דיני קניין PDF - ד״ר חיים זיכרמן ועו״ד אמיר אוסטרמן

‫‪2021-‬‬ ‫‪2022‬‬ ‫דיני קניין‬ ‫ד״ר חיים זיכרמן ועו״ד אמיר אוסטרמן‬ ‫מאי אגוזי‬  ‫‪1‬‬ ‫שיעור ‪-1‬‬ ‫הקורס עוסק בדי...

‫‪2021-‬‬ ‫‪2022‬‬ ‫דיני קניין‬ ‫ד״ר חיים זיכרמן ועו״ד אמיר אוסטרמן‬ ‫מאי אגוזי‬  ‫‪1‬‬ ‫שיעור ‪-1‬‬ ‫הקורס עוסק בדיני הנכסים‪.‬עיקר הקורס בדיני הנכסים והעברתם מיד ליד‪.‬‬ ‫השאלה שנשאלת‪ -‬מה הדרך שאני יכול להעביר נכס מאחד לשני?‬ ‫במרכז דיני הקניין נמצא הנכס‪.‬לא עומד אדם‪ ,‬התקשרות אלא עומד הנכס למשל אדם מכר דירה‬ ‫לשני אנשים בנפרד‪.‬בדיני הקניין אנו נבחן למי שייך הנכס כעת‪.‬‬ ‫מהו נכס?‬ ‫נכס הוא חפץ כלומר כל דבר שניתן להעבירו הוא סוג של נכס‪.‬האם למשל איברים (כליה) זה נכס?‬ ‫האם ניתן לסחור באיברים של בני אדם?‬ ‫מבחינת הדין נכס ניתן לחשוב עליו בשני מישורים‪ -‬ניתן להגיד שנכס הוא כל דבר הניתן להעברה‬ ‫(לא בהכרח דומם‪ ,‬גם אדם הוא נכס)‪.‬ההגדרה המשפטית ביחס לנכס‪ -‬נכס הוא כל דבר שאפשר‬ ‫לסחור בו (שלגיטימי לסחור בו) כלומר‪ ,‬לא מספיק שיהיה ניתן לסחור בו מבחינה טכנית אלא צריך‬ ‫שיהיה ניתן לסחור בו מבחינה נורמטיבית‪.‬‬ ‫סחירות טכנית‪ -‬הכלל המרכזית ביחס לסחר זה במה שיש בו קונים‪.‬יש קונים למה שנמצא במחסור‪.‬‬ ‫נכס הוא משהו שיש לו שוק‪.‬‬ ‫סחירות נורמטיבית‪ -‬זה מה שלגיטימי לסחור בו‪ ,‬מה שהחוק מתיר לסחור בו‪.‬‬ ‫הגדרה של נכס‪ -‬נכס הוא חפץ או משהו בעל ערך שאפשר לסחור בו טכנית ושלגיטימי מבחינה‬ ‫משפטית לסחור בו‪.‬‬ ‫קטגוריות של נכסים‪-‬‬ ‫‪.1‬נכסים מוחשיים‪ -‬נכס מוחשי הוא נכס שאנו מכנים אותו ״גופו ממון״‪ -‬הנכס הוא זה ששווה‬ ‫כסף‪.‬איזה נכסים מוחשיים קיימים?‬ ‫‪ -‬מקרקעין‪ -‬הגדרת המקרקעין נמצאת בסעיף ‪ 1‬לחוק המקרקעין‪.‬‬ ‫״מקרקעין״‪ -‬קרקע‪ ,‬כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע‪ ,‬זולת‬ ‫מחוברים הניתנים להפרדה‪.‬כשאני מסתכל על מקרקעין אני לא מסתכל רק על הקרקע אלא‬ ‫גם על כל מה שבנוי ונטוע ומחובר עליה חיבור של קבע‪.‬העץ‪ ,‬הבית שעל האדמה הם מקרקעין‪.‬‬ ‫‪ -‬מיטלטלין‪ -‬בסעיף ‪ 1‬בחוק המיטלטלין נמצאת ההגדרה למיטלטלין‪.‬‬ ‫״מיטלטלין״‪ -‬נכסים מוחשיים‪ ,‬חוץ ממקרקעין‪.‬‬ ‫מיטלטלין זוהי הגדרה שיורית‪.‬כל מה שהוא נכס מוחשי והוא לא מקרקעין זה מיטלטלין‪.‬‬ ‫‪.2‬נכסים לא מוחשיים‪ -‬״שאין גופו ממון״‪ -‬הנכס עצמו לא שווה ממון אך הוא מייצג איזה שהוא‬ ‫שווי כספי למשל שאני מחזיק שטר של ‪ 100‬שקל אז הוא שווה ‪ 100‬שקל כי יש הסכמה כללית‬ ‫שהדבר הזה שווה כסף‪.‬אך לאף אחד אין מחשבה שהנייר עצמו שווה ‪ 100‬שקל‪.‬‬ ‫‪ -‬זכויות‪ -‬זכויות אלו נכסים שאנו מחזיקים ולמעשה ניתן להגיד שחלק גדול מהחיים שלנו‬ ‫מתנהלים לא בנכסים מוחשיים אלא בזכויות‪.‬למשל כסף בעו״ש‪ -‬יש לי זכות לקבל מהבנק את‬ ‫הכסף שיש לי בעו״ש‪.‬‬ ‫יש זכות לקבל משהו ממישהו‪ ,‬הזכות הזו היא נכס בפני עצמו‪.‬‬ ‫אם התוקף של הנכס מסוג זכות נגמר אז הנכס לא שווה כסף יותר‪.‬‬ ‫למשל הזמנתי רכב שעוד לא הגיע לארץ‪ ,‬כרגע יש לי זכות לקבל רכב‪.‬יש לי נכס לא מוחשי מסוג‬ ‫זכויות אשר שווה הרבה כסף‪.‬ביום שאקבל את הרכב אז הזכות שלי מומשה אז היא הפכה‬ ‫להיות מנכס לא מוחשי לנכס מוחשי‪.‬‬ ‫כל מי שיש לו נכס לא מוחשי מסוג זכויות שואף לממש את הנכס ולהפוך אותו למוחשי‪.‬‬ ‫‪ -‬קניין רוחני‪ -‬פטנטים‪ ,‬סימני מסחר‪ ,‬זכויות יוצרים‪ ,‬מוניטין וכו׳‪.‬אלו הן הגנות שנותן החוק‬ ‫עבור היוצר מתוך מטרה שאנו רוצים לעודד אנשים ליצור‪.‬קיימת הסכמה שמעניקה לי‬ ‫בלעדיות והבלעדיות הזו שווה הרבה כסף‪.‬‬ ‫לכן יש לחלק בין שני הסוגים של הנכסים‪ -‬שגופם ממון כי הם שווי ערך בפני עצמם למשל שאני‬ ‫קונה ספה היא שווה כסף‪.‬אך ישנם נכסים שהם יותר טריקים‪ ,‬שאין גופם ממון הם נכסים ששווים‬ ‫כסף כי החברה החליטה שהם שווים כסף‪.‬‬ ‫ההבחנה הקטגורית בין סוגי הנכסים זה לבין נכס מוחשי ממשי לבין נכס שהוא לא מוחשי‪ ,‬שמייצג‬ ‫לי שווי כספי בגלל הסכמה חברתית אך הוא לא השווי הכספי בעצמו‪.‬הנכס הזה יכול להעניק לי‬ ‫שווי כספי‪.‬‬ ‫‪1‬‬  ‫‪2‬‬ ‫מה המטרות של דיני הקניין? את מי משרתים דיני הקניין?‬ ‫במדינת ישראל יש מחסור במקרקעין ולכן המחירים עולים‪.‬אם לי יש קרקע בפ״ת ואני מחליטה‬ ‫לא לעשות בה שימוש‪.‬למה? כי אני רוצה לחכות שערך הקרקע יעלה ואז אני אבנה ואמכור‪.‬העירייה‬ ‫באה ואומרת שהם רוצים לעשות שימוש בקרקע‪.‬הרשות יכולה להגיד לאדם הפרטי שהיא רוצה‬ ‫להשתמש בקרקע והיא אף יכולה להשתמש (סעיף ‪ 2‬לחוק הרשויות המקומיות שימוש ארעי‬ ‫במגרשים ריקים‪ -‬״סבורה הרשות כי מגרש ריק שבתחומה המאוכלס‪ ,‬דרוש לציבור כל עוד הוא‬ ‫ריק‪ ,‬רשאית היא לצוות כי על אותו מגרש יינקטו פעולות לגינון זמני של המגרש‪ ,‬הכל כפי שתפרט‬ ‫בצו״) (סעיפים ‪ 10 ,6 ,5‬גם מראים איך הרשות תוכל לקחת את הקרקע)‪.‬‬ ‫הרשות המקומית יכולה לעשות שימוש במגרש של אדם מכיוון שהוא לא מעוניין כרגע להשתמש‬ ‫בו‪.‬לכן‪ ,‬כאשר אנו מדברים על דיני הקניין אנו רואים שזה לא מבטא רק את האינטרס של בעל‬ ‫הקניין אלא גם את האינטרס של הציבור‪.‬‬ ‫את מי משרתים דיני הקניין?‬ ‫ע״א ‪ 8622/07‬פס״ד רוטמן נ׳ מע״צ‪ -‬שאלה זו נענתה בפס״ד זה (פסקאות ‪.)78-80‬‬ ‫קניין כריבונות‪ -‬לפי הגישה של קניין כריבונות מטרת דיני הקניין זה להגן על הבעלים מתוך‬ ‫התפיסה של חירותו של הפרט‪.‬״לפי תפיסה זו תפקידה היחידי של זכות הקניין הוא להגן על‬ ‫אינטרס הפרט במשאביו מפני אינטרסים אחרים המבקשים להתערב בו ובכללם כוחו של השלטון״‪.‬‬ ‫לפי גישה זו אם אני רוצה לקחת קרקע ולהשאיר אותה ריקה לא ניתן להתערב בכך מכיוון שזה‬ ‫במתחם שיקול הדעת שלי‪.‬‬ ‫הקניין כמוסדות (הקניין כמכלול)‪ -‬תפיסה זו רואה בקניין כמוסד משפטי שיצרו בני האדם ועיצבו‬ ‫כדי לשרת מטרות חברתיות‪.‬הקניין משרת לא רק את אינטרס בעליו אלא גם אינטרסים ציבוריים‬ ‫מסוימים‪(.‬מקסום הרווחה המצרפית‪ -‬השימוש בנכס‪ ,‬צדק חלוקתי וצמצום פערים)‪.‬‬ ‫דוגמא‪ -‬עפ"י חוק הרשויות המקומיות לשימוש ארעי במגרשים ריקים‪ -‬הרשות יכולה להשתמש‬ ‫במגרש פרטי במידה ועומד ריק לצורכי הרשות ‪.‬גישת הקניין כמכלול)‪.‬‬ ‫לסיכום‪ -‬כאשר מדובר על מקרקעין מדובר יותר כקניין כמוסדות וכאשר מדברים על מיטלטלין‬ ‫מדברים יותר על קניין כריבונות‪.‬במיטלטלין מדברים יותר על מיצוי הזכויות של האדם לעומת‬ ‫שמקרקעין מדברים יותר על מיצוי הזכויות של הציבור‪.‬למקרקעין יש מאפיינים ייחודיים‬ ‫שמצריכים הסתכלות מיוחדת‪.‬חשיבות של מקרקעין‪ -‬זה משאב מוגבל‪ ,‬זה משאב יקר‪ ,‬זה משאב‬ ‫חיוני‪ ,‬זה משאב לאומי‪.‬ארבעת הדברים הללו מביאים אותנו למסקנה שהמקרקעין יכולים להיות‬ ‫שלי אך האינטרס הוא אינטרס ציבורי שגובר על האינטרס הפרטי‪.‬לעומת זאת‪ ,‬מיטלטלין לא‬ ‫משאב מוגבל‪ ,‬לא משאב לאומי‪ ,‬לא משאב חיוני ולכן אני זהיר מאוד בפגיעה בבעל הקניין‪.‬‬ ‫למשל לא ניתן להפקיע מיטלטלין אלא ניתן להפקיע רק מקרקעין‪.‬‬ ‫‪ ##‬כל שופט קובע לטובת מי זה לפי הגישות ולפי מה שהוא מאמין בו יותר‪.‬‬ ‫למה לי קניין פרטי? למה צריך את זה?‬ ‫יש כמה גישות שמדברות על הקניין הפרטי וההצדקות לו‪-‬‬ ‫‪.1‬תיאוריית התפיסה‪ -‬אם אני תופס ראשון את הנכס אז הוא שלי‪.‬אדם יכול להיות בעל נכס כסוג‬ ‫של זכות ראשונית וזה הופך אותי לבעליו‪.‬‬ ‫חוק המיטלטלין בסעיף ‪ 3‬אומר לנו‪ -‬״מיטלטלין שאין להם בעל יכול כל אדם‪ ,‬בכפוף לכל דין‪,‬‬ ‫לרכוש את הבעלות בהם בתפישתם תוך כוונה לזכות בה״‪.‬זה קורה למשל בפטנטים (מי שרושם‬ ‫את הפטנט קודם הוא שלו)‪.‬‬ ‫‪.2‬תאוריית העבודה‪ -‬לכל אדם יש זכות על גופו ועל מה שגופו עושה (יצירת כפיו)‪.‬אם טרחתי על‬ ‫משהו אז זה אומר שהוא שלי‪.‬הדבר הזה יוצר את העובדה שאם אני עובד על יצירת הקניין הרי‬ ‫שהקניין הפך להיות שלי‪.‬הבעיה בה היא שבפועל זה לא עובד כך‪ ,‬למשל עובד במפעל יצור‬ ‫ובסופו של יום הקניין הוא לא שלהם‪.‬הקשר בין העבודה לבין הזכות לקניין הוא קשר רופף‬ ‫יחסית‪.‬‬ ‫‪.3‬תאוריה התועלתנית‪ -‬האינטרס לקיים את הקניין הפרטי נובע מהתועלת שבעניין‪.‬החברה‬ ‫מפיקה תועלת רבה יותר מקניין פרטי מאשר מקניין ציבורי‪.‬זה נקרא טרגדיית המאגר‬ ‫המשותף‪ -‬זה בא לידי ביטוי בעולם המודרני בבעיות האקלים‪.‬למה? מכיוון שזה מאגר משותף‪.‬‬ ‫מה יעזור אם מדינת ישראל תעשה צעדים לשיפור האקלים אם השכן שלי לא עושה דבר‪.‬ברגע‬ ‫שהקניין הוא קניין ציבורי יש לי תמריץ קטן יותר לפעול‪.‬הדבר הופך להיחלשות של תנועת‬ ‫‪2‬‬  ‫‪3‬‬ ‫הקיבוצים במדינת ישראל כי המוטיבציה שלי להפיק את המרב מעצמי יורדת אם אני יודע‬ ‫שאני אעבוד פחות ואקבל אותו דבר‪.‬אם יש קניין פרטי אז אני אוכל להפיק יותר מהרווחים‪.‬‬ ‫‪.4‬תיאורית האישיות‪ -‬זוהי התיאוריה של מרגרט ראדין‪ ,‬היא סבורה שהאישיות שלנו באה לידי‬ ‫ביטוי בנכסים שלנו‪.‬מה האדם בא לידי ביטוי בשונה מבעלי חיים אחרים? זה כי הוא צובר‬ ‫נכסים‪.‬השוני שלנו בא לידי ביטוי בנכסים שלנו‪.‬אני מגדיר את עצמי באמצעות הנכסים שלי‬ ‫למשל הרכב‪ ,‬השפה‪ ,‬הביגוד וכו׳‪.‬אלו הם סוגי נכסים שאני אוסף והם מגדירים אותי‪.‬‬ ‫שיעור ‪-2‬‬ ‫ציר הזמן של העסקה‪-‬‬ ‫למעשה לכל עסקה שאנחנו עושים בין אם זה במקרקעין‪ ,‬מיטלטלין או משהו אחר לכל עסקה יש‬ ‫התחלה ונקודה סיום‪.‬‬ ‫אני הולך לקנות קפה‪ ,‬מהי נקודת ההתחלה של העסקה? תמיד ציר הזמן של העסקה מתחיל בחוזה‪.‬‬ ‫מתי עסקה מתחילה? עסקה מתחילה כשהחוזה נכרת‪.‬כל עוד לא התחלנו את החוזה אנחנו בשלב‬ ‫הטרום חוזי‪.‬סעיף ‪ 1‬לחוק החוזים אומר שחוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול‪ -‬יש לכם קפה? כן‪,‬‬ ‫תכינו לי בבקשה זה הצעה וקיבול‪.‬‬ ‫מתי העסקה מסתיימת? עסקה מסתיימת ברגע הקניין‪ ,‬פירוש‪ -‬ברגע העברת הנכס לבעלות הרוכש‪.‬‬ ‫מתי הנכס הופך להיות שלי?‬ ‫סעיף ‪ 33‬לחוק המכר‪ -‬״הבעלות בממכר עוברת לקונה במסירתו‪ ,‬אם לא הסכימו הצדדים על מועד‬ ‫אחר או על דרך אחרת להעברת הבעלות״‪ -‬הנכס הופך להיות שלי במסירה‪.‬מהרגע שעברה החזקה‬ ‫בנכס מיד ליד הנכס הפך להיות שלי אלא אם כן סיכמנו דבר אחר‪.‬צריך להבחין בין חוק קוגנטי‬ ‫לחוק דיספוזיטיבי‪.‬סעיף ‪ 33‬בחוק המכר הוא סעיף דיספוזיטיבי‪.‬סעיף זה לא מדבר על התשלום‬ ‫על הנכס‪.‬‬ ‫מהרגע שהנכס הפך לחזקתי הוא הפך להיות שלי‪.‬‬ ‫פס״ד קולומבו‪ -‬הייתה רשת של צעצועים שפשטה את הרגל‪ ,‬בא קונס הנכסים ואמר שהוא למעשה‬ ‫לוקח את כל המלאי שיש לחברה ומוכר אותו ואת הסכום הוא מחלק בין הנושים‪.‬‬ ‫חברת חדלת פירעון‪ -‬סכום חובותיה עולה על נכסיה‪ ,‬וכונס הנכסים מממש את הנכסים מצד אחד‬ ‫ואוסף את החובות מהצד השני ומחליט איך לחלק את הנכסים לנושה‪.‬‬ ‫הגיעה אחת החברות שסיפקה את הסחורה ואומרת שהיא לא של חברת הצעצועים אלא שלה וזה‬ ‫לא נכנס לתוך הפול של נכסי החברה בפירוק‪.‬אנו רוצים את הסחורה שלנו בחזרה‪.‬‬ ‫אם אני לוקח את הסיפור ומיישם אותו בצורה פשוטה‪ -‬קנינו טלוויזיה ואנו אמורים לקבל אותה‬ ‫עוד שבוע והחברה בזמן הזה נכנסה להליך פירוק‪.‬אם הטלוויזיה שלנו אנו נגיד לכונס הנכסים שהיא‬ ‫שלי אבל אם היא עדיין לא שלי והחנות חייבת לנו את הטלוויזיה שאלת הבעלות בנכס היא קריטית‬ ‫להרבה היבטים‪.‬‬ ‫ומה באשר לכלי רכב?‬ ‫רגע התחלת העסקה‪ -‬החוזה‪ ,‬אנחנו שני אנשים שמסכימים על חוזה להעברת הבעלות ברכב אז‬ ‫העסקה יצאה לדרך‪.‬‬ ‫רגע סיום העסקה‪-‬‬ ‫בפס״ד קון נ׳ חסון עסקו בשאלה‪ -‬מהו הרגע שבו הרכב עובר לבעלות הקונה? אדם שקנה רכב ולפני‬ ‫שהוא רשם ברשות הרישוי הוטל עיקול על הרכב מצד שלישי כנגד המוכר‪.‬הקונה יטען שהרכב כבר‬ ‫שלו והגורם השלישי יטען שהוא עיקל את הרכב של המוכר‪.‬‬ ‫יש ‪ 2‬סוגי מרשמים‪-‬‬ ‫‪ -‬מרשם קונסטיטוטיבי זה מרשם יוצר (למשל מרשם עורכי הדין‪ -‬רק כשאדם נרשם הוא נהיה‬ ‫עורך דין‪ ,‬מרשם החברות‪ ,‬מרשם המקרקעין)‪.‬‬ ‫‪ -‬מרשם דקלרטיבי זה מרשם מתאר (למשל מרשם האוכלוסין‪ -‬הוא מרשם מתאר‪ -‬הוא מתאר‬ ‫קרוב לכל האפשר את מצב אוכלוסיית ישראל)‪.‬‬ ‫בית המשפט שאל אם רישום במשרד הרישוי הוא קונסטיטוטיבי בדומה לעסקה במקרקעין? בשונה‬ ‫מס׳ ‪ 33‬לחוק המכר‪ ,‬סעיף ‪ 7‬לחוק המקרקעין אומר שעסקה מסתיימת ברישום‪.‬בית המשפט טען‬ ‫שמרשם כלי הרכב הוא מרשם מתאר ולכן הבעלות אינה עברה בשינוי הבעלות במשרד הרישוי אלא‬ ‫היא עוברת במסירה כמו שנקבע בס׳ ‪ 33‬לחוק המכר‪.‬‬ ‫כל עוד לא התנינו על סיום העסקה אז הבעלות עוברת בהעברת הנכס‪.‬‬ ‫‪3‬‬  ‫‪4‬‬ ‫רגע סיום העסקה‪ -‬מכיוון שעל פי הפסיקה המרשם של כלי הרכב הוא מרשם מתאר‪ ,‬הרי שהרישום‬ ‫אינו משנה את התמונה הקניינית והעברת הבעלות הינה כאמור בס׳ ‪ 33‬לחוק המכר‪.‬‬ ‫במקרקעין‪-‬‬ ‫העסקה מתחילה‪ -‬בחוזה‬ ‫העסקה מסתיימת‪ -‬לפי סעיף ‪ 7‬לחוק המקרקעין‪ -‬ברישום‪.‬‬ ‫למשל‪ 1.1.21 -‬נחתם חוזה לרכישת דירה‪ 1.1.21.‬שולמה גם מקדמה‪ 2.1.21.‬נרשמה הערת אזהרה‪.‬‬ ‫‪ 1.2.21‬שולם מס רכישה‪ 1.3.21.‬שולמה מקדמה שניה‪ 1.4.21.‬נלקחה הלוואת משכנתא והועברה‬ ‫יתרת התמורה‪ 2.4.21.‬הועברה החזקה בדירה‪.‬‬ ‫האם הדירה של הקונה?‬ ‫מתוקף סעיף ‪ 7‬לחוק המקרקעין‪ -‬עסקה במקרקעין טעונה רישום‪ ,‬העסקה נגמרת ברישום= רישום‬ ‫קונסטיטוטיבי‪.‬לכן כל זמן שהדירה לא נרשמה על שמי בטאבו הדירה עדיין לא שלי‪.‬סעיף ‪ 7‬הוא‬ ‫סעיף קוגנטי‪.‬‬ ‫לא מעט בעלי דירות במדינת ישראל הנכס לא רשום על שמם בטאבו‪ ,‬מבחינת החוק כל זמן שאנחנו‬ ‫לא רשומים כבעלי הזכויות במרשם המקרקעין הנכס לא שלנו‪.‬יש לי זכות חוזית‪.‬‬ ‫מכיוון שמקרקעין הוא משאב חיוני וחשוב המחוקק יוצר שלושה מנגנונים לוודאות במקרקעין‪-‬‬ ‫‪.1‬חובת הכתב‪ -‬למנוע מצבי אי אמינות ואי וודאות‪.‬חוזה בע״פ יכול ליצור המון בעיות וסכסוכים‪.‬‬ ‫לפי סעיף ‪ 8‬לחוק המקרקעין יש חובה לחוזה בכתב‪.‬‬ ‫‪.2‬קיומו של מרשם ופתיחתו לעיון הציבור‪ -‬אינטרס ציבורי‪.‬סעיף ‪ 124‬לחוק המקרקעין קובע‬ ‫שהמרשם פתוח לעיונו של כל הציבור‪.‬‬ ‫‪.3‬המרשם הוא מרשם יוצר‪ -‬כל זמן שלא רשמתם במרשם אז הבעלות לא עברה‪.‬זהו דבר אשר‬ ‫מחזק ומעצים את המרשם‪.‬‬ ‫באמצעות שלושת המנגנונים הללו המחוקק מוודא שמצב המקרקעין יהיה ברור יותר‪.‬כך כאשר‬ ‫אנו רוצים לברר למי שייך המקרקעין צריך להוציא ספח טאבו וכך נדע‪.‬‬ ‫זכות חוזית מול זכות קניינית‪-‬‬ ‫מה המשמעות של שלב הביניים? מה קורה בשלב שבו עדיין העסקה לא הסתיימה אך היא‬ ‫התחילה?‬ ‫זכות חוזית‪ -‬הזכות שלי לקבל משהו ממישהו‪ ,‬אם לי יש זכות אז מצד שני קיימת למישהו‬ ‫התחייבות חוזית‪.‬‬ ‫זכות קניינית‪ -‬כשיש לי את החפץ עצמו‪.‬‬ ‫לדוגמא‪ -‬יש לי ‪ 100,000‬שקל בבנק‪.‬זה אומר שיש לי זכות חוזית לקבל מהבנק ‪ 100,000‬שקל‪.‬‬ ‫נניח שיש לי בכספת בבנק ‪ 100,000‬שקל ששמתי שם‪.‬יש לי זכות קניינית של ‪ 100,000‬שקל‪.‬אלו הן‬ ‫שטרות שלי‪.‬‬ ‫ההבחנה בין זכות חוזית לזכות קניינית היא שזכות חוזית מאפשרת לי לקבל ממישהו את הנכס‪,‬‬ ‫לעומת זאת בזכות קניינית היא שהנכס הוא שייך לי‪.‬‬ ‫כאשר הזכות שלי היא קניינית אז אני לא תלוי בשום גורם אחר‪ ,‬לעומת זאת אם הזכות שלי היא‬ ‫חוזית אני תלוי ביכולותיו של החייב לממש את החוזה ולהביא לי את הנכס‪.‬‬ ‫לדוגמא‪ -‬אם יש לי שובר לקבלת קפה ומאפה‪ ,‬הרי שיש לי זכות חוזית בקפה אך זכות קניינית‬ ‫בשובר (השובר הוא שלי אך הקפה עדיין לא שלי‪ ,‬הקפה יהיה שלי רק כשאקבל אותו)‪.‬‬ ‫הבעיה בזכות החוזית שהיא כפופה לכך שהחייב יממש את חובתו ויעביר לי את הנכס‪.‬הזכות שלי‬ ‫לקבל את הנכס תלויה בקיום החובה של החייב‪.‬לעומת זאת‪ ,‬זכות קניינית אינה תלויה בצד שלישי‪.‬‬ ‫דוגמא‪ -‬מוכר התחייב למכור נכס כלפי א׳ ולאחר מכן חזר והתחייב כלפי ב׳‪.‬‬ ‫אם העסקה הסתיימה עם א׳ לפני ההתחייבות לב׳‪ ,‬הרי שהמוכר התחייב לב׳ הנכס כבר לא היה‬ ‫שלו‪.‬ולכן להתחייבות אין שום משמעות‪.‬‬ ‫אך‪ ,‬אם העסקה עם ב׳ התחילה לפני שהעסקה עם א׳ הסתיימה‪ ,‬הרי שיכול להיות שהנכס יהיה של‬ ‫א׳ או של ב׳‪.‬‬ ‫לכן תמיד נשאף להגיע לנקודת הסיום של העסקה אך אם לא הגענו לסוף העסקה יש לי זכות חוזית‬ ‫והיא זכות חלשה יותר מזכות קניינית‪.‬‬ ‫‪4‬‬  ‫‪5‬‬ ‫פס״ד בן חמו נ׳ טנא נוגה‪ -‬לבן חמו יש הסכם הפצה עם חברת טנא נוגה‪ ,‬הוא המפיץ הבלעדי של‬ ‫חברת טנא נוגה‪.‬הסכם הפצה בבלעדיות שווה המון כסף כי מה שעושה המפיץ זה למכור בבלעדיות‬ ‫את הסחורה של המפעל לכל הקמעונאים באזור וגוזר מזה רווח מסוים‪.‬יחסיהם של בן חמו וטנא‬ ‫נוגה עלו על סרטון וטנא נוגה התחילו להתקשר עם אדם נוסף‪.‬‬ ‫השאלה העולה בפסק הדין‪ -‬האם הסכם הפצה בבלעדיות הוא זכות חוזית או קניינית? בן חמו טוען‬ ‫כי החברה לא רשאית להפר את החוזה משום שזו זכות קניינית שלו‪.‬מנגד טנא נגה רואה בזכות‬ ‫ההפצה זכות חוזית של בן חמו‪.‬‬ ‫בית המשפט טען שהזכות היא אינה קניינית והיא ניתנת לביטול‪.‬‬ ‫בית המשפט קבע שהסכם ההפצה במקרה הזה הוא לא זכות קניינית‪ ,‬זו זכות חוזית שניתן לו‬ ‫מלבוש קנייני‪.‬‬ ‫המאפיינים העקרוניים של זכות קניינית מתוך פס״ד טנא נוגה נ׳ בן חמו (לעומת זכות חוזית)‪-‬‬ ‫‪ -‬עבירות‪ -‬זכות קניינית לרוב ניתן להעביר למישהו אחר‪.‬זכות חוזית לא תמיד ניתן להעביר‬ ‫אותה‪ ,‬היא תלויה בצד שני‪.‬‬ ‫‪ -‬עצמאות‪ -‬אני לא תלוי באף אחד‪.‬‬ ‫‪ -‬מיידיות‪ -‬הנכס שלי‪ ,‬יש לי זכות בנכס עצמו‪.‬בזכות חוזית אני לא יכול להגיד שהנכס שלי אלא‬ ‫אני כפוף לכך שמישהו יביא לי את זה ‪.‬‬ ‫‪ -‬כפיפות הזכות לעקיבה‪ -‬אני יכול לעקוב אחרי הנכס‪.‬בזכות קניינית מכרתי לא׳ וא׳ מכר לב׳‪,‬‬ ‫ניתן לעקוב אחרי התחנות שהנכס עבר‪.‬‬ ‫‪ -‬עדיפות על כל זכות אחרת‪ -‬הזכות הקניינית תמיד עדיפה על זכות חוזית‪.‬‬ ‫‪ -‬ייחודיות (אקסקלוסיביות)‪ -‬לא יכול להיות מצב שנכס מסוים יהיה שייך גם לי וגם לאדם אחר‬ ‫ואנחנו לא שותפים‪.‬לעומת זאת אם מדובר בזכות חוזית זכות זו היא לא ייחודית‪.‬‬ ‫זו אינה רשימה סגורה ויש פעמים שאחד מהמאפיינים לא יתקיים‪.‬אך זהו הכלל‪.‬‬ ‫כל עוד העסקה לא הסתיימה הזכות שלי היא זכות חוזית בלבד‪.‬‬ ‫זכות קניינית מוגדרת בפסיקה ובספרות כזכות חפצית‪.‬כלומר ברגע שיש לי זכות קניינית אני‬ ‫הבעלים של החפץ עצמו‪.‬מנגד‪ ,‬ברגע שיש לי זכות חוזית אני לא הבעלים של החפץ יש לי זכות לקבל‬ ‫את החפץ‪.‬‬ ‫זכות חפצית‪ ,‬קניינית היא פומבית‪.‬כאשר נכס הוא שלי הוא שלי כלפי כל העולם‪.‬לעומת זאת כאשר‬ ‫יש לי רק זכות חוזית אף אחד לא יודע על זה והתוצאה היא שכל העולם לא יודע מכך שיש‬ ‫התחייבות כלפי ביחס לנכס מסוים‪.‬‬ ‫זכות חוזית לא מחייבת את כל העולם אלא רק את הצדדים שהתחייבו לחוזה‪.‬‬ ‫כל אלו היו הבחנה בין זכות חוזית לזכות קניינית‪.‬‬ ‫מה קורה בשלב הביניים בעסקאות נדל״ן?‬ ‫הרי אמרנו שזכות חוזית היא לא חזקה‪.‬‬ ‫איך אני כקונה מגן על עצמי בתקופה הזאת? באמצעות הערת אזהרה‪.‬‬ ‫הערת אזהרה‪ -‬מטרתה ליידע את כל העולם על קיומה של הזכות החוזית שיש לי‪.‬‬ ‫אם אנחנו עשינו חוזה לרכישת הדירה אף אחד לא יודע מזה‪ ,‬אבל ברגע שנוסיף הערת אזהרה אנו‬ ‫מיידעים את העולם שנחתם חוזה‪.‬שלב זה הינו הצהרתי בלבד‪.‬מטרת הערה היא לתת פומביות‬ ‫לחוזה‪.‬‬ ‫דוגמה להמחשה‪ :‬אירוסין ונישואין‪.‬אירוסין מהווה ״הערת אזהרה״‪ ,‬נישואין ממחיש את קיום‬ ‫החוזה‪.‬‬ ‫השאלות המרכזיות בעסקה‪-‬‬ ‫הגדרה של עסקה‪ -‬העברת זכות בנכס מיד ליד‪.‬‬ ‫‪.1‬באיזה נכס מדובר?‬ ‫ מקרקעין (יחול חוק המקרקעין)‪.‬‬ ‫‪ -‬מקרקעין מוסדרים מול מקרקעין לא מוסדרים‪.‬‬ ‫‪ -‬מקרקעי ישראל מול מקרקעין פרטיים‪.‬‬ ‫‪5‬‬  ‫‪6‬‬ ‫ מיטלטלין (יחול חוק המיטלטלין)‪.‬‬ ‫ זכויות (יחול חוק המחאת חיובים)‪.‬‬ ‫‪.2‬מהי הזכות המועברת?‬ ‫ בעלות‬ ‫ חכירה‬ ‫ שכירות‬ ‫ שאילה‬ ‫ משכון‪ /‬משכנתא‬ ‫ זיקת הנאה‬ ‫ זכות קדימה‬ ‫‪.3‬מה הטכניקה של העברת הזכות? (איך עשינו את העברת הזכות?)‬ ‫ עסקה רצונית‪.‬‬ ‫‪ -‬מכר‬ ‫‪ -‬מתנה‬ ‫ עסקה לא רצונית‪ -‬למשל הפקעה‪.‬‬ ‫ ירושה‬ ‫‪ -‬על פי דין‬ ‫‪ -‬על פי צוואה‬ ‫ זכיה מההפקר‬ ‫ מציאת אבידה‬ ‫ בניה ונטיעה במקרקעי הזולת‬ ‫‪.4‬האם העסקה הסתיימה?‬ ‫ זכות חוזית מול זכות קניינית‪.‬‬ ‫בכל עסקה שאני עושה אני שואלת את עצמי את ארבעת השאלות הללו‪.‬‬ ‫שיעור ‪-3‬‬ ‫שאלה ראשונה – באיזה נכס מדובר?‬ ‫מקרקעי ישראל‪-‬‬ ‫ההבחנה בין מקרקעין פרטיים לבין מקרקעי ישראל‪-‬‬ ‫סיפור ב‪ 3‬מערכות‪-‬‬ ‫מערכה ראשונה משנת ‪ 1901‬עד ‪1960‬‬ ‫לפני ‪ 120‬שנה‪ ,‬בשנת ‪ 1901‬בקונגרס הציוני כבר מדברים על הבעיה של היעדר מדינה לעם היהודי‪.‬‬ ‫מדברים על כך שיש להעלות יותר ויותר יהודים לארץ ישראל כדי לחזק את היישוב היהודי בארץ‪.‬‬ ‫עולה הבעיה שאין איפה לשכן את אותם היהודים‪.‬וכך נוסדה קק״ל‪ ,‬מתוך מטרה לדאוג לאדמות‬ ‫לעם היהודי בארץ ישראל‪.‬‬ ‫העיקרון של קק״ל זו תפיסת גאולת האדמה‪.‬הקרקעות שלה אמורות להיות עבור העם היהודי ולכן‬ ‫היא לא מוכרת את הקרקעות שלה‪.‬הם אספו כספים בעולם וכך קנו עוד ועוד קרקעות‪ ,‬בערך ‪23%‬‬ ‫משטח המדינה היו בהחזקת קק״ל‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 1948‬לאחר הכרזת המדינה‪ ,‬קק״ל לא צריכה יותר לרכוש אדמות ולכן היא מתחילה להתעסק‬ ‫בפיתוח‪ -‬הפרחת השממה‪ ,‬נטיעת יערות‪ ,‬פחות ברכישת אדמות וקרקעות‪.‬‬ ‫המדינה בהקמתה הופכת להיות בעלים של שטח מאוד גדול‪.‬‬ ‫איך?‬ ‫ראשית‪ ,‬מכוח חוק‪ ,‬חוק נכסי המדינה‪.‬החוק בסעיף ‪ 2‬קובע כי כל הנכסים שהוחזקו ע״י השלטונות‬ ‫הבריטים ערב הקמת המדינה הפכו להיות נכסי מדינת ישראל‪.‬‬ ‫‪6‬‬  ‫‪7‬‬ ‫שנית‪ ,‬הפקעות‪.‬דבר זה היווה מוקד מאוד גדול לסכסוך בין המדינה לבין תושביה הערבים‪60%.‬‬ ‫משטחי המדינה הופכים להיות בבעלות מדינת ישראל (מרבית השטחים הם באזור הדרום והנגב)‪.‬‬ ‫סה״כ למדינה ולקק״ל ‪ 83%‬בשלב זה‪.‬‬ ‫גוף נוסף הוא רשות הפיתוח (נכסי נפקדים‪ ,‬נכסי ר״פ)‪.‬בעקבות מלחמת העצמאות מרבית מתושבי‬ ‫ישראל למעשה יצאו מישראל ולא חזרו (פליטים)‪.‬מה עשו עם הנכסים של האנשים הללו? המדינה‬ ‫חוקקה את חוק נכסי נפקדים‪.‬החוק קובע כי יש אפוטרופוס לנכסי נפקדים‪ ,‬האפוטרופוס הזה‬ ‫אחראי על כל הנכסים הללו על ידי גוף שנקרא רשות הפיתוח‪.‬זה החזיק בערך כ‪ 10%‬משטחי‬ ‫המדינה‪.‬יש לשים לב שהשטחים הללו היו מאוד מרכזיים בערים המרכזיות (ת"א ירושלים וכו')‪.‬‬ ‫אם נסכם את המערכה הראשונה‪:‬‬ ‫מדינת ישראל מחזיקה בכ‪ 60% -‬משטחי המדינה‬ ‫קק״ל מחזיקה בכ‪ 23% -‬משטחי המדינה‬ ‫רשות הפיתוח (ר״פ) מחזיקה בכ‪ 10% -‬משטחי המדינה‬ ‫סה״כ ‪ 93%‬משטחי המדינה נמצאים בהחזקה של הגופים הללו‪.‬‬ ‫שאר הקרקעות (‪ )7%‬הינן קרקעות פרטיות אשר לא שייכות לאחד מהגופים הללו‪.‬אמנם אחוז‬ ‫הקרקעות הפרטיות הוא קטן‪ ,‬אבל מטבע הדברים הקרקעות הפרטיות מרוכזות בערים‪.‬ולכן אם‬ ‫נסתכל רק על הערים – אחוז הקרקעות הפרטיים יהיה גדול בהרבה (כמעט חצי חצי)‪.‬‬ ‫שטחי הערים הוא רק כ‪ 6%‬משטחי מדינת ישראל‪.‬‬ ‫מערכה שנייה‬ ‫בשנת ‪ 1961‬מתיישבים לאכול שר האוצר ויו״ר קק״ל ומתקיימת ביניהם שיחה‪.‬שר האוצר מציע‬ ‫ליו״ר קק״ל לנהל ביחד את הקרקעות של מדינת ישראל‪.‬אומר לו יו"ר קק"ל‪ -‬רעיון טוב אבל מה‬ ‫נעשה עם הקרקעות? עונה שר האוצר‪ :‬אנחנו נפתח אותם‪.‬יו״ר קק״ל אומר שהם לא מוכרים את‬ ‫הקרקעות שלה ולכן עלתה אפשרות החכירה‪.‬חכירת קרקעות היא השכרת הקרקע לתקופה ארוכה‬ ‫כאשר קק״ל עצמה נשארת בעלים‪.‬‬ ‫נכתבת ונחתמת אמנה בין ממשלת ישראל וקק״ל‪.‬האמנה אומרת שהעיקרון של קק״ל זה שהאדמה‬ ‫עדיין נשארת בבעלותה והקרקעות יימסרו בחכירה בלבד‪.‬‬ ‫הוחלט לאחד את קרקעות המדינה עם הקרקעות של קק״ל תוך העברת כלל הקרקעות אשר בבעלות‬ ‫קק״ל למדינה ולנהל אותן תחת הגוף החדש שיוקם ״מנהל מקרקעי ישראל״‪.‬‬ ‫כתב האמנה בין ממשלת ישראל לקק"ל‪-‬‬ ‫א‪.‬כל הקרקעות של קק"ל יועברו לניהול המדינה‬ ‫ב‪.‬הממשלה תקים את מנהל מקרקעי ישראל‬ ‫ג‪.‬על אף האמור בס' ‪ 1‬לא יחול שינוי בבעלות המקרקעין‬ ‫ד‪.‬מקרקעי ישראל יתנהלו לפי העיקרון שהאדמה אינה נמכרת אלא נמסרת בחכירה בלבד‪.‬‬ ‫האמנה קובעת ‪ 2‬עקרונות‪-‬‬ ‫‪.1‬קק״ל מעבירה את הקרקעות שלה לניהול המדינה‪.‬‬ ‫‪.2‬מדינת ישראל מתחייבת שלא למכור את הקרקעות אלא להעבירן בחכירה בלבד‪.‬‬ ‫לצורך כך המדינה מחוקקת את חוק היסוד השני של הכנסת‪ :‬חוק יסוד מקרקעי ישראל‪:‬‬ ‫סעיף ‪ -1‬איסור העברת בעלות‪ -‬״מקרקעי ישראל‪ ,‬והם המקרקעין בישראל של המדינה‪ ,‬של רשות‬ ‫הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל‪ ,‬הבעלות בהם לא תועבר‪ ,‬אם במכר ואם בדרך אחרת״‪-‬‬ ‫הסעיף מגדיר את המושג ״מקרקעי ישראל״‪.‬בעצם כל ‪ 93%‬משטח המדינה נחשבים מקרקעי‬ ‫ישראל‪.‬הסעיף מוסיף ואומר שלא ניתן למכור את הקרקעות הללו או להעבירן לבעלות אחרת‪.‬‬ ‫סעיף ‪ 2‬לחוק מקרקעי ישראל‪ -‬היתר על פי חוק‪ -‬״סעיף ‪ 1‬לא יחול על סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות‬ ‫שנקבעו לענין זה בחוק״‪ -‬אומר שישנם חריגים שעליהם סעיף ‪ 1‬לא תקף‪.‬‬ ‫הגדרה‪ -‬בחוק זה" מקרקעין – "קרקע‪ ,‬בתים‪ ,‬בנינים וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע״‪.‬‬ ‫אם כך‪ ,‬הגדרת המונח "מקרקעי ישראל" אומר המקרקעין של ‪ 3‬הגופים שהזכרנו‪.‬‬ ‫ס' ‪ 2‬מחריג קרקעות שמופיעות בחוק מקרקעי ישראל (לא חוק יסוד)‪.‬‬ ‫בנוסף נחקק חוק נוסף‪ -‬חוק רשות מקרקעי ישראל הקובע שתקום רשות מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫ס' ‪1‬א קובע כי הרשות תנהל את הקרקע לשם פיתוחה של מדינת ישראל תוך איזון ראוי בין שימור‬ ‫לפיתוח ובין שיווק לשמירה‪.‬‬ ‫‪7‬‬  ‫‪8‬‬ ‫אם לא ניתן למכור את קרקעות ישראל איך נתן לשווק את הקרקע?‬ ‫חכירה‪ -‬שכירות לתקופה ארוכה‪.‬ככה רשות מקרקעי ישראל משווקת קרקעות לחוכרים‪.‬‬ ‫לפי סעיף ‪ 3‬לחוק המקרקעין ״שכירות לא לצמיתות (זאת ההגדרה של שכירות) לתקופה של מעל‬ ‫לחמש שנים‪.‬מעל ל‪ 25‬שנה "חכירה לדורות"‪.‬‬ ‫שכירות ארוכה זה חכירה‪.‬את הקרקעות במדינה לרוב מחכירים ל‪ 49‬שנים‪ ,‬משמע חכירה לדורות‪.‬‬ ‫רשות מקרקעי ישראל בעצם נותנת לנו את הקרקע לתקופה של ‪ 49‬שנים אשר בסופה נצטרך להחזיר‬ ‫את הקרקע לבעלים‪ ,‬לפעמים מציעים את האופציה להאריך לעוד ‪ 49‬שנים‪.‬‬ ‫ההבדל המרכזי בין בעלות לשכירות היא הצמיתות‪(.‬ישנו הבדל נוסף‪ ,‬בעלות מאפשרת לעשות כל‬ ‫דבר וכל עסקה)‪.‬‬ ‫פס"ד מורדוך נ' שטכמן – אין דבר כזה שכירות לצמיתות אי אפשר לחתום חוזה על שכירות‬ ‫לצמיתות‪.‬כיוון ששכירות בהגדרתה היא מוגבלת בזמן והיא לא לצמיתות‪.‬‬ ‫נסח טאבו של חכירה‪ -‬רשות מקרקעי ישראל מנהלת פנקס‪ ,‬מרשם עם כל החוכרים‪ ,‬ישנו תאריך‬ ‫בו נגמרת תקופת החכירה‪.‬‬ ‫בעצם‪ ,‬כאשר אני חוכר שטח מרשות מקרקעי ישראל‪ ,‬כל שינוי שארצה לעשות בקרקע אני צריך‬ ‫את האישור של רשות מקרקעי ישראל‪ ,‬מכיוון שרשות מקרקעי ישראל היא הבעלים על הקרקע‬ ‫(בדיוק כמו שאדם שוכר דירה ורוצה לעשות שינוי הוא צריך לשאול את הבעלים של הדירה)‪.‬‬ ‫עולה השאלה‪ ,‬האם חשוב לי לדעת בקניית דירה האם השטח הוא בבעלות או בחכירה?‬ ‫ע״א ‪ 8729/07‬אירונמנטל בע״מ נ׳ קרן קיימת לישראל‬ ‫אירונמנטל זה מפעל שהתעסק במתכות‪ ,‬ישב ביפו תל אביב‪.‬יום אחד הפקיעו את הקרקע ונתנו‬ ‫להם קרקע חליפית בגבעת שמואל‪.‬הקרקע ניתנה להם בחכירה‪.‬נתנו להם ‪ 2.2‬דונם אבל זו קרקע‬ ‫חקלאית ולכן לא ניתן לבנות עליה מפעל‪.‬‬ ‫הם ניסו לעשות הסבה של הקרקע לייעוד לתעשייה‪ ,‬הם לא כל כך הצליחו‪.‬במשך שנים הבעלים‬ ‫ניסו להקים את המפעל וקיבלו התנגדות מהמדינה‪ ,‬אותה המדינה אשר הביאה להם את השטח‬ ‫הזה‪.‬‬ ‫באיזשהו שלב הם החליטו לסגור את המפעל‪.‬‬ ‫לאחר ‪ 49‬שנים (סוף תקופת החכירה)‪ ,‬כותבים החוכרים למנהל מקרקעי ישראל כי ברצונם להאריך‬ ‫את החוזה לעוד ‪ 49‬שנים (בחוזה הראשוני ניתנה להם האופציה להארכה)‪.‬המנהל מתנגד משום‬ ‫שהחוכרים לא מימשו את מטרת השכירות‪ ,‬מטרת החכירה ולכן לא יקבלו את האופציה‪.‬‬ ‫ביהמ״ש המחוזי אומר כי מנהל מקרקעי ישראל צודק‪.‬יש פה חוזה חכירה ל‪ 49‬שנים‪ ,‬לא מימשתם‬ ‫את האופציה להקים את המפעל ולכן לא תקבלו את האופציה להאריך את החוזה‪.‬‬ ‫ביהמ״ש העליון‪ ,‬השופט עמית אומר כי זכות החכירה לדורות נחשבת לזכות בעלת עוצמה בעסקי‬ ‫הנדל״ן‪.‬‬ ‫יהושע ויסמן אומר כי יש פער אדיר‪ ,‬בלתי מתקבל על הדעת בין איך שהמשפט רואה את החכירה‬ ‫לבין איך שהשוק רואה את החכירה‪.‬השוק רואה את החכירה כמו בעלות‪ ,‬בעוד שהמשפט רואה‬ ‫את החכירה כמו שכירות‪.‬‬ ‫השוק אדיש לשאלה האם אני מקבל לידיים זכות לחכירה או זכות בעלות‪.‬המחיר הוא אותו הדבר‬ ‫בין ‪ 2‬האופציות‪.‬נכון שהמשפט רואה את זה כחכירה אבל מבחינת השוק אנחנו מסתכלים על זה‬ ‫כזכות רבת עוצמה‪ ,‬כזכות שהיא מקבילה לבעלות‪.‬‬ ‫ביהמ״ש מקבל את הערעור והופך את פסק הדין של המחוזי‪ ,‬וקובע כי יש להאריך לאירונמנטל את‬ ‫החוזה‪.‬‬ ‫ע״א ‪ 297/16‬ציונה שלוסברג נ׳ יפה הוד‬ ‫מדובר על חכירה מאדם פרטי‪.‬קרקע של אדם פרטי שהוחכרה לדורות (לתקופה של ‪ 99‬שנים)‬ ‫למישהו אחר‪.‬‬ ‫מדובר על קרקע ברחוב ז׳בוטינסקי ברמת גן שהצדדים מחליטים לעשות עסקה והחוכר מקבל את‬ ‫זכויות החכירה‪(.‬כאשר מדובר בקרקע שלא רשומה בפנקס הבתים המשותפים עושים את זה‬ ‫בשיטת החכירה)‪.‬‬ ‫‪8‬‬  ‫‪9‬‬ ‫בשטח רוצים לעשות התחדשות עירונית‪ -‬להרוס את הבניין‪ ,‬לבנות יותר דירות ולהעניק ‪ 25‬מטר‬ ‫נוספים לדירה‪.‬‬ ‫לאחר מכן מגיע הוויכוח בין הבעלים לבין החוכרים‪ ,‬למי שייכת התוספת בנייה‪.‬‬ ‫ביהמ״ש המחוזי קבע כי בחוזה היה כתוב שהחוזה לא כולל תוספות בנייה עתידיות‪.‬אומר ביהמ״ש‬ ‫המחוזי כי זכויות הבנייה שייכות לחוכרים משום שחכירה היא כמו בעלות‪.‬‬ ‫בביהמ״ש העליון השופט דנציגר אומר כי מבחינתו יש פה חוזה‪.‬כתוב בחוזה כי החוזה הוא חוזה‬ ‫חכירה שלא כולל זכויות בנייה‪.‬הלשון הינה ברורה וחד משמעית‪.‬לא ניתן להעניק לחוכרים זכויות‬ ‫בנייה‪.‬החכירה לא כוללת את התוספת בנייה הזאת‪.‬‬ ‫מצד שני השופט עמית אומר כי החכירה היא כמו בעלות‪.‬הכוונה הייתה שהם יהיו בעלים‪ ,‬מכיוון‬ ‫שלא הייתה אפשרות להעביר את הבעלות אז עשו חכירה לדורות לתקופה של ‪ 99‬שנים‪.‬אז לא יכול‬ ‫להיות הגיוני שאחרי כמה שנים הבעלים ידרשו את זכויות הבנייה‪.‬ולכן הזכויות העודפות הולכות‬ ‫לחוכרים ולא לבעלים‪.‬‬ ‫השופט שהם קיבל את עמדתו של השופט דנציגר ולכן הוחלט כי זכויות הבנייה יעברו לבעלים ולא‬ ‫לחוכרים‪.‬‬ ‫יש לנו שאלה אדירה בנוגע לחכירה‪ -‬אנו רואים כי גם במשפט עצמו יש בלבול עצום בהקשר לחכירה‪.‬‬ ‫איך מתייחסים לזה כבעלות או כחכירה‪.‬‬ ‫באיירונמטל‪ -‬ביהמ"ש העליון פוסק כי זכות החכירה היא שווה לבעלות (כביכול)‪.‬‬ ‫בשלוסברג‪ -‬ביהמ"ש העליון פוסק כי זכות החכירה אינה שווה לבעלות‪.‬‬ ‫במענה לשאלה זו נפתח במערכה השלישית‪.‬‬ ‫מערכה שלישית‬ ‫הרפורמה במקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫אמרנו שבעצם המונח הזה שנקרא חכירה לדורות הוא מונח שיש בו המשגה שגויה ויש בו קושי‬ ‫אדיר בגלל הפער הגדול בין התפיסה של המשפט לתפיסה של הציבור‪.‬‬ ‫הפער בין המשפט לבין הציבור הוא בעיה למשפט‪.‬למעשה‪ ,‬המשפט הישראלי עד היום לא פתר את‬ ‫המתח הזה‪.‬מה כן‪ ,‬צמצמו את הבעיה‪.‬לא נתנו פתרון אלא צמצמו את הבעיה באמצעות הרפורמה‬ ‫במקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫בעצם נוצר מצב שהמנהל עובד בניוטרל‪.‬אם הדירות לא יחזרו למנהל אז למה המנהל מנהל אותם?‬ ‫לכן הגיעה הרפורמה‪.‬‬ ‫הרפורמה במקרקעי ישראל‪-‬‬ ‫בשנת ‪ 2009‬נוצרה הרפורמה‪ -‬ס' אחד פשוט בחוק מקרקעי ישראל (ס' ‪ -))7(2‬הרעיון של הרפורמה‬ ‫היה להעביר את הבעלות לחוכרים‪ ,‬ומה שעשתה הרפורמה זה שתיקנו את הסעיף בחוק כדי שיהיה‬ ‫מותר להעביר בעלות לחוכרים‪ ,‬אך קק"ל התנגדו‪ ,‬ולכן הכניסו בס' שיהיה אסור להעביר את הקרקע‬ ‫של קק"ל בלי אישורה‪.‬‬ ‫מדוע הבעיה לא נפתרה? כי זה לא נתן מענה לשאלה האמיתית שהיא‪ -‬מהי חכירה?‬ ‫בשנת ‪ 2017‬אחרי לחץ גדול מהמדינה על קק"ל גם קק"ל הסכימה לרפורמה ועשתה "הצרחת‬ ‫קרקעות" בין המדינה לקק"ל‪ ,‬שבמסגרתה קק"ל החליפה עם המדינה קרקעות ואז היה אפשר‬ ‫לעשות את הרפורמה גם בקרקעות שהיו של קק"ל‪.‬‬ ‫וכך התחילו להעביר נכסים לבעלות החוכרים‪.‬‬ ‫סיכום ביניים‪-‬‬ ‫הרפורמה צמצמה את הבעיה‪ ,‬לקחה מאות אלפי דירות שהיו חכורות והפכה את המחזיקים‬ ‫מחוכרים לבעלים‪.‬כלומר היא לא סידרה את הבעיה המשפטית של מה זה חכירה אלא צמצמה את‬ ‫כמות החכירות‪.‬אך הבעיה נותרה במקומות שהרפורמה לא חלה אליהם‪.‬‬ ‫בג״ץ ‪ 729/10‬תנועת דרור ישראל נ׳ ממשלת ישראל‬ ‫בג״ץ זה מנתח את הרפורמה‪.‬בעתירה טענו שרפורמה זו מקעקעת את חוק יסוד מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫בית המשפט דחה את העתירה ואישר את הרפורמה‪.‬‬ ‫איפה הבעיה לא טופלה? במקומות בהם הרפורמה לא חלה‪.‬‬ ‫‪9‬‬  ‫‪10‬‬ ‫הבעיה לא נפטרה בקרקעות אשר לא היו חכורות‪ ,‬אדמות הפטריארך בירושלים‪.‬הכנסייה היוונית‬ ‫קנתה המון אדמות בירושלים‪.‬בסמוך להקמת המדינה קק״ל חוכרת מהפטריארך היווני את‬ ‫הקרקעות ל‪ 100‬שנה‪.‬‬ ‫קק״ל מחכירה את הקרקע הזאת לחוכרים פרטיים‪.‬ובעצם החוכרים בונים בניינים על הקרקעות‬ ‫הללו ומחכירים אותם לאנשים אחרים הנחשבים חוכרי משנה‪.‬‬ ‫מגיע הפטריארך ואומר כי עוד מעט נגמרת תקופת החכירה והאדמה חוזרת אליו‪.‬‬ ‫קק״ל ניסתה לעשות עסקה עם הפטריארך ולהאריך את החכירה לעוד כמה מאות שנים‪ ,‬אך‬ ‫החכירה לא הצליחה‪.‬‬ ‫הגיע יזם ושאל את הפטריארך האם הוא מסכים למכור לו את הזכויות ל‪ 100‬השנים הבאות?‬ ‫הפטריארך הסכים וכעת קק״ל לא יכולה לקנות את הזכויות‪.‬‬ ‫מה שזה אומר זה שמאות תושבים בירושלים נמצאים כרגע על קרקע שעוד מעט יגמרו להם הזכויות‬ ‫עליה וכנראה יצטרכו לעזוב את בתיהם‪.‬‬ ‫בשנת ‪ 2017‬הוגשה לכנסת הצעת חוק הנקראת ״הצעת חוק קרקעות הכנסייה״ אשר מטרתה‬ ‫להתמודד עם האירוע הזה‪.‬הצעת החוק אומרת כי המדינה תפקיע את זכויותיו של אותו יזם שרכש‬ ‫את זכויות החכירה לתקופה הבאה‪.‬‬ ‫הצעת החוק לא עברה משום שלדעת משרד המשפטים יש פה בעיה לא פשוטה‪.‬הכל נגזר מכך‬ ‫שסוגיית החכירה לא באמת הוסדרה בצורה מלאה ע״י החוק ובגלל אותו פער שדיברנו עליו בין‬ ‫התפיסה המשפטית לגרסה השוקית‪.‬‬ ‫נקודות נוספות‪-‬‬ ‫‪.1‬שוויון בהקצאת מקרקעין‪ -‬איזה שיקולים יכולים לשקול קק״ל כאשר הם עוסקים במקרקעין‬ ‫שלהם?‬ ‫יש פה בעיה‪ ,‬וזאת משום שקק״ל שוקלת את שיקולי העם היהודי‪.‬למעשה קק״ל צריכה לשקול את‬ ‫האינטרס של העם היהודי משום שלטובת זה היא קמה‪.‬אך מדינת ישראל היא מדינה דמוקרטית‬ ‫השוקלת את עניין הכלל‪.‬‬ ‫פס״ד קעדאן‪ -‬ברק קובע את העיקרון הבסיסי במדינת ישראל‪.‬ברק אומר כי מדינת ישראל מחויבת‬ ‫לשוויון בין כלל אזרחיה‪ ,‬וכי יש רק מקום אחד בו המדינה יכולה להפלות והוא בשער הכניסה‪,‬‬ ‫מכוח חוק השבות‪.‬יהודי זכאי להיכנס לארץ ולעלות לארץ ומי שלא יהודי לא זכאי‪.‬אבל מרגע‬ ‫שנכנסת לארץ המדינה חייבת לפעול בשוויון כלפי יהודים ולא יהודים כאחד‪.‬ולכן לא ניתן להפלות‬ ‫בהקצאת משאבים בין יהודי ללא יהודי‪.‬‬ ‫ולכן זכותו של קעדאן להתגורר בכל מקום במדינת ישראל‪.‬‬ ‫סעיף ‪ 7‬בחוק יסוד‪ :‬ישראל‪ -‬מדינת הלאום של העם היהודי בעצם מערער את מה שאומר ברק‪,‬‬ ‫וזאת משום שהסעיף מאפשר למדינת ישראל לפעול בחוסר שוויון בכל הנוגע להתיישבות במדינה‪.‬‬ ‫פס״ד ועד ראשי הרשויות הערביות‪ -‬בג״ץ ‪ 6411/16‬הועד הארצי לראשי הרשויות המקומיות‬ ‫הערביות נ׳ כנסת ישראל‪-‬‬ ‫מועצת מקרקעי ישראל זה הגוף המנהל את קק״ל‪.‬העותרים טוענים שעצם העובדה ש‪ 6‬אנשים‬ ‫מתוך ‪ 14‬יושבים במועצת מקרקעי ישראל ושוקלים את השיקול לטובת האוכלוסייה היהודית זאת‬ ‫אפליה המהווה פגיעה בשוויון‪.‬‬ ‫ביהמ״ש אומר כי המועצה מחויבת בשוויון‪ ,‬אך לא דיי בטענת העותרים לבסס אפליה‪.‬עוד הוא‬ ‫אומר כי כל עוד אין מקרה ספציפי בו נראית אפליה לא ניתן לקבל את התביעה‪.‬זוהי רק שאלה‬ ‫עקרונית כרגע‪.‬‬ ‫‪.2‬הנחה ראשונה‪ -‬מרשם המקרקעין הוא מרשם יוצר‪.‬העסקה מסתיימת ברישום (סעיף ‪ 7‬לחוק‬ ‫במקרקעין)‪.‬רלוונטי רק לגבי מקרקעין מוסדרים‪.‬‬ ‫הנחה שנייה‪ -‬יש הבחנה קניינית עקרונית בין זכות הבעלות לזכות החכירה‪.‬‬ ‫קיימת הבחנה בין ארבעת הקטגוריות השונות‪-‬‬ ‫ זכות חוזית בבעלות‪ -‬כשמדובר בקרקע פרטית ובעסקה שעדיין לא הסתיימה ברישום‪.‬‬ ‫ זכות קניינית בבעלות‪ -‬כשמדובר בקרקע פרטית והעסקה כבר הסתיימה ברישום‪.‬‬ ‫ זכות חוזית בחכירה‪ -‬מדובר במקרקעי ישראל ועדיין העסקה לא הסתיימה ברישום‪.‬‬ ‫ זכות קניינית בחכירה‪ -‬מדובר במקרקעי ישראל והעסקה הסתיימה ברישום‪.‬‬ ‫‪10‬‬  ‫‪11‬‬ ‫כלומר‪ ,‬צריך להבחין בין הזכות המועברת (בעלות או חכירה) ולבין השאלה האם העסקה הסתיימה‬ ‫או לא‪.‬‬ ‫השאלות שצריך לשאול‪:‬‬ ‫‪.1‬באיזה נכס מדובר‬ ‫‪.2‬מהי הזכות המועברת‪ -‬בעלות או חכירה‬ ‫‪.3‬באיזה צורה הועברה הזכות‬ ‫‪.4‬האם העסקה הסתיימה‪ -‬כן‪/‬לא‬ ‫לכן כששואלים האם יש לך דירה צריך לשאול ‪ 2‬שאלות‪-‬‬ ‫‪.1‬מהי הזכות המועברת (האם בעלות או חכירה)‪.‬‬ ‫‪.2‬האם העסקה הסתיימה (האם זכות חוזית או קניינית)‪.‬‬ ‫פס״ד ע״א ‪ 6529-96‬טקסטיל ריינס נ׳ רייס‬ ‫איזה רישום במקרקעין נחשב לרישום שמסיים את העסקה? אומר כי זכות קניינית בנכס מקרקעין‬ ‫נרכשת רק אם היא רשומה במרשם המקרקעין (בטאבו) (פסקה ‪.)15‬‬ ‫עולה שוב השאלה איך קק״ל הסכימה לרפורמה?‬ ‫המדינה הוסיפה סעיף בכל הקרקעות שעשו בהם העברת זכויות‪.‬מדינת ישראל הוסיפה הערת‬ ‫אזהרה האומרת כי לא ניתן להעביר את הדירה לזרים‪.‬זר‪ -‬כל מי שלא ישראלי ולא זכאי להיות‬ ‫אזרח ישראלי‪.‬‬ ‫שאלה שניה‪ -‬הזכויות בנכסים‪-‬‬ ‫איזה זכויות אפשר להעביר מאדם א׳ לאדם ב׳‪-‬‬ ‫למשל יש לי נכס מקרקעין או נכס מיטלטלין ואני רוצה להעביר אותו לאדם אחר‪ ,‬איזה זכויות אני‬ ‫יכול להעביר?‬ ‫רשימת הזכויות היא רשימה סגורה לפי החוק‪ ,‬ישנה רשימה של זכויות שכאשר אני עושה עסקה‬ ‫בנכס אני מעביר את אחת מהזכויות הללו למישהו אחר‪.‬‬ ‫הזכויות‪-‬‬ ‫ זכות הבעלות‬ ‫ זכות השכירות‬ ‫ משכון‪ /‬משכנתא‬ ‫ זיקת הנאה‬ ‫ זכות קדימה‬ ‫זיקת הנאה וזכות קדימה הן רק במקרקעין‪.‬כלומר‪ ,‬ביחס למקרקעין יש רשימה של חמש זכויות‬ ‫וביחס למיטלטלין יש רשימה של ‪ 3‬זכויות‪.‬‬ ‫‪.1‬זכות הבעלות‪-‬‬ ‫העברה של בעלות היא בעצם העסקה האולטימטיבית‪ ,‬הכי פופולרית‪.‬אני קונה קפה‪ ,‬טוש‪ ,‬דירה‪,‬‬ ‫רכב בכל אחת מן הדוגמאות הללו העברתי בעלות‪ ,‬קניתי את זכות הבעלות‪.‬‬ ‫מה כוללת זכות הבעלות בנכס? שאני בעלים של משהו המשמעות היא לפי סעיף ‪ 2‬לחוק המקרקעין‬ ‫ולחוק המיטלטלין‪ -‬שהבעלות היא הזכות להחזיק בחפץ‪ ,‬להשתמש בו ולעשות בו כל עסקה‪.‬‬ ‫הבעלות כוללת ‪ 3‬מרכיבים‪ -‬זכות שימוש‪ ,‬זכות החזקה וזכות לבצע עסקה‪.‬הכל בכפוף לכל דין או‬ ‫למגבלות על פי חוזה‪.‬בעלים יכול להשתמש בנכס שלו אלא אם כן הוא הגביל את עצמו למשל יש‬ ‫לי דירה בבעלותי והשכרתי אותה למישהו אחר‪ ,‬אז אני לא יכול להשתמש בה‪.‬למה? כי על פי חוזה‬ ‫השכירות אני מונע מעצמי את השימוש‪.‬אז כאשר אנו מדברים על בעלות אנחנו מדברים על זכות‬ ‫להשתמש‪ ,‬להחזיק ולעשות עסקאות‪.‬‬ ‫זכות שימוש‪ -‬כשאני בעלים על הנכס אז יש לי זכות להשתמש בו‪.‬‬ ‫זכות החזקה‪ -‬החזקה מבטאת שימוש בלעדי‪ ,‬כאשר אני מוחזק בנכס מסוים פירוש הדבר הוא שאני‬ ‫יכול למנוע ממישהו אחר את השימוש בו‪.‬‬ ‫כלומר‪ ,‬שימוש זו הזכות שלי לעשות איזה שהיא פעולה עם הנכס‪ ,‬החזקה היא הזכות שלי‬ ‫למנוע ממישהו אחר לעשות פעולה בנכס‪.‬‬ ‫‪11‬‬  ‫‪12‬‬ ‫למשל קבלת חזקה בדירה זה אומר שאני הופך להיות המחזיק‪ ,‬בעל הזכות הבלעדי בנכס‪.‬‬ ‫כאשר אנו מדברים על בעלות אנו מדברים גם על שימוש וגם על חזקה‪ ,‬במילים אחרות שימוש‬ ‫בלעדי‪.‬הרכב שלי זה נכס שאני יכול להשתמש בו ואף אחד אחר לא יכול להשתמש בו‪.‬‬ ‫הזכות לעשות עסקאות בנכס‪ -‬כאשר אני בעלים של נכס מסוים אני יכול להעביר זכויות‪ -‬להשכיר‬ ‫אותו‪ ,‬למשכן אותו‪ ,‬להשאיל אותו‪ ,‬להעביר בעלות בו‪.‬הבעלות מעניקה לי את האפשרות לסחור‬ ‫בנכס הזה‪.‬‬ ‫הבעלות מוגדרת כמלכת הזכויות‪ -‬הזכות האולטימטיבית‪ ,‬מעניקה לי את מירב ההנאה שאני יכול‬ ‫להפיק מנכס‪.‬‬ ‫אני לא יכול לעשות דברים שהם לא לפי החוק‪ ,‬אני מוגבל להשתמש בנכס על פי חוק למשל אם יש‬ ‫לי רכב בבעלותי אני לא יכול לנסוע ברמזור אדום‪.‬בהתאם לחוק ובהתאם לחוזה אני יכול‬ ‫להשתמש‪ ,‬להחזיק ולעשות כל עסקה‪.‬‬ ‫איך אני הופך להיות בעלים של נכס?‬ ‫נכס מקרקעין‪ -‬ישנן כמה דרכים איך אני הופך להיות בעלים של נכס‪.‬‬ ‫‪.1‬רכישה‪ -‬עסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון‪.‬כאשר מדובר בעסקת רכישה (עסקה בתמורה)‬ ‫על עסקה כזו יחול חוק המכר‪.‬הוא מגדיר איך אנחנו מבצעים עסקה בתמורה‪.‬‬ ‫ס׳ ‪ 1‬לחוק המכר‪ -‬מהו מכר? זאת הקניית נכס תמורת מחיר‪.‬‬ ‫כשמדובר על מכר יחולו כללים ספציפיים הנוגעים למכר למשל חוק המכר דירות המגדיר את‬ ‫מערכת היחסים בין קבלן לבין רוכש דירה מקבלן‪.‬יש חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי‬ ‫דירות החוק הזה מגדיר את החובות שיש לקבלן כלפי הרוכש‪ ,‬עד כמה הוא צריך להבטיח את‬ ‫הכספים של הרוכש‪.‬החוק נוצר מכיוון שכאשר אנו קונים דירה על הנייר אנחנו נותנים המון כסף‬ ‫ואנחנו לא מקבלים שום דבר באותו הרגע אלא לאחר תקופת זמן ארוכה אחרי ששילמתי‪ ,‬אז מה‬ ‫קורה בינתיים? מה יהיה אם הקבלן יכנס לחדלות פירעון‪ ,‬פירוק או שלא יוכל להמשיך לבנות?‬ ‫אנחנו עלולים למצוא את עצמנו בבעיה גדולה‪.‬החוק באופן קוגנטי קובע שכאשר אני קונה דירה‬ ‫מקבלן הרי שמעל ‪ 7%‬הקבלן חייב להבטיח את הכספים שלי‪ ,‬בס׳ ‪ 2‬מוגדרות האפשרויות איך‬ ‫הקבלן יכול להבטיח את הכספים שלי‪.‬‬ ‫כאשר מדובר בעסקת מכר הרי שישנם כללים מיוחדים הנוגעים למכר‪.‬‬ ‫אז אם מדובר בעסקת מכר מקרקעין יחול חוק המקרקעין וההוראות הקבועות בו למשל עסקת‬ ‫מקרקעין טעונת כתב (ס׳ ‪ ,)8‬עסקת מקרקעין טעונת רישום (ס׳ ‪ )7‬ויחולו גם הוראות חוק המכר‪,‬‬ ‫חוק המכר דירות וחוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות‪.‬‬ ‫‪.2‬מתנה‪ -‬עסקת מתנה גם נחשבת לעסקה‪.‬איך אנו יודעים זאת? משום שלעסקה יש הגדרה‬ ‫משפטית‪.‬ס׳ ‪ 6‬לחוק המקרקעין קובע מהי עסקה‪.‬סעיף זה אומר לנו שעסקה היא הקנייה של‬ ‫בעלות או של זכות אחרת במקרקעין על פי רצון המקנה‪.‬כלומר‪ ,‬אם אני מרצוני מקנה לאדם‬ ‫אחר זכות מסוימת הרי שזו עסקה בין אם היא נעשתה בתמורה ובין אם היא נעשתה שלא‬ ‫בתמורה‪.‬‬ ‫מה ההבדל בין מכר לבין מתנה?‬ ‫ס׳ ‪ 1‬לחוק המכר קובע שמכר זה הקניית נכס תמורת מחיר‪.‬‬ ‫ס׳ ‪ 1‬לחוק המתנה קובע שמתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה‪.‬‬ ‫ההבדל בין מכר למתנה זה רכיב התמורה‪.‬‬ ‫ישנם הבדלים משמעותיים בין מכר לבין מתנה‪.‬לדוגמא‪ -‬בעסקת מכר לאחר שהתחלנו אותה‬ ‫(ביצענו חוזה) אני לא יכול לחזור בי כי מדובר בהפרת חוזה‪.‬אך בעסקת מתנה ס׳ ‪ 5‬לחוק המתנה‬ ‫קובע שישנם מקרים שבהם נותן המתנה יכול לחזור בו למשל כאשר יש הרעה כלכלית במצבו‪.‬למשל‬ ‫אני מביאה לבן שלי דירה‪ ,‬ולאחר מכן הייתה הרעה כלכלית במצבי‪.‬כל זמן שהעסקה לא הסתיימה‬ ‫ברישום על שם מקבל המתנה אז אני יכולה לחזור בי‪ ,‬ישנן דרכים נוספות מתי אני יכול לחזור בי‬ ‫מהעסקה‪.‬‬ ‫לכן‪ ,‬כאשר מדובר בהעברת בעלות אגב מכר יחולו כללים מסוימים וכאשר מדובר בהעברת בעלות‬ ‫אגב מתנה יחולו כללים אחרים‪.‬‬ ‫‪.3‬ירושה‪ -‬בירושה צריך לשים לב‪ ,‬ס׳ ‪ 1‬לחוק הירושה קובע כלל‪ -‬במות אדם עובר עזבונו ליורשיו‪.‬‬ ‫סעיף זה קובע את העיקרון המוביל של דיני הירושה בישראל‪.‬הוא אומר שירושה היא איננה‬ ‫העברה של נכס מיד ליד‪ ,‬ירושה לא צריכה שום פעולה מצד מקבל הירושה‪.‬בעצם‪ ,‬סעיף זה‬ ‫אומר שברגע שאדם נפטר באותה שניה היורש שלו הופך לבעלים על הנכס‪.‬‬ ‫‪12‬‬  ‫‪13‬‬ ‫קיימת בעיה‪ -‬עיקרון זה מתנגש עם העיקרון של סעיף ‪ 7‬לחוק המקרקעין‪.‬ס׳ ‪ 7‬לחוק המקרקעין‬ ‫אומר שעסקה במקרקעין טעונה רישום והעסקה נגמרת ברישום‪.‬פירוש הדבר שאני הופך להיות‬ ‫בעלים של נכס מקר קעין רק אחרי שביצעתי רישום במרשם המקרקעין (טאבו)‪.‬לעומת זאת‪ ,‬סעיף‬ ‫‪ 1‬לחוק הירושה אומר שבמות אדם עובר עזבונו ליורשיו‪.‬‬ ‫השאלה‪ -‬פלוני נפטר ובצוואתו הוא הוריש את דירת המגורים שלו למישהו אחר‪.‬מתי אותו יורש‬ ‫הופך להיות הבעלים? האם רק לאחר רישום הנכס על שמו (כמו שאומר ס׳ ‪ )7‬או במות המוריש‬ ‫(כמו שאומר ס׳ ‪?)1‬‬ ‫התשובה היא שאין סתירה בין החוקים‪.‬משום שס׳ ‪ 6‬לחוק המקרקעין מגדיר לנו מהי עסקה‬ ‫במקרקעין‪ -‬עסקה במקרקעין‪ -‬הקנייה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה‪.‬‬ ‫ירושה היא איננה לפי רצון המקנה‪ ,‬היא לפי דין‪.‬גם אם נגיד שירושה על פי צוואה היא סוג של רצון‬ ‫המקנה‪ ,‬ממשיך סעיף ‪ 6‬ואומר למעט ירושה על פי צוואה‪.‬כלומר‪ ,‬ירושה איננה עסקה ולכן היא לא‬ ‫מחייבת רישום‪.‬‬ ‫מתי הופך היורש לבעלים? כמו שאומר ס׳ ‪ 1‬לחוק הירושה‪ -‬במות אדם עובר עזבונו ליורשיו‪.‬‬ ‫אם זו לא עסקה‪ ,‬אז מהי ירושה? ירושה נחשבת ככניסה לנעליים‪ ,‬היורש נכנס בנעליו של המוריש‪.‬‬ ‫‪.4‬הפקעה‪ -‬הפקעה היא דרך של המדינה או של רשות מוסמכת אחרת להפוך להיות בעלים של‬ ‫מקרקעין‪.‬הרי המדינה כרגע אין לה מקרקעין והיא צריכה מקרקעין לצורך הקמה של בית‬ ‫ספר‪ ,‬היא מפקיעה את השטח‪.‬היא ניגשת לבעלי הנכס שהיא צריכה ואומרת לו שהיא צריכה‬ ‫את הקרקע הזו ולכן ממחר היא הופכת להיות הבעלים של הקרקע‪.‬היא מפקיעה ממנו את‬ ‫הקרקע‪.‬‬ ‫נכס מיטלטלין‪ -‬במיטלטלין יש דרכים נוספות להיות בעלים של נכס‪.‬‬ ‫‪.1‬זכיה מההפקר‪ -‬ס׳ ‪ 3‬לחוק המיטלטלין קובע שאם פלוני מפקיר נכס מסוים‪ ,‬מוציא מהבית‬ ‫שלו נכס למשל ספה‪ ,‬כיסא‪ ,‬שולחן וכו׳ ומוציא אותו מחוץ לבית על מנת שייקחו את זה‬ ‫המובילים של האשפה‪ ,‬הרי שהנכס הזה הפך להיות הפקר ואני יכול לזכות מההפקר‪.‬‬ ‫‪.2‬חיבור וערבוב‪ -‬כאשר ישנם נכסים של שני בעלים והם מתערבבים ואנחנו לא יודעים להגיד מה‬ ‫שייך לבעלים אחד ומה שייך לבעלים אחר‪ ,‬הרי שיכול להיות מצב שאנחנו הופכים להיות‬ ‫שותפים בנכסים הללו וזו גם דרך שמצויה בס׳ ‪ 4‬לחוק המיטלטלין‪.‬‬ ‫עצם העובדה שאני בעלים בנכס‪ ,‬לא מאפשרת לי לעשות כל דבר שאני רוצה‪.‬‬ ‫מגבלות הבעלות‪ -‬ס׳ ‪ 14‬לחוק המקרקעין מדבר על השימוש בתום לב‪ -‬הבעלות או זכות אחרת‬ ‫במקרקעין לא מאפשרת לי לגרום נזק‪ /‬אי נוחות לאחר‪.‬למשל‪ -‬ישנם מס׳ שכנים בבית משותף ויש‬ ‫רחבה בכניסה לבניין שהיא חלק מהרכוש המשותף‪.‬אחד השכנים מעוניין לבנות סוכה ברחבה הזו‪,‬‬ ‫זה לא מפריע ולא אמור לפגוע בנכסים עצמם‪.‬חלק מהשכנים לא מסכימים‪.‬הדבר מגיע לבית‬ ‫המשפט בערכאה נמוכה והוא אומר שס׳ ‪ 14‬חל על המקרה הזה‪.‬אם הקמת הסוכה אין בה באמת‬ ‫פגיעה של ממש‪ ,‬עצם זה שאתה בעלים על השטח המשותף לא מאפשרת לך למנוע ממנו לעשות שם‬ ‫שימוש‪.‬אם אין לשכן שלא רוצה את הסוכה בבניין סיבה טובה‪ ,‬יהיה לו קשה למנוע את בניית‬ ‫הסוכה‪.‬‬ ‫פס״ד רדומינסקי נ׳ פרידמן‪ -‬בפס״ד זה מדובר על אדם שמעוניין למתוח כבל של טלוויזיה‬ ‫מהאנטנה לטלוויזיה אך הכבל הזה עובר באוויר של החצר של השכן שלו‪.‬לאור זאת‪ ,‬השכן מתנגד‬ ‫ואומר שהוא לא מוכן שהוא ימתח כבל באוויר של החצר שלי‪.‬ס׳ ‪ 11‬לחוק המקרקעין אומר‬ ‫שהבעלות שלי במקרקעין היא גם בחלל הקרקע‪.‬‬ ‫בית המשפט אומר שהבעלות לא מאפשרת לו לגרום אי נוחות לאחר‪.‬בית המשפט עושה איזון בין‬ ‫מה הנזק שנגרם לך לבין מה הנחיצות לאחר‪.‬‬ ‫כשאנו מיישמים את האיזון אנו רואים שהנזק שנגרם הוא קטן מאוד‪ -‬במקרה של הכבל הוא כמעט‬ ‫בלתי נראה ובמקרה של הסוכה הוא נראה אך זה זמני‪ ,‬לשבוע אחד‪.‬לעומת זאת‪ ,‬התועלת לשכן‬ ‫היא חשובה מאוד‪.‬אין לו דרך אחרת לעשות את זה‪.‬‬ ‫במקרה כזה אומר בית המשפט שיחול סעיף ‪ -14‬אתה לא יכול למנוע מהשכן‪ /‬מצד ג׳ אחר לעשות‬ ‫שימוש‪ /‬להנות מהמקרקעין שלך‪.‬‬ ‫לא בכל מקום ניתן להשתמש בטיעון זה‪.‬לא ניתן להגיד שפלוני לא משתמש כרגע בקרקע שלו אז‬ ‫אני אשתמש בה כי זה חשוב לי‪.‬החוק והפסיקה לא יאפשרו לאדם אחר להנות מהנכס שלי על‬ ‫חשבוני (גם אם אין לי כרגע שימוש בו)‪.‬‬ ‫‪13‬‬  ‫‪14‬‬ ‫מקרה ייחודי עוסק בפס״ד רוקר נ׳ סולומון‪ -‬בפס״ד זה מדובר על שכנים שגרים בבית משותף ואחד‬ ‫מהשכנים בונה על השטח המשותף תוספת בנייה על אף התנגדותו של שכן האחר‪.‬והשכן האחר‬ ‫כשהוא רואה שהתוספת נעשתה פונה לבית המשפט ודורש להרוס את התוספת שנבנתה‪.‬מכיוון שזה‬ ‫נעשה בניגוד להסכמתו (להסכמת אחד מהבעלים בקרקע)‪.‬‬ ‫בית המשפט בדעת רוב קובע שאי אפשר להשתמש בסעיף ‪ 14‬כאשר אתה התחלת את הפעולה שלך‬ ‫באמצעות פלישה‪.‬כאשר השכן בונה ללא הסכמת שכן אחר על הרכוש המשותף הוא פועל בחוסר‬ ‫תום לב‪ ,‬זוהי פלישה‪ ,‬הסגת גבול‪.‬לא ניתן לפלוש ואז להגיד שמתקיים ס׳ ‪.14‬‬ ‫בסעיף ‪ 14‬צריך להשתמש בזהירות רבה‪ ,‬הוא לא יכול לכרסם בבעלות שלי‪ ,‬בזכות שלי‪.‬מצד שני‪,‬‬ ‫הוא לא מאפשר לי כבעלים להתנהג בשרירות‪.‬‬ ‫כאשר אני בעלים יש לי זכות להשתמש באופן בלעדי (אני יכול למנוע את השימוש מאדם אחר) אבל‬ ‫אני לא יכול להשתמש בשרירות‪ ,‬אני לא יכול לגרום נזק לאחר‪.‬השימוש צריך להיות כפוף לכללי‬ ‫ההוגנות‪.‬עקרון זה רלוונטי בייחוד למקרקעין ומדגים את הסוגיה שאמרנו‪ -‬במקרקעין האינטרס‬ ‫המוביל הוא האינטרס הציבורי‪.‬לכן‪ ,‬הבעלים הוא חשוב‪ ,‬אנחנו מגנים על זכויותיו אך הוא לא יכול‬ ‫לנהוג בשרירות וכך לגרום נזק לאדם אחר‪.‬‬ ‫שיעור ‪-4‬‬ ‫אחדות היחידה הקניינית‪-‬‬ ‫לא משנה אם מדברים על מקרקעין או על מיטלטלין אני לא יכול לקנות חצי נכס‪.‬אני לא יכול‬ ‫לקנות חצי אוטו‪ ,‬חצי עפרון‪.‬אי אפשר לעשות עסקה אף פעם במחצית הנכס‪.‬‬ ‫אם יש נכס המוגדר כיחידה קניינית עסקה שאני עושה בנכס חלה על כל היחידה‪.‬‬ ‫נכון שניתן לעשות עסקה בחלק לא מסוים בנכס‪.‬הכוונה‪ ,‬אני יכול לקנות חצי אוטו בכך שאני קונה‬ ‫עם אדם מסוים רכב ולכן יש לכל אחד ‪ 50%‬ברכב‪.‬כאשר אני קונה בשותפות נכס מסוים הרי‬ ‫שהשותפות פירושה חלוקה בלתי מסוימת‪ ,‬לכל אחד יש חצי בהכל‪.‬‬ ‫זה בא לידי ביטוי בכמה סעיפי חוק‪-‬‬ ‫ס׳ ‪ 13‬לחוק המקרקעין‪ -‬אומר את הרעיון של אחדות היחידה הקניינית‪ -‬אי אפשר לעשות עסקה‬ ‫בחלק מסוים במקרקעין‪.‬לא ניתן למכור חדר בדירה‪ ,‬חנייה וככלל אין תוקף לעסקה בחלק מסוים‬ ‫במקרקעין‪.‬היחידה הקניינית מוגדרת בדרך כלל כגוש וחלקה‪.‬כשאנו עושים עסקה ביחידה‬ ‫הקניינית אנו עושים עסקה בכל היחידה‪.‬‬ ‫סעיף ‪ 27‬לחוק המקרקעין‪ -‬כשאני קונה ‪ 20%‬מדירה זה לא שיש לי ‪ 20%‬מסוימים‪ ,‬יש לי ‪ 20%‬בלתי‬ ‫מסוימים‪.‬כאשר אני עושה עסקה אני עושה אותה על כל הנכס ואני לא יכול לעשות את העסקה על‬ ‫חלק מסוים‪.‬‬ ‫זה בא לידי ביטוי גם בחוק המיטלטלין‪-‬‬ ‫ס׳ ‪ -9‬אם אני שותף בנכס מיטלטלין עם עוד כמה אנשים‪ ,‬כאשר נמכור את הנכס אנו נחלק את‬ ‫הרווח לכל שותף לפי חלקו‪.‬‬ ‫ככלל העיקרון הזה של אחדות היחידה הקניינית הוא עקרון יסודי בדיני הקניין האומר שאני‬ ‫מגדיר יחידה קניינית ושאני עושה עסקה ביחס אליה אני עושה עסקה לכל הנכס‪.‬‬ ‫החריגים לעיקרון אחדות היחידה הקניינית‪-‬‬ ‫שישה חריגים אשר יסבירו איך עובד מנגנון המקרקעין‪.‬‬ ‫‪.1‬שכירות‪ -‬סעיף ‪ 78‬לחוק המקרקעין אומר‪ ,‬כי על אף האמור בסעיף ‪ 13‬ניתן להשכיר חלק‬ ‫מסוים של מקרקעין‪.‬בעצם‪ ,‬אי אפשר למכור חלק במקרקעין אבל אפשר להשכיר חלק‬ ‫במקרקעין‪.‬‬ ‫אי אפשר למכור חדר בדירה אבל אפשר להשכיר חדר בדירה‪.‬אי אפשר למכור את החניה אבל‬ ‫אפשר להשכיר את החנייה‪.‬‬ ‫להשכיר פירוש הדבר לעשות עסקה שהיא לתקופה קצובה‪.‬פס״ד מורדוך נ׳ שכטמן‪.‬‬ ‫החריג הזה מאפשר לעקוף את סעיף ‪ 13‬עקב החכירה‪.‬‬ ‫התוצאה היא שהרבה מאוד עסקאות במשק במקרקעין נעשות לתקופת זמן ארוכה מאוד‪.‬‬ ‫(חכירה לדורות)‪.‬‬ ‫‪14‬‬  ‫‪15‬‬ ‫במקרה כזה מדובר על שכירות חלקית‪ ,‬משום שלא מדובר על כל הנכס‪ ,‬ואם נרצה לרשום את‬ ‫העסקה בטאבו נצטרך לתת לטאבו תסריט אשר מציג על איזה חלק בדיוק חל חוזה‬ ‫השכירות‪.‬‬ ‫‪.2‬בתים משותפים‪ -‬בשביל להבין מה זה בית משותף יש ללכת לסעיף ‪142‬א׳ לחוק המקרקעין‬ ‫המגדיר מה יכול להיחשב כבית משותף‪.‬בית שיש בו ‪ 2‬דירות או יותר שאפשר לזהות כל אחת‬ ‫כיחידה קניינית או יותר‪.‬‬ ‫סעיף ‪ 52‬אומר מהו בית משותף‪ ,‬בית שיש בו ‪ 2‬דירות או יותר והוא נרשם במרשם הבתים‬ ‫המשותפים‪(.‬מרשם יוצר)‪.‬לפני תיקון מספר ‪( 5‬שנת ‪ )2011‬לא הייתה חובה לרשום בפנקס‬ ‫הבתים המשותפים את הבתים‪.‬כיום‪ ,‬לפי סעיף ‪6‬ב׳ לחוק המכר (דירות) יש למוכר הדירה‬ ‫בבית משותף לרשום את הדירה בפנקס הבתים המשותפים‪.‬‬ ‫בית משותף זה כאשר רשמתי את הבניין דירות הזה בפנקס הבתים המשותפים‪.‬‬ ‫מה זה עוזר לי?‬ ‫סעיף ‪ -54‬הרעיון של רישום הבית המשותף הוא שאנחנו לקחנו את היחידה הקניינית אשר‬ ‫נקראת חלקה ופיצלנו אותה לתת חלקות קנייניות‪.‬אשר כל דירה הופכת להיות תת חלקה‬ ‫בפני עצמה וכל תת חלקה הופכת להיות יחידה קניינית נפרדת‪.‬‬ ‫מטרת חריג הבתים המשותפים הוא להתמודד עם סעיף ‪.13‬‬ ‫הדרך הנכונה לבצע עסקה בדירה זה לרשום את הבניין כבית משותף‪ ,‬ואז כל דירה הופכת להיות‬ ‫יחידה קניינית בפני עצמה ואז קל לרשום את זה‪.‬כל דרך אחרת מהווה בלאגן‪.‬‬ ‫‪.3‬רה‪-‬פרצלציה‪ -‬על מנת להבין את המושג יש להבין מה זה דו משפחתי? דו משפחתי זו חלקה‬ ‫אחת בדרך כלל שעליה אנו בונים ‪ 2‬יחידות דיור המוצמדות אחת לשנייה גב אל גב‪.‬למה‬ ‫?