Drept Civil - Actul Juridic Civil - Curs PDF

DREPT CIVIL UNITATEA DE STUDIU NR.1 ACTUL JURIDIC CIVIL ; CONDIȚII DE VALIDITATE Cuprins 1.1. Introducere 1.2. Obiectivele operaționale ale unității de studiu: 1.3. Subiect 1.3.1.Noţiunea de act juridic civil si clasificarea actelor 1.3.2.Condițiile actului juridic cvil 1.3.3.Forma actului...

DREPT CIVIL UNITATEA DE STUDIU NR.1 ACTUL JURIDIC CIVIL ; CONDIȚII DE VALIDITATE Cuprins 1.1. Introducere 1.2. Obiectivele operaționale ale unității de studiu: 1.3. Subiect 1.3.1.Noţiunea de act juridic civil si clasificarea actelor 1.3.2.Condițiile actului juridic cvil 1.3.3.Forma actului juridic civil 1.4. Rezumatul unității de studiu,cuvinte cheie 1.5. Test de autoevaluare 1.6. Lucrări de verificare 1.7. Bibliografie 1.1. INTRODUCERE \- studiul Temei „Actul juridic civil " se bazază pe noțiunile însușite la tema introductivă dedicată teoriei generale a dreptului. \- studiului din cadrul acestei teme se va face prin aprofundarea si aplicarea cunostintelor dobândite in cadrul unităților de studiu dedicate normei juridice si raportului juridic. 1.2. OBIECTIVELE OPERAȚIONALE ALE UNITĂŢII DE STUDIU -însușirea corectă a definițiilor si clasificărilor cu care operează literatura de specialitate referitor la acele juridice civile; -înţelegerea importanței so rolului practic al acestor clasificări; -cunoaşterea noţiunilor specifice și a termenilor juridici cu caracter general, cu care se operează în cadrul acestei discipline; -cunoaşterea principiilor specifice acestei discipline; 1.3. SUBIECT ACTUL JURIDIC CIVIL 1.3.1.Noțiunea de act juridic și clasificarea actelor juridice civile Actul juridic civil reprezintă o manifestare de voinţă făcută cu intenţia de a produce efecte juridice, respectiv de a naşte, modifica ori stinge un raport juridic civil concret. Clasificarea actelor juridice: a\) după numărul părţilor: \- acte juridice unilaterale -- rezultatul manifestării de voinţă al unei singure părţi (testamentul) \- acte juridice bilaterale -- voinţa concordantă a două părţi (contractul de vânzare-cumpărare). A nu se confunda clasificarea actelor juridice în unilaterale şi bilaterale cu contractele unilaterale şi bilaterale (ex: donaţia este un act bilateral -- o manifestare de voinţă a două părţi -- şi un contract unilateral -- obligaţii numai pentru o parte); \- acte juridice multilaterale -- voinţa a trei sau mai multe părţi (contractul civil de societate); b\) după scopul urmărit la încheierea lor: \- acte cu titlu oneros -- fiecare din părţi urmăreşte obţinerea unui folos patrimonial (contractul de vânzare): acte comutative -- părţile cunosc la încheierea actului, existenţa şi întinderea obligaţiilor; acte aleatorii -- nu se cunoaşte întinderea obligaţiilor, depinzând de un eveniment viitor si incert (contractul de întreţinere); \- acte cu titlu gratuit -- se procură un folos patrimonial fără obţinerea unui alt folos în schimb: liberalităţi -- se micşorează patrimoniul dispunătorilor (donaţia); acte dezinteresate -- nu se micşorează patrimoniul (depozitul neremunerat); c\) după efectul lor: \- acte constitutive de drepturi -- dă naştere la un drept subiectiv civil (ipoteca, amanetul, gajul); \- acte translative de drepturi -- au ca efect strămutarea unui drept subiectiv civil dintr-un patrimoniu în altul (vânzare-cumpărare, donaţie); \- acte declarative -- consolidează ori definitivează un drept vechi, preexistent (tranzacția) d\) după importanţa lor: \- acte de conservare -- preîntâmpină pierderea unui drept (somaţia, înscrierea unei ipoteci în cartea funciară); \- acte de administrare -- realizează o normală punere în valoare a unui bun sau patrimoniu (închirierea unui bun); \- acte de dispoziţie -- au ca rezultat însuşirea din patrimoniu a unui bun sau drept (vânzarea, donația) ; e\) după modul de formare: \- acte consensuale -- se încheie prin simpla manifestare de voinţă a părţilor (contractul de vânzare); \- acte solemne -- manifestarea de voinţă îmbracă o formă prescrisă de lege (donaţia, testamentul); \- acte reale -- manifestarea de voinţă trebuie să fie conjugată cu remiterea bunului (contractul de împrumut, contractul de transport de marfă); f\) după momentul producerii efectelor lor: \- acte juridice între vii( își produc efectele necondiționat de moartea autorilor); \- acte pentru cauză de moarte (testamentul asigurarea asupra vieții); g\) după rolul voinţei părţilor: \- acte subiective -- conţinut stabilit de voinţa autorilor; \- acte condiţie -- voinţa exprimată pentru naşterea actului, dar condiţiile determinate de lege (căsătoria); h\) după raportul dintre ele: \- acte principale -- au o existenţă de sine stătătoare; \- acte accesorii -- depind de existenţa unui alt act juridic (ipotecă, gaj); i\) după modalitatea încheierii lor: \- acte strict personale -- nu pot fi incheiate decât de către titular (testamentul); \- acte prin reprezentare; j\) după modul de executare: acte cu executare dintr-o dată -- implică o prestaţie unică (contractul de - vânzare); -acte cu executare succesivă -- implică prestaţii succesive (locațiunea). 1.3.2.Condițiile actului juridic civil A. Capacitatea de a contracta; B. Consimţământul; C. Obiect determinat; D. Cauza licită. Condiţiile se clasifică în: \- condiţii de fond (conţinutul actului juridic); \- condiţii de formă (exteriorizarea voinţei); \- esenţiale (necesare pentru valabilitatea actului); \- neesenţiale (nu afectează valabilitatea actului juridic). A. Capacitatea de a încheia un act juridic Capacitatea este acea condiţie de fond şi esenţială care constă în aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi şi obligaţii civile, prin încheierea actelor de drept civil. Aceasta are caracter de principiu, regula fiind că nici o persoană nu poate fi îngrădită în capacitatea de folosinţă, ori lipsită în tot sau în parte de capacitatea de exerciţiu, decât în cazurile prevăzute de lege. Incapacitatea este o excepţie. Pentru a încheia liber orice acte juridice este necesară capacitatea deplină de exerciţiu.( vârsta de 18 ani) B. Consimţământul Pentru formarea voinței juridice se desfăşoară un proces psihologic cu mai multe etape: a\) nevoia, ce trebuie satisfăcută; b\) dorinţa( intenția); c\) procesul de deliberare, pentru a ajunge la un motiv determinat; d\) luarea hotărârii, încheierii unui act juridic; e\) materializarea acestei hotărâri, pentru a deveni fapt social. Principiul libertății voinţei juridice este consacrat în Codul civil, art. 1270: „contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante". Subiectele sunt libere să încheie sau nu un act juridic, stabilesc conţinutul acestuia, modifică sau pun capăt acestui act. Consimțământul este o condiție esențială, de fond și generală a actului juridic civil, care constă în hotărârea de a încheia un act juridic civil, manifestată în exterior (exteriorizată). Condiţii de valabilitate: a\) să provină de la o persoană cu discernământ (incapacitățile legale și incapacitățile naturale); b\) să fie exprimat pentru a produce efecte juridice; c\) să fie exteriorizat; d\) să nu fie alterat de un viciu de consimțământ. Intenția de a produce efecte juridice nu se regăsește în următoarele situaţii: \- a fost făcută în glumă; \- s-a făcut sub condiție pur protestativă (mă oblig dacă vreau); \- nu este definită (vagă); \- s-a făcut cu rezervă mintală. Consimţământul exteriorizat are în vedere principiul consensualismului potrivit căruia simpla manifestare de voinţă este nu numai necesară ci şi suficientă pentru încheierea valabilă a unui act juridic. Excepții: actele solemne unde se cere formă specială. Modalități de exteriorizare: în scris, verbal, prin gesturi ori fapte neechivoce. Valoarea juridică a tăcerii constituie o excepție și nu o regulă. În consecință tăcerea nu poate fi interpretată ca o consimțire sau o acceptare. Tăcerea valorează totuși consimțământ atunci când: \- legea prevede; \- pârțile convin; \- obiceiul locului sau uzanțele permit o astfel de interpretare. Viciile de consimțământ: A.) Eroarea Eroarea este falsa reprezentare a realității la încheierea unui act juridic. Clasificare: a\) după consecințele produse: \- eroare esențială: asupra naturii sau obiectului actului juridic; asupra identității fizice a obiectului prestației; asupra calităților substanțiale ale obiectului prestației; asupra identității persoane \- eroare neesențială: falsa reprezentare a unor împrejurări mai puțin importante la încheierea actului; b\) după criteriul naturii realității fals reprezentată: \- eroare de fapt: falsa reprezentare a unei stări de fapt la încheierea actului juridic; \- eroare de drept: falsa reprezentare a existenței sau conținutului unei norme juridice. Condiții cerute pentru ca eroarea să fie viciu de consimțământ: \- elementul asupra căruia cade falsa reprezentare să fi fost hotărâtor pentru încheierea actului; \- în cazul actelor bilaterale cu titlu oneros, cocontractantul să fi știut sau să fi trebuit să știe că elementul este determinant. B.) Dolul sau viclenia Dolul este inducerea în eroare a unei persoane, prin mijloace viclene sau dolosive, pentru a o determina să încheie un act juridic. Dolul se clasifică în: \- dol principal; \- dol incident. Elementele dolului sunt: a\) un element material (obiectiv)-- utilizare de mijloace viclene; b\) un element intențional ( subiectiv) -- intenția de a induce în eroare. Condiții: a\) să fie determinant pentru încheierea actului; b\) să provină de la cealaltă parte. C.) Violența Violența este amenințarea unei persoane cu un rău care îi produce o temere ce o determină să încheie un act juridic pe care altfel nu l-ar fi încheiat. Clasificare: a\) violența fizică -- integritatea fizică sau bunurile; b\) violența morală -- onoarea, sentimentele persoanei. Violența este alcătuită din: a\) elementul obiectiv (amenințarea cu un rău); b\) elementul subiectiv (insuflarea unei temeri). Condiții: a\) să fie determinantă; b\) să fie injustă. D.) Leziunea Leziunea constă în disproporția vădită de valoare dintre două prestații. Ea poate afecta deopotrivă, persoanele majore si persoana minoră. Pentru a interveni leziunea în cazul minorului și actul să fie supus anulării, trebuie să regăsim următoarele condiții: a\) actul să facă parte din categoria actelor de administrare; b\) să fie încheiat de un minor ( 14-18 ani)singur (fără încuviințarea ocrotitorului legal); c\) actul să fie lezionar pentru minor; d\) să facă parte din categoria actelor comutative. În concepția subiectivă, violența are două elemente: a\) unul obiectiv -- disproporția dintre contraprestații; b\) unul subiectiv -- profitarea de starea de nevoie. Condiții pentru anularea actului: a\) leziunea să fie o consecință directă a actului respectiv; b\) leziunea să existe în raport cu momentul încheierii actului; c\) disproporția să fie vădită. C. Obiectul actului juridic civil Obiectul actului juridic este conduita pârților, stabilită prin acel act juridic civil -- acțiuni și inacțiuni Condiții generale de valabilitate: a\) să existe; b\) să fie în circuitul civil; c\) să fie determinat ori determinabil; d\) să fie posibil; e\) să fie licit și moral. Condiții speciale (anumite acte juridice): a\) cel ce se obligă să fie titularul dreptului subiectiv; b\) să existe autorizație administrativă; c\) obiectul să constea într-un fapt personal al debitorului. D. Cauza actului juridic civil Cauza actului juridic este acel element al actului juridic ce constă în obiectivul urmărit la încheierea actului. Elementele cauzei sunt: a\) scopul imediat -- scopul obligaţiei-este un element obiectiv ce rămâne nemodificat in cadrul aceleiaşi categorii de acte juridice: \- în contractele sinalagmatice -- prefigurarea mentală a contraprestaţiei; \- actele cu titlu gratuit -- intenţia de a gratifica; \- actele reale -- remiterea lucrului; \- contracte aleatorii -- riscul. b\) Scopul mediat -- motivul determinant- este un element subiectiv ce poate să varieze chiar şi în cadrul aceleiaşi categorii de acte juridice : \- însuşirile unei prestaţii; \- calităţile unei persoane. Condiţii de valabilitate: a\) să existe ; în cazul în care ne confruntăm cu problema lipsei cauzei, distingem: \- când se datorează lipsei de discernământ -- ambele elemente ale cauzei lipsesc, fapt ce atrage nulitatea relativă a actului juridic civil; \- când se datorează: lipsei contraprestaţiei în contractele sinalagmatice; lipsei predării bunului în contractele reale; lipsei riscului în contractele aleatorii atrage nulitatea absolută; b\) să fie licită şi morală. Legea prezumă existenţa şi valabilitatea cauzei deci sarcina îi incumbă celui ce contestă. 1.3.3 Forma actului juridic Forma actului juridic este acea condiţie care constă în modalitatea de exteriorizare a manifestării de voinţă făcută cu intenţia de a crea, modifica ori stinge un raport juridic civil concret. În sens larg, noţiunea de „formă" are trei accepţiuni: a\) forma cerută pentru valabilitatea actului; b\) forma cerută pentru probarea actului; c\) forma cerută pentru opozabilitatea faţă de terţi. Principiul consensualismului -- manifestarea de voinţă necesară şi suficientă. Clasificarea condiţiilor de formă: a\) în funcţie de consecinţele juridice ale nerespectării lor: \- forma cerută pentru valabilitatea actului atrage nulitatea absolută; \- forma cerută pentru probarea actului atrage imposibilitatea dovedirii cu alt mijloc de probă; \- forma cerută pentru opozabilitate se sancţionează cu inopozabilitate (terţa persoană poate să ignore actul); b\) în funcţie de izvorul lor: \- forma legală; \- forma voluntară ori convenţională.  Forma cerută ad validitatem (ad solemnitatem): a\) este element constitutiv esenţial al actului (în consecinţă, nerespectarea atrage nulitatea absolută); b\) este incompatibilă cu manifestarea tacită de voinţă (expresă); c\) este exclusivă (pentru un anumit act -- o anumită formă). Condiţii (pentru asigurarea formei ad validitatem): a\) întregul act să îmbrace această formă; b\) actul aflat în interdependenţă -- nu îmbracă forma specială Aplicaţii: a\) donaţia; b\) subrogaţia în drepturile creditorilor consimţită de debitor; c\) ipoteca convenţională; d\) testamentul; e\) contractul de garanţie reală mobiliară; f\) actele între vii având ca obiect înstrăinarea terenurilor.  Forma cerută ad probationem (dovedeşte existenţa şi conţinutul): a\) este obligatorie; b\) nerespectarea -- inadmisibilitatea probării cu alt mijloc de probă; c\) excepţie de la principiul consensualismului -- trebuie să îmbrace forma scrisă (ex: înscrisul sub semnătură privată cu privire la plata unei sume de bani). Aplicaţii: a\) dovada actelor juridice 250 lei; b\) depozitul valutar -- formă scrisă; c\) tranzacţia -- formă scrisă.  Forma cerută pentru opozabilitate faţă de terţi -- formalităţile necesare, potrivit legii, pentru a face actul juridic opozabil persoanelor străine de incheierea acestuia. Aplicaţii: a\) publicitatea imobiliară; b\) notificarea cesiunii de creanţă. 1.4. REZUMATUL UNITĂŢII DE STUDIU Actele juridice sunt cele mai importante instrumente cu care operează dreptul civil. Ele realizează pe de o parte stabilitatea circuitului civil iar pe de alta parte permit flexibilitatea acestuia. Clasificarea actelor juridice are o importanță deosebită sub aspect practic, determinând nu doar efectele care se produc ci și aplicarea nuanțată a normelor juridice în raport cu caracteristicile fiecărui act. Conditiile necesare pentru vaiditatea unui act juridic , reprezintă , alături de formă, o garanție ca acel act va produce efectele dorite de către părți și permise de către lege. CUVINTE CHEIE: act cu titlu oneros, act cu titlu gratuit, capacitate de a contracta, consimțământ, obiectul actului juridic, cauza actului juridic, vicii de consimtământ, conditii de validitate, forma cerută ad probationem, forma cerută ad validitatem, comutativ, solemn, autentic. 1.5. TESTE DE AUTOEVALUARE 1\) Actul juridic civil este solemn: a.cănd presupune incheierea sa în formă autentică prin voința părților; b\. când este supus unor condiții formale prevăzute de lege; c\. cand nu contează forma in care se încheie. 2\) Actul juridic cu titlul oneros este: a\. actul la incheierea caruia părțile urmăresc un folos; b\. actul la incheierea căruia una dintre părți obtine un folos; c\. actul la incheierea căruia niciuna din părți nu obtine un folos. 3\) Consimțământul părților trebuie să fie: a\. sincer si serios; b\. liber exprimat, chiar în necunostință de cauză; c\. serios, liber și exprimat în cunosțință de cauză. 4\) Actul juridic este consensual dacă implică: a\. simpla manifestare de voință a părților; b\. manifestarea de voință a partilor în forma prevăzută de lege; c\. manifestarea de voință a parților urmată de predarea lucrului. 5\) Actul juridic este unilateral: a\. cand naste obligatii doar pentru una dintre părțile contractante; b\. când este rezultatul manifestării de voință a unei singure părți; c\. când generează drepturi doar pentru una dintre părțile contractante; Răspunsuri corecte: 1b; 2a; 3c;4a;5b. 1.6. LUCRĂRI DE VERIFICARE Precizati prin ce se deosebeste o liberalitate de un act dezinteresat. Identificați condițiile de validitate ale actelor juridice. 1.7. BIBLIOGRAFIE Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituții de drept civil, Editura Hamangiu, 2012 CONTRACTUL DE VÂNZARE- CUMPĂRARE 1\. Definiție. Vânzarea-cumpărarea reprezintă una dintre cele mai vechi și mai frecvente operațiuni juridice. Apărut ulterior schimbului, odată cu apariția banilor, contractul de vânzare-cumpărare a cunoscut o frecvență deosebită în toate locurile și în toate perioadele, iar azi relațiile dintre membri societății at fi de neimaginat în lipsa acestei operațiuni juridice cu ajutorul căreia se satisfac nevoile indivizilor. În termenii art. 1.650 alin. (1) C. civ., vânzarea-cumpărarea este o convenție prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească. Va trebui, deci, să definim vânzarea-cumpărarea ca fiind acel contract prin care o persoană numită vânzător transmite sau se obligă să transmită dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri, ori un alt drept, celeilalte părți, numită cumpărător, în schimbul unei sume de bani numită preț. 2\. Caractere juridice În mod tradițional se admite ca vânzarea-cumpărarea are următoarele caractere: sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, translativ de proprietate, consensual. a\. Caracterul sinalagmatic- părțile contractului au obligații reciproce și interdependente (obligația uneia dintre părți își are temeiul în obligația celeilalte părți, astfel că se condiționează reciproc) 2 b\. Caracterul oneros-părțile contractante urmăresc obținerea unui folos( câștig) -- pentru vânzător prețul ; pentru cumpărător bunul- existând prestație și contraprestație c\. Caracterul translativ de proprietate.- principalul effect al contractului este transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător d\. Caracterul comutativ -- existența și întinderea prestațiilor asumate de către părți sunt cunoscute, determinate, din momentul încheierii contractului. e\. Caracter consensual- vânzarea-cumpărarea face parte din categoria contractelor care se încheie în mod valabil prin simplul acord de voință al pârților, fără a fi nevoie de alte formalități. Principiul consensualismului suferă în ultimul timp o serie de limitări legale bazate fie pe interesul ocrotirii pârților contractului, fie pe interesul mai larg al statului de a controla anumite operațiuni juridice. În astfel de situații contractul nu mai este valabil încheiat prin simplul acord de voințe, ci este necesară și îndeplinirea unor condiții de formă. De la intrarea în vigoare a Noului Cod civil, drepturile reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară, se transmit doar prin contract încheiat în formă autentică. Ca urmare, dreptul de proprietate asupra construcțiilor și terenurilor se poate transmite numai prin contract încheiat în formă autentică. La fel este și situația altor drepturi reale referitoare la imobile. Sancțiunea pentru nerespectarea acestei cerințe este nulitatea absolută (art. 1.244 C. civ). Vânzarea unei moșteniri necesită, de asemenea, un contract încheiat în formă autentică. ( art. 1747 alin.2).În aceste situații , contractul dobândește caracter solemn. 3 Secțiunea a II-a Elementele constitutive ale contractului de vânzare-cumpărare Consimțământul Ca orice alt contract, vânzarea-cumpărarea se realizează prin întâlnirea voințelor, liber exprimate, ale părţilor. Nimeni nu este obligat să vândă şi mai ales să cumpere, astfel încât nu poate exista abuz de drept sub acest aspect. Totuși, dacă principiul că nimeni nu este obligat să cumpere se aplică fără excepții, regula că nimeni nu este obligat să vândă suferă unele derogări. a\. Consimțământul direct. Exprimarea consimțământului trebuie sa fie, pe de o parte, opera vânzătorului, adică a titularului dreptului de proprietate sau a altui bun ce poate fi transmis print-un astfel de contract, şi pe de altă parte a vânzătorului. Consimțământul se exprimă de regulă direct de persoanele implicate în contract. b\. Consimțământul prin reprezentant. Nimic nu se opune ca acest contract, ca şi multe altele, să fie încheiat prin reprezentant. Astfel, atât vânzătorul cât şi cumpărătorul pot încheia actul printr-un mandatar cu procură specială. Persoana care nu are capacitate de exercițiu încheie contractul tot printr-un reprezentant, dar de data aceasta nu printr-unul convenţional, ci prin reprezentantul său legal. Minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă încheie personal contractul, dar trebuie asistat de ocrotitorul său legal. Momentul consimţământului. Antecontractele Consimţământul asupra tuturor chestiunilor ce ţin de naşterea valabilă a contractului este, de multe ori, imediat şi definitive, la fel ca şi transferul proprietăţii. Sunt însă şi situaţii, în ultima vreme tot mai frecvente, când contractul este precedat de anumite acte preparatorii, dintre care cele mai cunoscute sunt promisiunea unilaterală de a vinde, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare şi 4 pactul de preferinţă Aceste acte juridice sunt ele însele contracte, însă nu au valoarea unui contract de vânzare-cumpărare, ci doar îl pregăteşte. Din acest motiv ele sunt cunoscute şi sub denumirea de antecontracte. 1.Promisiunea unilaterală de vânzare. Noţiune. Este un contract unilateral prin care proprietarul unui bun (promitent) se angajează faţă de un cumpărător potenţial (benficiar), să-i vândă bunul său, în condiţii determinate, în cazul în care beneficiarul işi mamfestă opţiunea în acest sens într-un interval de timp determinat. Conţinut. Promisiunea este un contract, deoarece se realizează prin acordul ambelor părţi menţionate, dar este un contract unilateral deoarece beneficiarul nu- şi asumă obligaţia de a cumpăra. Obligaţii se nasc doar in sarcina promitentului. Acesta singur se obligă, el este definitiv angajat şi nu-şi poate retracta oferta în tot intervalul de timp convenit. Din acest motiv promitentul trebuie să aibă capacitatea necesară pentru a vinde în momentul în care se realizează promisiunea de vânzare- cumpărare. Elemente necesare. Pentru a putea produce efectele urmărite, promisiunea trebuie să cuprindă, pe lângă angajamentele părţilor date cu privire la bunul ce se promite pentru vânzare, şi preţul la care ar urma să se facă vânzarea-cumpărarea. Atât bunul cat şi preţul trebuie să fie determinate sau determinabile. Pe lângă aceste elemente, este necesar a se preciza şi intervalul de timp în care beneficiarul are dreptul să opteze pentru cumpărare sau pentru respingerea ofertei. Forma. Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract consensual, ceea ce înseamnă că ea este valabilă prin simplul acord de voinţă. Efecte. Prin promisiunea analizată se naşte obligaţia pentru promitent de a vinde, în viitor, bunul ce a format obiectul promisiunii, beneficiarului, dacă acesta 5 acceptă promisiunea. Beneficiarul poate opta între acceptarea sau neacceptarea ofertei. Acceptarea promisiunii transformă obligaţia eventuală a promitentului de a încheia contractul, într-o obligaţie actuală. Acceptarea promisiunii pentru a fi eficientă trebuie să intervină în perioada convenită de părţi. Dacă acceptarea intervine după expirarea intervalului de timp convenit prin promisiune, vânzarea-cumpărarea nu se mai realizează decât cu acordul promitentului vânzător. 2\. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare. Conţinut. Promisiunea bilaterală de vânzare reprezintă o convenţie prin care una din părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar cealaltă (promitentul cumpărător), să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-cumpărare urmând a fi încheiat la o dată ulterioară. Elemente necesare. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare trebuie să cuprindă pe lângă consimţământul părţilor referitor la obligaţia de a încheia în viitor contractul şi alte elemente cum sunt bunul ce formează obiectul vânzării, preţul la care urmează să se facă vânzarea şi termenul în care obligaţia de perfectare a contractului trebuie îndeplinită. Pe lângă aceste elemente, convenţia poate prevedea şi clauze referitoare la predarea folosinţei bunului, modalităţi de plată a preţului, la daunele ce se vor plăti în caz de neîndeplinire a obligaţiilor, etc. Condiţii de valabilitate. Ca orice contract, sub aspectul condiţiilor de fond promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare trebuie să îndeplinească condițiile de valabilitate prevăzute pentru această categorie de acte juridice. Sub aspectul formei, convenţia analizată are caracter consensual. Prin această convenţie părțile nu transferă proprietatea ci doar se obligă să facă acest lucru în viitor. De aceea apreciem că ea nu trebuie încheiată în formă autentică nici 6 atunci când se referă la încheierea viitoare a unui contract de vânzare-cumpărare referitor la un teren. Retractarea consimţământului. Clauza de dezicere. Părţile pot stipula, atât în contractul de vânzare-cumpărare, cât şi în promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, o clauză care să permită uneia dintre ele, sau ambelor, să renunţe la vânzare, respectiv la cumpărare, în schimbul unei sume de bani. Beneficiarul clauzei de dezicere are dreptul de a-şi retrage unilateral consimţămânul, desfiinţând practic contractul. Desfiinţarea contractului îşi are izvorul în acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă se face ca urmare a unei manifestări unilaterale de voinţă ce intervine ulterior încheierii acestuia. Arvuna cu rol de dezicere. Arvuna constă într-o sumă de bani remisă de cumpărător vânzătorului odată cu încheierea contractului, fie ca semn al încheierii acestuia şi garantării executării sale, fie pentru a permite oricăreia dintre părţile contractante să-şi retragă ulterior consimţământul dat la încheierea contractului. Arvuna, în afara unor stipulaţii exprese, are rol confirmatoriu, adică de confirmare a existenţei unui contract, îndeplinind totodată şi funcţia de clauză penală întrucât prin intermediul ei se face o evaluare anticipată a daunelor-interese ce ar rezulta ca urmare a neexecutării obligaţiilor din contract. Forma consimţământului. Principiul consensualismului. Aşa cum s-a arătat în legătură cu caracterele juridice ale acestui contract, vânzarea-cumpărarea este dominată de regula consensualismului. Contractul este valabil încheiat, în principiu, prin simplul acord de voinţe al părţilor, fără a fi nevoie ca acesta să îmbrace o anumită formă. Deşi în principiu vânzarea- cumpărarea este un contract consensual, în cazul înstrăinării anumitor bunuri, pentru a atrage atenţia părţilor asupra consecinţelor deosebite ale actului încheiat, iar, uneori, şi pentru ca statul să aibă un anumit control asupra înstrăinării unor 7 bunuri, legea impune încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Astfel, în situaţia vânzării-cumpărării de terenuri, indiferent dacă este vorba de terenuri agricole sau neagricole, de terenuri din intravilan sau din extravilan, contractul trebuie încheiat, pentru a fi valabil, în formă autentică. Deşi, aşa cum s-a arătat în cazul înstrăinării construcţiilor nu este nevoie de încheierea contractului în formă autentică, atunci când obiectul contractului îl constituie atât terenul cât şi construcţia, contractul trebuie încheiat în formă autentică. Formalismul în scopul opozabilităţii faţă de terți. Vânzarea imobiliară. Potrivit Codului civil, pentru a se produce efectul translativ de proprietate, dreptul dobândit trebuie întabulat în cartea funciară. Dispoziția respectivă nu se aplică încă la nivelul întregii țări, până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare localitate, înscrierea fiind necesară pentru ca dreptul să fie opozabil terţilor. c\. Obiectul consimţământului. Elementele esenţiale ale contractului, natura contractului, bunul şi preţul, elementele subiective esenţiale. Consimţământul părţilor trebuie exprimat în legătură cu toate elementele esenţiale ale contractului, respectiv: \- natura contractului; \- bunul; \- preţul \- alte elemente pe care părţile le consideră esenţiale. 8 Principiul autonomiei de voinţă şi limitele sale. Exprimarea consimţământului părţilor este guvernată de principiul autonomiei de voinţă care în această materie se manifestă în sensul că fiecare vinde dacă vrea şi cui vrea, iar cumpărătorul cumpără numai dacă doreşte. Capacitatea părţilor Regula de principiu este stabilită de art. 1.652 C. civ., în sensul că „pot cumpăra şi vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege". Aceasta înseamnă că regula este capacitatea de a vinde, iar excepţiile trebuie să fie stabilite în mod expres de lege. Capacitatea vânzătorului Oricine poate avea, în principiu, calitatea de vânzător. Minorii şi cei puşi sub interdicţie pot vinde dacă sunt asistaţi sau reprezentaţi în condiţiile dreptului comun şi s-a obţinut încuviinţarea instanţei de tutelă în cazurile prevăzute de lege (eventual şi avizul consiliului de familie), vânzarea-cumpărarea fiind un act de dispoziţie. Dacă, raportat la patrimoniul propriu, vânzarea-cumpărarea este destinată săvârşirii unor acte de conservare sau de administrare, capacitatea cerută este cea prevăzută de lege pentru actele de conservare şi administrare. Incapacitatea de a vinde reprezintă o interdicţie de a vinde stabilită în considerarea persoanei respective. Capacitatea cumpărătorului Spre deosebire de vânzător, în cazul cumpărătorului legislaţia este mai bogată în reglementări referitoare la incapacităţi. Interdicţia de a cumpăra drepturi litigioase. În raport de dispoziţiile art. 1.653 C. civ, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenţa instanţei 9 judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea. Interdicţia vizează doar drepturile litigioase, adică acelea cu referire la care există un proces început şi nefinalizat. \[art. 1.653 alin. (3) C. civ.\]. Scopul interdicţiei este axat, pe de o parte, pe ideea de a fi împiedicată exercitarea de influenţe, de către persoanelor menţionate în ceea ce priveşte activitatea justiţiei referitoare la soluţionarea unor procese care ar putea avea ca obiect bunuri cumpărate de aceste persoane sau doar a suspiciunii referitoare la astfel de posibile influenţe, iar pe de altă parte, pe protecţia intereselor potenţialului vânzător de drepturi litigioase. Interdicţia nu funcţionează în următoarele ipoteze: a\) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la comoştenitori sau coproprietari, după caz; b\) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios; c\) cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte bunul în legătură cu care există dreptul litigios. Alte interdicţii de a cumpăra. Potrivit art. 1.654 C. civ., sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse: a\) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă, cu excepţia situaţiilor prevăzute la art. 1.304 alin. (1) C. civ., care se referă la contractul cu sine însuşi şi la dubla reprezentare, valabile atunci când mandantul l- a împuternicit în acest sens pe mandatar, sau când a stabilit de asemenea manieră conţinutul contractului încât un conflict de interese cu mandatarul este exclus; b\) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă; 10 c\) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor, sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează. Incapacităţile menţionate funcţionează inclusiv în cazul vânzării prin licitaţie publică. Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituţie, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală Sancţiunea nerespectării regulilor referitoare la capacitatea cumpărătorului. Încălcarea dispoziţiilor relative la incapacitatea de a cumpăra este sancţionată cu nulitatea, aceasta fiind relativă sau absolută, în funcţie de interesul ocrotit, respectiv dacă acesta este public sau privat. În cazurile prevăzute de art. 1.654 lit. a) şi b) C. civ. (mandatari, părinţi, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu), interesul ocrotit este unul privat şi sancţiunea este nulitatea relativă. În cazul prevăzut de lit. c) a aceluiaşi articol (funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor, sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează), nulitatea este absolută. Natura nulităţii este arătată în mod expres de dispoziţia legală menţionată. În ceea ce priveşte sancţiunea referitoare la interdicţia de a cumpăra drepturi litigioase, aceasta este, de asemenea, nulitatea absolută şi este tot o nulitate expresă, stabilită în scopul de a evita controversa, anterioară actualului Cod civil, 11 cu privire la natura nulităţii. Unii autori considerau că în acest caz suntem în prezenţa unei nulităţi relative9 iar alţii apreciau că interesul ocrotit este unul public şi nulitatea este absolută10. Noi am apreciat şi anterior că sancţiunea trebuie să fie nulitatea absolută pentru că în cazul discutat se urmăreşte atât protejarea intereselor vânzătorului cât şi un interes mai larg, ce ţine de bunul prestigiu al unor profesii de interes public. Încălcarea interdicţiilor arătate cu privire la vânzarea terenurilor către străini şi apatrizi este sancţionată cu nulitatea absolută. Obiectul contractului de vânzare- cumpărare. Contractul de vânzare presupune din perspectiva obiectului, atât analiza bunului cât și a prețului. A. Bunul. Bunul reprezintă motivul fundamental pentru care cumparătorul îşi asumă obligaţia de plată a preţului, cauza obligaţiei acestuia. Bunurile care pot forma azi obiect al contractului de vânzare sunt din ce în ce mai numeroase datorită diversificării extraordinare a producţiei. Se pot vinde şi cumpăra, cu puţine excepţii, atât bunuri imobile cât şi bunuri mobile, atât bunuri mobile corporale cat şi incorporale. Pentru a forma obiect al contractului de vânzare-cumpărare, bunul trebuie: a). să existe sau să poată exista în viitor, b). să fie determinat sau determinabil, c). să fie în circuitul civil d). să aparţină vânzătorului. ( se poate vinde însă și bunul altuia în condițiile art. 1683 C. civ.) 12 B.Preţul Pretul reprezintă un element esential al contractului de vânzare-cumparare. În lipsa pretului nu poate fi vorba de acest contract. În cazul în care în schimbul transferării dreptului de proprietate nu se plăteşte un preţ, ci există o altă contraprestaţie , nu vom mai fi în prezenţa unei vânzări-cumpărări ci a unui alt contract, ( schimb, contract de întretinere, contract de rentă viageră, etc. în funţie de obiectul prestaţiei dobânditorului.) Condiţiile preţului. Preţul să fie exprimat în bani. Preţul să fie determinat. Preţul determinabil. Existenţa unui preţ determinat, sau cel puţin determinabil, constituie o condiţie pentru valabilitatea vânzării. Preţul este considerat determinat atunci când cuantumul lui este stabilit de părţi odată cu încheierea contractului. În situaţia în care preţul nu este determinat şi nu este nici determinabil, vânzarea este nulă pentru lipsa unuia din elementele esenţiale ale contractului. In cazul în care pentru anumite bunuri există preţuri legale, acestea sunt obligatorii pentru părţi şi în acest caz contractul este valabil chiar dacă preţul nu a fost determinat deoarece se presupune că părţile au avut în vedere preţul legal. Preţul să fie real. Preţul simulat. Preţul real este este acela care este stipulat cu intenţia de a fi plătit şi respectiv primit. El este în opoziţie cu preţul fictiv, cu preţul simulat. Prețul este nereal şi atunci când pretul din contract este mai mic sau mai mare decât cel convenit în realitate. În astfel de situaţii contractul rămâne, în principiu valabil, devenind aplicabile regulile de la simulaţie. Totuşi dacă prin 13 simulaţie s-a urmărit fraudarea fiscului, stipulându-se în contract un preţ mai mic decât cel real, vânzarea-cumpărarea este nulă. Preţu1 să fie serios. Preţul este serios atunci când constitituie a cauză suficientă a obligaţiei vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului. Preţul derizoriu este asimilat lipsei preţului aşa încât contractul în care a fost stabilit va fi nul ca vânzare-cumpărare. Nulitatea poate însă fi evitată prin recalificarea contractului, dacă se dovedeşte că, în stabilirea unui astfel de preţ, vânzătorul a fost animat de o intenţie liberală. Vom fi, deci, în prezenţa unei donaţii11, care nu mai este deghizată deoarece nu există un act secret, ci doar actul real în care a fost trecut preţul derizoriu. Efectele contractului de vânzare-cumpărare. Transferul dreptului de proprietate. În concepţia Codului civil român proprietatea se transferă , în principiu, de la vânzător la cumpărător prin efectul încheierii contractului, fără a mai fi nevoie de o operaţiune juridică ulterioară, chiar dacă lucrul nu s-a predat. Spre deosebire de reglementarea din Codul civil, în dreptul roman exista o obligaţie de a transfera proprietatea, obligaţie ce se îndeplinea printr-un act separate de contractul de vînzare-cumpărare Chestiunea momentului transferului dreptului de proprietate prezintă importanţă majoră, cel puţin în legătură cu suportarea riscului pieirii fortuite a bunului. 14 Strămutarea de drept a proprietăţii prin efectul perfectării contractului este un efect al vânzării-cumpărării de bunuri individual determinate. Regula nu operează: a\. în cazul vînzării unor bunuri de gen, deoarece aici transferul proprietăţii nu se poate produce înainte de individualizarea bunurilor; b\. în cazul vânzării de lucruri viitoare, strămutarea proprietăţii nu poate opera câtă vreme obiectul ei nu există. De aceea, în ipoteza analizată transferul se va produce la un moment ce se situează după realizarea bunului.; c\. atunci când părţile convin ca transferul dreptului de proprietate să opereze la un alt moment decât cel al încheierii contractului. Regula strămutării de drept a proprietăţii fiind supletivă, părţile pot deroga de la ea.Uneori părţile covin amânarea transferului dreptului de proprietate până la momentul plăţii preţului, ca o garanţie pentru îndeplinirea obligaţiei respective a cumpărătorului.. Transferul riscurilor. Regula. Principiul este că transferul riscurilor este legat de transferul dreptului de proprietate. Este aplicarea regulii cuprinsă în adagiul res perit domino. Aceasta înseamnă că după încheierea contractului de vânzare-cumpărare riscul pieirii fortuite a bunului îl suportă cumpărătorul în calitate de proprietar, dar numai dacă bunul nu s-a predat. Excepţiile. Pe lângă faptul că riscurile nu se transferă atunci când transferul proprietăţii a fost amânat, mai sunt şi alte situaţii când răspunderea pentru riscuri nu revine celui care este proprietarul bunului. 15 Obligaţiile născute din contractul de vânzare-cumpărare Obligaţiile vânzătorului I. Obligaţia de predare a bunului vândut. Conţinutul obligaţiei. Art. 1.685 C. civ. defineşte această obligaţie în termenii următori: „Predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei". Obligaţia constă, deci, în punerea lucrului vândut, în starea avută în vedere la momentul contractului, la dispoziţia cumpărătorului. Vânzătorul nu are obligaţia de a transporta bunul la cumpărător decât dacă o astfel de îndatorire rezultă din contract. De aceea el nici nu suportă cheltuielile privind ridicarea bunurilor vândute, ci numai pe cele ce efectiv ţin de predare. Obiectul predării. Lucrul vândut şi accesoriile. Vânzătorul trebuie să predea lucrul vândut şi nu altul, chiar dacă are caracteristici asemănătoare sau o valoare mai mare. Cumpărătorului trebuie să i se predea exact ceea ce a cumpărat. Obligaţia este o urmare firească a transferului dreptului de proprietate produs în baza contractului şi nu se confundă cu acest transfer, deşi uneori momentul predării coincide cu cel al transferului dreptului de proprietate. În privinţa bunurilor determinate trebuie ţinut cont de dispoziţiile art. 1.690 C. civ. care prevăd că bunul „trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului". În cazul bunurilor de gen, acestea trebuie să fie în cantitatea şi de calitatea menţionată în contract sau să îndeplinească alte cerinţe prevăzute de părţi. În cazul în care calitatea bunurilor nu a fost prevăzută, se vor preda lucruri de calitate cel puţin medie, art. 1.486 C. civ prevăzând că debitorul „are dreptul să aleagă 16 bunurile ce vor fi predate. El nu este însă liberat decât prin predarea unor bunuri de calitate cel puţin medie". Noul Cod civil a introdus pentru cumpărător obligaţia de a verifica starea bunurilor predate de vânzător şi de a-l informa pe acesta despre existenţa unor eventuale nereguli în ceea ce priveşte starea şi calitatea bunurilor predate În termenii art. 1.686 C. civ., „Obligaţia de a preda bunul se întinde şi la accesoriile sale, precum şi la tot ce este destinat folosinţei sale perpetue". Deci, pe lângă bun, trebuie predate şi accesoriile lui, atât cele cu caracter material, cât cele cu caracter juridic, cum ar fi acţiunile în justiţie în legătură cu bunul. Vânzătorul este, de asemenea, obligat să predea titlurile şi documentele privitoare la proprietatea sau folosinţa bunului \[art. 1.686 alin. (2) C. civ\]. Subliniem că dacă nu s-a convenit altfel, fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietăţii şi deci trebuie predate şi acestea. Modul de executare. Executarea obligaţiei de predare a bunului înseamnă, după cum am arătat, punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, ceea ce este altceva decât transportul bunului la domiciliul cumpărătorului. În cazul imobilelor, obligaţia de predare se îndeplineşte prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului (art. 1.687 C. civ.). Predarea bunurilor mobile se face prin remiterea materială a acestora sau prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice moment, cum ar fi, spre exemplu, predarea cheilor de la clădirea în care acestea se află. În cazul în care bunurile mobile se află deja în posesia cumpărătorului cu un alt titlu, predarea se face prin simplul consimţământ al părţilor. 17 În ceea ce priveşte bunurile incorporale, predarea se face prin remiterea titlurilor reprezentative sau a altor documente ce permit cumpărătorului preluarea în orice moment a bunului. Locul şi momentul executării. Predarea bunului trebuie făcută la locul şi momentul convenite de părţi. În ceea ce priveşte locul predării, pentru ipoteza când nu a fost prevăzut în contract şi nici nu rezultă din uzanţe, devine aplicabil art. 1.689 C. civ. în sensul că predarea se face la locul unde se afla lucrul vândut în momentul vânzării. Dacă nu s-a stabilit nimic în legătură cu data la care trebuie îndeplinită obligaţia de predare a bunului, obligaţia trebuie îndeplinită imediat ce preţul a fost plătit acceptându-se totuşi un termen rezonabil în acest scop. Cheltuielile predării. În afara cazului când există o clauză cu privire la suportarea lor, cheltuielile cu predarea bunului, cum ar fi cântărirea, numărarea etc., sunt în sarcina vânzătorului. Este vorba de cheltuielile ce ţin strict de obligaţia de predare a bunului şi, ca urmare, ele nu se întind şi asupra obligaţiei cumpărătorului de ridicare a bunului. Obligaţia accesorie de conservare a bunului Înainte de predare, bunul fiind sub responsabilitatea vânzătorului, el are şi obligaţia, rezultată din art. 1.483 C. civ., de a-l conserva pentru a putea realiza obligaţia de predare. Obligaţia de a conserva bunul implică, în cazul bunurilor determinate, răspunderea pentru pieirea fortuită a bunului, deoarece deşi un astfel de risc revine de regulă proprietarului, el se reflectă asupra vânzătorului care în calitate de debitor al obligaţiei de predare, suportă riscul contractului, după cum prevede art. 1.274 C. civ. În ipoteza în care transferul proprietăţii a operat la momentul încheierii contractului, corelativ acestei obligaţii de conservare a 18 bunului şi după punerea în întârziere a creditorului, există un drept al vânzătorului de a-i fi plătite cheltuielile efectuate pentru conservarea bunului (art. 1.618 C. civ.). Sancţiunea neîndeplinirii obligaţiei. Neîndeplinirea, totală sau parţială, culpabilă, de către vânzător a obligaţiei de predare a bunului deschide pentru cumpărător o gamă largă de posibilităţi de acţiune împotriva vânzătorului. Astfel, el poate cere rezoluţiunea vânzării cu daune-interese, poate invoca excepţia de neexecutare a contractului, poate avea în vedere executarea silită a obligaţiei, sau poate opta pentru despăgubiri fără desfiinţarea contractului. Rezoluţiunea vânzării. Dacă cumpărătorului îi este convenabil să renunţe la contract el poate cere rezoluţiunea vânzării, cu consecinţa că părţile vor fi repuse în situaţia anterioară, cumpărătorul putând cere şi despăgubiri pentru eventualul prejudiciu încercat. Rezoluţiunea poate fi declarată şi unilateral, în condiţiile art. 1.552 C. civ., dacă părţile au convenit în acest sens sau dacă vânzătorul a fost pus în întârziere să predea bunul şi nu l-a predat în termenul fixat. Pentru a produce efecte faţă de terţi, în cazul transmiterii de drepturi reale supuse înscrierii în cartea funciară, declaraţia de rezoluţiune trebuie înscrisă în cartea funciară. Părţile pot conveni şi ca rezoluţiunea să se facă de plin drept, prin includerea în contract, a unui pact comisoriu în acest sens. Executarea forţată a obligaţiei. Dacă rezoluţiunea vânzării nu apare ca o soluţie satisfăcătoare pentru cumpărător, el poate opta pentru executarea silită a obligaţiei vânzătorului. Când este vorba de bunuri individual determinate, cum transferul proprietăţii s-a produs la încheierea contractului, cumpărătorul poate folosi acţiunea în revendicare pentru a obţine bunul. În cazul bunurilor de gen, el nefiind proprietar poate folosi doar o acţiune personală bazată pe obligaţia de predare a bunului. 19 Excepţia de neexecutare a contractului. Cumpărătorul poate invoca această excepţie (exceptio non adimpleti contractus) şi să nu plătească preţul bunului (art. 1.556 C. civ). Evident că, dacă preţul a fost plătit, excepţia respectivă nu mai poate fi invocată. Daune-interese. Dacă cumpărătorul are interes să menţină contractul, el poate apela la răspunderea contractuală a vânzătorului, cerându-i despăgubiri pentru neîndeplinirea sau neîndeplinirea corespunzătoare a obligaţiei. Daunele- interese pot fi deci solicitate şi separat de rezoluţiunea contractului şi această opţiune este aleasă, în special, când obligaţia de predare a fost îndeplinită, dar nu corespunzător. Dreptul vânzătorului de a refuza predarea bunului. Vânzătorul poate refuza predarea bunului atunci când cumpărătorul, deşi beneficiază de un termen pentru plata preţului, după vânzare a devenit insolvabil ori garanţiile acordate vânzătorului s-au diminuat. În acest caz vânzătorul poate suspenda executarea obligaţiei de predare cât timp cumpărătorul nu acordă garanţii îndestulătoare că va plăti preţul la termenul stabilit. Totuşi, dacă la data încheierii contractului, vânzătorul, deşi cunoştea insolvabilitatea cumpărătorului, a fost de acord cu un termen de plată a preţului, cumpărătorul păstrează beneficiul termenului, dacă starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat în mod substanţial, iar vânzătorul trebuie să execute obligaţia de predare a bunului. II\. Obligaţia de garanţie a vânzătorului Obligaţia de garanţie a vânzătorului este reglementată în ideea de a asigura cumpărătorului, pe de o parte, liniştita posesie a bunului, iar pe de altă parte, o folosinţă utilă a acestuia. Primul deziderat este asigurat prin garanţia pentru 20 evicţiune, al doilea prin garanţia pentru viciile ascunse. Obligaţia de garanţie nu trebuie considerată o formă de răspundere civilă bazată pe culpă, deoarece ea există, în principiu, indiferent de vreo conduită culpabilă a vânzătorului. 1\. Garanţia pentru evicţiune Conţinutul garanţiei. Existenţa garanţiei pentru evicţiune este o necesitate ce este strâns legată de obligaţia vânzătorului de predare a bunului. Nu este suficient ca vânzătorul să predea bunul pentru a se realiza scopul vânzării, ci este nevoie ca dobânditorul să se poată bucura de liniştita posesie a acestuia. Conţinutul art. 1.695 C. civ. este următorul: „Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunul vândut." Pentru a înţelege conţinutul şi efectele acestei garanţii este necesar, în prealabil, a se lămuri conţinutul noţiunii de evicţiune. Termenul provine de la latinescul evinco ere şi avea semnificaţia pierderii unui drept de către o persoană pentru că un drept contrar era recunoscut de către judecător unei alte persoane. În doctrina şi practica judiciară actuală termenul de evicţiune are o semnificaţie mai largă, în sensul că este echivalent cu pierderea totală sau parţială a dreptului de proprietate şi tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului de proprietate. Evicţiunea poate consta şi în împiedicarea cumpărătorului de a intra în posesia bunului de către un terţ care invocă un drept asupra acestuia. Finalitatea garanţiei constă în obligarea vânzătorului să-l apere pe cumpărător pentru a nu fi evins, iar dacă a fost evins în despăgubirea acestuia. Obligaţia de garanţie pentru faptul personal are şi ea, în viziunea Codului civil, un caracter esenţial şi, de aceea, este reglementată în termeni imperativi. Acest fapt rezultă din dispoziţiile art. 1.699 C. civ. potrivit căruia „Chiar dacă s-a 21 convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal". Părţile deci nu ar putea conveni ca printr-o clauză din contract să limiteze sau să înlăture, în situaţia dată, această obligaţie. Îndivizibilitatea obligației de garanție. În raport de dispozițiile art. 1697 C.civ obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă între debitori. A. Garanţia faptului personal Principiul. Cine datorează garanţie nu poate evinge, este un principiu întâlnit încă din dreptul roman (quem de evictione tenet action eundem agentem repellit exceptio). El este prezent şi în actualul Cod civil, în art. 1.696, în formularea „Acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă." Garanţia faptului personal interzice vânzătorului orice acţiune, orice tulburare, de drept sau de fapt, care ar avea ca rezultat o atingere a drepturilor cumpărătorului asupra bunului. Este, practic, o obligaţie de abstenţiune pe care o datorează vânzătorul. Această obligaţie are un caracter patrimonial astfel încât se transmite şi succesorilor universali sau cu titlu universal ai vânzătorului. Ea nu va fi preluată însă de succesorul cu titlu particular, care, potrivit regulilor generale din material succesiunilor, nu este ţinut de obligaţiile de acest fel ale antecesorului său. a -- Tulburarea de fapt. Aceasta nu are legătură cu invocarea unui drept de către vânzător asupra bunului, ci se referă la faptul că vânzătorul nu poate fi autorul niciunui fapt, chiar şi licit, de natură a avea ca rezultat tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate sau a altui drept dobândit prin cumpărare. 22 b -- Tulburarea de drept. Aceasta se referă la interdicţia ce revine vânzătorului de a ridica pretenţii la un drept asupra lucrului vândut câtă vreme contractul este în vigoare. Evident că această regulă nu se referă la posibilitatea acestuia de a invoca nulitatea contractului sau rezoluţiunea acestuia, ci doar la invocarea unui drept cât timp contractul este în fiinţă. B. Garanţia pentru fapta terţilor Vânzătorul este ţinut să-l garanteze pe cumpărător nu numai pentru fapta proprie, ci şi pentru tulburările ce-ar proveni din partea unui terţ ce invocă un drept asupra bunului. Funcţionarea garanţiei pentru fapta terţilor este condiţionată de îndeplinirea a trei condiţii: să existe o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării, şi aceasta să nu fi fost cunoscută de către cumpărător. Regimul legal al acţiunii în garanţie Situaţia când evicţiunea provine de la vânzător. Cum în sarcina vânzătorului există o obligaţie de garanţie atât pentru tulburarea de fapt cât şi pentru cea de drept ce provine din partea sa, când el însuşi îl tulbură pe cumpărător, acesta din urmă se poate apăra invocând obligaţia de garanţie pe care vânzătorul bunului o are. Evicţiunea din partea unui terţ. Când tulburarea provine din partea unui terţ şi aceasta este o tulburare de drept, dacă evicţiunea nu s-a produs, dar este pe cale să se producă, vânzătorul are obligaţia să-l apere pe cumpărător împotriva pretenţiilor terţului. Dacă cumpărătorul este acţionat în judecată de către terţul ce invocă un drept asupra bunului vândut, el trebuie să-l introducă în proces pe vânzător pentru ca acesta să aibă posibilitatea de a-l apăra contra evicţiunii. Introducerea în cauză a vânzătorului se face prin intermediul unei cereri, intitulată cerere de chemare în garanţie. 23 Dacă cumpărătorul, ignorând obligaţia pe care o are de a introduce în proces vânzătorul, se apără singur şi pierde procesul, atunci, în acţiunea pe care el o poate face împotriva vânzătorului într-un alt proces, acesta din urmă se poate apăra invocând excepţia procesului rău condus (exceptio mali processus). Aceasta înseamnă că vânzătorul invocă faptul că dacă ar fi fost introdus în proces ar fi avut mijloace juridice suficiente pentru respingerea acţiunii terţului. Dacă el reuşeşte să facă o astfel de dovadă, obligaţia lui de garanţie pentru evicţiune este înlăturată (art. 1.705 C. civ.). În cazul în care nu poate dovedi că existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea răspunderea lui se păstrează chiar dacă nu a fost introdus în proces. Cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească, a recunoscut dreptul terţului pierde, de asemenea, dreptul de garanţie, cu excepţia situaţiei în care dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea. De data aceasta sarcina probei revine cumpărătorului. În situaţia când evicţiunea s-a produs, întinderea răspunderii vânzătorului este diferită, după cum evicţiunea a fost totală sau parţială. Evicţiunea totală. În cazul care cumpărătorul a pierdut în întregime proprietatea bunului, ne aflăm în situaţia unei evicţiuni totale. În acest caz cumpărătorul are dreptul să ceară rezoluţiunea contractului şi să pretindă vânzătorului: \- restituirea integrală a preţului. Conform art. 1.701 C. civ., această obligaţie există chiar dacă, la data evicţiunii, lucrul vândut este de o valoare inferioară sau a suferit deteriorări fie prin neglijenţa cumpărătorului, fie prin evenimente independente de cumpărător. Totuşi, când „cumpărătorul a obţinut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preţ o sumă corespunzătoare acestui beneficiu". Dacă lucrul vândut are, la data producerii 24 evicţiunii, indiferent de motiv, o valoare mai mare decât la momentul cumpărării, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, sporul de valoare dobândit de bun până la data evicţiunii. Este irelevant faptul că sporul de valoare este produsul unor circumstanţe imprevizibile pentru vânzător. Dobânditorul nu are dreptul la despăgubiri decât dacă dovedeşte că prejudiciul nu a fost reparat total prin restituirea preţului; \- restituirea contravalorii fructelor, pe care cumpărătorul le-a predat terţului. Este vorba de fructele percepute după data introducerii acţiunii terţului, deoarece, din acest moment, cumpărătorul devine de rea-credinţă faţă de acesta; \- restituirea cheltuielilor de judecată, atât a celor din procesul ce a dus la evicţiune cât şi a celor din procesul purtat împotriva vânzătorului; \- plata cheltuielilor legate de contract şi, eventual, de efectuarea formelor de publicitate; \- plata de despăgubiri reprezentând pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii; \- cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile. În ipoteza în care a fost de rea-credinţă, adică a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului, vânzătorul va restitui chiar şi cheltuielile voluptuare, adică cele făcute în scop de lux sau plăcere. Este de menţionat că cheltuielile utile şi necesare ce profită terţului evingător pot fi recuperate de la acesta, iar vânzătorul este ţinut fie să le restituie el, fie să-l facă pe terţul evingător să le restituie cumpărătorului. Se observă că răspunderea este foarte largă, acoperind practic orice prejudiciu suferit de cumpărător. Evicţiunea parţială. În cazul în care evicţiunea este doar parţială, adică cumpărătorul pierde doar o parte a proprietăţii asupra bunului sau unele 25 prerogative din dreptul său asupra bunului, el poate cere rezoluţiunea contractului dacă poate demonstra că această parte este îndeajuns de însemnată încât nu ar fi cumpărat dacă ar fi cunoscut evicţiunea. Dacă obţine rezoluţiunea el are aceleaşi drepturi ca în cazul evicţiunii totale. Dacă cumpărătorul nu optează pentru rezoluţiune sau nu reuşeşte să obţină rezoluţiunea, el are dreptul la restituirea unei părţi din preţ, proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins, şi, dacă este cazul, să obţină daune-interese. Pentru stabilirea întinderii daunelor-interese, se aplică în mod corespunzător prevederile art. 1.702 C. civ., referitor la evicţiunea totală, fiind vorba deci de restituirea contravalorii fructelor pe care cumpărătorul le-a predat terţului, de restituirea cheltuielilor de judecată, de plata parţială a cheltuielilor legate de contract şi efectuarea formelor de publicitate, plata de despăgubiri reprezentând pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii, de cheltuielile cu lucrările autonome şi de cheltuielile utile şi necesare, eventual chiar voluptuare, făcute de cumpărător cu partea de bun de care a fost evins. În cazul în care imobilul vândut este afectat de servituţi neaparente, nedeclarate de vânzător şi de o aşa importanţă, încât se poate presupune că cumpărătorul nu ar fi cumpărat dacă le-ar fi cunoscut, el poate cere fie rezoluţiunea contractului, fie despăgubiri. Actualul Cod civil nu mai cuprinde o dispoziţie în sensul arătat, cum conţinea vechiul cod, dar apreciem că existenţa servituţii neaparente şi nedeclarate constituie cauză de evicţiune, cu toate consecinţele rezultate din obligaţia de garanţie pentru aceasta. Răspunderea vânzătorului în cazul înlăturării evicţiunii de către cumpărător. Este posibil, uneori, pentru cumpărător, deşi dreptul terţului evingător este evident, să păstreze dreptul dobândit prin cumpărare, plătind terţului o sumă 26 de bani sau dându-i alt bun. Pentru această ipoteză, art. 1.704 C. civ. prevede că „vânzătorul este liberat de urmările garanţiei, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite, cu dobânda legală calculată de la data plăţii, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum şi, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente. Desigur că cumpărătorul trebuie să acţioneze cu bună- credinţă, fără intenţia de a-l prejudicial pe vânzător. De pildă, el nu ar putea obţine de la vânzător restituirea sumei plătite dacă aceasta este mai mare decât valoarea bunului şi a eventualului prejudiciu încercat de cumpărător, urmare a evicţiunii. Beneficiarii garanţiei Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii nu numai faţă de cumpărătorul său, ci faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului şi aceasta indifferent dacă acesta din urmă a dobândit bunul cu titlu oneros ori cu titlu gratuit. Răspunderea există chiar dacă transmiţătorul direct nu are o obligaţie de garanţie faţă de codobânditorul subsecvent. Spre exemplu, donatarul care a fost evins se poate îndrepta cu acţiune în răspundere pentru evicţiune împotriva celui care a vândut bunul donatorului deşi donatorul nu ar avea în cazul respectiv răspundere pentru evicţiune faţă de donatar. Bineînţeles, răspunderea vânzătorului faţă de dobânditorul subsecvent există doar în măsura în care ar fi fost îndeplinite condiţiile ca el să răspundă faţă de dobânditorul nemijlocit. Dacă, de exemplu, cauza evicţiunii se situează la un moment ulterior predării bunului de către vânzător către propriul cumpărător, dobânditorul subsecvent nu se poate îndrepta împotriva vânzătorului. Regimul convenţional al răspunderii pentru evicţiune Normele juridice care reglementează obligaţia de garanţie pentru evicţiune au, în principiu, un caracter supletiv. Ele nu sunt norme imperative, astfel încât părţile pot conveni fie la o agravare a răspunderii, fie la o limitare a acesteia, sau 27 chiar la înlăturarea ei. Clauzele de exonerare totală sau parţială de răspundere au, totuși, două limite: a\) vânzătorul nu poate fi exonerat de răspundere când evicţiunea este consecinţa unui fapt personal al său ori provine din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă în baza prevederilor art. 1.699 C. civ.; b\) în caz de exonerare totală sau parţială de garanţie, vânzătorul, după cum arată art. 1.698 C. civ., nu poate fi scutit de obligaţia de a restitui preţul în caz de evicţiune, cu excepţia cazului în care cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii. 2\. Răspunderea pentru viciile ascunse ale bunului vândut Principiul Stipulând că „Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic", art. 1.707 C. civ. instituie principiul potrivit căruia vânzătorul este răspunzător nu numai pentru o liniştită folosinţă a bunului ci şi pentru o utilă folosinţă a acestuia, conform destinaţiei ce rezultă din natura sa, sau destinaţiei avută în vedere de părţi odată cu realizarea acordului de voinţe. Răspunderea funcţionează în toate cazurile în care părţile nu au inclus în contract clauze care să modifice reglementarea legală a acestui gen de garanţie. Astfel de clauze sunt posibile întrucât reglementarea legală în acest domeniu nu are caracter imperativ, ci unul care urmăreşte doar suplinirea voinţei părţilor din convenţie. Răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse nu funcţionează: 28 \- în cazul vânzărilor silite; \- în cazul vânzării de drepturi succesorale unde, în lipsă de stipulaţie contrară şi dacă nu se specifică expres bunurile asupra cărora se întind drepturile vânzătorului, se garantează numai existenţa calităţii de moştenitor, nu şi conţinutul universalităţii sau calitatea bunurilor. Condiţiile răspunderii pentru vicii Antrenarea răspunderii vânzătorului pentru viciile care afectează folosinţa utilă a bunului este dependentă de îndeplinirea unor condiţii ce rezultă cu suficientă claritate din textul legal mai sus citat. a\) Viciile să fie ascunse. Deşi această condiţie rezultă în mod evident din dispoziţiile art. 1.707 alin. (1) C. civ., care arată că „Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic", ideea este reluată în alin. (4) al articolului menţionat, în sensul că vânzătorul „nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului". Vânzătorul nu este răspunzător de viciile aparente, pentru că se presupune că acestea i-au fost cunoscute cumpărătorului şi le-a acceptat, adică a dobândit bunul în starea pe care a avut-o în vedere la încheierea contractului. Viciile sunt ascunse atunci când, la o examinare atentă a bunului, cumpărătorul nu putea să le detecteze prezenţa, fără asistenţă de specialitate. Aprecierea posibilităţii de descoperire a viciilor se face in abstracto, adică prin raportare la un cumpărător prudent şi diligent şi nu pornind de la posibilităţile ce ţin de experienţa şi diligenţa cumpărătorului concret. În doctrina franceză, sub 29 acest aspect, se face distincţie între cumpărătorul care este un profesionist şi cumpărătorul care este un consumator obişnuit17. Condiţia cumpărătorului profesionist este mult mai severă decât a cumpărătorului ocazional, în cazul primului operând practic o prezumţie de cunoaştere a viciilor. Apreciem că o astfel de prezumţie poate fi aplicată şi în sistemul nostru de drept, cu precizarea că această prezumţie este una simplă ceea ce înseamnă că trebuie recunoscută în favoarea unui astfel de cumpărător posibilitatea de a proba că totuşi viciul nu a putut fi descoperit datorită faptului că făcea parte din categoria celor ce nu puteau fi descoperite chiar la o examinare normală făcută de către un specialist. De exemplu, în situaţia în care viciul nu putea fi cunoscut decât dacă bunul era demontat, dezasamblat, sau atunci când descoperirea lui nu era posibilă decât de către un expert cu înaltă calificare. b\) Viciile să fie grave, adică să facă lucrul impropriu pentru folosinţa cumpărătorului. Este vorba de folosinţa ce rezultă din natura bunului sau avută în vedere de părţi la încheierea contractului. Nu se are în vedere o folosinţă anormală, neobişnuită în raport cu natura bunului, sau alta decât cea convenită. Dacă viciile nu au o anumită gravitate, ci au o influenţă minimă asupra folosinţei normale a bunului sau afectează doar unele calităţi neesenţiale ale bunului, obligaţia de garanţie nu poate antrena desfiinţarea vânzării. Nu se cere însă, pentru a funcţiona obligaţia de garanţie ca viciul să afecteze substanţa lucrului, adică esenţa lui. c\) Viciile sau cauza lor să fie anterioare predării bunului. În doctrina veche se arăta că pentru antrenarea răspunderii vânzătorului era necesar ca viciile să fi existat în momentul vânzării, mai precis al transmiterii dreptului de proprietate. Condiţia ca viciile să fie anterioare transferului dreptului de proprietate, nu rezulta în mod expres din dispoziţiile Codului civil anterior, dar 30 existenţa ei se deducea logic din regula potrivit căruia riscul bunului îl suporta proprietarul (res perit domino). Noul Cod civil prevede expres condiţia ca viciile să fi existat la momentul predării bunului, fiind, deci, indiferent atât momentul transmiterii proprietăţii cât şi momentul vânzării. Este o consecinţă a concepţiei noi a actualului Cod civil în sensul că riscul pieirii fortuite a bunului se transferă, în principiu, la dobânditor, odată cu predarea bunului şi nu la data transferului dreptului de proprietate. Există răspundere şi pentru viciile care apar ulterior predării bunului atunci când cauza lor este anterioară acestui moment. Esenţial în acest caz este să se poată dovedi faptul că deşi viciile au apărut ulterior predării bunului, cauza lor, germenele lor, exista înainte de predarea bunului. d\) Viciile să nu fi fost cunoscute de către cumpărător Dovada viciilor Exercitarea acţiunii în garanţie pentru vicii implică dovada îndeplinirii condiţiilor de mai sus. Rezultă că se impune a se dovedi că viciile sunt grave, că au existat la momentul predării şi că viciile au fost ascunse. Sarcina dovedirii existenţei viciilor, a faptului că acestea existau la momentul predării bunului şi a gravităţii acestora revine cumpărătorului. Sub aspectul întinderii răspunderii vânzătorului, cumpărătorul trebuie să dovedească, când este cazul şi împrejurarea că vânzătorul cunoştea viciile. În ceea ce priveşte faptul că viciile sunt ascunse, dovada trebuie făcută tot de către cumpărător, dar aici şi vânzătorul este implicat în probaţiune pentru că, dacă se afirmă că viciile sunt ascunse, el are sarcina, pentru a scăpa de răspundere, să dovedească că aceste vicii au fost aparente sau că, deşi au fost ascunse, au fost cunoscute şi acceptate de către cumpărător. Vânzătorul se poate apăra şi dovedind că viciile sunt posterioare 31 predării bunului şi că nu au o cauză anterioară acestui moment, fiind efectul folosirii anormale a bunului. Efectele garanţiei pentru vicii Dreptul de opţiune al cumpărătorului. Opţiunea pentru acţiunea redhibitorie sau estimatorie. După cum rezultă din dispoziţiile art. 1.710 C. civ., \(1) În cazul în care viciile îndeplinesc condiţiile enumerate mai sus, „cumpărătorul poate obţine, după caz: a\) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia; b\) înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii; c\) reducerea corespunzătoare a preţului (acțiunea estimatorie) d\) rezoluţiunea vânzării (acțiunea redhibitorie). \(2) La cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător". Se creează, deci, o posibilitate de opţiune, printre altele, între două acţiuni, cunoscute încă din dreptul roman: a\. acţiunea redhibitorie Aceasta este o acţiune care tinde la desfiinţarea con- tractului, o formă particulară de acţiune în rezoluţiune, având ca efect, în cazul în care este admisă şi dacă vânzătorul nu a fost de rea-credinţă, repunerea părţilor în situaţia anterioară, respectiv vânzătorul restituie preţul şi cheltuielile vânzării, iar cumpărătorul restituie bunul. Dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă, respectiv cunoştea viciile bunului şi le-a ascuns cumpărătorului, răspunderea sa este mai largă. În această situaţie, acesta datorează vânzătorului şi daune-interese pentru prejudiciul suferit de cumpărător ca urmare a viciilor bunului (art. 1.712 C. civ.). 32 Dacă numai unele dintre bunurile vândute sunt afectate de vicii şi acestea pot fi separate de celelalte fără pagubă pentru cumpărător, iar instanţa dispune rezoluţiunea în condiţiile art. 1.710 C. civ., contractul se desfiinţează numai în parte. Dispoziţia nu se aplică la bunurile accesorii faţă de cel principal, unde rezoluţiunea contractului în ceea ce priveşte bunul principal atrage rezoluţiunea şi în privinţa bunului accesoriu. În raport de dispoziţiile art. 1.709 C. civ. -- articol care instituie obligaţia cumpă-rătorului de a-l încunoştinţa pe vânzător despre existenţa viciilor -- cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea contractului decât dacă le-a adus la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sau în termen de două zile lucrătoare, atunci când cumpărătorul este profesionist20. Totuşi, vânzătorul de rea-credinţă, care a tăinuit viciul, nu poate invoca prevederile menţionate. El poate obţine însă una dintre celelalte măsuri prevăzute de art. 1.710 C. civ. b\. acţiunea estimatorie (quantiminoris). Cumpărătorul are posibilitatea să nu ceară rezoluţiunea vânzării, orientându-se spre o altă acţiune, a cărei admitere are ca efect doar reducerea preţului plătit pentru lucrul afectat de vicii. Bunul rămâne în acest caz în patrimonial cumpărătorului, dar, în funcţie de măsura în care viciile au afectat sau afectează folosinţa bunului, instanţele de judecată pot obliga vânzătorul să restituie o parte din preţul bunului. Aşa cum s-a arătat, opţiunea între cele două acţiuni aparţine doar cumpărătorului. Totuşi, în cazul în care se cere rezoluţiunea, instanţa de judecată poate dispune menţinerea contractului şi reducerea corespunzătoare a preţului, sau o altă măsură, cum se va arăta mai jos. Dacă viciile sunt de mică importanţă, deşi 33 cumpărătorul are un drept de opţiune, apreciem că instanţa nu trebuie să dispună rezoluţiunea. Dacă cumpărătorul nu poate restitui lucrul întrucât l-a înstrăinat, trebuie admis că el nu mai poate opta pentru acţiunea redhibitorie. Înlocuirea bunului vândut sau repararea lui. Cele două acţiuni de mai sus pot să nu prezinte interes pentru cumpărător, deoarece în cazul acţiunii redhibitorii el rămâne fără bun, iar în cazul celei estimatorii, rămâne cu un bun afectat de vicii. De aceea, art. 1.710 C. civ., dă cumpărătorului şi alte posibilităţi, el putând opta pentru: \- înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia; \- înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel. Soluţia instanţei se va baza pe circumstanţele concrete ale fiecărei cauze, urmând a se ţine cont, în special, de gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat. Art. 1.710 C. civ. nu instituie o ordine de preferinţă între măsurile acolo arătate şi prezentate mai sus, instanţa putând dispune, la cererea vânzătorului, o altă măsură decât cea solicitată de cumpărător. Pentru ipoteza în care la data încheierii contractului vânzătorul cunoştea viciile bunului vândut şi nu le-a comunicat cumpărătorului, art. 1.712 C. civ. prevede că, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1.710, vânzătorul este obligat şi la plata de daune-interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat, dacă este cazul. Dacă vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut şi s-a dispus reducerea preţului sau rezoluţiunea vânzării, acesta este obligat să restituie cumpărătorului doar preţul şi cheltuielile făcute cu prilejul vânzării, în tot sau în parte, după cum este vorba de măsura rezoluţiunii sau doar a reducerii preţului. 34 Răspunderea pentru pieirea lucrului afectat de vicii. Viciile pot determina nu numai anumite inconveniente în exercitarea folosinţei asupra bunului, ci şi distrugerea bunului. Pentru această ipoteză art. 1.713 C. civ. prevede că „Pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forţă majoră, nu îl împiedică pe cumpărător să obţină aplicarea măsurilor prevăzute la art. 1.710 alin. (1)." Deşi textul nu pare suficient de clar, el se referă la ipoteza pieirii lucrului afectat de vicii şi nu la pieirea fortuită a unui bun care nu este afectat de astfel de vicii. Întinderea răspunderii vânzătorului diferă, şi în acest caz, după cum el a fost sau nu a fost de rea-credinţă. În prima situaţie, el restituie preţul şi cheltuielile vânzării, dar trebuind să plătească şi daune-interese, în a doua ipoteză, restituie doar preţul şi cheltuielile vânzării neputând fi obligat la despăgubiri. Acţiunea subdobânditorului. Dacă cumpărătorul vinde bunul cumpărat, odată cu acesta el transmite şi obligaţia de garanţie pentru viciile ascunse ale bunului pe care o are împotriva propriului vânzător, ceea ce înseamnă că ultimul cumpărător poate acţiona direct împotriva vânzătorului iniţial pentru a fi obligat să răspundă în baza art. 1.707 C. civ.21 Obligaţia de garanţie a vânzătorului iniţial se transmite, deci, proprietarilor succesivi ai bunului, odată cu bunul respectiv, astfel încât un subdobânditor al bunului are alegerea de a acţiona fie împotriva celui care i-a vândut în mod direct bunul, fie împotriva unui vânzător din şirul vânzărilor anterioare, cu condiţia, subînţeleasă, ca viciile să fi existat la momentul când s-a transmis proprietatea de la vânzătorul acţionat în judecată. Este un caz excepţional de răspundere contractuală faţă de o persoană care are calitatea de terţ faţă de contractul vânzătorului iniţial, cu justificarea că acţiunea în răspundere se transmite odată cu bunul, ca un accesoriu al acestuia. Acţiunea are avantajul că evită rezolvarea problemei printr-o multitudine de acţiuni în care fiecare cumpărător, 35 începând cu ultimul, ar trebui să-şi acţioneze în judecată propriul vânzător pentru a-i antrena răspunderea pentru viciile ascunse ale bunului. Autorul arată că această posibilitatea acordată subdobânditorului urmăreşte, în principiu, să-i permită acestuia să acţioneze împotriva fabricantului bunului afectat de vicii; Dacă viciul a apărut în perioada în care bunul se afla la vânzătorul direct, cumpă-rătorul nu se poate îndrepta cu acţiune împotriva vânzătorilor anteriori. În celelalte cazuri când se produc terţilor pagube din cauza viciilor ascunse ale bunului, răspunderea faţă de aceştia nu este contractuală, ci delictuală. Termenele de introducere a acţiunilor. În prezent este aplicabil termenul general de prescripţie de 3 ani prevăzut de art. 2.517 C. civ. Acest termen începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă nu mai târziu de împlinirea unui termen de un an de la predarea bunurilor de orice fel, sau a unui termen de 3 ani de la predare, în cazul construcţiilor. Termenele de un an şi de trei ani sunt considerate termene legale de garanţie, care atrag răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse numai dacă acestea au apărut înăuntrul termenelor respective. Regimul convenţional al răspunderii pentru viciile ascunse. Clauze extensive. Clauze limitative. Dispoziţiile ce reglementează garanţia pentru viciile ascunse ale bunului au, în general, caracter supletiv, astfel că părţile pot stipula în contract clauze prin care să agraveze această răspundere sau dimpotrivă să o limiteze sau să o înlăture în totalitate. Clauzele de agravare a răspunderii, indiferent ce aspect îmbracă, sunt valabile în totalitate. 36 Clauzele prin care se limitează sau se înlătură răspunderea sunt valabile şi produc efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă, fiind nule atunci când acesta a cunoscut existenţa viciilor, la data încheierii contractului, sau, dacă nu le-a cunoscut, trebuia să le cunoască. În acest din urmă caz se revine la răspunderea prevăzută de lege. Garanţia pentru lipsa calităţilor convenite. Atunci când părţile au convenit că bunul ce formează obiectul contractului trebuie să aibă anumite calităţi, lipsa acestora este similară existenţei viciilor şi se aplică în mod corespunzător dispoziţiile referitoare la răspunderea pentru viciile ascunse. Obligaţiile cumpărătorului Obligaţiile cumpărătorului sunt corelative obligaţiilor vânzătorului. Prima dintre aceste obligaţii este cea de plată a preţului, aceasta fiind obligaţia principală a cumpărătorului, dar importanţă prezintă şi obligaţia de ridicare a bunului cumpărat. I. Obligaţia de plată a preţului Momentul şi locul plăţii. Obligaţia de plată a preţului trebuie executată la momentul convenit de părţi prin contract. Dacă părţile nu au convenit nimic cu privire la data plăţii, aceasta trebui făcută de îndată ce proprietatea a fost transmisă. Dacă cumpărătorul este cel care cere predarea bunului, el trebuie să ofere vânzătorului preţul din contract, deoarece altfel i se poate opune excepţia de neexecutare a contractului (art. 1.693 C. civ.). Îndeplinirea cu întârziere a obligaţiei de plată a preţului poate antrena răspunderea cumpărătorului sub forma plăţii de dobânzi de la data scadentei. Separat de acestea, cumpărătorul datorează dobânzi de natură remuneratorie, pentru bunurile producătoare de fructe sau producte.Aceste dobânzi curg de la data dobândirii proprietăţii, dacă e vorba de un bun producător de fructe civile sau 37 naturale, sau de la data predării dacă bunul nu este producător de fructe, dar îi procură alte foloase. Actualul Cod civil a părăsit concepţia anterioară potrivit căreia dobânzile se datorau de la data punerii în întârziere a cumpărătorului. Cumpărătorul mai datorează dobânzi pentru preţ şi în situaţia în care părţile au convenit plata unor astfel de dobânzi. În ceea ce priveşte locul plăţii, noul Cod civil prevede în art. 1.720, că obligaţia trebuie îndeplinită la locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului. Ni se pare că soluţia anterioară potrivit căreia trebuia făcută distincţia între situaţia când obligaţia se executa concomitent cu predarea bunului şi situaţia când părţile au convenit ca ea să fie făcută la o altă dată, era mult mai practică. În primul caz plata se făcea, aşa cum prevedea art. 1.362 C. civ. la locul unde se făcea predarea bunului, iar în a doua ipoteză, potrivit regulilor generale art. 1.104 C. civ., la domiciliul debitorului, adică al cumpărătorului. În prezent, din moment ce se prevede că plata preţului se face la locul unde se află bunul la momentul încheierii contractului, este posibil ca niciuna dintre părţi să nu se mai afle la locul respectiv, astfel că un asemenea loc nu este în avantajul niciuneia dintre părţi. Dacă la data încheierii contractului bunurile se află în tranzit, în lipsa unei stipulaţii contrare, plata preţului se face la locul care rezultă din uzanţe sau, în lipsa acestora, la locul destinaţiei. Dacă vânzătorul refuză primirea preţului, cumpărătorul poate să-şi îndeplinească obligaţia prin procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune. Suspendarea obligaţiei de plată a preţului. Cumpărătorul poate suspenda plata preţului în situaţia în care află de existenţa unei cauze de evicţiune şi aceasta până la momentul în care vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va oferi o garanţie corespunzătoare (art. 1.722 C. civ.). Cumpărătorul nu poate suspenda plata 38 preţului dacă a cunoscut pericolul evicţiunii în momentul încheierii contractului sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se va face chiar în caz de tulburare. Garantarea creanţei preţului. În termenii art. 1.723 C. civ., pentru garantarea obligaţiei de plată a preţului, în cazurile prevăzute de lege, vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă legală asupra bunului vândut. În acest sens art. 2.339 C. civ. conferă vânzătorului un privilegiu special asupra bunului mobil vândut unei persoane fizice, pentru garantarea plăţii preţului, cu excepţia cazului în care cumpărătorul dobândeşte bunul pentru serviciul sau exploatarea unei întreprinderi. Pe de altă parte, art. 2.386 pct. 1 C. civ. instituie o ipotecă legală în favoarea vânzătorului, asupra bunului imobil vândut, pentru garantarea obligaţiei de plată a preţului. Sancţiunea neîndeplinirii obligaţiei de plată a preţului. Neîndeplinirea obligaţiei de plată de către cumpărător, lasă vânzătorului posibilitatea de a obţine: a\) rezoluţiunea contractului, ca în cazul oricăror contracte sinalagmatice. Rezoluţiunea urmează regulile generale, adică poate fi dispusă de instanţă la cerere dacă neexecutarea nu este de mică însemnătate sau poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită în condiţiile art. 1.552 C. civ. Sub acest aspect este de menţionat că, potrivit art. 1.725 C. civ., în cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi nici nu a preluat bunul, ceea ce înseamnă că vânzătorul poate recurge la rezoluţiunea unilaterală a contractului. De asemenea potrivit art. 1.727 C. civ., în cazul bunurilor mobile, atunci când vânzarea s-a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit preţul, vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluţiunea fără punere în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări. Dacă acţiunea în restituire nu este 39 introdusă în condiţiile menţionate vânzătorul nu mai poate opune celorlalţi creditori ai cumpărătorului efectele rezoluţiunii ulterioare a contractului pentru neplata preţului. Când vânzarea are însă ca obiect un bun imobil şi s-a stipulat că, în cazul în care nu se plăteşte preţul la termenul convenit, cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă poate să plătească şi după expirarea termenului cât timp nu a primit declaraţia de rezoluţiune din partea vânzătorului. Rezoluţiunea nu se pronunţă de instanţa de judecată nici în situaţia în care în contract s-a înserat un pact comisoriu potrivit căruia rezoluţiunea se produce de drept, cu sau fără punere în întârziere. Art. 1.729 C. civ. prevede că rezoluţiunea vânzării unui imobil are efecte faţă de terţi în condiţiile stabilite la art. 909 şi 910 C. civ. referitor la acţiunea în rectificare de carte funciară şi efectele ei; b\) dacă vânzătorul nu optează pentru rezoluţiunea contractului, el poate cere executarea silită a obligaţiei de plată a preţului; c\) în ipoteza în care vânzătorul nu a predat bunul, acesta are şi posibilitatea de a invoca excepţia de neexecutare a contractului, II\. Obligaţia de preluare a lucrului vândut Corelativ obligaţiei vânzătorului de predare a bunului vândut, există şi obligaţia cumpărătorului de a primi bunul respectiv. Preluarea bunului de către cumpărător trebuie să se facă la momentul şi de la locul unde vânzătorul este obligat să-l predea. În caz de neîndeplinire a obligaţiei de preluare a unui bun mobil, faţă de dispoziţiile art. 1.726 C. civ., vânzătorul are facultatea de a depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l vinde. 40 În raport de dispoziţiile art. 1.725 C. civ., cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi nici nu a preluat bunul. Dacă vânzătorul optează pentru vânzarea bunului mobil nepreluat, aceasta se face prin licitaţie publică sau chiar pe preţul curent -- dacă lucrul are un preţ la bursă sau în târg -- ori pe cel stabilit de lege, de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte şi cu dreptul pentru vânzător la plata diferenţei dintre preţul convenit la prima vânzare şi cel efectiv obţinut, precum şi la daune-interese. Vânzarea se face, deci, pe seama cumpărătorului, astfel încât dacă vânzătorul nu reuşeşte să-şi realizeze creanţa, diferenţa o va recupera de la cumpărător. Vânzătorul care, în condiţiile de mai sus, intenţionează să vândă bunul mobil nepreluat sau să-l depună în depozit, are obligaţia să-l încunoştinţeze de îndată pe cumpărător despre această împrejurare. Fiind vorba de o obligaţie neîndeplinită dintr-un contract sinalagmatic, vânzătorul poate opta şi pentru rezoluţiunea contractului dacă cumpărătorul nu-şi îndeplineşte obligaţia de primire a bunului. Dacă, urmare a rezoluţiunii, vânzătorul ar vinde bunurile altei persoane cu un preţ mai mare, cumpărătorul nu poate cere diferenţa de preţ, contractul fiind desfiinţat. III\. Suportarea cheltuielilor vânzării Cheltuielile vânzării se suportă de una sau alta dintre părţi, sau de ambele, în funcţie de modul în care s-a convenit. Dacă părţile nu au stabilit nimic referitor la acesta chestiune, devine aplicabil art. 1.666 C. civ., potrivit căruia cheltuielile vânzării sunt în sarcina cumpărătorului. În categoria acestor cheltuieli intră cele privind redactarea înscrisului, taxele de timbru pentru autentificarea actului, onorariu notarului, taxele de intabulare etc., şi nu cheltuielile privind predarea sau preluarea bunului. În lipsă de convenţie, acestea revin vânzătorului dacă e vorba de 41 cele privind măsurarea, cântărirea şi cheltuielile de predare a bunului, iar cele de preluare şi transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului.