סיכום דיני קניין PDF

‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫דיני קניין ‪ -‬שיעור מס' ‪ – 1‬תאריך ‪18/2/2022‬‬...

‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫דיני קניין ‪ -‬שיעור מס' ‪ – 1‬תאריך ‪18/2/2022‬‬ ‫מבוא לדיני קניין‬ ‫‪ ‬תחום העיסוק של דיני הקניין‬ ‫דיני הקניין מוגדרים "כדיני נכסים" או "דיני זכויות בנכסים" ‪ ,Law of Property‬כל אימת שיש סוגייה‪ ,‬סכסוך‪ ,‬עימות עובדתי‬ ‫שבמוקד שלו יש נכס‪ ,‬הענף הרלוונטי המסדיר סכסוך כאמור – זה דיני קניין‪.‬‬ ‫בקודקס האזרחי – הצעת חוק "דיני ממונות" – החלק הרביעי של ההצעה נקרא "נכסים" – מתעסק בדיני הקניין‪.‬‬ ‫דיני קניין – ענף משפטי שנועד להסדיר יחסים בין בני אדם בכל מה שנוגע לנכסים‪.‬דיני קניין זה אוסף נורמות (חקוקה או‬ ‫פסיקתית) שעוסקות בנכסים‪ ,‬הקובעות מה מותר‪/‬אסור ביחס לנכסים‪ ,‬ותפקידן לסייע בפתרון סכסוכים בין הצדדים בכל מה‬ ‫שנוגע לזכויות בנכסים‪.‬‬ ‫דוגמאות –‬ ‫✓ ראובן הוא בעלים של רכב‪ ,‬מתקשר עם שמעון בעסקה למכור את הרכב‪ ,‬העסקה היא באמצעות הסכם (יחולו עליה דיני‬ ‫החוזים)‪.‬על פי המוסכם מועד המסירה כחודש ימים לאחר ההסכם‪ ,‬הבעלות בקניין עוברת עם המסירה‪(.‬תפקידו של‬ ‫משרד הרישוי הוא דקלרטיבי ולא משפטי)‪.‬בטרם חלף החודש (הרכב עדיין אצל ראובן)‪ ,‬ראובן ממשכן את הרכב‬ ‫להבטחת הלוואה שלקח מהבנק‪.‬בשלב זה נוצר עימות בין שמעון לבין הבנק ‪ ,‬שכן הבנק רוצה למכור את הרכב כי ראובן‬ ‫לא שילם את ההלואה ומנגד שמעון רוצה את הרכב שקנה‪.‬השאלה מי גובר‪(.‬אם העימות היה בין ראובן לשמעון – זה‬ ‫היה סכסוך חוזי בלבד‪ ,‬במקרה זה נוצר עימות קנייני)‪.‬‬ ‫✓ ראובן בעלים של מקרקעין‪.‬ראובן התחייב למכור את המקרקעין לשמעון‪ ,‬התחייבות חוזית ובגלל שזה מקרקעין – זה‬ ‫טעון רישום בכתב‪ ,‬העברת הבעלות טעונה רישום במקרקעין‪.‬ראובן חייב לבנק כספים (דיני חיובים – ראובן החייב‪,‬‬ ‫הבנק הוא הנושה)‪.‬הבנק רוצה לגבות את הכסף‪.‬הבנק הטיל עיקול על המקרקעין בשל החוב של ראובן בטרם נגמרה‬ ‫העסקה ברישום בטאבו (על שמו של שמעון)‪.‬‬ ‫✓ ענבל אור – אירגנה קבוצות רכישה ומ כרה דירות יותר ממה שהיו‪ ,‬חלק מהדירות שימשו כבטוחה ואלו גם נמכרו‪.‬אם‬ ‫יש דירה שנמכרה לשני גורמים – נוצר עימות בין שני הקונים (בין המוכר לקונים העימות הוא חוזי) – זה יטופל בדיני‬ ‫קניין‪.‬‬ ‫✓ מטלטלין – ראובן גונב את הרכב של שמעון ומוכר ללוי‪ ,‬יש עימות בין הבעלים המקורי לבין לוי – יידון לפי דיני קניין‪,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫✓ כנ"ל במקרקעין – שמעון זייף מסמכים ורשם את הדירה על שמו – ומכר ללוי‪ ,‬נוצר עימות בין לוי לבין הבעלים של‬ ‫המקרקעין‪.‬‬ ‫✓ מציאת אבידה – ראובן בעלים של אופניים ואיבד אותם‪ ,‬ושמעון מצא אותם‪ ,‬משביח אותם ומשתמש בהם‪ ,‬ראובן טוען‬ ‫שהם שלו‪.‬שמעון יאמר כי הם שלו כי מצא אותם בצד הדרך – נוצר עימות בין ראובן לבין שמעון‪.‬‬ ‫✓ דיני משפחה – יחסי ממון בין בני זוג (לפני ‪ – 1974‬הלכת שיתוף‪ ,‬לאחר – ‪ – 1974‬איזון משאבים) ראובן ולאה נשואים‪,‬‬ ‫התחתנו לפני ‪ 1974‬ויש בינהם חיים בהרמוניה ומאמץ משותף‪ ,‬חלה עליהם הלכת השיתוף‪ ,‬על פיה כל נכס שנרכש על ידי‬ ‫בני הזוג‪ ,‬חזקה שהוא בבעלות משותפת‪.‬הדירה שנרכשה רשומה רק על שם הבעל‪.‬הבעל מוכר אותה לצד שלישי‪ ,‬צד‬ ‫שלישי קונה את הדירה – נוצר עימות קנייני בין האישה לבין צד ג' הרוכש‪.‬‬ ‫חשוב לסווג את הזכות של בן הזוג השני – קניינית או חוזית או מעין קניינית‪.‬‬ ‫✓ חלקת מקרקעין – יכולה להיות בבעלות של אדם אחד לבין מס שותפים‪.‬אם יש שיתוף במקרקעין עולות שאלות באשר‬ ‫לזכויות של כל שותף‪ ,‬זכות קדימה‪ ,‬זכות למכור את החלק וכו – זה ענף שמשתייך לדיני קניין‪.‬‬ ‫✓ בתים משותפים – בית שיש בו שתי דירות או יותר ורשום כ"בית משותף" (ככלל אסור למכור חלק מהמקרעין אנכי או‬ ‫אופקי – לכן חילקו את הדירות וכל דירה קיבלה חלקה ותת – חלקה מה שמאפשר למכור כל חלקה בנפרד)‪.‬‬ ‫זכות חוזית – ניתן למכור זכות חוזית (לצד ג') – נקרא "המחאת זכות חוזית" (חוק המחאת חיובים)‪ ,‬משמע הזכות החוזית היא‬ ‫מבחינת נכס‪.‬‬ ‫דיני הקניין במשפט והיחס בינו לבין ענפי משפט אחרים ‪:‬‬ ‫✓ משפט ציבורי‪ -‬בין הרשויות בינן לבין עצמם‪ ,‬ובין הרשויות לבין האזרח‪.‬הוא מחולק לחוקתי‪ ,‬מנהלי‪ ,‬עונשין‬ ‫✓ משפט פרטי – יחסים בין אדם לחברו (משפט מסחרי לבין אזרחי כללי)‬ ‫לכן דיני קניין זה ענף משפטי המשתייך למשפט המהותי (ולא הדיוני) – תחת המשפט הפרטי – האזרחי‪.‬אך החלוקה בין הענפים‬ ‫היא לא תמיד מדוייקת שכן יש מקרים בהם מעורבים מספר ענפי משפט באותה סוגייה (לדוגמא – בקשה להיתר – תחת דיני‬ ‫תכנון ובנייה ודיני קניין‪ ,‬אם מישהו גנב – עוולת גזל בנזיקין וכן דיני קניין)‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫כמו כן יש קשר הדוק בין כל אחד מענפי המשפט לדיני קניין‪:‬‬ ‫דיני תכנון ובנייה – למול – דיני קניין‪ :‬דוגמא ‪ -‬דיני מקרקעין המסדירים של מי הזכות על המקרקעין‪ ,‬דיני תכנון ובנייה‬ ‫‪.1‬‬ ‫עוסקים בשימושים שניתן לעשות על המקרקעין הזו‪ ,‬לכן יש קשר בין שניהם‪.‬‬ ‫דיני קניין – למול – דיני עונשין‪ :‬אחד האינטרסים שדיני עונשין נועדו להגן עליהם – הרכוש‪ ,‬נועדו להגן על הקניין‪.‬ולכן‬ ‫‪.2‬‬ ‫אי אפשר לנתק את הקשר הזה‬ ‫דיני קניין – למול – משפט ציבורי (מנהלי וחוקתי)‪ 93% :‬מקרקעות המדינה הם בבעלות גופים ציבוריים (קקל‪ ,‬רשות‬ ‫‪.3‬‬ ‫הפיתוח והמדינה)‪ ,‬בהיות המדינה רשות חלים עליה כללי המשפט המנהלי ולכן אסור לה להפלות (פס"ד קעאדן)‬ ‫חוק יסוד כבוד האדם וחירותו‪ ,‬ס' ‪ – 3‬אין פוגעים בקניינו של אדם – בכפוף לפסקת ההגבלה‪ ,‬משמע המשפט החוקתי‬ ‫מגן על זכויות קנייניות‪.‬‬ ‫הפקעות רכוש – אקט מנהלי ולכן כפוף להוראות המשפט המנהלי‪.‬‬ ‫דיני קניין – למול – דיני חוזים‪ :‬קשר הדוק בין השניים‪.‬נכסים עוברים מיד ליד באמצעות – ירושה (חוק הירושה)‪ ,‬כמו‬ ‫‪.4‬‬ ‫כן – באמצעות עסקאות חוזיות בין הצדדים‪.‬ולכן חוזה הוא מכשיר משפטי באמצעותו נעביר נכסים‪.‬דיני קניין לא יוכלו‬ ‫לתפקד ללא דיני חוזים‪.‬‬ ‫דיני קניין – למול – דיני עשיית עושר ולא במשפט‪ :‬ס' ‪ 1‬לחוק עשיית עושר ולא במשפט – לא יתעשר אדם על חשבונו‬ ‫‪.5‬‬ ‫של אדם אחר שלא כדין‪.‬אם ראובן גונב את הרכב – מתעשר שלא כדין על חשבון שמעון‪ ,‬ואפשר לתבוע בעילת עשיית‬ ‫עושר – החזרת טובת ההנאה שנעשתה למתעשר‪.‬לכן ענף זה מטיבעו בה להגן על הקניין‪.‬‬ ‫דיני נזיקין – למול – דיני קניין‪ :‬דיני נזיקין קובעים עוולות‪.‬כל אחת מהעוולות נועדה להגן על אינטרס ספיציפי ומוגדר‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫עוולת גזל‪/‬מטרדים – נועדו להגן על הרכוש ועל הקניין‪.‬‬ ‫לכן‪ ,‬קיימים קשרי גומלין וממשק בין דיני הקניין ליתר ענפי המשפט‪.‬‬ ‫‪ ‬סוגי נכסים‬ ‫משאב נחשב לנכס אם הוא מקיים שני תנאים‪:‬‬ ‫‪.1‬נמצא במחסור ולא משאב חופשי‬ ‫משאב שנמצא במחסור – גם אם מעמד הפירות הנושרים לא נחשב כנכס במשפט העברי‪ ,‬לעניין המשפט הישראלי –‬ ‫מדובר בנכס‪.‬‬ ‫משאב חופשי – משאב שהשגתו לא תלויה בתשלום כלשהו (הדוגמא כמעט היחידה – אויר)‪,‬‬ ‫‪.2‬יכולת נורמטיבית לסחור בו (לבצע בו עסקאות)‬ ‫דברים שלא נחשבים כנכסים‪:‬‬ ‫סמים‬ ‫‪.1‬‬ ‫גוף האדם החי – לא נחשב כנכס לצורך דיני קניין‬ ‫‪.2‬‬ ‫איברים בגוף האדם (למעט אולי איברים בלתי מתכלים כגון דם)‬ ‫‪.3‬‬ ‫גווית האדם‬ ‫‪.4‬‬ ‫הנ"ל לא ייחשבו כנכס מאחר ועל פי החוק הקיים לא ניתן לבצע בהם עסקאות‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫הגדרה של נכס היא דינאימית‪ ,‬כאמור נכס מוגדר כדבר במחסור שניתן לסחור בו ‪ ,‬וההגדרה היא דינמית ויכולה להשתנות בזמן‬ ‫דוגמאות‪:‬‬ ‫✓ מוסד העבדות – בעבר ניתן היה לסחור בבני האדם‪ ,‬האדם היה נכס‪.‬היו דינים קנייניים של דיני העבדות‬ ‫✓ מספר ירוק של רשיון מונית – בעבר לא יכלו לסחור בה‪ ,‬אט אט השתנתה המציאות והמחוקק התיר את המסחר בה‬ ‫ולכן רישיון המונית הפך להיות נכס‪.‬‬ ‫✓ מידע אישי – נכסים דיגיטאליים‪.‬יש הרבה מידע אישי מסתובב (חיובי אשראי‪ ,‬נכסים לאתרים ונאסף מידע‪ ,‬מועדון‬ ‫לקוחות‪ ,‬רשתות חברתיות וכו') האם ניתן לסחור במידע האישי הזו? האם רשת מזון שיש לה מידע על היסטוריית הקניות‬ ‫שלנו יכולה למכור את המידע לחברה של מכוני כושר (מעוניינים לדעת אם מבחינה שיווקית אנחנו מהווים פוטנציאל‬ ‫מכירה) – אם ניתן למכורו‪ ,‬שאז מדובר בנכס‪.‬דף הפייסבוק לאחר מות המשתמש – האם עובר ליורשים? האם ניתן‬ ‫לסחור בו? המחוקק כיום לא התייחס למידע דיגיטאלי ולא הכליל אותם כנכס קנייני (בדיני הנזיקין התייחסו למידע‬ ‫אישי בהיבט הפרטיות)‪.‬הייתה הצעת חוק "עזבונות דיגיטאליים" המסדירה מה קורה עם אותם נכסים דיגיטאליים‬ ‫במותו של אדם – כלומר נקבע מה קורה במוות אבל לא בחייו של אדם‪.‬כיום הנושא מוסדר בחוזים בין הרשת החברתית‬ ‫לבין מושא המידע‪ ,‬כל עוד אין חוק קנייני בנושא זה‪.‬אם רשת חברתית המשתמשת במידע לא לפי מה שנקבע – זוהי‬ ‫עוולה בדיני נזיקין‪.‬דוגמא – אם פייסבוק מצהירה כי לא מעבירה מידע אבל בפועל מעבירה לצד ג' – השאלה האם נוכל‬ ‫להתחקות אחר צד ג' ולדרוש שלא ישתמש במידע? זה צריך להיות מוסדר באמצעות דיני הקניין (שלא קיימים כיום)‪.‬‬ ‫(במנייה מגולמים שני נכסים – השטר‪ ,‬הזכויות הם בגדר זכויות לא מוחשיות‪.‬ביטקויין – נכס לא מוחשי שיש לו ערך‬ ‫כלכלי ונסחר וככל הנראה מרבית המניות מכירות במסחר זה‪ ,‬אין חוקים מיוחדים למטבעות דיגיטאליים‪ ,‬ויוצר לאקונה‬ ‫מסויימת‪.‬דעת מרצה – יש לקבוע חוקים מיוחדים המטפלים במטבעות הדיגיטאליים‪ ,‬אך בתי המשפט טרם נדרשו‬ ‫לשאלה זו)‪.‬‬ ‫סוגי נכסים‪:‬‬ ‫‪.1‬נכסים מוחשיים‪:‬‬ ‫‪ ‬מקרקעין‬ ‫‪ ‬מטלטלין‬ ‫‪.2‬נכסים לא מוחשיים‪:‬‬ ‫‪ ‬נכס רוחני (סימן מסחר‪ ,‬פטנט‪ ,‬יצירה)‬ ‫‪ ‬זכויות רכושיות‬ ‫נכסים מוחשיים –‬ ‫נכס מוחשי הוא נכס מן הטבע וניתן לחוש אותו או נכסים שנוצרו על ידי האדם מחומרים שבטבע‪.‬‬ ‫יכול להיות –‬ ‫מקרקעין – ס' ‪ 1‬לחוק המקרקעין – "מקרקעין" – קרקע‪ ,‬כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע‪,‬‬ ‫זולת מחוברים הניתנים להפרדה‪.‬מקרקעין כוללים גם את מה שבנוי או נטוע או כל אובייקט המחובר חיבור של קבע‪.‬‬ ‫מטלטלין – חוק המטלטלין‪ ,‬תשל"א – ‪ ,1971‬ס' ‪ – 1‬מטלטלין – נכס מוחשי שאינו מקרקעין (הגדרה שיורית)‪ ,‬על המטלטלין‬ ‫יחולו הוראות חוק שונות מאלו של המקרקעין‬ ‫‪4‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫דוגמאות לסיווג נכסים–‬ ‫קרקע = מקרקעין‬ ‫‪.1‬‬ ‫בית בנוי על הקרקע = מקרקעין‬ ‫‪.2‬‬ ‫עץ נטוע = מקרקעין‬ ‫‪.3‬‬ ‫רכב = מטלטלין‬ ‫‪.4‬‬ ‫כלב = מטלטלין (כי סוחרים בו‪ ,‬יש ויכוח אם ניתן לעקל אותו בהוצל"פ)‬ ‫‪.5‬‬ ‫ארון מטבח = מטלטלין או מקרקעין ?‬ ‫‪.6‬‬ ‫פסל מוטמע בתוך הקרקע = ?‬ ‫‪.7‬‬ ‫קרוואן מוטמע ביציקת בטון = ?‬ ‫‪.8‬‬ ‫מעלית = ?‬ ‫‪.9‬‬ ‫מערכות מיזוג אויר = ?‬ ‫‪.10‬‬ ‫דוגמאות ‪ 6-10‬מחדדות את הדילמה בהגדרה‪.‬לפי ההגדרה נדרש חיבור של קבע למקרקעין‪ ,‬לכאורה כל דבר ניתן להפרדה‪ ,‬אך זו‬ ‫לא כוונת המחוקק ולכן השאלה נותרה בעינה ונדונה בע"א ‪ 2587/12‬מלונות צרפת ירושלים נ מנהל מס שבח‪ –.‬כל עסקה‬ ‫במקרקעין מחוייבת במיסוי מקרקעין (קיימים שני סוגי מס בעסקאת מקרקעין‪ :‬למוכר – מס שבח ולקונה – מס רכישה‪ ,‬הנ"ל‬ ‫נגזרים מגובה העסקה‪ ,‬שאלה שעולה‪ -‬אם ראובן מכר לשמעון את הדירה על כל התכולה‪ ,‬נמכר ב ‪ 2‬מליון‪ ,‬אך נכללה בעסקה‬ ‫תמונה על ‪ 500‬אלפי שח‪ ,‬העסקה הינה בחוזה אחד‪.‬מה גובה העסקה במקרקעין? ‪ 1.5‬מליון‪ ,‬ידווח בשתי עסקאות נפרדות האחת‬ ‫מקרקעין והשניה מטלטלין)‪.‬בפס"ד מלונות צרפת דובר על מכירת בית מלון‪.‬בבית המלון היו מערכות מיזוג אויר‪ ,‬חשמל ומעליות‪.‬‬ ‫דיווחו על העסקה אך לא הכלילו בשווי את המערכות הללו‪ ,‬רשות המס טענה שהעסקה גבוהה יותר וכוללת את מע' מיזוג האויר‪,‬‬ ‫החשמל והמעליות שהם מחוברים כחיבור של קבע‪.‬השאלה – כיצד יש לסווג את מיזוג האויר‪ ,‬החשמל והמעליות – כמקרקעין‬ ‫או מטלטלין? האינטרס לטעון כי זה מקרקעין – כדי לשלם פחות מס‪.‬נקבע כי לצורך סיווג אובייקט כמקרקיען או מטלטלין‬ ‫נפעיל מס' מבחני עזר‪:‬‬ ‫מבחן הכוונה המקורית של מי שחיבר את האובייקט – האם כוונתו הייתה לחיבור של קבע‪ ,‬ואם כך – ייחשב כמקרקעין‪,‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫או חיבור ארעי = מטלטלין‪.‬זהו מבחן סובייקטיבי – כוונתו הסובייקטיבית של מחבר האובייקט‪.‬זהו המבחן העיקרי‪,‬‬ ‫שכן זה קניינו של אדם ויש לכבד את רצונו‪.‬הקושי במבחן – יש לסמוך על אמרתו של מחבר האובייקט‪ ,‬ויש קושי כי‬ ‫האינטרס שלו להפחית את המס‪.‬ולכן נקבעו עוד מבחנים נוספים – מבחנים אובייקטיביים‬ ‫מבחן הבורג – מבחן פיזי – מה יקרה לאובייקט אם ננתק אותו מהמקרקעין? אם לאובייקט יגרם נזק ממשי‪ ,‬ככל הנראה‬ ‫‪.2‬‬ ‫היה חלק אינהרנטי מהמקרקעין‪ ,‬לעומת זאת אם ניתן לנתקו בקלות ללא נזק ממשי – ככל הנראה שמדובר במטלטלין‪,‬‬ ‫אם כי ככל שיש יותר התפתחויות טכנולוגיות ניתן לנתק בקלות‬ ‫מבחן כלכלי – מה יקרה לערכו הכלכלי של האובייקט אם ננתקו? אם ערכו לא יושפע – זה מטלטלין‪ ,‬אך אם ערכו נפגע‬ ‫‪.3‬‬ ‫ושוויו פחת – נראה בו כמקרקעין‪.‬‬ ‫מבחן אופי וזהות האובייקט – האם האובייקט יאבד את אופיו וזהותו בעקבות ניתוקו? אם ננתק מעלית – אין לה זהות‬ ‫‪.4‬‬ ‫כמעלית‬ ‫מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק האובייקטי – האם ערך המקרקעין יושפע מניתוק האובייקט – אם‬ ‫‪.5‬‬ ‫המקרקעין מאבדים מערכם – הנטיה לראותם כמקרקעין‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫‪.6‬מבחן השכל הישר – כאמור המבחנים לעיל נותנים מענה למרבית המקרים המתעוררים‪.‬אך יש מקרים כגון ‪ -‬מצב של‬ ‫קרוואן בגינה‪ ,‬בעל המקרקעין רואה בו חיבור של קבע‪ ,‬אך בפועל כן ניתן לניידו‪ ,‬שאז מה דינו? במצב זה יופעלו המבחנים‬ ‫ובימ"ש יפעיל מבחן נוסף במידה ואין תשובה חד משמעית – זהו מבחן סל – "מבחן השכל הישר"‪.‬‬ ‫בהסתמך על הנ"ל נקבע כי המערכות הללו הן בגדר מקרקעין בעיקר בשל מבחני העזר‪.‬‬ ‫פתרון מרצה‪:‬‬ ‫המחלוקת בין הצדדים היא איזה דברים שייכים לראובן ואיזה לשמעון לאחר סיום השכירות‪.‬על פי החוזה – ראובן יכול לקחת‬ ‫מטלטלין וכל ההשקעות האחרות ישארו בידי שמעון‪.‬בחוזה עצמו לא מוגדר מה מטלטלין ומה מקרקעין‪.‬ולכן יש לשאוב את‬ ‫ההגדרה של מטלטלין מס' ‪ 1‬לחוק המטלטלין – כל נכס מוחשי שאינו מקרקעין‪ ,‬מקרקעין מוגדרים ככל קרקע והמחוברים חיבור‬ ‫של קבע‪.‬האם המחוברים בשאלה הינם מחוברים של קבע? שאלה זו נדונה בפסד מלונות צרפת שם בימ"ש אבחן מתי נראה‬ ‫באוביייקט חיבור של קבע‪ ,‬נקבע כי יש להפעיל מספר אמות מידה – מבחן הכוונה‪ ,‬בורג‪ ,‬כלכלי יש ליישמם על כל אחד‬ ‫מהאובייקטים – וככל הנראה יוביל למסקנה שהאביזרים – רמקולים‪ ,‬פנסים – מטלטלין ואילו התשתיות הם בגדר מקרקעין‬ ‫ולכן המטלטלין של ראובן והמקרקעין ישארו בידי שמעון‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫דיני קניין ‪ -‬שיעור מס' ‪ – 2‬תאריך ‪25/2/2022‬‬ ‫נכסים לא מוחשיים‪ :‬כוללים שני סוגים‪:‬‬ ‫‪.1‬קניין רוחני (ילמד בקורס דיני קניין רוחני) – נכס לא מוחשי שהאדם יצר (מדגמים‪ ,‬פטנטים‪ ,‬זכויות יוצרים)‬ ‫‪.2‬זכויות רכושיות‬ ‫זכויות ביחס לנכסים‪:‬‬ ‫זכות ביחס לנכס – הגדרה‪ :‬דוגמא – חלקת מקרקעין – מה המשמעות שנייצר "זכות ביחס לחלקה"? זכות זו יכולת משפטית‬ ‫נורמטיבית (להבדיל מיכולת פיזית או ציפייה גרידא) לעשות בנכס או להימנע מלעשות בו מעשה ו‪/‬או לגרום‪/‬למנוע לאחר לעשות‬ ‫בנכס מעשה‪.‬היכולת היא מגובה מבחינה משפטית ולא רק פיזית‪.‬את הזכויות ביחס לנכסים נחלק ל ‪ 3‬סוגים‪:‬‬ ‫‪.1‬זכות הבעלות בנכס‬ ‫‪.2‬זכויות חוזיות ביחס לנכס‬ ‫‪.3‬זכויות קנייניות בנכס‬ ‫זכות הבעלות בנכס‬ ‫מוגדרת – כזכות לעשות בנכס כל דבר – להחזיק‪ ,‬להשתמש‪ ,‬לנהל‪ ,‬למכור את הנכס ובעיקר להדיר אחרים מלעשות שימוש בנכס‪.‬‬ ‫(זכות הבעלות כפופה למגבלות שבחוק‪ ,‬מעשים בניגוד לחוק וכו)‪.‬‬ ‫זכות הבעלות הפרטית היא אנטיתזה למשטר קניני אחר – "נחלת הכלל"‪.‬נכס שנמצא בנחלת הכלל – לכלל יש זכות לעשות בנכס‬ ‫הכל‪ ,‬ואחד לא יכול למנוע מאחר לעשות בו שימוש‪.‬‬ ‫נכס שנמצא בבעלות פרטית מקנה לבעלים זכות וטו למנוע מאחרים להשתמש בנכס‪ ,‬לעומת זאת – נכס בנחלת הכלל אין לאף‬ ‫פרט זכות להדיר אחרים‪.‬ומכאן – הבעלות הפרטית היא התשתית לדיני הקניין‪ ,‬לעומתה – נחלת הכלל – זהו מצב טבע "אין דין‬ ‫ואין דיין" ולא נדרשת מערכת משפטית להסדירה‪.‬לכן הדגש – על הבעלות הפרטית‪.‬‬ ‫כל שיטות המשפט מנהיגות משטר של קניין פרטי ומכירות בזכות זו לכל פרט בחברה‪ ,‬הנכסים יוקצו על פי כללים לאנשים‬ ‫פרטיים או תאגידים‪ ,‬או גורמים ציבוריים המחזיקים בנכסים – כל הנ"ל במסגרת הקניין הפרטי (אף אם הוא של המדינה)‪.‬‬ ‫שאלה – למה בכלל החברה האנושית ושיטות המשפט נתנו את האפשרות לרכוש בעלות פרטית בנכסים ולא השאירו את כלל‬ ‫הנכסים כנחלת הכלל? הערכים והמטרות של הקניין הפרטי יידונו בהרצאה על הבעלות‪.‬בעלות פרטית להבדיל מנחלת הכלל‬ ‫מאפשרת ניצול יעיל יותר מאשר של נכסים בנחלת הכלל‪.‬‬ ‫ס' ‪ 2‬לחוק המקרקעין – מגדיר מה זו בעלות במקרקעין‪.‬‬ ‫הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין‪ ,‬להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף‬ ‫‪.2‬‬ ‫להגבלות לפי דין או לפי הסכם‪.‬‬ ‫ס' ‪ 2‬לחוק המטלטלין‪.‬‬ ‫הבעלות במיטלטלין היא הזכות להחזיק ולהשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה‪ ,‬בכפוף להגבלות לפי‬ ‫‪.2‬‬ ‫דין או לפי הסכם‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫זכות הבעלות מוגנת אף במשפט החוקתי – חו"י כבוד האדם וחירותו קובע בס' ‪" – 3‬אין פוגעים בקניינו של אדם"‪ ,‬זוהי זכות‬ ‫יחסית כאמור – תחת התנאים של פסקת ההגבלה (ס' ‪ -8‬לתכלית ראוייה ומידתית)‪.‬‬ ‫זכויות חוזיות ביחס לנכס‪:‬‬ ‫זכות הבעלות לבדה אינה מספיקה לניהול חברה תקינה ביחס לנכסים‪.‬לכן קיימת הזכות החוזית (גם היא לא מספיקה – ונדרשות‬ ‫זכויות קנייניות אחרות)‪.‬‬ ‫יש צורך אנושי לעשות בנכסים עסקאות‪ ,‬לכן לא מספיקה זכות הבעלות‪.‬‬ ‫"עסקה בנכס" מוגדרת כהקניית זכות ביחס לנכס מרצון (א' בעלים של דירה ומשכיר לב' = משמע‪ ,‬הקנה זכות שכירות)‪.‬‬ ‫"חוזה" הוא המנגנון המשפטי באמצעותו ניתן לבצע את העסקה הכולל את התנאים החלים על העסקה‪.‬כל עסקה בנכס בין שני‬ ‫צדדים נלווה לה חוזה במסגרתו נקבעות הזכויות והחובות‪(.‬חוזה משמעו – דין פרטי שהחוזים יצרו לעצמם)‪.‬הזכות שנוצרת‬ ‫מכוח החוזה נקראת "זכות חוזית"‪.‬במסגרת הזכות החוזית – הבעלים מתחייב כלפי אותו אדם (הזכאי) התחייבות אישית כלשהי‬ ‫הנוגעת לנכס‪.‬‬ ‫דוגמא – ראובן בעלים של חלקת מקרקעין‪.‬ראובן התקשר בהסכם עם שמעון לפיו הוא מקנה לשמעון זכות לעבור בחלקה למשך‬ ‫‪ 5‬שנים‪.‬בשלב זה יש ‪ 2‬זכויות על החלקה‪.1 :‬זכות הבעלות של ראובן‪.2 ,‬זכות חוזית של שמעון "זיקת הנאה"‪.‬‬ ‫הכלל בדיני חוזים ‪ -‬כל חוזה מחייב רק את צדדי החוזה ולא צדדים שלישיים‪.‬יש אפשרות לעשות חוזה לטובת צד ג' (רק לזכות‬ ‫אך לא להטיל חיובים)‪.‬מאחר וכך‪ ,‬מאפייניה של הזכות החוזית‪:‬‬ ‫‪.1‬זכות החוזית היא זכות אישית כלפי חייב מוגדר‪ ,‬המחייבת את החייב לעשות מעשה‪ ,‬ביחס לנכס‪ ,‬או להימנע מלעשותו‪.‬‬ ‫‪.2‬לא מעניקה לבעל הזכות זיקה ישירה לנכס‪ ,‬אלא רק זיקה עקיפה המחייבת רק את הצדדים לחוזה‪.‬‬ ‫‪.3‬הזכות החוזית היא לא זכות בנכס אלא זכות ביחס לנכס‪.‬‬ ‫בגלל האופייה של הזכות החוזית כזכות אישית‪ ,‬מי שיש לו זכות חוזית חשוף למספר סיכונים‪:‬‬ ‫‪.1‬התנהגות לא הגונה של בעל הנכס –‬ ‫דוגמא‪ :‬ראובן בעלים של חלקת מקרקעין (זכות ‪ – I‬בעלות)‪.‬ב ‪ 1/1/2021‬ראובן התקשר עם שמעון בהסכם לפיו מקנה לשמעון‬ ‫זכות מעבר למשך ‪ 5‬שנים (זכות ‪– II‬חוזית‪ ,‬זיקת הנאה)‪.‬לאחר שנה‪ ,‬ראובן מכר את החלקה ללוי‪ ,‬ראובן לא סיפר ללוי על‬ ‫ההסכמה בינו לבין שמעון‪.‬לוי הוא הבעלים (זכות ‪ – I‬בעלות)‪.‬שמעון ממשיך לעבור בחלקה‪ ,‬לוי אוסר על שמעון לעבור‬ ‫בחלקתו‪.‬בנק הזמן הזו נוצר עימות בין שמעון לבין לוי – להלן טענות הצדדים‪:‬‬ ‫לוי – לוי יטען כי הוא הבעלים ולכן זכותו לעשות בחלקה כל דבר וכל עסקה‪ ,‬לרבות להדיר את שמעון‪.‬‬ ‫ ‬ ‫שמעון יטען כי יש לו זכות ל עבור מכוח ההסכ בינו לבין ראובן‪.‬לוי יטען כי יש לו זכות חוזית בלבד ומחייבת רק את‬ ‫ ‬ ‫ראובן‪(.‬גם אם שמעון יתבע את ראובן על הפרת חוזה‪ ,‬בימ"ש לא יתן סעד של אכיפה אלא רק סעד של פיצויים)‪.‬‬ ‫כאמור החולשה של הזכות החוזית קמה מרגע שנוסף צד שלישי‪ ,‬מכיוון שהיא מחיבת רק את הצדדים עצמם‪.‬אם לוי היה‬ ‫מקבל את ההתחייבויות החוזיות של ראובן ביחס לחלקה – שאז היה מחוייב לשמעון גם כן‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫‪.2‬עיקול הנכס ‪-‬‬ ‫דוגמא – ראובן הקנה לשמעון זכות מעבר ל ‪ 5‬שנים‪.‬ראובן חייב לבנק לאומי כספים‪.‬הנושה רוצה לגבות את החוב‪.‬בנק‬ ‫לאומי מטיל עיקול על נכסי ראובן‪ ,‬בכללם החלקה‪.‬הנכס נמכר בהוצל"פ ללוי‪.‬‬ ‫‪.3‬חדלות פרעון של בעל הנכס –‬ ‫דוגמא – ראובן בעלים של החלקה‪ ,‬והקנה לשמעון מעבר ל ‪ 5‬שנים‪.‬לאחר שנה ראובן הוכרז כחדל פרעון‪.‬ואז מונה לו כונס‬ ‫נכסים שמכר את נכסיו לרבות את החלקה ללוי‪.‬‬ ‫בשלוש הדוגמאות הללו‪ ,‬לא די בזכותו החוזית של שמעון‪ ,‬זכותו חלשה שכן היא אישית למול בעל הנכס (ראובן)‪ ,‬עוצמתה‬ ‫ואיתנותה מותנים במצבו והגינותו של הבעלים על הנכס‪ ,‬ולא מקנה זיקה ישירה לנכס‪.‬מצב זה חושף את בעל הזכות החוזית‬ ‫לסיכונים שונים‪ ,‬דבר המקשה על קיום מסחר תקין וניצול יעיל של הנכסים‪.‬לכן לא די בזכות החוזית כדי לענות על צרכי החברה‬ ‫בכל הנוגע לנכסים‪.‬‬ ‫וכדי להכניס את הבטחון לחיי המסחר וכדי שהבעלים של הנכסים יוכלו להפיק את המירב ממסחר זה יש לאפשר לבעלי הנכסים‬ ‫להעניק לזולת זכויות יותר חזקות מהזכות החוזית – זוהי הזכות הקניינית‪(.‬אמורה לעקוף את התלות של הזכאי (הרוכש)‬ ‫באישיותו של בעל הנכס ומקנה לזכאי זכות בנכס עצמו‪ ,‬המקנה לרוכש הגנה)‪.‬‬ ‫זכות קניינית בנכס‪:‬‬ ‫אין הגדרה אחידה למונח "זכות קניינית"‪ ,‬אך באופן כללי – זכויות קנייניות הן מוסד משפטי‪ ,‬שעניינן בזכויות המתייחסות לנכס‪,‬‬ ‫שהן יותר חזקות בעוצמתן מהזכויות החוזיות במספר מישורים (בעיקר במישור התוקף)‪.‬‬ ‫כאמור הזכות החוזית מחייבת חייב מוגדר ומסויים (‪ )In Personam‬לעומתה זכות קניינית היא זכות בנכס עצמו המחייבת כולי‬ ‫עלמא (‪.)In Ram‬‬ ‫דוגמא – ראובן הבעלים של חלקת מקרקעין ומקנה לשמעון זכות לעבור ‪ 5‬שנים בנכס‪.‬הנחה – זכות המעבר היא זכות קניינית‬ ‫(זיקת הנאה – יש לרשומה בטאבו)‪.‬לאחר שנה ראובן מוכר את החלקה ללוי מבלי להודיע ללוי על ההסכם בינו לבין שמעון‪.‬‬ ‫לוי יטען כי הוא הבעלים וזכותו להדיר כל אחד‪.‬שמעון יטען כי יש לו זכות קניינית לעבור ומחייבת את כולם לרבות את לוי‪.‬ואכן‬ ‫נוכח העובדה שזכות המעבר של שמעון היא קניינית‪ ,‬כשלוי קנה מראובן‪ ,‬אמנם הוא בעלים‪ ,‬אבל הבעלות שלו כפופה לזכות‬ ‫המעבר של שמעון‪.‬‬ ‫רשימת הזכויות הקנייניות‪:‬‬ ‫זכות קניינית היא זכות רכושית בנכס שכוחה יפה כלפי כולי עלמא‪.‬‬ ‫ס' ‪ 500‬לקודקס – "זכות בנכס כוחה יפה כלפי כולי עלמא"‬ ‫המשפט הישראלי מכיר ברשימה סגורה של זכויות קנייניות‪:‬‬ ‫‪.1‬זכות הבעלות – "אם כל הזכויות" – הזכות להחזיק בנכס‪ ,‬להשתמש בנכס ולעשות בו כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות‬ ‫לפי דין או לפי הסכם‬ ‫‪.2‬שכירות – שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן דמי שכירות)‪ ,‬להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות‬ ‫(מקרקעין – חכירה וחכירה לדורות)‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫שאילה – זכות להחזיק או להשתמש בנכס שלא לצמיתות‪ ,‬כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה‪.‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫משכון – שעבוד נכס כערובה לחיוב‪.‬הוא מזכה את הנושה להיפרע מן המשכון אם לא סולק החיוב‪(.‬נכס כבטוחה לשם‬ ‫‪.4‬‬ ‫הבטחת ההלוואה)‬ ‫משכנתא – משכון על מקרקעין‪.‬‬ ‫זיקת הנאה – זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם‪(.‬דוגמא – זכות מעבר)‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫זכות קדימה – זכות שבעל המקרקעין לא ימכור אותם אלא אם כן יציע אותם תחילה לבעל הזכות‪.‬דוגמא – ראובן‬ ‫‪.6‬‬ ‫ושמעון הם שכנים‪ ,‬שמעון מעוניין לקנות את הדירה של ראובן‪ ,‬ראובן מתחייב לשמעון שאם הוא ירצה למכור אי פעם‪,‬‬ ‫הוא יציע את הדירה קודם לשמעון (זכות ראשונים)‪.‬‬ ‫זכויות ‪ – 5+6‬זכויות במקרקעין בלבד‪.‬‬ ‫על אותו נכס יכולות להיות כמה זכויות קנייניות (בעלות‪ ,‬שכירות‪ ,‬משכון‪ ,‬זיקת הנאה וכו')‪.‬יש מס' היבטים לעניין הזכות‬ ‫הקניינית‪:‬‬ ‫הגדרת הזכות ותוכנה (ראה דיון לעיל)‬ ‫‪.1‬‬ ‫דרך יצירת הזכות‪.‬בדר"כ באמצעות הסכם עם הבעלים‪ ,‬אך לא בהכרח‪ ,‬זיקת הנאה יכולה להיווצר מכוח שימוש ממושך‬ ‫‪.2‬‬ ‫התנאים להפיכת הזכות לקניינית‬ ‫‪.3‬‬ ‫תוקפה של הזכות הקניינית – מהי? (לא כל הזכויות הן נצחיות)‬ ‫‪.4‬‬ ‫העבירות של הזכות לצד תכונות אחרות‪.‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫כללים ייחודיים שחלים על הזכות הקניינית‪:‬‬ ‫נוכח המאפיינים של הזכות הקניינית כזכות בנכס המחייבת כולי עלמא‪ ,‬דבר שיש בו משום פגיעה בצדדים שלישיים‪ ,‬המחוקק‬ ‫קבע מספר כללים פורמאליים החלים על הזכות הקניינית ולא חלים על הזכות החוזית (שחלה בין הצדדים להסכם בלבד)‪:‬‬ ‫‪.1‬כלל הפומביות‬ ‫‪.2‬כלל הרשימה הסגורה‬ ‫עקרון הפומביות‪:‬‬ ‫זכות חוזית מחייבת כאמור רק את צדדי החוזה‪ ,‬לכן אין דרישה שצדדים שלישיים ידעו על קיומה‪.‬לעומתה – זכות קניינית‬ ‫מאחר ומחייבת את כולם‪ ,‬ההגינות מחייבת שאותה הזכות תהיה פומבית‪.‬שיהיה אקט של פומביות שבלעדיו הזכות אינה נוצרת‪.‬‬ ‫הדרכים למתן פומביות‪:‬‬ ‫‪.1‬רישום הזכות במרשם פומבי כלשהו הפתוח לעיון הציבור (מקובל בעיקר במקרקעין – טאבו)‬ ‫‪.2‬חזקה בנכס מושא הזכות (מקובל במטלטלין)‪.‬‬ ‫המרשם מספק מידע אמין ומדוייק יותר על מהותה של הזכות הקניינית ואילו החזקה אינה מספקת מסר חד משמעי והמסר יכול‬ ‫להתפרש לכיוונים שונים‪ ,‬כגון‪ :‬שכירות‪ ,‬עיכבון‪ ,‬גזל וכו‪.‬‬ ‫הכלל – דרוש אקט של פומביות כדי שהזכות הקניינית תיווצר‪ ,‬רישום (במקרקעין) חזקה (במטלטלין) כתנאי ליצירתה (שכלולה)‬ ‫של זכות קניינית‪.‬יש חריגים – ישנן זכויות קנייניות מסויימות (זיקת הנאה מכוח שנים‪ ,‬זכות קדימה מכוח דין‪ ,‬שכירות קצרת‬ ‫מועד – על אף שהחזקה היא גם אקט של פומביות)‬ ‫‪10‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫חוק המקרקעין – ס' ‪ – 6‬עסקה במקרקעין‬ ‫עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה‪ ,‬למעט הורשה על פי‬ ‫‪.6‬‬ ‫צוואה‪.‬‬ ‫עסקה במקרקעין כאשר האובייקט הנמכר בין שני הצדדים הוא זכות קניינית במקרקעין‪.‬דוגמא‪ :‬מכר מקרקעין‪ -‬בו עוברת‬ ‫הבעלות‪ ,‬שכירות – בו עוברת זכות השכירות לרוכש‪ ,‬שאילה – בו מושאל הנכס‪.‬‬ ‫תחילתה של עסקה במקרקעין – חוזה כתוב‪ ,‬בו המוכר מתחייב להעביר לקונה זכות קניינית ‪ -‬ס' ‪ 8‬לחוק המקרקעין קובע ‪-‬‬ ‫התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב‪.‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫העסקה נגמרת ברישום‪ ,‬כל עוד לא נרשם – מדובר עדיין בהתחייבות לעשות עסקה‪.‬ס' ‪ 7‬לחוק המקרקעין‪:‬‬ ‫(א) עס קה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום‪ ,‬ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה‬ ‫‪.7‬‬ ‫לרישום כשעת הרישום‪.‬‬ ‫(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה‪.‬‬ ‫מכאן שילובם של ס' ‪ 6-8‬בחוק המקרקעין‪ ,‬עסקה במקרקעין מורכבת משני שלבים‪:‬‬ ‫‪.1‬שלב ראשון – שלב חוזי עם כריתת הסכם בכתב‪ ,‬בשלב הזה אין זכות קניינית אלא זכות חוזית בלבד‬ ‫‪.2‬שלב שני – השלב הקנייני עם הרישום‪.‬‬ ‫כאמור יש חריגים לכללים הללו – ישנן זכויות שהופכות לקנייניות גם ללא רישום (לדוגמא‪ -‬שכירות קצרת מועד לא תלוייה‬ ‫רישום)‪.‬‬ ‫הרישום –‬ ‫ס' ‪ 1‬לחוק המקרקעין ‪" -‬רישום" – רישום בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק זה או התקנות על פיו;‬ ‫ס' ‪ 115‬לחוק המקרקעין ‪.115 -‬שר המשפטים יקים לשכות רישום ויקבע את אזור פעולתן‪.‬‬ ‫ס' ‪ 124‬לחוק המקרקעין ‪ -‬טאבו הוא רישום פומבי הפתוח לכלל הציבור‪.‬‬ ‫‪.124‬הפנקסים המתנהלים בלשכה יהיו פתוחים לעיון הציבור‪ ,‬וכל אדם רשאי לעיין בהם ולקבל העתקים מן הרשום‬ ‫בהם‪.‬‬ ‫תקנה ‪ 92‬לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום)‪ ,‬תשע"ב –‪2011‬‬ ‫‪92‬‬ ‫(א)‪.‬כל אדם המבקש לקבל נסח מהרשום בפנקסים יגיש בקשה לרשם או בדרך אחרת שעליה יורה הממונה‪ ,‬שיצוינו בה‪,‬‬ ‫בין השאר‪ ,‬פרטי המקרקעין שלגביהם מבוקש נסח הרישום‪ ,‬וישלם את האגרה שנקבעה לכך‪.‬‬ ‫(ב)‪.‬קבלת הנסח יכול שתהיה במסירת תצלום‪ ,‬פלט או מסר אלקטרוני מאושרים בידי רשם או חתומים בחתימה‬ ‫אלקטרונית מאובטחת‪ ,‬כפי שיורה הממונה‪.‬‬ ‫)ג)‪.‬התקבל נסח מקוון החתום בחתימה אלקטרונית מאושרת‪ ,‬לא יראו פלט נייר שלו כהעתק נאמן של הנסח; פלט נייר‬ ‫כאמור של נסח לא יהיה קביל בכל הליך שיפוטי להוכחת זכויות במקרקעין‬ ‫‪11‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫חשוב!! הרישום בטאבו הוא "רישום יוצר" קונסטיטוטיבי שיוצר את הזכות הקניינית במקרקעין‪.‬ללא הרישום הזכות תקפה‬ ‫במישור האובליגטורית בין הצדדים‪.‬‬ ‫{אופציה לרכוש דירה – כמו הצעה בלתי חוזרת‪ ,‬אם יש קיבול מהצד השני – נוצרת עסקה במקרקעין‪ ,‬אם רוצים להפוך אותה‬ ‫לבעלות יש להעבירה כרישום‪.‬אופציה לצורך מיסוי מקרקעין – יש לדווח עליה‪ ,‬אך אופציה – שלא קובלה עדין – לא נוצר חוזה‬ ‫ומכירה}‪.‬‬ ‫דוגמא – מכר דירה – ראובן מוכר דירה לשמעון‪,‬‬ ‫השלב החוזי – לראובן זכות קניינית על הדירה‪ ,‬לשמעון זכות חוזית‪.‬‬ ‫השלב הקנייני – שמעון בעלים ולראובן אין זכויות בדירה‬ ‫דוגמא – משכנתא‬ ‫ראובן בעלים של דירה‪ ,‬ולקח הלוואה על הדירה‪.‬הקנה לבנק זכות משכנתא – בשלב זה לבנק יש משכנתא חוזית‪ ,‬ראובן הבעלים‬ ‫שלב שני – הבנק רושם את המשכנתא בטאבו – משמע‪ ,‬לראובן יש זכות בעלות קניינית ולבנק זכות משכנתא על הנכס‪.‬‬ ‫(*) רישום הערת אזהרה נועד לגשר בין השלב החוזי לבין השלב הקניני‪.‬‬ ‫במציאות הישראלית‪ ,‬החלק הארי של הזכויות של הרוכשים רשומות במינהל או חברות משכנות ולא בטאבו‪.‬‬ ‫הקבלן מתחיל לנהל זכויות נושים בפנקס פרטי (עמידר וכו) טרם רישומם בטאבו‪.‬השאלה שעולה – מה תוקף הרישום בפנקסים‬ ‫פרטיים שאינם טאבו והאם הוא מחייב?‬ ‫ע"א ‪ 6529/96‬טקסטיל ריינס בעמ נ ענת רייך – נקבע כי אין תוקף לרישום אלא רק לטאבו‪.‬ופנקסי מנהל מקרקעי ישראל או‬ ‫פנקסי החברות המשכנות כגן עמידר‪ ,‬עמיגור‪ ,‬שיכון ופיתוח וכו – אין תוקף וכל עוד לא נרשמת בטאבו הזכות היא חוזית‪.‬‬ ‫ניתוח פסק הדין‪:‬‬ ‫המינהל מכר נכס להראל‪ ,‬הזכות של הראל נרשמה רק במנהל ולא בטאבו מכוח ההסכם‪.‬השאלה – מה תוקף הרישום במינהל?‬ ‫מבחינת חוק המקרקעין הרישום לא מחייב ומכאן יש להראל זכות חוזית‪.‬‬ ‫ב ‪ 18/5/94‬הראל מכר את הזכות לרייך את זכויותיו בנכס‪.‬לא מכר לו דירה אלא רק זכות חוזית‪.‬‬ ‫‪ 2/6/1994‬הראל חייב כספים לטקסטיל שהטילו עיקול על הזכויות של הראל במינהל‪ ,‬שבועיים לאחר שמכר את הזכות לרייך‪.‬‬ ‫‪ 7/7/1994‬רייך ביקש להעביר את הזכות החוזית של הראל על שמו‪ ,‬המינהל אמר שלא יכול שכן יש לו עיקול על הזכויות של‬ ‫הראל‪.‬רייך מגיש תביעה לבימ"ש להצהיר כי הזכויות בנכס שלו‪.‬‬ ‫הצדדים המתעמתים – טקסטיל ריינס למול רייך‬ ‫הנכס נשוא העימות – הזכות של הראל ביחס לנכס‪.‬‬ ‫נקבע כי לרישום במנהל אין תוקף ועל כן הזכות של הראל חוזית‪.‬מי גובר על מי – רייך או המעקל?‬ ‫מכירת זכות חוזית משמע – המחוקק מתייחס לזכות חוזית במקרקעין כאל "מטלטלין"‪.‬מכאן – כשהראל מכר לרייך זאת‬ ‫הזכות החוזית‪ ,‬כאילו מכר מטלטלין‪ ,‬על עסקת מכר זכות חוזית יחול ס' ‪ 33‬לחוק המכר‪ :‬הבעלות בממכר עוברת לקונה במסירתו‪,‬‬ ‫אם לא הסכימו הצדדים על מועד אחר או דרך אחרת להעברת הבעלות – מכאן מסירת הזכות החוזית עוברת מהראל לרייך ביום‬ ‫‪12‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫חתימת ההסכם (‪ ,)18/5/1994‬ולהראל לא נשאר כל זכות‪ ,‬ולכן אם לאחר מכן הגיע עיקול – העיקול לא תופס‪.‬משמע – הזכות‬ ‫עברה לרייך לפני העיקול ולכן רייך גובר‪.‬‬ ‫ההלכה – כל הרישומים למעט הטאבו לא מחייבים‪.‬מי שרשום במינהל ולא בטאבו היא זכות חוזית ולא קניינית‪.‬‬ ‫‪ #‬מה הדין אם הזכות של הראל נרשמה בטאבו? להראל יש דירה בבעלותו‪ ,‬זכות קניינית‪.‬הראל מוכר לרייך את הדירה – יחול‬ ‫חוק המקרקעין והבעלות תעבור רק ברישום בטאבו‪.‬ומכאן אם טכסטיל מטילה עיקול לפני הרישום של המכר בטאבו – העיקול‬ ‫היה תופס‪ ,‬שכן הראל עדיין הבעלים של הנכס‪.‬לשאלת מי גובר? – תלוי אם רייך רשם הערת אזהרה וכו (ילמד בהמשך)‪.‬לכן‬ ‫חשוב לדעת איזה זכות יש לאדם – זכות חוזית או קניינית‪.‬‬ ‫הרישום בטאבו הוא המחייב שכן הטאבו הוא פומבי‪ ,‬לעומת זאת‪ ,‬יתר הפנקסים של המינהל (לתק של פסק הדין) לא היו פתוחים‬ ‫לעיון הציבור‪ ,‬ולכן בימ"ש לא נתן להם תוקף קנייני‪.‬בעקבות פס"ד זה תוקן חוק מינהל מקרקעי ישראל – ונקבע כי מאגר המידע‬ ‫במינהל יהיה פתוח לציבור‪ ,‬על אף זה ההלכה לא שונתה‪ ,‬והזכות תהיה קניינית רק ברישום בטאבו‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫דיני קניין ‪ -‬שיעור מס' ‪ – 3‬תאריך ‪04/3/2022‬‬ ‫הכלל הראשון – הזכות במקרקעין צריכה להיות רשומה בטאבו (במקרקעין יש אקט של פומביות גם בחזקה בנכס)‬ ‫אם יש נכס‪ ,‬אפשר לייצר על הנכס רשימה אינסופית של זכויות חוזיות‪.‬לעניין הזכות הקניינית – רוב הזכויות הקנייניות נוצרות‬ ‫מלכתחילה דרך החוזה‪ ,‬האם כל זכות חוזית ניתן להפוך לקניינית או שמא רק הזכויות הקנייניות המנויות בחוק‪ ,‬רק הן יכולות‬ ‫להיות קנייניות (האם רשימת הזכויות הקנייניות היא רשימה סגורה)?‬ ‫דוגמא – ראובן בעלים של דירת מגורים ומקנה לשמעון זכות שכירות‪.‬האם הזכות יכולה להיות קניינית? זכות השכירות היא‬ ‫ברשימה ולכן ניתן להפוך אותה לקניינית‪.‬‬ ‫דוגמא – מה קורה אם ראובן מנסה לתת לשמעון זכות שלא ברשימה‪.‬הניחו כי ראובן העניק לשמעון זכות להחזיק ולהשתמש‬ ‫בדירה לצמיתות‪ ,‬האם יכולה הזכות להיות קניינית? יש לסווג את הזכות ששמעון קיבל‪ ,‬הזכות ששמעון קיבל היא לא בעלות‪ ,‬לא‬ ‫שכירות (שכן שכירות היא לתק מוגבלת)‪ ,‬ועל כן הזכות לא משתבצת לאף אחת מהזכויות הקנייניות‪ ,‬האם ניתן להפוך אותה‬ ‫לקניינית?‬ ‫הכלל השני ‪ -‬רשימת הזכויות הקנייניות במשפט הישראלי היא רשימה סגורה‪ ,‬משמע הצדדים לא יכולים להוסיף זכויות קנייניות‬ ‫שלא כלולות ברשימה‪.‬הנימוק – ס' ‪ 161‬לחוק המקרקעין קובע‪:‬‬ ‫‪.161‬מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק‪.‬‬ ‫משמע ‪ ,‬רק הזכויות הקבועות בחוק (הרשימה שלעיל) ייחשבו כזכויות קניין במקרקעין‪ ,‬זוהי רשימה סגורה‪.‬‬ ‫אם שמעון רכש זכות קדימה במקרקעין‪ ,‬יכולה להיות קנינית‪ ,‬אך זכות להשתמש בדירה לצמיתות‪ ,‬הרשם לא ירשום זכות זאת‬ ‫במרשם‪.‬שכן רושם רק זכויות הרשומות ברשימה‪ ,‬ולכן זכות השימוש נותרת כזכות חוזית‪ ,‬ולא ניתן להפוך אותה לקניינית כי‬ ‫המחוקק לא מכיר בה כזכות קניינית‪.‬גם ס' ‪ 501‬לקודקס קבע הוראה דומה‪:‬‬ ‫ס' ‪ 501‬להצעת הקודקס – אין זכויות בנכסים אלא על פי דין‬ ‫דוגמא – לראובן יש דירה ורכב‪ ,‬ראובן מקנה לשמעון זכות קדימה על הדירה‪.‬וכן מקנה לו זכות קדימה על רכב‪.‬זכות הקדימה‬ ‫על הדירה – ניתן להפוך אותה לקניינית ברישום בטאבו‪ ,‬לעומת זאת זכות הקדימה ברכב לא תהיה קניינית שכן לא קיימת זכות‬ ‫קדימה במטלטלין (רק במקרקעין לפי קביעת המחוקק)‪.‬משמע – זכות הקדימה על הרכב תישאר לעולם כחוזית‪.‬‬ ‫‪ #‬מדוע בישראל הרשימה של הזכויות הקנייניות היא סגורה?‬ ‫במדינות אחרות הרשימה היא פתוחה‪.‬ככל שיש יותר סוגים של זכויות קנייניות על נכס‪ ,‬מספר הבדיקות שרוכש הנכס יצרך‬ ‫לעשות הוא גדול‪ ,‬וזה מכביד על צדדים שלישיים שכן העלויות גבוהות‪.‬ולכן המחוקק קבע רשימה סגורה כדי לא להכביד על‬ ‫צדדים שלישיים‪.‬טענה נגדית – שירשמו את כל הזכויות ואז זה יקל על הבדיקה‪ ,‬מנגד יטענו – כי זה מסבך את המרשם‪.‬‬ ‫נימוק נוסף – כאמור יש מדינות שלהן רשימה פתוחה‪.‬הזכויות הקנייניות נועדו לענות על צרכי השוק‪ ,‬לדוגמא – שכירות נוצרה‬ ‫כי הפכה להיות תופעה שכיחה ולכן יצרו זכויות קנייניות עבורה‪.‬התברר כי הרשימה שהמחוקק הישראלי קבע נותנת מענה הולם‬ ‫לדרישות השוק הישראלי‪ ,‬ואין צורך כיום לזכות חדשה‪ ,‬אם יהיה צורך – המחוקק ייצר אותה‪.‬גם הפסיקה יכולה להכיר בזכות‬ ‫חדשה כקניינית‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫‪ #‬מה יקרה אם בכ"ז הצדדים ירצו לייצר זכות קניינית שלא מוכרת בחוק (לדוגמא – זכות החזקה ושימוש לצמיתות)? הטאבו‬ ‫לא יסכים לרשום זאת‪ ,‬הרשם בודק אם הזכות מנוייה ברשימה הסגורה‪.‬‬ ‫לסיכום‪:‬‬ ‫במקרקעין –‬ ‫מכשול טכני – ניתן לרשום רק זכויות קנייניות המנויות בחוק המקרקעין‬ ‫מכשול נורמטיבי – ההלכה היא שזכות זו תקפה במישור החוזי אך לא ינתן לה תוקף קנייני‬ ‫במטלטלין – מכשול נורמטיבי‪.‬‬ ‫(פס"ד שיח ג'ראח – נקבע כי זכויות הדיירים שם הם זכות שימוש משודרגת (השופט עמית קבע שמדובר בדיירות מוגנת) לא‬ ‫קבעו זכות בעלות – נקבע כי הדבר יידון בהמשך)‬ ‫זכות הבעלות והמגבלות עליה (קניין ומשפט ציבורי)‬ ‫‪ #‬לעניין המגבלות על זכות הבעלות – ראה עמוד ‪( 20‬סרטון באתר ‪ -‬לא ילמד בשיעורים)‬ ‫בעלות במקרקעין מוגדרת – בס' ‪ 2‬לחוק המקרקעין‬ ‫הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין‪ ,‬להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף‬ ‫‪.2‬‬ ‫להגבלות לפי דין או לפי הסכם‪.‬‬ ‫הגדרה זהה נמצאת בחוק המטלטלין – ס' ‪ 2‬לחוק המטלטלין‬ ‫למעשה זכות הבעלות – לעשות בנכס כל עסקה בכפוף להגבלות לפי הדין או לפי הסכם‪.‬המרכיב החשוב ביותר בזכות הבעלות‬ ‫הוא – זכות הוטו – זכות למנוע מאחרים לעשות כל מעשה בדירה‪.‬‬ ‫זכות הבעלות היא זכות קניינית‪ ,‬לא קיימת הצהרה בחוק המגדירה את זכות הבעלות כזכות קניינית‪.‬על כן – מהם הסממנים‬ ‫המאפיינים שבגינם נקבע כי הבעלות היא זכות קניינית‪:‬‬ ‫‪.1‬ההגדרה של זכות הבעלות היא "זכות בנכס"‪ ,‬ולכן זכות בנכס = זכות קניינית‪.‬‬ ‫‪.2‬זכות קניינית מחייבת כולי עלמא ‪ ,‬ולכן כולם מחוייבים לכבד את הבעלות‪.‬ואכן זכות הבעלות מוגנת כלפי כולי עלמא‬ ‫במספר ענפי משפט – חוקתי – חו"י כבוד האדם וחירותו – ס' ‪ – 3‬אין פוגעים בקניינו של אדם‪ ,‬בדיני הנזיקין – עוולת‬ ‫הגזל‪ ,‬מופנית לכולי עלמא‪.‬בחוק המקרקעין שמפנה לחוק המטלטלין יש הוראות שנועדו להגן על הבעלות מפני פגיעה‬ ‫מהכלל – מכאן‪ ,‬זכות הבעלות היא זכות קניינית‪.‬‬ ‫‪.3‬היקף הבעלות במקרקעין (תחולה אנכית)‪.‬בעלות במטלטלין מתחילה ומסתיימת במימדי המטלטלין‪.‬לגבי מקרקעין‬ ‫שונה המצב – היחידה הקניינית הבסיסית היא חלקה וגוש – מה קורה עם עומק הקרקע‪ ,‬מחוברים על הקרקע והאויר‬ ‫שמעל – ‪ 2‬סעיפים מסדירים את עניין זה –‬ ‫ס' ‪ 11‬לחוק המקרקעין – עומק וגובה – שטח של עומק הקרקע וחלל הרום שמעל‬ ‫ ‬ ‫‪.11‬הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע‪ ,‬בכפוף לדינים בדבר מים‪ ,‬נפט‪,‬‬ ‫מכרות‪ ,‬מחצבים וכיוצא באלה‪ ,‬והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו‪ ,‬אולם‪ ,‬בכפוף לכל דין‪ ,‬אין בכך כדי למנוע‬ ‫‪15‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫מעבר בחלל הרום‪.‬‬ ‫אם בשטח מתחת לקרקע יש מטלטלין‪ ,‬הבעלות בהם מוכרעות לפי דיני מטלטלין (לדוגמא – מציאת אופניים בשטח‬ ‫הקרקע‪ ,‬הם לא שייכים אוטומטית לשטח הקרקע – אולי נגנבו או אבדו למישהו)‪.‬‬ ‫כמו כן – הסייג לבעלות מתחת לקרקע – כשיש אוצרות טבע – לגביהם יש דינים מיוחדים שהמשותף להם היא כי הם‬ ‫מקנים את הבעלות באוצרות הטבע למדינה (כלומר נפט‪ ,‬אוצרות וכו)‬ ‫לעניין חלל הרום – הבעלות גם חלה על חלל הרום עד גבול האטמוספירה‪ ,‬אך לא ניתן לנצלה בחוסר תום לב ולמנוע‬ ‫מעבר מטוסים כל עוד לא מפריע (סרטון על שימוש לרעה‪ ,‬אם מישהו עובר מעל ובמעבר יש תועלת ולא מזיק – לא ניתן‬ ‫למנוע את המעבר)‬ ‫ס' ‪ 12‬לחוק המקרקעין ‪ -‬הבעלות על המחוברים – הבעלות תחול על הבנוי והנטוע ומה שמחובר חיבור של קבע‪.‬‬ ‫ ‬ ‫‪.12‬הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע‪ ,‬זולת‬ ‫מחוברים הניתנים להפרדה‪ ,‬ואין נפקא מינה אם המחוברים נבנו‪ ,‬ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי‬ ‫אדם אחר‪.‬‬ ‫מצב זה שהבעלות משתרעת גם למטה וגם למעלה יוצרת בעיית ניצול הקרקע לפי עיקרון אחדות היחידה הקניינית –‬ ‫כאמור רשויות התכנון חילקו את הקרקעות והגדירו את גודלן ורשמו את החלקות בטאבו‪.‬הטאבו לוקח את החלקה‬ ‫כיחידה שלמה‪ ,‬ואם אדם רוצה לחלק את החלקה (פרצליה)‪ ,‬הוא צריך לקבל אישור של רשויות התכנון‪ ,‬לא יכול לעשות‬ ‫זאת פרטנית למול הטאבו‪ ,‬מהשיקול שהמחוקק רוצה לשמור על שלמות החלקה‪.‬‬ ‫ס' ‪ 13‬לחוק המקרקעין – אחדות היחידה הקניינית‬ ‫ ‬ ‫‪.13‬עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים ‪ 11‬ו‪ ,12-‬ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים‬ ‫במקרקעין‪ ,‬והכל כשאין בחוק הוראה אחרת‪.‬‬ ‫קובע כי העסקה במקרקעין תחול על כל מה שמנוי בס' ‪ 12+ 11‬ולא רק על הקרקע עצמה‪.‬אם אדם רוצה רק למכור חלק‬ ‫– הסעיף קובע כי אין לעסקה תוקף (לדוגמא קרקע ללא הבית וההיפך‪ ,‬המחוקק מצא פתרון לבית משותף – כל דירה‬ ‫היא תת חלקה והיא נושא נפרד לבעלות)‪.‬‬ ‫לדוגמא – אם המדינה רוצה לקנות שטח מתחת לקרקע כדי להקים מנהרות‪ ,‬לכאורה על פי ס' ‪ 13‬לא ניתן לעשות זאת‪,‬‬ ‫וזה יוצר קושי מעשי משפטי שלא מאפשרים לקדם פרוייקטים נדרשים וחשובים (שאולי בעבר לא היה צורך לניצול‬ ‫אופטימלי של שטח הרום ושטח מתחת לקרקע)‪.‬‬ ‫ע"א ‪ 119/01‬אקוניס נ מדינת ישראל – מנהרות הכרמל – המתווה עובר מתחת לבעלות של אנשים‪ ,‬המדינה נדרשה‬ ‫לחלקים התת קרקעיים‪ ,‬ולכן המדינה הפקיעה אותם‪.‬הוגשה עתירה שנדחתה‪.‬בימ"ש עליון קבע כי לעניין הפקעות ניתן‬ ‫להפקיע חלק מהקרקע שהפקעה אינה עשיית עסקה במקרקעין‪ ,‬ולא חל עליו ס' ‪( 13‬שכן הפקעה זה לא העברה מרצון‬ ‫וס' ‪ 13‬מדבר על העברות מרצון)‪.‬‬ ‫‪ #‬המחוקק יצר פיתרון – ס' ‪14‬א‪14/‬ב לחוק המקרקעין ‪ -‬יצירת חלקה רב מימדית‪ ,‬תוך חלוקת הקרקע לשכבות שונות‬ ‫ולמקסם את השימוש בקרקע באופן מיטבי – רישום תלת מימדי‪ ,‬וכל תת חלקה לגובה היא חלקה נפרדת ותהווה נושא‬ ‫נפרד לבעלות ועסקאות‪.‬פתרון זה נכנס לתוקף בחוק המקרקעין לפני שנתיים‪(.‬סרטון ביו‪-‬טיוב – חלקה תלת מימדית)‪.‬‬ ‫אם המדינה יוזמת תוכנית שפוגעת בערך הקרקע – אדם יכול לבקש בקשה לפיצוי‪.‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫קיים קשר בין דיני תכנון ובנייה לבין דיני קניין‪ ,‬דיני תכנון יתכננו את היחידה של החלקה שעליה נרשום את הזכויות‬ ‫בטאבו‪.‬‬ ‫‪.4‬דרכי רכישת בעלות במקרקעין‪:‬‬ ‫א‪.‬עסקה רצונית ממוכר לקונה (בתמורה או שלא בתמורה)‪ ,‬ס' ‪ 7+ 6‬לחוק המקרקעין הבעלות משתכללת רק עם‬ ‫הרישום במרשם המקרקעין‪:‬‬ ‫עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה‪,‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫למעט הורשה על פי צוואה‪.‬‬ ‫‪(.7‬א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום‪ ,‬ורואים את השעה שבה אישר‬ ‫הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום‪.‬‬ ‫ירושה (במידה ואין יורש‪ ,‬אזי המדינה תירש)‪ ,‬ירושה זה לא עסקה שכן נקבע כי "עסקה זה הקנייה מרצון למעט‬ ‫ב‪.‬‬ ‫הורשה" ולא טעונה רישום‪ ,‬היורש הופך להיות לבעלים ברגע הפטירה של המנוח‪.‬רישום צו ירושה בטאבו הוא‬ ‫דקלרטיבי בלבד ולא קונסטיטוטיבי‪ ,‬ולא כמו עסקה שיוצרת את הזכות‪.‬נרשום בטאבו במצב בו היורש רוצה‬ ‫למכור‪.‬‬ ‫בנייה ונטיעה במקרקעין הזולת ((ס' ‪ 21-26‬לחוק המקרקעין) דוגמא – ראובן בעלים‪ ,‬שמעון בונה עליה בניין‪,‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫האם יתכן שאקט הקמת המחובר על קרקע של הזולת יוצרת בידי שמעון זכות בקרקע? לעניין זה נבחין בין שני‬ ‫סוגי מקרקעין‪:‬‬ ‫‪.i‬מקרקעין מוסדרים – ‪ 96%‬מקרקעות המדינה‪ ,‬עברו הליך של הסדר מטעם המדינה‪ ,‬המדינה מבררת‬ ‫את הזכויות ביחס לחברה‪.‬הליכי ההסדר התחילו בתק המנדט והמשיכו לאחר קום המדינה‪.‬לאותם‬ ‫מקרקעין מוסדרים אין מחלוקת לגבי הבעלות והמדינה נותנת לכך גושפנקא‪.‬‬ ‫‪.ii‬מקרקעין לא מוסדרים – כל אותם מקרקעין שטרם הוסדרו על ידי המדינה‪.‬יש במזרח ירושלים‪ ,‬בנגב‬ ‫ובגליל‪.‬מדובר על מקרקעין שהמדינה לא ביררה בגינן את הזכויות‪.‬‬ ‫ס' ‪ 125‬לחוק המקרקעין‬ ‫‪(.125‬א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו‪ ,‬אולם אין בכך כדי‬ ‫לגרוע מהוראות סעיפים ‪ 93‬עד ‪ 97‬לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]‪ ,‬תשכ"ט‪.1969-‬‬ ‫(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא‪-‬מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו‪.‬‬ ‫הסעיף קובע כי רישום בטאבו זה ראיה חותכת של הבעלות‪.‬אם ראובן זה בעלים של מקרקעין מוסדרים ושמעון‬ ‫בנה עליהם – זה הסגת גבול (ס' ‪ 21‬לחוק המקרקעין)‬ ‫לעומת זאת‪ ,‬אם מדובר במקרקעין לא מוסדרים‪ ,‬ייתכן ששמעון יחשוב בטעות שהוא הבעלים ולכן בנה‪.‬במצב‬ ‫זה יחול ס' ‪ 23‬לחוק המקרקעין‬ ‫‪(.23‬א) הוקמו המחוברים במקרקעין לא‪-‬מוסדרים‪ ,‬זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר‬ ‫שוויים בלי המחוברים‪ ,‬בשעת תשלום המחיר‪ ,‬אם נתמלאו שלושה אלה‪:‬‬ ‫המקים סבר בתום לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;‬ ‫(‪)1‬‬ ‫הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה‪ ,‬בשעת הקמתם‪ ,‬על שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;‬ ‫(‪)2‬‬ ‫רכישת המקרקעין על ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותו עליו‪.‬‬ ‫(‪)3‬‬ ‫(ב) ההוצאות הקשורות ברכישת המקרקעין לפי סעיף זה – לרבות כל מס‪ ,‬אגרה ותשלום חובה אחר‬ ‫‪17‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫המשתלמים אגב העברת מקרקעין‪ ,‬אך למעט תשלום המגיע בעד תקופה שלפני הקמת המחוברים –‬ ‫יחולו‪ ,‬על אף האמור בכל דין‪ ,‬על המקים‪.‬‬ ‫(ג) זכויות המקים לפי סעיף זה עדיפות על זכויות בעל המקרקעין לפי סעיף ‪.21‬‬ ‫שקובע שבנסיבות חריגות הוא יוכל לרכוש את הקרקע – התנאים‪:‬‬ ‫✓ מדובר במקרקעין לא מוסדרים‬ ‫✓ תום לב‪,‬‬ ‫✓ רכישת המקרקעין על ידי שמעון לא תפגע פגיעה קשה בראובן שלא יכולה להיות מפוצה בכסף‬ ‫✓ הסכום שהשקיע במחוברים עולה על שווי המקרקעין‪.‬‬ ‫(‪ #‬בחוק הקרקעות העותומאני שהיה בתוקף עד ‪ 1970‬ס' ‪ 78‬הייתה אפשרות שאדם יחזיק קרקע ויעבד אותה‬ ‫ללא בעלות – התיישבות רוכשת‪.‬זיקת הנאה – עיבוד יכול להיות זיקת הנאה‪ ,‬לאחר ‪ 30‬שנה ברציפות – קנה‬ ‫זיקת הנאה‪.‬אם רוצים לכרות את העצים – צריך לקבל רישיון כריתה‪/‬העתקה מפקיד היערות‪).‬‬ ‫‪.5‬דרכי רכישת הבעלות במטלטלין‪:‬‬ ‫עסקה רצונית בין מוכר לקונה‪ ,‬במטלטלין הבעלות עוברת במסירת המטלטלין לקונה‪ ,‬כל עוד לא נמסרו – זכות‬ ‫א‪.‬‬ ‫חוזית‬ ‫ירושה‬ ‫ב‪.‬‬ ‫מציאת אבידה (חוק השבת אבידה) – דוגמא – ראובן בעלים של אופניים והאופניים אבדו לראובן‪.‬שמעון מוצא את‬ ‫ג‪.‬‬ ‫האבידה – שמעון יכול להיחשב כבעלים לפי תנאי חוק השבת האבידה (להודיע למשטרה‪ ,‬לפרסם‪ ,‬לחכות מס חודשים‬ ‫וכו) אם המוצא מקיים את התנאים יהפוך להיות לבעלים‪.‬‬ ‫זכייה מההפקר –‬ ‫ד‪.‬‬ ‫ס' ‪ 3‬לחוק המטלטלין –‬ ‫‪.3‬מיטלטלין שאין להם בעל יכול כל אדם‪ ,‬בכפוף לכל דין‪ ,‬לרכוש את הבעלות בהם בתפישתם תוך כוונה‬ ‫לזכות בהם‪.‬‬ ‫מט לטלין שאין להם בעלים‪ ,‬תפישת חזקה‪ ,‬מכוונה לזכות בהם כל אדם יכול לרכוש בעלות אם תפש‪/‬מצא אותם‪.‬‬ ‫מטלטלין שאין להם בעלות יכול להיות במצב ש‪ :‬א‪.‬לא היו בעלים‪ ,‬ב‪.‬הבעלים הפקיר אותם‪ ,‬פעולת ההפקרה מוכרת‬ ‫בס' ‪ 7‬לחוק המטלטלין‪.‬‬ ‫‪.7‬הבעלות במיטלטלין פוקעת כשבעלם מוציאם משליטתו תוך כוונה להפקירם‪.‬‬ ‫דוגמא – ראובן הפקיר אופניים‪ ,‬שמעון מצא אותם ומשביח אותם‪.‬שמעון הפך להיות בעלים מכוח ס' ‪.3‬ראובן לאחר‬ ‫תקופה טוען שהם שלו‪ ,‬ראובן יטען כי מדובר בנכס שאבד לו ולא הופקר‪.‬המחלוקת בינהם תהיה – האם מדובר‬ ‫באבידה שיש להשביה או מדובר בנכס מופקר‪.‬נטל ההוכחה על הבעלים הקודם‪.‬המבחן שנקבע בפסיקה – מבחן‬ ‫הכוונה הסובייקטיבית של הבעלים הקודם – הייתה כוונה – אבידה אחרת הפקרה‪.‬זה מבחן בעייתי – וכדי ללמוד‬ ‫על הכוונה הסובייקטיבית נסתמך על אינדיקציות אובייקטיבית של הנכס – החזות האובייקטיבית שלו – אם מדובר‬ ‫בתכשיט יתכן שראובן צודק‪ ,‬אך אם מדובר באופנים זרוקים ומוזנחים יש להניח שמדובר בנכס מופקר‪.‬כל מקרה‬ ‫יבחן לגופו‪.‬‬ ‫‪18‬‬ ‫‪ Ⓒ‬כל הזכויות שמורות לעורך מסמך זה‬  ‫סיכום קורס – דיני קניין‪ ,‬דר' ג'בארין אמל‬ ‫הקריה האקדמית אונו‪ ,‬סמסטר ב' תשפ"ב (סוכם ע"י – תמי פוליצר‪ -‬שחר)‬ ‫מתי משתכללת בעלות במטלטלין בעסקת מכר?‬ ‫ס' ‪ 33‬לחוק המכר קובע כי הבעלות בממכר עוברת במסירה‪.‬מסירה מקבילה לרישום בטאבו במקרקעין‪.‬‬ ‫מתי הבעלות בר