AZ IOBSP 3 - Connaissances générales sur le crédit PDF

Leçon 1 Nature, caractéristiques, finalités des différentes formes de crédit aux particuliers Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.1 Présentation du crédit à la consommation 1.2 Le crédit gratuit 1.3 Les crédi...

Leçon 1 Nature, caractéristiques, finalités des différentes formes de crédit aux particuliers Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.1 Présentation du crédit à la consommation 1.2 Le crédit gratuit 1.3 Les crédits affectés 1.4 Le crédit renouvelable 1.5 Les prêts personnels 1.6 Les découverts bancaires 1.7 Les locations avec option d’achat 1.8 Les facilités de paiement 1.9 L’hypothèque rechargeable Chapitre 2 Le crédit immobilier 2.1 Présentation 2.2 La publicité des crédits immobiliers 2.2 Les principales caractéristiques IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Leçon 1 Nature, caractéristiques, finalités des différentes formes de crédit aux particuliers Chapitre 3 Le prêt viager hypothécaire 3.1 Présentation 3.2 Fonctionnement Chapitre 4 Le regroupement de crédits 4.1 Présentation 4.2 Le cadre juridique 4.3 Le marché Chapitre 5 Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5.1 Les différents types de taux et leurs caractéristiques 5.2 Coût et durée totale du crédit IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Définition Un crédit est une opération par laquelle un prêteur consent à l'emprunteur un délai de paiement, un prêt, un découvert ou toute autre facilité de paiement similaire. Le crédit à la consommation concerne les opérations autres que celles liées à l'immobilier et qui entrent dans le champ d'application de la Loi Lagarde du 1er juillet 2010. Il permet de financer les biens d'équipement courants : automobiles, meubles, équipement hi-fi ou électroménager. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Il est souvent accordé sous la forme d'un prêt remboursable par mensualités, mais la législation regroupe dans cette catégorie les facilités de caisse et découverts, les prêts personnels classiques affectés ou non, les crédits renouvelables, la location avec option d'achat, les prêts travaux. En revanche, n'est pas considéré comme crédit à la consommation le paiement échelonné d'une prestation qui n'est pas fournie en une seule fois mais de façon successive. Le crédit à la consommation est encadré par des règles particulières, régies par le Code de la consommation. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Ainsi, est considérée comme crédit à la consommation, toute opération de crédit : ▪ Consentie à titre onéreux ou gratuit par un professionnel (sont exclus du champ de la réglementation les crédits comportant un délai de remboursement ne dépassant pas 3 mois qui ne sont assortis ni d'intérêt, ni de frais), ▪ ayant une durée supérieure à 3 mois, ▪ dont le montant est compris entre 200 et 75 000 euros, ▪ qui ne se rapporte pas à une activité professionnelle, ▪ qui n'est pas authentifiée devant notaire, ▪ qui n'est pas destinée à financer un achat immobilier. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Le marché Entre 2008 et 2016, le taux de détention des crédits par les ménages s’est contracté pour atteindre 46,4%. En 2018, le taux de détention s’est établi à 47,8%, et a reculé en 2019 pour atteindre 47,4%. En 2020, il recule encore pour s’élever à 46,5%. En 2022, le taux de détention des crédits des ménages est toujours en baisse de 43,4%. Source : Observatoire des crédits aux ménages IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation En 2022, le taux de détention des crédits à la consommation est de 24%. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Malgré les bouleversements imposés par la conjoncture, les ménages ont toujours recours aux crédits à la consommation pour financer des projets patrimoniaux ou améliorer leur cadre de vie (achats équipements, automobile, etc.). Source : Observatoire des crédits aux ménages IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Lorsque les ménages sont inquiets sur leur avenir, ils diffèrent leurs projets de consommation : l’achat d’une automobile par exemple. Dès 2009, avec les effets de la crise économique et financière internationale, les ménages ont commencé à modifier leurs usages des crédits à la consommation. Par la suite avec l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, les ménages ont réduit le recours aux crédits renouvelables. Cette évolution s’est poursuivi avec l’entrée en vigueur de la loi Hamon en 2014. Alors qu’en 2008, 33,8% des ménages détenaient des crédits à la consommation, ils n’étaient plus que 25,6% en 2014. Cette chute s’explique notamment par la dégradation économique générale. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Dès 2015, le moral des ménages a commencé à se rétablir. Ainsi, la demande des crédits à la consommation s’est redressée, et ce, tout au long de l’année 2016. En 2017, un rebond de leur taux de détention a été observé pour atteindre 27,2% de détention. De même avec le déclenchement de la crise sanitaire, le taux de détention des crédits à la consommation qui s’était ressaisi entre 2017 et 2019 a rechuté : de 26,5 % en 2019, il est retombé à 24,9 % en 2020 sous l’effet du recul de la détention des cartes de crédit et des crédits obtenus directement auprès du vendeur. La baisse s’est alors poursuivie en 2021, pour connaître une nette accélération en 2022 sous l’effet d’une forte dégradation de l’environnement économique et financier des ménages Source : Observatoire des crédits aux ménages IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Source : Observatoire des crédits aux ménages IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Selon la Banque de France, l’encours de crédits à la consommation s’élève à 203 milliards d’euros à fin juin 2023. Source : Banque de France IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation Les crédits à la consommation se décomposent principalement en : Financements affectés ▪ Achat de voitures neuves (par crédit classique et location avec option d'achat) ▪ Achat de biens d’équipements du foyer (électroménager, équipement multimédia, meubles, etc.) Crédits renouvelables Ils permettent notamment de financer des achats de petits montants. Crédits personnels IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.1. Présentation du crédit à la consommation La loi Hamon comprend une série de mesures liées au crédit à la consommation progressivement entrées en vigueur depuis 2014 : Vise également à lutter contre le surendettement. Lorsque le montant d’un crédit à la consommation dépasse les 1 000€, l’établissement doit désormais laisser le choix au client entre un crédit amortissable ou un crédit renouvelable. A mis fin aux hypothèques rechargeables. Auparavant avec ces dernières, l’emprunteur pouvait engager son bien immobilier pour garantir un crédit à la consommation. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.2. Le crédit gratuit Définition Le crédit gratuit est un crédit où l'emprunteur rembourse uniquement le capital emprunté sans aucun intérêt. Le crédit gratuit est une forme de crédit à la consommation : Le consommateur bénéficie du dispositif de protection prévu par le Code de la consommation. Le crédit gratuit est régi par les articles L311-27 à L311-29 du Code de la Consommation. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.2. Le crédit gratuit La règlementation du crédit gratuit impose comme pour tous les crédits à la consommation, le respect de certaines obligations pour le prêteur. Il est soumis à la législation du crédit à la consommation en ce qui concerne la remise d’une offre préalable et le délai de rétractation. Préalablement à la signature du contrat de crédit, le prêteur doit remettre à l’emprunteur une fiche d’information précontractuelle. Cela permet au consommateur d’obtenir des éléments lui assurant de pouvoir comparer cette offre avec d’autres. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.2. Le crédit gratuit La publicité liée aux crédits gratuits Les règles de publicité des crédits gratuits sont strictement définies par le Code de la consommation. Toute publicité relative aux opérations de crédit proposant une période de franchise de paiement des remboursements supérieure à 3 mois est interdite hors des lieux de vente. La loi du 1/7/2010 réformant le crédit, interdit la mention, dans toute publicité, d'une période de franchise de paiement de loyers ou de remboursement des échéances de crédit supérieure à 3 mois. Toute publicité, quel qu'en soit le support, portant sur une opération de crédit gratuit d'une durée supérieure à 3 mois, doit indiquer le montant de l'escompte sur le prix d'achat éventuellement consenti en cas de paiement comptant et doit préciser qui prend en charge le coût du crédit gratuit. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Définition Les crédits affectés sont liés à l'achat d'un bien mobilier ou d'un service. Ils sont généralement proposés sur les lieux de vente par les organismes de crédit « associés » aux vendeurs. Mais le consommateur peut toujours s'adresser à une banque pour obtenir un prêt affecté. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Le fonctionnement d’un crédit affecté Dans le cadre d’un crédit affecté (ou lié) à l'achat d'un bien mobilier ou d'une prestation de services, la conclusion de la vente est subordonnée à l'obtention d'un prêt, et inversement. La loi fait obligation : ▪ D'une part au professionnel, vendeur de biens ou prestataire de services, de préciser, dans le contrat de vente ou de fourniture, que le paiement du prix sera effectué à l'aide d'un crédit. Cette clause doit être mentionnée même si l'acheteur refuse le prêt qui lui est proposé par le vendeur et qu'il recourt à un crédit auprès de l'organisme de son choix. ▪ D’autre part, l’organisme choisi par l’acheteur doit mentionner le bien ou la prestation de services financé par le crédit. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Cette interdépendance des deux contrats a pour effet de permettre au consommateur de se dégager du contrat de vente si le contrat de prêt n'est pas conclu, ou du contrat de prêt si le contrat de vente n'est pas exécuté. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Les sommes pouvant être réclamées à l’acheteur lors de sa commande Tant que l'offre préalable de crédit n'est pas signée par le consommateur : le vendeur ou le prestataire de services ne peut exiger, sous peine d'une amende de 5ème classe, aucun paiement ou engagement de la part du consommateur. Un contrat de vente qui ne respecte pas ces dispositions est nul. Il en est de même lorsque, sans qu'il le demande, le vendeur reçoit un paiement de la part du consommateur sans s'y opposer. Le contrat de vente et l'offre préalable de crédit étant signés : le vendeur ou le prestataire de services peuvent demander au consommateur le versement d'une avance au comptant à titre de commande ou de réservation (arrhes ou acompte). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Le consommateur peut néanmoins refuser le versement de cette somme. S'il accepte (contre récépissé valant reçu) et que le prêt ne lui est pas accordé, ou s'il exerce son droit de rétractation dans les 14 jours qui suivent la signature de l'offre de crédit, le contrat de vente auquel est lié l'offre de crédit est alors résolu de plein droit. Le vendeur doit rembourser, sur simple demande, la somme qui lui a été versée par le consommateur. Aucune indemnité n'est due au vendeur. L'exercice par le consommateur de son droit de rétractation entraîne la résiliation de plein droit du contrat de crédit, sans frais ni indemnité, à l'exception des frais d'ouverture de crédit. Le vendeur ou le prestataire ne peut, dans le délai de 14 jours qui suit la signature de l'offre préalable de crédit, exiger ou recevoir du consommateur le versement d’une somme, en plus de celle que le consommateur a accepté de verser au comptant. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés L’expiration du délai de rétractation Le vendeur ou le prestataire n'est pas tenu de livrer le bien ni de fournir la prestation achetée par le consommateur tant que le délai de rétractation de 14 jours n'est pas expiré. S'il le fait, il doit assumer les risques d'une livraison ou d'une prestation par anticipation. Depuis la loi réformant les prêts à la consommation le délai de rétractation est porté à 14 jours. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Toutefois, le délai de livraison ou de fourniture du service peut être réduit à 3 jours minimum à la demande du consommateur, à condition que celui-ci reconnaisse par écrit et sur le contrat de vente, que son délai de rétractation est abrégé d'autant. Ce délai de 3 jours est incompressible et demeure, même si la livraison ou la fourniture intervient avant, et ce, aux risques du professionnel. Cette possibilité de livraison ou d'exécution par anticipation n'est pas offerte au consommateur qui a acheté un bien ou un service à crédit, à la suite d’un démarchage à domicile. Aucune livraison, fourniture ou paiement ne peut intervenir avant l'expiration d'un délai de 14 jours. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Le délai demeure, même si le démarcheur laisse l'objet acheté à crédit sur place ou s'il exécute le service. Si la livraison du bien ou la fourniture du service financé par un crédit intervient avant les délais de 14 jours ou de 3 jours : C'est au vendeur d'assumer les éventuels frais de restitution du bien ainsi que les risques induits par cette opération (accident ou détérioration du bien, notamment) ou au prestataire de subir la perte financière occasionnée par la fourniture du service. Le consommateur n'a pas à régler les frais ni à assumer les risques au cas où il exercerait son droit de rétractation dans le délai qui lui est offert, ou au cas où l'établissement de crédit lui refuserait l'octroi du crédit. Par ailleurs, aucune indemnité ne peut être réclamée au consommateur. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Le démarrage du remboursement du crédit Le remboursement du crédit souscrit ne débute qu'à partir de la livraison du bien ou de la fourniture de la prestation de services qui fait l'objet du contrat de vente. L'établissement de crédit n'est pas en droit d'exiger du consommateur, le paiement de quelque somme ou dépôt que ce soit, sans posséder le bon de livraison ou la facture signé de la main de l'emprunteur. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés L’emprunteur peut-il refuser de rembourser le crédit si le bien n'a pas été livré ou si la prestation de services n'a pas été exécutée ? L'organisme prêteur ne peut demander à l'emprunteur le remboursement du prêt qu'à partir du moment où il prouve que la livraison de la marchandise ou la fourniture de services a bien été effectuée ou exécutée. Pour ce faire, l'organisme prêteur doit fournir à l'emprunteur une copie du bon de livraison ou de la facture, signée de la main de ce dernier. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés L’emprunteur peut-il refuser de rembourser le crédit si le bien est livré de façon incomplète ou si la prestation de services n'est que partiellement exécutée ? Si le bien acheté à crédit a été livré de manière incomplète par le vendeur, s'il est endommagé ou si la prestation de services a été fournie par le prestataire mais de façon partielle et que l'établissement de crédit auprès duquel le crédit a été souscrit réclame à l'emprunteur le remboursement du crédit selon l'échéancier prévu, le consommateur est en droit de refuser le remboursement du crédit à l'organisme prêteur. L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel, le remboursement du crédit ne commence à courir qu'à partir de la livraison complète du bien ou la fourniture totale du service. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Que faire si le bien est livré complet mais qu'il est atteint d'un vice caché ? Dans ce cas, le consommateur doit saisir le tribunal compétent et lui demander la suspension du remboursement du crédit en attendant la solution du litige portant sur le contrat de vente. ▪ Si le contrat de vente est annulé ou résolu judiciairement : le contrat de crédit auquel il est lié est alors automatiquement annulé ou résolu par le juge. L'organisme de crédit doit rembourser au consommateur toutes les sommes que celui-ci a versées au titre du remboursement du crédit. ▪ Si le contrat de vente n'est pas annulé par le juge : le contrat de crédit reprend alors ses effets. L'emprunteur doit rembourser ses mensualités conformément à l'échéancier, ainsi que les échéances échues impayées. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.3. Les crédits affectés Que faire si le contrat de vente prévoit des livraisons ou des prestations échelonnées dans le temps ? Dans ce cas (clubs de sport par exemple), le remboursement du crédit ne commence à courir qu’à partir de la première livraison ou exécution de la prestation. En revanche, en cas d'interruption des livraisons ou des prestations, le consommateur peut interrompre le remboursement du crédit. Il doit rembourser l'intégralité des échéances échues non payées pendant cette interruption au cas où le vendeur ou le prestataire assure de nouveau la livraison du bien ou la fourniture de la prestation. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Définition Le crédit renouvelable est une formule de crédit à la consommation également connu sous le nom de crédit « revolving » ou crédit « permanent ». Il est réglementé aux articles L312-57 et suivants du Code à la consommation. Les établissements de crédit parlent également de réserve disponible, d'ouverture de crédit ou de crédit autorisé. La loi du 1/7/2010 réformant les crédits à la consommation interdit l'usage de ce type d'expressions jugées trompeuses. Les publicités, les documents commerciaux et contractuels ne doivent utiliser que le terme de crédit renouvelable. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable La loi Hamon destinée notamment à améliorer la lutte contre le surendettement a mis en place une nouvelle mesure : la suspension des contrats de crédits renouvelables inactifs depuis un an. Cette forme de crédit consiste à mettre à la disposition de l'emprunteur une réserve d'argent, sur un compte ouvert à son nom. Le montant du prêt peut être utilisé pour les achats de son choix, charge à lui de rembourser le prêt qui lui est consenti. Une des particularités du crédit renouvelable est qu’une partie des remboursements vient reconstituer la réserve disponible en vue de financer, au besoin, de nouveaux achats (d'où le nom de crédit renouvelable). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Le crédit renouvelable est une formule de crédit particulièrement souple, notamment quand elle s'accompagne de la délivrance d'une carte de crédit utilisable pour retirer de l'argent ou régler les commerçants qui l'acceptent. La législation prévoit que, pour toute proposition de crédit supérieure à 1 000€, le consommateur doit avoir le choix entre un crédit renouvelable et un crédit amortissable. L’organisme de crédit doit communiquer les informations claires et précises sur « le fonctionnement, le coût et les modalités d’amortissement de deux crédits proposés selon au moins deux hypothèses de délai de remboursement ». IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable L’encours des crédits renouvelables est de 20,6 milliards d’euros à fin juin 2023. Source : Banque de France IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Les quatre formules de crédit renouvelable La formule classique : la banque ouvre une ligne de crédit au bénéfice de son client. Il demande à sa banque, soit un virement du montant de son choix sur son compte chèques (dans la limite du crédit consenti), soit un chèque correspondant au montant de l'achat qu'il projette. La formule du prêt liée à une carte bancaire émise directement par la banque au bénéfice de son client et utilisable comme n'importe quelle carte bancaire du réseau Visa ou Mastercard, à la fois pour retirer de l'argent dans les DAB ou pour payer directement les commerçants. La formule du prêt liée à une carte privative émise par une enseigne ou un réseau de commerçants déterminés (hypermarché, entreprise de vente par correspondance, etc.) avec laquelle un établissement prêteur a négocié son utilisation (par exemple, la carte Pass chez Carrefour). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable La formule du prêt liée à une carte privative émise directement par l'établissement financier prêteur, au nom de ce dernier et utilisable dans les réseaux de magasins qui collaborent avec celui-ci. La loi du 1/7/2010 réformant le crédit à la consommation prévoit un encadrement des cartes privatives de magasins. La distinction entre carte de fidélité et carte de crédit est parfois floue pour le consommateur. Ces cartes doivent obligatoirement avoir une fonction «paiement au comptant». En outre, l'activation de la fonction crédit ne peut pas se faire sans l'accord exprès du client. Le commerçant ne peut pas subordonner l'octroi d'avantages promotionnels à un paiement à crédit avec la carte privative. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Les avantages du crédit renouvelable Le crédit renouvelable permet de financer des achats courants de faible ou moyenne valeur espacés dans le temps, pour lesquels un prêt personnel ne serait pas adapté compte tenu notamment de la fréquence des achats. La possession d'une carte de crédit permet : ▪ De financer l'achat de tous les biens et de tous les services offerts dans le commerce, ▪ De financer l'achat d'un bien ou d'un service sans avoir à obtenir sans cesse l'aval de sa banque pour une nouvelle offre de prêt. Toutefois, compte tenu de son coût, cette technique de crédit doit servir au mieux à lisser sur plusieurs mois des dépenses imprévues ou concentrées sur de courtes périodes. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Elle ne saurait servir, au risque de surendettement, comme source de financement habituelle et permanente, comme moyen de pallier des difficultés financières ou encore comme moyen d'acheter un bien unique d’un montant élevé. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Les acteurs des crédits renouvelables Il s’agit de banques et de sociétés financières spécialisées dans les crédits à la consommation, telles que Sovac ou Sofinco. Elles interviennent : ▪ Soit par l'intermédiaire de leurs agences, ▪ Soit par le biais des grands magasins, des enseignes de la grande distribution ou des constructeurs automobiles avec lesquels collaborent les établissements de crédit : par exemple, Cofidis pour les 3 Suisses, Cofinoga pour les Galeries Lafayette. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable La réglementation applicable au crédit renouvelable Le crédit renouvelable étant une forme de crédit à la consommation, il est soumis à la même réglementation. Toutefois, il existe des règles qui lui sont spécifiques : La durée du contrat initial est limitée à 1 an renouvelable : Elle correspond à la durée de mise à disposition de la réserve et non à la durée de remboursement. Concernant la durée de remboursement : ▪ Un prêt renouvelable inférieur à 3000 euros doit être remboursé sur une durée maximale de 3 ans, ▪ Un prêt renouvelable supérieur à 3000 euros doit être remboursé sur une durée maximale de 5 ans. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Chaque mensualité doit obligatoirement comporter : Une partie de Une partie de remboursement de remboursement des capital intérêts L'offre doit préciser que le prêteur a l’obligation, 3 mois avant l'échéance : ▪ D’indiquer les conditions de reconduction du contrat, ▪ De fixer les modalités du remboursement des sommes restant dues dans le cas où il demande à ne plus bénéficier de son crédit. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Le contrat est reconduit chaque année, à condition que le prêteur ait consulté au préalable le fichier FICP. Il doit également, tous les 3 ans vérifier la solvabilité de l’emprunteur. Le remboursement doit être fait de façon échelonnée sauf volonté contraire du débiteur. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Les offres de crédit doivent mentionner que le taux d'intérêt est révisable et que le coût total du crédit dépend de son utilisation, du montant et de la durée du découvert effectif du compte. Les achats effectués au cours de l'année à l'aide du crédit renouvelable peuvent être remboursés à un taux d'intérêt différent de celui mentionné sur l'offre initiale. Le taux d'intérêt variant au gré de mécanismes financiers complexes. Ces précisions permettent de distinguer un crédit classique, affecté ou non, d'un crédit renouvelable : ▪ Un crédit classique prévoit un remboursement à mensualités et à taux fixe, sur une durée connue à l'avance et, par conséquent, pour un coût connu lors de la signature du contrat de crédit. ▪ Un contrat de crédit renouvelable ne peut délivrer ces mêmes informations à l'emprunteur, car son coût dépend de variables inconnues lors de la souscription. Il n'est pas joint de tableau d'amortissement avec l'offre de crédit. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Toutefois, l'emprunteur doit être renseigné, dans l'offre préalable de crédit, sur les modalités de remboursement au cas où celui-ci demanderait à ne plus bénéficier de son ouverture de crédit. Dans la pratique, le montant du TAEG au jour de l'utilisation du crédit figure sur le relevé que l'emprunteur reçoit chaque mois. Lorsque l'offre préalable est assortie d'une proposition d'assurance, une notice est remise à l'emprunteur. Elle comporte les extraits des conditions générales de l'assurance : ▪ Si l'assurance est obligatoire pour obtenir le prêt : l'offre préalable doit rappeler que l'emprunteur peut souscrire une assurance équivalente auprès de l'assureur de son choix. ▪ Si elle est facultative : les modalités selon lesquelles l'emprunteur peut ne pas y adhérer doivent être mentionnées. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable L'emprunteur peut à tout moment compléter la mensualité minimum fixée par le contrat de prêt par un versement supplémentaire, ou rembourser entièrement le crédit par anticipation. Dans les deux cas, aucune indemnité n'est due au prêteur. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Le fonctionnement d’un crédit renouvelable Les règles de fonctionnement d'un crédit renouvelable sont les mêmes que celles des prêts classiques. Le montant du crédit consenti par l'établissement prêteur dépend de la capacité de remboursement du souscripteur, et l'amortissement du prêt se fait de manière échelonnée. Toutefois, le crédit renouvelable a quelques spécificités : Les intérêts liés au prêt ne courent qu'à compter du moment où le consommateur utilise son crédit et ne sont calculés que sur la fraction utilisée. Dès lors que le consommateur utilise son crédit, partiellement ou totalement, celui-ci doit le rembourser de manière à reconstituer son capital. Les mensualités de remboursement sont mentionnées dans le contrat de crédit. Elles sont soit fixes, soit calculées en fonction du montant de la réserve mise à disposition, soit calculées en fonction de la durée choisie par l'emprunteur. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Les organismes prêteurs sont tenus d'adresser mensuellement à l'emprunteur et dans un délai raisonnable avant la date de paiement, un relevé de compte détaillé qui précise clairement : ▪ la date d'arrêté du relevé et la date de paiement, ▪ la fraction du capital disponible, ▪ le montant de l'échéance, dont la part correspondant aux intérêts, ▪ le taux de la période et le taux annuel effectif global, ▪ le cas échéant le coût de l'assurance, ▪ la totalité des sommes exigibles, ▪ le montant des remboursements déjà effectués depuis le dernier renouvellement. À tout moment, l'emprunteur peut payer comptant tout ou partie du montant restant dû. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Un relevé de compte mensuel doit informer l'emprunteur sur la durée estimée de remboursement de son crédit. Une information sur le montant du capital restant dû doit être envoyée au moins une fois par an à l'emprunteur. Si l'établissement financier veut augmenter la réserve d'argent de son client, il doit lui adresser une nouvelle offre préalable de crédit. Par ailleurs, les consommateurs qui ont souscrit un crédit renouvelable peuvent à tout moment demander la réduction de la réserve d'argent, la suspension ou la résiliation du contrat. Dans ce dernier cas, ils doivent rembourser leur crédit en cours. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Les conditions de reconduction du contrat Le contrat de crédit renouvelable est conclu pour une durée d’un an reconductible chaque année. Toutefois, avant de proposer la reconduction du contrat, le prêteur doit consulter le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP). Le prêteur doit envoyer au client 3 mois avant la date du renouvellement du contrat (à la date anniversaire) les conditions de la reconduction. L'emprunteur doit pouvoir s'opposer aux modifications proposées jusqu'à 20 jours avant la date où celles-ci deviennent effectives en utilisant un bordereau-réponse annexé. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable En cas de refus des nouvelles conditions de taux ou de remboursement proposées lors de la reconduction du contrat, l'emprunteur est tenu de rembourser la réserve d'argent utilisée aux conditions précédant les modifications proposées. Il ne lui est alors plus possible de puiser dans la réserve de crédit. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon : Dans le cas où l’emprunteur n’a pas fait usage de son crédit renouvelable depuis au moins un an au moment où survient l’échéance annuelle de renouvellement de son contrat, ce renouvellement n’est plus tacite, mais soumis à son approbation. Pour cela, le prêteur lui transmet un document, qu’il doit retourner signé et daté au plus tard 20 jours avant l’échéance. Si le document n’est pas retourné, le crédit est suspendu. Le client a un an pour faire lever cette suspension, moyennant un réexamen de solvabilité. À défaut, le contrat est résilié de plein droit. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Le fonctionnement de la carte de crédit accompagnant le crédit renouvelable L'une des opérations de fidélisation mise en place par les commerçants, notamment par les grands magasins, consiste à délivrer aux consommateurs des cartes dites « privatives ». L'intérêt est de pouvoir bénéficier d'opérations promotionnelles réservées aux possesseurs de ces cartes mais également de pouvoir utiliser le crédit consenti par l'intermédiaire d'une société financière à laquelle est affilié le commerçant. Les cartes privatives sont émises : ▪ Soit par un réseau de commerçants affiliés à un organisme prêteur (ce sont les cartes « multi-commerces »), ▪ Soit directement par les organismes financiers et utilisables dans les magasins arborant le logo de ladite carte (ce sont les cartes dites « mono-commerce »). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.4. Le crédit renouvelable Les conditions particulières de fonctionnement de la carte privative sont mentionnées dans l'offre préalable de crédit. Elles peuvent servir : ▪ À régler des achats en puisant dans la réserve disponible correspondant au crédit qui a été consenti au consommateur par l'établissement prêteur, ▪ À retirer de l'argent en espèces dans les distributeurs du réseau pour certaines d'entre elles. Les cartes nouvellement émises ou renouvelées doivent porter la mention « carte de crédit ». IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.5. Les prêts personnels Définition Le prêt personnel fait partie des crédits à la consommation classiques accordés par les banques et les établissements financiers, et dont le montant peut être librement utilisé par l'emprunteur, contrairement aux crédits affectés. Le prêt fixe librement : ▪ Le taux du crédit, ▪ La durée du crédit, ▪ Le montant des sommes accordées, ▪ Le mode de remboursement varient également d’un prêteur à l’autre. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.6. Les découverts bancaires Les conditions Une autorisation de découvert n'est jamais automatique. Elle doit faire l’objet d’une demande préalable pour un montant donné : ▪ Soit lors de la signature de la convention de compte, ▪ Soit par courrier adressé à l'agence où est ouvert le compte bancaire concerné. Concernant sa durée, elle peut être : ▪ Ponctuelle (valable jusqu'à une date précise et fixée à l'avance) ou, ▪ Octroyée pour une durée indéterminée (jusqu'à révision ou résiliation). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.6. Les découverts bancaires Une situation de découvert effectif peut être autorisée pour 2 semaines, 1 mois ou 3 mois, mais jamais au-delà. A noter Un découvert de plus de 200 € qui dépasse 90 jours consécutifs est automatiquement requalifié en crédit à la consommation. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.6. Les découverts bancaires Le coût Pour chaque utilisation de découvert, la banque, si elle en a convenu ainsi avec son client, peut prélever sur le compte des sommes rémunérant le service rendu : les agios. Ils comprennent des intérêts débiteurs, des frais divers et des commissions. Ces agios peuvent être: Forfaitaires : la plupart des établissements bancaires facture un minimum forfaitaire pour toute situation de découvert même minime en montant et en durée, Proportionnels : il s’agit des sommes calculées en fonction de la durée et du montant moyen de l'utilisation de découvert rapportés à un taux d'intérêt : le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre Le crédit à la consommation 1 1.6. Les découverts bancaires Une offre bancaire spécifique existe pour les personnes en situation de fragilité financière. Son montant est plafonné à 3€ par mois maximum et permet de bénéficier de divers services bancaires. Le comité exécutif de la Fédération Bancaire Française s’est engagé à mettre en place un plafond des frais d’incidents bancaires pour les clients financièrement fragiles. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.7. Les locations avec option d’achat (LOA) Définition Communément appelée « LOA » , « leasing », location avec promesse de vente, ou crédit-bail, cette formule de crédit repose sur un mécanisme complexe: le consommateur appelé « souscripteur » loue une chose, objet du contrat (une voiture, le plus souvent) pendant une période déterminée (généralement 3 à 5 ans). Il s’agit d’un crédit à la consommation. À ce titre, le souscripteur : ▪ Verse des loyers à l'organisme de crédit, ▪ À la fin du contrat, il peut acheter l'objet moyennant une somme préalablement définie dans le contrat, ▪ Il peut aussi soit exercer son option d'achat en cours de contrat, soit ne pas acheter le bien à la fin du contrat. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.7. Les locations avec option d’achat (LOA) Les informations indiquées au contrat Le contrat doit préciser les éléments suivants : ▪ les coordonnées du prêteur, de l'emprunteur et des cautions éventuelles, ▪ la description du bien concerné par le contrat, ▪ le prix d'achat au comptant du bien loué, ▪ la durée de l'opération de location (généralement entre 3 et 5 ans), ▪ le prix de vente final au terme de la location, ▪ le montant des loyers et leur nombre, ▪ un avertissement relatif aux conséquences d'une défaillance de l'emprunteur, ▪ l'existence d'un délai de rétractation, ▪ l'adresse de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution mentionnée et celle de l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation en cas de litige. En revanche, le taux annuel effectif global n'a pas à être précisé. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 68  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.7. Les locations avec option d’achat (LOA) Les frais exclus du contrat La location avec option d'achat ne concerne que le financement du bien. Les frais d'entretien du bien restent à la charge du locataire. EXEMPLE Dans le cas d'une LOA d'une automobile, le locataire prend en charge le paiement de l'assurance du véhicule et de son entretien. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.8. Les facilités de paiement Définition Les facilités de paiement, consenties par le vendeur ou le prestataire de services en dehors de tout contrat de crédit, sont des opérations considérées comme une forme de crédit à la consommation lorsque leur durée est supérieure à 3 mois. Sont considérées comme des formes de crédit à la consommation et relèvent des dispositions du Code de la consommation. Doivent faire l'objet d'une offre préalable de crédit : ▪ Les facilités de paiement du type « paiement en 5 fois » offertes par certains vendeurs en dehors de tout contrat de crédit, ▪ Le paiement d'un bien ou d'un service en plusieurs chèques, éventuellement postdatés, remis au professionnel qui s'engage à les mettre à l'encaissement à des dates convenues d'avance (pratique réprimée par le Code Monétaire et Financier). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.9. L’hypothèque rechargeable Définition L’hypothèque rechargeable, destinée à stimuler la consommation, est offerte aux propriétaires d'un bien immobilier acquis grâce à un prêt en cours de remboursement et garanti par une hypothèque. L’hypothèque rechargeable a été supprimée par la loi Hamon depuis le 1er juillet 2014. Cette mesure n’étant pas rétroactive, elle ne s’applique qu’aux contrats ouverts à compter de cette date. Toutefois, la Loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises a réintroduit l’hypothèque rechargeable mais uniquement si elle est utilisée dans le cadre de relations professionnelles. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.9. L’hypothèque rechargeable Son fonctionnement Dès que l'emprunteur a remboursé une partie de son prêt immobilier garanti par une hypothèque, il peut accéder à un nouveau prêt adossé sur cette même hypothèque. Il dispose ainsi d'une nouvelle capacité d'emprunt à la hauteur des remboursements effectués, tout en économisant le coût d'une garantie. Le deuxième crédit peut être immobilier ou à la consommation mais il ne peut s'agir, en aucun cas, d'un crédit renouvelable. Il est possible de l'affecter à des travaux d'amélioration du logement, à un achat immobilier, à l'acquisition de biens de consommation, etc. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre 1 Le crédit à la consommation 1.9. L’hypothèque rechargeable L'hypothèque ne peut être rechargeable que si cette possibilité a été prévue dans la convention de constitution de l'hypothèque initiale. L'intervention d’un notaire est obligatoire pour établir cet acte mais également pour chaque rechargement. A noter Xxxxx La formule de l'hypothèque rechargeable est intéressante mais elle fait peser un risque de surendettement sur l’emprunteur. En effet, si les liquidités (les revenus) s'avèrent insuffisantes, les banques peuvent faire vendre le bien immobilier sur lequel porte la garantie. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 75  Chapitre 1 Le crédit immobilier 2.1 Présentation Définition Le crédit immobilier est un emprunt réalisé sur le long terme. Il est exclusivement dédié à l'achat d'un bien immeuble. Les règles relatives au crédit immobilier s'appliquent aux crédits qui financent : ▪ L'achat de terrains destinés à la construction des immeubles, ▪ L’achat d’immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Depuis le 1er juillet 2016, tous les emprunts travaux, quel que soit leur montant, à l’exception des crédits garantis par une hypothèque ou un cautionnement, sont placés sous le régime des crédits à la consommation (transposition en droit français de la Directive sur les crédits aux particuliers). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 77  Chapitre Le crédit immobilier 2 2.2. La publicité des crédits immobiliers La publicité des crédits immobiliers est réglementée. Quel que soit son support, toute publicité qui porte sur un prêt immobilier doit préciser : L'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt; Si elle comporte un ou plusieurs éléments chiffrés, la durée de l'opération proposée, la nature du taux fixe, variable ou révisable, le coût total et le taux annuel effectif global annuel du crédit, les informations relatives à tous les frais, le montant, le nombre d’échéances et le montant total dû par l’emprunteur. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 79  Chapitre Le crédit immobilier 2 2.2. La publicité des crédits immobiliers Tout document publicitaire ou tout document d'information remis à l'emprunteur doit mentionner : ▪ Qu'il dispose d'un délai minimum de réflexion de dix jours, ▪ Que la vente est subordonnée à l'obtention du prêt, ▪ Que si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. Est interdite toute publicité assimilant les mensualités de remboursement à des loyers ou faisant référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas assurées pendant toute la durée du contrat. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 80  Chapitre 2 Le crédit immobilier 2.3. Les principales caractéristiques Le crédit immobilier est transmis sous la forme d'un prêt avec un montant fixe et précis. Comme il s'agit d'un crédit à long terme, ce prêt est généralement fait sur une durée de plusieurs années. L’emprunteur a droit de choisir entre un prêt immobilier : ▪ À taux fixe sur toute la durée du contrat ou, ▪ À taux variable. En France, comme dans plusieurs autres pays, le taux fixe est le plus utilisé par les clients. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 82  Chapitre 2 Le crédit immobilier 2.3. Les principales caractéristiques Les différents types de crédit immobilier existants sur le marché actuellement : ▪ Le prêt amortissable ▪ Le crédit relais ▪ Le prêt remboursable in fine ▪ Le prêt à taux zéro (PTZ ) ▪ L'éco-prêt à taux zéro ou éco-ptz ▪ Le prêt conventionné ▪ Le Prêt Accession Sociale PAS ▪ Le Prêt Epargne Logement ▪ Le Prêt 1% employeur IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 83  Chapitre Le prêt viager hypothécaire 3 3.1. Présentation Instauré en France en 2006, dans le cadre de la réforme des sûretés, le prêt hypothécaire viager est une forme de crédit qui s’inspire du droit anglo-saxon. Le prêt viager hypothécaire s'adresse aux personnes âgées : il leur permet d'obtenir de l'argent d'un logement dont elles sont propriétaires sans le vendre. Il s'agit d'un prêt dont elles n'ont à rembourser ni le capital, ni les intérêts de leur vivant. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 85  Chapitre 3 Le prêt viager hypothécaire 3.2. Fonctionnement Le banquier consent un prêt et prend une hypothèque pour le garantir sur le logement. Le montant du prêt est déterminé en tenant compte : ▪ De la valeur du bien, ▪ De l'âge de l'emprunteur (plus exactement de son espérance de vie), ▪ Du taux du prêt accordé. L'offre de prêt faite par la banque est valable pendant au moins 30 jours. Son acceptation par l'intéressé ne peut intervenir qu'après un délai minimum de 10 jours et doit obligatoirement faire l'objet d'un acte notarié. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 87  Chapitre 3 Le prêt viager hypothécaire 3.2. Fonctionnement L'intéressé peut choisir de recevoir le montant emprunté sous forme d'un capital ou de versements périodiques jusqu'à la fin de sa vie. Il peut en disposer librement : complément de retraite, moyen de financer la dépendance ou même en faire une donation. Une seule restriction : le prêt ne peut financer les besoins d'une activité professionnelle. Au décès de l'emprunteur, les héritiers doivent rembourser à la banque, le capital emprunté plus les intérêts. La somme globale ne peut pas être supérieure à la valeur de l'immeuble au jour du décès. Bon à savoir L'emprunteur peut mettre fin au contrat de prêt en remboursant la totalité des sommes déjà versées (capital et intérêts). De même, le remboursement s'impose en cas de vente du bien sur lequel porte l'hypothèque. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 88  Chapitre 4 Le regroupement de crédit 4.1. Présentation Définition Le regroupement de crédit est l'opération par laquelle on regroupe en un seul crédit, un ensemble de prêts (à la consommation, renouvelables, immobiliers, découverts bancaires) ayant des durées et des taux différents. En pratique, l'établissement de crédit qui procède au rachat rembourse les banques et autres prêteurs de son client et lui fait souscrire un prêt unique. Un emprunteur a généralement recours à cette opération pour faire baisser ses charges mensuelles de remboursement. Pour cela, il faut allonger la durée de remboursement du prêt unique qui risque de courir plus longtemps que les différents crédits qui ont fait l'objet du rachat. En optant pour cette solution, le client augmente le coût global des crédits (intérêts et frais supplémentaires). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 90  Chapitre 4 Le regroupement de crédit 4.2. Le cadre juridique La loi du 1/7/2010 réformant le crédit à la consommation définit pour la première fois un cadre juridique spécifique au regroupement de crédits : Elle soumet aux règles de protection du crédit à la consommation les prêts de regroupement de crédits dès lors que les prêts regroupés sont des prêts à la consommation. Lorsque les prêts regroupés sont des prêts immobiliers, ce sont les règles de protection du crédit immobilier qui s’appliquent. Lorsque l'opération conduit à regrouper à la fois des crédits à la consommation et des crédits immobiliers, le contrat est soumis au régime du crédit à la consommation si la part relative de crédit immobilier ne dépasse pas un seuil égal à 60 % du montant total de l'opération de regroupement. A contrario, si ce seuil est dépassé, le contrat de regroupement de crédits est soumis au régime du crédit immobilier. Le prêteur qui réalise le rachat de crédits doit proposer à l'emprunteur de clôturer les crédits renouvelables rachetés. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 92  Chapitre 4 Le regroupement de crédit 4.2. Le cadre juridique Adoptée le 4 février 2014 et transposée au droit français par l’ordonnance du 25 mars 2016, la Directive Européenne MCD qui institue un cadre juridique au niveau européen pour la distribution du prêt immobilier et du financement hypothécaire est entrée en vigueur depuis le 1er juillet 2016. La Directive Européenne MCD supprime les dispositions de la loi Lagarde. Elle considère que toute offre de regroupement de créances comportant une infime partie de prêt immobilier garantie par une hypothèque ou un cautionnement, est un financement immobilier et par conséquent, est donc soumis au taux d’usure de ce type d’emprunt. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 93  Chapitre Le regroupement de crédit 4 4.3. Le marché En France, près de 14 millions de ménages possèdent plusieurs crédits. Le marché français est partagé entre 3 grands acteurs : Les Les banques établissements Les IOBSP généralistes financiers IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 95  Chapitre Le regroupement de crédit 4 4.3. Le marché En 2022, le marché du regroupement de crédits intermédié avait atteint 4,8 milliards d’€, mais pour 2023, les prévisions indiquent un volume de seulement 2,5 à 3 milliards d'euros, soit un retour aux niveaux de production de 2009. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 96  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques Le taux d'intérêt correspond à la rémunération d’un prêt d’argent effectué par un agent économique à un autre agent économique : La somme qu'il faut payer pour emprunter un capital, Mais aussi la somme reçue lorsque un prêt de capital est effectué. Cette rémunération s'exprime sous la forme d'un taux. Cela signifie que, si un agent emprunte 1 000 € pour un an, le montant des intérêts s’élève à 55 €. La banque, en prêtant 1 000 €, fait payer au débiteur la somme de 55 € pour disposer d’un capital de 1000 € Il existe deux grandes familles de taux : Les prêts à taux fixes, Les prêts à taux variables. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 98  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques Dans le cadre d’un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt est fixe pour la totalité du terme choisi. Il assure une protection contre les fluctuations des taux d'intérêt et garantit que les versements mensuels resteront les mêmes tout au long du terme choisi. Le taux est fixé contractuellement dès la signature par le client de l’offre de prêt. Il ne sera plus modifié sauf en cas de demande de renégociation ou de rachat auprès d’un partenaire bancaire. Les partenaires bancaires proposent sur ce type de taux différents accessoires permettant aux clients une certaine souplesse comme : ✓ La modularité des échéances à la hausse uniquement, ✓ La modularité des échéances à la hausse ou à la baisse, ✓ Le report des échéances. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 99  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques Le crédit à taux révisable ou à taux variable est un crédit dont le taux d'intérêt évolue (ou peut évoluer) avec le temps (en général à date anniversaire), selon les modalités du contrat. Ce changement de taux entraîne l'ajustement de la mensualité pour conserver la durée de remboursement. Mais le crédit peut aussi, suivant ses modalités, modifier la durée de remboursement, ou, à la fois la mensualité et la durée. Le taux d'intérêt est déterminé à partir d'un indice de référence auquel est ajoutée une marge qui est fixe sur toute la durée du crédit. En fonction du profil d'emprunteur, le banquier applique une marge plus ou moins grande. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 100  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques L'indice de référence le plus couramment utilisé est l'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). C'est le taux de l'argent à court terme pratiqué entre les banques de la zone Euro. On trouve principalement trois variantes sur le marché bancaire : L'Euribor à 3 L'Euribor à 12 L'Euribor à 6 mois mois mois D'autres indices peuvent également être utilisés : l'EONIA, le TME (Taux moyen des emprunts d'états). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 101  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques Dans la plupart des contrats, le principe de calcul de la révision se fait de la manière suivante : on retient la valeur de l’Euribor, au moment où s’opère la révision, auquel il faut ajouter la marge de la banque. Si le résultat est inférieur au taux de départ, la mensualité du client sera raccourcie. Dans le cas inverse, il sera augmenté la mensualité ou la durée initiale. Le client reçoit à chaque révision un courrier de la part de la banque, l’informant de l’impact de cette dernière. Il a la faculté d’accepter ou de refuser la révision. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 102  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques En cas de refus du client, la banque a l’obligation d’établir une proposition d’un prêt à taux fixe par écrit : Soit le client accepte et opte définitivement pour un taux fixe, Soit il refuse et continuera de bénéficier d’un taux variable. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 103  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques Depuis 2022 : un nouvel Euribor Une réforme de la méthodologie de calcul de l’Euribor a été initiée. Selon le même principe que le remplacement du taux Eonia par le taux Ester depuis le 1er janvier 2020, le taux Euribor a été remplacé le 1er janvier 2022 par un nouveau taux dont le calcul sera effectué par la BCE. C’est l’European Money Markets Institute (EMMI) qui fixe quotidiennement le taux de l’Euribor. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 104  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques Pour s’offrir une certaine sécurité par rapport à un emprunt à taux variable « classique », l’emprunteur peut choisir de souscrire à un prêt à taux variable capé. S’il continue d’évoluer à la hausse ou à la baisse, le taux est soumis à un encadrement plafonné contractuellement. Le cap (le plafond) représente l’évolution maximum du taux en cours de crédit, à la hausse ou à la baisse. C’est la banque qui fixe sa propre politique de cap (+1/-1 ; +2/-2, etc.). Ce dispositif est une garantie essentielle dans toute offre de crédit à taux révisable pour la sécurisation qu'elle apporte, tout particulièrement pour les crédits de longue durée. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 105  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques Plafonnement de l'échéance En cas de hausse de l'indice de référence, le contrat peut prévoir un blocage du montant de l'échéance, mais également une évolution limitée de quelques pourcents par an ou d’un montant égal au taux d'inflation. Ce dispositif est parfois appelé un « taux révisable sécurisé ». C'est une appellation trompeuse car, en cas de hausse des taux, même si la mensualité n'évolue pas ou peu, la durée de remboursement s'allonge en conséquence et alourdit considérablement le coût du crédit. Le plus souvent, l'allongement de cette durée est limité (par exemple à 5 ans supplémentaires). IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 106  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques Autres mécanismes Le contrat de prêt peut contenir des clauses visant : ▪ A limiter la variation de taux lors de chaque révision (par exemple, pas plus de 1 point d'augmentation à chaque révision) ou, ▪ Avoir une variation minimale de taux lors d'une révision (par exemple, l'indice de référence doit évoluer d'au moins 0,10 point pour qu'une révision ait lieu et que le taux d'intérêt soit modifié). Dans de nombreux contrats, le taux révisable est synonyme d'absence de pénalités de remboursement anticipé. Il s’agit d’une possibilité et non d’une obligation. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 107  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques La durée capée Un crédit ne peut jamais être limité uniquement sur une durée, en maintenant le montant d'échéance initial, sauf si le taux d'intérêt est lui-même limité. C'est un principe de calcul des crédits. Si le taux augmente un peu, cette augmentation est compensée par un allongement plus ou moins important de la durée du prêt. Si le taux augmente plus fortement, l'allongement n’est plus suffisant, il sera nécessaire d’augmenter les mensualités. Avec ce type de mécanisme, il y a obligatoirement une clause visant à adapter la mensualité (une fois l'allongement maximum atteint) pour pouvoir amortir le crédit. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 108  Chapitre Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5 5.1. Les différents types de taux et leurs caractéristiques L’emprunteur souscrit un taux révisable sur une durée de 20 Exemple ans au taux de 3,20 %. La banque informe le client que tous les 3 mois, son taux initial est révisé en fonction d’un indice l’Euribor 3 mois. Au bout de 3 mois, la banque va donc opérer la première. Elle va prendre la valeur de l’Euribor au jour de la révision, par exemple : 1, à laquelle elle va ajouter sa marge (1+ 1,70 = 2,70). Si le résultat de cette addition est inférieur au taux de départ (à savoir 3,20 %), elle réduira la durée du prêt ou la mensualité du client. Dans le cas inverse, elle augmentera l’échéance ou la durée initiale. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 109  Chapitre 5 Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5.1. Coût du crédit L’analyse d’une bonne proposition de financement ne se limite pas qu’au taux d’intérêt. Par définition, tout crédit immobilier a un coût. Les intérêts d’un emprunt immobilier représentent la majorité du coût d’un prêt immobilier. Dans le calcul des frais d’un financement, il y a également d’autres éléments qui sont à prendre en compte : Les assurances de prêt, Les frais de dossier, Les frais de garantie, Les frais se rattachant à la mise en place de ce prêt : honoraires de courtage, etc. Deux approches sont à distinguer lorsque l’on parle de coût du crédit. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 111  Chapitre 5 Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5.1. Coût du crédit Soit on parle intérêt + capital : Cela permet au client d’avoir une première vision de son coût. Dans ce cas le mode de calcul est le suivant : Pour un prêt à taux fixe : Le montant total des intérêts d’emprunt se calcule en fonction du taux d’intérêt actuel, de la durée du crédit immobilier et de la somme d’argent empruntée. Pour un crédit immobilier à taux variable : Le coût des intérêts n’est pas calculable à l’avance de manière précise. Le taux d’intérêt variera dans le temps. Si le client opte pour taux variable capé, sur les offres de prêt du client apparaîtront obligatoirement le coût minimum et maximum des intérêts du crédit immobilier. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 112  Chapitre 5 Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5.1. Coût du crédit Exemple de calcul Emprunt de 150 000 € sur une durée de 25 ans à un taux de 4.10 % hors assurance. Cela donne des mensualités de 800.06 € hors assurance. Pour obtenir le coût du crédit, il faut faire l’opération suivante : 800.06 € x 300 mois (25 ans) = 240 018.30 € IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 113  Chapitre 5 Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5.1. Coût du crédit Soit on parle du TAEG : Contrairement au taux nominal mis en avant par les établissements de crédit, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tient compte de tous les frais obligatoires, frais de dossier, assurances, frais annexes, etc. Excepté, les frais de notaire. Le Taux Annuel Effectif Global d'un crédit ne peut en aucun cas être supérieur au taux de l’usure maximal. Ce taux de l'usure est fixé pour chaque catégorie de financement. Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal Officiel. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 114  Chapitre 5 Analyse des caractéristiques financières d’un crédit 5.1. Coût du crédit La durée d’un crédit est définie contractuellement à la signature du contrat c'est-à-dire l’offre de prêt. Le client s’engage à payer jusqu’au terme défini, tous les mois, une échéance de remboursement. Cette durée peut être modifiée si le contrat prévoit une possibilité de modulation des échéances permettant au client de raccourcir ou d’augmenter sa durée (dans une limite de 2 ans), mais également la possibilité de faire des remboursements par anticipation avec ou sans pénalité. Le TAEG doit Depuis octobre 2016, selon les normatives obligatoirement figurer européennes, le TEG a été remplacé par le TAEG pour comparer les crédits immobiliers des particuliers. dans les publicités et dans les offres Le TAEG est utilisé comme taux effectif pour les préalables de crédit. crédits à la consommation. IMMO-IOBSPII-M3L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 115 Leçon 2 Caractéristiques et finalités des crédits aux professionnels Préambule Chapitre 1 Les différents types de crédits professionnels 1.1 Le crédit de trésorerie 1.2 Les crédits de mobilisation de créances 1.4 Le crédit bail 1.5 Le crédit interentreprises Chapitre 2 Les garanties adaptées aux professionnels 2.1 La caution 2.2 Les organismes de caution 2.3 Le nantissement 2.4 L’hypothèque IMMO-IOBSPII-M3L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Préambule En matière de garanties sur les prêts, certaines banques ont tendance à se couvrir en demandant à la fois une garantie réelle telle qu’une hypothèque ou un nantissement du fonds commercial et une garantie personnelle telle qu’un cautionnement. Outre les risques que le chef d’entreprise prend alors sur son patrimoine personnel, les garanties entraînent des frais. IMMO-IOBSPII-M3L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre Les différents types de crédits professionnels 1 1.1. Le crédit de trésorerie Le crédit de trésorerie permet de disposer rapidement de fonds. Il existe différents types de facilités de trésorerie : ▪ Facilité de caisse (compte débiteur pour quelques jours, solde créditeur sur cette période), ▪ Découvert autorisé (c