Curso Real Estate - Residencial Build to Rent Dic 23 PDF

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Mercado Residencial – Build to Rent Enrique Martín Barragán MRICS...

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Mercado Residencial – Build to Rent Enrique Martín Barragán MRICS Diciembre 2023 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 1 Índice 1. Introducción a mercado residencial de alquiler 2. Modelos de negocio 3. Variables relevantes para la valoración de proyectos 4. Otros aspectos relevantes Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 2 1 Introducción al mercado residencial de alquiler Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 3 Introducción al mercado residencial de alquiler Para entender el negocio relacionado con el alquiler, se hace necesario compartir algunas cifras y conceptos relativos al mercado residencial de alquiler, específicamente las relativas al mercado español y las relativas a los negocios institucionales: - PRS (Private Rental Sector): se refiere al mercado de alquiler privado –excluyendo programas de vivienda pública--, y normalmente se refiere a un mercado institucional, aunque en el caso español muestra grandes diferencias respecto a otros mercados europeos. - BtR (Build to Rent): se refiere específicamente a la categoría de inversiones de proyectos residenciales llave en mano (turnkey projects) que se desarrollan para que el comprador los dedique al mercado de vivienda de alquiler. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 4 Introducción al mercado residencial de alquiler Algunas cifras clave del mercado español son muy relevantes para entender el mercado BtR - Total de Hogares: el número total de hogares en España es de 18,8 millones, con una dimensión media de 2,5 personas por hogar. Se prevé un crecimiento de 2,7 millones de hogares hasta 2037 (14,5%), con un crecimiento muy elevado de los unipersonales, que representarían el 29,8% del total (crecimiento de población de 4,2 millones de personas, un 8,9%, con reducción del número medio de personas por hogar hasta 2,36 en 2037). - Total de Viviendas: el número total de viviendas en España es de unos 25,8 millones, de las que 19,4 millones son viviendas principales y 6,4 son viviendas no principales. - Nuevas viviendas: se pueden medir mediante visados de obra nueva o mediante transacciones. En 2020 se certificó el fin de obra de 85.945 viviendas y hubo 60.380 transacciones de obra nueva. El total de transacciones de vivienda fue de 487.089. - Hogares viviendo de alquiler: el número de hogares que vive de alquiler en condiciones de mercado es de 2,7 millones, lo que representa un 14,3% del total de hogares. Adicionalmente, hay 1,7 millones de hogares viviendo de alquiler a precios inferiores a mercado o en viviendas cedidas, que representan otro 9% del total de hogares. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 5 Introducción al mercado residencial de alquiler - Arrendadores de vivienda: el mercado de alquiler de vivienda es muy atomizado. Sólo en torno al 10% del total de viviendas arrendadas son propiedad de empresas dedicadas al alquiler de vivienda, y en torno a un 80% está en manos de particulares, correspondiendo el parque restante a empresas que proporcionan vivienda a sus empleados, administraciones públicas y otras instituciones. En torno a 2,5 millones de personas físicas declaran ingresos por alquiler en sus declaraciones de IRPF, ascendiendo el total de ingresos declarados por esta partida a unos 8.400 millones de euros. - Inversión residencial: la inversión residencial –adquisición de viviendas por hogares, empresas o inversores institucionales--, representa algo menos de un 6% del PIB (unos 71 mil millones de euros) , similar al porcentaje de los países de la UEM, pero muy lejos de casi el 12% que representó en el anterior ciclo económico. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 6  Introducción al mercado residencial de alquiler HOGARES Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 7  Introducción al mercado residencial de alquiler HOGARES Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 8  Introducción al mercado residencial de alquiler HOGARES Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 9  Introducción al mercado residencial de alquiler CREACIÓN DE HOGARES Y CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 10  Introducción al mercado residencial de alquiler CREACIÓN DE HOGARES Y CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 11  Introducción al mercado residencial de alquiler VIVIENDAS NUEVAS VACÍAS Fuente: MITMA Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 12  Introducción al mercado residencial de alquiler VIVIENDAS NUEVAS VACÍAS Fuente: MITMA Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 13  Introducción al mercado residencial de alquiler VIVIENDA NUEVA Y SEGUNDA MANO Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 14  Introducción al mercado residencial de alquiler PRECIO MEDIO VIVIENDA NUEVA Y SEGUNDA MANO Y DIFERENCIA (%) Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 15  Introducción al mercado residencial de alquiler FINANCIACIÓN HIPOTECARIA Y TASA DE ESFUERZO Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 16  Introducción al mercado residencial de alquiler PLAZO DE LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 17  Introducción al mercado residencial de alquiler TIPOS DE LA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA Fuente: INE Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 18  Introducción al mercado residencial de alquiler INVERSIÓN RESIDENCIAL Fuente: Banco de España “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 19 Introducción al mercado residencial de alquiler VALOR DEL PARQUE DE VIVIENDA - Parque de vivienda por valor medio de transacción: tomando parque de viviendas según MITMA (25.976.305) provincia a provincia y el valor medio de venta de viviendas libres de segunda mano de cada provincia, 4,4 billones de euros (3,2x PIB). - Encuesta Financiera de las Familias 2020: tomando el total de hogares (18,8 mil), el porcentaje de tenencia de activos inmobiliarios (84,4%) y el valor medio de los activos inmobiliarios (241.749 €), el valor total del patrimonio inmobiliario de los hogares sería 3,8 billones de euros. - Estimación Idealista (Mayo 2023): basado en valoración individual de todos los inmuebles registrados en el Catastro, alcanza 4,5 billones de euros ( 3,2x PIB). A modo de ejemplo, el parque de Madrid Capital alcanza los 471 mil mil€ Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 20  Introducción al mercado residencial de alquiler INVERSIÓN RESIDENCIAL Fuente: Banco de España “El impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 sobre el mercado de la vivienda en España” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 21  Introducción al mercado residencial de alquiler INVERSIÓN RESIDENCIAL Fuente: Banco de España “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 22  Introducción al mercado residencial de alquiler REGIMEN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA DE LOS HOGARES Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 23  Introducción al mercado residencial de alquiler REGIMEN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA DE LOS HOGARES Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 24  Introducción al mercado residencial de alquiler COMPARATIVA EUROPEA RÉGIMEN DE TENENCIA DE VIVIENDA Para converger a la media de la UE18 podrían hacer falta cerca de 2 mill. De viviendas de alquiler asumiendo 2,5 personas por hogar 49% 34% 35% 36% 31% 24% 20% España '10 España '19 Paises Bajos EU18 Reino Unido Francia Alemania Fuente: Basado en datos Eurostat 2019 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 25  Introducción al mercado residencial de alquiler REGIMEN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA DE LOS HOGARES Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 26  Introducción al mercado residencial de alquiler REGIMEN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA DE LOS HOGARES Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 27  Introducción al mercado residencial de alquiler REGIMEN DE TENENCIA DE LA VIVIENDA DE LOS HOGARES Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 28  Introducción al mercado residencial de alquiler TIPOLOGÍA DE ARRENDADORES Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 29  Introducción al mercado residencial de alquiler TIPOLOGÍA DE ARRENDADORES Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 30  Introducción al mercado residencial de alquiler TIPOLOGÍA DE ARRENDADORES – DATOS BARCELONA CIUDAD 2021 Fuente: Observatorio de Vivienda de Barcelona Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 31  Introducción al mercado residencial de alquiler TIPOLOGÍA / ANTIGÜEDAD DE VIVIENDAS ALQUILADAS Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 32  Introducción al mercado residencial de alquiler ANTIGÜEDAD DE LAS VIVIENDAS ARRENDADAS Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 33  Introducción al mercado residencial de alquiler ANTIGÜEDAD DE LAS VIVIENDAS ARRENDADAS Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 34  Evolución precios venta principales ciudades (€/m2) Fuente: Idealista Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 35  Evolución rentas principales ciudades (€/m2/m) Fuente: Idealista Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 36  Evolución precios de venta por distritos – Madrid Centro (€/m2) Fuente: Idealista Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 37  Evolución precios de venta por distritos – Madrid Periferia (€/m2) Fuente: Idealista Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 38  Evolución precios de venta por distritos – Barcelona (€/m2) Fuente: Idealista Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 39  Evolución rentas por distritos – Madrid Centro (€/m2/mes) Fuente: Idealista Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 40  Evolución rentas por distritos – Madrid Periferia (€/m2/mes) Fuente: Idealista Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 41  Evolución rentas por distritos – Barcelona (€/m2/mes) Fuente: Idealista Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 42  Introducción al mercado residencial de alquiler EVOLUCIÓN DE TRANSACCIONES Y PRECIOS – VENTA Y ALQUILER Fuente: Banco de España “El impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 sobre el mercado de la vivienda en España” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 43  Introducción al mercado residencial de alquiler EVOLUCIÓN DE TRANSACCIONES Y PRECIOS – VENTA Y ALQUILER Fuente: Banco de España “El impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 sobre el mercado de la vivienda en España” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 44  Introducción al mercado residencial de alquiler EVOLUCIÓN DE TRANSACCIONES Y PRECIOS – VENTA Y ALQUILER Fuente: Observatorio de la Vivienda y Suelo – Ministerio de Fomento Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 45  Introducción al mercado residencial de alquiler EVOLUCIÓN DE TRANSACCIONES Y PRECIOS – VENTA Y ALQUILER Fuente: Banco de España “El impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 sobre el mercado de la vivienda en España” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 46  Introducción al mercado residencial de alquiler EVOLUCIÓN DE TRANSACCIONES Y PRECIOS – VENTA Y ALQUILER Fuente: Banco de España “El impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 sobre el mercado de la vivienda en España” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 47  Introducción al mercado residencial de alquiler EVOLUCIÓN DE TRANSACCIONES Y PRECIOS – VENTA Y ALQUILER Fuente: Banco de España “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 48  Introducción al mercado residencial de alquiler Fuente: Colliers “El sector residencial en España - 2021” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 49  Introducción al mercado residencial de alquiler Fuente: Colliers “El sector residencial en España - 2021” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 50  Introducción al mercado residencial de alquiler Fuente: Cinco Días 7 de Enero 2022 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 51  Introducción al mercado residencial de alquiler Fuente: Banco de España “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 52 2 Modelos de Negocio Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 53 Modelos de negocio en PRS La tipología de operaciones que pueden realizarse, en función de los riesgos que incorporan, pueden referirse a distintas tipologías/estados de los activos - Inmuebles en renta: sin riesgo construcción ni riesgo comercial - Inmuebles terminados vacíos: sin riesgo construcción, pero con riesgo comercial para garantizar comercialización a precios adecuados y en ritmos previstos. - BtR - Proyectos Llave en Mano – Forward Purchase: sin riesgo por desarrollo de suelo –normalmente se firman al obtener licencia– pero con cierto riesgo construcción, a pesar de estructura llave en mano. Riesgo comercial, en ocasiones cubierto con garantía de rentas –promotores tradicionales con mayor dificultad por menor experiencia en comercialización vivienda alquiler--. Estructura de pagos con 15%-20% a licencia y 80%-85% restante a entrega. - BtR - Proyectos Llave en Mano – Forward Funding: generalmente sin riesgo desarrollo –aunque en muchos casos se financia suelo--, pero con mayor riesgo construcción –se financia la totalidad de la construcción contra certificación/avance. Riesgo comercial, en ocasiones cubierto con garantía de rentas. - BtR - Suelo para desarrollos: Posible riesgo por desarrollo de suelo, en función de su situación urbanística, riesgo construcción y riesgo comercial. - BtR – Joint Ventures: Orientadas a adquirir suelo –o ser aportado por uno de los socios– y a promover vivienda de alquiler para una posterior desinversión. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 54 Modelos de negocio en BtR DIFERENCIAS BTS - BTR Mayor peso en BtR de unidades de menor dimension y aprovechamiento máximo de densidad. Necesidad de garantizar reducida rotación –viviendas 1D suelen tener mayor rotación que 2D-3D-- Diseños específicos para determinados tipos de vivienda que se pueda compartir en alquiler PRODUCTO Dotación de zonas comunes que puedan diferenciar producto respecto a oferta de alquiler no institucional. Objetivo de maximizar ERV medio y lograr una prima respecto a producto en la misma zona Dimensión de promociones que permita alcanzar máxima eficiencia (>100 unidades) Importancia de demanda por actividad económica y acceso comunicaciones Mercados con disponibilidad de suelo y vivienda donde exista hueco para demanda de alquiler UBICACIÓN Niveles de renta / affordability / time-to-deposit que indiquen que no toda la demanda puede cubrirse con compra. Dificultad de financiación de BTS por necesidad de nivel elevado de preventas FINANCIACIÓN Acceso a financiación en BTR por contratos de venta llave en mano –estándares de 65%-75% LTC Transacciones forward-funding con mayores costes explícitos durante construcción Focalización de BtR en niveles de renta por hogar medios, y con alquileres asequibles –affordability CLIENTES >35%-- OBJETIVO Focalización de BTS normalmente en segmentos con mayor capacidad de ahorro y de pago Necesidad de adaptarse a estándares de calidad de inversores –sostenibilidad, costes de mantenimiento, CALIDADES protección de incendios--. Trabajo conjunto con inversor para definer Proyecto y memoria de calidades. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 55 Modelos de negocio en BtR El diferente nivel de riesgo de las operaciones afecta de forma directa a la valoración asignada a la operación, por el nivel de retorno esperado de los inversores: - Diferente tipología de inversores: con diferentes expectativas de plazo y de retorno en sus inversiones, pudiendo ir desde inversores Value Add a Inversores Core+/Core - Horizonte temporal: la situación del suelo, del proyecto o del inmueble terminado, determinan un horizonte distinto para una posible puesta en rentabilidad o para una potencial salida de la inversión - Yields: la rentabilidad obtenida por el alquiler sobre el valor del inmueble, que será distinta en función de ubicación, proyecto, tipología de vivienda, y que determinará el valor que pagará cada inversor. - TIR / CoC: variables para la medición del retorno obtenido, bien considerando la tasa de retorno de todos los flujos que genere la operación, bien considerando el múltiplo sobre el capital invertido - Financiación: siendo diferente la capacidad / nivel de endeudamiento / coste de la financiación para diferentes tipos de proyectos, que permitirán un mayor o menor apalancamiento a los inversores. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 56 Modelos de negocio en BtR La definición del modelo de negocio que lleva a un desarrollo del mercado BtR tiene diferentes motivaciones en función del perfil de los participantes: - Promotores tradicionales: interés en mantener volumen de actividad y poner en valor suelos de la bolsa de suelos disponible. - Promotores / Gestores de activos: interés en mantener volumen de actividad, poner en valor bolsa de suelos y poder generar una plataforma de gestión de viviendas en alquiler que genere ingresos futuros - Private Equity / Fondos: inversión en proyectos para generar una plataforma y poder desinvertir a medio plazo con ganancias por la entrada de inversores core y por la generación de plataforma –diversificación y economías de escala-- - Inversores Finalistas: obtención de activos seguros, con un retorno que permite batir inflación y mantener estabilidad en su rentabilidad - Administraciones Públicas: facilitar el funcionamiento del mercado, incrementar la oferta y reducir tensiones de precios por desequilibrios entre oferta y demanda. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 57 Tipologías de inversores Los diferentes objetivos de retorno y horizontes temporales permiten clasificar las tipologías de inversores: CORE CORE + VALUE-ADD OPORTUNISTA DISTRESS Activos en zonas ya Mercados con Activos de alta calidad Activos de alta calidad Activos en zonas en consolidadas o con oportunidades de en zonas prime en zonas prime desarrollo potencial recuperación Oportunidad de Desarrollo de los Sin riesgo de Alguna oportunidad de Activos o deuda en optimizar uso o activos desde fases desarrollo mejora en el activo situación problemática rentabilidad iniciales Inversiones a largo Inversiones a medio- Inversiones a corto- Inversiones a corto- Inversiones a corto- plazo largo plazo medio plazo medio plazo medio plazo Apalancamiento para Uso de Reducido Apalancamiento para Elevado poder lograr objetivo apalancamiento si es apalancamiento mejorar rentabilidad apalancamiento de rentabilidad posible Retornos en entornos Retornos en entornos Retornos en entorno Retornos 15%+ Retornos 20%+ 5%-8% 8%-10% 10%-15% Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 58 Tipologías de Inversores en mercado PRS / BtR TIPOLOGÍA OPERADORES VALUE-ADD Fondos y asset manager lanzando plataformas de Vivienda en alquiler, apoyados en el negocio BtR, en muchos casos mediante acuerdos con promotores. En mucho casos los inversores compran activos llave en mano, y los promotores retienen el riesgo promoción. La estructura habitual es forward-purchase –compra llave en mano--, pero hay operaciones de forward funding –pagos por hitos de Desarrollo--. PROMOTORES Promotores ofrecen proyectos llave en mano sobre suelos normalmente de su propiedad, asumiendo riesgo promoción y dejando al inversor el riesgo de comercialización. CORE Inversores institucionales con interés en el mercado de product estabilizado, que en ocasiones invierten en producto en Desarrollo con promotores locales comprando proyectos BtR. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 59 Tipologías de Inversores en mercado PRS / BtR Suelo con Suelo Proyecto Edificio Viviendas Producto Gestión Finalista Licencia Terminado Alquiladas Estabilizado Gestión Diseño Construcción Comercialización PROMOTOR INMOBILIARIO Forward Funding INVERSORES VALUE ADD Forward Purchase JV Forward Purchase INVERSORES CORE + Garantía Rentas INVERSORES CORE Garantía Rentas Riesgo Urbanístico Riesgo Proyecto Riesgo Comercial Riesgo Operación Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 60 Modelos de negocio en BtR TIPOLOGÍA DE INVERSORES Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 61 Proyectos en mercado PRS / BtR Mercado PRS Institucional BTR Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 62 Inversores institucionales en mercado PRS GROUP / COMPANY # Units Blackstone 36.500 Testa Residencial 20.000 Albirana Properties 10.000 Fidere 6.500 Caixabank 25.000 Sareb 9.500 Lazora 8.500 AXA 3.500 Vivenio 3.200 ARES 3.000 Encasa Cibeles 3.000 Témpore Properties 2.600 CEVASA 2.200 TOP 10 97.000 Total Institutional (estimate) 400.000 Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 63 Modelos de negocio en BtR VOLÚMENES DE INVERSIÓN Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 64 Modelos de negocio en BtR ESTIMACIONES DE YIELD DE MERCADO Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 65  Modelos de negocio en BtR YIELD Y VARIABLES DE RIESGO - ILUSTRATIVO PRIMA POR YIELD PRIME PRIMA POR PRIMA POR YIELD ESTADO RESIDENCIAL UBICACIÓN ACTIVO PROYECTO PROYECTO Zona Prime Basado en Mad-Bcn Dimensión (# uds) Proyecto definido Transacciones de 50-150 pbs 50-150 pbs Referencia Zona No prime Mad-Bcn Tamaño uds (m2) Obra en 25-150 pbs 100-200 PBS Ejecución 50-150 pbs Zona Régimen VPO metropolitana 0-150 pbs Obra Terminada Mad-Bcn 0-150 pbs 25-200 pbs Propiedad Suelo 25-150 pbs En Zona prime Comercialización otros mercados Multipropiedad 0-150 pbs 100-250 pbs 25-200 pbs Zona no prime Estabilizado otros mercados 0 pbs 200-400 pbs Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 66 3 Variables relevantes para la valoración de proyectos Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 67 Valoración de producto estabilizado La valoración de un producto estabilizado –ya arrendado– es muy similar a la valoración de cualquier otra categoría de Commercial Real Estate, considerando que siempre se tratará de un activo multinquilino, con una regulación específica (LAU) y un nivel de gastos diferente a los activos donde se firman contratos triple neto. - Ocupación: Grado de ocupación y estabilidad de la misma. Posibles factores de riesgo por competencia o por rotación. - Contratos: Antigüedad, y niveles de renta. Casos especiales (precarios, ocupación ilegal). Comparación con renta de mercado. - Operación / OPEX: Modelo de operación –subcontratación o internalización del property management--, nivel de optimización de los gastos, repercusión a inquilinos. - Mantenimiento / CAPEX: Estado de conservación de los inmuebles y previsiones de capex pendiente –consideración de requerimientos ESG--. Adecuación a normativas o requerimientos técnicos del inversor. - Yield / Rentabilidad Mercado: comparables y ajuste por nivel de riesgo del proyecto El esquema de valoración para producto estabilizado se utiliza, de forma simplificada, para valorar proyectos BtR, estimando el precio al que podría valorarse el inmueble en el momento de salida. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 68 Valoración de producto estabilizado Salvo que el producto esté optimizado en su gestión y se hayan ido gestionando todos los contratos para poder poner en mercado, algunos factores pueden hacer más complejo el análisis. - Ocupación: Potencial optimización de la ocupación, y plazos para regularizar situaciones excepcionales. - Rentas diferentes a mercado: Requerirá ajustar rentas a mercado a la finalización de cada contrato, considerando prórrogas y posible permanencia o salida del inquilino – salida en caso de rentas por encima de mercado, prórrogas en caso de rentas por debajo de mercado--. - Estructura de gastos: Posibilidad de ajustar en la valoración por los potenciales ahorros en gastos de operación o por posible repercusión de gastos - Ajustes: Costes de transacción y posible impacto de las plusvalías –en función de asset deal o share deal y acuerdo de reparto--. Cuando existan tareas pendientes para la ocupación u optimización de la gestión, se hace una valoración sobre el NOI estabilizado previsto tras ejecutar todas esas tareas. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 69 Ingresos brutos y netos –componentes- GROSS NET NON NET RENTAL OPERATING RECURRING RENTAL INCOME OPEX INCOME COSTS INCOME GRI NOI NRC NRI - Rentas por - Gastos - Incentivos al vivienda Comunidad y inquilino –renta o - Rentas por Áreas Comunes gastos— locales - Impuestos y - Gastos de - Rentas por Tasas rotación –incluye parking - Mantenimiento – renta no - OPEX recargado no vinculado a cobrada— a inquilinos rotación— - Bad debt (GRI) - Seguros - Property - Property Management (*) management (*) - Leasing fees - IVA del OPEX - IVA de los NRC Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 70 Valoración de inmuebles en renta La valoración se podría asimilar a una valoración de una renta perpetua, aunque siempre se incorpora una estrategia de salida: - Valor Actual Simplificado: - NOI / Yield Neta = GRI* (1-Leakage) / Yield Neta - Posible aproximación como GRI / Yield Bruta - Valor con estrategia de Salida: - Descuento de flujos incluyendo un valor de salida, calculado como NOI(t)/Yield Neta (t) - Yield de salida puede incluir una compresión, por evolución de mercado, menor riesgo o por efecto cartera si se incluye el proyecto en una plataforma. - Comparación con precios de venta minorista, como estrategia alternativa. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 71 Valoración de producto terminado sin comercializar Cuando se tiene que valorar un producto terminado no ocupado, ha de estimarse el ritmo y precios con los que se va a conseguir la ocupación, así como la posible inversión necesaria para conseguir la misma. - Ocupación: Nivel objetivo de ocupación y ritmo para alcanzar la misma. - Contratos: Rentas estimadas para las viviendas de acuerdo a condiciones de mercado y competencia –posibles prima si el producto muestra ventajas respecto a competencia--. Definición de posibles incentivos para acelerar la ocupación. Incorporación de cláusulas de repercusión de Service Charge o de Property Tax. - Operación / OPEX: Modelo de operación –subcontratación o internalización del property management-. - Mantenimiento / CAPEX: Posibles inversiones necesarias para la puesta en comercialización. - Yield / Rentabilidad Mercado: comparables y ajuste por nivel de riesgo del proyecto, incorporando leasing risk (+25-50 p.b.) o considerando garantías de rentas. La valoración se basa en la valoración teórica que tendrá el inmueble cuando se consiga la ocupación, descontando los gastos y plazos para alcanzarla y añadiendo, en su caso, prima de riesgo por el riesgo comercial / leasing risk. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 72 Aspectos relevantes valoración proyectos BtR Para la valoración de proyectos de BtR, alguna de las variables relevantes son: - Product mix: tipologías y encaje con proyecto, ajuste a demanda en zona, ammenities o servicios necesarios –demanda potenciales inquilinos / demanda de inversores--. - ERV estimado: identificación de competencia y ajustes por diferencia de nuevo proyecto. Comparación con competencia para identificar posibles primas respecto rentas de mercado - Plazos y costes construcción: estado urbanístico, plazos construcción, costes construcción estimados - Ritmos de comercialización: potencial demanda, ritmos de comercialización, incentivos o bonificaciones necesarias - Otros riesgos: urbanísticos, técnicos, demanda, competencia, proyectos en marcha, ….. - Estructura de la operación: forward purchase, forward funding, garantía de rentas - Yield de mercado: comparables; yield de entrada, yield de salida y posible compresión - Comparación BTS: precios y ritmos de venta minorista, costes de promoción,… Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 73 Esquema ejemplo de análisis proyecto PRS Suelo con Suelo Proyecto Edificio Viviendas Producto Gestión Finalista Licencia Terminado Alquiladas Estabilizado Gestión Diseño Construcción Comercialización PROMOTOR INMOBILIARIO Eliminación de riesgos proyecto INVERSORES VALUE ADD Comparación precio Potencial salida a largo venta y precio BtR plazo Alternativas financiación Horizonte de salida FP / FF según estrategia Posible yield INVERSORES CORE compression Salida en plataforma Riesgo Urbanístico Riesgo Proyecto Riesgo Comercial Riesgo Operación Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 74 Variables relevantes para la valoración de proyectos El análisis de proyectos BtR requiere un análisis que puede dividirse en bloques diferenciados, y que pueden requerir inputs de mercado o asunciones propias del inversor que ha de valorar los proyectos. El perfil del inversor puede determinar de forma significativa alguna de las asunciones o inputs de la valoración, fundamentalmente en lo relativo a retornos, plazos, costes….y que afectan de forma significativa a la valoración. - Variables sociodemográficas: análisis de población, renta, composición de los hogares, que permita tener una percepción de la demanda desde una visión macro. Referido tanto a áreas cercanas como a otras que puedan considerarse zonas de influencia del proyecto - Variables de mercado: análisis del mercado residencial, tanto de venta como de alquiler, y de la oferta, incluyendo el conjunto de ofertas y transacciones/cierres estimados o reales, como específicamente la oferta institucional de otros inversores. Se incluyen en el análisis los proyectos en marcha que podrán ser competencia del analizado cuando pueda estar terminado. - Variables del proyecto/inversor: tipología de unidades del proyecto, estimaciones de costes, expectativas de retornos y plazos de salida. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 75 Variables relevantes para la valoración de proyectos VARIABLES SOCIODEMOGRÁFICAS - Población: número de habitantes del mercado de referencia y posible tendencia - Renta per cápita / por hogar: comparación con otros mercados y con niveles de alquileres para estimar capacidad de identificar demanda solvente. - Composición de los hogares: para entender la adecuación de la tipología de unidades del proyecto, de forma complementaria al análisis de evolución del mercado - Estructura de edad de la población: para permitir identificar demanda estable y tipología de inquilinos, pudiendo ajustar los equipamientos del proyecto - Niveles educativos: para permitir identificar tipología de demanda Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 76 Variables relevantes para la valoración de proyectos VARIABLES DE MERCADO INMOBILIARIO - Stock: # unidades residenciales, viviendas terminadas en últimos 10 años, antigüedad y superficie media del parque de viviendas. - Tendencias: evolución de precios de venta y alquiler, niveles de liquidez, niveles de oferta - Número de transacciones: total de askings en los últimos 12 meses y asking on line en la fecha de análisis, estimación de capacidad de absorción (askings online sobre asking totales), características de los inmuebles ofertados –superficie, antigüedad, precios--, Time to Sell y Time to Rent - Venta vs Alquiler: affordability, ratio pago renta/pago hipoteca, time-to-deposit (30%), Yield Minorista, Población que vive de alquiler Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 77 Variables relevantes para la valoración de proyectos HIPÓTESIS ESPECÍFICAS DEL PROYECTO - Tipologías de viviendas: encaje con estructura de hogares, competencia y tipologías con mayor absorción - Ammenities: comparación con tipología de viviendas en la zona para determinar rango de precios frente a competencia - Costes estimados: costes y “leakage” para pasar de rentas brutas a rentas netas, podría verse afectado por estructura de repercusión de gastos a inquilinos - Horizonte de inversión: en función de tipología de inversión, permitiendo estabilización de las rentas –2 años desde terminación-- - Estructura de financiación: porcentaje de LTV –normalmente 60%-65% de inversión– y costes - Retornos esperados: yields de entrada y de salida, TIR, múltiplos sobre capital invertido. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 78 Principales inversores BtR GROUP / COMPANY Typology # Units Locations Neinor Rental Developer 5,600 Madrid, Catalonia, Balears, Valencia, Andalusia Cevasa Listed Rental Company 4,500 Barcelona Ares - Iante Fund 4,400 Madrid Nuveen - Kronos Listed Rental Company 2,300 Madrid, Tarragona, Valencia, Cordoba, Pamplona Patrizia Asset Manager / Fund 2,150 Madrid, Barcelona Vivenio SOCIMI /REIT 2,100 Madrid, Barcelona, Málaga Culmia Developer 1,700 Madrid DWS Fund 1,600 Madrid, Barcelona Axa Insurer 900 Madrid Lazora Asset Manager / Fund 900 Madrid, Seville Lar / Primonial (Vivia) SOCIMI /REIT 400 Madrid, Valencia, Barcelona Via Celere SOCIMI /REIT 200 Madrid, Valencia, Seville, Malaga, Barakaldo Home Capital Rentals SOCIMI /REIT 30% - Indefinición sobre “carga media del coste de la hipoteca o del alquiler” más los “gastos y suministros básicos” - Indefinición sobre “presupuesto personal o de la unidad de convivencia”, o “ingresos medios” o “renta media de los hogares” - “Crecimento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento del índice de precios de la comúnidad autónoma correspondiente” durante los cinco años anteriores a la declaración. - Procedimiento requiere elaboración de una memoria que justifique la “existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de Vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares”, que deberá ser sometida a un trámite de información pública - Necesidad de solicitud por el ayuntamiento y la aprobación por parte de la Comunidad autónoma - La declaración se realiza por tres años, pudiendo prorrogarse anualmente cuando se mantengan las circunstancias que llevaron a la declaración. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 105 Cambios Normativos Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda – Informe CGPG ❑ Informe contrario al anteproyecto de ley por diferentes motivos - No consideración del derecho a la vivienda como un derecho fundamental, frente a otros como el de propiedad o libertad de empresa, haciendo una interpretación excesiva de la función social de la vivienda - Confusión de competencias estatales y autonómicas en materia de Vivienda, y papel de la normativa estatal de Vivienda limitado a definir las condiciones básicas que garanticen la igualdad, sin entrar en el diseño completo del marco jurídico - Transformación en indefinidas de determinadas normas que se introdujeron como soluciones coyunturales a las consecuencias del Covid –e.g. prórrogas a los contratos-- - Intervencionismo en las relaciones jurídico-privadas y complejidad en la forma de regular algún aspecto – e.g. propuesta de regular límites a rentas simplemente con un límite porcentual-- - Indefiniciones en algunos conceptos recogidos en el anteproyecto –vivienda asequible incentivada, zonas de mercado residencial tensionado, vivienda digna, condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero, adecuaciones de conservación de la vivienda,…. - Regulación redundante de otros conceptos que ya están regulados o podrían simplificarse adaptando otras normas: gastos y suministros básicos, vivienda, residencia habitual, limitaciones de los grandes tenedores, registros de contratos Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 106 Cambios Normativos Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda – Índice de Precios y Límites - Basado en información de la AEAT sobre deducciones fiscales de los arrendadores - Gran número de operaciones excluidas - arrendamientos entre familiares - edificios sin propiedad horizontal - Falta de comparabilidad adecuada para numerosos inmuebles - No considera la información sobre zonas comunes - No considera variables cualitativas: calidades, eficiencia energética, servicios para homogeneizar las rentas - No realiza cálculos para unidades geográficas menores –sección censal, distrito, municipio--, cuando no exista número suficiente de viviendas arrendadas –número igual o superior a 10--. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 107 Medidas Adicionales Aplicación del IGC a renovación contratos –hasta 31/12/2023-- - Definición de IGC tiene un límite mínimo (0%) y máximo (2%) - Posibilidad de acuerdo entre las partes. - IGC actúa como límite aplicable en caso de falta de acuerdo - IGC límite máximo para grandes tenedores Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 108 Experiencias en CCAA Regulación en la Generalitat de Cataluña - Ley de Vivienda 2019: Decreto Ley 17/2019 de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda Función social de la Vivienda y penalización de viviendas vacías Obligación de arrendadores de ofrecer alquiler social Medidas sancionadoras: expropiación ✓ Creación del índice de rentas de alquiler - Límites de Rentas 2020: Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda ✓ Definición de zonas tensionadas ✓ Mantenimiento contratos firmados en aplicación de los límites Fijación de límites máximos a las rentas: índice y contrato anterior Excepciones a los límites Reclamaciones judiciales Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 109  Otros aspectos relevantes en el mercado BtR Fuente: Banco de España “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019” Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 110 4 Casos - Ejemplos Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 111 Casos de valoración de residencial en alquiler Los principales casos que se analizarán intentan recoger la diferente tipología de proyectos que pueden presentarse en el mercado: - Producto Estabilizado: viviendas ya arrendadas en condiciones de mercado, con adecuados niveles de ocupación y sin riesgo de impago. Alternativas de modelos detallados y simplificados - Modelos BtR: producto llave en mano para ser entregado, comercializado y posteriormente vendido a un inversor core. Alternativas con compra llave en mano – forward purchase– y compra llave en mano con financiación –forward funding-- - Modelo de Colaboración Público-Privada: desarrollo de producto para ser explotado durante un plazo determinado de duración de la concesión y con posibilidad de ser transmitido a otro inversor. Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 112  Muchas gracias Pág PROGRAMA DE REAL ESTATE 113