סיכום החומר משפט עסקי א' PDF

בס\"ד **סכום החומר** **משפט עסקי א\'** **א. דיני חוזים ומכר- 2 - 14** **ב. דיני קנין -- 15- 30** **נושא א: דיני חוזים ומכר** 1. **עקרונות יסוד ומבוא:** 1. [עקרון חופש החוזים:] 1. [אינטרס ההסתמכות-] בדיני חוזים אנו רוצים להגן על הסתמכות של צד למשא ומתן, כדי שיהיו חיי מסחר תקינים ואנשים...

בס\"ד **סכום החומר** **משפט עסקי א\'** **א. דיני חוזים ומכר- 2 - 14** **ב. דיני קנין -- 15- 30** **נושא א: דיני חוזים ומכר** 1. **עקרונות יסוד ומבוא:** 1. [עקרון חופש החוזים:] 1. [אינטרס ההסתמכות-] בדיני חוזים אנו רוצים להגן על הסתמכות של צד למשא ומתן, כדי שיהיו חיי מסחר תקינים ואנשים יוכלו להסתמך על מה שהם רואים ומה שמציגים בפניהם. למשל בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל\"ג 1973 נקבע: \"במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב\". 2. [אינטרס ההשבה-] בדיני חוזים, כאשר יש הפרה של חוזה, מטרתנו להחזיר את המצב לקדמותו עד כמה שניתן. לכן כאשר חוזה התבטל עקב הפרה, כל צד צריך להשיב לצד השני את מה שהוא קיבל עקב החוזה. למשל: ראובן ושמעון חתמו על חוזה בו התחייב ראובן למכור את דירתו לשמעון, על חשבון הדירה שולמו 500,000 ₪ ושמעון קיבל את המפתח לצורך עריכת השיפוצים בדירה. משהופר החוזה יחזיר ראובן לשמעון את הכסף, ושמעון יחזיר את המפתח , מלבד הפיצויים. 3. [אינטרס הצפיות-] אינטרס זה מוגן ע\"י דיני חוזים בלבד. המטרה היא שאם מישהו הפר חוזה ולצד השני הייתה צפייה לרווח מהחוזה, הוא יכול לתבוע על הפסד הרווח הצפוי, זה נקרא: \"פיצוי קיום\". לדוגמה: קבלן עשה עם בעל מגרש עסקת קומבינציה שהרווח הצפוי היה אמור להיות 10 מיליון דולר, ובעל המגרש הפר את החוזה, הקבלן יוכל לתבוע פיצוי קיום בסך 10 מיליון דולר. 3. [עקרון תום הלב:] 4. [הזיקה בין דיני החוזים ובין דיני הקניין:] 2. **כריתת חוזים:** 1. 1. פניה של אדם לחברו-היינו המציע צריך להביא לידיעתו של המוצע את ההצעה. 2. גמירות דעת (המוצע)- הפנייה צריכה להעיד על גמירות דעתו של המציע להתקשר בחוזה, כלומר אנו דורשים ראיות אובייקטיביות חיצוניות על כוונה ליצירת יחסים משפטיים מחייבים, ופחות משנה לנו מהי הרגשתו הסובייקטיבית של המציע, וזאת משום שהשופט לא יודע את מחשבתו של האדם, ובנוסף אנו רוצים להגן על אינטרס ההסתמכות של הצד השני שניזון מהתנהגותו הסובייקטיבית של המציע. 3. מסוימות- ההצעה צריכה להכיל מספיק פרטים כדי שהמוצע יאמר כן ויהיה בפנינו חוזה מושלם. יש פרטים שגם אם הם לא מופיעים בחוזה ניתן להשלים אותם ממקורות אחרים**, לדוגמה:** אם לא כתוב בעסקת המכר מי משלם את מס הרכישה, כיוון שידוע שהמס מוטל על הקונה וזה לא פוגע במסוימות**. דוגמה נוספת**: נאמר שהמחיר צמוד למדד, ולא מציינים לאיזה מדד הכוונה, הדבר תלוי בסוג העסקה, במכירה של דירה משומשת צמוד לדולר, ובדירה מקבלן זה צמוד למדד יוקר ההבניה, כלומר משלימים מחוזים אחרים של אותם הצדדים א מנוהג מקובל. אך יש דברים שלא ניתן להשלים, לדוגמה: מחיר העסקה, זהות הצדדים ואם זה לא מופיע אין מסוימות. בפסק דין רבינאני נגד חברת \"מן שקד\": נפסק כי אפשר להסתפק ב-4 מרכיבים למסוימות: זהות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה (עסקת מכר, שכירות, עבודה) והמחיר. 1. 2. 3. 1. 2. 3. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 1. 2. 3. 1. 2. 3. 4. 1. 2. 1. 2. 4. 1. 2. 1 ) [ע\"א 338/65 - מדינת ישראל נ\' יום-טוב קראסניאנסקי] - השופט הלוי פסק בדעת הרוב שהשאלה מי מנצח בחידון התנ\"ך היא לא מתחום המשפט ואין להתערב בה. דעת המיעוט קבעה שלו היה מדובר בטעות חשבונאית בלבד הוא היה מתערב. 2\) [ע\"א 319/65 אלבלדה נגד האוני\' העברית:] בידיעון האוניברסיטה נאמר שלימודי המשפטים ימשכו 3 שנים ואח\"כ האריכו את הלימודים ל-3 וחצי שנים. הסטודנטים תבעו את האוניברסיטה על הפרת חוזה, וביהמ\"ש דחה את התביעה. [ ( 3ע\"א 838/87 רחל שני ואחרים נגד אוני\' תל אביב:] סטודנטים סיימו תואר ורצו ללמוד מקצוע אחר הם קיבלו מסמך מהאוניברסיטה בו נאמר להם מאיזה קורסים הם פטורים כשסיימו את הלימודים דרשו מהם ללמוד קורסים שהיו אמורים להיות פטורים מהם ומכאן התביעה. השופט ברק קבע שרק הערכות מקצועיות של הגוף האקדמאי לא שפיטות אבל כאן מדובר במצג שקיבלו הסטודנטים בקבלה ללימודים ושעכשיו האוניברסיטה מתנערת ממנו לכן הוא קיבל את תביעתם ופטר אותם מהקורסים הנ\"ל 5. 1. 1. 2. 2. 1. 2. 1. [הנזק שנגרם עקב המו\"מ-] הוצאות הקשורות בניהול המו\"מ כגון: עו\"ד, שמאי, נסיעות, ימי עבודה וכדו\'. 2. [אובדן הזדמנויות-] בזמן שהשקענו במו\"מ הפסדנו הזדמנויות אחרות, מדובר כאן בסכום גלובלי שלא מפצה על מלוא ההפסד מהעסקאות האחרות. נזק עקב הכריתה רלוונטי רק במקרה שנכרת החוזה בפועל. 3. **פגמים בכריתת חוזה:** 1. [סעי\' 13: חוזה למראית העין]- חוזה שנכרת למראית עין בלבד- בטל. אבל אין בהוראה הזו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה. **לדוגמה:** חוזה שנכרת על מנת להלבין הון, והצדדים כלל לא התכוונו למכור את הנכס-ההסכם בטל, אבל אם הקונה הפיקטיבי (=לא אמיתי) מכר במרמה לקונה תם לב את הנכס הרי שזכותו של הקונה השלישי לא נפגעת והדירה תעבור אליו. 2. [סעי\' 14: טעות-] אם מתברר לביהמ\"ש שאדם נקשר לחוזה עקב טעות אמיתית ולולא הטעות הזו הוא לא היה מתקשר, למרות שהצד השני לא הטעה אותו, רשאי ביהמ\"ש לבטל את החוזה אבל לא חייב. בד\"כ אם זה אפשרי ואין פגיעה רבה מידי בצד השני אזי ביהמ\"ש יבטל, במקרה כזה ביהמ\"ש יכול לפסוק פיצויים לצד שלא טעה ולא ידע על הטעות. אם הצד השני ידע או היה עליו לדעת מהטעות, הרי שהצד הטועה רשאי לבטל את החוזה באופן עצמאי ללא שיקול דעת של ביהמ\"ש. 3. [סעי\' 15: הטעיה-] אם מסתבר שאדם נקשר בחוזה בגלל שהצד השני הטעה אותו, הוא רשאי לבטל את החוזה בלי שיקול דעת של ביהמ\"ש. 1. **ע\"א 338/85 שפיגלמן נ. צ\'פניק:** 2. **ע\"א 9019/99 מרילין קינסטלינגר ו-2 אח\' נ\' רחמים אליה:** 3. **ע\"א 2469/06 סויסה נ\' חברת זאגא ופינקלשטיין:** +-----------------------+-----------------------+-----------------------+ | מהות הפגם: | מי רשאי לבטל? | תנאים מיוחדים: | +=======================+=======================+=======================+ | 1. טעות שהצד השני לא | ביהמ\"ש | 1. טעות בעובדה בלבד. | | ידע עליה. | | | | | | 2. טעות כזאת שהטועה | | | | לא היה מתקשר | | | | בחוזה, אם היה | | | | יודע עליה. | +-----------------------+-----------------------+-----------------------+ | 2. טעות שהצד השני | הטועה באופן עצמאי | | | ידע עליה. | | | +-----------------------+-----------------------+-----------------------+ | 3. הטעיה | הטועה באופן עצמאי | 1. כשמדובר בעובדה | | | | | | | | 2. לא קיים. | +-----------------------+-----------------------+-----------------------+ 4. [סעיף 17: כפיה (אילוץ)-] אם מתברר שהחוזה לא נחתם ברצון חופשי אלא כפו אותו ע\"י כוח או ע\"י איומים לחתום עליו, רשאי הנכפה לבטלו גם אם תנאי החוזה טובים. [ ] 5. [סעיף 18: עושק-] אדם שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר או את חולשתו השכלית או הגופנית או את חוסר ניסיונו הבולט, וגם תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל-רשאי האדם לבטל את החוזה. +-----------------------+-----------------------+-----------------------+ | | **התנאים הנדרשים** | **ביטול** | +=======================+=======================+=======================+ | **כפיה** | 1. החוזה לא נחתם | ע\"י הנפגע ולא נדרש | | | ברצון חופשי | אישור של ביהמ\"ש | | | | | | | 2. אזהרה בתום לב על | הזמן- תוך זמן סביר | | | הפעלת זכות-איננה | מאז שפסקה הכפייה | | | כפיה | | +-----------------------+-----------------------+-----------------------+ | **עושק** | 1. ניצול של | כנ\"ל. | | | חולשה/מצוקה/חוסר | | | | ניסיון בולט. | הזמן-תוך זמן סביר מאז | | | | שנודע לו על העושק. | | | 2. תנאי החוזה גרועים | | | | במידה בלתי סבירה | | | | מהמקובל | | +-----------------------+-----------------------+-----------------------+ 4. **תוכן החוזה, צורתו וקיום החוזה:** 1. [צורת החוזה ודרישת הכתב:] 2. [כיצד מפרשים חוזה?](סעי\' 25-26) 3. [תום לב בקיום החוזה:] (סעי\' 39) 4. [חוזה בתנאי מתלה ובתנאי מפסיק:] (סעי\' 27) 5. [ריבוי חייבים ונושים:] 5. **תרופות להפרת חוזים- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)תשל\"א 1970:** 1. [אכיפת חוזה-] 2. [ביטול +השבה-] 3. [פיצויים-] - גובה הנזק שאירע. - הנזק נגרם עובדתית עקב הפרה. - המפר היה צריך לצפות בזמן כריתת החוזה את האפשרות שעקב ההפרה יגרם נזק. 4. [סיכול חוזה (סעי\' 18)-] 5. [הפרה צפויה (סעי\' 17)-] 6. **חוזים מיוחדים:** 1. **חוזה אחיד**: 1. 2. 2. **חוזה לטובת צד ג\': (סעי\' 34-38 לחוק החוזים הרגיל)** 1. קופת חולים עורכת חוזה עם ביה\"ח לפיו מתחייב ביה\"ח לאשפז את מבוטחי הקופה מבלי לגבות מהם כסף. (קופ\"ח היא הנושה, ביה\"ח הוא החייב, ומבוטחי הקופה- המוטב) 2. אדם עורך חוזה ביטוח עם חברת הביטוח לפיו לאחר מותו ישולם הכסף לאשתו. (האדם הוא הנושה, חברת הביטוח- החייב, והאישה-המוטב) 1. לצד ג\' יש זכות תביעה עצמאית- חיוב שהתחייב אדם בחוזה לטובת מי שאינו צד לחוזה (המוטב) מקנה למוטב זכות עצמאית לדרוש את קיום החיוב אם משתמעת כוונה כזאת מהחוזה. 2. כל עוד לא הודיע אחד הצדדים למוטב על זכותו לפי החוזה רשאים הם לשנות או לבטל את החוזה, אך בחיוב עפ\"י בטוח חיים או קופת תגמולים רשאי הנושה לבטל את זכות המוטב או לשנות מוטב גם לאחר שנודע למוטב על זכותו. 3. אם לחייב יש טענה כלפי הנושה בקשר לחיוב תעמוד לו הטענה גם כלפי המוטב. לדוג\': אם קופ\"ח הפסיקה לשלוח לביה\"ח עבור מבוטחיה המאושפזים בו , לביה\"ח יש זכות שלא לאשפז מבוטחים נוספים, טענה זו תעמוד לו גם כנגד כל המבוטחים שירצו להתאשפז בו. 4. זכותו של המוטב אינה גורעת מזכותו של הנושה לדרוש מן החייב את קיום החיוב לטובת המוטב. **נושא ב\'- דיני קניין ומקרקעין** 1. [**מקרקעין**:] מוגדר בסעיף1 לחוק המקרקעין: \"קרקע- כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע זולת מחוברים הנתונים להפרדה\". 2. [**מיטלטלין**-] מוגדרים בסעיף 1 לחוק המיטלטלין ולפיו מדובר בנכסים מוחשיים חוץ ממקרקעין. 3. [**זכויות**-] הכוונה לנכסים שאינם מוחשיים כגון: פטנטים, זכויות יוצרים, מוניטין וכדו\'.(לא בחומר) 1. 2. 2. [**זכות השכירות**-] זכות השכירות מאופיינת ב-2 דברים: חזקה ושימוש. ושניהם בכפוף למוסכם בחוזה. ההבדל בין זכות הבעלות לזכות השכירות מתבטא בעיקר בשנים: דרישת כתב דרישת רישום -------------------------------------- ----------- ------------- שכירות רגילה (מגרשים) מעל 5 שנים \+ \+ שכירות בבתי עסק ודירות בין 5-10 שנים \+ \- שכירות קצרה -- מתחת ל-5 שנים. \- \- - **היום** -- לאחר התיקון בחוק השכירות ב-2017 יש **חובה לערוך בכתב הסכם שכירות למגורים גם בשכירות קצרה**, אולם ,גם אם הוא לא נערך בכתב הוא תקף. - יחד עם זאת, ישנם 3 מקרים בהם גם אם מדובר בשכירות קצרה, יש חובה לעשותה בכתב ולרשום אותה בטאבו (סע\' 79) 1. עפ\"י רצון הצדדים- אם הצדדים מעוניינים לרשום את השכירות הקצרה- אין מניעה לכך. 2. שכירות עם אופציית הארכה כך שסך כל התקופות עולה על 5 שנים. 3. שכירות שכולה או מקצתה חלה כעבור 5 שנים מגמר חוזה השכירות. **תיקון לחוק השכירות והשאילה התשל\"א- 1971** ביום 17.9.2017 נכנס לתוקף [[תיקון מס\' 1 לחוק השכירות והשאילה]](https://www.nevo.co.il/law_word/law14/law-2649.pdf) , להלן נסקור את עיקרי התיקון, אשר רלוונטיים לשכירות של נכסים המיועדים למגורים מטרת התיקון היא להסדיר את מערכת היחסים בין שוכר למשכיר ולהגן על האינטרסים של כל אחד מהצדדים, כאשר בפועל מרבית הוראות התיקון מרחיבות את ההגנה על שוכרי דירות, לנוכח העובדה כי בדרך כלל השוכר הוא הצד ה\"חלש\" במערכת היחסים שביניהם. כמו כן, התיקון לחוק כולל מושגים חדשים, אשר מטבע הדברים נתונים לפרשנויות שונות, אשר צפויות להינתן על-ידי בתי המשפט בעתיד. התיקון המהותי ביותר מתבטא בהוספת סימן ו\' (שכותרתו \"חוזה שכירות למגורים\") לחוק, כאשר ההוראות הכלולות בו הן הוראות שלא ניתן להתנות עליהן בחוזה השכירות אלא לטובת.(למעט מספר חריגים מצומצם)השוכר סימן ו\' מגדיר מהי דירה המושכרת לצרכי מגורים, מהו חוזה שכירות למגורים ואף באילו נסיבות דירה לא תחשב כראויה למגורים (למשל, דירה שאין בה מערכת ניקוז או מערכת חשמל, או דירה שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר). כמו כן, נוספה הוראה המחייבת כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם על-ידי שני הצדדים (למרות שגם אם הצדדים לא קיימו הוראה זו, אין בכך כדי לגרוע מתוקפו של החוזה). ביחס לאחריות לתיקון ליקויים ופגמים בדירה, הוראות התיקון מטילות על השוכר את האחריות לתיקון אך ורק ליקויים ופגמים אשר נגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר בדירה המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף -- יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה. סימן ו\' קובע עוד מהם התשלומים שיחולו על השוכר (ככלל, מדובר על דמי שכירות, תשלומים החלים על מחזיק דירה וחשבונות שוטפים) לעומת תשלומים שבהם לא יישא השוכר (למשל, דמי ביטוח מבנה, דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר ותשלומים הנוגעים להשבחת מערכות או מתקנים קבועים בדירה -- למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר). התיקון לחוק מסדיר גם את נושא הערובות שמשכיר דירה רשאי לדרוש מהשוכר. הוראות סימן ו\' קובעות סכום מקסימאלי לערובות ואת התנאים שבהם משכיר יהיה רשאי לממש את הערובות שנמסרו לו, כך שהוא יוכל לממשן רק בנסיבות הקבועות בחוק וגם זאת רק לאחר שמסר לשוכר התראה בדבר כוונתו לממש את הערובה והשוכר לא פעל לתיקון ההפרה בתוך זמן סביר. הוראות סימן ו\' עוד קובעות כי במקרה שבו המשכיר מעוניין להעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, עליו להודיע לשוכר מראש ובכתב. כמו כן, סימן ו\' מגדיר פרקי זמן מינימאליים למתן התראה של הצדדים על רצונם להאריך את חוזה השכירות בהתאם לאופציה הנתונה להם בחוזה. מעבר להוראות סימן ו\', החלות על הסכמי שכירות לגבי דירות מגורים, התיקון לחוק כולל כאמור גם הוראות כלליות החלות על הסכמי שכירות שבהם הנכס המושכר אינו בהכרח דירת מגורים (אלא, למשל, מיטלטלין). התיקון לחוק מעגן את אחריות המשכיר לגבי מסירת הנכס המושכר כשמצבו (מכל בחינה) תואם למוסכם עם השוכר. כמו כן, החוק קובע כי הוראה בהסכם הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם במושכר תהיה בטלה, אם המשכיר ידע (או היה עליו לדעת) על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר, והוא לא הודיע על כך. בנוסף, במקרים שבהם הצדדים לא קבעו את משך תקופת השכירות, או שהשכירות המשיכה להתקיים בפועל למרות שהסתיימה לפי ההסכם בין הצדדים, כל אחד מהצדדים יוכל להודיע על סיום תקופת השכירות, וזאת בהודעה שתימסר זמן סביר מראש. מאחר שחלק מהמונחים הכלליים שהתיקון עושה בהם שימוש (למשל, \"ליקוי קל ערך\" או \"דבר הגורם הפרעה של ממש\") אינם מוגדרים וברורים, כדאי להתייחס למונחים אלה בהסכם השכירות באופן מפורט ככל הניתן, כדי להגביר את הוודאות של שני הצדדים ולהימנע, ככל הניתן, מחילוקי דעות במהלך קיום ההסכם.^.^ 3. [**משכון ומשכנתא**-] סעי\' 1 לחוק המשכון קובע שמשכון הוא שעבוד של נכס כערובה לחיוב. והוא מזכה את הנושה להיפרע מהמשכון כאשר החוב לא סולק. למשל: א\' הלווה כסף ל-ב\', כלומר א\' הוא הנושה וב\' הוא החייב. ב\' יכול לייחד נכס מנכסיו ולמשכנו, ואם הוא לא יחזיר את החוב יוכל א\' למכור את הנכס הזה ולממש את חובו. 1. 2. תנאי הכרחי לתוקף השעבוד - פומביות השעבוד. ללא פומביות כנדרש אין תוקף לשעבוד והנושה ל א יחשב למובטח! [דרכים ליצירת פומביות שעבוד]: רישום מנהלי - משכנתא: בלשכת רישום המקרקעין משכון: ברשם המשכונות [החריג לכך]: הפקדת מיטלטלין מוחשיים בידי הנושה או נציגו - משכונאי.\ למשל: בבנק בבורסה ליהלומים מפקידים יהלומים כערובה להלוואות. 1. 2. 4. **[זיקת הנאה]**- זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 92 כזכות הנאה שיש לאדם מסוים או לסוג בנ\"א או לציבור במקרקעין האלו. למשל: זכות המעבר בשביל או בחצר פרטית. 1. החלפת בעלים בחלקה הכפופה -- הבעלים החדש כפוף לזיקת ההנאה הקודמת , אלא אם כן יוכיח שלא ידע ולא היה עליו לדעת על קיומה. 2. החלפת בעלים בחלקה הנהנית- הבעלים החדש אינו ממשיך את מרוץ השנים של זיקת ההנאה, מכיוון שלשון החוק בס\' 94 (א) היא: \"[מי שהשתמש] בזכות הראויה..\" והוא אינו זה שהשתמש בפועל. למעט במקרה של \"חליפות משפטית\"- כגון יורש, אפוטרופוס , עיזבון וכד\'. ס\' 81 (ב) לחוק המקרקעין קובע כי חוכר או שוכר, יכולים לתת זיקת הנאה מכוח הסכם , אך כמובן שהזיקה כפופה להסכם השכירות, וכשיפקע או יבוטל ההסכם תבוטל גם הזיקה שניתנה מכוחו. התנאים לקיומה של זיקת הנאה כזו הינם שהשכירות נרשמה, וכן שאין בהסכם השכירות הוראה שנוגדת. 5. **[זכות קדימה]**- זכות קדימה יכולה להיווצר מ-2 המקורות הבאים: 6. **[אופציה לרכישת בעלות]-** זוהי מתן אפשרות לקונה לקנות נכס מסוים בתנאים מוסכמים תוך תקופה מוסכמת. כלומר, מתן זכות חד צדדית לקונה להחליט האם לקנות את הנכס כאשר החלטתו מחייבת בכל מקרה את המוכר. אופציה מובדלת מזכות קדימה בכך שזכות קדימה חלה רק כאשר המוכר מחליט על מכירה. עבור הזכות הזאת לעיתים הקונה משלם סכום כסף אשר נשאר בידי המוכר גם אם הקונה החליט בסופו של דבר שלא לממש את האופציה. 7. **[אופציה לרכישת שכירות]**- בהסכם השכירות ניתן לסכם כל אופציה המוקנית לשוכר להחליט על שכירת הנכס לתקופה נוספת שנקבע מראש ותנאיה סוכמו מראש בעת מתן האופציה. 8. **[בר רשות]** - שימוש במקרקעין ללא חזקה בהסכמת המחזיק כדין. 1. 2. 1. האם מקבל המתנה יכול היה טכנית לרשום הערת אזהרה. 2. תום לב של המעביר. 3. האם המעקל יכול היה לדעת על נתינת המתנה? 4. האם החייב בקשיים והפך ללא סולבנטי (אין לו יכולת פירעון. אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו)? 1. [רישום עסקה במקרקעין, משרדי הרישום] - רישום העסקאות נעשה ע\"י\ הגשת בקשה הכוללת צירוף של כל המסמכים המקוריים הנדרשים עפ\"י\ החוק, כגו\': אישור עירייה על תשלום חובות, אישור מס שבח, מס רכישה\ וכדו\', וכן שטר עסקה, זהו שטר החתום ע\"י 2 הצדדים לעסקה, וחתימתם\ מאומתת ע\"י עו\"ד או ע\"י רשם המקרקעין, והמפרט את מהות העסקה. 1. 2. 3. 1. שלם תמורה 2. היה תם לב 3. העביר את הקניין על שמו בעודו תם לב (במקרקעין רישום בטאבו). **ע\"א 2643/97 גנז נ\' בריטיש וקולוניאל חברה בע\"מ** פסק הדין עוסק בעסקאות נוגדות. במקרה זה חברת בריטיש מכרה קרקע חקלאית לחברת נוטריקון, עסקה זו לא נגמרה ברישום. נוטריקון מכרה את הקרקע הלאה לאדם בשם גנז, גם הוא לא רשם. לאחר 17 שנים מכרה שוב חברת נוטריקון את הקרקע לקבוצת אפק, אפק בדקה את הבעלות מול חברת בריטיש וקיבלה את אישורה לביצוע העסקה, ורשמה הערת אזהרה בגין פעולת מכר. גנז פנה לבית המשפט בבקשה לקבל הצהרה שהקרקע בבעלותו. בית המשפט פוסק כי סעיף 9 לחוק המקרקעין בדבר עסקאות נוגדות חל גם כאשר המוכר לא היה הבעלים הרשום, [וקובע כי על גנז חלה חובה להזדרז לרשום את זכותו על הקרקע ולכל הפחות הערת אזהרה], ומשלא עשה כן מבלי סיבה מספקת, הרי שפגם בחובת תום הלב שלו, כלפי אפק. אפק מצדם עשו ככל שלאל ידם לברר את טיב העסקה, והימנעותו של גנז מלרשום היא זו שגרמה להם לעשות עסקה זו, ולכן פוסק בית המשפט כי הקרקע תישאר בבעלות אפק, וגנז יתבע את נוטריקון **[סעיף 10 לחוק- תקנת השוק במקרקעין:]** **ע\"א 624/13 מורדכיוב נ\' מינץ** בבתים רבים קיימות זכויות בנייה שהכוונה היא להיתר הבנייה שניתן על ידי הוועדות לתכנון ולבנייה הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות, הכוונה לגודל השטח המותר לבנייה ( שטח רצפה) ביחס לחלקת האדמה עליה מבקשים להקים את המבנה, מכאן הביטוי : \"אחוזי בנייה\". בפסק דין ישעיהו שניתן על ידי השופט טירקל 10322/03 נקבע כי זכות זו אינה \"מקרקעין\" ואין היא זיקת הנאה במקרקעין כי היא אינה כלולה בהגדרות של מונחים אלו, ועל כן היא אינה מוגדרת כ \"רכוש משותף\" אלא היא [נכס בבעלות משותפת של הדיירים]. אף על פי שהיא אינה חלק מה \"רכוש המשותף\", בעלים במשותף של זכויות בנייה , יכול לותר עליה או להעבירה לאחר. מאחר שהן זכויות ( מיטלטלין ) ולא \"זכות קניינית- לא ניתן להצמידן לדירה ספציפית בבניין, אלא לערוך הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף, ו \\ או להכניס הוראות בנידון לתקנון הבית המשותף. כך למשל ניתן להצמיד לדירה ספציפית את גג הבניין , אך הצמדה זו אינה בהכרח מקנה את הזכות לבנות עליה מכוח חלקו של אותו דייר בזכויות הבנייה המשותפות, אלא אם הוסכם במפורש כך או הוכח שזו הייתה כוונת הצדדים. וזאת בלי קשר לאמור בסעיף 71ב\' לחוק המקרקעין בדבר חלוקת זכויות הבנייה לצורך הרחבת דירה בבית משותף. **[חוק המיטלטלין]** **מיטלטלין**- נכסים מוחשיים מלבד מקרקעין **[שתוף במיטלטלין (סע\' 9)]** 1. 2. 3. **[פירוק השיתוף]** 1. 2. 3. **[עיכבון (סע\' 11)]** עיכבון- זוהי זכות לעכב מיטלטלין עד שיסולק החוב. למשל: בעל מוסך מעכב את המכונית אצלו עד שישולם החוב עבור התיקון. אם שווי המיטלטלין המעוכבים עלה על שווי החוב במידה בלתי סבירה, ומדובר במיטלטלין הניתנים להפרדה, זכאי החייב לשחרר מקצת המיטלטלין. (למשל: בעל החוב מעכב אצלו מקררים בשווי 50,000 ש\"ח על חוב של 1,000 ש\"ח. החייב יכול להשאיר אצל בעל החוב מקרר אחד בשווי 5,000 ש\"ח) כמו כן זכאי החייב לשחרר את המיטלטלין מהעיכבון, אם הוא מספק ערובה מספקת אחרת להבטחת החוב. **[עסקאות נוגדות במיטלטלין (סע\' 12)]** התחייב אדם להקנות לחברו בעלות או זכות אחרת במיטלטלין, ולפני שמסר לו את המיטלטלין או הקנה לו את הזכות חזר והתחייב עם אדם אחר בהקניה נוגדת, [זכותו של הראשון עדיפה]. אבל אם השני: א. היה תם לב. ב. שילם תמורה. ג. קיבל את המיטלטלין או הזכות - בעודו בתום לב (השלמת הקניין). [זכותו של השני עדיפה.] **[סע 34 לחוק המכר-תקנת השוק במיטלטלין:]** [אם אדם קנה בתנאים המצטברים הבאים חפץ גנוב:] 1)ממי שעיסוקו בכך. 2)בתמורה אמיתית. 3)בתום לב. 4\) בדרך העסקים הרגילה. 5\) הועברה החזקה זכותו גוברת על זכות האדם ממנו נגנב החפץ. **דנ\"א 2568/97 כנען נ\' ממשלת ארה\"ב**