סיכום קניין (נדב)- זיכרמן חיים - אמיר אוסטרמן 2024 PDF

**דיני קניין** **(ד\"ר זיכרמן חיים \| עו\"ד אוסטרמן אמיר)** [שיעור 1: מבוא חלק א\' 2](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-1-%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90-%D7%97%D7%9C%D7%A7-%D7%90) [שיעור 2: מבוא חלק ב\' 6](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-2-%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90-%D7%97%D7%9C%D7%A7-%D7%91) [שיעור 3: מב...

**דיני קניין** **(ד\"ר זיכרמן חיים \| עו\"ד אוסטרמן אמיר)** [שיעור 1: מבוא חלק א\' 2](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-1-%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90-%D7%97%D7%9C%D7%A7-%D7%90) [שיעור 2: מבוא חלק ב\' 6](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-2-%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90-%D7%97%D7%9C%D7%A7-%D7%91) [שיעור 3: מבוא חלק ג\' 12](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-3-%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90-%D7%97%D7%9C%D7%A7-%D7%92) [שיעור 3: הבחנה בין מקרקעי ישראל למקרקעין פרטיים 12](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-3-%D7%94%D7%91%D7%97%D7%A0%D7%94-%D7%91%D7%99%D7%9F-%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%9C%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F-%D7%A4%D7%A8%D7%98%D7%99%D7%99%D7%9D) [שיעור 4: אחדות היחידה הקניינית (ס\' 13 לחוק המקרקעין) 19](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-4-%D7%90%D7%97%D7%93%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%99%D7%97%D7%99%D7%93%D7%94-%D7%94%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%AA-%D7%A1-13-%D7%9C%D7%97%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F) [שיעור 5: הזכויות הקנייניות 25](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-5-%D7%94%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%A7%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%A0%D7%99%D7%95%D7%AA) [שיעור 6: סוגי העברת זכויות 30](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-6-%D7%A1%D7%95%D7%92%D7%99-%D7%94%D7%A2%D7%91%D7%A8%D7%AA-%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA) [שיעור 7: זכות המשכון והמשכנתא 36](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-7-%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%95%D7%9F-%D7%95%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90) [שיעור 8: זיקת הנאה + בר-רשות 42](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-8-%D7%96%D7%99%D7%A7%D7%AA-%D7%94%D7%A0%D7%90%D7%94-%D7%91%D7%A8-%D7%A8%D7%A9%D7%95%D7%AA) [שיעור 9: הערות אזהרה + עסקה בזכויות חבויות 46](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-9-%D7%94%D7%A2%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%90%D7%96%D7%94%D7%A8%D7%94-%D7%A2%D7%A1%D7%A7%D7%94-%D7%91%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%97%D7%91%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA) [שיעור 10: תחרות הזכויות 51](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-10-%D7%AA%D7%97%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%94%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA) [שיעור 11: המשך תקנת השוק 57](#%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-11-%D7%94%D7%9E%D7%A9%D7%9A-%D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%AA-%D7%94%D7%A9%D7%95%D7%A7) [אמיר אוסטרמן (מתרגל): שיעור 1 -- 5 61](#%D7%90%D7%9E%D7%99%D7%A8-%D7%90%D7%95%D7%A1%D7%98%D7%A8%D7%9E%D7%9F-%D7%9E%D7%AA%D7%A8%D7%92%D7%9C-%D7%A9%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A8-1-5) [תרגיל 1 מבוא 61](#%D7%AA%D7%A8%D7%92%D7%99%D7%9C-1-%D7%9E%D7%91%D7%95%D7%90) [תרגיל 2 63](#%D7%AA%D7%A8%D7%92%D7%99%D7%9C-2) [תרגיל 3 בדיקות מקדמיות (א\') 66](#%D7%AA%D7%A8%D7%92%D7%99%D7%9C-3-%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%93%D7%9E%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%90) [תרגיל 4 בדיקות מקדמיות (ב\') 69](#%D7%AA%D7%A8%D7%92%D7%99%D7%9C-4-%D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%AA-%D7%9E%D7%A7%D7%93%D7%9E%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%91) [תרגיל 5 על מה מחתימים את הצדדים 72](#_Toc168902031) **שיעור 1: מבוא חלק א\'** ========================= - - - - - 1. מסירת הממכר תהא בהעמדת הממכר לרשות הקונה. 2. היה הממכר חלק מתוך צובר של נכסים, תהא המסירה בעשיית כל הדרוש כדי לאפשר את ייחוד הממכר וקבלתו על ידי הקונה. 3. הוסכם על הובלת הממכר על ידי מוביל, תהא המסירה בהעמדת הממכר לרשות המוביל, ובלבד שהמוביל אחראי כלפי הקונה על פי חוזה ההובלה. **[מה זה נכס? ]** - [נכסים מוחשיים (גופו ממון -- הם עצמם שווים כסף):] מקרקעין, מיטלטלין - [מקרקעין:] נדל\"ן (נכסים דלא ניידי) - - - [מיטלטלין:] דבר הניתן לטלטול. - - [נכסים לא מוחשיים (גופו לא ממון -- אך הוא מייצג שווי כספי):] זכויות, קניין רוחני (מוניטין, זכויות יוצרים, פטנטים וכו\'), שטר כסף (לשטר אין ערך, החברה, תרבותית, נתנה לו את ערכו), וכו\'. **[ההבדל בין נכסים מוחשיים לאינם מוחשיים (זכויות)]** - בזכות, אין לנו את הדבר עצמו, אלא זכות לדבר. בנכסים מוחשיים, הזכות שלנו לא תלויה באף אדם אחר**.** - אם אין לנו את הנכס המוחשי, הזכות שלנו תלויה באדם אחר. **[חשוב להבדיל בין הנכסים]** כי יש לכל נכס חוק משלו. ואז כשאנחנו רוצים לדעת מה הדין לגבי עסקה מסוימת, השאלה הראשונה היא \"באיזה נכס מדובר\" =\> ומשם להבין איזה דין חל עליה. - נכס שלילי: נכס שלהיפטר ממנו עולה יותר מהשווי שלו (סתם לידע) **[החוקים יכולים לחול בצורה משולבת]** - אם אדם נותן לאדם רכב במתנה: אז יחול חוק המיטלטלין + חוק המתנה. - ואם נותנים מקרקעין למשל, במתנה: יחול חוק המקרקעין + חוק המתנה. **[השאלה מה מטרת דיני הקניי]ן?** האם להגן על בעל הקניין? או גם להגן על אינטרסים נוספים, למשל, חלוקה מחדש של עושר בחברה? **[השאלה הראשונה -- למה צריך הגנה על הקניין]** לאורך הרבה שנים היו תפיסות בהן הקניין הציבורי ולא הפרטי, הם היו השיטות המובילות. 1. 2. - 3. - - 4. - - **[השאלה השנייה -- את מי משרת הקניין הפרטי]** - - 1. 2. **[בין שני הערכים (קניין כריבונות או מוסדות/כמכלול) - מה אנחנו מעדיפים (חוק הרשויות המקומיות)?]** **\*הסעיפים הבאים הם דוג\' ולא למבחן.** - - - - - **[השוני בין השניים שיכתיב את הקורס כולו]** למקרקעין יש מספר מאפיינים ייחודיים: - - - - - - - - - - **אדם לא יכול לנהוג בקרקע שלו בשרירות. הוא חייב להתחשב באנשים אחרים.** - [דוג - ס\' זה משמעותי בהקשר לתמ\"א:] אדם קונה דירה, ואז יכולים לבוא השכנים, ומבקשים להרוס את הבניין ולבנות בניין חדש, בגלל שמדובר ברוב הבניין. **ס\' 14** אומר שאותו אדם שמסרב, לא יכול לומר \"לא בא לי\" כשמדובר במצב זה, כשהרוב כן מעוניין. - **[לסיכום מה שנאמר עד כה]** כשמדברים על קניין כריבונות או מכלול, תלוי על איזה סוג קניין מדובר. במקרקעין נראה יותר התערבות של המדינה, הסדרה, והתייחסות לרווחה הקהילתית וערך המדינה (כמו **ס\' 14** לחוק המקרקעין). [לגבי **ס\' 14 לחוק המקרקעין** - **פס\"ד מעגן**] מדובר בחב\' ניהול שמסרבת לאפשר לאדם לבנות סוכה בשטח המשותף. ביהמ\"ש אמר שהם לא יכולים להפריע לו. מדובר בשטח משותף. ועוד, מדובר במצב זמני, שלאחר החג הוא יפרק אותה. - - - - - **שיעור 2: מבוא חלק ב\'** ========================= [עסקה:] העברת זכות בנכס מיד ליד. עיקר דיני הקניין בעצם בעסקאות. **[כשיש לנו 4 שאלות:]** 1. באיזה נכס מדובר? - - - 2. מהי הזכות המועברת (רשימה סגורה)? - - - - - 3. איך היא מועברת? - - - 4. [ציר הזמן]: מה נק\' ההתחלה של העסקה, ומה נק\' הסיום? **[ציר הזמן של העסקה]** 1. 2. - - - 3. **[יש בישראל 2 סוגי מרשמים]** - - - - - - - - - מקרקעין זה החריג כי העסקה נגמרת ברישום בטאבו -- לעומת נכס אחר שנגמר בהעברת הנכס. - - - - **[השלב החוזי]** - - - **[מה ההבדל בין זכות קניינית לזכות חוזית - פס\"ד בן חמו נ\' טנא נגה]** בן חמו, מפיץ מורשה של טנא נגה, יש לו קו חלוקה. בהסכם ההפצה שלו איתם, הוא המפיץ הבלעדי והוא מקבל אחוזים ממכירה. בשלב מסוים טנא נגה מתחילה להפר את ההסכם (מצרים צעדיו, לא מספקים סחורה, עובדים עם מפיץ אחר וכו\') וללכת עם מפיץ אחר. [בן חמו טוען:] הסכם ההפצה הוא זכות קניינית ואסור להם לעשות זאת. [השאלה - האם מדובר בזכות חוזית של בן חמו, או קניינית?] אם זאת זכות קניינית, אסור לטנא נגה להפר אותה. אם זאת זכות חוזית, מותר לה להפר. [ביהמ\"ש קובע:] מדובר בזכות חוזית שנראית כמו זכות קניינית. ההפצה היא קניין של טנא נגה והיא תחליט דרך מי להפיץ. [יש כמה הבדלים בין הזכויות, לרבות]: - - - - - **[באיזה נכס מדובר]** לפעמים עסקה יכולה \"להתחפש\". להיראות למשל עסקה במקרקעין ופועל מדובר בעסקה אחרת. **לדוג\':** נגיד שיש קרקע, ובמקום לרשום על שמינו, ניתן לרשום אותו על שם החברה שאנחנו מחזיקים במניות שלה. אז או שאפשר להעביר את הנכס לבעלות הקונה, או את החברה שהמקרקעין הוא נכס שלה (חברה מסוג \"גוש חלקה\"). [ההבדל:] - - לכן [חשוב לדעת על **איזה נכס מדובר** בשביל שנדע **איזה חוק חל**] באותו המקרה. **[חשיבות המקרקעין 3 מנגנונים ליצירת וודאות במקרקעין]** למה צריך אותם? כי כפי שציינו, מקרקעין הוא משאב חיוני (למשל: כל אדם צריך בית), ומצומצם/מוגבל. - - - **[מקרקעין]** - - - - - - - - - - - - 1. 2. 3. 4. 5. 6. **[מקרקעין: מוסדרים -מול- לא מוסדרים (חוק המקרקעין)]** אנחנו כבר יודעים שלמקרקעין יש מרשם. אבל איך מנוהל המרשם? - - יש כ-10 לשכות טאבו ברחבי הארץ - - - - - 1. 2. 3. - - - - - - - - - - - - - - - **[סוגי נסחי טאבו]** - - - - - -  - - - - - - **שיעור 3: מבוא חלק ג\'** ========================= **[מה ההבדל בין קרקע מוסדרת ללא מוסדרת, ולמה בכלל חשוב להבדיל ביניהן?]** פה אנחנו נכנסים [לכוח ההוכחה של היישום], והדבר מוביל אותנו ל-2 מקורות לחוק המקרקעין: - - - - - - - - **[3 מנגנונים בשביל ליצור וודאות במקרקעין]** 1. 2. 3. **שיעור 3: הבחנה בין מקרקעי ישראל למקרקעין פרטיים** =================================================== אמרנו שיש כמה שאלות יסודיות עבור הגדרת העסקה (תחילת שיעור 2). **[מערכה ראשונה: רקע היסטורי]** - - - 1. [מהלך ראשון - **ס\' 2** לחוק נכסי המדינה:] שקובע שהמדינה הופכת להיות הבעלים של כל קרקעות ארץ ישראל שמצויים בישראל (עד אז היה בבעלות הבריטים). 2. [מהלך שני - **ס\' 3** לחוק נכסי המדינה:] קובע **שאין וואקום** בבעלות על המקרקעין. אם יש **מקרקעין** ללא בעלים, הוא הופך אוטו\' להיות בבעלות המדינה - - 3. [מהלך שלישי - הפקעות:] המדינה עשתה הפקעות משמעותיות ביותר בעשורים הראשונים לקיומה. (עד היום היא עושה זאת). - - - - [נכסי נפקדים:] עם הקמת המדינה, בעקבות המלחמה, חלק גדול מערבי המדינה עזבו או הועזבו (תלוי את מי שואלים). המדינה הקימה גוף לטיפול נכסי נפקדים - הנכסים שהם הותירו אחריהם (בתים, שטחי חקלאות, מפעלים וכו\'). - [חוק נכסי נפקדים:] החוק קבע שמי שהתיר נכסיו ועזב למדינת אויב, נכסיו יעברו לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. **מקרקעין ישראל** **[כשאנחנו מדברים על כך, אנחנו מדברים על 3 גופים:]** - - 1. רכישת בעלות על נכסי השלטונות 2. בעלות על נכסי הפקר 3. הפקעת קרקעות - \*כלומר יש לנו 93% בבעלות המדינה. **[מערכה שנייה: האמנה (עיקריה)]** - - - - 1. 2. 3. **[חוק יסוד: מקרקעי ישראל]** (חוק היסוד ה-2 שנחקק במד\"י). - 1. 2. - - - - - - - - - - 1. המדינה היא הרגולטור על התכנון והבניה (המדינה תחליט איפה יהיה מסחר, עיר, כפר וכו\'). אך זה לא המייחד. 2. מה שמייחד אותה שהיא שולטת לא רק בכובע הראשון, אלא גם הבעלים על המקרקעין. **[פס\"ד קעדאן]** היה ויכוח לגבי קרקעות, האם לתת לערבי, או לא. [ביהמ\"ש (ברק) קבע:] מד\"י מחויבת לשוויון בין תושביה, למעט חוק השבות, ולכן הוא יוכל לגור בכל מקום במדינה. כלומר, שולל את האיסור לתת לערבי את הקרקע. [הבעיה:] ברק אומר שרק חוק השבות מבדיל את היהודים מאוכלוסיות אחרות בישראל, אבל חוק יסוד מדינת הלאום מאפשר למדינה ישראל לפעול בחוסר שוויון לגבי ישוב המדינה. כלומר, לקבוע שערים יהיו רק לאוכלוסייה ספציפית. **[פס\"ד ועד ראשי הרשויות הערביות]** - - - - **[קודקס מועצת מקרקעי ישראל]** - - **[רמ\"י: רשות מקרקעי ישראל]** - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - **[מספר בעיות בזה שרמ\"י הם הבעלים על המקרקעין]** - - \*[מס היטל מבנה:] מס -- זה למדינה \| היטל לרשות המקומית \| דמי -- למקרקעי ישראל. - - - - - - - - - - - - - - **שיעור 4: אחדות היחידה הקניינית (ס\' 13 לחוק המקרקעין)** ========================================================= **אחדות היחידה הקניינית (ס\' 13 לחוק המקרקעין)** זוהי סוגייה הנוגעת גם למיטלטלין, אבל בעיקר למקרקעין. **[חוק המקרקעין - סימן א\': תחום הבעלות]** **ס\' 11 עומק גובה:** הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, והיא מתפשטת בחלל שמעליו. - - **ס\' 12 המחובר לקרקע:** הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה, וזה לא משנה אם המחוברים נבנו, ניטעו או חוברו בידי בעל המקרקעין או בידי אדם אחר. **ס\' 13 היקף העסקה:** עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק [מסוים] במקרקעין (בחלק [בלתי-מסוים] יש תוקף) והכל כשאין בחוק הוראה אחרת. - - - - - - - **ס\' 27 בעלות משותפת במקרקעין:** מקרקעין של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסוים מהם**.** - - - - **[לעקרון ש\"לא ניתן לעשות עסקה בחלק \'מסוים\' בנכס יש 7 חריגים]** בשביל להבין זאת, יש להבין איך בנוי בית דו-משפחתי. בית דו-משפחתי בנוי, כיום, כשתי יחידות שבנויות צמוד, גב לגב, אחת לשנייה (בעבר היו בונים את זה כשתי קומות): אם יש 2 זוגות, לכל אחד מבני הזוג (4 אנשים), כביכול, יש רבע בנכס. ולפי **ס\' 27** לחוק, זה אומר שאם הבית הדו משפחתי בנוי על 500 מ\', לכל אחד יש רבע בלתי מסוים בנכס. אבל בפועל זה לא ככה, כי זוג אחד נמצא בצד אחד והזוג השני בצד השני. \***מושע**: בעלות משותפת בנכס מקרקעין אז איך מסדירים איזה חלק שייך לאיזה זוג? בשביל זה יש לנו 3 אפשרויות **(חריגים 1-3)**. 1. - -  [תרשים סביבה] [מפת מדידה] - **[ס\' 29 לחוק המקרקעין -- הסכם שיתוף:]** עסקה בחלק [בלתי-מסוים] נקראת **שותפות**. - - - - 2. - - - - - - - - - - - - - - - 1. הסדרת הזכויות בין השותפים, והקניית זכות קניינית מלאה בדירה. 2. חלוקת השטחים הציבוריים בין השותפים. 3. יצירת תקנון מוסכם שבאמצעותו מוסדרת מע\' היחסים של השותפים (הדיירים). ואם אין אז משתמשים בתקנון המצוי שבתוספת השנייה לחוק המקרקעין. 4. [מנגנון ישוב סכסוכים ע\"י המפקח על הבתים המשותפים:] המפקח מתנהל ב-2 כובעים (כובע מנהלי וכובע משפטי). - - 3. - [לדוג\':] נגיד שאבטיח הוא יחיד קניינית, וכיחידה קניינית, לא ניתן למכור חלק ממנו. מה שכן ניתן לעשות זה, לשנות את גודל היחידה הקניינית. ניתן לחלק את האבטיח לשניים ולהפריד אותו ל-2 יחידות קנייניות. - - - - - - - 4. - - - - - - 1. 2. 5. 6. 7. - - - 1. [תכנון:] הכולל הכנת תכנית המאפשרת מגרש תלת ממדי + אישור בוועדה לייעוד הקרקע (אם מקומית או ארצית). 2. [מיפוי ומדידה]: שמייצגת חלקות תלת ממדיות, בשביל שלא יחרגו מגבולות הגוש. מוכן ע\"י מודד מוסמך ומוגש בקובץ דיגיטלי. 3. [רישום:] מגיש התיק יגיש ללשכה הארצית לרישום תשתיות לאומיות, ופרצלציה והזכויות בה, אבל **זה רק לגבי [קרקע מוסדרת.]** **שיתוף (במקרקעין ומיטלטלין)** **[בעלי רוב]** **ס\' 30 ניהול ושימוש** (חוק המקרקעין): 1. - - - 2. 3. - **[זכותו של היחיד]** - 1. 1. 2. 3. 2. - - - - - - - - - **שיעור 5: הזכויות הקנייניות** ============================== **תזכורת** [עסקה:] העברת זכות בנכס מיד ליד. עיקר דיני הקניין בעצם בעסקאות. [כשיש לנו 4 שאלות:] 1. - - - 2. - - - - - 3. - - - 4. **בעלות (מלכת הזכויות)** - - 1. 2. - - - 3. - - - - - - - - - - - - 1. - - - 2. - - - - - - - - - - - **ההבדל בין זכות השכירות לזכות הבעלות** - - - - - - - - - - - **חוק השכירות והשאילה, תשל\"א - 1971** - - כלומר, מדובר בחוק שברובו דיספוזיטיבי - - - **ס\' 1** (לחוק) **מהות השכירות** - \"שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה\". - [להבדל הזה יש משמעות:] למשל, שכירות לא ניתן להפסיק באמצע (אלא אם הותנה אחרת בחוזה) ושאילה כן ניתן להפסיק. - **ס\' 30** (לחוק) **העברת השאילה --** השואל לא יכול להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושאל או להשאילו בהשאלת משנה -- אלא בהסכמת המשאיל. - **ס\' 29** (לחוק) **סיום השאילה --** השואל יכול לסיים את השאילה אם מת השואל או אם המושאל דרוש למשאיל -- והכל [בהודעה לשואל זמן סביר מראש]. - **ס\' 19(א)** (לחוק) **סיום השכירות --** אם הסתיימה תקופת השכירות והצדדים המשיכו לקיים אותו לאחר מכן, בלי לקבוע תקופה חדשה -- רשאי כל צד לסיים את השכירות ע\"י [הודעה לצד השני זמן סביר מראש.] - [מה זה \"זמן סביר מראש\"?] יש להתחשב במספר פרמטרים - - - - 1. 2. - - - **חוזה שותק: שלא מדבר על מקרה של העברה לאחר** **חוזה אוסר: החוזה אוסר על העברה לאחר** -------------- -------------------------------------------------- -------------------------------------------------- **מקרקעין** השוכר רשאי להעביר לאחר **גם** ללא הסכמת המשכיר השוכר רשאי להעביר לאחר **רק** **באישור ביהמ\"ש** **מיטלטלין** השוכר רשאי להעביר לאחר **רק** **באישור ביהמ\"ש** לא ניתן - - - [השכירות **כוללת** תקופה אופציה:] אם יש שכירות ל-3 שנים + אופציה ל-3 שנים = 6 שנים. - שכירות מעל **5** שנים = \"חכירה\" - שכירות מעל **25** שנים = \"חכירה לדורות\" - [דרישת כתב ודרישות רישום:] - - הכלל -- עסקת מקרקעין טעונה מסמך בכתב (**ס\' 8 לחוק המקרקעין**) - החריג -- שכירות קצרה מ-5 שנים (כולל תקופת האופציה) **אינה** טעונה מסמך בכתב (**ס\' 79** **לחוק המקרקעין**) - החריג לחריג -- עסקת שכירות מגורים שחל עליה **ס\' 25ב** **(התיקון לחוק השכירות והשאילה -- בהמשך למטה)** -**חייבת בכתב [גם בתקופה מתחת ל-5 שנים.]** - - הכלל -- עסקת מקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום (**ס\' 7 לחוק המקרקעין**). - החריג -- לגבי **בית מגורים ועסק - עסקת מקרקעין עד 10 שנים לא מחייבת רישום (**אך ניתן לרשום, אם ביקשו הצדדים)(**ס\' 79 לחוק המקרקעין + ס\' 152 לחוק הגנת הדייר** שמאריך את דרישת הרישום לרק מעל 10 שנים). אבל עסקה שהיא **לא** בבית מגורים או עסק, דורשת רישום [מעל 5 שנים] (כולל תקופת האופציה). - **[ס\' 15 (לחוק) פטור מחובת התשלום]**: [ ] 1. 2. - - - **התיקון לחוק השכירות והשאילה (משנת 2017)** - - - 1. 2. 3. 4. 5. 6. - - 4. 5. 6. 7. 8. - 1. 2. 3. - - - **[על כל אלה לא חל חוק השכירות והשאילה]** לא יכול על חוזה שכירות מגורים בדירה מסוג: דיור מוגן, מלון, מעונות סטודנטים, וכו\' **שיעור 6: סוגי העברת זכויות** ============================== **סוגי העברת זכויות** - [עסקה רצונית:] בתמורה או שלא בתמורה. - [עסקה לא רצונית:] למשל הפקעה בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת, זכייה מההפקר, השבת אבדה ועוד. - [ירושה:] על פי דין או צוואה **עסקה רצונית - דרך המלך להעברת זכויות** - אנחנו עורכים חוזה שאומר שהבעלים על הזכות בנכס (לרוב זה בעל זכות הבעלות, אך לעיתים גם לשוכר יש [זכות] לבצע עסקאות), יכול להעביר לנו כל זכות מרשימת הזכויות האפשריות (בעלות -- מכירה, שכירות, משכנתה וכו\'). - ומדובר בעסקה רצונית שמתחילה בחוזה ונגמרת ברישום (אלא אם לא צריך רישום). - אם הזכות עוברת בתמורה -- יש לנו את חוק המכר: **ס\' 1 לחוק נמכר**, \"[מכר] הוא הקניית נכס תמורת [מחיר]\" (כמו שכירות שהיא הקנייה זמנית בתמורה). - בשפה שלנו, \"קניתי\" אומר ששילמנו מחיר. בשפה המשפטית, \"קניתי\" לא חייב להיות בתמורה, ומה שמבטא את התמורה היא המילה/פעולת ה\"מכר\", - אם הזכות עוברת שלא בתמורה -- יש לנו חוק המתנה: **ס\' 1 לחוק המתנה**, \"הקניית נכס [שלא] בתמורה\" (כמו שאילה -- שהיא הקנייה זמנית שלא בתמורה). **[הבדל בין מכר למתנה]** - **ס\' 7 חוק המכר**: המוכר חייב למסור לקונה את הממכר ולהעביר את הבעלות בו. - [שאלה 4 בעסקאות עוסקת בציר הזמן:] \"מתי עסקה מתחיל ומתי מסתיימת\"? כאשר יש לנו את: - לפי חוק המכר: הקונה מתחייב לשלם -- המוכר מתחייב להעביר את הממכר. ואם המוכר לא מספק את המכר, מדובר בהפרת חוזה. - [בעסקת מתנה:] - - - - - - ככלל, ברגע שסימנו את העסקה והמתנה הוקנתה (בחינם), העסקה נגמרה והנכס הפך להיות של הקונה -- ולא ניתן לחזור אחורה. - - 2. 3. - - **עסקה לא רצונית** עסקה זו מאפשרת לאדם להפוך להיות בעליו של נכס, על אף שבעל הזכות לא העניק זאת לו. [הפקעה:] רכישה כפויה של מקרקעין לצורך ציבורי -- כנגד תשלום פיצוי (אולי יורחב בסוף הקורס). **[בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת (חוק המקרקעין)]** - - - - - - 1. קרקע לא מוסדרת 2. המקים פעל בתום לב. 3. הסכום שהשקיע המקים, **עולה** על שווי המקרקעין. 4. רכישת המקרקעין [**לא** תגרום נזק חמור] לבעל המקרקעין. - - - - - - - - **[זכייה מההפקר (חוק המיטלטלין)]** - - - - - - **[חיבור וערבוב (רק במיטלטלין)]** - - - - - - - - - - **[השבת אבידה]** לפי החוק, אם אדם מצא אבדה, דיווח למשטרה, ועברו 4 חודשים ואף אחד לא דרש אותה, היא הופכת להיות של מוצא האבדה. **[ירושה (חוק הירושה)]** - - - - - - - - - - - - - - - - - **[ס\' 115(א) לחוק הירושה:]** דירה בה המוריש, היה **הבעלים**, וגר בה עם בן-זוגו, הוריו או ילדיו בזמן מותו, הם רשאים להמשיך לגור בה כשוכרים של מי שיקבל אותה בצוואה (למשל: אדם גר עם ילדיו, ואז מת, והם היורשים הטבעיים שלו, אבל יש צוואה שבה נתן את הדירה לאדם אחר), וישלמו שכירות, שתקבע בין מי שקיבל את הבעלות בצוואה, לבין אותם יורשים. **[אגב]:** המצב יכול לגרום לחור במרשם, כי לא תמיד היורשים רושמים עצמם בדירה, בנסח טאבו. **זכות קדימה (חוק המקרקעין)** - - - - - **[זכות קדימה מכוח חוק]** - 1. 2. - - - - - **[זכות קדימה מכוח הסכם]** - - - - - - - - - 4. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. **שיעור 7: זכות המשכון והמשכנתא** ================================= **[ס\' 1 (חוק המשכון)- מהות המשכון]**: (א) משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא מזכה את הנושה להיפרע מן המשכון אם לא סולק החיוב. (ב) הערובה יכול שתהיה לחיוב כולו או מקצתו, קיים או עתיד לבוא, מתחדש או מותנה, קצוב או בלתי קצוב. - - [נושה] - - - - - - - - **[ס\' 15 (חוק המשכון) - פקיעת המשכון]**: חדל החיוב -- יפקע המשכון. - - - **[ס\' 3 (חוק המשכון) - יצירת המשכון:]** 1. 2. - - ההבדל **שמשכון נוצר בהסכם** בין החייב לבין הנושה. - **עיקול נוצר באופן חד צדדי** כתוצאה מחוב של אדם כלפי נושה, ואותו נושה ניגש לביהמ\"ש ומבקש לשים עיקל על נכס כערובה לחיוב. - - - - - - 1. למשל בנכסים שיש לגביהם דין אחר (למשל **חוק המקרקעין**), אז זה יהיה בהתאם לאותן ההוראות (**ס\' 4(1)**). 2. בנכסים ניידים ובניירות ערך **שהופקדו אצל הנושה או מי מטעמו -- ההפקדה מקבעת את המשכון** (**ס\' 4(2)**). 3. אם מדובר בנכסים ניידים ובניירות ערך **שלא הופקדו** -- זה **יהיה בעת רישום המשכון** (**ס\' 4(3)**). ואם הנושה **לא ידע ולא היה עליו לדעת**, כוחו יהיה תקף גם **ללא רישום.** - **[החיבור לדיני קניין -- המשכון הוא זכות קניינית]** - - **לדוג\':** אדם יכול לשעבד את הרכב שלו לטובת הנושה, ואז לאותו נושה יש [זכות קניינית] על הרכב. לחייב יש זכות בעלות על הרכב, ולנושה יש זכות משכון. - - [השלב הראשון - החלק \"הרדום\":] בו הזכות של הבנק, לפי הדוגמה, רדומה. הוא לא יכול להשתמש בנכס, לא למכור אותו וכו\'. בשלב הזה -- [למשכון **אין** כל משמעות!] - [השלב השני -- אם החייב לא מחזיר את החוב:] הבנק יכול לתפוס את הנכס, לממש אותו, וכו\'. **[ס\' 4 (לחוק המקרקעין) - משכנתה:]** משכנתה היא כמו משכון, רק מקרקעין. **[על משכנתה חלקים מספר מעגלי כללים]** - - **זאת המערכת שאנחנו נתמקד בה.** - - - - **[לא תמיד מדובר במשכון שסל\"ני]** - - - - **[לדוג\']:** אדם רוצה לפתוח עסק ואין לו מספיק כסף לכך. אז הוא פונה לבנק בשביל לקחת הלוואה. הבנק רוצה בטוחה למקרה שאותו אדם לא יצליח להחזיר את ההלוואה[.] - - **[ס\' 81(א) (חוק המקרקעין) שעבוד שכירות במשכנתה]** שכירות **שנרשמה**, רשאי השוכר, בכפוף למוסכם בתנאי השכירות, לשעבדה במשכנתה בלי הסכמת המשכיר והוראות סימן ב\' יחולו, בשינויים המחויבים. רלוונטי לשכירויות [ששולמו מראש] - - - - **[לזכות המשכנתה יש מאפיין מייחד שלא קיים בשאר הזכויות]** - - - - - - נגיד שאדם רוצה למכור רכב שמשועבד לבנק, הוא יכול, בתנאי שישלם קודם ויפדה את הרכב, בתוספת הרבית שהייתה אמורה להיות משולמת כאמור בסעיף. כמובן -- כל עוד שלא נקבע אחרת בחוזה. - - [לגבי משכנתה] - - [במיטלטלין:] אמרנו שניתן לפדות את המשכון **לפני הזמן** -- אלא אם נאמר אחרת בחוזה (**ס\' 13(ב) לחוק המשכון**). - [במקרקעין:] אפילו אם נאמר אחרת בהסכם - [עדיין **ניתן לשלם** את המשכנתה **לפני** הזמן]. - - אם אדם מגיע לפרוע את המשכון לפני הזמן והבנק (או כל גורם שהלווה את הכסף) מסרב -- החייב ישים את הכסף את הרשם, והרשם יפקיע את המשכנתה וישחרר לו את הנכס. **[פס\"ד דיסקונט נ\' רוזנברג - נושה מובטח קודם לכל נושה אחר:]** ביהמ\"ש קובע שמטרת המשכון זה להבטיח לנושה את הכסף שלו, ולא משנה אם יש נושים נוספים -- הנושה המובטח גובה מהנכס המשועבד בלי קשר לשעבודים אחרים. **[ס\' 6 (חוק המשכון) משכון נוסף:]** אפשרות של מספר שעבודים על נכס אחד - 1. - - - - - - - - 2. - כלומר אם נושה ראשון מסכים, החייב יוכל לקחת שיעבוד נוסף שיהיה באותה הדרגה: - -  (דוגמא לדרגת המשכנתה בנסח טאבו) **[ס\' 18 (חוק המשכון) דרך המימוש:]** מימוש משכון על פי צו בית המשפט או צו ראש ההוצאה לפועל יהיה בדרך של מימוש נכס שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל של פסק דין, זולת אם הורה ראש ההוצאה לפועל על דרך אחרת שראה אותה יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין. - - - - - - **[זכות עכבון (לא זכות קניינית)]** **[ס\' 11 (חוק המיטלטלין) עכבון: ]** 1. עכבון הוא זכות לעכב מיטלטלין לפי דין, כערובה לחיוב עד שיסולק החיוב. - - - 2. אם שווי המיטלטלין המעוכבים גבוה מהחוב בצורה **בלתי סבירה** -- החייב זכאי לשחרר חלק מהמיטלטלין -- **כל עוד** הם ניתן להפרדה לחלקים. **[ס\' 5 לחוק הקבלנות:]** מאפשר לקבלן לעכב נכס עליו הוזמנה העבודה, אם לא שילמו לו, עד שהחוב יוסדר. [לדוג\']: קבלן בא לשפץ את הבית ולא משלמים לו, הוא יכול לעכב את הבית עד שיוסדר החוב. **[היחס בין עכבון למשכון - פס\"ד רשות שדות התעופה נ\' גרוס:]** היה מדובר במטוסים שהיו שייכים לחברה מסוימת אבל היו משועבדים לבנק. מטוס הלך לתיקון והוחלפו מנועים. בזמן הזה החברה נכנסה להליך של חדלות פירעון -- פירוק. המוסך מעכב את המטוס ולא מוכן לשחרר אותו עד שלא ישולם הכסף על תיקון המנוע -- מצד שני הבנק דורש להיפרע (מבחינת ציר זמן, לרוב המשעבד בא לפני המעכב). [השאלה המשפטית - מי קודם, המשעבד שבא קודם (במקרה זה) או המעכב:] כעקרון, המשעבד הוא גם קודם בזמן, גם יש לו זכות קניינית, הוא גם שסל\"ן (שעבוד ספציפי לרכישת נכס), ועדיין נקבע כאן שהמעכב קודם. [ביהמ\"ש - ההלכה:] העיכבון הו סעד מסוג Self-Hand (סעד עצמי) הניתן לנושה, שיכול להפעיל אמצעים כלפי החייב שלו, ללא ערכאה שיפוטית, ולא חשש שתגרם עוולה כלשהי. כלומר, המעכב קודם כי הוא בעצם מטפל במנוע של המטוס, ומשפר אותו (הוא לא פגע בנכס), וגם למעכב אין שום פתרון אחר, אחרת אף אדם לא יסכים לתת שירות ללא תשלום מראש -- הוא מאפשר זאת כי הוא יודע שאם לא ישלמו לו, הוא יוכל לבצע עיכוב לנכס. **[עסקת קונסיגנציה + שיעובד צף]** - - - - - - - - - - - - נלכן גם בהרבה מקומות רואים שמי שמסדר את הסחורה על המדפים -- זה הספק **שיעור 8: זיקת הנאה + בר-רשות** ================================ **זיקת הנאה** - זכות זו, בשונה מיתר הזכויות הקנייניות - **רלוונטית רק למקרקעין.** - **[ס\' 5 לחוק המקרקעין]:** שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהן - - - - - - [כלומר:] זיקת הנאה מאפשרת ליהנות מהמקרקעין (בדרך כלשהי), אבל היא **לא** מאפשרת להחזיק בו (רק זכות בעלות ושכירות מאפשרות חזקה במקרקעין -- בלעדיות עליה). - - - - זיקת ההנאה הרווחת ביותר הינה זכות המעבר. - [מהי זיקת הנאה?] טכניקה מעניינת מאוד שכדי להבינה היטב, ניקח לדוגמא שני בניינים סמוכים שממוקמים על חלקות צמודות. מאחר וישנה דרישה בתקן לכמות מסוימת של חניות ויש רצון למקסם את פוטנציאל השטח, ייתכן שהקבלן יבנה את החניות כך שרק אם מתאפשרת כניסה אליהן דרך החלקה הצמודה, ניתן להשתמש בחניות. וזו בעיה משותפת לשני הבניינים. - [מה הפתרון?] - - - - **[נראית זיקת הנאה בנסח טאבו]** - - - - - **[איך נוצרת זיקת הנאה?]** - - - - - - - - - - - - 1. - 2. - - - - - - - - - - [**איך מבטלים זיקת הנאה?** ] - - - - - - **בר-רשות** - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1. 2. 3. - **שיעור 9: הערות אזהרה + עסקה בזכויות חבויות** ============================================== אנחנו מגיעים לשאלה ה-4 מתוך ארבעת המרכזיות (מה הנכס, מה הזכות, כיצד מועברת, ומתי עסקה מתחילה ומתי מסתיימת העסקה) **[שאלה 4]** - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - אם **יש התחייבות קניינית** של בעל המקרקעין כלפי אחר, בכתב, **נדרש לרשום הערת אזהרה.** - מי שיכול לרשום את הערה, יכול לרשומה **רק כנגד בעל זכות קניינית ולא כנגד בעל זכות חוזית** - **רק בעל הזכות הקניינית (בעלות, שכירות/שאילה, משכון/משכנתה, זיקת ההאה, זכות קדימה) יכול לרשום את ההערה, או הרוכש שקונה ממנו, עבור עצמו.** - לכן, אם בעל הנכס רשם הערה לרוכש א\', רוכש **א\' שעדיין בשלב הזכות החוזית (לא סיים את ההקנייה), הוא לא יכול לרשום הערת אזהרה לרוכש ב\'.** - - - - - - - - - [תכנוניות]: - - - - [הערה קניינית:] הערת אזהרה לפי **ס\' 126,** לדוג\' ובה כתוב שיש התחייבות לביצוע עסקה בנכס (למטה בתמונה), וזו הערה שמונעת מבעלי הנכס מלמכור אותו. - - - - הערה **לפי ס\' 126** - הערה על ביצוע עסקה - לפי **ס\' 128** - התניית ביצוע עסקה באישור של צד ג\': - [במסגרת ההערות הקנייניות ניתן למצוא 2 הערות נוספות:] - [הערת אזהרה לפי **ס\' 129:**] על הגבלת כשרות משפטית של בעל המקרקעין. נועד למנוע פגיעה בבעלי נכסים שהם חסרי כשירות משפטית. למנוע שאחרים ינצלו חולשתם ויפגעו בזכויותיהם בנכס. - [הערת אזהרה לפי **ס\' 130**]: זו הערה כללית שביהמ\"ש רושם, לגבי הליך שמתקיים לגבי זכות במקרקעין. - - - - - - 1. [עסקה משורשרת:] - - - 2. [המחאת זכות:] יכול לפנות לחב\' טסלה ולבקש מהם, שבמקום שהם יספקו אותה לי, **הם יספקו אותה באופן ישיר, למי שקנה ממני**. במצב כזה, מי שקנה ממני הוא יהיה יד ראשונה - נקרא המחאת זכות. זו עסקת זכות לקבל רכב. הייתה פה עסקה אחת. - - - **כן - כל עוד העסקה איננה בנכס שהוא מסוג מקרקעין.** - כל עוד מדובר **בעסקת מיטלטלין וזכויות, ניתן לעשות בע\"פ** וזאת **גם אם הזכות מקנה זכות במקרקעין [ובלבד שזו לא] עסקת מקרקעין אלא עסקת זכויות**. - - **[דוג\' לכך שלא מדובר בשאלה פשוטה - בפס\"ד גנץ נ\' בריטיש]** - - - - - - - - - - - **[מה לגבי חובה?]** - - - - - - - **שיעור 10: תחרות הזכויות** =========================== **[עסקאות נוגדות]** - - - - - - דוג\' 1: אם אני חב\' להשכרת רכב, אני יכול לעשות מס\' עסקאות שכירות על אותו הרכב כי הן במיקום אחר על ציר הזמן, ולכן אין בעיה עם זה. - דוג\' 2: השכרת חדר אחד למישהו, וחדר שני לאחר. שניהם השכרה של חלק בנכס, אבל לא אותו החלק בו זמנית. - [דוג\' 3:] להשכיר ולתת משכנתה על אותו נכס, זה לא נוגד. - - - 1. 2. - 3. - - - - - -  - - - **[ס\' 9 לחוק המקרקעין - עסקאות נוגדות (אדם מוכר דירה לאחד, ואז מוכר אותה לאחר)]** - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1. 2. 3. 4. - [**ס\' 34 לחוק המכר -** **מצב של תקנת השוק**] - - - - - - - 5. 6. - - - - - 7. 8. 9. - [הייתה הצעת חוק ספציפית לתקנת שוק לכלי רכב]: אם נמכר רכב מנועי משומש ובדקתי ברישום ואכן עלה שרשום על שמו ובדיעבד התברר כשגוי, אהיה מוגן. - [כשמדובר בנכס של השליח]: אם הוא שליח של הרוכש הוא של הרוכש ואם השליח של המוכר, הוא שלו. זאת, בתלות של מי השליח נחשב \"ידו הארוכה\". מוסדר **בס\' 8(ג)** **לחוק המכר.** [ההיגיון שמאחורי זה]: אינטרס המחוקק להגן על עסקאות שוק. אין בעיה עם עסקה פרטית, אבל אז תיזהר, כי אני לא יכול לתת לך פוליסת ביטוח כשאתה קונה מאדם פרטי. זו עסקה שיש למחוקק עניין לעודד אותה. המחוקק לא יכול להגן על עסקאות אקראיות שנעשות, כי הוא לא באמת יודע מה יש שם. **שיעור 11: המשך תקנת השוק** ============================ **[תקנת השוק: תמורה]** - - - - - - - - - - **נדרשת תמורה ריאלית כתנאי להתגבשות תקנת השוק במיטלטלין**. [תקנת השוק היא חריג לדיני הקניין]: יש פה פוליסת ביטוח לרכישה שאינה מהבעלים, בשל רצון המחוקק להגן על עסקאות שיש בבסיסן היגיון שווקי. המחוקק לא ירצה להגן על פגיעה בבעלים. **[תקנת השוק במקרקעין]** - - [**פס\"ד קונפינו** **מדצמבר 2023**] - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - **[פס\"ד מורדכייב]** - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - **[פס\"ד רוט]** - - - - - - - **[מה תפקידו של עו\"ד בעסקת מקרקעין]** - - - - [אור אדום לדוג\':] רק עכשיו שם הערת אזהרה ותוך זמן קצר מוכר; אדם בכלל מוכר כשיש לו רק הערת אזהרה -- שאז צריך לעשות בדיקת מעמיקה של עסקה היסוד, כי העסקה הראשונה לא הושלמה, והמוכר המקורי עדיין בתמונה. - - - - - - - - - - **[סיכום תנאים לתקנת השוק]** +-----------------------------------+-----------------------------------+ | **במקרקעין** | **במיטלטלין** | +===================================+===================================+ | **העסקה הסתיימה** -- זכות קניינית | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | **בתמורה** -- ריאלית (לא חייב | | | להיות בדיוק במחיר הנכס, על האגורה | | | -- אבל קרוב) | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | **בתום לב** (מספיק סובייקטיבית -- | | | שהוא לא חשד, ולא מה אחרים היו | | | חושבים) | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | **מקרקעין מוסדרים** -- מרשם יוצר | **הרכישה בוצע מסוחר** | | | | | (בעוד מקרקעין לא מוסדרים = מרשם | | | מתאר -- לכן, רק על מקרקעין | | | מוסדרים ניתן להסתמך) | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | **הסתמכות על המרשם** -- | **במהלך עסקיו הרגיל** **\ | | | **(זה העיסוק שלו, בשעות העבודה | | **כלומר, הלכת ובדקת תאמין!** | שלו, לא עובד בחנות שמוכר פתאום | | | בביתו, וכו\') | +-----------------------------------+-----------------------------------+ | **המרשם לא היה נכון** (טעות | | | בזיהוי לא מזכה בתקנת השוק) | | +-----------------------------------+-----------------------------------+ **אמיר אוסטרמן (מתרגל): שיעור 1 -- 5** ====================================== **תרגיל 1 מבוא** ---------------- **[מבוא]** כשחותמים על הסכם מכר, הזכות המשפטית שמקבלים, היא זכות אובליגטורית/חוזית, זו זכות חלשה. כי רק המוכר, הקונה וסובביהם יודעים עליה והמטרה היא להגיע לזכות החזקה ביותר - הזכות הקניינית. הסכם המכר מהווה התחייבות לעשות עסקה, סיום עסקת רכישת דירה/קרקע הוא ברישום בטאבו. לפי חוק המקרקעין, חל עיקרון הפומביות על זכויות קנייניות במקרקעין, כל אדם יכול להוציא נסח טאבו מהאתר. **[מקרקעין- היסטוריה]** בשנת 1858 הטורקים שלטו בארץ, התקופה העות\'מאנית, הם חילקו את קרקעות המדינה למספר סוגים: 1. 2. 3. 4. 5. **[קושאן:]** מי שעשו עסקת מקרקעין, היו מקבלים תעודה זו כהוכחה לזכותם בקרקע. גבולות הקרקע היו עמומים, כי הטורקים קבעו אותם על ידי, למשל מס׳ צעדים מעץ/נהר הזה, לעץ הזה. או מהעץ לבאר שם, וכו\'. הדבר הביא לחוסר סדר. בשנת 1918 הבריטים מגיעים, מקפיאים עסקות מקרקעין ומתחילים בביצוע סדר ברישום הקרקעות. **[קדאסטר:]** הרישום הבריטי מבוצע בשיטה נהוגה בעולם, \"קדאסטר\". כלומר, מביאים מודדים מומחים שמשרתים את המדינה, מחלקים אותה לפי קורדינטות, תאי שטח מדודים וברורים, כשכל תא שטח נקרא גוש ובתוכו יש חלקות. סך כל החלקות - שטח כל הגוש. לאחר מכן, הזמינו את כל זכייני הזכויות בקרקעות, להליך בירור וחלוקה משפטיים. בשנת 1928 מחדשים הבריטים את אפשרות ביצוע עסקאות המקרקעין, לפי שיטת הקאדסטר. לציין, כי ישנן עדיין חלקי קרקעות שאינן בבעלות, ועד היום אדם יכול לבוא עם קושאן ולדרוש בעלות. מדינת ישראל הוקמה והמשיכה בשיטת הבריטים. חוק המקרקעין הוא המרכזי, נחקק ב1969, נכנס לתוקף בשנת 1970. החוק מסדיר הליך רישום זכויות במקרקעין ואמון על כך משרד המשפטים ובתוכו אגף רישום והסדר מקרקעין. לאגף יש לשכות רישום מקרקעין הפרוסות ברחבי הארץ שלכל אחת יש שיוך אזורי (ערים שייכות). **[מהם הפנקסים המופיעים בטאבו?]** [פנקס טורקי]: מוצא ארכיאני מהתקופה העות\'מאנית. לא מבוצע בהם רישום אקטיבי, נועדו להשוואות עם הקושאן. [פנקס השטרות:] רשומות בו כל הקרקעות שטרם עברו הסדר, טרם נבדקו במסודר גבולותיהם, וכך לגביהם יש תמרור אזהרה. [פנקס הזכויות]: רוב מקרקעי ישראל. המקרקעין שעברו הליכי הסדר ונראה שיש גוש חלקה + שטח וזה מדויק. [פנקס הבתים המשותפים]; אמורים להיות רשומים בו כל מקרקעין שעליהם 2 יחידות דיור ומעלה (**ס׳ 142** לחוק המקרקעין). מרגע הרישום, כל יחידה מקבלת מס׳ תת חלקה, אחרת כולם שותפים במושה. ברירת מחדל, שותפים בחלקים בלתי מסומנים בקרקע על כל גרגיר וגרגיר וזה עלול ליצור מצבים לא בריאים. **[מהן הזכויות הקנייניות במקרקעין? ]** 1. 2. 3. 4. 5. **[מי בעלי הקרקעות בישראל?]** כ-90% מקרקעות המדינה נמצאות בבעלותה (מדינת ישראל, רשות הפיתוח, קק״ל). כלומר, רוב אזרחי המדינה אינם בעלי בתים והם יופיעו ככל הנראה כזכות שיוכית (חכירה לתקופה ארוכה). בדרך כלל המדינה תיכרת ל-49 שנים עם אופציה לעוד 49 שנים. קצת יותר מ-9% מהקרקעות בבעלות פרטיות וכ-0.5% ללא בעלים. רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) גוף טכני פקידותי המנהל עבור המדינה את קרקעותיה. **[איך מד״י היא הבעלים של 90% מהקרקעות? ]** 1. 2. 3. בחוק מקרקעי ישראל נקבעו שלא תעבור בעלות בנכסי טאבו למי שאינם יהודים מחשש מהשתלטות על המדינה. לאחרונה הוסר החשש והחל הליך של העברת זכויות בעלות מהמדינה לאזרחים. **תרגיל 2** ----------- עסקת המקרקעין הנפוצה ביותר שניתקל בה היא עסקת רכישת יד שנייה של דירה בבניין משותף. **[עניינים מסחריים]** [דבר ראשון יש לוודא שההבנות המסחריות סוכמו:] אנחנו נשאל את הלקוח מספר שאלות בשביל לוודא שהעסקה בשלה בשביל שעו\"ד יוכלו להיכנס לתמונה: - - - - - - - - 4. 5. 6. 7. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1. 2. 1. 3. **תרגיל 3 בדיקות מקדמיות (א\')** -------------------------------- כשאנחנו קונים דירה, אנחנו צריכים לבצע בדיקות שמתבצעות בשני מסלולים: המסלול הקנייני (בדיקת נסח הטאבו) והמסלול התכנוני. **ישנן 6 בדיקות מקדמיות** **[בדיקת מקדמית ראשונה -- בדיקת נסח טאבו עדכני (בדיקה במסלול הקנייני)]** - 2. - 3. - - - [מסמך \"יתרה עדכנית לסילוק\":] כשיש משכנתה על זכויות המוכר אנחנו נפנה למוכר ונבקש שיעביר לנו מסמך מבעל המשכנתה (בדוג\' לעיל, בנק מזרחי), שנקרא **\"יתרה עדכנית לסילוק\"**. המסמך אומר, שאם הסכום הנקוב ישולם בתאריך הנקוב, בעל המשכנתה (במקרה זה הבנק), יסלק אותה. - [זה חשוב:] כי בנסחי טאבו נראה דרגה והגבלת סכום. ולרוב יהיה רשום סכום אך הוא לא העדכני כי הוא מתעדכן מאז לקיחת ההלוואה, ואת הקונה מעניין החוב העדכני כדי לדעת מה צריך לנכות כדי שהנכס יוכל לעבור בטאבו לקונה. - - - - [מסמך \"מכתב כוונות\"]: בד\"כ בשלב התשלומים, כשיש משכנתה, נבקש עבור הקונה מסמך בשם \"מכתב כוונות\" שהבנק מוציא, ובו כותב הבנק שאם ישלמו לו כך וכך עד מועד מסוים, הוא יסלק את המשכנתה. כך נדע מה הסכום שצריך ללכת קודם לבנק. - [ה\"דרגה\" שרשומה תחת \"משכנתאות\" בנסח הטאבו:] יכולים להיות מקרים של מספר משכנתאות על הנכס, במקרים כאלו יתכן ותהיה רשומת מעל דרגה ראשונה - דרגה שנייה, במשכנתה השנייה וזה אומר שקודם כל תסולק ההלוואה של הדרגה הראשונה ורק אח\"כ השנייה (סדר הנושים). - - 1. 2. 3. - - - **[בדיקה מקדמית 2 - בדיקת חוקיות הבנייה, מצוי במסלול התכנוני]** - - - - - - - 1. 2. - - - - - - - - - - - - - - - **[בדיקה מקדמית 3 - בדיקת היטל השבחה]** - - - - - - - - - - - - **[בדיקה מקדמית 4 - בדיקת חובות שוטפים לרשות המקומית]** - - - - - **תרגיל 4 בדיקות מקדמיות (ב\')** -------------------------------- **[בדיקת מקדמית 5]** - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - **[הבדיקה המקדמית ה-6 והאחרונה (בדיקת הסל)]** - - - - - - - - []{#_Toc168902031.anchor}**תרגיל 5 על מה מחתימים את הצדדים** במעמד החתימה לחוזה, לאחר כל הבדיקות המקדימות - כשעו\"ד סיימו את מלאכתם (ניהול מו\"מ על נסח המכר, הגיעו לנוסח מוסכם, סיימו את הבדיקות המקדמיות הדרושות) - נפגשים לחתימה במעמד עו\"ד והצדדים ובד\"כ במשרד עו\"ד של המוכר (נוהג, לא הכרח). - **[מחתימים את הצדדים על הסכם המכר ונספחיו על ב-4 עותקים (אחד לכל צד ואחד לכל עו\"ד)]** - [זיהוי הצדדים:] **לפני** החתימה, עו\"ד מבצעים זיהוי הצדדים תושבי הארץ לפי ת\"ז, ותושבי חוץ לפי דרכון. תעודה מקורית ורק זו, אלו המזהים הרשמיים -- לא רישיון נהיגה! - [ת.ז תקינה:] עו\"ד אמנם לא מומחים לזיופים ואם יתגלה שזה זיוף, לא יואשם ברשלנות, אבל אם יש תעודה פגומה -- יש לדרוש הנפקת ת.ז / דרכון חדשים לצורך הזיהוי! - כדי למנוע התחזויות. - יש לצלם עותק מהת\"ז עמה בוצע זיהוי כדי לגבות שאכן בוצע זיהוי, וגם כדי להגיש לנסח הטאבו. - **[מחתימים על מסמכים הדרושים לצורך רישום הערת אזהרה]** - הערת אזהרה כידוע אינה זכות קניינית אלא זכות שלילית-חוסמת שמטרתה מניעת רישום עסקאות שסותרות את ההערה. - **[ס\' 126-135 לחוק המקרקעין:]** מסדיר את ההערות (הערה לפי **ס\' 126**). - מטרת ההערה, להגן על הקונה מפני עסקאות נוגדות. - [**ס\' 9 למקרקעין** קובע לגבי עסקאות נוגדות:] הראשון בזמן גובר, אלא אם המאוחר יותר עמד ב-3 תנאים מצטברים (שילם את התמורה + פעל בתום לב + השלים את העסקה ברישום). - כך שאם יש הערת אזהרה עבור הקונה הראשון, לעולם לא יוכל הקונה המאוחר לגבור, כי רישום הערת האזהרה נעשה לפני ולכן הראשון מוגן. - הערת האזהרה חשובה כמגן, אם רשמנו לטובת הקונה שלנו הערת אזהרה היא תמנע רישום של עסקה סותרת מאוחר יותר. - [איך רושמים הערת אזהרה?] - מחתימים את הצדדים לטופס מובנה \"בקשת רישום הערת אזהר. - מוסיפים תשלום אגרה ות\"ז של הצדדים, ואז ההערה תירשם בטאבו. - אם רק צד אחד חותם על רישום הערת האזהרה, יש לצרף מסמך ובו התחייבות לבצע עסקה, ובוחן המכר יבדוק, ואם ישתכנע שיש פה התחייבות לביצוע עסקה, הוא ירשום את ההערה. - אם חתמו הצדדים על הסכם מכר, **כבר למחרת** יש לפנות לכתיבת האזהרה. - [מה אם עומדים בטאבו ויש עוד צד שבא לכתוב הערת אזהרה על אותו נכס בדיוק?] יש לפנות למח\' הונאות מקרקעין במשטרה + ועדיין להמשיך לכתוב הערת אזהרה לטובת הלקוח. ואז יכול להיות שיהיו לנו מס\' הערות אזהרה, כי ההערה היא לא עסקת מקרקעין ומותר שיהיו הערות אזהרה סותרות. - [לזכור]: הערת אזהרה מונעת אך ורק רישום עסקאות שסותרות את תוכן ההערה. - [רושם הערת אזהרה ראשון גובר על השני]: עקרונית על פניו, מי שכתב ראשון את הערת האזהרה ראשון אז לפי **ס\' 9 למקרקעין** הוא גובר. - [אבל:] פעמים רבות כי יש עבירה פלילית ואנחנו לא יודעים מה תניב החקירה, וייתכן שרושם ההערה הראשון הוא חלק מהנוכלות. במקרה כזה ביהמ\"ש יחליט איזו הערה תימחק ומי יקבל את הדירה, ורק אז תועבר הבעלות על הנכס. - [כדי למנוע סיטואציה כזו]: נהוג לקבוע בהסכם המכר שהתשלום הראשון שמשלם הקונה בצ\'ק בנקאי במעמד החתימה יישמר בנאמנות אצל עו\"ד של המוכר, לשני ימי עסקים, ויועבר אליו רק לאחר ובדיקה שאין הערת אזהרה דומה, קודמת (כי יכולות להיות הערות אזהרה נוספות, שאינן סותרות), וכתיבת הערת האזהרה שלנו, שהיא הראשונה. ואז, אם עו\"ד מגיע לטאבו ומגלה הערה אחרת בנסח הטאבו, לוקחים מעו\"ד של המוכר את הכסף, ובמקביל פתיחת תלונה במשטרה. זה יגן על המוכר, אלא אם גם עו\"ד נוכל. - [חידוד]: אם אדם רכש ראשון ורשם בעלות או הערה, יגבר עליו הרושם הראשון! - [אם מדובר **ברכישת זכות חוזית** במקרקעין?] - אז החלופה להערת אזהרה בטאבו - היא רישום משכון ברשם המשכונות (אחראי על רישום שעבודים במיטלטלין וזכויות חוזיות במקרקעין). כך מבטיח הרוכש את זכויותיו החוזיות במקרקעין. - כשאנו קונים זכות חוזית במקרקעין אז הגוף החוקי הקובע הוא רשם המשכונות ולכן אצלו נרשום הערה. - כך נגן על הקונה מעסקאות חוזיות סותרות במקרקעין. - [איך]? באתר הרשם יש טופס מובנה, \"הודעת משכון\", עליו מחתימים את הצדדים ומגישים לו עם אגרה. גם פה נגן ע\"י השארת הכסף בנאמנות ל-2 ימי עסקים עד לרישום המשכון. - היום עו\"ד שרשום במערכת מייצגים, יכול באופן מכוון לרשום הערת אזהרה עם חתימה דיגיטלית וזה מוגן. כנ\"ל לגבי רשם המשכונות. - **[מחתימים על יפויי כוח]** - [ייפוי כוח:] זה מתן הרשאה לאותו אדם לפעול בשמי בעניין מסוים, וחוק השליחות מסדיר זאת. - [למה צריך ייפוי כוח?] כעו\"ד של קונה, אני רוצה שהקונה יירשם בטאבו כבעלים. במעמד החתימה כדי להבטיח את הקונה מכל צרה שלא תהיה (הקונה ימות, יהפוך צמח, יברח לחו\"ל ועוד) ולכן אני רוצה שבמעמד החתימה, יחתום המוכר על ייפוי כוח לעו\"ד, שזה יחתום בשמו של אותו מוכר, על כל מסמך לצורך השלמת העסקה. - ייפוי הכוח יישאר בנאמנות אצל בא כוח המוכר (עו\"ד שלו), עד שהקונה ישלים את כל התשלום, וייפרד מהדירה רשמית. - [**ס\' 14 לחוק השליחות** קובע שיפוי כוח מתבטל כשקורה אחד מאלה:] נגרעת כשרותו המשפטית של אחד הצדדים, נפטר, פושט רגל, מודיע על ביטול ייפוי הכוח. - [ייפוי כוח בלתי חוזר:] לכן ייפוי כוח רגיל כזה לא עוזר בהשגת מטרתנו. לכן, בעסקת מקרקעין מחתימים על **ייפוי כוח בלתי חוזר** שנועד להבטחת זכות השלוח/צד ג\' להשלמת השליחות. **ייפוי כוח זה, לא מתבטל אלא אם ביהמ\"ש ביטל אותו.** - [ייפוי הכוח הזה **מסמיך את כוחו של עוה\"ד לעשות כל פעולה, ולחתום על כל מסמך, וללא מגבלת זמן**,] כדי להבטיח את העברת הדירה הספציפית הזו לטובת הקונה הספציפי הזה. - [ייפוי הכוח הזה נכנס לתוקף - רק לאחר שהמוכר קיבל את כל כספו]: הקונה חותם על ייפוי כוח בלתי חוזר, לפיו מייפה כוחו של עוה\"ד, לחתום על כל מסמך וביצוע כל פעולה לצורך מחיקת הערת האזהרה שנכתבה לטובתו, או הערת המשכון, וגם זה נשאר בנאמנות אצל בא כוח המוכר, ומוחזר לבא כוח הקונה, ברגע שהקונה שילם את כל הכסף. - [למה צריך ייפוי כוח כזה מהקונה?] אמנם הקונה במהלך העסקה הוא הצד המצוי בעמדת נחיתות אבל בא המוכר ואומר גם עליי צריך להגן, יש לי נכס מקרקעין, ורק בתשלום ראשון בלבד קיבל הקונה הערת אזהרה. מה קורה אם הקונה יעלם/ימות וכו\'? אני לא רוצה להיות כלוא אצלו. לכן אני מעוניין בכלי יעיל למניעת פגיעה בי, כמוכר, במצב כזה. - בהסכם המכר כתוב שבא כוח המוכר יהיה רשאי לבצע שימוש בייפוי הכוח, ולמחוק את הערת האזהרה, רק בהתקיים **במצטבר** אלו: - הקונה הפר את החוזה הפרה יסודית. - ולא תיקן את ההפרה למרות ארכה שניתנה לו. - המוכר, בתגובה, הודיע על ביטול החוזה והשיב לקונה את כל הכספים ששילם למעט הפיצוי המוסכם (במקרקעין זה 10%). - רק אז יוכל עו\"ד להשתמש בייפוי הכוח, למחוק את ההערה ולבצע עסקה אחרת במקרקעין. - [לחדד:] שיורשי נפטר נכנסים בנעליו ומחויבים לעסקת המכר במקומו. - [הערה נוספת:] ייפוי כוח בלתי חוזר אמור להיחתם בפני נוטריון (נוטרינג=חותם, נותן תוקף יתר למסמך שנחתם בפניו, זה עו\"ד שעומד במספר תנאים הכתובים בחוק). - ייפוי כוח רגיל מצד המוכר והקונה אינו חתום בפני נוטריון, כי לגבי עסקאות אלו יש החרגה -- \< - **[ס\' 91 לחוק לשכת עו\"ד קובע:]** שאם מיופה הכוח בייפוי כוח בלתי חוזר, הוא עו\"ד לא נדרש, שיהיה נוטריוני. - [רישיון עו\"ד הוא טריטוריאלי:] לכן תקף רק בישראל, ולכן מרגע שעזב את גבולות ישראל הוא לא מהווה עו\"ד ישראלי, אלא אם ביצעו את הפעולה בקונסוליה, בפני הקונסול, או בשגרירויות של ישראל, או בפני נוטריון ציבורי מקורי. יש להוסיף על כך חותמת הפוסטיל. - כל עוד אין רישיון עריכת דין באותה מדינה, עו\"ד ישראלי לא יכול לבצע פעולה משפטית בחו\"ל גם לא לגבי דברים בישראל. - **[בעסקת המכר, אנחנו מחתימים על עוד מסמכים:]** - [**בזכות קניינית** **במקרקעין** נשלים עסק ברישום ע\"י מילוי **המסמך הרלוונטי** אותו נוריד מאתר הטאבו]: לדוגמא, שטר מכר, וזה נשאר בנאמנות בא כוח המוכר. - בבעלות: מדובר בשטר מכר. - בשכירות: שטר שכירות. - במשכנתה: שטר משכנתה. - ועוד. - [אם העסקה הינה **בזכות חוזית במקרקעין**]: נפנה לחברה הקבלנית (ואם זה באדמת מדינה אז גם לרמ\"י), ונבקש שיעבירו לנו את כל סט המסמכים עליהם ירצו שהצדדים יחתמו, ואז זה נשאר בנאמנות אצל בא כוח המוכר, כדי להשלים את הרישום. - **[ההחתמה אחרונה במעמד חתימה על הסכם המכר - טפסי הדיווח למיסוי מקרקעין]** - מיסוי המקרקעין הוא חלק אינטגרלי מהעסקה, ועו\"ד מחויב לטפל בכך עבור הלקוח שלו. אלא אם כן זה הוסדר מראש שגורם אחר יטפל בכך (הפסיקה קובעת **שלא מספיק שיש חתימה בין עו\"ד ללקוח שעו\"ד לא מטפל במיסוי אלא** **על עו\"ד לוודא שגורם אחר מטפל בכך**). - טפסי המיסוי, הדיווח לרשויות המיסוי, ימלאו ע\"י עו\"ד של כל צד בשם הלקוח שלו שמטפל בכך, **תוך 30 יום מביצוע החתימה על עסקה המכר.** הטפסים נמצאים באתר רשות המיסים. **מאותו רגע שכל אלו בוצעו הצדדים משוחררים והעסקה נכנסת לתוקף.**