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Préambule Comparatif mariage/PACS/concubinage Protection de l’autre Droits et obligations + +...

Préambule Comparatif mariage/PACS/concubinage Protection de l’autre Droits et obligations + + Mariage Mariage PACS PACS - Concubinage - Concubinage IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7 Préambule VOCABULAIRE Concernant la propriété des biens du couple, chaque bien peut être défini comme : PROPRE OU COMMUN INDIVIS PERSONNEL Le couple détient Le couple est propriétaire Chacun est propriétaire ensemble le bien. ensemble du bien dans exclusif de ses biens. des proportions identiques ou différentes. % % IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8 Préambule VOCABULAIRE Selon l’union choisie par le couple, leurs biens seront : MARIAGE PACS CONCUBINAGE COMMUNS OU PROPRES OU INDIVIS INDIVIS INDIVIS OU OU OU PERSONNELS PERSONNELS PERSONNELS Les biens propres et personnels désignent tous deux des biens dont la propriété est exclusivement affectée à l’un des membres du couple. Toutefois, la notion de biens propres n’apparait que dans le cadre de régimes matrimoniaux de communauté. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Généralités sur les régimes matrimoniaux 1 1.1. Définition Le régime matrimonial définit l’ensemble des règles d'ordre patrimonial qui régissent au cours et à la dissolution du mariage : les biens des époux toutes les questions pécuniaires du quant à la propriété, la disposition, ménage l'administration et la jouissance tant dans les que dans les rapports entre relations de ceux-ci époux avec les tiers Indépendamment des règles propres à chaque régime matrimonial, il existe un certain nombre de règles qui s'imposent de façon obligatoire aux époux. On parle de « régime primaire ». Ces règles sont d'ordre public c'est-à-dire qu'il n'est pas possible d'y déroger. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Généralités sur les régimes matrimoniaux 1 1.2. Les règles impératives (régime primaire) Les principales règles qui s'imposent aux époux et ce, quel que soit le régime matrimonial qui leur est applicable, sont détaillées ci-après : Pouvoirs des époux Liberté d'ouverture de Liberté d'activité Protection du logement de comptes bancaires professionnelle la famille chacun des époux peut ouvrir un chaque époux peut librement le logement familial bénéficie d'une compte bancaire sans avoir besoin exercer une profession et percevoir protection renforcée. Ainsi, même si du consentement de son conjoint. des gains et salaires. le logement familial est un bien propre de l'un des époux, celui-ci ne peut pas sans l'accord de l'autre le vendre, l'apporter en société ou le mettre en location. X X IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Généralités sur les régimes matrimoniaux 1 1.2. Les règles impératives (régime primaire) Solidarité des époux Contribution aux charges du mariage Solidarité des dettes fiscales les époux doivent participer aux charges du les époux étant imposés de façon commune, mariage, c'est-à-dire à l'entretien du ils sont tenus solidairement au paiement de ménage et à l'éducation des enfants à l'impôt sur le revenu et de l’IFI. proportion de leurs facultés respectives. Par ailleurs, les dettes souscrites pour l'entretien du ménage engagent solidairement les époux (sous réserve des dépenses manifestement excessives). $ IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Généralités sur les régimes matrimoniaux 1 1.3. Le choix du régime matrimonial En dépit du régime primaire qui vient d’être exposé, les époux sont libres de choisir leur régime matrimonial. Bien que les époux aient la possibilité d’établir un contrat de toute pièce, plusieurs régimes matrimoniaux prédéfinis existent. Chacun permettra aux époux une plus ou moins grande mise en communauté de leurs biens : COMMUNAUTE COMMUNAUTE DE MEUBLES ET COMMUNAUTE PARTICIPATION SEPARATION DE UNIVERSELLE ACQUETS REDUITE AUX ACQUETS AUX ACQUETS BIENS + - mise en commun mise en commun de biens par les de biens par les époux époux A défaut d’exercer cette liberté, les époux seront soumis au régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, présentée ci-après. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Généralités sur les régimes matrimoniaux 1 1.3. Le choix du régime matrimonial Je souhaite me marier : parmi les différents régimes matrimoniaux existants, lesquels assureront une bonne protection à mon conjoint ? + Communauté universelle Communauté de meubles et acquêts Communauté réduite aux acquêts Participation aux acquêts Séparation de biens - IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre 1 Généralités sur les régimes matrimoniaux 1.3. Le choix du régime matrimonial On peut classer les régimes matrimoniaux en 2 grandes familles : Les régimes Le régime de la communauté universelle communautaires dans lesquels la plupart des biens Le régime de la communauté de meubles et d'acquêts appartiennent en commun aux époux : Le régime de la communauté réduite aux acquêts Les régimes dits "séparatistes" Le régime de la participation aux acquêts dans lesquels l'un des époux, ou les deux, est (ou a vocation à être), à la Le régime de la séparation de biens tête d'un patrimoine personnel : Les règles relatives aux régimes matrimoniaux ont une incidence sur la propriété et les pouvoirs dont dispose chacun des époux sur les biens composant leur patrimoine. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18 Généralités sur les régimes matrimoniaux 1.3. Le choix du régime matrimonial Post mariage, un changement de régime matrimonial est envisageable : Changement de régime Changement de régime Changement de régime matrimonial en l'absence matrimonial en présence matrimonial en présence d'enfant d'un ou plusieurs enfants d'enfants mineurs Les époux doivent s'adresser à un majeurs Avant l'entrée en vigueur de la loi notaire. Il suffira ensuite de signer le Chacun des enfants est de programmation 2018-2022 et contrat contenant l'adoption d'un obligatoirement informé du de réforme pour la justice, la nouveau régime matrimonial. changement de régime envisagé. convention devait être homologuée Ils ont la possibilité de s’opposer au en présence d'un enfant mineur. changement auquel cas le TGI Désormais, l'homologation statuera. judiciaire n'est plus automatique. X Les formalités de publicité sont assurées par le notaire. +18 ans +18 ans -18 ans -18 ans IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.1. Régime légal de la communauté réduite aux acquêts Les mariages célébrés à compter du 1er février 1966 et qui n'ont pas fait l'objet d'un contrat de mariage sont d’office soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts (cela représente environ 80% des mariages). Le fonctionnement de ce régime divise en 3 masses le patrimoine des époux : Les biens propres de Les biens communs Les biens propres de l’époux numéro 1 aux deux époux l’époux numéro 2 IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.1. Régime légal de la communauté réduite aux acquêts Sont des biens propres : Avant le mariage Tous les biens que l’époux avait avant le mariage Les biens (meubles ou immeubles) que l'époux acquiert pendant le mariage par succession, donation ou legs Les biens acquis à titre d'accessoire d'un bien propre Pendant ex : maison construite sur un terrain appartenant en propre à un époux le mariage Les créances à caractère personnel ex : indemnités réparant un dommage corporel ou moral Les biens achetés grâce aux fruits de la vente d'un bien propre par le biais d'une déclaration d'emploi ou de remploi lors de leur acquisition (sinon le bien devient commun). IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.1. Régime légal de la communauté réduite aux acquêts Pouvoir des époux sur les biens propres Chaque époux a l'administration et Un époux n’a en principe aucun la jouissance de ses biens propres pouvoir sur les biens appartenant à et peut en disposer librement. son conjoint. Sauf pour le logement de la famille : Le concours du conjoint est nécessaire pour sa vente, une mise en location, l'inscription d'une hypothèque, etc… IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.1. Régime légal de la communauté réduite aux acquêts Sont des biens communs : Avant le mariage - Les biens achetés ou créés par les époux pendant le mariage, Les revenus et les fruits des biens propres ex : loyers issus d'un immeuble détenu en propre par l'un des époux Pendant le Les gains et salaires, ainsi que les biens acquis grâce aux revenus du travail. mariage Tout ce qui a été gagné est commun, et tout ce qui a été économisé ou acheté avec cet argent, est également commun. Les fruits et revenus des biens communs IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.1. Régime légal de la communauté réduite aux acquêts Pouvoir des époux sur les biens communs Chaque époux a le pouvoir Cependant, certains actes graves ne d'administrer seul les biens communs et peuvent être réalisés qu'avec l'accord d'en disposer, c'est le mécanisme de la des deux conjoints : mécanisme de la "gestion concurrente". "co-gestion". C’est notamment le cas pour : Les donations de La vente d'un biens communs immeuble commun La conclusion d'un bail commercial sur un bien commun IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.1. Régime légal de la communauté réduite aux acquêts Que se passe-t-il lors de la dissolution du mariage ? Le mariage peut être dissout : En cas de Chaque époux reste propriétaire de ses biens propres, seule la divorce masse commune sera partagée entre eux. L'époux survivant reste propriétaire de ses biens propres et de la moitié de la masse commune. En cas de décès Entreront donc dans la masse successorale : les biens propres de l'époux décédé ainsi que la moitié de la masse commune. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.1. Régime légal de la communauté réduite aux acquêts Exemple de liquidation L'hypothèse d'un couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts : Etat des lieux 100 50 75 Patrimoine propre : biens acquis par les époux avant le mariage Biens communs : biens acquis pendant le mariage Patrimoine Patrimoine Patrimoine de Monsieur commun de Madame IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.1. Régime légal de la communauté réduite aux acquêts Exemple de liquidation si Monsieur prédécédait : Chacun des époux récupère les biens propres dont il disposait avant le mariage : ▪ Madame : 75 ▪ Monsieur : 50 Ainsi que la moitié des biens communs : ▪ Madame : 100/2 ▪ Monsieur : 100/2 Patrimoine de Monsieur post dissolution Patrimoine de Madame post dissolution 50 patrimoine propre 75 + patrimoine de départ 100/2 + Biens communs/2 100/2 = Biens communs/2 soit un patrimoine total de 100 = soit un patrimoine total de 125 Ces biens entrent dans la succession de Monsieur IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.2. Régime de la communauté de meubles et acquêts Le régime de la communauté de meubles et acquêts s'applique : 1er février 1966 Aux mariages conclus avant Aux mariages conclus à partir le 1er février 1966 du 1er février 1966 pour lesquels il n'y a pas eu de contrat pour lesquels les époux ont choisi ce de mariage (ancien régime légal), régime par contrat de mariage. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.2. Régime de la communauté de meubles et acquêts Le patrimoine est divisé en 3 masses : Les biens propres de Les biens communs Les biens propres de l’époux numéro 1 aux deux époux l’époux numéro 2 constitués des biens de (les acquêts) définis de la même façon nature immobilière composée de tous les biens que pour l’époux numéro 1 possédés avant le mariage meubles1 quelles que soient ou de ceux reçus par leurs origine et date donation ou succession d’acquisition, et des biens pendant le mariage. de nature immobilière acquis pendant le mariage. 1 biens mobiliers meublants, liquidités et actifs bancaires, fonds de commerce, valeurs mobilières et tous titres de sociétés… IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.2. Régime de la communauté de meubles et acquêts Pouvoir des époux sur les biens propres Chaque époux a l'administration et Un époux n’a en principe aucun la jouissance de ses biens propres pouvoir sur les biens appartenant à et peut en disposer librement. son conjoint. Sauf pour le logement de la famille : Le concours du conjoint est nécessaire pour sa vente, une mise en location, l'inscription d'une hypothèque, etc… IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.2. Régime de la communauté de meubles et acquêts Pouvoir des époux sur les biens communs Chaque époux a le pouvoir Cependant, certains actes graves ne d'administrer seul les biens communs et peuvent être réalisés qu'avec l'accord d'en disposer, c'est le mécanisme de la des deux conjoints : mécanisme de la "gestion concurrente". "co-gestion". C’est notamment le cas pour : Les donations de La vente d'un biens communs immeuble commun La conclusion d'un bail commercial sur un bien commun IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.2. Régime de la communauté de meubles et acquêts Que se passe-t-il lors de la dissolution du mariage ? Concernant la répartition des masses, les conséquences sont les mêmes que dans le cadre d’un régime de communauté légale réduite aux acquêts : En cas de Chaque époux reste propriétaire de ses biens propres, seule la divorce masse commune sera partagée entre eux. L'époux survivant reste propriétaire de ses biens propres et de la moitié de la masse commune. En cas de décès Entreront donc dans la masse successorale : les biens propres de l'époux décédé ainsi que la moitié de la masse commune. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.3. Régime de la communauté universelle Dans ce régime matrimonial, obligatoirement choisi par le biais d'un contrat de mariage, les patrimoines des deux époux fusionnent. Les biens communs aux deux époux Ainsi, les biens meubles et immeubles possédés avant le mariage par chacun des Avant le époux, deviennent des biens communs. mariage Biens Pendant acquis le mariage Seuls les instruments de travail nécessaires à la profession restent des biens propres à charge de récompense, ainsi que les biens reçus par legs ou donation lorsqu’il est stipulé qu’ils n’entrent pas dans la communauté. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.3. Régime de la communauté universelle Pouvoir des époux sur les biens communs Chaque époux a le pouvoir Cependant, certains actes graves ne d'administrer seul les biens communs et peuvent être réalisés qu'avec l'accord d'en disposer, c'est le mécanisme de la des deux conjoints : mécanisme de la "gestion concurrente". "co-gestion". C’est notamment le cas pour : Les donations de La vente d'un biens communs immeuble commun La conclusion d'un bail commercial sur un bien commun IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les régimes communautaires 2 2.3. Régime de la communauté universelle Que se passe-t-il lors de la dissolution du mariage ? Concernant la répartition des masses, les conséquences sont les mêmes que dans le cadre d’un régime de communauté légale réduite aux acquêts : En cas de Les biens communs sont répartis pour moitié entre les époux. divorce L'époux survivant reste propriétaire de la moitié de la masse commune et de ses biens propres s’il en existe. Entreront donc dans la masse successorale : la moitié de la masse commune et le cas échéant les biens propres de l’époux décédé. En cas de Lorsque les époux ont mis en place une clause d'attribution intégrale de la décès communauté* au profit du conjoint survivant, aucun des biens communs n'entre dans la première succession et le conjoint survivant se voit attribuer l’ensemble des biens communs lors du prédécès de son conjoint. Ce n'est qu'au décès du survivant des époux que les héritiers recueillent les biens communs. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Les régimes séparatistes 3 3.1. Régime de la séparation de biens Ce régime qui doit être obligatoirement choisi par contrat de mariage consacre l'indépendance des patrimoines. Dans le cadre de ce régime, il n'existe que 2 masses de biens : Les biens personnels Les biens personnels Il n'existe pas de masse de l’époux numéro 1 de l’époux numéro 2 commune entre les époux, mais éventuellement une masse indivise composée des biens acquis pendant le mariage par les époux ensemble au nom de l'un et de l'autre (cela peut être le cas pour la résidence principale). IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Les régimes séparatistes 3 3.1. Régime de la séparation de biens Chaque époux : Est libre de la gestion de son patrimoine, Reste seul responsable des dettes qu'il a contractées. Ce régime est le plus souvent adopté par des époux : ayant des patrimoines importants exerçant une activité professionnelle au jour de leur mariage indépendante dans le cadre de laquelle ils peuvent contracter des dettes importantes. profession libérale, commerçant, artisans… IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Les régimes séparatistes 3 3.1. Régime de la séparation de biens Que se passe-t-il lors de la dissolution du mariage ? Concernant la répartition des masses, les conséquences sont les mêmes que dans le cadre d’un régime de communauté légale réduite aux acquêts : En cas de Chacun des époux reprend ses biens personnels. Les biens indivis sont divorce partagés selon les droits de chaque époux dans l'indivision. L'époux survivant reste propriétaire de ses biens personnels ainsi que de sa quote-part des biens indivis. En cas de décès Entreront donc dans la masse successorale : Les biens personnels du défunt. S’y ajoute éventuellement la part correspondant à ses droits sur les biens acquis en indivision. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Les régimes séparatistes 3 3.2. Régime de la participation aux acquêts Le régime de la participation aux acquêts est un régime hybride qui fonctionne : Comme un régime de séparation au Comme un régime de communauté cours de la vie conjugale réduite aux acquêts lors de la dissolution Pendant le mariage, chaque époux En cas de décès, ce régime permet dispose en propre de tous les biens d’assurer une meilleure protection de existants au jour du mariage et de l’époux survivant qu’en cas de tous ceux acquis au cours du mariage. séparation de biens En cas d'acquisition de biens en commun pendant le mariage, ceux-ci sont indivis. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre Les régimes séparatistes 3 3.2. Régime de la participation aux acquêts Que se passe-t-il lors de la dissolution du mariage ? Lors de la dissolution du mariage avec participation aux acquêts, chacun des époux a le droit de participer pour moitié en valeur aux acquêts constatés dans le patrimoine de l'autre, c'est-à-dire à hauteur de la moitié en valeur de l'enrichissement. S'il y a déficit, celui-ci est supporté entièrement par l'époux qui s'est appauvri. Les époux peuvent, dans leur contrat de mariage, prévoir une clause de partage inégal ou stipuler que le survivant aura droit à la totalité des acquêts faits par l'autre. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Les régimes séparatistes 3 3.2. Régime de la participation aux acquêts Exemple de liquidation L'hypothèse d'un couple marié sous le régime de la participation aux acquêts : Etat des lieux Patrimoine originaire : biens au jour du mariage + biens reçus par donation ou succession 100 25 Enrichissement : biens acquis pendant le mariage + quote-part des biens indivis 50 75 Patrimoine Patrimoine de Monsieur de Madame IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Les régimes séparatistes 3 3.2. Régime de la participation aux acquêts Exemple de liquidation L'hypothèse d'un couple marié sous le régime de la participation aux acquêts Chacun a droit, en plus de son patrimoine originaire, à la moitié de l'enrichissement de l'autre : ▪ Enrichissement de Madame : 25 ▪ Enrichissement de Monsieur : 100 ce qui donne donc : Patrimoine de Monsieur post dissolution Patrimoine de Madame post dissolution 50 75 patrimoine de départ patrimoine de départ + + 100/2 25/2 son enrichissement /2 son enrichissement /2 + + 25/2 100/2 enrichissement de son épouse /2 enrichissement de son époux /2 = = soit un patrimoine total de 112,5 soit un patrimoine total de 137,5 IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre 4 Organisation du patrimoine hors régime matrimonial 4.1. Le PACS Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) Le PACS est un contrat dont l'objet est d'organiser la vie commune entre 2 personnes majeures, de sexe différent ou de même sexe. Ce contrat doit faire l'objet d'une déclaration auprès de la mairie du lieu de la résidence commune. Si rien n’est prévu par les partenaires : PACS conclus à compter du 01/01/2007 Le régime de la présomption Le régime de la séparation de biens d'indivision s'applique. s'applique. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre 4 Organisation du patrimoine hors régime matrimonial 4.1. Le PACS Quelle répartition des biens ? PACS conclus avant le PACS conclus à compter du 1er janvier 2007 1er janvier 2007 Lorsque les époux acquièrent un bien Chacun des époux est seul propriétaire des ensemble ou séparément , ils sont biens qu’il acquiert seul. Lorsque les époux présumés propriétaires à hauteur de acquièrent un bien ensemble, c’est le régime 50% chacun : les biens sont donc de la séparation de biens qui s’applique : indivis pour moitié sauf si une indication chaque partenaire est propriétaire à contraire figure sur l'acte d'achat. hauteur de la quote-part qu’il apporte. Chaque partenaire reste propriétaire de ses biens acquis avant le PACS IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre Organisation du patrimoine hors régime matrimonial 4 4.1. Le PACS Que se passe-t-il lors de la dissolution du PACS ? En cas de Chacun des partenaires reprend ses biens personnels. Les biens divorce indivis sont partagés selon les droits de chaque époux dans l'indivision. Le partenaire survivant reste propriétaire de ses biens personnels ainsi que de sa quote-part des biens indivis. Entreront donc dans la masse successorale : Les biens personnels En cas de du défunt. S’y ajoute éventuellement la part correspondant à ses décès droits sur les biens acquis en indivision. Le pacsé n’est pas un héritier de son partenaire. Les partenaires devront consentir des donations ou prévoir un testament s’ils souhaitent que le survivant puisse recevoir une partie de la succession du défunt. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre Organisation du patrimoine hors régime matrimonial 4 4.2. L’union libre ou le concubinage Le concubinage se définit comme l'union de fait, caractérisée par : une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre 2 personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent en couple. Aussi longtemps que dure le concubinage il n'y a pas de biens communs entre les concubins. Chacun reste propriétaire des biens qui lui appartenaient avant le concubinage ou qu'il acquiert en propre au cours de l’union. Les concubins peuvent décider d'acheter ensemble des biens, qui seront alors soumis au régime de l'indivision. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre Organisation du patrimoine hors régime matrimonial 4 4.2. L’union libre ou le concubinage Le statut de concubin n'a aucune incidence sur le plan patrimonial, les concubins n’ont aucun droit entre eux. Le concubin survivant reste propriétaire de ses biens personnels ainsi que de sa quote-part des biens indivis. Entreront donc dans la masse successorale : Les biens personnels En cas de du défunt. S’y ajoute éventuellement la part correspondant à ses décès droits sur les biens acquis en indivision. Le concubin n’est pas un héritier du concubin prédécédé. Ils devront consentir des donations ou prévoir un testament s’ils souhaitent que le survivant puisse recevoir une partie de la succession du défunt. IMMO-IOBSPII-M2L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre 1 Le profil juridique des emprunteurs 1.1. Emprunteur particulier ou professionnel Selon que l’emprunteur soit un particulier, (un emprunteur non averti), ou un professionnel, la loi sera plus ou moins protectrice : ▪ Le particulier : il ne possède aucune connaissance en matière de prêt. Il est considéré comme un consommateur. Son prêt n’a aucun lien avec les besoins de sa profession. ▪ Le professionnel : il faut distinguer selon que celui-ci soit un emprunteur averti ou non averti. En effet, en fonction des qualités professionnelles, de ses connaissances, du fait qu’il contracte un prêt pour les besoins de sa profession, le professionnel est considéré comme averti ou non. Dans le cas où il est considéré comme non averti, les dispositions légales et jurisprudentielles protectrices en matière de prêt s’appliquent. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre 1 Le profil juridique des emprunteurs 1.1. Emprunteur particulier ou professionnel Quelles sont les conséquences de la qualification d’emprunteur averti ou non averti ? S’il s’agit d’un professionnel, emprunteur averti, la loi est moins protectrice. En effet, celui-ci est considéré comme mieux informé, la responsabilité de l’établissement bancaire ne peut être engagée que dans des conditions très restrictives. Lorsqu’un particulier ou un professionnel, emprunteur non averti, contracte un prêt auprès d’un établissement bancaire, celui-ci doit se renseigner sur la situation financière de l’emprunteur et vérifier ses capacités contributives. A défaut, il manque à son devoir de conseil et de mise en garde que la loi et les tribunaux dans son application mettent à sa charge. La responsabilité de l’établissement bancaire peut être engagée et le prêt peut être annulé. Il appartient à la banque d’apporter la preuve de l’exécution de son obligation de mise en garde. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre 1 Le profil juridique des emprunteurs 1.2. Influence des situations matrimoniales Le choix d’une situation matrimoniale impacte de manière certaine sur les conditions d’un emprunt: condition d’obtention, modalités de remboursement, qualité de co- emprunteur, voire de manière plus globale sur la gestion des biens acquis. Ainsi, chaque situation matrimoniale a des conséquences différentes sur l’emprunt contracté. Il est nécessaire de distinguer selon que les emprunteurs sont liés par : ▪ Les liens du mariage : les personnes mariées ont le choix entre plusieurs régimes matrimoniaux. Ils peuvent êtres communautaires ou séparatistes. Les plus utilisés sont la communauté légale réduite aux acquêts et la séparation de biens. ▪ Une convention de PACS (Pacte Civil de Solidarité): les pacsés peuvent choisir entre le régime de la séparation de biens ou le régime de l’indivision. ▪ Le concubinage (ou union libre) : cette situation peut être de fait ou de droit. Les tribunaux considèrent qu’il y a concubinage dès lors qu’il existe une relation durable et stable entre les 2 concubins. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.1. Le couple marié La communauté légale réduite aux acquêts Il s’agit du régime légal en France depuis 1966. Il distingue: ▪ Le patrimoine propre de chacun des époux composé des biens et des dettes détenus avant le mariage, ▪ Le patrimoine de la communauté, composé des biens acquis pendant le mariage par l'un ou l'autre des époux ou les deux, ainsi que les dettes contractées pendant le mariage. Chaque époux est personnellement responsable des dettes qu'il a engagées avant le mariage. Il en répond sur ses biens propres et sur ses revenus. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.1. Le couple marié En revanche, les dettes communes contractées au cours du mariage engagent tous les biens de la communauté ainsi que les biens propres de l'époux qui a contracté la dette. Par conséquent, les biens acquis pendant la durée du mariage par les époux entrent dans le patrimoine de la communauté. Il existe une solidarité financière afférente aux charges de ces biens. Chacun des époux est engagé financièrement et solidairement des dettes contractées. Lorsqu’un des conjoints souscrit un prêt auprès d’un établissement financier, l’autre époux ne peut engager ses biens propres ou ses revenus que lorsqu’il accorde son consentement express. Il doit signer le contrat de prêt (co-emprunteur). En cas de difficultés de remboursement, les biens du conjoint font partie du droit de gage général des créanciers. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.1. Le couple marié La communauté universelle En choisissant ce régime, les époux mettent en commun l’intégralité de leurs biens, présents et à venir, indépendamment de leur origine (acquisition, donation, succession ou leg), de leur nature ou des modalités de leur financement. Les dettes contractées sont également communes, notamment en matière de prêt. Les biens sont administrés de la même manière que pour le régime de la communauté légale réduite aux acquêts. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.1. Le couple marié La séparation de biens Ce régime matrimonial est traditionnellement choisi par les couples où l'un des partenaires exerce une profession risquée d'un point de vue patrimonial. Les biens de chaque époux, qu’ils aient été acquis avant ou après le mariage leur appartiennent en propre. Les dettes sont également séparées: chaque époux est seul responsable de son passif personnel antérieur ou postérieur au mariage (sauf engagement conjoint, cautionnement personnel ou dettes autres que ménagères). Les biens du conjoint ne peuvent répondre des dettes de l’autre. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.1. Le couple marié Pendant le mariage : ▪ L’un des 2 conjoints peut emprunter seul et ainsi contracter seul le crédit s’il a des revenus suffisants. ▪ Les époux peuvent également choisir d'acquérir un ou des biens en commun. Dans ce cas, pour être tous deux propriétaires, l'acte d'acquisition doit être établi aux deux noms. Le logement ainsi acheté par le couple est un bien indivis dont chacun des deux époux possède une quote-part correspondant à ce qui est indiqué dans l’acte d’acquisition. Si la répartition n’est pas précisée, chaque époux en possède la moitié. Les règles de gestion applicables aux biens acquis ensemble sont celles de l’indivision. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés Définition Le divorce est la rupture officielle par voie judiciaire d'un mariage civil liant précédemment deux personnes. = Il se distingue de la séparation de fait, sans conséquence juridique et de la séparation de corps qui est reconnue juridiquement mais qui laisse subsister le mariage. Le droit français connaît quatre types de procédure aboutissant à la dissolution du mariage : Le divorce par L’acceptation Le cas Le divorce pour consentement du principe de d'altération faute mutuel la rupture du définitive du mariage lien conjugal IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés Un couple qui entend divorcer, doit régler le sort d’un bien commun qu'il a pu acheter durant le mariage. Cet immeuble appartient à la communauté. Un bien ne peut pas être partagé. Deux solutions existent : ▪ Soit le couple décide de le vendre au plus tôt, ▪ Soit l'un d’eux le conserve, à charge de payer la "part" de l'autre. Le divorce n’entraîne pas l’extinction des prêts conclus pendant le mariage. Au contraire, les époux restent tous deux tenus de rembourser la totalité des prêts qu’ils ont contractés conjointement. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés La revente du bien Si aucun des époux ne souhaite (ou ne peut conserver) le bien à l’issue du divorce, le couple se met d’accord pour le mettre en vente, même si le divorce n’est pas engagé. En cas de revente, le notaire : ▪ Encaisse le prix de vente et solde les prêts immobiliers en cours, ▪ Remet le solde, qui est partagé en principe pour moitié (régime de la communauté légale) ou dans une autre proportion en fonction du régime matrimonial contracté au moment du mariage. Si l’un des époux ou les deux ont fait des apports en fonds propres (acquis avant le mariage ou reçu en héritage ou donation), ils sont par priorité repris sur ce solde. Seul ce qui reste est partageable. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés Si chacun des deux souhaite conserver le bien, cela peut aboutir à une situation de blocage rendant impossible la procédure du divorce par consentement mutuel. Dans ce cas, le couple s’engage dans des procédures qui aboutiront à un jugement. Si seulement l’un des époux souhaite le conserver, la première chose à se demander est de savoir s’il a la capacité financière de le faire. L’époux qui souhaite garder le bien doit non seulement payer seul toutes les mensualités du prêt restant dûes jusqu’au terme prévu de l’emprunt commun, mais il doit, en sus, payer à son conjoint une soulte, c'est-à-dire «sa part ». IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés Le prix de vente est : ▪ Amputé du solde de la totalité des prêts immobiliers (qui sera transmis à la banque pour clôturer définitivement ces prêts); ▪ Puis, sur ce qui reste, chacun des époux reprend les fonds propres qu’il a pu apporter lors de l’achat. ▪ Sur le solde, chaque époux a droit en principe à la moitié. La difficulté pour les futurs ex-époux réside sur le fait de se mettre d’accord sur la valeur du bien. En effet, dans le cadre d’une vente, le prix du bien est connu (celui pour lequel les époux ont accepté de vendre), ce qui n’est pas le cas lors de la reprise d’un bien. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés Ainsi : ▪ Soit le couple la détermine ensemble à l’amiable, ▪ Soit c’est réalisé par un notaire, ▪ Soit par deux ou trois agences immobilières. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés La désolidarisation du conjoint Dans le cadre d’une acquisition d’un bien entré dans la communauté et lorsque la souscription du prêt s’est faite à deux : les époux sont tous deux tenus au remboursement des échéances. Par le seul fait qu’il ait signé les actes de prêt, l’époux qui ne garde pas le bien reste engagé vis-à-vis de la banque. Si l’époux qui garde le bien ne peut plus payer les échéances, la banque poursuivra l’autre conjoint, au titre du second emprunteur, même si celui-ci n’est plus propriétaire du bien. Pour éviter ce risque grave, le conjoint qui conserve le bien commun doit obtenir de la banque la désolidarisation de l’autre. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés Une banque ne l’acceptera qu’aux conditions suivantes: ▪ Si celui qui garde le bien avait l’essentiel des revenus du couple. ▪ Si la quasi-totalité du prêt est déjà payée et que le solde restant dû est minime. ▪ S’il peut être fourni une nouvelle garantie (souvent par caution) d’une autre personne venant « remplacer » le conjoint. En cas de refus de la banque, l’opération est compromise. Un risque financier ne doit pas planer sur l’époux qui abandonne le bien. Depuis le 1er janvier 2017, la nouvelle procédure de divorce par consentement mutuel permet aux avocats d’envoyer le dossier complet au notaire afin qu’il puisse enregistrer le divorce. Il n’est plus obligatoire de se déplacer en audience devant un juge. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés La solution pour l’époux acquéreur, s’il en a les moyens financiers, est de faire refinancer par sa banque la totalité de l’opération. Il souscrit alors un nouveau prêt, à son seul nom, pour le montant du solde de l’ancien prêt commun, en y ajoutant le montant de la soulte due à son conjoint. L’époux acquéreur est alors le seul signataire de ce nouveau prêt. Le prêt commun est ainsi soldé par remboursement anticipé. L’autre époux se trouve dès lors dégagé. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés Que deviennent les prêts qui ont été contractés séparément pendant le mariage? Lorsque les emprunts ont été contractés séparément pendant le mariage, l’époux qui a contracté demeure le débiteur du prêt après son divorce. Cependant, lorsque le prêt a eu pour objet de financer une dette ménagère, l’article 220 du Code civil impose la solidarité entre les époux. Ainsi, un époux qui a contracté seul un prêt ayant pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants engage l'autre époux solidairement. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.2. Les divorcés L’un des deux époux peut-il envisager d’acquérir un bien alors que le divorce n’a pas encore été prononcé ? Les conditions de l’obtention d‘un prêt au cours d’une procédure de divorce diffèrent selon le régime matrimonial sous lequel les époux se sont mariés. Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens , ils peuvent contracter un prêt immobilier et acquérir un bien avec leur argent propre. En effet, leurs biens personnels avant le divorce restent leur propriété exclusive après divorce. Si les époux sont mariés sous un régime de communauté : la banque demande au conjoint qui désire souscrire un prêt, d’obtenir l’accord de l’autre conjoint. En effet, le divorce peut avoir des incidences sur la propriété du bien acquis, selon le régime sous lequel ils sont mariés. Toutefois, le conjoint non acquéreur peut intervenir à l’acte : en renonçant à tous les avantages matrimoniaux et à réclamer à son conjoint toute somme au titre du bien acheté. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.3. Les pacsés La loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, a modifié le régime des biens des partenaires. 2007 Le régime légal applicable aux Tout PACS conclu depuis le 1er janvier personnes pacsées avant le 1er 2007, et sauf dispositions janvier 2007 est celui de conventionnelles spécifiques, est soumis l’indivision. au régime de la séparation des patrimoines. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.3. Les pacsés PACS conclu avant le 1er janvier 2007 Les conventions conclues avant le 1er janvier 2007 restent soumises à la loi du 15 novembre 1999 qui a créé le Pacs, sauf si les partenaires présentent une demande pour bénéficier du nouveau régime. Concernant les biens immobiliers acquis pendant le Pacs, ils sont présumés indivis par moitié excepté si l’acte d’acquisition en dispose autrement. Les partenaires souhaitant une indivision inégalitaire doivent préciser les proportions dans lesquelles chacun est propriétaire. Les biens appartenant à l’un ou l’autre des partenaires avant la conclusion du PACS restent la propriété de chaque partenaire. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.3. Les pacsés PACS conclu depuis le 1er janvier 2007 ▪ Principe de séparation des patrimoines Chacun des partenaires reste propriétaire des biens qu'il possède avant la signature du Pacs ou qu'il acquiert pendant le Pacs avec ses fonds propres. Chacun peut prouver par tous moyens, qu'il a la propriété exclusive d'un bien. Les biens sur lesquels aucun des partenaires ne peut justifier d'une propriété exclusive sont réputés leur appartenir à chacun pour moitié. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.3. Les pacsés ▪ Option pour l’indivision Les partenaires peuvent opter dans leur convention (ou dans une convention modificative) pour un régime d’indivision. Les biens qu’ils achètent ensemble ou séparément à compter de l’enregistrement du Pacs (ou de la convention modificative) sont réputés indivis pour moitié. Ainsi, sous le régime de l’indivision, un bien acheté seul par un partenaire devient donc la propriété des deux partenaires. Si l’un des partenaires finance plus de la moitié du bien, il ne peut pas demander à l’autre de lui rembourser l’excédent. A l’issue du Pacs, chacun des partenaires a vocation à recevoir la moitié des biens. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.3. Les pacsés Cependant, certains biens demeurent la propriété exclusive de chaque partenaire, comme par exemple : ▪ Des biens à caractère personnel, ▪ Des biens créés au cours du PACS (fonds de commerce, par exemple), ▪ Des fonds perçus par chacun d’entre eux (salaires, pensions, etc.) non utilisés pour acquérir un bien, ▪ Des biens acquis avec les fonds propres avant adoption du régime de l’indivision. Sauf disposition contraire de la convention, chaque partenaire est gérant de l’indivision et dispose des mêmes pouvoirs que ceux reconnus aux époux sur les biens communs. Chaque partenaire peut donc agir seul pour gérer les biens indivis. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.3. Les pacsés Pour administrer leurs droits indivis, les partenaires peuvent conclure une convention d'indivision. Elle produit ses effets pendant la durée du Pacs, voire après sa dissolution si les partenaires le décident. Si elle porte sur des biens immobiliers, la convention doit être publiée au service de la publicité foncière et d’enregistrement pour être opposable aux tiers. En cas de décès de l'un des partenaires, la convention peut prévoir que le survivant puisse acquérir la quote-part du défunt. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.4. Les concubins Dans les cas de concubinage, la situation matrimoniale n’oblige que le concubin qui a contracté un prêt. Les dettes sont seules à sa charge. Néanmoins il faut dissocier deux situations : ▪ Celle où un seul concubin contracte un prêt pour l’acquisition d’un bien, ▪ Celle où les deux acquièrent le bien en indivision. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.4. Les concubins Cas où un seul partenaire contracte un prêt pour l’acquisition d’un bien Le concubin peut se retrouver co-emprunteur. Dans l’hypothèse où l’autre partenaire veut acquérir un bien et en devenir seul propriétaire, le concubin peut apporter sa solidarité financière à l’emprunt (garantie pour la banque du remboursement de l’emprunt). Il est co-emprunteur mais ne bénéficie pas pour autant de la propriété du bien acquis. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.4. Les concubins Cas où les deux partenaires acquièrent le bien en indivision Si les 2 concubins ont la volonté d’acheter ensemble, le bien est alors acquis sous le régime de l’indivision. Ainsi les concubins sont propriétaires : Soit à moitié si Soit à hauteur de leur apport est leur quote-part similaire Pour éviter toute dissension, il est préférable de conclure une convention d’indivision auprès d’un notaire. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.4. Les concubins En matière d’indivision, il existe une solidarité financière des concubins concernant les frais d’entretien, de gestion, etc., autrement dit les charges liées au bien acquis. S’ils ont recours à un emprunt, le contrat doit être conclu par les 2 partenaires (co- emprunteurs). IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Incidences sur les conditions de prêt et la formation des contrats 2 2.4. Les concubins Vente et partage de l’indivision en concubinage Les concubins peuvent, quand ils le désirent, mettre fin à l’indivision, comme le prévoit la loi. Il y aura alors vente du bien et partage du prix entre les deux co-indivisaires. Le décès d’un concubin En l’absence de stipulation expresse dans la convention d’indivision ou de testament, la quote-part du concubin décédé est transmise à ses héritiers. IMMO-IOBSPII-M2L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre Capacité à contracter 1 1.1. Définition Définition La capacité juridique est l'aptitude à être titulaire de droits et d'obligations. On dit parfois, que tout homme est une personne, c'est-à-dire un sujet de droits. Dans le vocabulaire juridique, le terme de « capacité » a souvent deux sens différents : ▪ Tantôt il désigne l'aptitude à avoir des droits et des obligations, ▪ Tantôt l'aptitude à exercer seul et par soi-même, les divers droits dont on peut être titulaire. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Capacité à contracter 1 1.1. Définition Pour distinguer ces deux degrés dans la capacité, le droit français emploie les termes de: « capacité de jouissance » « capacité d'exercice » ▪ La capacité de jouissance : Elle appartient, en principe, à tout individu. Exceptionnellement et en vertu d'une disposition expresse de la loi, une personne peut être privée de certains droits : elle ne peut pas, par exemple, succéder, être gratifiée ou consentir une libéralité. On dit que cette personne est frappée d'une incapacité de jouissance. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Capacité à contracter 1 1.1. Définition ▪ La capacité d’exercice Parfois aussi, l'individu possède les divers droits reconnus par la loi (il en a la jouissance), mais il ne peut les exercer lui-même (une autre personne doit agir en son nom) ou ne peut les exercer seul (une autre personne doit l'assister). L'individu est alors frappé, mais d'une incapacité d'exercice (appelée incapacité d'action). De même que la capacité revêt un double aspect, il existe, par conséquent, deux degrés dans l'incapacité juridique. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Capacité à contracter 1 1.2. La minorité Pour le droit français, l'enfant mineur se différencie du majeur, par son incapacité. Ce principe d'incapacité du mineur, avant la majorité civile et politique fixée à 18 ans, dispose d'exceptions. Parmi elles figurent : ▪ Le divorce ou la séparation des parents, ▪ Les problématiques de santé et de consentement, ▪ Le changement de nom et prénom, ▪ L’adoption, ▪ Le mariage, ▪ L’interruption volontaire de grossesse (IVG), ▪ Le prélèvement d'organes, ▪ Les situations dans le cadre du travail, etc. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Capacité à contracter 1 1.3. Le majeur protégé En raison, soit de leur état physique, soit de leur état mental, certains majeurs font l'objet d'un régime de protection qui déroge au principe fixé par l'article 488 du Code civil qui déclare pleinement capables les personnes de l'un et de l'autre sexe ayant atteint l'âge de 18 ans. Les régimes qui peuvent leur être Les actes faits par le majeur appliqués correspondent chacun à antérieurement à la décision qui une adaptation tenant compte de la prononce une mesure de variété des situations dans laquelle protection sont affectés d'une un majeur protégé peut se trouver. nullité. Il existe quatre grandes mesures de protection : Le placement sous L’habilitation La curatelle La tutelle sauvegarde de familiale justice IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Capacité à contracter 1 1.4. Le placement sous sauvegarde de justice Définition La sauvegarde de justice est un régime de protection temporaire qui, tout en laissant au majeur sa capacité juridique et la libre gestion de ses intérêts patrimoniaux, le protège des actes qu'il aurait inconsidérément réalisés, ou accomplit ou négligés d'effectuer. En principe, les actes passés demeurent valables. Toutefois, ils peuvent pendant cinq ans, être rescindés pour lésion ou réduits pour excès dès lors qu'il peut être établi que le majeur était placé sous sauvegarde de justice au moment de la conclusion du contrat. Action de Action en rescision pour réduction pour lésion excès IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Capacité à contracter 1 1.4. Le placement sous sauvegarde de justice ▪ L'action en rescision pour lésion : ▪ Annulation judiciaire d’un acte pour cause de lésion, ▪ Nécessite la preuve que l'intéressé a été lésé, par exemple, lorsqu'il a acquis à un prix excessif ou vendu à un prix dérisoire. ▪ L'action en réduction pour excès : ▪ Permet, dès lors que la preuve est rapportée d'une disproportion, entre l'engagement souscrit et les ressources ou les besoins du majeur sous sauvegarde, de ramener l'acte à de plus justes limites par rapport à sa fortune. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Capacité à contracter 1 1.4. Le placement sous sauvegarde de justice Indépendamment de la protection apportée par le placement sous sauvegarde de justice, un acte peut être purement et simplement annulé s’il est rapporté la preuve qu'il a été accompli sous l'emprise d'un trouble mental. La sauvegarde de justice offre une protection souple, tout en permettant à l'intéressé de conserver sa pleine capacité, mais limitée en ce qu'elle ne permet que la protection a posteriori des intérêts patrimoniaux du majeur. La sauvegarde de justice ne peut dépasser 1 an, renouvelable une fois par le juge des tutelles. La durée totale ne peut donc excéder 2 ans. La sauvegarde de justice cesse : ▪ Soit à l'expiration du délai pour laquelle elle a été prononcée, ▪ Soit à la levée de la mesure par le juge des tutelles, après l’accomplissement des actes pour lesquels elle a été ordonnée, ▪ Soit à la levée de la mesure par le juge des tutelles, lorsque le majeur reprend possession de ses facultés, ▪ Soit par l'ouverture d'une mesure de curatelle ou de tutelle. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Capacité à contracter 1 1.5. La curatelle Définition La curatelle est une mesure de protection judiciaire des majeurs moins contraignante que la tutelle. Elle s’adresse à une personne ayant besoin d’être contrôlée et conseillée dans les actes civils mais qui n’est pas hors d’état d’agir elle-même. Les actes affectant son patrimoine doivent être contresignés par le curateur. A défaut, le majeur ou le curateur peuvent en demander l’annulation. Le juge nomme le curateur qui peut être un membre de la famille, le conjoint du majeur ou encore un gérant de tutelle inscrit sur la liste des administrateurs spéciaux. La curatelle La curatelle La curatelle Il existe trois formes de simple aménagée renforcée ou curatelle : aggravée IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Capacité à contracter 1 1.5. La curatelle La curatelle simple « Le majeur sous curatelle peut gérer, administrer ses biens, percevoir ses revenus et en disposer librement. Il est assisté du curateur pour tous les actes de la vie civile ». Code Civil. Le conjoint du majeur protégé a, en principe, vocation à être son curateur, sauf si la communauté de vie a cessé ou qu'il n'est pas à même d'accomplir convenablement sa mission. Le juge, à défaut, nomme un parent, un allié, un ami ou un tiers voire une personne morale (association tutélaire, fondation, préposé d'un établissement de soins). IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Capacité à contracter 1 1.5. La curatelle Le majeur protégé doit être assisté par son curateur pour les actes les plus graves. Toutefois, il agit seul pour les autres actes, lesquels peuvent être annulés pour simple lésion ou ses engagements réduits en cas d'excès comme ceux du majeur placé sous sauvegarde de justice. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Capacité à contracter 1 1.5. La curatelle ▪ Les effets de la curatelle simple ▪ Le majeur sous curatelle peut gérer, administrer ses biens, percevoir ses revenus et en disposer librement. ▪ Il est assisté du curateur pour tous les actes de la vie civile. Il ne peut recevoir des capitaux en liquide, ni en faire emploi sans l'assistance de son curateur. ▪ Il peut librement faire un testament contrairement à la donation, qui nécessite l'assistance de son curateur. ▪ Il garde son droit de vote mais il est inéligible et ne peut être juré. ▪ Certaines activités lui sont interdites (commerce, débit de boissons). ▪ Il peut saisir le juge des tutelles pour trancher la difficulté, si le curateur refuse d'apposer sa signature. ▪ Le juge a la faculté d'adapter ce régime en énumérant les actes que le majeur sous curatelle a la capacité de faire seul. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Capacité à contracter 1 1.5. La curatelle La curatelle aménagée Selon le Code Civil, le juge des tutelles peut aggraver le régime de la curatelle simple pour l’adapter à la situation de la personne à protéger. Dans son jugement, il énumère les actes que le majeur sous curatelle peut ou ne peut pas accomplir. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Capacité à contracter 1 1.5. La curatelle La curatelle renforcée ou aggravée Définition Le curateur perçoit seul les revenus et assure lui-même le règlement des dépenses à l'égard des tiers. Le majeur sous curatelle est assisté du curateur pour tous les actes de la vie civile – Code Civil La curatelle renforcée est préférée lorsque la gestion défaillante du majeur nécessite de confier au seul curateur la perception des revenus de son protégé, le règlement de ses dépenses courantes et l'épargne de l'excédent. Le curateur exerçant des pouvoirs élargis doit rendre compte annuellement de sa gestion au juge des tutelles ainsi qu'au majeur protégé dans l'intérêt duquel il agit. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Capacité à contracter 1 1.5. La curatelle A défaut de proches dans l'environnement du majeur ou lorsque des circonstances rendent préférables la désignation d'un tiers, l'exercice de la curatelle renforcée peut être confié à l'une des personnes physiques ou morales (associations tutélaires…) inscrites sur la liste établie annuellement par le Procureur de la République. La prestation assurée par un curateur extérieur engendre une rémunération arbitrée par le juge et financée par le patrimoine du majeur protégé. IMMO-IOBSPII-M2L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Capacité à contracter 1 1.5. La curatelle ▪ Les effets de la curatelle renforcée ▪ Le curateur perçoit seul les revenus, assure lui-même à l'égard des tiers le règlement des dépenses. ▪ Le majeur protégé est assisté du curateur pour tous les actes de la vie civile. ▪ Seul le curateur peut tirer ou encaisser des chèques pour le compte du majeur sous curatelle : le chéquier porte d’ailleurs les noms du majeur protégé et de son curateur. ▪ Une carte de retrait peut être émise au nom du majeur sous curatelle sur la demande de son curateur avec autorisation du juge. ▪ L’assistance du curateur est obligatoire pour le retrait de fonds sur des comptes de placement et tout mouvement qui modifie le patrimoine financier. ▪ Des contrats bancaires ne peu