys que comptin amb projecte d’obra nova també es tindran en compte els costos de construcció pressupostats en el projecte corresponent. - Es fixarà el marge de benefici del promotor. - S’aplicarà la fórmula de càlcul. S’hauran de justificar raonada i explícitament les hipòtesis i paràmetres de càlcul adoptats. Mètode residual estàtic (2/3) Marge de benefici del promotor El marge de benefici del promotor es fixarà pel taxador, a partir de la informació de que disposi sobre promocions de tipologies semblants, atenent al més habitual en les promocions de similars característiques i emplaçament, així com a despeses financeres i de comercialització més freqüents. En el supòsit de no disposar d’altres dades públiques per determinar el marge de benefici del promotor, el taxador utilitzarà les dades següents en funció del tipus d’immoble a valorar: Marge de benefici (sense finançament ni impost de societats) per tipus d’immoble: Edificis d’ús residencial (primera residència): Edificis d’ús residencial (segona residència): Edificis d’oficines: Edificis comercials: Edificis industrials: Places d’aparcament: Hotels: Residències (estudiants, gent gran,...): Altres: 18 24 21 24 27 20 22 24 24 Mètode residual estàtic (3/3) Càlcul del valor residual per procediment estàtic El valor residual calculat pel procediment estàtic de l’objecte de valoració es calcularà aplicant la fórmula següent: F = VM x (1 – b ) - ∑ Ci En la que: F = Valor del terreny o immoble a rehabilitar VM = Valor de l’immoble en la hipòtesis d’edifici finalitzat b = Marge o benefici net del promotor en tant per ú Ci = Cada un dels pagaments necessaris considerats Reglament urbanístic. Valoracions (1/11) Valor del sòl no urbanitzable (1/2) El valor d’aquest sòl s’ha de determinar pel mètode de comparació a partir dels valors de finques anàlogues. A aquests efectes, la identitat de raó que justifiqui l’analogia ha de tenir en compte el règim urbanístic, la situació, extensió i naturalesa de les esmentades finques amb relació al que es valora, així com, en el seu cas, els usos i aprofitaments de què siguin susceptibles. Quan, per inexistència de valors comparables, no sigui possible l’aplicació del mètode de comparació, el valor del sòl no urbanitzable s’ha de determinar mitjançant el mètode de capitalització de les rendes reals o potencials del sòl, i d’acord amb el seu estat en el moment de la valoració. Es consideren compresos en el rendiment rústic el rendiment agrícola, el forestal, el ramader, el cinegètic i qualsevol altre de semblant. Reglament urbanístic. Valoracions (2/11) Valor del sòl no urbanitzable (2/2) Entre els rendiments de què una finca sigui naturalment susceptible, poden estimar-se els resultats de transformacions que puguin operar-se amb els mitjans normals, tant mecànics com tècnics o de capital, existents per al desenvolupament de l’explotació agrària i conduents al màxim aprofitament de la fertilitat de la terra, però no els hipotèticament resultants d’una suposada aplicació de mitjans extraordinaris. El rendiment brut o renda de la terra per determinar el valor inicial d’un predi o unitat de cultiu és el que s’obtingui en deduir del valor del producte mitjà real o potencial dels cinc anys anteriors, les quantitats corresponents a despeses directes o indirectes d’explotació més el benefici del cultivador o la renda de l’empresari. La xifra obtinguda amb aquesta operació es capitalitza al tipus d’interès que es determini estimativament en funció dels rendiments que es considerin normals en el tipus de finca de què es tracti. En cap cas no es poden prendre en consideració valors o rendiments que tinguin relació directa o indirecta amb la possible utilització urbana dels terrenys. Reglament urbanístic. Valoracions (3/11) Valor del sòl urbà no consolidat i del sòl urbanitzable (1/3) El valor del sòl urbà no consolidat i del sòl urbanitzable s’ha d’obtenir per aplicació a l’aprofitament unitari de la unitat o de les unitats d’actuació en què es trobin els terrenys objecte de valoració del valor bàsic de repercussió de l’aprofitament unitari que hagi estat fixat, si escau, per l’Administració competent de conformitat amb l’ordenament aplicable en la matèria en el moment de realitzar la valoració. Reglament urbanístic. Valoracions (4/11) Valor del sòl urbà no consolidat i del sòl urbanitzable (2/3) En els supòsits d’inexistència o pèrdua de vigència del valor bàsic de repercussió, el valor de repercussió a aplicar a l’aprofitament unitari s’ha d’obtenir per taxació pericial realitzada pel mètode residual aplicant la fórmula simplificada següent: Vs = Ve / (1’40 · i) – Vc – Vu - Va En la que: Vs: Valor del terreny en el sòl objecte de valoració. Ve: Valor de venda segons el mercat del sostre construït de l’edificació del tipus i els usos que el planejament preveu en el sòl objecte de valoració. Vc: Cost de contracta de la construcció de les edificacions previstes pel planejament. Vu: Cost de les obres d’urbanització necessàries perquè el sòl adquireixi la consideració de solar. Va: Cost de construcció de la resta de despeses necessàries perquè el sòl pugui ser objecte de l’aprofitament urbanístic previst pel planejament. i: Índex de ponderació en els casos en què els beneficis o les despeses de la promoció altres que les ja previstes a la fórmula siguin per raons objectives diferents de les considerades normals. Aquest índex pot variar entre 0,9 i 1,1, segons s’estimi que beneficis i/o despeses són inferiors o superiors als normals. En els altres casos, l’índex té el valor 1. Reglament urbanístic. Valoracions (5/11) Valor del sòl urbà no consolidat i del sòl urbanitzable (3/3) Els criteris que assenyala l’article 120 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme intervenen en la determinació del valor del sòl de la manera següent: a) Els accessos i les dotacions de serveis existents s’han de tenir en compte per al càlcul del cost d’urbanització pendent (Vu). b) La morfologia del terreny intervé en la determinació del cost de la construcció previsible (Vc) i de la urbanització necessària (Vu). En cas que la morfologia del terreny el faci no apte per a l’edificació, el seu valor s’ha de determinar com si es tractés de sòl no urbanitzable; tanmateix, si es tracta d’un sòl inclòs en una unitat d’actuació en l’ordenació de la qual pot tenir utilitat com a espai lliure públic o privat associat a l’edificació, se li pot reconèixer, a efectes de valoració, l’aprofitament unitari de la unitat o una fracció d’aquest aprofitament en funció de la seva utilitat a l’ordenació. c) El coeficient d’edificabilitat de les finques, com a component de l’aprofitament, és un factor bàsic del mètode de càlcul proposat. Les finques que tenen atribuïts diferents coeficients d’edificabilitat tenen valoracions diferents. d) Pel que fa als convenis i servituds urbanístiques o privades existents, cal considerar i comptabilitzar, en funció de la seva naturalesa, els increments en les despeses de construcció (Vc) i d’urbanització (Vu) o altres (Va) que poden motivar, i també si escau, les disminucions del valor de mercat del producte immobiliari (Vv) que se’n puguin derivar. e) La topografia i l’orientació dels terrenys són aquells aspectes de la morfologia del terreny que cal tenir en compte per avaluar el valor en venda de l’edificació realitzable (Vv). Reglament urbanístic. Valoracions (6/11) Valor del sòl urbà consolidat En sòl urbà consolidat, l’aprofitament urbanístic unitari corresponent a cada finca pot ser diferent; per tant, l’aprofitament urbanístic que es considera per a la determinació del valor del sòl és l’atribuït a cada finca com a resultat de les determinacions del planejament relatives a l’edificabilitat i els usos admesos a la mateixa finca. Quan en sòl urbà consolidat no s’atribueixi cap aprofitament urbanístic a un terreny privat, l’aprofitament a tenir en compte als únics efectes de la seva valoració ha de ser la mitjana dels aprofitaments dels terrenys que formin part de la unitat d’actuació en què està inclòs. Reglament urbanístic. Valoracions (7/11) Valor mínim Quan, per motiu de les despeses d’urbanització previsibles i, en especial, de les altres despeses necessàries -indemnitzacions, enderrocs, etc.- per convertir la finca en solars edificables, el valor d’una finca inclosa en un procés de transformació urbanística d’acord amb el planejament doni un valor inferior al que la finca té abans de la transformació proposada pel planejament, preval el valor que correspon a la situació existent amb independència de les expectatives que li confereixi el planejament. El valor a considerar corresponent a la seva situació real ha de ser el més gran dels següents: a) El valor de la finca calculat pericialment mitjançant la capitalització de les rendes que produeix o pot produir raonablement, en la seva situació real, tant si es tracta d’activitats pròpies del sòl no urbanitzable, com d’arrendaments d’habitatges o locals existents. b) El valor de reposició dels edificis i construccions i urbanització existents, més el valor del sòl calculat en funció de l’aprofitament urbanístic que representen els edificis existents. A aquest valor cal afegir-hi, en el seu cas, el de les plantacions existents que no puguin ser comercialitzades. Reglament urbanístic. Valoracions (8/11) Valoració d’obres, edificacions, plantacions i arrendaments (1/3) El valor de reposició que s’aplica a edificacions, construccions i labors agrícoles realitzades en els terrenys és el cost que tindria la seva execució en el moment de la valoració. En el cas d’edificacions i construccions, s’ha d’aplicar al cost calculat els coeficients reductors que corresponguin en funció de la seva antiguitat, l’estat de conservació, la depreciació funcional o altres causes que motivin minoracions del seu valor. En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys no urbanitzables que hagin de ser objecte d’expropiació, el seu valor incrementa el valor de la finca, llevat que es pugui considerar implícit en la capitalització dels rendiments de les activitats agrícoles, ramaderes o altres de caràcter rural existents o possibles. Reglament urbanístic. Valoracions (9/11) Valoració d’obres, edificacions, plantacions i arrendaments (2/3) En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys urbans o urbanitzables, el seu valor incrementa el valor de la finca quan aquests edificis o construccions puguin mantenir-se i integrar-se a l’ordenació proposada pel planejament Dels edificis i les construccions que hagin de ser suprimits perquè són incompatibles amb la materialització de l’aprofitament urbanístic atribuït a la finca pel planejament, s’han de valorar les despeses de la seva supressió -indemnitzacions, enderrocs, etc.-, les quals s’han d’incloure en el muntant d’altres despeses de transformació (Va) Reglament urbanístic. Valoracions (10/11) Valoració d’obres, edificacions, plantacions i arrendaments (3/3) En la determinació de les indemnitzacions arrendatàries s’han d’utilitzar criteris estimatius i cal tenir en compte les circumstàncies següents: A) En arrendaments rústics: a) Caràcter d’activitat econòmica principal de l’arrendatari. b) Dificultat de substitució de l’activitat esmentada. c) Quantitat del benefici del conreador fixada en el càlcul del rendiment brut. d) Valor dels elements mecànics propis de l’arrendament emprats en l’explotació. e) El fet de tenir l’arrendatari el seu domicili habitual a la finca arrendada. B) En arrendaments urbans: a) Dificultat de substitució de l’arrendament en condicions anàlogues i especialment la derivada de la diferència de rendes. b) Quantitat de les despeses de trasllats per llicències, transports, nous contractes, etc. c) Valor de les millores realitzades en l’immoble quan la seva percepció correspongui a l’arrendatari. Reglament urbanístic. Valoracions (11/11) Valoració de concessions administratives i drets reals La valoració de les concessions administratives i els drets reals sobre immobles, als efectes de la seva constitució, modificació o extinció, s’ha d’efectuar de conformitat a les disposicions sobre l’expropiació que en determini el preu just; i subsidiàriament, segons el dret administratiu, civil o fiscal que resulti d’aplicació.