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Préambule Il existe différentes règles de bonne conduite à respecter pour un IOBSP afin de réaliser correctement l’accompagnement d’un client dans une demande de prêt, qu’il s’agisse : D’un prêt immobilier, D’un prêt à la consommation, D’une restructura...

Préambule Il existe différentes règles de bonne conduite à respecter pour un IOBSP afin de réaliser correctement l’accompagnement d’un client dans une demande de prêt, qu’il s’agisse : D’un prêt immobilier, D’un prêt à la consommation, D’une restructuration de crédits. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre 1 Connaissance du client 1.1. Les textes réglementaires La réglementation bancaire a considérablement évolué ces dernières années. Elle oblige les établissements financiers à respecter un certain nombre de principes et de règles. Le but recherché est la protection du client. Avant d’ouvrir un compte, les organismes financiers doivent, CMF s’assurer de l’identité de leur client par la présentation de tout document probant : document officiel en cours de validité portant sa photographie et obligation de conserver la copie du document. (article L563-1) IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre 1 Connaissance du client 1.1. Les textes réglementaires Ces mêmes organismes financiers doivent, avant de nouer une relation contractuelle ou d’assister leur client dans la préparation ou la réalisation d'une transaction, s'assurer de l'identité de leur co-contractant par la présentation de tout document écrit probant. Ils se renseignent sur l'identité véritable des personnes avec lesquelles ils nouent une relation contractuelle ou qui demandent leur assistance dans la préparation ou la réalisation d'une transaction lorsqu'il leur apparaît que ces personnes pourraient ne pas agir pour leur propre compte. Ils prennent également des dispositions spécifiques et adéquates, afin de faire face au risque accru de blanchiment de capitaux qui existe lorsqu‘ils nouent des relations contractuelles avec un client qui n'est pas physiquement présent (relation d’affaires à distance). IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre 1 Connaissance du client 1.1. Les textes réglementaires CMF Lorsque le professionnel n'est pas en mesure d'identifier son client ou d'obtenir des informations sur l'objet et la nature de la relation d'affaires: Elle n'exécute aucune opération, quelles qu'en soient les modalités, Elle n'établit ni ne poursuit aucune relation d'affaires. Lorsqu’il n'a pas été en mesure d'identifier son client ou d'obtenir des informations sur l'objet et la nature de la relation d'affaires et que celle-ci a néanmoins été établie, il y met un terme. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Lors de l’entrée en relation Lors de l'entrée en relation, la banque doit identifier son client c'est-à-dire à la fois: Recueillir des informations le concernant, Obtenir la preuve de sa fiabilité au moyen de justificatifs. Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, elle peut recueillir toute information ou tout justificatif qui soit pertinent pour déterminer les caractéristiques de la relation d'affaires à nouer. Définie dans la première Directive MIF puis complétée par la Directive MIF 2, cette identification passe par le recueil des informations utiles relatives à l'identité et à la capacité juridique de tout nouveau client. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Aussi, pour être en mesure de respecter son devoir de conseil, le professionnel doit : Recueillir les informations du client (ou du prospect) au moyen de questions claires, précises et compréhensibles. L’inviter à apporter les modifications nécessaires lorsque les informations fournies présentent entre elles des incohérences manifestes ou sont incomplètes. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique ❖ Justificatif d'identité La banque est tenue par la loi de connaître ses clients et en premier lieu de les identifier. Pour ouvrir un compte, elle demande au client de décliner son identité (nom, prénoms, date de naissance, etc.) et l’invite à produire comme justificatif une pièce d'identité officielle, en cours de validité, comportant photo et signature. La banque en conserve la trace (photocopie, image scannée ou encore référence du document présenté). IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Il n'existe pas de liste de justificatifs applicables à l'ensemble des banques. Sont couramment acceptés par les banques : L'original en cours de validité de la carte nationale d'identité française, L'original du passeport ou du titre de séjour sur le territoire français. Certains justificatifs peuvent être refusés par une banque, car jugés trop facilement falsifiables ou trop anciens (par exemple le permis de conduire). IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique ❖ Justificatif de domicile La banque est également tenue de vérifier le domicile de leurs nouveaux clients. En principe, elle accepte une facture d'eau, de gaz, d'électricité ou de téléphonie fixe, mais également un certificat d'imposition (ou de non-imposition), une attestation d'assurance habitation, un contrat de location, une quittance de loyer ou une attestation de domicile dans un organisme social. Il est demandé au client de présenter un original récent (moins de trois mois par exemple) qui lui sera rendu après une photocopie éventuelle par la banque. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique ❖ Toute information pertinente La banque recueille toute information qui lui paraît pertinente pour mieux connaître son client, comprendre ses intentions et lutter efficacement contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Pour prendre en compte la situation professionnelle et financière d’un client, la banque a besoin de connaître l’activité, la résidence fiscale, le montant et la provenance de ses revenus ainsi que la composition et l'étendue de son patrimoine. La connaissance du client passe par le recueil des informations utiles relatives à l'identité et à la capacité juridique de tout nouveau client. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Pour être en mesure de respecter son devoir de conseil, le professionnel doit : Recueillir les informations du client (ou du prospect) au moyen de questions claires, précises et compréhensibles. L’inviter à apporter les modifications nécessaires lorsque les informations fournies présentent entre elles des incohérences manifestes ou sont incomplètes. Elle pourra vérifier ultérieurement que les opérations qui sont réalisées, restent cohérentes avec la situation. Dans le cas contraire, ces opérations pourraient être suspectées de constituer du blanchiment. En ce qui concerne le patrimoine, il est demandé tout document officiel (acte de propriété par exemple) ou émanant d'un organisme reconnu (relevé de portefeuille titres ou contrat d'assurance-vie par exemple). IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Lors d'une opération La banque est tenue de s'assurer que les opérations réalisées sont cohérentes avec la connaissance qu'elle a de son client et de son environnement, et cela pendant toute la durée de la relation d'affaires. L'efficacité de cette vigilance repose pour beaucoup sur l'actualisation des informations le concernant. La banque est en droit de demander de mettre à jour les données et les documents qui concernent son client si elle estime que cette demande est pertinente pour l'exercice de sa vigilance. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Certaines opérations: Celles qui correspondent à une utilisation des fonds disponibles sur un compte (par exemple un retrait d'espèces au guichet), Celles qui ont pour objet la délivrance d'un moyen de paiement (par exemple la remise d'un chéquier), En cas de demande de souscription ou de remboursement d'un bon de caisse ou d'un achat/vente de matières La banque doit s'assurer de précieuses (pièces ou lingots d'or), une l'identité de son pièce d'identité est demandée. interlocuteur. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Un justificatif de domicile est obligatoire pour tout transfert en dehors de l'Espace Economique Européen, l'adresse, en plus du nom, doit figurer sur les pièces justificatives produites. Le banquier peut donc être amené à s'assurer que l'adresse signalée est correcte. Pour emprunter ou se porter caution, il est indispensable de justifier sa solvabilité et donc de justifier de ses revenus et de son patrimoine. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Les conséquences La loi a prévu des cas de risque faible et de risque élevé. Dans certaines situations, le niveau de risque est prédéfini. Exemple Une entrée en relation réalisée en l'absence physique du client est une situation de risque élevé. La banque peut mettre en place une vigilance adaptée en fonction du niveau de risque identifié et détecter des opérations incohérentes avec le profil du client, qui pourraient constituer du blanchiment ou du financement du terrorisme. Cela permet à la banque d'établir un profil c'est-à-dire de déterminer le schéma prévisionnel de fonctionnement des comptes et leur niveau d'exposition potentiel au risque de blanchiment et de financement du terrorisme. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Connaissance du client 1 1.2. En pratique Si Le refus de fournir les justificatifs relatifs à la situation patrimoniale ou justifiant une opération, Les justificatifs demandés concernant l’identité, le domicile et/ou les caractéristiques de l'opération créent inévitablement une suspicion sur la réalité : Des informations verbales qui ont été communiquées, Des réelles motivations. Si la banque ne peut pas exercer les contrôles prévus par la loi, elle peut être amenée à refuser d'effectuer l'opération demandée et/ou conduite à faire une déclaration de soupçon. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre 2 La loi sur les discriminations 2.1. Définitions A l’origine : La discrimination est l'action de distinguer entre des objets ou des individus. Le sens de ce terme est neutre, synonyme du mot « distinction ». Toutefois, dès lors qu'il concerne une question sociale, il a pris une connotation péjorative, désignant l'action de distinguer de façon injuste ou illégitime, comme le fait de séparer un groupe social des autres en le traitant plus mal. Le concept de discrimination sociale fait son apparition à la suite des luttes politiques pour l'égalité de droit entre les hommes aboutissant dans la plupart des pays occidentaux, au début de la seconde moitié du XXe siècle à l'abolition progressive des différences légales de traitement (fin de la colonisation, de la ségrégation aux États-Unis, etc.). IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre 2 La loi sur les discriminations 2.1. Définitions Le mot discrimination s'est imposé dans le langage courant avec un sens plus restreint. Au sens courant, il s’agit du fait de traiter de manière inégale et défavorable un ou plusieurs individus. Plus précisément, il s'agit de distinguer un groupe social des autres en fonction de caractères extrinsèques (fortune, éducation, lieu d'habitation, etc.) ou intrinsèques (sexe, origine ethnique, etc.). La discrimination suppose un traitement Du point de vue du droit, la spécifique appliqué au groupe discrimination ne consiste pas à discriminé, en général négatif. Par léser un groupe, mais un individu. exemple, l'utilisation du critère de l'origine ethnique pour sélectionner des candidats à un concours constitue une discrimination. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre 2 La loi sur les discriminations 2.1. Définitions Un individu est dit victime d'une discrimination lorsqu'il est, dans une situation, traité différemment des autres sans motif légitime : « Une distinction ou une différence de traitement n'est une discrimination que quand elle est illicite ». La discrimination est donc une violation du principe d'égalité. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre 2 La loi sur les discriminations 2.1. Définitions La discrimination peut prendre différentes formes : La discrimination est directe lorsqu’elle est délibérée. La différence de traitement se fonde sur un critère prohibé par la loi. La discrimination est indirecte lorsqu’une disposition, un critère, une pratique apparemment neutre, est susceptible d’avoir le même impact qu’une discrimination directe et d’entraîner un effet défavorable pour une personne ou un groupe de personnes en raison d’un critère. Elle peut également prendre la forme d’un harcèlement lorsque ce dernier est lié à un critère de discrimination prohibé par la loi. Le harcèlement a pour effet de porter atteinte à la dignité d’une personne et de créer un environnement intimidant, hostile, dégradant, humiliant ou offensant. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre 2 La loi sur les discriminations 2.2. Les critères réglementaires Les discriminations sont explicitement et limitativement définies, tant pour les critères que pour les domaines dans lesquels s’exercent les discriminations. Code Pénal Une liste définit les critères (18) qui entrent dans la constitution d'une discrimination. Il s’agit de toute distinction opérée entre les personnes physiques ou entre les personnes morales : « à raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de leur Art. 225-1 patronyme, de leur état de santé, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs mœurs, de leur orientation sexuelle, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur appartenance ou de leur non- appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée ». Les discriminations visent les inégalités de traitement dans l’emploi, le logement, l’éducation et la formation, l’accès aux biens et services, publics et privés, l’accès aux soins et aux services sociaux. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre 2 La loi sur les discriminations 2.3. Les sanctions Code Pénal Le Code pénal précise dans quelles situations la discrimination effectuée est répréhensible: « La discrimination commise à l'égard d'une personne physique ou morale, est punie de trois ans d'emprisonnement et de Art. 225-2 45 000 euros d'amende lorsqu'elle consiste : 1. à refuser la fourniture d'un bien ou d'un service ; 2. à entraver l'exercice normal d'une activité économique quelconque ; 3. à refuser d'embaucher, à sanctionner ou à licencier une personne ; 4. à subordonner la fourniture d'un bien ou d'un service à une condition fondée sur l'un des éléments visés à l'article 225-1; 5. à subordonner une offre d'emploi, une demande de stage ou une période de formation en entreprise à une condition fondée sur l'un des éléments visés à l'article 225-1 ; 6. à refuser d'accepter une personne à l'un des stages visés par le 2. de l'article L. 412-8 du code de la Sécurité sociale. Lorsque le refus discriminatoire prévu au 1. est commis dans un lieu accueillant du public ou aux fins d'en interdire l'accès, les peines sont portées à cinq ans d'emprisonnement et à 75 000 euros d'amende. » IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre 2 La loi sur les discriminations 2.4. Les exceptions Code Pénal Le Code Pénal fournit une liste de situations dans lesquelles l'usage d'un critère de la liste de l'article 225-1 est acceptable. Art. 225-3 Parmi ces situations, on trouve notamment : « [...] [les] discriminations fondées, en matière d'embauche, sur le sexe, l'âge ou l'apparence physique, lorsqu'un tel motif constitue une exigence professionnelle essentielle et déterminante et pour autant que l'objectif soit légitime et l'exigence proportionnée. » Un club de football qui se fonde sur l'état de santé d'un joueur EXEMPLE pour renouveler ou non son contrat n'est pas discriminatoire, parce que le fait d'être en bonne santé est nécessaire pour jouer au football. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre La loi sur les discriminations 2 2.5. La lutte contre les discriminations Le Défenseur des droits combat les inégalités fondées à partir des critères prohibés par la loi. Inscrit dans la Constitution, il s’agit d’une autorité publique indépendante, chargée de veiller à la protection des droits et des libertés individuelles. Ainsi, dès lors qu’il s’estime victime d’une discrimination prohibée par la loi, tout citoyen peut saisir directement et gratuitement le Défenseur des droits. Ce dernier s’appuie sur un réseau de délégués présents sur tout le territoire pour recevoir, informer, orienter et traiter toute réclamation. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.1. Principe de loyauté : l’intérêt du client A la demande du Gouvernement, un rapport sur le « respect des obligations professionnelles à l'égard de la clientèle dans le secteur financier » a été établi en 2009. Le rapport cherche à rétablir la confiance entre les établissements et leur clientèle. Il est axé sur les pratiques en matière de « conduite des affaires » : respect des obligations professionnelles vis-à-vis de la clientèle. Il concerne non seulement la commercialisation des produits mais également l’ensemble des relations entre les professionnels et la clientèle (particulière ou professionnelle). Il introduit une obligation de loyauté engageant les professionnels du secteur financier, banques, assurances et intermédiaires, à mettre en place des outils et des procédures internes leur permettant de s’assurer qu’ils agissent de manière loyale à l’égard de la clientèle. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.1. Principe de loyauté : l’intérêt du client L’un des points principaux du rapport réside dans l'inscription dans la loi des principes d'honnêteté et de loyauté des entreprises financières à l'égard de leurs clients. Ainsi, « les entreprises définissent les règles de conduite et adoptent des procédures internes, leur permettant de s'assurer qu'elles agissent de manière honnête et loyale vis-à-vis de leur clientèle, en garantissant notamment : Le contenu exact, clair La bonne adéquation de La prévention des conflits et non trompeur de leur offre à la situation de d'intérêts.» l'information et des leurs clients. communications promotionnelles fournies à leur clientèle. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.1. Principe de loyauté : l’intérêt du client Les autorités de supervision du secteur financier (AMF, ACPR) ont la charge de veiller au respect de la loi. Pour cela, elles bénéficient de nouveaux pouvoirs de mise en garde et d'injonction. Elles doivent également multiplier les contrôles sur le terrain, en s'appuyant sur le réseau d'agents de la Banque de France. Enfin, le rapport préconise d'encadrer plus sévèrement les professions d'intermédiaires du secteur financier, comme les conseillers en investissement ou les courtiers d'assurance. Il en découle aujourd’hui des règles de bonne conduite applicables aux IOBSP via différents articles de loi. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires Le Code Monétaire et Financier détaille les obligations des IOBSP en matière d’informations et de conseil vis-à-vis de leurs clients. « Les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement doivent se comporter avec loyauté et agir au mieux des intérêts des clients, y compris des clients potentiels ». Les dispositions des articles R. 519-21, R. 519- 22 et R. 519-23 s'appliquent lorsque le client ou le client potentiel est une personne physique. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires « Lors de l'entrée en relation, l'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement fournit au client, y compris au client potentiel, les informations suivantes : 1. Son nom ou sa dénomination sociale, son adresse professionnelle ou celle de son siège social, la catégorie d'intermédiaire à laquelle il appartient, son numéro d'immatriculation d'intermédiaire ainsi que les moyens permettant de vérifier cette immatriculation. Les intermédiaires mentionnés au 4° du I de l'article R. 519-4 doivent également indiquer le nom ou la dénomination sociale, l'adresse professionnelle ou celle de son siège social et le numéro d'immatriculation de leur mandant 2. Dans le cas d'un intermédiaire relevant du 2° du I de l'article R. 519-4, le nom des établissements de crédit ou de paiement avec lesquels il travaille de manière exclusive ». IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires 3. Dans le cas d'un intermédiaire relevant des 1° et 3° du I de l'article R. 519- 4, le nom du ou des établissements avec lesquels il a enregistré au cours de l'année précédente une part supérieure au tiers de son chiffre d'affaires au titre de l'activité d'intermédiation ainsi que toute participation, directe ou indirecte, supérieure à 10 % de ses droits de vote ou de son capital, détenue par un établissement de crédit ou un établissement de paiement ou par toute entité contrôlant un établissement de crédit ou un établissement de paiement au sens de l'article L. 233-3 du code de commerce 4. Les procédures de recours et de réclamation, y compris, pour les réclamations, les coordonnées et l'adresse des personnes auxquelles elles doivent être transmises 5. Les coordonnées et l'adresse de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR). IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires Lorsque le contrat porte sur une opération de crédit, l'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement s'enquiert auprès du client, y compris du client potentiel, de ses connaissances et de son expérience en matière d'opérations de banque ainsi que de sa situation financière et de ses besoins, de manière à pouvoir lui offrir des services, contrats ou opérations adaptés à sa situation. L'intermédiaire doit recueillir également auprès du client, y compris du client potentiel, des informations relatives à ses ressources et à ses charges ainsi qu'aux prêts en cours qu'il a contractés, permettant à l'établissement de crédit de vérifier sa solvabilité. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires L’IOBSP présente au client, y compris au client potentiel, les caractéristiques essentielles du service, de l'opération ou du contrat proposé. Lorsque le contrat porte sur une opération de crédit, il doit en outre appeler l'attention du client, y compris du client potentiel, sur les conséquences que la souscription du contrat pourrait avoir sur sa situation financière et, le cas échéant, sur les biens remis en garantie. Toute information fournie par l’IOBSP en application de la présente section est communiquée avec clarté et exactitude. La communication est faite sur support durable à la disposition du client, y compris du client potentiel, et auquel celui-ci a facilement accès. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires Toute correspondance ou publicité, quel qu'en soit le support, émanant d'un intermédiaire agissant en cette qualité indique son nom ou sa dénomination sociale, son adresse professionnelle ou celle de son siège social, son numéro d'immatriculation d'intermédiaire ainsi que la catégorie d'intermédiaire à laquelle il appartient. Les modalités ou le niveau de la rémunération perçue par les IOBSP au titre de leur activité d'intermédiation ne doivent pas aller à l'encontre de leur obligation d'agir au mieux des intérêts des clients ou influencer la qualité de leur prestation de service. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires Avant la conclusion de toute opération de banque ou service de paiement ou de tous travaux et conseils préparatoires, l'intermédiaire doit convenir, avec son client, y compris tout client potentiel, par écrit ou sur un autre support durable, des frais éventuels et, le cas échéant, de la rémunération qui lui seront dus. Les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement et leurs mandataires communiquent à la demande du client ou du client potentiel toute participation, directe ou indirecte, supérieure à 10 % des droits de vote ou du capital, qu'ils détiennent dans un établissement de crédit ou un établissement de paiement. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires Règles supplémentaires applicables aux courtiers en opérations de banque et en services de paiement et à leurs mandataires Les intermédiaires sont tenus d'analyser un nombre suffisant de contrats offerts pour pouvoir fonder une analyse objective du marché et recommander ou proposer un contrat adapté aux besoins du client, y compris du client potentiel. Ils fournissent au client, y compris le client potentiel, des informations portant sur la description et la comparaison des différents types de contrats disponibles sur le marché pour les opérations et services proposés, de manière personnalisée et adaptée à leur degré de complexité. Ils doivent informer le client des règles applicables aux opérations de banque et aux services de paiement et l'éclairer sur l'étendue de ses devoirs et obligations. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires Ils veillent à proposer de manière claire et précise au client, y compris au client potentiel, les services, opérations ou contrats les plus appropriés parmi ceux qu'ils sont en mesure de présenter. Ils doivent s'abstenir de proposer un service, une opération ou un contrat qui ne serait pas adapté aux besoins du client ou du client potentiel […]. L'intermédiaire précise au client, y compris au client potentiel, les raisons qui motivent ses propositions et lui indique comment il a pris en compte les informations qu'il a recueillies auprès de lui. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires Avant la conclusion de toute opération de banque ou la fourniture de tout service de paiement ou de tous travaux et conseils préparatoires, l'intermédiaire précise au client, y compris au client potentiel : 1. Le nombre et le nom des établissements de crédit et des établissements de paiement avec lesquels il travaille, 2. S'il perçoit, au titre de cette opération ou de ce service, une rémunération de l'établissement de crédit ou de l'établissement de paiement concerné et quels en sont le montant et les modalités de calcul, 3. S'il détient une participation, directe ou indirecte, supérieure à 10 % des droits de vote ou du capital de l'établissement de crédit ou de l'établissement de paiement concerné et qu'il peut, à sa demande, lui communiquer le niveau de cette participation. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.2. Présentation des différents articles réglementaires Les intermédiaires doivent, au moment de la souscription, répondre sincèrement à toutes demandes de renseignements de l'établissement de crédit ou de l'établissement de paiement lorsqu'elles peuvent lui être utiles pour apprécier les antécédents du client et, le cas échéant, le risque encouru. Les intermédiaires doivent s'abstenir de transmettre des fausses déclarations ou des éléments susceptibles de donner une opinion erronée du client à l'établissement de crédit ou l'établissement de paiement. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.3. Obligation d’information précontractuelle lors de l’entrée en relation Le décret du 26 janvier 2012 encadre et renforce les droits et les obligations dans le cadre des relations entre le client et l’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement. Pour toutes les catégories d’IOBSP, il y a une obligation de fournir au client y compris au client potentiel lors de l’entrée en relation les informations suivantes : Son nom et prénom, mais aussi sa dénomination sociale, L’adresse professionnelle et l’adresse du siège social, La catégorie d’intermédiaire auquel il appartient, Le numéro d’immatriculation, Les moyens accessibles au client pour vérifier l’ensemble de ses informations, Les procédures de recours et de réclamation, Les coordonnées et l’adresse de l’ACPR. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.3. Obligation d’information précontractuelle lors de l’entrée en relation Pour le mandataire exclusif : Il doit en plus indiquer le nom de l’établissement pour lequel il travaille. Pour le mandataire non exclusif et le courtier : Ils doivent informer leur client dans le cas où une part supérieure au tiers de leur chiffre d’affaires ait été réalisée avec un partenaire bancaire ou lorsqu’un partenaire bancaire détient au minimum 10% des droits de vote au capital ceci dans un but de transparence pour le client. En plus de l’obligation d’information IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.4. Présentation des caractéristiques de la prestation L’IOBSP présente à son client comme au client potentiel les caractéristiques essentielles du service, de l’opération ou du contrat proposé. Lorsqu’il propose un contrat, l’IOBSP doit avertir son client sur les conséquences que la souscription de son contrat pourrait avoir sur sa situation financière et le cas échéant, sur les biens mis en garantie. Toutes les informations fournies au client doivent être communiquées avec clarté et exactitude par l’intermédiaire. La communication est faite obligatoirement sur un support durable et à disposition du client. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.5. Devoir de conseil ou de mise en garde et recueil des informations nécessaires L’IOBSP doit vérifier les informations fournies par le client notamment sur: Ses ressources, Son environnement familial, Ses charges, Son objectif de l’achat, Afin de permettre aux établissements de crédits de vérifier la solvabilité du client. Tout professionnel a, à l’égard de ses clients, une obligation d’information et de conseil qui consiste à transmettre une donnée objective et personnalisée. Il a également un devoir de mise en garde vis-à-vis de ses clients. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.5. Devoir de conseil ou de mise en garde et recueil des informations nécessaires Le devoir de conseil La frontière entre les notions d’information ou de renseignement, de conseil ou de mise en garde n’est pas facile à situer. Le conseil porte sur l’orientation d’une décision, sans aller jusqu’à contraindre le professionnel à se substituer au créancier dans la prise de décision. L’information est relative aux conditions du service sollicité, tandis que le conseil concerne l’opportunité de celui-ci. Il s’agit «d’une opinion donnée à quelqu’un sur ce qu’il convient de faire ou de ne pas faire». Le conseil suppose «un choix entre plusieurs solutions, parmi lesquelles le banquier indique celle qui lui semble préférable». IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.5. Devoir de conseil ou de mise en garde et recueil des informations nécessaires L’obligation d’information consiste dans la transmission de données de nature à éclairer le consentement de l’emprunteur. Le devoir de conseil oriente son consentement. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.5. Devoir de conseil ou de mise en garde et recueil des informations nécessaires Le devoir de mise en garde L’obligation de mise en garde a pour objectif d’attirer l’attention du client sur l’opération projetée, principalement sur les risques prévisibles et non pas uniquement sur les risques théoriques. Le devoir de mise en garde : Peut être assimilé à « un conseil négatif » : un conseil de ne pas faire, accompagné de l’explication des dangers ou simplement des inconvénients encourus si ce conseil n’est pas suivi. Englobe nécessairement l’obligation d’information. Il consiste à attirer l’attention du client à faire preuve de vigilance sur le contrat qu’il souscrit. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.5. Devoir de conseil ou de mise en garde et recueil des informations nécessaires Dans le cadre de l’exercice du métier, il doit présenter au client les éléments suivants : Une comparaison des différents types de contrats disponibles sur le marché, Enumérer les devoirs et obligations du client par rapport à son projet, Motiver les propositions qu’il a établi, Veiller à proposer les solutions les plus adaptées aux besoins du client. Dans tous les cas, pour être jugée efficace, la mise en garde se doit d’être précise, complète, adaptée, personnalisée à son destinataire. Ces divers éléments s’apprécient en fonction de chaque client. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.6. Cas des contrats à distance Lorsque le contrat est proposé et souscrit à distance, il entre dans le cadre juridique de la vente à distance de produits et de services financiers. En cas de commercialisation d’un contrat à distance les informations précontractuelles fournies au client ou client potentiel, doivent être conformes aux procédures instaurées par le Code de la consommation. La réglementation insiste sur deux points : Le rappel des obligations La bonne information du client d’information précontractuelles quant à la rémunération de l’intermédiaire IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.6. Cas des contrats à distance Le cadre réglementaire de la vente à distance comprend : Les informations précontractuelles sur l’intermédiaire, le contrat et les conditions de celui-ci, notamment le prix du service, Les informations fournies via un support durable et avant toute conclusion d’un contrat, Le client est titulaire d’un droit de rétractation, Les principes réglementaires de la vente à distance ne peuvent être ni aménagés ni dérogés par contrats s’ils sont d’ordre public. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.7. Formaliser et documenter l’accompagnement du client L’IOBSP a une obligation d’accompagner le client. Il est avant tout là pour faire l’interface avec les différents acteurs: Acteur immobilier, Partenaire bancaire, Notaire, Etc. De ce fait il doit communiquer sur des supports durables mis à la disposition du client. L’ensemble des documents doivent faire mention des informations obligatoires sur la structure. Les informations doivent faire l’objet d’une conservation pendant 10 ans. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67  Chapitre 3 Les obligations d’informations et de conseil 3.8. Convention préalable sur les frais et les liens capitalistiques Le Code Monétaire et Financier pose le principe d’une convention sur les frais (la rémunération de l’intermédiaire) avec des particularités exposées à l’article R-519-26. Avant la conclusion de toute opération de banque ou services de paiement ou d’intermédiation, l’IOBSP a l’obligation de mentionner par écrit au client les frais éventuels et le cas échéant la rémunération qui lui seront dus. Cette obligation répond à un souci de transparence de l’information précontractuelle. Ce sont les honoraires de courtage. Le document à présenter au client est le mandat de recherche en capitaux. Aucune rémunération ne peut être perçue avant la réalisation de la prestation dont l’intermédiaire a eu mission. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69 Les obligations d’informations et de conseil 3.8. Convention préalable sur les frais et les liens capitalistiques Dans le cadre de la réglementation, il est obligatoire d’afficher le coût des honoraires dans l’agence. L’IOBSP doit informer son client des liens capitalistiques et commerciaux qu’il entretient avec des établissements bancaires et financiers. En effet, l’IOBSP doit, dès l’entrée en relation, informer spontanément à leur client les noms des établissements avec lesquels il a réalisé plus d’un tiers de leur chiffre d’affaires ou s’ils détiennent plus de 10% dans la structure de l’intermédiaire. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 70  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.9. En synthèse IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 72  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.9. En synthèse Obligation Courtier Mandataire Mandataire Mandataire exclusif non exclusif d’IOBSP Collecte ▪ Mêmes obligations S’enquérir des connaissances, expériences, situation financière, besoins, d’informations que les trois autres ressources et charges du client et prêts en cours (lorsque le contrat porte sur catégories (ci-contre) une opération de crédit). ▪ Obligation de collaboration avec les EC/EP Offre adaptée – ▪ Analyser un nombre Lorsque le mandant est un courtier, les obligations du courtier s’appliquent au adéquation - conseil suffisant de contrats mandataire offerts pour pouvoir fonder une analyse objective du marché et recommander un contrat/service adapté* ▪ Proposer les contrats/opérations les plus appropriés et s’abstenir de proposer une opération/ un contrat * Sauf si l’IOB ne fournit au client qu’une aide pour des travaux préparatoires, à non adapté* l’exclusion de toute autre forme d’intermédiation, auquel cas il peut limiter son analyse aux contrats pour lesquels il a été sollicité par le client. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.9. En synthèse IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre Les obligations d’informations et de conseil 3 3.9. En synthèse IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 75  Chapitre Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4 4.1. Définition du co-emprunteur Le co-emprunteur (en général le conjoint ou le concubin) est une personne qui souscrit un crédit immobilier conjointement avec l'emprunteur. Il signe le contrat de prêt et il est soumis aux mêmes droits et obligations contractuelles que l’emprunteur. Il participe solidairement au remboursement du prêt. Une confusion est souvent faite entre la notion de co-emprunteur et celle de coacquéreur. Même si le cas le plus fréquent est celui d'une acquisition commune (le co-emprunteur devient alors également propriétaire du logement), il peut arriver que ce dernier ne se porte pas acquéreur. Pour le devenir, il doit figurer dans l'acte de vente authentique. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 77  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur Généralités En signant le contrat, le co-emprunteur est soumis aux mêmes droits et obligations que l’emprunteur. Il participe solidairement au Qu’est ce qu’un remboursement du prêt. co-emprunteur ? Le co-emprunteur peut être le conjoint, le partenaire de Pacs et le concubin. Les co- emprunteurs fixent les montants qu’ils souhaitent se répartir. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 79  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur Lorsque deux personnes souscrivent le crédit, l’analyse des risques porte sur la situation financière des deux emprunteurs. Il est pris en compte : Le taux d’endettement, Le taux d’apport personnel, Le montant du reste à vivre. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 80  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur Acquisition par des concubins La souscription d’un crédit immobilier par des concubins crée des conséquences juridiques. En effet, souscrire conjointement un crédit rend chaque concubin emprunteur solidaire de son remboursement. A la différence des époux, les concubins ne sont pas systématiquement solidaires du remboursement d’un crédit. En effet, la signature de l’un d’entre eux, n’engage pas l’autre. En pratique, l’acquisition du logement en indivision est le choix le plus couramment pratiqué. En réalisant l’achat à leurs deux noms : les concubins sont co- propriétaires du bien immobilier. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 81  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur L’acquisition peut être effectuée à part égale (50/50) ou non (60%/40%). Dans ce dernier cas, l’emprunt est remboursé au prorata de chacun. La banque rédige un contrat de crédit unique : chacun a la qualité de co- emprunteur et est solidairement responsable du remboursement de la totalité du crédit. Lorsque les concubins sont co-emprunteurs, en cas d’impayés, l’établissement de crédit peut exiger de l’un ou de l’autre des co-emprunteurs, le remboursement de l’intégralité du prêt. Contrairement aux couples mariés, en cas de séparation, la fin de l’union libre s’effectue en toute discrétion. Aussi, si aucune désolidarisation n’est engagée (et acceptée par la banque), l’un d’entre eux peut se voir être contraint au remboursement de l’intégralité du crédit. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 82  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur Un concubin qui rembourse seul un emprunt destiné à financer un bien immobilier acquis en indivision, ne peut réclamer à l’autre, la part des sommes acquittées seulement par lui. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 83  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur Acquisition par des partenaires de PACS Afin de définir les modalités de leur vie commune, les partenaires de PACS rédigent un cadre légal. Il s’agit de la convention de PACS. La convention de PACS traite les notions suivantes : La solidarité des partenaires au regard des dettes et de la fiscalité, Le régime des biens, L’inventaire des biens et du patrimoine de chacun des deux partenaires. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 84  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur Depuis le 1er janvier 2007, le régime légal applicable est, sauf dispositions contraires, celui de la séparation des patrimoines. Chacun des partenaires reste seul tenu des dettes personnelles nées avant ou pendant le PACS, excepté pour les besoins de la vie courante. Si les partenaires optent dans leur convention pour un régime d'indivision, les biens qu'ils acquièrent, ensemble ou séparément sont alors réputés indivis pour moitié. Sous le régime de l’indivision, un bien acheté par un seul partenaire devient donc la propriété des deux partenaires. Si l’un des partenaires finance plus de la moitié d’un bien, il ne pourra pas demander à l’autre de lui rembourser l’excédent. Dans le cadre de l’indivision, si les concubins souhaitent fixer un cadre, ils peuvent signer une convention d’indivision (elle permet de fixer les droits de chacun). IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 85  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur En cas de mariage Le bien acquis avant le mariage conserve son statut, quel qu’il soit. Que devient En cas de séparation l’acquisition du bien en cas de dissolution Si les partenaires souhaitent vendre le bien, ils se du contrat de Pacs ? partagent le prix de la vente, proportionnellement à leur participation initiale. Dans le cas où l’un de partenaires souhaite conserver le bien, il a une priorité de rachat de la part de l’autre. En cas de décès En cas de décès, en l’absence de testament, le partenaire n’a aucun droit sur la quote-part de son partenaire. Ses héritiers pourront en demander la vente ou le partage. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 86  Chapitre 4 Connaissance des droits et obligations de l’emprunteur et du conjoint non co-emprunteur 4.2. Droits et obligations du co-emprunteur Acquisition par des couples mariés La situation dépend du régime matrimonial : Si le couple est marié sous le Si le couple est marié sous le régime de la communauté régime de la séparation de légale, il est probable que le biens, deux cas de figure se conjoint soit co-emprunteur. présentent : Le couple est donc o Un seul est emprunteur : solidairement responsable dans ce cas, le conjoint n'est de la dette en cas de pas solidaire en cas de défaillance. défaillance de l’emprunteur; o Il y a un co-emprunteur : les conjoints sont alors solidaires des dettes. IMMO-IOBSPII-M6L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 87  Chapitre 1 Présentation et caractéristiques des situations de surendettement 1.1. Le surendettement passif Qu’est-ce que le surendettement ? Le surendettement concerne les personnes qui se trouvent dans l’impossibilité de s’acquitter de leurs dettes du fait de crédits trop importants ou suite à un changement de situation personnelle ou professionnelle (perte d’emploi, maladie, etc.). maladie Maladie Chômage IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre 1 Présentation et caractéristiques des situations de surendettement 1.1. Le surendettement passif En France, il existe deux typologies de surendettement: Le surendettement passif Le surendettement actif Nul ménage ne se trouve à l’abri des aléas de la vie. Or, ces circonstances s’avèrent malheureusement être les plus grandes causes de surendettement. Appelé également surendettement passif, ce dernier représente 75% des dossiers déposés. Dans la conjoncture économique actuelle, ce phénomène représente une menace permanente pour chaque foyer. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre 1 Présentation et caractéristiques des situations de surendettement 1.1. Le surendettement passif Les facteurs influant sur le surendettement actif et passif : Surendettement actif Surendettement passif ▪ Chômage, perte d’emploi, ▪ Mauvaise gestion du budget diminution de revenus ▪ Excès de souscription de crédits ▪ Problèmes de santé, maladie ▪ Consommation débridée ▪ Accident ▪ Situation de dépendance (jeux, ▪ Séparation ou divorce alcool, etc.) ▪ Décès d’un proche ▪ Dépenses imprévues Dès lors qu’un emprunteur se retrouve dans une situation de surendettement, la première conséquence est d’être fiché à la Banque de France (FICP ou FCC). IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre 1 Présentation et caractéristiques des situations de surendettement 1.2. Le surendettement actif Outre le surendettement passif, le surendettement actif représente 25% des dossiers. Certains types de crédit se classent dans la catégorie du surendettement actif : Les crédits souscrits pour des vacances, des travaux, Les crédits souscrits pour acquérir des appareils électroménagers. Les causes du surendettement actif sont relatives à : Une mauvaise gestion du budget familial, Un excès de nombreux crédits à la consommation suite à des dépenses superflues, etc. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre 1 Présentation et caractéristiques des situations de surendettement 1.2. Le surendettement actif Un crédit en entraînant un autre, l’emprunteur va finir par contracter un nouveau crédit pour rembourser ses crédits antérieurs : c’est la spirale du surendettement. Aussi, le risque est de devenir fiché à la Banque de France (FICP ou FCC) et de ne pouvoir plus honorer ses dépenses essentielles quotidiennes. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.1. La mise en place de garde-fous législatifs La meilleure façon d’éviter les situations de surendettement serait d’apprendre à les prévenir. L’ampleur du phénomène du surendettement des ménages a conduit les pouvoirs publics à mettre en place des garde-fous législatifs. Depuis la 1ère loi du surendettement de 1989, plusieurs modifications sont intervenues pour améliorer l’efficacité des textes liés au surendettement. En 20 ans, la nature du Si les cas de surendettement actif phénomène du surendettement a étaient majoritaires il y a 20 ans, changé, rendant inopérants les la majorité des dossiers de textes initiaux. surendettement sont désormais le fait d’un surendettement passif. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.2. La loi Neiertz La première loi relative à la prévention et au règlement des problèmes liés au surendettement date de 1989. Il s’agit de la loi Neiertz. Elle vise 3 objectifs pour lutter contre le surendettement : Développer la prévention du surendettement, Responsabiliser les prêteurs et les emprunteurs, Organiser une procédure de règlement des problèmes de surendettement. Cette loi vise surtout à apporter des solutions au surendettement via des négociations amiables entre débiteurs et créanciers. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.2. La loi Neiertz La loi Neiertz : Stipule la possibilité de déposer un dossier devant la commission de surendettement pour bénéficier d’un traitement de ses difficultés et d’obtenir notamment des délais de paiement. Prévoit une procédure de redressement judiciaire pour régler le surendettement. Prévoit également la création du FICP (Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers), géré par la Banque de France et permettant aux organismes de crédit de prévenir le surendettement. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.2. La loi Neiertz La loi Neiertz a répondu aux objectifs de lutte contre le surendettement, sans toutefois parvenir à endiguer le phénomène. Le surendettement s’est non seulement développé mais il a changé de nature. Du surendettement actif Au surendettement passif Elle s’est attachée à corriger les effets du surendettement. Elle n’a pas remis le principe de la distribution du crédit en cause. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.2. La loi Neiertz Une réforme de la loi a été votée le 8 février 1995. Son objectif : Améliorer le traitement du surendettement. Elle se justifie par l’amélioration de l’efficacité de la procédure en répartissant les charges entre la commission de surendettement (rôle économique) et le juge de l’exécution (rôle juridique). Une réforme de la loi a été votée en 1998 Ce nouveau dispositif se penche sur les situations des personnes surendettées pour lesquelles aucun plan de redressement n’est applicable. Le rôle des commissions de surendettement s’accroît. Elles ont la possibilité de proposer des mesures de moratoire puis d’effacement des dettes. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.3. La loi Borloo En 2004, la Loi « Pour la ville et la rénovation urbaine », dite « Loi Borloo » ou Loi « de la seconde chance » traite des situations de surendettement. Sortir du surendettement : La procédure de rétablissement personnel La loi crée la procédure judiciaire de rétablissement personnel : Elle permet de sortir du surendettement par un effacement total des dettes moyennant la liquidation des biens du surendetté. Elle s’adresse aux surendettés dont la situation est irrémédiablement compromise et leur permet de sortir du cercle vicieux du surendettement en leur offrant une «seconde chance». IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.4. La loi Châtel C’est en renforçant l’information du consommateur que la loi Châtel entend limiter le surendettement. En janvier 2005, les législateurs cherchent à limiter le surendettement en encadrant le crédit renouvelable. Depuis la Loi Châtel : L’organisme de crédit renouvelable doit prévenir le consommateur par courrier entre 1 et 3 mois avant la reconduction de son contrat de crédit renouvelable. Si le montant de la réserve d’argent du consommateur augmente, l’organisme de crédit doit adresser sa nouvelle offre par courrier. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.4. La loi Châtel L’emprunteur peut plus facilement résilier son contrat. L’assureur du crédit est soumis aux mêmes contraintes d’informations que l’émetteur du crédit. Le crédit gratuit à la consommation, de type « 3 fois sans frais » est quant à lui encouragé. Ce n’est manifestement pas l’endettement en tant que tel qui est visé par le texte. C’est le « mal endettement », la mauvaise façon de s’endetter par le crédit renouvelable, qui est tenu en partie pour responsable du surendettement. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.5. La loi Lagarde La loi n° 2010-737 du 1er Juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, dite « loi Lagarde » est en application depuis Septembre 2010. Cette réforme entend assainir la distribution du crédit à la consommation et également faciliter le rebond des personnes surendettées. Les mesures phares de la loi Lagarde : Le client peut souscrire l’assurance de prêt de son choix. La Assurance de prêt : loi supprime la disposition législative autorisant les banques Choix libre pour les à obliger le consommateur à adhérer à leur propre contrat emprunteurs d’assurance, appelée « assurance groupe ». Les publicités liées à l’assurance doivent systématiquement renseigner le montant des mensualités des assurances proposées, en plus du coût global. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.5. La loi Lagarde Crédit à la La fonction « paiement à crédit » qui serait associée à une consommation : carte de fidélité ne peut plus être activée par défaut. Meilleure information Les fonctions « fidélité » et « crédit » des cartes de fidélité pour les doivent être clairement présentées et dissociées. consommateurs Toute publicité, qu’elle présente des éléments chiffrés ou non, doit se montrer informative et comporter des mentions spéciales telles que : « Un crédit vous engage et doit être remboursé » ou encore « Vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager ». Les termes « revolving » ou « réserve d’argent » n’ont désormais plus le droit d’être cités. Le «crédit renouvelable», que la loi interdit de nommer autrement, devient responsable: relevés mensuels, durée limitée selon le montant emprunté. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.5. La loi Lagarde De nouvelles obligations et responsabilités s’imposent aux producteurs- distributeurs de crédits à la consommation. Avant d’accorder un prêt, ils doivent: Vérifier de façon systématique la solvabilité des emprunteurs (en demandant toutes les pièces justificatives nécessaires) et leur fichage éventuel, Expliquer en détail le fonctionnement d’un crédit renouvelable. Le délai de rétractation accordé aux clients passe de 7 jours à 14 jours. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.5. La loi Lagarde Les conseillers sur les lieux de vente ont l’obligation d’être formés au fonctionnement de ces crédits afin d’apporter une information transparente aux consommateurs. Le rachat de crédit devient une activité réglementée. Les professionnels de la restructuration de crédits doivent systématiquement proposer aux clients de clôturer l’ensemble des crédits renouvelables présents sur leur compte. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.5. La loi Lagarde Surendettement : des procédures assouplies Les durées raccourcissent : Durée maximale d’inscription AVANT APRES Des plans conventionnels de redressement 10 ans 8 ans Des mesures décidées par la Commission 10 ans 8 ans Au FICP pour les plans conventionnels et les mesures 10 ans 8 ans décidées par la commission Au FICP s’il n’y a pas d’incident de parcours pendant 8 ans 5 ans l’exécution du plan et des mesures La procédure de rétablissement personnel 8 ans 5 ans IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.5. La loi Lagarde Les procédures s’accélèrent à la Banque de France qui n’a plus qu’un trimestre pour statuer sur l’orientation des dossiers de surendettement déposés (alors qu’aucune limite de temps n’était imposée jusque-là). Il est interdit pour toute banque de fermer des comptes bancaires sous le seul prétexte que le client est surendetté. Cette disposition a pour objectif d’assainir le climat entre la banque et le client lorsqu’une situation de surendettement émerge. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre 2 Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2.6. La loi Hamon La principale mesure de la loi Hamon nᵒ 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation porte sur la création d’un fichier regroupant tous les prêts à la consommation. La Loi Hamon prévoyait la création du Registre National des Crédits aux Particuliers (RNCP). Celui-ci devait recenser l’ensemble des crédits à la consommation détenus par les particuliers. Le Conseil Constitutionnel a censuré la création de ce registre au motif que « la création de celui-ci porte atteinte au droit au respect de la vie privée ». Applicable depuis le 1er juillet 2016, la loi Hamon a réduit à 7 ans (au lieu de 8 ans) la durée maximale des plans conventionnels de redressement et des mesures décidées par la commission. IMMO-IOBSPII-M6L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Connaissances et démarches nécessaires à la prévention du surendettement 2 2.7. La loi de modernisation de la justice du XXIe siècle La loi du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIème siècle dite « loi Justice 21 » a supprimé l’homologation judiciaire des mesures recommandées par la commission de surendettement. Les mesures recommandées par la commission sont désormais imposées et ne sont plus homologuées par le juge. Toutefois, les parties conservent la faculté de contester les mesures prises d