EXINA Modul 05 - T2_Kaufvertrag_final.pdf

MODUL 5  MODUL 5 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Bescha...

MODUL 5  MODUL 5 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 2  MODUL 5 Kaufvertrag für eine Immobilie 28 Kaufvertrag Kurze Wiederholung aus dem Modul Schuldrecht: Ein Immobilienkaufvertrag ist zwingend an die Mitwirkung eines Notars gebunden. Dies ist deshalb so geregelt, weil die rechtlichen und finanziellen Konsequenzen eines Immobilienkaufvertrages oft sehr weitreichend sind. § Dem gesetzlichen Schutzzweck entsprechend sind daher gemäߧ311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nur solche Immobilienkaufverträge rechtlich wirksam, die von einem Notar beurkundet worden sind. § Ist einmal ein wirksamer Kaufvertrag über eine Immobilie, also ein Grundstück, ein Hausgrundstück oder eine Wohnung, abgeschlossen worden, so ergeben sich hieraus zahlreiche Pflichten für den Käufer der Immobilie. 3  MODUL 5 Vorbereitung Kaufvertrag 29 Reservierung einer Immobilie – Ablauf in der Praxis Nach dem Erhalt einer Reservierung für eine Immobilie gilt es den Kaufvertrag für beide Parteien vorzubereiten. (Parallel sollte der Käufer die Finanzierung der Immobilie absichern lassen, wenn dies nicht bereits erfolgt ist). Typischerweise veranlasst der Käufer die Vorbereitung des Kaufvertrags. Als Dienstleistung kann aber auch der Makler die Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs beim Notar veranlassen. Hinweis: Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG). Eine weitere Option besteht für den Makler darin, den Kaufvertragsentwurf mit Käufer und Verkäufer vor dem Notartermin zu besprechen. Bei dieser Gelegenheit kann der Makler HINWEISE geben, die mit der Abwicklung der Transaktion im Zusammenhang stehen. Der Vorteil bei dieser Vorgehensweise besteht darin, dass der Makler bei allgemeinen Fragestellungen oder bestehenden Unklarheiten mit seiner Fachkompetenz zum Vertragsabschluss hinführend einwirken (= Vermittlungstätigkeit) kann. Die Vorbesprechung ersetzt NICHT ein möglicherweise notwendiges Beratungsgespräch im Vorfeld mit einem Notar. 4  MODUL 5 Vorbereitung Kaufvertrag 30 Notartermin Beim Notartermin sollte dem Käufer und dem Verkäufer bereits die Kopie des aktuellen Kaufvertragsentwurfs vorliegen. Als Makler können Sie dies vorbereiten und beiden Parteien beim Termin zur Verfügung stellen. Ablauf des Notartermins Der Notar liest den ganzen Kaufvertrag vor. Hier gibt es immer noch die Möglichkeit, Veränderungen im Vertrag durchzuführen. Dies sollten allerdings keine gravierenden Veränderungen mehr sein. Als Makler können Sie, müssen Sie aber nicht, beim Notartermin anwesend sein. Im Rahmen der Dienstleistung gegenüber Ihrem Kunden sollten Sie dies aber in Erwägung ziehen. Dolmetscher – Übersetzung der Niederschrift §16 (3) BeurkG – Beurkundungsgesetz Für die Übersetzung muss, falls der Notar nicht selbst übersetzt, ein Dolmetscher hinzugezogen werden. Für den Dolmetscher gelten die§6, 7 entsprechend. Ist der Dolmetscher nicht allgemein vereidigt, so soll ihn der Notar vereidigen, es sei denn, dass alle Beteiligten darauf verzichten. Diese Tatsachen sollen in der Niederschrift festgestellt werden. Die Niederschrift soll auch vom Dolmetscher unterschrieben werden. 5  MODUL 5 Struktur Kaufvertrag Inhalte eines Kaufvertrags Erwerber, Veräußerer, Sachstand, 1. Beteiligte 2. Vertragsgegenstand 3. Kaufpreis Übergang Besitz, Haftung für Sach- und 4. Nutzungen, Lasten 5. Erschließung 6. Rechtsmängel 7. Kosten und Steuern 8. Gesetzliche Vorkaufsrechte 9. Einreichung, Hinweise Vollmachten/ 10. Finanzierungsvollmacht 11. Auflassung 12. Maklerkalusel 6  MODUL 5 Erwerber, 1. Veräußerer, Beteiligte 7  MODUL 5 1. Erwerber, Veräußerer, Beteiligte 31 Erwerber (Käufer) – Veräußerer (Verkäufer) Ein wesentlicher Punkt bei der Vorbereitung eines Kaufvertrags ist die Klärung der familien- bzw. güterrechtlichen Verhältnisse von Käufer und Verkäufer. Ehevertrag Wer keinen notariellen Ehevertrag abgeschlossen hat, lebt immer im gesetzlichen Güterstand und damit in der Zugewinngemeinschaft. Gesetzlicher Güterstand Im gesetzlichen Güterstand behält jeder Ehegatte nach der Eheschließung sein bis dahin vorhandenes Vermögen. Ein Hinzuerwerb während der Ehezeit wird ebenfalls nicht automatisch gemeinschaftlich. Es kommt immer darauf an, wer an diesem Erwerb beteiligt ist. Kaufen Eheleute zu hälftigem Miteigentum ein Grundstück, gehört es beiden zu gleichen Teilen. Das gilt aber nicht, weil sie in Zugewinngemeinschaft verheiratet sind, sondern weil sie sich beim Kauf zum gemeinschaftlichen Erwerb entschlossen haben. 8  MODUL 5 1. Erwerber, Veräußerer, Beteiligte 31 Konsequenz für Käufer und Verkäufer Konsequenz für Käufer: Sind die Erwerber (Käufer) im gesetzlichen Güterstand verheiratet, ergeben sich daher keine besondere Schwierigkeiten. Es ist zu prüfen, ob ein alleiniger grundbuchmäßiger Eigentümer und damit Verkäufer im gesetzlichen Güterstand lebt! Folgendes gilt dann: Im gesetzlichen Güterstand bedarf ein Ehegatte der Einwilligung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügen möchte. Diese Vorschrift soll verhindern, dass mögliche Zugewinnausgleichsansprüche durch Weggabe von Vermögenswerten nicht mehr möglich sind. Ehevertragliche Gütertrennung Hier gilt, dass bei Beendigung der Ehe keinerlei Zugewinnausgleich stattfindet. Es ist keine Zustimmung notwendig. Ehevertragliche Gütergemeinschaft Hier gilt, dass das gesamte Vermögen in einen gemeinsamen „Topf“ des ehelichen Gesamtguts kommt. Mehr Probleme als der deutsche Güterstand der Gütergemeinschaft bereiten in der Praxis aber die zahlreichen Fälle mit Auslandsberührung, z. B. aufgrund ausländischer Staatsangehörigkeit von Beteiligten. 9  MODUL 5 1. Erwerber, Veräußerer, Beteiligte - Mustervertrag 32 Erwerber (Käufer) – Veräußerer (Verkäufer) Wenn der Notar die Personen nicht kennt, gilt es immer einen gültigen amtlichen Lichtbildausweis mitzubringen, wie z. B. den Personalausweis, den Reisepass oder den Führerschein. 10 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 Sachstand, 2. Vertragsgegenstand 11  MODUL 5 2. Sachstand / Vertragsgegenstand 33 Kaufgegenstand § Grundbuch § Bezug zum Grundstück § Bestandteile und Zubehör § Der Kaufvertrag wird über das Grundstück geschlossen (Verweis: Modul Sachenrecht). Mit dem Grundstück gehen dessen wesentliche Bestandteile (Heizung, sanitäre Anlagen, Fenster, Türen) und im Zweifel auch das Zubehör (Einbauschränke, Badmöbel, Markisen, Alarmanlage, Sauna, Gartenmöbel, Kellerbar, Satellitenanlage, Inhalt des Öltanks) automatisch auf den Käufer über. § Praxis: Sie können als Makler beiden Vertragsparteien den Hinweis geben, dass es hilfreich ist, eine genau „Inventarliste“ zu erstellen, die als Anlage zum Kaufvertrag beigefügt wird. Damit wird klar dokumentiert, welches Zubehör mitverkauft wird und welches nicht. Für die mitverkauften Bestandteile und das Zubehör kann ein Teil des Kaufpreises gesondert ausgewiesen werden. Für diesen Anteil fällt keine Grunderwerbssteuer an. § Wohnungskauf § Beim Kauf einer Eigentumswohnung (ETW) sind zusätzliche Punkte zu beachten. Welche Wohnräume, Keller oder Parkplätze überhaupt zu der Wohnung gehören, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Aus der Gemeinschaftsordnung ergibt sich, ob es zum Verkauf der Zustimmung Dritter bedarf, etwa anderer Wohnungseigentümer oder des Verwalters. § Mit dem Besitzübergang tritt der Käufer in der Regel in alle Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung ein. Eine vorhandene Instandhaltungsrücklage geht kraft Gesetzes auf den Käufer über. 12  MODUL 5 2. Sachstand - Mustervertrag 34 Sachstand Dieser Text gibt den Inhalt des Grundbuches im sog. Bestandsverzeichnis wieder, d. h. dies ist die grundbuchliche Definition des Vertragsgegenstandes. Die in Abteilung II aufgeführten Rechte werden häufig von den Käufern übernommen, wie z. B. das Wegerecht oder Leitungsrecht. Sie sind normalerweise nicht wertmindernd und werden von Banken akzeptiert. Bei Vorkaufs-, Nießbrauch- oder Wohnungsrechten ist das nicht der Fall. (1) 13 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 2. Vertragsgegenstand - Mustervertrag Vertragsgegenstand Das sog. Erwerbsverhältnis bei mehreren Käufern steht in deren freien Wahl. Besonderheiten können hier bestehen, wenn Gegenstände nicht mitverkauft werden sollen. Sie stellen rechtlich sogenannte „wesentliche Bestandteile“ oder „Zubehör“ dar. Umgekehrt müssen Gegenstände aufgenommen werden, die mitverkauft werden sollen. Dies kann dann ggf. auch die Grunderwerbssteuer senken. (1) 14 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 2. Sachstand / Vertragsgegenstand - Protokollierter Kaufvertrag Pra x is b e is p ie l 15 Quelle: Kaufvertrag vermittelt durch Michael Ritzert – Immobilienmakler  MODUL 5 2. Sachstand / Vertragsgegenstand - Protokollierter Kaufvertrag Auszug Kaufvertrag (Entwurfsphase): Pra x is b e is p ie l 16 Quelle: Kaufvertrag vermittelt durch Michael Ritzert – Immobilienmakler  MODUL 5 3. Kaufpreis 17  MODUL 5 3. Kaufpreis 35 Kaufpreis Die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumserwerb („Auflassungsvormerkung“) ist grundsätzlich eine unverzichtbare Sicherung für den Käufer Dies bedeutet, dass der Notar den Kaufpreis erst ausbezahlt, wenn er übersehen kann, dass der Kaufpreis ausreicht, um ggf. bestehende Belastungen im Grundbuch abzulösen 18 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 3. Kaufpreis Kaufpreis Sind Grundbuchbelastungen vorhanden, welche die Käufer nicht übernehmen, werden dem Notar die Löschungsunterlagen durch die Gläubiger in der Regel mit Treuhandauflagen zur Verfügung gestellt. (1) Der Notar trägt durch die Einreichungen zum Grundbuch und dessen Kontrolle Sorge, dass die Käufer vertragsgerecht das Eigentum erwerben, wobei es Sache des Käufers selbst ist, zu ggb. Zeit die Gerichtskosten zu zahlen und die Grunderwerbssteuer zu begleichen. Der Notar informiert das Finanzamt, welches ihm nach Zahlung der Grunderwerbssteuer die „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ zur Verfügung stellt. 19 (1) Hauskauf und Finanzierung, Notar Dr. Peter Veit, 69115 Heidelberg, Alte Glockengießerei 9, „Der Turm“, www.notar-veit.de  MODUL 5 3. Kaufpreis 36 Kaufpreis Verweis auf das Modul Schuldrecht: Verzug des Schuldners §286 Abs. 1 BGB „Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.“ 20 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 3. Kaufpreis - Protokollierter Kaufvertrag Pra x is b e is p ie l 21 Quelle: Kaufvertrag vermittelt durch Michael Ritzert – Immobilienmakler  MODUL 5 Übergang Besitz, 4. Nutzungen, Lasten 22  MODUL 5 4. Übergang Besitz, Lasten – Inhalte Kaufvertrag 37 Übergang Besitz und Lasten Die Unterscheidung zwischen Eigentum und Besitz wird im Kaufvertrag nochmals gesondert geregelt und beschrieben. In diesem Abschnitt wird festgehalten, zu welchem Zeitpunkt der Besitz am Kaufobjekt, dessen Nutzungen, die Steuern und sonstige öffentliche Lasten und Abgaben des Grundbesitzes sowie die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Davon hängt es dann ab, wann der Käufer die Schlüssel und den Zutritt zum Objekt erhält und wann er mit seinen Renovierungen beginnen oder einziehen kann. Wirtschaftlich ist letztlich für die Beteiligten dieser Zeitpunkt weitaus bedeutsamer als derjenige des formalen Eigentumswechsels im Grundbuch. Das Steuerrecht spricht zutreffend davon, dass mit Besitz, Nutzung, Lasten und Gefahr das „wirtschaftliche Eigentum“ wechselt. Als Zeitpunkt des Übergangs des Besitzes am Kaufobjekt an den Käufer wird die Kaufpreisfälligkeit oder – zum Schutz des Verkäufers korrekter – die Kaufpreiszahlung festgehalten. Erhält der Käufer aufgrund einer solchen Regelung die Schlüssel und den Zutritt zum Kaufobjekt Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung, sind die beiderseitigen Risiken am besten ausbalanciert. 23  MODUL 5 4. Übergang Besitz, Nutzungen, Lasten – Inhalte Kaufvertrag 38 Nutzungsübergang und Eintritt in bestehende Mietverträge Mit dem Besitz gehen regelmäßig auch die Nutzungen auf den Käufer über. Bei vermieteten Objekten bedeutet dies, dass der Käufer im Innenverhältnis zum Verkäufer mit Besitzübergang zugleich in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Ab diesem Zeitpunkt muss der Verkäufer dem Käufer also die Miete weiterleiten. Im Verhältnis zum Mieter erfolgt der Vertragseintritt nach dem Gesetz erst mit Eigentumsumschreibung. Das hat weitreichende Folgen für den Fall, dass der Käufer das Anwesen zu eigenen Wohnzwecken erwirbt und den Mietvertrag kündigen möchte. Der Kauf bricht das bestehende Mietverhältnis nicht. Der Vermieter hat KEIN Kündigungsrecht, insbesondere fehlt es ihm mangels Eigenbedarfs an einem Kündigungsgrund. Vielmehr muss der Käufer dem Mieter kündigen. Im Rahmen bestehender Mietverträge haben Mieter nicht selten Kautionen gestellt. Diese sind mit Nutzungsübergang grundsätzlich auf den Käufer zu übertragen. Endet das Mietverhältnis, hat der Käufer dem Mieter die Kaution zurückzuzahlen. Dem Mieter steht jedoch das Recht zu, sich nach seiner Wahl auch an den Verkäufer zu halten. Das ist für den Mieter vor allem dann interessant, wenn die Kaution beim Käufer nicht zu erlangen ist. Möchte sich der Verkäufer vor einer solchen Nachhaftung schützen, sollte er versuchen, die Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Käufer und zu einer Haftentlastung zu erlangen. 24  MODUL 5 4. Übergang Besitz, Nutzungen, Lasten – Inhalte Kaufvertrag Der Eigentumserwerb vollzieht sich nicht bei Beurkundung oder bei Übergabe, sondern erst mit Eintragung im Grundbuch. Für die Zeit zwischen Übergabe und Eigentumswechsel sind deshalb diese und folgende Regelungen erforderlich, die im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer den „wirtschaftlichen Eigentumsübergang“ regeln. (1) 25 (1) Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 4. Übergang Besitz, Nutzungen, Lasten – Protokollierter Kaufvertrag Pra x is b e is p ie l 26 Quelle: Kaufvertrag vermittelt durch Michael Ritzert – Immobilienmakler  MODUL 5 5. Erschließung 27  MODUL 5 5. Erschließung 39 Erschließung und Erschließungskosten Die Erschließung von Grundstücken ist grundsätzlich Aufgabe der zuständigen Gemeinde oder der Stadt. Diese ist verpflichtet, Erschließungsanlagen, z. B. zur Ableitung von Wasser oder zur Versorgung mit Elektrizität, Gas etc., herzustellen. Die dabei entstehenden Kosten werden von den Anlegern als sogenannte Erschließungsbeiträge verlangt. Erschließungsbeiträge sind auch Kosten für die Ausführung von Straßen, Wegen, Plätzen, Parkflächen, Grünanlagen, Kinderspielplätzen, Kläranlagen etc. Wird keine vertragliche Regelung getroffen, hat nach den Vorschriften des BGB der Käufer des Grundstücks die nach der Besitzübernahme fällig werdenden Anlieger- und Erschließungskosten zu tragen. (1) 28  MODUL 5 Haftung für Sach- 6. und Rechtsmängel 29  MODUL 5 6. Haftung für Sach- und Rechtsmängel 40 Haftung für Sach- und Rechtsmängel – Gewährleistung Gebrauchte Wohnungen und Häuser werden nach den Verkehrsgepflogenheiten und auch in rechtlich zulässiger Weise vom Verkäufer unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Der Verkäufer übernimmt damit keinerlei Haftung für etwaige Mängel am Objekt, es sei denn, er hat den Käufer hierüber arglistig getäuscht. Natürlich kann auch eine andere Risikoverteilung im Notarvertrag vereinbart werden, etwa wenn der Verkäufer noch bestimmte Renovierungsarbeiten übernimmt. Dies muss dann im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. (1) Rechtsmangel Ein Rechtsmangel liegt z. B. dann vor, wenn es dem Verkäufer nicht gelingt, bestehende und vom Käufer nicht übernommene Belastungen im Grundbuch zu beseitigen. Sachmangel Ein Sachmangel liegt demgegenüber dann vor, wenn die Kaufsache bei Gefahrenübergang nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit besitzt. Soweit der Vertrag selbst keine Beschaffenheitsvereinbarung enthält, muss der Grundbesitz sich hilfsweise für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignen. 30  MODUL 5 6. Haftung für Sach- und Rechtsmängel Gewährleistung und sonstige Lasten Trotz des Gewährleistungsausschlusses ist der Verkäufer verpflichtet, die Käufer ggf. aufzuklären über besonders gravierende Dinge, wie Hausschwamm oder Altlasten, selbst wenn diese nach seiner Einschätzung fachgerecht beseitigt wurden. Hat der Verkäufer Kenntnis von versteckten Mängeln, also solchen, die nicht offensichtlich sind, ist er ebenso aufklärungspflichtig. Eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis ist immer dann empfehlenswert, wenn Käufer bauliche Veränderungen planen. Informieren Sie vorab den Notar, damit dieser für Sie bei der zuständigen Behörde Erkundigungen über Baulasten einholen kann. 31  MODUL 5 6. Haftung für Sach- und Rechtsmängel – Protokollierter Kaufvertrag Pra x is b e is p ie l 32 Quelle: Kaufvertrag vermittelt durch Michael Ritzert – Immobilienmakler  MODUL 5 Kosten und 7. Steuern 33  MODUL 5 7. Kosten und Steuern 41 Kosten für Kaufvertragsabwicklung – Käufer Nach§448 (2) BGB trägt der Käufer die Kosten für: § Notar § Gericht § Grunderwerbssteuer § öffentliche Gebühren § Auflassungsvormerkung § Beschaffung von Negativzeugnis der Gemeinde § Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts Kosten für Kaufvertragsabwicklung – Verkäufer Der Verkäufer trägt Kosten von Löschungen im Grundbuch nicht übernommener Belastungen (z. B. Löschung eines Wohnrechts) sowie mögliche anfallende Vermessungskosten. Grundsätzlich können Verkäufer und Käufer individuelle Vereinbarungen treffen, die von der oben aufgeführten Aufstellung abweichen können (Vertragsfreiheit). 34  MODUL 5 7. Kosten und Steuern Pra x is b e is p ie l 35 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 Gesetzliche 8. Vorkaufsrechte 36  MODUL 5 8. Gesetzliche Vorkaufsrechte 42 Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Eintritt des Vorkaufsfalls, also der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages. Nach§24 Baugesetzbuch (BauGB) besteht in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde zwecks Sicherung ihrer Bauleitplanung. Die Gemeinde wird, wenn sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt, eine sog. Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Negativattest) abgeben, die durch den beurkundenden Notar bei der Gemeinde beantragt und meist für den Erwerber gebührenpflichtig ist. 37 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 Einreichung, 9. Hinweise 38  MODUL 5 9. Einreichung, Hinweise 43 Die sog. Ausfertigungssperre hat eine positive Doppelwirkung. Die sog. Auflassung (Einigung über den Eigentumsübergang) kann sogleich mitbeurkundet werden. Das ist kostengünstig. Der Verkäufer ist trotzdem davor geschützt, dass er sein Eigentum vor vertragsgerechter Zahlung verliert. Bei zwei Raten der Kaufpreiszahlung: Eine vorgezogene Einreichung der Vormerkung führt zur schnelleren Eintragung und damit zur schnelleren Auszahlung der ersten Rate, stellt aber ein Vorleistungsrisiko dar. Dies wird durch spätere Löschungsvollmacht auf die Notarangestellten abgemildert. 39 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 Vollmachten/ 10. Finanzierungsvollmacht 40  MODUL 5 10. Vollmachten 44 41 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 10. Vollmachten 44 Diese und die folgenden Regelungen betreffen im Falle einer Kaufpreis-finanzierung die dafür erforderlichen Maßnahmen, soweit die Mitwirkung des Notars erfolgt. Die sogenannte „Vorwegbeleihung“ stellt für den Verkäufer durch diese Regelungen kein wirtschaftliches Risiko dar. Einzelheiten können und müssen der eingehenden Erklärung in der Beurkundung vorbehalten bleiben. Auch hier ein Vorteil des Notaranderkontos: Wenn die Einreichung der Grundschuld erst erfolgt, sobald der gesamte Kaufpreis hinterlegt ist, ist die Vorwegbehaltung auch psychologisch völlig unkritisch. 42 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 10. Vollmachten 44 43 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 10. Vollmachten – Protokollierter Kaufvertrag Pra x is b e is p ie l 44 Quelle: Kaufvertrag vermittelt durch Michael Ritzert – Immobilienmakler  MODUL 5 10. Vollmachten – Protokollierter Kaufvertrag 44 Pra x is b e is p ie l 45 Quelle: Kaufvertrag vermittelt durch Michael Ritzert – Immobilienmakler  MODUL 5 11. Auflassung 46  MODUL 5 11. Auflassung Für den Eigentumswechsel ist zusätzlich noch die Grundbucheintragung durch das Grundbuchamt erforderlich, die am Ende der Vertragsdurchführung steht. Dies schützt den im gesetzlichen Güterstand lebenden Ehepartner davor, dass der andere Ehepartner ohne seine Zustimmung über sein gesamtes oder nahezu gesamtes Vermögen verfügt. Ist der Verkäufer nicht (mehr) verheiratet oder lebt er im Güterstand der Güter-trennung oder liegt eine sonstige Ausnahme vor, ist dies entsprechend zu berücksichtigen. Ggf. MUSS der Ehepartner des Verkäufers dem Vertrag in notarieller Form zustimmen. 47 Quelle: Kaufvertrag_Grundstück – Dr. Robert Diekgräf, Notar in Hamburg  MODUL 5 11. Auflassung – Protokollierter Kaufvertrag Pra x is b Belastungsvollmacht – Finanzierung e is p ie l Die Belastungsvollmacht dient dem Käufer zur Sicherung seiner Bankfinanzierung. Diese ist Voraussetzung, da der Gläubiger / die Bank erst dann die Kreditsumme ausbezahlt, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen worden ist. Diese Vollmacht ist zweckgebunden und der Verkäufer wird dadurch abgesichert, dass der Käufer seine Ansprüche auf Auszahlung der Kreditsumme gegen das Kreditinstitut unwiderruflich an ihn abtritt. Dies wird in der Regel mit der Zwecksicherungsklausel (Vollmacht für einen vereinbarten Zweck und nur in einer bestimmten Höhe) beschrieben. (1) 48 (1) becker-info.homepage.t-online.de // Quelle: Kaufvertrag vermittelt durch Michael Ritzert – Immobilienmakler  MODUL 5 12. Maklerklausel 49  MODUL 5 11. Auflassung Pra x is b e is p ie l 50  MODUL 5 Vorbereitung Kaufvertrag 45 Aufgaben des Notars nach der Protokollierung Mit der Unterschrift beider Parteien hat der Käufer die Immobilie noch nicht „gekauft“! Der Notar veranlasst alle notwendigen Aktivitäten, damit der Käufer den Besitz sowie das Eigentum an der Immobilie erlangen kann. § Anträge ans Grundbuchamt und andere Behörden stellen § bei Gemeinden eine Erklärung über das Bestehen und die Ausübung eines möglichen gesetzlichen Vorkaufsrechts einholen § Banken anschreiben § das Finanzamt informieren § Zusenden des Kaufvertrags an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte Erst mit Sicherstellung der Lastenfreistellung wird der Notar den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auffordern. Nach Bestätigung des Verkäufers über den Erhalt der Kaufpreissumme wird beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung durch den Notar veranlasst. Voraussetzungen: Kaufpreis bezahlt, Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. 51  MODUL 5 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 52