Cours fondamentaux de la fiscalité Opliris PDF

LES FONDAMENTAUX DE LA FISCALITÉ Confidential C  SOMMAIRE - LA LOCATION MEUBLEE - 1 2 3 4 LA FISCALITE DU LE MARCHE DE LA LA FISCALITE DE LA LE SECON...

LES FONDAMENTAUX DE LA FISCALITÉ Confidential C  SOMMAIRE - LA LOCATION MEUBLEE - 1 2 3 4 LA FISCALITE DU LE MARCHE DE LA LA FISCALITE DE LA LE SECOND MARCHE EN PARTICULIER LOCATION MEUBLEE LOCATION MEUBLEE FONCTION DES RESIDENCES Confidential C LA FISCALITE DU PARTICULIER Confidential C LA REPARTITION DES FOYERS FISCAUX Confidential C DES MONTANTS D’IMPOT TRES VARIES Confidential C LA FISCALITE DU PARTICULIER Confidential C  DEDUCTION FISCALE Une déduction est une somme qui sera enlevée : soit d'un revenu catégoriel déduction des frais professionnels des traitements et salaires ou frais réels ou la déduction de travaux des revenus fonciers déficit foncier, plafond de 10 700 € soit du revenu brut global la déduction de la pension alimentaire versée aux enfants, parents Travaux sur dispositif Monuments Historiques Confidential C  REDUCTION D’IMPOT Une réduction est une somme soustraite du montant de l'impôt Elle ne s'applique donc pas si pas d'impôt à payer Pinel, Denormandie Dons Cotisations syndicats et partis politiques Frais de scolarité des enfants Confidential C  CREDIT IMPOT Un crédit d'impôt est une somme également soustraite du montant de l'impôt service aide à la personne, ménage, jardinage frais de garde d’enfants). Contrairement à la réduction d'impôt, le crédit d'impôt sera remboursé en totalité ou partiellement dans les 2 cas suivants : Si son montant dépasse celui de votre impôt. Ou si vous non imposable Confidential C PLAFONNEMENT DE LA NICHE FISCALE Confidential C BAREME IMPOT SUR LE REVENU 2024 Confidential C NOMBRE DE PARTS DANS LE FOYER FISCAL Confidential C PLAFONNEMENT DU QUOTIENT FAMILIAL 1 759 € En 2024 Confidential C  CAS PRATIQUE CALCUL DE L’IMPOT Etape 1 : le revenu net imposable Etape 2 : le quotient familial Etape 3 : l’impôt net à payer Confidential C  ETAPE 1: le revenu net imposable Couple marié et de deux enfants mineurs résidant au domicile Monsieur Gabelle a un salaire annuel de 55 000€ et sa femme 45 000€, soit 100 000€ au total. Ils louent également un studio qui leur rapporte 10 000€ par an. Revenu global brut = salaires + loyers = 100 000€ + 10 000€ = 110 000€ Pour les revenus locatifs, régime micro-foncier : 70% du montant des loyers sera imposé Monsieur Gabelle a un enfant d’un précédent mariage, qui est actuellement élevé au domicile de son ex-épouse. 5 000€ par an de pension alimentaire CAS PRATIQUE : QUEL EST LE MONTANT DU REVENU NET IMPOSABLE ? Confidential C  ETAPE 1: le revenu net imposable Corrigé Couple marié et de deux enfants mineurs résidant au domicile Monsieur Gabelle a un salaire annuel de 55 000€ et sa femme 45 000€, soit 100 000€ au total. Ils louent également un studio qui leur rapporte 10 000€ par an. Revenu global brut = salaires + loyers = 100 000€ + 10 000€ = 110 000€ Abattement automatique de 10% au lieu des frais réels soit un abattement de 10 000€ (100 000€ x 10%). Pour les revenus locatifs, régime micro-foncier : 70% du montant des loyers sera imposé Revenu global net = revenu global brut – abattements associés = 110 000€ – (100 000€ x 10%) – (10 000€ x 30%) = 110 000€ – 10 000€ – 3 000€ = 97 000€ Déduction des charges déductibles pour en déduire le revenu net imposable. Monsieur Gabelle a un enfant d’un précédent mariage, qui est actuellement élevé au domicile de son ex-épouse. 5 000€ par an de pension alimentaire Revenu net imposable = revenu global net – charges déductibles = 97 000€ – 5 000€ = 92 000€ Confidential C  ETAPE 2 : le quotient familial Déterminons les parts fiscales Le couple étant marié, il bénéficie d’une imposition commune, 2 parts Les 2 enfants vivant sous leur toit comptent pour une demi-part chacun, soit 1 part supplémentaire L’enfant né d’une précédente union vie ne fait plus parti du foyer fiscal du père La famille Gabelle représente 3 parts fiscales : 2 pour les parents, et 1 pour les 2 enfants On peut dès à présent estimer le quotient familial qui nous servira de base de calcul de l’impôt brut Quotient familial = revenu net imposable / nombre de parts = 92 000€ / 3 = 30 667€ Cas pratique : quel est le montant de l’impôt sur le revenu AVEC 3 PARTS AVEC 2 PARTS avec plafonnement familial Confidential C  ETAPE 3 : l’impôt net à payer Calcul de l’impôt brut en utilisant les barèmes de l’impôt sur le revenu 2024 : Pour ce faire, il suffit de découper le quotient familial selon les tranches du tableau, d’appliquer à chaque tranche le taux d’imposition correspondant, puis de sommer les montants obtenus pour chaque tranche. Confidential C  ETAPE 3 : l’impôt net à payer Première tranche : les 11 294 premiers euros sont imposés à 0% soit 0€ Deuxième tranche : les (28 797 - 11 295) euros suivants sont imposés à 11 % soit 17 502 x 11 % = 1925,22 € Troisième tranche : enfin les (30 667 - 28 797) derniers euros sont imposés à 30% soit 1 870 x 30% = 561 € Soit un impôt brut pour une part de 2 486,22 €. Impôt brut pour les 3 parts = impôt brut pour 1 part x nombre de parts = 2 486,22 x 3 = 7 458,66 € Confidential C  ETAPE 3 : l’impôt net à payer AVEC PLAFONNEMENT DU QUOTIENT FAMILIAL Revenus imposables = 92 000 € / 2 = 46 000 € Première tranche : les 11 294 premiers euros sont imposés à 0% soit 0€ Deuxième tranche : les (28 797 - 11 295) euros suivants sont imposés à 11 % soit 17 502 x 11 % = 1925,22 € Troisième tranche : les (46 000 - 28 797) derniers euros sont imposés à 30% soit 17 203 x 30% = 5160,90 € Soit un impôt brut pour une part de 7 086,18 €. Impôt brut pour les 2 parts = impôt brut pour 1 part x nombre de parts = 7 086,18 x 2 = 14 172,36 € Il convient maintenant de vérifier que l’économie d’impôt octroyée par la part supplémentaire des enfants ne dépasse le maximum autorisé (1 759 € par demi-part supplémentaire) : c’est ce que l’on appelle le plafonnement du quotient familial. Impôt net = 14 172,36 - ( 1 759 X 2) = 10 654,36 € Confidential C PRELEVEMENT A LA SOURCE Confidential C PINEL et PINEL + Confidential C  MODE DE FONCTIONNEMENT La réduction d’impôt est attribuée aux contribuables (personnes physiques fiscalement domiciliées en France) qui achètent entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 (date de l’acte notarié) : 2 logements neufs dans la, limite de 300 000 € 5 500 € / m2 en direct ou par l’intermédiaire d’une société de personne non soumise à l'Impôt sur les sociétés avec un engagement de location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale 6 ans,9 ans ou 12 ans Confidential C  UNE PERFORMANCE ENERGETIQUE EXIGEE Le logement neuf devra respecter des critères de performance énergétique et environnementale : Les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 Les logements acquis en 2024 doivent également respecter ce critère et également atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), Les logements achetés en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doivent respecter le label environnemental E+C- et la classe A du diagnostic de performance environnementale (DPE) Les logements plus anciens mais acquis et réhabilités en 2023 et 2024 devront respecter la classe A ou B du DPE Confidential C UNE PERFORMANCE ENERGETIQUE EXIGEE Confidential C  POUR REPONDRE A UNE TENSION LOCATIVE Le logement doit être situé dans une zone géographique qui présente une caractéristique de tension sur le marché de l’offre locative… Les zones A bis, A et B1 sont concernées Les zones B2 et C ne sont plus éligible au dispositif depuis l’année 2018 sauf par dérogation Confidential C ZONES RECLASSÉES EN OCTOBRE 2023 Confidential C PLAFONDS DES LOYERS A RESPECTER Zonage Loyer au m2 Abis 18,89 €/m2 A 14,03 € / m2 B1 11,31 € / m2 B2 non éligible sauf exceptions 9,83 €/m2 validées par la préfecture Confidential C  DES OPPORTUNITES SUR DE NOUVELLES VILLES Passage de zonage B1 à A : des opportunités sur le rendement Loyers perçus = + 24,06 % Passage de zonage B2 à B1 : des opportunités sur des biens éligibles à la réduction d’impôt Des zonages bords de mer, des sous préfectures, des stations thermales… Un effort d’épargne plus bas pour les investisseurs Avec des baisses effectives de taux d’emprunt en mars 2024 Confidential C  DETERMINATION DE LA SURFACE FISCALE La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l'application du plafond de 8 m2, s'entend de la somme des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Surface des garages et parkings non pris en compte Confidential C  DETERMINATION DE LA SURFACE FISCALE Le montant à prendre en compte pour le calcul de la réduction comprend le prix de l’appartement + le prix du parking + frais d’enregistrement (notaire) Hypothèse 1 : le parking en SS est loué avec l’appartement La réduction fiscale se calcule sur le prix de l’appartement + prix du parking + frais d’enregistrement. Hypothèse 2 : le parking en SS est loué séparément réduction fiscale se calcule sur le (prix de l’appartement + Frais d’enregistrement) - le prix du parking Confidential C  COMPARATIF D’UNE EFFORT D’EPARGNE ZONE A OU B1 T2 45 m2 Balcon 10 m2 Surface fiscale : 45 + (8/2) = 49 m2 Coefficient : C= 0,7 + (19/49) = 1,087 Loyer zone B1 : (SF x C x 10,93 €) = (49 x 1,087 x 10,93) = 582,16 € Loyer zone A : (49 x 1,087 x 13,56) = 722,24 € Soit un effort d’épargne réduit de 140,08 € Confidential C PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES Confidential C  LOCATION A UN MEMBRE DE LA FAMILLE Depuis le 1er janvier 2015, les investisseurs ont la possibilité de louer à leurs descendants ou ascendants, à condition que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés. Confidential C  PINEL + POUR REPONDRE A L’EVOLUTION DE LA DEMANDE Ces critères sont issus des conclusions du Rapport sur la qualité d’usage du logement, établi par François Leclercq, architecte, et Laurent Girometti, Directeur général d’Epamarne-Epafrance, à la demande d’Emmanuelle Wargon dans le cadre de la démarche « Habiter la France de demain ». Cette première mesure issue de « Habiter la France de demain » traduit concrètement la volonté de promouvoir la construction de logements à la fois durables et désirables, conciliant qualité environnementale de la construction et confort de vie. "Pour que les citoyens acceptent la densification des constructions près de chez eux, et pour rendre les villes attractives, il faut des logements désirables. » Partant du constat que la superficie des logements neufs sont en baisses, une surface minimale par typologie de biens immobiliers serait un critère essentiel de qualité d’usage. Confidential C PINEL + DE NOUVEAUX CRITERES DE QUALITE ET D’USAGE Confidential C  UNE MODIFICATION DU TAUX DE REDUCTION Le dispositif Pinel, qui devait prendre fin le 31 décembre 2022 est prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, Avec cependant une baisse progressive du taux de la réduction Précision sur le caractère collectif de l’immobilier éligible au dispositif Pinel à compter de 2021 Notion de bâtiment d’habitation collectif = 3 logements minimum dans un seul et même logement d’habitation Les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs Lutte contre l’artificialisation des sols Confidential C PINEL ET PINEL+ DES TAUX DE RÉDUCTION VALABLES Confidential C  QPV Décret n° 2023-1312 du 28 décembre 2023 relatif aux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) Sur les 1362 quartiers prioritaires de la politique de la ville : 111 nouveaux quartiers intègrent la liste au 1er janvier 2024 40 en sortent 960 connaissent une évolution de leur périmètre et 291 restent inchangés Quelques exemples de nouveaux quartiers prioritaires : les quartiers Thorez Goëlands à Bègles et Haut Livrac à Pessac (Gironde) le quartier Saint Exupéry à Angers (Maine-et-Loire) le quartier Les Sources – Le Pérollier à Ecully près de Lyon (Rhône) les quartiers Abbé Grégoire – Mirabeau – Lincoln et Cité des Musiciens à Bagneux (Hauts-de-Seine) Confidential C  CALCUL DE L’EFFORT D’EPARGNE DU CLIENT Investissement Pinel+ Zone A Bordeaux Achat T2 45 m2, balcon 12 m2 202 500 € Surface fiscale = 45 + 6 = 51 m2 C = 0,7 + (19/SF) = 1,072 Loyer = C X 51m2 x 14,03 = 767 € Frais de notaire 2,5 % 5 062 € Financement sur 20 ans 2022 500 € au taux fixe de 4 % Mensualité = 1 228 € Copro : 30 € / mois Gestion locative 10 % Confidential C CALCUL DE L’EFFORT D’EPARGNE DU CLIENT Confidential C  CALCUL DE L’EFFORT D’EPARGNE DU CLIENT SORTIES ENTREES INTERETS EMPRUNT 7 920 € LOYERS Charges de copro 360 € 9 204 € Frais de gestion locative 924 € MRH 120 € TOTAL TOTAL 9 324 € 9 204 € Confidential C CALCUL DE L’EFFORT D’EPARGNE DU CLIENT SORTIES ENTREES Mensualité du crédit 1 228 € Charges de copro 30 € Frais de gestion locative 77 € LOYER 767 € MRH 10 € REDUCTION D’IMPOT 346 € Impôt généré sur l’investissement 0 € TOTAL 1 345 € TOTAL = 1 113 € Effort net mensuel 232 € Confidential C ACQUISITION D’UN BIEN ANCIEN OU NEUF Confidential C LES CONTRAINTES ENVIRONNEMENTALES DPE ZAN DÉCRET TERTIAIRE Confidential C  INFLATION SUR LE PRIX DE L’ÉNERGIE ⚠ Évolution du prix de l’électricité en 2024 : hausse de 9,8 % ! ⚠ Concrètement, une telle augmentation représente 129€ supplémentaires sur la facture d’un ménage consommant 5 681 kWh par an. Il s’agit de la troisième forte augmentation pour les Français en moins d’un an. Confidential C  INFLATION SUR LE PRIX DE L’ÉNERGIE L’Union Française de l’Electricité estime que d’ici 2030, une hausse de 50 % à 100 % du prix de l’électricité : Cout de la filière nucléaire : investissements requis Déploiement d’énergies renouvelables Croissance démographique Développement des appareils électriques Véhicules électriques Confidential C  QUEL BENEFICIE POUR UN DPE VERTUEUX ? Tarif EDF 0.2516 €/kWh Confidential C EPARGNE IMMO VERSUS MOBILIERE Confidential C  COUPLE RENDEMENT RISQUE Le risque rémunère le rendement Comment orienter son client en fonction de son objectif de rendement et surtout de sa capacité à supporter un risque Confidential C  COUPLE RENDEMENT RISQUE Positionnons ensemble les placements suivants sur cette courbe : Livret A, Assurance Vie, Actions, Bitcoin, Immobilier Confidential C TRI de l’investissement locatif Confidential C  QUEL EST LE TRI de l’opération ? Le TRI est l’actualisation des flux financiers entrants et sortants en une année Achat d’un immeuble de 100 000 euros la première année sans crédit (dépense = flux sortant négatif : - 100 000 euros) Mise en location de l’immeuble avec un loyer de 6 000 euros par an (revenus = flux entrant positif : + 6 000 euros) Paiement de l’impôt foncier annuel (taxe foncière) de 500 euros (dépense = flux sortant négatif : - 500 euros) Revente du bien au bout de 10 ans à une somme de 120 000 euros (revenus = flux entrant positif : + 240 000 euros). Confidential C QUEL EST LE TRI de l’opération ? TRI 7,98 % Confidential C QUEL EST LE TRI de l’opération ? Confidential C ANALYSE D’UN AVIS D’IMPOSITION Confidential C LECTURE D’UN AVIS D’IMPOT Confidential C  Le cadre 1 contient vos identifiants fiscaux. Vous y trouvez votre numéro fiscal et celui de votre conjoint ainsi que le numéro FIP. Ces deux chiffres peuvent vous être utiles lorsque vous créez votre espace en ligne sur impôt.gouv. Ils vous seront demandés et l’avis d’imposition est un des seuls endroits où on peut les voir. Le cadre 2 indique le montant qu’il vous reste à payer ou qui vous sera remboursé. Attention, ce chiffre ne représente pas l’impôt final ! Il représente le montant à régler pour clôturer l’année fiscale passée. Ici, on voit qu’il y a un remboursement de 7 138 € pour régulariser l’impôt relatif à l’année passée. Mais on ne connait pas le détail : peut-être que l’impôt était de 10 000 € et que la personne avait déjà payé 17 138 € donc on le rembourse, etc. On ne peut pas savoir le montant de la fiscalité avec ce chiffre. Si l’avis indique un remboursement en case 2, vous le recevrez dans le mois qui vient. En revanche, si vous devez de l’argent au fisc, la rubrique 3 fera alors apparaître les paiements à effectuer dans le futur. Parfois, vous devrez tout payer en une seule fois et parfois vous aurez 4 virements à faire entre septembre et décembre. Si l’avis d’impôt est celui de 2024, la régularisation via les rubriques 2 ou 3 concerne l’impôt sur l’année 2023 ; en 2025, ce sera l’impôt sur les revenus 2024, etc. La rubrique 4 de l’avis d’impôt est très intéressante. On y voit le revenu fiscal de référence ainsi que le nombre de parts fiscales. Le revenu fiscal est un chiffre primordial car c’est lui qui vous permettra d’obtenir des aides sociales, d’être exonéré de taxe d’habitation, (cf vos cours et vos notes à propos du calcul des impôts). Les parts dépendent de votre situation familiale et permettent de baisser l’impôt (cf le calcul des parts) Confidential C LECTURE D’UN AVIS D’IMPOT Confidential C  On retrouve le nombre de parts en 5. Ici, on a même plus de détails si on se réfère aux lignes justes au-dessus. Ici, on voit que c’est un couple marié grâce à la lettre M. S’il y a des éventuels enfants ou des situations permettant d’avoir des demis-parts supplémentaires, on le verrait sur ces lignes. En 6 on voit le salaire et les pensions déclarés puis imposés. Dans la colonne où vous voyez « Déclarant 1 » et « Déclar 2 », on voit ce qui a été déclaré et les abattements pratiqués par le fisc automatiquement. Par exemple ici Mr a déclaré 21 990 € de retraites dans la case et le fisc a appliqué un abattement de 10% pour ne retenir que 19 973 ; idem pour Mme. La colonne à droite est la plus intéressante car on voit ce que le fisc retient pour calculer l’impôt. Ici la pension imposable du couple est de 38 199 €. Pour un couple salarié, c’est l’occasion de voir si les frais réels ont été pris ou non. La rubrique 7 est exactement la même chose mais pour d’autres types de revenus. On voit ici par exemple les revenus de capitaux mobiliers (revenus des placements bancaires) et les revenus fonciers (la personne loue donc un bien vide). Vous pouvez vérifier via l’apparition de chaque ligne que l’ensemble de vos revenus ont bien été déclarés. On voit toujours à droite ce qui sera retenu pour le calcul du revenu imposable. Ici la personne a 15 € de revenus bancaires imposés et 8785 € de revenus fonciers (on n’a pas le détail sur le choix fiscal et les abattements ici dans la première colonne malheureusement ! ). La ligne 8 avec la mention « revenu imposable » est très importante sur l’avis d’impôt. Elle correspond à l’addition de tous les revenus de la colonne de droite (alias revenu brut global). Si vous avez des déductions, elles seront retranchées juste au-dessus pour passer du revenu brut au revenu imposable (par exemple la CSG déductible sur l’image de 465 €). C’est le revenu imposable qui va passer dans les tranches marginales d’imposition et permettre le calcul de l’impôt à payer selon les parts fiscales Le vrai montant de l’impôt engendré par vos revenus et votre situation figure sur la ligne 9 « Impôt sur le revenu soumis au barème » ou « impôt avant réductions d’impôt ». C’est ce montant figurant sur l’avis d’imposition qui correspond à votre fiscalité exacte. Ici, le couple a 2900 € d’impôts ; reste à comprendre pourquoi on leur rend plus de 7 000 €. Confidential C LECTURE D’UN AVIS D’IMPOT Confidential C  Après le calcul de l’impôt, le fisc enlève d’abord les réductions d’impôt (car les réductions d’impôts sont perdues si on ne les utilise pas l’année d’après) puis les crédits d’impôt qui permettent de minorer la fiscalité. On les voit apparaître sur la rubrique 10 de l’avis d’imposition. Encore une fois, on voit le détail entre le montant déclaré (première colonne) et le montant retenu (tout à droite) puisque la plupart des avantages fiscaux sont un pourcentage du montant déclaré (cf vos notes de réductions d’impôts : Girardin, Pinel, Malraux…). Ici la personne a fait un don de 260 € ce qui permet une économie fiscale de 195 €. L’impôt passe alors à 2705 €. Ensuite, il y a 2 euros de crédits d’impôt qui viennent d’un prélèvement pris à la source sur les revenus bancaires. L’impôt net qui correspond donc à l’impôt après imputation des niches fiscales apparaît sur l’avis d’impôt au niveau du 11 : « total de l’impôt sur le revenu net ». La rubrique 12 apparaîtra uniquement pour les personnes qui ont des revenus fonciers via la location d’un bien. Ces revenus engendrent de l’impôt sur le revenu, mais aussi des prélèvements sociaux de 17.2%. Apparaît alors la mention « prélèvements sociaux » sur l’avis d’impôt… ce nouvel impôt s’ajoutera au précédent ! Nous avions vu précédemment que ce couple avait 8 785 € de revenus fonciers imposables qui ont subi les tranches d’impôts (cf les tranches marginales d’imposition). Ces 8 785 € prennent aussi 17.2% de prélèvements sociaux et on le voit apparaître ici. De fait, il y a 1 511 € en plus à payer. On peut noter que les niches fiscales s’enlèvent de l’impôt sur le revenu mais pas des prélèvements sociaux, ce qui explique que cette rubrique soit à la fin. Confidential C LECTURE D’UN AVIS D’IMPOT Confidential C  La ligne 13 indiquant « montant de la CSG déductible sur revenus du patrimoine » est purement indicative et très technique. La ligne 14 représente le calcul de ce qu’il vous reste à payer pour régulariser l’impôt sur le revenu de l’année passée. D’abord, on a l’impôt à payer qui vient d’être calculé sur l’avis d’impôt après imputation des réductions et crédits d’impôt (on retrouve le 2 703 € de tout à l’heure). Ensuite, il faut enlever le montant de l’impôt qui a été pris à la source sur les salaires et retraites l’an passé ; c’est la ligne « retenue à la source prélevée par vos verseurs de revenus ». Il faut aussi retrancher l’impôt à la source que le fisc a prélevé directement sur votre compte bancaire (c’est le cas pour les loyers, les microentreprises, les pensions alimentaires, etc.) : c’est la ligne « acomptes prélevés sur votre compte bancaire ». Ces paiements étaient des avances servant à payer la fiscalité engendrée par cet avis d’imposition. Enfin, le fisc fait souvent une avance le 15 janvier si vous aviez des niches fiscales pour éviter des soucis de trésorerie vu que le taux à la source ne tient pas compte des réductions (voir : acompte de 60% des niches fiscales versé en janvier). Il faut donc reverser ce montant au fisc maintenant qu’on a tenu compte des vraies réductions et crédits d’impôt. C’est la ligne « avance perçue » qui gère cet aspect. Tout ce calcul permet d’obtenir le solde d’impôt sur le revenu à payer ! En ligne 15, on a le même fonctionnement pour les prélèvements sociaux. On retrouve les 17.2% à payer que nous avions précédemment et le fisc déduit les avances que vous aviez versées à ce sujet l’an passé via la ligne « acomptes prélevés sur votre compte bancaire ». On obtient ainsi le montant qu’il reste à payer ou qu’il faut rembourser : « solde des prélèvements sociaux ». On voit le fameux 7 138 € qui apparaissait sur la première page de l’avis fiscal. Ce chiffre n’apportait aucune information, en réalité l’impôt est de 2 703 € et les prélèvements sociaux de 1 511 €. Le revenu fiscal de référence figure aussi devant le point 16. Confidential C  LECTURE D’UN AVIS D’IMPOT Enfin, vous verrez les rubriques ci-dessus en toute fin de l’avis d’imposition. Ce sont les plafonds épargne retraite disponible si jamais vous placez sur des produits spécifiques. Ces chiffres sont purement informatifs. Confidential C LES MOTIVATIONS D’ACHAT DES INVESTISSEURS Confidential C  LES MOTIVATIONS Diminuer le montant de l’impôt sur le revenu Préparation à la retraite Un complément de revenus Un capital disponible Protéger ses ayants droits Son conjoint Ses enfants Se constituer un patrimoine Impossibilité d’acquérir sa RP : immobilier trop cher, mutations régulières Diversifier son épargne Epargne mobilière Épargne immobilière Confidential C  UN INVESTISSEMENT EVOLUTIF Un investissement immobiliers sur du long terme La transformation à la sortie de la réduction d’impôt en location meublée patrimoniale Bénéficier de la réduction d’impôt sur 12 ans pour réduire son effort d’épargne Passage en location meublée patrimoniale pour limiter voire supprimer la pression fiscale Confidential C  LA CIBLE CLIENTS Clients avec un minima de 4 000 € d’impôts à payer Avec une capacité d’épargne Disposant de liquidités pour investir dans la pierre Montage en In Fine Bénéficier d’opportunités sur de nouvelles villes suite au changement de zonages Diversifier son épargne Confidential C HCSF Confidential C  HCSF Taux d’endettement plafonné à 35 % Plafonnement de la durée des crédits immobiliers à 25 ans, 20 ans en locatif + 2 ans pour la période de construction en VEFA 27 ans de durée (2 ans de différé) pour des acquisitions avec des travaux de rénovation : minimum 10 % du montant total du crédit Apport des frais notaire ( réduits en VEFA), garantie, courtage : préserver la marge hypothécaire des banques. 20 % de dérogation dont 80 % réservés à l’accession à la propriété (& 30% aux primo accédants) Confidential C PRODUCTION DES CRÉDITS IMMOBILIERS Confidential C UNE BAISSE DES TAUX DE CRÉDITS IMMOBILIERS LES TAUX DES CRÉDITS IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS (EN %) ENSEMBLE DES MARCHÉS Sources : L’observatoire Crédit Logement / CSA Confidential C