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Droit civil Pour aller voir le code civil : moniteur.be -\> banque de donnée Justel -\> Nature : Code Civil DROIT OBJECTIF - International - Interne national: - Droit privé: - Droit civil - Droit de l'entreprise - Droit social - Droit public: - Droit fiscal - Droit constitutionnel - Droit administratif - Droit pénal DROIT SUBJECTIF - Extra Patrimonial - Patrimonial (C Civ livre 3) : - Droits réels (propriété, copropriété, droits réels d'usage, sûretés réelles) - Droits personnels - Droits intellectuels DEFINITIONS Droit objectif: Droit à portée générale, grandes règles de droit qui régissent la vie en société. Droit international: Droit qui peux exister entre les différents pays, s'occupe des relations entre les pays (ex : l'€ : accord entre les pays) ou entre un pays et une organisation nationale (ex : ONU : organisation des nations unies). Droit privé: Règles qui régissent les rapports entre les personnes [privées.] Droit public: Règles qui régissent l'organisation de l'état et les rapports entre les personnes privées et l'état. Droit civil: Grandes règles de droit qui vont traiter des personnes qui se trouvent dans le **Code Civil**. Droit de l'entreprise: Relations entre personnes privées qui ont décidé d'entreprendre. **CDE** (code de droit économique) Droit social: =Droit du travail, droits des travailleurs, des indépendants, des fonctionnaires (travaille pour l'état), demandeur d'emploi (chômage), les personnes sous mutuelles qui sont empêchées de travailler pour raisons médicales.. Droit fiscal: Manière dont l'état va chercher de l'argent dans le patrimoine du citoyen (personne privée). =\> Relation entre l'état et les personnes privées. Droit constitutionnel: **Constitution** : Texte fondateur de l'état. Droit administratif: Organes qui représentent la puissance public (ex Commune : Entité qui a reçu une certaine part de puissance publique). Droit pénal: Toutes les règles de droit qui vont définir comment l'état recherche le infractions et maintient l'ordre au seine de la Belgique. **Code Pénal/ CIC (code d'instruction criminelle)** - Recueil de texte qui explique les sanctions possibles en cas de comportement qui irait à l'encontre de ce que la société veut. - L'organisme de l'état qui s'occupe du droit pénal est le parquet, les magistrats du parquet recherche les infractions pénales et donne les ordres à la police. La victime est la partie civile, elle réclame une [indemnisation]. **Inexécution contractuelle : ne jamais porter plainte !!!** **Car plainte = police= droit pénal alors que pour un contrat c'est du droit civil.** ***Droit subjectif* :** Prérogatives (avantages) individuelles reconnues aux personnes par le droit objectif. Patrimoine : Actif/ Passif/Dettes (Acceptation sous bénéfice d'inventaire) Droits Patrimoniaux : Évaluable en argent ***Droits réels*** : C'est le droit qu'une personne a sur une chose corporelle. - Art 3.3 : Système fermé des droits réels Seul le législateur peut créer des droits réels. Les droits réels sont le droit de propriété, la copropriété, les droits réels d'usage et les sûretés réelles. Les droits réels d'usage sont les servitudes, le droit d'usufruit, le droit d'emphytéose et le droit de superficie. Les sûretés réelles, au sens du présent du Livre, sont les privilèges spéciaux, le gage, l'hypothèque et le droit de rétention. **Droit de propriété :** C'est le droit le plus absolu qu'on peut avoir sur une chose. Quand on est propriétaire, on peut : USUS = user/ utiliser de la chose (vivre dans le bien), FRUCTUS = faire fructifier (louer le bien) et ABUSUS = en abuser (vendre ou détruire). **Copropriété** : Une chose appartient en propriété à plusieurs personnes (ex : mon père meurt, l'héritage fait que mon frère et moi partageons l'héritage et donc la maison ou des immeubles à appartements, il y a copropriété dans les espaces communs). **Droits réels d'usage : Droit d'user** - Servitude : On parle de fonds dominants (celui qui va passer sur le terrain d'autrui pour accéder à sa propriété) et fonds servants (celui qui laisse passer l'autre sur son terrain) pour la servitude de passage par exemple. - Usufruit : L'usufruitier peut utiliser et retirer les fruits (ex : quand il y a un décès dans un couple, celui qui est toujours vivant à l'usufruit du conjoint survivant, c'est à dire qu'il peut rester dans la maison du conjoint (ou la louer) et qu'elle ne revient donc pas aux héritiers). - Emphytéose : Pouvoir bénéficier d'un plein usage d'un bien immobilier appartenant à autrui. 2 Parties quand on parle d'emphytéose : L'emphytéote bénéficie d'un droit d'usage sur le bien immobilier d'autrui : le bailleur emphytéotique. (Ex : On veut faire une équipe de foot, la commune a déjà un terrain mais il faudrait aussi un bout du terrain de Mr Dupont pour avoir un espace assez grand. On demande donc un droit d'emphytéose à Mr Dupont pour pouvoir utiliser son terrain). - Superficie : Droit d'avoir des bâtiments, des ouvrages sur le terrain d'une autre personne pendant une durée déterminée. Il y a deux parties : le superficiaire et le tréfoncier. Attention, qui construit sur le terrain d'autrui, construit pour autrui. Dans le patrimoine, il y a de l'actif (argent sur compte en banque, maison, mobilier) mais aussi du passif (=des dettes cad factures d'énergie, prix des écoles). Acceptation sous bénéfice d'inventaire : c'est quand on ne sait pas si on accepte ou non l'héritage. Pour savoir s\'il y a beaucoup de dettes, ce qu'a la personne dans son patrimoine,... ***Sûretés réelles*** Art 3.3 - Garantie à l'exécution d'une créance (ex : prêt) - Privilèges spéciaux, gage, hypothèque et droit de rétention - Droit réel 1\) Une hypothèque n'est possible que sur un immeuble. Ex : Qlqn veut acheter un bien immobilier mais n'a pas suffisamment d'argent. Il va à la banque demander un crédit : un prêt. La banque a obligation de verser l'argent de la maison tandis que la personne a l'obligation de rembourser la banque avec le rajout des intérêts. L'hypothèque est la garantie de la banque si le débiteur ne sait pas rembourser. Ex l'hypothèque est une maison, la banque va revendre la maison pour récupérer l'argent. L'hypothèque est issue d'un contrat. 2\) Le privilège peut porter sur un meuble ou un immeuble. Ex : Un locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire a un privilège légal sur les meubles du locataire et peut donc les vendre pour retoucher son argent. 3\) Le gage porte sur des meubles, pas d'argent. Il est issu d'un contrat. Ex : on prête de l'argent à qqln, lui a une montre de luxe, je vais garder cette montre en sûreté réelle au cas où la personne ne me rembourse pas, si il ne me rembourse pas je revendrai la montre. 4\) Le droit de rétention est une sûreté qui porte sur des meubles. - Droit dont dispose un créancier qui a investi des frais ou réaliser une prestation sur une chose meuble que vous lui avez remise. - Ex : Problème de voiture, on va au garage qui effectue une prestation sur la voiture. En revenant ma carte ne passe pas, je n'ai pas d'argent. Le garage peut garder ma voiture tant que je n'ai pas payé. - Hypothèque, privilège, gage et droit de rétention sont des droits accessoires car ils sont rajoutés à l'histoire principale. Le début de l'histoire est le contrat, la relation juridique principale. - Les droits réels ont 2 caractéristiques spécifiques : Droit de suite et Droit de préférence. Sûreté personnelle : Garantie qui porte sur une personne. Quelqu'un se porte caution (souvent les parents ou mari/femme). *Droit de suite* : Droit réel antérieur prévaut sur le droit réels postérieur. Le titulaire du droit réel peut poursuivre la chose en quelque mains qu'elle passe. Ex : Droit de servitude, une personne (A) passe sur le terrain d'un autre (B), le terrain a un nouveau propriétaire (C), la personne(A) pourra toujours passer sur le terrain. *Droit de préférence :* Le titulaire du droit réel passe avant les autres. Créancier hypothécaires (préférés) et chirographaires (qui n'ont pas de droit réels, de sûretés, il n'a aucune garantie). ***Droits personnels et droit de créance*** - Le droit d'une personne d'obtenir d'une autre personne l'exécution d'une obligation. *Obligations* - Facere : Faire (Ex : taxi, garagiste qui doit réparer une voiture, rembourser un prêt à la banque, locataire doit payer son loyer) - Non Facere : Pas faire (Ex :non-concurrence) - Dare (vendre un bien ex un coca) *Vente* Acheteur = débiteur / vendeur = créancier =\> obligation facere (payer) Vendeur = débiteur / acheteur = créancier =\> obligation dare (remettre le bien) *Location* Bailleur = débiteur / locataire = créancier =\> obligation facere (payer) Propriétaire = débiteur / locataire = créancier =\> obligation dare (mettre à disposition le bien) *Entreprise* Maître de l'ouvrage = débiteur / entrepreneur = créancier =\> obligation facere (payer) Entrepreneur = débiteur / maître de l'ouvrage = créancier =\> obligation facere (faire le travail) OBLIGATIONS - Moyen : tout mettre en œuvre pour réussir mais pas de garantie (ex : avocat) - Résultat : le résultat doit être fait obligatoirement (ex : ouvrier) - Exemple qui implique les 2 obligations : Quelqu'un est malade, il va chez le médecin, le médecin *doit* examiner (résultat), mais *ne peut pas garantir* le résultat (moyen). ***Droits intellectuels*** Droit qui accompagne une chose incorporelle. Brevets : protection des inventions - Droits **patrimoniaux** sont transmissibles (vendre, héritiers), saisissables (les prendre) et prescriptibles (l'écoulement du temps peut avoir un effet sur eux : les faire naître ou mourir) - Droit **extra-patrimoniaux** sont intransmissibles, insaisissables et imprescriptibles. Droits extra-patrimoniaux = pas évaluable en argent Droit de la personnalité : - Liberté d'expression - Égalité de traitement - Droit de conduire - Droit à l'image - Vie privée Droit civique : - Droit de vote ***Les sources du droit et la hiérarchie des normes*** Présentation de l'état Belge - Monarchie parlementaire (Roi et parlement) - Texte fondateur de la Belgique : la Constitution - Parlement = Chambre des représentants et le Sénat - 7 révision profonde de la Constitution en Belgique - État fédéral =\> entités fédérées : grande compétences : justice (pouvoir judiciaire), défense (pouvoir législatif et exécutif), sécurité sociale... - Puis division : Communautés (compétences culturelles, enseignement..) et Régions (économie, logement et aménagement du territoire, énergie..) - Puis division : communauté française (fédération Wallonie Bx), germanophone, flamande et région flamande, wallonne, Bx. Législatif : exercé par la Chambre des représentants et le Sénat Exécutif : exercé par le Roi et les Ministres A chaque niveau de pouvoir il y a des ministres et des parlements. - Fusion de la région flamande et de la communauté flamande. - Provinces (p lég, exé) et Communes (p lég, exé) : autorités décentralisées Provinces : P lég : Collège provincial, P exé : conseil provincial Communes : P lég : collège communal, P exé :conseil communal Province : gouverneurs // Commune : bourgmestres, échevins *Norme = Règle de droit générale* *Au niveau :* - International : Traité, directive, règlement - État fédéral : Loi, arrêté Royal - Entités fédérées : Décret, ordonnance, arrêté ministériel - Communal, Provincial : Décisions, arrêté provincial , arrêté Communal ***Sources du droit*** *Jurisprudence* : Ensemble des décisions des juges rendues sur des litiges. *Doctrine* : Littérature juridique écrite par les scientifiques du droit. *Principes généraux du droit* : émanent souvent de la jurisprudence. Ils sont tellement importants qu'on leur a donné le nom de principes généraux. Ex : le respect du contradictoire (savoir écouter les éléments contraire de la partie opposée). *Coutume* : usage, façon de faire. *Normes législatives :* - **D'ordre public** (on ne peut jamais y déroger, dire le contraire) Ex : en Belgique on peut être marié une fois, si on veut se remarier on doit d'abord divorcer = monogamie dans le mariage. **Nullité absolue = annulation du contrat.** (toute personne peut l'invoquer) - **Impérative** : Que la partie faible du contrat peut invoquer la **Nullité relative.** - **Supplétive** : Droit qui vient remplacer, se mettre à la place du vide que les gens ont laissé. Ex vente : Le vendeur doit garantir l'acheteur contre toute non-conformité du produit. Le vendeur doit rembourser ou remplacer. ***En droit le consentement suffit mais pas de preuve pas de droit.*** ***Patrimoine*** - Art 3.35 : Le patrimoine d'une personne est l'universalité de droit comprenant l'ensemble de ses biens et obligations présents et à venir. Toute personne physique ou morale a un et, sauf si la loi en dispose autrement, un seul patrimoine. - Art 3.6 Droit de gage général : A moins que la loi ou le contrat n'en dispose autrement, le créancier peut exercer son droit de recours sur tous les biens de son débiteur. Alinéa 2 « CONCOURS » : - Ils veulent tous être les premiers à avoir les meilleures choses du patrimoine - Le produit de réalisation = de l'argent qui découle de la vente d'un bien (ex : une montre de luxe) Quand les montants de créance sont égaux pour plusieurs créanciers - Calcul Au Marc le franc Le huissier regarde si sûretés réelles. - Si non, concours réalisation des biens. - Si oui, on paye le créancier d'1 sûreté réelle. Puis on partage le reste entre les autres créanciers chirographaires. ***Classification des biens :*** - Art 3.38 Choses : Les choses, naturelles ou artificielles, corporelles ou incorporelles, se distinguent des animaux. Les choses et les animaux se distinguent des personnes. - Animal est un bien - Un fruit vient d'un bien et va lui-même devenir un bien. (Par exemple, je loue mes appartements, le loyer est un fruit) - Pour savoir si bien ou produit, savoir s'il a été altéré (ex : je cueille tous les fruits de la forêt pas égal à si j'extrais toutes les pierres d'une mine et après il n'y en a plus) Fongible : Remplaçable par autre chose de la même nature (ex : j'ai cassé mon pot de farine) (contre ex : une œuvre d'art) Consomptibles : Utilisable et qui après l'utilisation n'existe plus (ex : j'achète des carottes puis je les mange) (contre-ex : des vêtements) - Art 3.45 Biens publics et privés : Les biens publics appartienne au domaine privé, sauf s'ils sont affectés au domaine public. Ex : l'école est un bâtiment public que nous utilisons. Il appartient au privé qu'est l'institution publique. Si l'administration communale veut revendre, nous n'avons pas notre mot à dire. Ex : Les trottoirs sont des biens publics. Ils sont mis à la disposition de tout le monde. - Art 3.46 Caractère résiduel de la catégorie de meubles : Un meuble est mobile alors qu'un immeuble n'est pas mobile. Une caravane est donc un meuble et non un immeuble. On sait qu'une hypothèque ne peut être constitué que sur un immeuble et qu'un gage ne peut être constitué que sur un meuble. - Art 3.47 Les immeubles peuvent être de 3 catégories différentes : - Immeubles par nature : Fonds de terre et les volumes des composant (ex : terrain en pente avec des fleurs et des arbres) - Immeubles par incorporation : Ouvrages et plantations qui s'incorporent aux immeubles et constituent une composante inhérente. Ex : j'achète des arbustes en pot pour planter dans mon jardin (meubles) puis je les plante (deviennent des immeubles car incorporé dans le sol). Lors de la vente d'une maison, c'est tout l'immeuble qui est à vendre et donc aussi les choses qui ont été incorporées. Il faut mettre certaines closes si le propriétaire veut récupérer les immeubles qu'il a incorporé. - Immeubles par destination** **: Les accessoires d'un immeuble sont les meubles indispensables d'une pièce (ex : dans la cuisine, il y a toujours un évier et des taques de cuissons OU dans la salle de bain, il y a toujours une douche/baignoire, un évier et une toilette). !! Exam : Un bien meuble peut donc faire l'objet d'une vente immobilière car certains meubles sont devenus immeubles. ***Titre 3: Droit de propriété (= droit réel)*** - Art 3.42 et 3.54 : Distinction des fruits  - Fruits naturels : fruits simples et naturels - Fruits industriels : fruits que j'ai par une transformation - Fruits civils : revenus que je peux retirer d'un bien - Art 3.55 Règle générale relative à l'accession  Exemple : J'ai acqui un terrain, je rencontre quelqu'un et on décide d'habiter à deux sur le terrain. Le conjoint dit qu'il va construire la maison (lui et ses frères) comme c'est moi qui ai acheté le terrain. Sauf que, vu l'article 3.55 du code civil, la maison m'appartient car elle est construite sur mon sol (alors que c'est le conjoint qui a payé la construction de la maison et que moi je n'avais payé que le terrain). - Art 3.50 et Art 3.51 Actions du propriétaire *2) Restriction aux droits de propriété :* *Restrictions motivées par l'intérêt général/ la collectivité :* - Expropriation (te mettre dehors ta propriété contre indemnisation) pour cause d'utilité publique (ex : aéroport de Zaventem, gare des Guillemins) - Réquisition d'utilité publique (ex : pour mettre les câbles électriques dans la rue. On met des poteaux mais il y a un endroit où on ne sait pas mettre de poteau donc on accroche les câbles directement sur la façade d'une maison.) - Réglementations urbanistiques : Je ne peux pas construire tout ce que je veux sur mon terrain - Art 3.67 Simples tolérances du propriétaire *Restrictions motivées par l'intérêt particulier :* - Art 3.62 Empiètement (entorse à la propriété absolue) *Restrictions générales de la propriété :* - Art 1.10 Abus de droit : Caractère disproportionné entre l'atteinte à ton droit et le bénéfice que quelqu'un d'autre pourrait en retirer. - Art 3.101 Troubles (anormaux) de voisinage Voir article : Exemple de sanctions/accords (on va restreindre l'abusus) *3) Comment acquérir la propriété/ devenir propriétaire ?* **Modes dérivés** : La propriété existait déjà dans le chef d'autrui puis arrive dans le tien. Par l'intermédiaire d'une succession : transfert de propriété : - Succession *légale* (liens de sang + mariage : contrat de lien) - Succession *testamentaire* (testament : instituer comme légataire autre personne que forcément ceux de la succession légale) - [Héritiers réservataires] (ne peuvent pas être totalement déshérités : enfants, mari/femme) Autre mode dérivé : Contrats translatifs de propriété - Contrat de vente - Donation - Échange : contrat par lequel il y a un accord pour s'échanger, se transférer la propriété de biens - Art 3.26 Modes originaires d'acquisition de propriété (biens meubles) Celui qui possède de bonne foi une chose pendant une durée de 10 ans, fait naître un droit de propriété/ devient propriétaire. - Art 3.58, 3.59 Accession mobilière et acquisition originaire de la propriété (pas savoir le développer à l'exam) Choses corporelles trouvées : d'abord essayer raisonnablement de trouver le propriétaire (ex portefeuille : pièce d'identité), après déclaration auprès d'une administration communale (sinon vol). Après 5 ans dans le registre de la commune, on devient propriétaire du bien. - Art 3.66 Biens immeubles sans maître : Appartiennent à l'état. - Art 3.65 Accession immobilière naturelle - Art 3.64 Accession immobilière artificielle : ex 2 personnes se sépare mais l'homme a apporté, a construit qqch sur la maison, la maison reste bien à la femme ainsi que ce qu'il a apporté sauf sous preuve du contraire (ex : factures) - Pour comprendre le 3.64 : 3.61 (§3 possibilité d'établir un bornage (horizontale)  : mettre les bornes, le faire acter) et 3.63 verticale propriétaire au-dessus et en dessous du sol, il n'y a pas de limite pour le dessus donc on peut par exemple planter un arbre de 30 m. **Présomption : preuve** La charge de la preuve : porte sur celui qui veut revendiquer le droit - Parfois pour soulager la charge de la preuve : Le législateur va présumer que c'est une preuve. Ex du 3.64 : C'est donc l'homme qui a construit qui doit prouver qu'il a bien apporté qqch, il doit supporter la charge de la preuve. S'il arrive à prouver elle devra juste lui rembourser les frais mais elle garde la propriété. - Présomption réfragable : renversable, le tiers peut apporter la preuve du contraire. !! Exemple en droit pénal : présomption d'innocence - Présomption irréfragable : pas renversable Ne pas oublier présomption veut dire que c'est l'autre qui doit apporter la preuve du contraire. Exemple : Si je suis présumée innocente (rien contre moi ou pas assez d'éléments), je n'ai pas à me défendre, c'est à la police de prouver que je suis coupable. Exemple : Si je suis présumée propriétaire et que quelqu'un prétend que la maison lui revient par exemple, c'est à lui d'apporter la preuve, tant que ce n'est pas le cas je garde la propriété, je n'ai pas à me justifier. ***Possession*** *Notion de fait.* (\>\ - Détention = détenir = seulement le corpus - Art 3.21 Possession utile : La possession ne produit ses effets que si elle est continue, paisible, publique et non équivoque. Ces qualités sont présumées sauf preuve du contraire. Une possession viciée ne commence à produire ses effets que lorsque le vice a cessé. - Art 3.22 Possession de bonne foi : Le possesseur est de bonne foi s'il peut légitimement se croire titulaire du droit qu'il possède. La bonne foi est présumée sauf preuve du contraire. !! La possession peut porter sur tous droits réels. (Ex : servitude et pas seulement un bien meuble) - ***Effets en droit :*** - Art 3.23 Rôle probatoire de la possession : Le possesseur est présumé être titulaire du droit réel sauf preuve contraire. - Art 3.24 Rôle probatoire renforcé en matière mobilière : En fait de meubles, la possession vaut titre (justificatif) sauf preuve contraire. - Art 3.25 Rôle de protection de possession d'un droit réel immobilier : Action réintégrante (je prétends être possesseur, pas droit mais fait) me permet d'être réintégrer dans ma possession \\< action en revendication (je prétends être un propriétaire qui a un droit de propriété). - Art 3.26 Rôle acquisitif de la possession (mode originaire d'acquérir) : La prescription acquisitive est constatée par décision de justice, le possesseur étant demandeur ou défendeur, par un accord entre le titulaire dépossédé et le possesseur ou par une déclaration unilatérale du titulaire dépossédé. S\'ils ont trait à des immeubles, la décision de justice ou, s\'ils sont actés authentiquement, l\'accord ou la déclaration sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l\'administration générale de la documentation patrimoniale, conformément à l\'article 3.30. Sans préjudice du même article, la prescription acquisitive produit ses effets à compter du jour où la possession utile a commencé. - Art 3.27 Délai de la prescription acquisitive : Écoulement du temps peut faire que je deviens propriétaire d'un bien. Délais de prescription = 10 ans. Sauf mauvaise foi = 30 ans. - Art 3.28 Acquisition immédiate de bonne foi en matière mobilière : § 1er. Celui qui acquiert, à titre onéreux, de bonne foi, d\'une personne qui ne pouvait en disposer un droit réel sur un meuble devient titulaire de ce droit, dès son entrée en possession paisible et non-équivoque. Néanmoins, le titulaire d\'un droit réel qui a perdu ou auquel a été volé un meuble peut le revendiquer contre le possesseur visé à l\'alinéa 1er pendant un délai préfix de trois ans à compter du jour de la perte ou du vol; ce droit de revendication n\'existe pas pour les instruments légaux de paiement. § 2. Celui qui acquiert, à titre onéreux, de bonne foi, d\'une personne qui ne pouvait en disposer un droit réel sur une créance devient titulaire de ce droit dès la notification au débiteur cédé. - Art 3.29 Fruits et produits : Le possesseur tenu de restituer la chose peut conserver les fruits et produits que le droit possédé lui permettait, légalement ou contractuellement, d\'acquérir, s\'ils ont été perçus de bonne foi. Il les conserve sans aucune indemnisation pour les frais engagés (impenses). Le possesseur qui est devenu titulaire du droit possédé par un mode originaire d\'acquisition [ne doit pas restituer les fruits] perçus de mauvaise foi. En revanche, il [doit restituer les produits], ou leur équivalent, perçus de mauvaise foi. - Quand je suis possesseur de bonne foi je peux garder tous les fruits et produits. **Impenses (\>\< dépenses)** : frais que j'ai mis. Ex : si je dois rendre la maison je ne serais pas remboursée de ces frais (rénovation etc). **Copropriété** - Art 3.68 : ***Il y a copropriété lorsque différentes personnes sont titulaires sur un même bien*** ou ensemble de biens d\'un droit de propriété, sans que l\'une d\'elles puisse faire valoir un droit exclusif sur une partie déterminée de ceux-ci. Si la copropriété porte sur un ensemble juridique de biens, les droits des copropriétaires n\'ont pour objet que cet ensemble et non les différents biens. - La copropriété peut naître de manière fortuite, par la volonté des parties ou de manière forcée. - Quand il y a simultanéité de droits de propriété sur une chose qui n'est pas divisée (pourrait l'être par la suite). **Différence** : [ ] - *Copropriété* : des droits de propriété sur un même bien : [Les 2 propriétaires ont usus fructus et abusus.] - *Indivision* : des droits sur un même bien (pas de propriété) : Les 2 individus n'ont pas usus fructus et abusus. Sous-titre 1^er^ : *Copropriété **fortuite*** - **Non volontaire** : ex décès - Art 3.69 Part indivise : Dans une copropriété fortuite, les parts indivises des copropriétaires sont [présumées égales], sauf preuve contraire. - Art 3.70 Prérogatives relatives à la part : Chaque copropriétaire peut administrer sa part, l\'aliéner et la grever de droits réels pour autant que la nature incorporelle de la part ne s\'y oppose pas. Ex : A B et C ont une part d'1/3 chacun d'une maison. Chacun peut vendre sa part ou met sa part en hypothèque à la banque par exemple. Ils font ce qu'ils veulent de leur part d'1/3. - Art 3.71 : Usage matériel et jouissance : Chaque copropriétaire a droit à l\'usage matériel et à la jouissance du bien indivis, conformément à sa destination et sans que cet usage et cette jouissance n\'excèdent sa part proportionnelle. Ex : A B et C ne pourront pas l'habiter tous les 3 en même temps par exemple. (rompre la copropriété par exemple) - Art 3.72 Conservation et administration provisoire : Un copropriétaire peut accomplir des actes conservatoires et des actes d\'administration provisoire sans avoir besoin de l\'accord des autres copropriétaires. Il peut également accomplir des actes de disposition, en cas de nécessité, s\'il s\'agit de biens qui sont périssables ou sujets à une dépréciation rapide. Celui qui a accompli l\'acte doit le notifier sans délai aux autres. *Acte de disposition :* disposer de son droit de copropriété : transmettre le droit à un tier : par ex vente ou donation. *Acte D'administration :* Actes accomplis pour la gestion courante du patrimoine : ex travaux d'entretien, prolonger un bail, entretenir. *Acte de conservation* : Actes qui ont pour but la sauvegarde du bien, notion d'urgence pour conserver le bien : par ex souscription de contrat d'assurance indispensable. - Art 3.73 Administration et disposition : Les autres actes d\'administration et les actes de disposition relatifs au bien indivis doivent être accomplis avec l\'accord de tous les copropriétaires, sauf si le juge estime qu\'un refus constituerait un abus de droit. - Art 3.74 Contribution proportionnelles aux charges   - Art 3.75 Partage : Chaque copropriétaire peut exiger à tout moment le partage des biens en copropriété fortuite. =\> Art 1561 du CJ, le même droit appartient à leurs créanciers. - Sortir de la copropriété (argent) **Les copropriétaires peuvent toutefois convenir de suspendre le partage pour une durée qui ne peut excéder cinq ans**. Ce contrat peut être renouvelé et est opposable aux tiers moyennant transcription dans les registres du bureau compétent de l\'Administration générale de la Documentation patrimoniale si des immeubles sont concernés. - **Pacte d'indivision** pendant 5 ans Sous-titre 2 : *Copropriété **volontaire*** - Art 3.76 Dispositions applicables : Chaque forme de copropriété qui est créée volontairement est régie par le contrat. Sauf clause contraire et sous réserve de ce qui suit, les dispositions du titre 4, sous-titre 1er, s\'appliquent. (3.69 à 3.75) - Art 3.77 Extinction : [L\'article 3.75 n\'est pas applicable à la copropriété volontaire.] Une copropriété volontaire à durée déterminée est seulement opposable aux tiers pour le restant de sa durée et, au maximum, pendant cinq ans, et, si des immeubles sont concernés, moyennant transcription du contrat dans les registres du bureau compétent de l\'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Si la copropriété volontaire est créée pour une durée indéterminée, chaque copropriétaire peut, nonobstant clause contraire, résilier le contrat, moyennant un délai raisonnable. Un créancier des indivisaires peut demander en justice qu\'il soit mis fin à la copropriété volontaire à durée indéterminée aux mêmes conditions. A défaut d\'accord entre les copropriétaires, la durée du délai de préavis est fixée par le juge. Celui-ci tient compte, notamment, des frais déjà exposés par les parties, de la persistance du motif déterminant qui a incité les parties à créer la copropriété volontaire et de l\'inconvénient qui résulte de la résiliation pour l\'autre copropriétaire. Le délai de résiliation ne peut excéder cinq ans. Le présent article est également d\'application aux biens en tontine ou en accroissement. Sous-titre 3 : *Copropriété **forcée*** - Art 3.78 : La copropriété forcée est toute forme de copropriété où le bien indivis doit être en copropriété en raison de sa fonction ou de sa destination. C\'est notamment le cas si ce bien est l\'accessoire d\'un bien privatif de chacun des copropriétaires. Toutefois, la clôture mitoyenne est soumise aux règles particulières du titre 5, sous-titre 2. Sous réserve d\'autres dispositions du présent livre, les dispositions du titre 4, sous-titre 1er, s\'appliquent à cette forme de copropriété. Les dispositions du présent sous-titre sont impératives. - Dans une copropriété forcée il y a des propriétaires individuels. Syndic = exécutant des copropriétaires, à l'assemblée générale des copropriétaires ils décident ce que le syndic peut faire. - ***Copropriété Forcée =** **plusieurs propriétaires sur une certaine partie d'un immeuble*** - Art 3.79 Caractère accessoire renforcé : Si, par leur nature, des biens sont en indivision parce qu\'ils sont l\'accessoire d\'un bien privatif, les copropriétaires ne peuvent accomplir d\'actes d\'administration ou de disposition quant à leur quote-part dans la copropriété que conjointement avec le bien privatif. La quote-part ne peut également être saisie qu\'avec le bien privatif. - [Jusque Art 3.90] **Droits réels d'usage** (3.3) - Servitude : Fonds dominants et servants - Droit d'usufruit : Nu propriétaire - Droit d'emphytéose - Droit de superficie ***Généralités 3.14*** **Comment se constitue un droit réel d'usage ?** Contrat, succession (testament), Loi, prescription acquisitive (=\> possession) **Droits et obligations du propriétaire :** Droits : Usus fructus (=\> droits réels d'usage) et Abusus Obligations : entretenir Passif = respecter le droit réel d'usage du tiers. **Comment meurt le droit réel d'usage ?** - Art 3.15 et 3.16 (modes spécifiques d'extinction des droits réels d'usage) - Alinéa 2 : Prescription extinctive : non usage pendant 30 ans - **Exam : Droit réel de propriété s'éteint-il pour non usage ? : NON, le droit de propriété n'est pas un droit réel d'usage.** Déchéance : Abus d'usage ou de jouissance ou pas d'entretien. Confusion : Réunion sur la même tête de la qualité de propriétaire et de titulaire d'un droit réel d'usage. Ex : servitude A (fond dominant) et B (fond servant), B y renonce, A est donc l'unique propriétaire, [la servitude n'a plus d'utilité].  **!!!La servitude reste attachée au terrain,** A pourrait donc revendre la part et la servitude renaît. ***Droit d'usufruit*** - Art 3.138 : L\'usufruit confère à son titulaire le droit temporaire à l\'usage et à la jouissance, de manière prudente et raisonnable, d\'un bien appartenant au nu-propriétaire, conformément à la destination de ce bien et avec l\'obligation de restituer celui-ci à la fin de son droit. Un droit d\'habitation est présumé, sauf preuve contraire, être un droit d\'usufruit incessible limité à ce qui est nécessaire pour l\'habitation du titulaire du droit et de sa famille. **Nu propriétaire =** A perdu l'usus et le fructus, n'a plus que **l'abusus**. - Art 3.141 Durée : Un usufruit peut être établi pour une durée déterminée ou indéterminée. ***Nonobstant toute clause contraire*** [(disposition d'Ordre Public),] l\'usufruit: 1° a une durée maximale de **99ans**, *sauf si la personne physique dans le chef de laquelle il est établi vit plus longtemps* et 2° s\'éteint en tout cas si la personne dans le chef de laquelle l\'usufruit est établi cesse d\'exister. La déclaration de faillite ou la dissolution volontaire, légale ou judiciaire de la personne morale sont des causes d\'extinction au sens de l\'alinéa 2. Sauf clause contraire, le droit d\'usufruit ne s\'éteint pas en cas de fusion, de scission ou d\'opération assimilée. Par dérogation à l\'alinéa 2, 2°, et sauf clause contraire, l\'usufruit indivis ou commun établi dans le chef de deux ou plusieurs personnes accroît, à la fin de l\'existence de l\'une d\'elles, aux autres, proportionnellement à leur part. L\'usufruit peut être prorogé sans que sa durée totale puisse excéder la durée maximale prévue à l\'alinéa 2. Il peut être renouvelé de l\'accord exprès des parties. - ***Usufruit : Droit viager = droit qui s'éteint à la mort*** - Droit d'usufruit ne peut jamais être « légé » après la mort : il s'éteint avec la personne quoi qu'il arrive. - S'il a été cédé avant : quand la personne sera décédée le droit s'arrêtera. Souvent arnaque avec des personnes de mauvaise foi. *[Disposition]* : - Ordre public = on ne peut y déroger - Supplétives = par défaut, le législateur a pensé pour nous mais on peut y déroger - Impératives = veut protéger catégorie de personne, on peut y déroger seulement si la partie protégée a marqué son accord à un moment où elle a la possibilité de renoncer à la loi supplétive. « Sauf dispositions contraires » = dispositions supplétives « Nonobstant tout clause »= disposition ordre public (Réversion de l'usufruit : Quand un propriétaire vend en se réservant un droit d'usufruit et en désignant que quand il sera décédé le droit d'usufruit doit exceptionnellement se reporter sur la tête d'une 3^ème^ personne. ) - Art 3.138 : Droit d'habitation est présumé être un droit d\'usufruit incessible limité à ce qui est nécessaire pour l\'habitation du titulaire du droit et de sa famille. ***Voir Art 3.14*** ***modes d'acquisition des droits réels.*** - Art 3.140 Qualité du constituant : Le droit d\'usufruit peut être établi par le propriétaire ou par un titulaire d\'un droit réel d\'usage dans les limites de son droit. - Usufruit du conjoint survivant. - Nu-propriétaire + Usufruiter = propriétaire ***Sous-titre 2 Droit des parties*** - Art 3.142 Droit sur le droit : L\'usufruitier peut aliéner son droit d\'usufruit, constituer sur celui-ci un usufruit, le mettre en gage si son droit d\'usufruit est mobilier ou l\'hypothéquer si celui-ci est immobilier. Il ne peut aliéner les immeubles dont il est propriétaire en vertu d\'une superficie-conséquence telle que visée à l\'article 3.182 qu\'en aliénant ou hypothéquant simultanément, partiellement ou totalement, le droit d\'usufruit dont il est titulaire. - Art 3.143 Usage du bien grevé : **Nonobstant** toute clause contraire, l\'usufruitier a l\'usage du bien grevé pour autant qu\'il agisse de manière prudente et raisonnable et qu\'il respecte la destination dudit bien. La destination du bien est celle qui lui est donnée par le contrat ou, à défaut de contrat, celle qui est présumée selon la nature des biens et l\'usage que le nu-propriétaire en a fait précédemment. Cette prérogative d\'usage s\'applique même si le bien grevé se déprécie par l\'usage prudent et raisonnable qui en est fait. L\'usufruitier peut également apporter des modifications et réaliser des ouvrages et des plantations quant au bien grevé. Si les modifications, ouvrages et plantations subsistent à la fin de son droit, leur **sort est réglé par l'Art 3.160.** - Art 3.146 Jouissance (***fruits***) : L\'usufruitier a droit à tous les fruits du bien grevé qui en ont été séparés ou qui sont devenus exigibles pendant l\'usufruit; il en va de même pour les fruits qui n\'étaient pas encore séparés du bien ou exigibles à l\'ouverture de l\'usufruit. Les fruits qui n\'étaient pas encore séparés du bien ou exigibles à la fin de l\'usufruit reviennent au nu- propriétaire. Si la partie qui n\'a pas droit aux fruits a accompli des prestations quant à ceux-ci, elle peut exiger, à charge de l\'autre partie, une indemnisation conformément à l\'enrichissement injustifié. - Art 3.147 Jouissance (***produits***) : L\'usufruitier n\'a pas droit aux produits qui entament le capital du bien grevé sauf si ceux-ci résultent d\'une exploitation que l\'usufruitier continue de la même manière et dans la même mesure que celle entamée par le propriétaire avant l\'ouverture de l\'usufruit. Si, à son ouverture, l\'usufruit porte sur des arbres, l\'usufruitier peut les mettre en coupes réglées de la même manière et dans la même mesure que le propriétaire les avait mis en coupes réglées avant l\'ouverture de l\'usufruit. L\'usufruitier peut aussi, de la même manière et dans la même mesure que le propriétaire, exploiter les mines et carrières sur lesquelles porte son droit et qui sont déjà mises en exploitation à l\'ouverture de l\'usufruit, en se conformant, le cas échéant, aux prescriptions légales et réglementaires en la matière. - Art 3.149 Droit de visite du nu-propriétaire : Le nu-propriétaire d\'un bien immeuble a le droit de visiter le bien immeuble une fois par an. - Art 3.150 Descriptions des biens : **Nonobstant** toute clause contraire, l\'usufruitier et le nu-propriétaire font, à l\'ouverture de l\'usufruit, une description des biens grevés. A défaut d\'accord, une description et une estimation sont réalisées par un expert qu\'ils désignent conjointement ou, à défaut d\'accord, qu\'ils font désigner par le tribunal. Tant qu\'une telle description n\'est pas réalisée, le nu-propriétaire a droit aux fruits et peut suspendre la remise du bien grevé à l\'usufruitier, conformément à l'art 73 du livre III de l\'ancien Code civil, sauf si l\'usufruitier est saisi de plein droit des biens. Si l\'usufruitier reçoit le pouvoir d\'aliéner les biens grevés ou une partie des biens grevés, la description doit s\'accompagner d\'une estimation des biens grevés ou de l\'ensemble grevé. Dans ce cas, l\'usufruitier doit en outre signaler une fois par an, à la première demande du nu-propriétaire, les biens qui ne sont plus présents et ceux qui leur ont été substitués. (=\> Pour s'assurer que ça soit bien entretenu) - **Cf Art 3.158 :** Si pas de description, l'usufruitier est présumé avoir reçu le bien en bon état et sans défaut. C'est sa responsabilité. - Art 3.151 Obligation d'assurance de l'usufruiter : L\'usufruitier est tenu d\'assurer le bien en pleine propriété pour les risques habituels et de payer les primes. L\'usufruitier d\'un bien immeuble est en tout cas obligé de l\'assurer contre l\'incendie. L\'usufruitier est tenu de présenter au nu-propriétaire, à première demande, la preuve de la police d\'assurance. Si l\'usufruitier ne satisfait pas aux obligations définies à l\'alinéa 1er, le nu-propriétaire peut prendre lui-même une assurance et l\'usufruitier est tenu de lui en rembourser les coûts immédiatement. - Art 3.153 et 154 Réparations et entretien : C'est l'usufruitier qui doit faire les petites réparations, les grosses réparations sont pour le nu-propriétaire. !! **Voir conditions articles.** - Art 3.161 **Conversion** : L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent à tout moment demander au tribunal à la conversion totale ou partielle à l'usufruit légal, soit en la **pleine propriété** de biens grevés de l'usufruit soit en une somme, soit en une rente indexée et garantie. Droit personnel et incessible. - Ne peut pas être exercé par les créanciers du titulaire. - Transformer l'usufruit en argent, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. - La conversion va être plus envisageable quand l'usufruiter est jeune. (Ex : l'usufruitier a 86 ans, le nu-propriétaire va attendre que la personne décède plutôt que lui donner de l'argent pour la conversion.) ***Autre droit réel : Sous-titre 3 : Servitude*** - Art 3.114 : Une servitude est une charge grevant un **immeuble**, dit *fonds servant, pour l\'usage et l\'utilité* d\'un immeuble appartenant à autrui, dit *fonds dominant*. Une servitude peut également être constituée entre: 1° des immeubles appartenant à la même personne si l\'un d\'entre eux est grevé d\'un droit réel d\'usage au profit d\'un tiers; 2° des immeubles dont la même personne est pour l\'un propriétaire et pour l\'autre copropriétaire. La servitude consiste soit, pour le titulaire du fonds servant, à s\'abstenir de certains actes d\'usage, soit à permettre certains actes d\'usage au profit du fonds dominant. Dans les deux cas, la servitude doit être en rapport direct et immédiat avec l\'usage et l\'utilité du fonds dominant. La servitude peut inclure des obligations positives ou négatives qui sont complémentaires à la charge principale constituant la servitude et qui suivent le régime réel de celle-ci. - La servitude profite à un immeuble (pas forcément maison mais aussi terrain, champs..) et pas à une personne. - 2 types de servitude : **celles du fait de l'homme (loi) et légale** *[Chapitre 2 : Servitude du fait de l'homme]* - Art 3.117 AJ : Toutes les servitudes peuvent s\'établir par acte juridique. Les servitudes établies par **acte juridique** peuvent être prouvées au moyen d\'un titre récognitif (notaire : actes authentiques) émanant du titulaire du fonds servant au moment de sa rédaction. Elles peuvent être constituées par le propriétaire ou par tout titulaire d\'un droit réel d\'usage dans les limites de son droit. - En cas de vente : trace de servitude (**très important** de le faire donc) - Art 3.118 Prescription acquisitive : Les servitudes **apparentes** : Conditions fixées dans les **Art 3.26 et 3.27.** Cf Art 3.115 Apparence de la servitude - Art 3.119 Destination du propriétaire : Une servitude naît par destination du propriétaire lorsque les deux fonds actuellement divisés ont appartenu à un même propriétaire et qu\'un lien de service, réalisé ou maintenu par ce propriétaire unique, existe entre les fonds au moment de la division. Ce mode d\'acquisition ne vaut que pour les servitudes apparentes au moment de la division. **(cf art 3.115)** - Art 3.120 Usage et étendue : ce que les parties ont convenu. - Art 3.121 Entretien et ouvrages : Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver. Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, [sauf lorsqu\'ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du titulaire du fonds servant.] Si les travaux et ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l\'utilité respective pour chaque fonds. - Art 3.124 Conditions du fond servant : Le titulaire du fonds servant **ne peut rien faire** qui diminue l\'exercice de la servitude ou le rende moins commode. Il ne peut changer l\'état des lieux, ni déplacer l\'exercice de la servitude, sauf s\'il y a un intérêt objectif. En cas de déplacement, il doit, à ses frais, offrir au propriétaire du fonds dominant un endroit sur le fonds servant aussi commode pour l\'exercice de ses droits. - Art 3.123 Division des immeubles : En cas de ***division du fonds dominant**,* la servitude reste due selon les mêmes modalités au profit de chaque partie, sans que la condition du fonds servant ne puisse en être sensiblement aggravée. En cas de ***division du fonds servant***, la condition du fonds dominant ne peut s\'en trouver ni diminuée, ni augmentée. Le juge détermine, si nécessaire, les nouvelles modalités de la servitude à charge et au profit de chaque immeuble. ***Section 3 Modes spécifiques d'extinction*** **Un servitude est destinée à être perpétuelle tant qu'elle a une utilité pour le fond.** - Art 3.126 **Prescription extinctive** : Les servitudes s\'éteignent, totalement ou partiellement, par *le non-usage pendant 30 ans*, que celui-ci résulte du fait de l\'homme, d\'un obstacle matériel ou d\'un cas de force majeure. L\'extinction, dont la charge de la preuve repose sur le propriétaire du fonds servant, se produit seulement dans la mesure de ce non-usage. Le délai de trente ans commence à courir à compter du non-usage. **Question exam :** Un droit de propriété non utilisé pendant 30 ans s'éteint-il par le phénomène de la prescription extinctive ? - Non car pas un droit réel d'usage. - Art 3.127 Confusion : Toute servitude est éteinte lorsque le fonds servant et le fonds dominant sont réunis dans la même main, sans préjudice de l'art 3.119 si les fonds sont à nouveau séparés. - Art 3.128 Perte d'utilité : A la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d\'une servitude lorsque celle-ci a perdu toute utilité, même future, pour le fonds dominant. *[Chapitre : 3 Servitudes légales]* - Droits et obligations = aux servitudes du fait de l'homme - Art 3.129 Écoulement d'eaux entre fonds voisins : Les fonds inférieurs doivent recevoir les eaux naturelles, et autres matières charriées par celles-ci, en provenance des fonds supérieurs. Le titulaire d\'un fonds inférieur ne peut réaliser aucun ouvrage qui entrave cet écoulement. Le titulaire d\'un fonds supérieur ne peut aggraver cet écoulement en quantité ou en qualité; cette obligation ne l\'empêche pas d\'utiliser normalement son fonds d\'après sa destination, si l\'ampleur de l\'aggravation est raisonnable. L\'entretien de la servitude d\'écoulement est aux frais du titulaire du fonds dominant. **CCATM **: commission consultative d'aménagement du territoire et de la mobilité (citoyens et élus) - Art 3.133 Distances de plantations **(important)** - Art 3.132 Distances pour les fenêtres, ouvertures de murs et autres ouvrages semblables : Le propriétaire d\'une construction peut y réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de mur, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu\'ils soient placés à une distance droite d\'au moins dix-neuf décimètres de la limite des parcelles. Le voisin peut exiger l\'enlèvement des ouvrages qui ont été érigés en violation de cette distance, sauf si: - il existe un accord sur ce point entre les voisins - au moment de la réalisation des travaux, sa parcelle appartenait au domaine public ou était un bien indivis accessoire à la construction dont l\'ouvrage concerné fait partie - les ouvrages ne peuvent engendrer le moindre risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage, par exemple parce que la vue ne porte pas plus loin que dix-neuf décimètres à partir de ces ouvrages - la fenêtre, l\'ouverture de mur, la terrasse, le balcon ou les ouvrages semblables se trouvent depuis au moins trente ans à l\'endroit concerné. - Art 3.134 Branches et racines envahissantes *[Section 3 Enclave ]* - Art 3.135 Servitude légale de passage : Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu\'il n\'ait aucune issue sur la voie publique, soit qu\'une issue suffisante ne puisse être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur, au- dessus ou en dessous du fonds de voisins pour l\'utilisation normale de son fonds d\'après sa destination actuelle ou future. La servitude légale de passage n\'est exclue que si: - 1° le propriétaire du fonds dispose d\'un fonds contigu non enclavé - 2° le fonds enclavé fait partie d\'une unité d\'exploitation dont d\'autres fonds, auxquels il a accès, ne sont pas enclavés - 3° le propriétaire du fonds dispose d\'une servitude de passage du fait de l\'homme suffisante - 4° l\'état d\'enclave résulte de la faute du propriétaire réclamant le droit de passage ou de son fait personnel qui ne peut être justifié par l\'utilisation normale du fonds d\'après sa destination actuelle. ***Superficie*** - Art 3.177  - Art 3.180 Durée : Nonobstant toute clause contraire, la durée du droit de superficie ne peut être supérieure à 99 ans. Le droit de superficie peut être prorogé sans que sa durée totale puisse excéder nonante-neuf ans. Il peut être renouvelé de l\'accord exprès des parties. **Sous-titre 2 : Modes spécifiques d'acquisition** - 3.181 Prescription acquisitive : En cas d\'acquisition par prescription, le droit de superficie est censé établi pour nonante-neuf ans, à moins qu\'un acte juridique ne fixe une durée inférieure. La durée du droit se compte à partir de l\'entrée en possession utile (3.21) ou à un moment postérieur fixé dans l\'acte juridique. [Cf Art 3.26, 3.27 Possession] **Sous-titre 3 : Droit et obligations des parties** - Art 3.183 Droit sur le droit : Le superficiaire peut céder et hypothéquer son droit de superficie; il ne peut céder ou hypothéquer les immeubles dont il est propriétaire qu\'en cédant ou hypothéquant simultanément, partiellement ou totalement, le droit de superficie dont il est titulaire. - Art 3.184 Droit sur les volumes : Pendant la durée de son droit, le superficiaire exerce sur son volume toutes les prérogatives de propriétaire, dans les limites des droits du constituant du droit de superficie et sans porter atteinte aux autres droits existant sur le fonds. Il ne peut détruire les ouvrages et plantations qu\'il était tenu de réaliser. - Art 3.185 Obligations **Sous-titre 4 : Modes spécifiques d'extinction** - Art 3.186, 3.187 - 3.188 Accession et indemnisation : A l\'extinction du droit de superficie, la propriété du volume passe au constituant du droit de superficie ou à son ayant droit. Le constituant du droit de superficie doit indemniser, [sur la base de l\'enrichissement injustifié], le superficiaire pour les ouvrages et plantations réalisés ou acquis dans les limites de son droit. Jusqu\'à indemnisation, le superficiaire a un [droit de rétention] (sûreté réelle qui fait que le superficiaire, tant qu'il n'a pas été indemnisé, peut retenir ses ouvrages) sur le volume. En cas de transmission universelle, à titre universel ou de cession du droit du constituant du droit de superficie, l\'obligation d\'indemnisation pèse sur l\'ayant cause. - Le tréfoncier devient plein propriétaire des volumes ayant été construits. *[Ex exam :]* En quoi le droit réel d'usage de superficie met en suspend le principe d'accession ? - Expliquer ce qu'est l'accession, on dissocie la propriétaire du haut et du bas. - Parler du droit de rétention ***Emphytéose*** - Art 3.167 : **Le droit d\'emphytéose est un droit réel d\'usage conférant un plein [usage] (usus) et une pleine [jouissance] (fructus) d\'un immeuble par nature ou par incorporation (acte physique ex béton) appartenant à autrui.** L\'emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur de l\'immeuble sous réserve de l\'usure normale, de la vétusté ou d\'un cas de force majeure; il peut, sauf clause contraire, modifier la destination de l\'immeuble. - « Super droit du bail » - 3.169 Durée : **Nonobstant** toute clause contraire, la durée du droit d\'emphytéose ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 99 ans. Le droit d\'emphytéose peut être prorogé sans que sa durée totale puisse excéder nonante-neuf ans. Il peut être renouvelé de l\'accord exprès des parties. Le droit d\'emphytéose peut être perpétuel lorsque et tant qu\'il est constitué, par le propriétaire de l\'immeuble, à des fins de domanialité publique. - 3.170 Prescription acquisitive, 3.171 Droit sur le droit... - 3.176 Accession et indemnisation ***Sûretés réelles*** - Privilèges, gage, hypothèque et droit de rétention - = Accessoires - = Garanties pour un créancier que les autres créanciers n'ont pas (chirographaires) ***Privilège *** - Origine : loi - Objet : Meuble ou immeuble - Créancier qui en bénéficie devient un [créancier privilégié] : il ne l'a que si la loi lui dit qu'il l'a (loi hypothécaire). - Publicité (rendre public) Ex immeuble : Le bailleur est un créancier privilégié avec son privilège portant sur les meubles meublant (qui sont à l'intérieur de la location) du locataire. Un locataire ne paie plus son loyer, l'huissier de justice va lui retirer ses meubles pour le créancier qui les vendra pour récupérer le prix du loyer (= c'est la garantie du créancier). S'il n'y a pas assez avec les meubles, le créancier redevient créancier chirographaires. ***Hypothèque*** - Origine : loi ou contrat (le plus souvent : prêt : créancier (banque) et débiteur moi) - Objet : Immeuble - Créancier muni d'une hypothèque = créancier hypothécaire - Publicité (rendre public) : formalité qui va permettre de faire connaître au plus grand nombre l'hypothèque : tjrs renseignée dans le registre des hypothèques, donc tjrs créée par acte authentique chez le notaire. - Main levée de l'hypothèque = l'enlever, l'immeuble de vient donc quitte et libre de toutes charges. *!! Une hypothèque a pu porter sur un meuble qui est devenu immeuble (par incorporation).* ***Gage*** - Origine : contrat - Objet : meuble - Publicité : Registre des gages - Accord de volontés entre deux parties, droit de créance, créancier gagiste : il va avoir une sûreté réelle sur un meuble (dépossession : le créancier gagiste va garder l'objet ou pas dépossession : on peut garder l'objet) [Cf droit de suite] =\> s'il y a transfert de propriété le gage reste collé à l'objet. ***Droit de rétention*** - Origine : contrat ou « loi » - Objet : meuble - Pas de publicité particulière - Relation juridique entre créancier et débiteur, le créancier a fait une prestation/amener une plus-value à un bien et qu'il doit se faire payer un prix pour cette prestation. Ex : garagiste, le client pourrait venir reprendre sa voiture sous le principe du droit de propriété, mais du coup les gens partaient sans jamais payer. Maintenant droit de rétention, le garagiste peut garder la voiture tant qu'il n'a pas été payé. **Droit intellectuels** - Ce qui touche à la propriété intellectuelle qui elle-même se développe en propriété industrielle et droit d'auteur & dérivés. (Au niveau Bénélux, européen et mondial) - Brevet - Marque **Source droit de créances** **1) Contrat :** C'est une convention qui lie deux ou plusieurs personnes et qui est générateur d'obligations. (Origine de la situation de créancier/débiteur/obligation). **2) Responsabilité civile** (=extracontractuelle = quasi délictuelle) Il faut 3 éléments : un fait générateur, un dommage et un lien causal entre le fait générateur et le dommage. (C'est parce je j'ai fait un coup dans la vitre, que le dommage s'est produit, elle s'est cassée). Qui casse, indemnise. Le créancier est appelé la personne lésée. La responsabilité civile n'est pas égale aux responsabilités contractuelles (il faut respecter le contrat, le lien est le contrat), pénale (il faut respecter la loi, le lien est l'infraction, le créancier est appelé victime) et déontologique. **3) Quasi contrat** - [Gestion d'affaires] : Pas de contrat entre les parties, une personne gère les affaire d'une autre sans accord. Ex : mes voisins sont partis en vacances et je vois leur carport qui prend feu. Je vais mettre leurs meubles à l'abri chez moi voir remplacer la porte d'entrée. Situation de vie, d'urgence qui fait que j'interviens. Quand les voisins reviennent je leur donne la facture, la gestion d'affaire devient donc une source des droits de créances. - [Paiement indu] : Une personne paie une somme qui n'est pas due. On paie quelque chose, une facture qu'on aurait pas dû. Pour récupérer mon argent, j'inclus le droit de créance. - [Enrichissement sans cause] : (cf : principe de l'accession immobilière, quand on construit la maison sur un terrain qui appartient à quelqu'un d'autre. Le créancier est celui qui a construit la maison et peut faire agir son droit de créance pour demander à la personne à qui appartient le terrain l'indemnise de la somme que la maison vaut). **4) Loi** Ex : Pension alimentaire : chaque parent doit contribuer en fonction de ses facultés. Autre ex : Les enfant doivent assistance à leur parents. **Droits de créance** Débiteur-créancier : obligation de moyen/résultat : obligation faire, ne pas faire, donner **Exam : pour les droits de créances, dire que c'est la relation entre un créancier et un débiteur qui sont liés par une obligation. La terminologie juridique de l'obligation (=situer juridiquement).** **L'incidence pratique des obligations de moyen ou de résultats** **a une influence sur les preuves qu'il faut apporter. C'est plus facile de prouver/ trouver des preuves pour une obligation de résultat.** Contrat : Accord entre 2 ou plusieurs personnes qui ont la volonté de produire des effets (conséquences) dans le domaine du droit. ***Classification des contrats :*** *Consensuel* (\>\< réel, formel) - Consensuel : qui se forme par le simple échange des consentements - Réel : sa formation nécessite la remise de la chose - Formel : se forme seulement si on a fait une certaine formalité, qu'on a respecté un certain formalisme (la formation/ le formalisme probatoire (preuve)/ le formalise d'opposabilité aux tiers) *Principal* (\>\< accessoire) - Principal : Qui existe par lui-même, pour lui-même, vente/bail/contrat de travail, il existe indépendamment d'autre chose. - Accessoire : Ex hypothèque, un contrat qui existe avec un autre. *A titre onéreux* (\>\< gratuit) - Onéreux : Contrepartie (financière, qui a une valeur financière), contrat d'échange est également à titre onéreux. - Gratuit : Un don, sans contrepartie financière *Unilatéral* (\>\\\