Cours complet Immobilier transverse PDF

I D __________________________ DIET INVEST FORMATION IMMOBILIER FORMATION IMMOBILIER Module 1 Les acteurs de la conception, de la construction Leçon 1 et de la vente d’une opération immobilière Leçon 1...

I D __________________________ DIET INVEST FORMATION IMMOBILIER FORMATION IMMOBILIER Module 1 Les acteurs de la conception, de la construction Leçon 1 et de la vente d’une opération immobilière Leçon 1 Fiche descriptive Formation Formation IMMOBILIER Module Les acteurs de l’immobilier Intitulé de la leçon Les acteurs de la conception, de la construction et de la vente d’une opération immobilière Durée de la leçon 3 heures Nombre de supports 42 diapositives Dernière mise à jour Janvier 2020 Leçon précédente Néant Leçon suivante Les acteurs de la distribution Objectifs de la leçon Apporter une vision synthétique des principaux acteurs du secteur de la conception, de la construction et de la vente d’une opération immobilière Notions abordées Notaire, promoteur, lotisseurs, banque, lotisseurs, maître d’œuvre, maître d’ouvrage, assurances, garanties Leçon 1 Les acteurs de la conception, de la construction et de la vente d’une opération immobilière Les acteurs de la conception, de la construction et de la vente d’une opération immobilière Préambule Chapitre 1 La conception d’un programme immobilier 1. Les différentes étapes de la phase de conception 2. Les acteurs Chapitre 2 La construction d’un programme immobilier 1. Les différentes étapes de la phase de construction 2. Les acteurs Chapitre 3 L’acquisition et l’authentification d’un programme immobilier 1. Les différentes étapes de la phase d’acquisition et d’authentification 2. Les acteurs Préambule Le montage d’une opération immobilière requiert plusieurs étapes dissociables et faisant appel à des notions différenciées : financières, techniques et juridiques. La promotion immobilière a une place centrale dans la plupart des projets de construction de logements. En effet, l’existence d’un bien immobilier est le fruit de différentes étapes allant de l’achat d’un terrain, de la conception d’un projet à sa construction. Le bien ainsi construit peut être vendu, revendu, mis en location, etc. A chacune de ces étapes, avant ou après la construction, l’intervention d’un certain nombre d’acteurs est nécessaire : géomètre, architecte, promoteur, notaire, acquéreur du bien ou du terrain, lotisseur, etc. Préambule Les rôles des principaux acteurs de l’immobilier : Notaire : c’est un officier public agissant pour le compte de l’Etat. Il reçoit ou rédige les actes (acte de vente d'un bien immobilier), les contrats (contrat de mariage, donation, etc.) et leur confère l'authenticité qui les rend incontestables. Promoteur : il a souvent le double rôle de promoteur et de constructeur. En amont de la construction du projet, il recherche le terrain et conçoit le projet immobilier avant de le commercialiser, directement ou via un distributeur. Constructeur : c’est l’entreprise qui réalise les travaux pour le compte d’un particulier (constructeur de maisons individuelles) ou pour le compte d’un promoteur (entreprise générale de construction ou de plusieurs entreprises intervenant chacune sur un lot de travaux spécifique). Préambule Distributeur : c’est un partenaire du promoteur qui prend en charge la commercialisation du projet. En règle générale, cette commercialisation s’effectue avant que le programme ne sorte de terre dans le cadre de la VEFA*(Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Chapitre 1 La conception d’un programme immobilier 1.1 Les différentes étapes de la phase de conception 1.2 Les acteurs  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.1 Les différentes étapes de la phase de conception La phase de conception permet au propriétaire (ou futur propriétaire) ou au promoteur : D’étudier la faisabilité du projet avec un géomètre, un architecte (obligatoire pour les projets de plus de 150 m²), voire un bureau d’études. De déposer la demande d’autorisation de construire auprès de l’administration concernée (Commune). Géomètre, Propriétaire ou architecte ou Administration promoteur bureau d’études CONCEPTION  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.1 Les différentes étapes de la phase de conception La phase de conception La phase de conception d’un projet immobilier est la phase durant laquelle les attentes du client, les exigences réglementaires sont converties en cahiers des charges* pour la construction du bien immobilier afin d’être validées avant la construction. Elle se compose de différentes étapes : , L’étude conceptuelle, Ce n’est qu’après la phase de conception, qu’est signée la La conception préliminaire, promesse unilatérale de vente* avec les propriétaires du terrain La conception détaillée, à bâtir. Les études d’exécution.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.1 Les différentes étapes de la phase de conception Les plans relatifs aux biens immobiliers sont L’étude conceptuelle élaborés pour proposer des options afin de déterminer la représentation générale de biens immobiliers devant être construits. La conception du bien immobilier est élaborée pour La conception proposer un aperçu général. Ainsi, les aspects liés à préliminaire l’implantation, l’organisation, la structure du projet et son aspect général sont envisagés. La conception Le bien immobilier est défini de manière détaillée afin détaillée de préciser les caractéristiques du résultat final et d’établir le coût de mise en œuvre. Les études Le projet est entièrement décrit de sorte que la d’exécution construction du bien immobilier et l’installation des équipements puissent avoir lieu. Chapitre 1 La conception d’un programme immobilier 1.1 Les différentes étapes de la phase de conception 1.2 Les acteurs  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs Ø Le promoteur immobilier Le promoteur: Prend l’initiative des réalisations immobilières et assume la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude, l’exécution et la mise à disposition des programmes de construction. A sous sa responsabilité le suivi des opérations de conception et de réalisation de programmes immobiliers. Cela inclut le choix du terrain, la définition du programme, la composition de l’équipe de maîtrise d’œuvre, le suivi de la construction et la vente du bien immobilier. Prend l’initiative de la réalisation du bâtiment qu’il destine à la vente, réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque. Il est celui pour le compte duquel est édifié l’ouvrage. Le promoteur est un maître d’ouvrage.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs Le contrat de promotion immobilière (article 1831-1 Code Civil) Le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel une personne dénommée « maître d’ouvrage » confie la construction d’un ouvrage immobilier à une personne appelée « promoteur immobilier ». Une distinction doit être effectuée entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre : Le maître d’ouvrage : il décide de l’opération, il s’agit du client. Il définit son programme, détermine l’enveloppe financière prévisionnelle, conclut les marchés, opère le paiement et réceptionne les travaux. Le maître d’œuvre : il est chargé, par le maître d’ouvrage, de concevoir l’ouvrage, c’est-à-dire d’établir le projet architectural, dirige l’exécution des travaux, propose la réception et le règlement des travaux. Il est un professionnel du bâtiment.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs Le promoteur est un acteur central du montage d’une opération immobilière. Aussi, il est présent dans la grande majorité des différentes étapes liées à la construction d’un projet immobilier. o La recherche du foncier Afin de construire un immeuble, le promoteur immobilier doit dans un premier temps chercher un terrain. Une fois le terrain trouvé, il doit étudier les contraintes d’urbanisme réglementaires. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)* est un document qui détermine l’affectation des sols d’une commune. Il se compose de plusieurs cartes sur lesquelles le territoire est découpé en différentes zones. A chacune de ces zones correspondent des règles d’urbanisme spécifiques. Il s’agit d’un document très important car il détermine l’essentiel des règles qui permettent de délivrer un permis de construire, un permis d’aménager, etc. Si le projet immobilier ne respecte pas le PLU, le permis est refusé.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs o L’étude de marché Le promoteur réalise une étude de marché afin d’établir si le projet est économiquement viable. Il va se prévaloir du certificat d’urbanisme*. Il s’agit d’un document administratif de renseignements sur la situation d’urbanisme, c’est-à-dire qu’il fournit des renseignements sur les possibilités d’utilisation d’un bien ou d’un terrain donné. Sa durée de validité est de 18 mois. o La définition du projet Par la suite, le promoteur va définir le programme immobilier*. A cette étape, il fait appel à un architecte et un bureau d’études pour concevoir l’architecture du bâtiment et valider les aspects techniques du projet. L’objectif de cette étape est de constituer un dossier de demande de permis de construire qui est présenté à la mairie afin d’obtenir une autorisation.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs o L’acquisition du terrain et les demandes administratives L’étape suivante consiste pour le promoteur à acquérir le terrain et à demander des autorisations de construire. Il va signer une promesse unilatérale*. Il s’agit d’un contrat conclu par un vendeur qui s’engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que l’acheteur lui, se réserve le droit d’acheter ou non, à l’issue d’un certain délai fixé par les parties. Le promoteur peut être amené également à signer un compromis de vente*. Il s’agit d’un document par lequel chacune des deux parties s’engage fermement et irrévocablement vis-à-vis de l’autre à conclure la transaction, une fois les conditions suspensives réalisées. Pour pouvoir réaliser une demande de permis de construire, il convient de constituer un dossier.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs Le délai d'instruction d'un permis de construire est de : - 2 mois pour les maisons individuelles, - 3 mois dans les autres cas. La durée de validité initiale d’un permis de construire est de 3 ans. Le dossier doit notamment contenir : - Le plan de situation du terrain, - Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, - Les plans de façades. L’absence de réponse de la mairie vaut acceptation du permis de construire. Toutefois, tout tiers ayant un intérêt à agir peut introduire un recours contre le permis de construire et demander son annulation. Le délai d’exercice du droit de recours des tiers est limité à 2 mois à compter de l’affichage du permis tant en mairie que sur le terrain.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs Il est essentiel pour les titulaires du permis de construire de purger le recours des tiers* avant tout commencement des travaux. Le permis de construire ne devient définitif qu’à l’expiration du 2ème mois suivant le double affichage.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs Ø La maîtrise d’œuvre : le géomètre, l’architecte et le bureau d’études La loi 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre privée (dite loi MOP), a été mise en place pour améliorer la qualité des constructions publiques et décrit les relations entre le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre. Le promoteur fait appel à des prestataires techniques tels que l’architecte, le géomètre, le contrôleur technique ou les bureaux d’études pour la conception et la réalisation de l’ouvrage. Les architectes et le bureau d’études constituent l’équipe de maîtrise d’œuvre du projet. La maîtrise d’œuvre désigne l’entité retenue par le maître d’ouvrage afin de réaliser un projet dans les conditions de délais, de qualité ainsi que de coûts fixés par ledit projet.  Chapitre La conception d’un programme immobilier 1 1.2 Les acteurs Pour répondre aux différents aspects du programme, le maître d’œuvreest généralement constitué d’une équipe regroupant différentes compétences : Un architecte, Un bureau d’études techniques, Un ingénieur en bâtiment, etc. Dans le cadre d’une opération immobilière, le maître d’œuvre désigne une personne physique ou morale qui est chargée par le maître d’ouvrage : De proposer une solution technique et esthétique qui permet de réaliser le projet attendu en respectant l’enveloppe financière, De diriger l’exécution des marchés de travaux, De jouer le rôle d’interface entre le maître d’ouvrage et les entreprises chargées d’exécuter les travaux, De l’assister pour la réception des ouvrages. Chapitre 2 La construction d’un programme immobilier 2.1 Les différentes phases de la construction 2.2 Les acteurs  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.1 Les différentes phases de la construction Lors d’une opération de construction, aux côtés du maître d’ouvrage, de nombreux prestataires interviennent pour apporter leurs compétences et expertises. La nature des prestations dépend essentiellement de la complexité et des spécificités de l’opération à réaliser. La phase de construction est la phase de « sortie de terre » du projet. Professionnels Propriétaire du bâtiment Les assurances CONSTRUCTION Constructeurs Entreprises de maisons générales de individuelles construction  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.1 Les différentes phases de la construction Le constructeur c’est-à-dire celui qui réalise les travaux peut être: - Le propriétaire du terrain lui-même, - Un constructeur de maisons individuelles, - Un ensemble de professionnels du bâtiment mandatés chacun par le propriétaire du terrain - Une entreprise générale de construction intervenant pour le compte du promoteur. Avant le démarrage des travaux, le constructeur doit établir une Déclaration Réglementaire d’Ouverture de Chantier (DROC) et l’envoyer à la mairie et à l’assureur, pour la prise en charge des différentes garanties liées à la construction du bien (Cf. 2.2). Cette déclaration obligatoire permet de vérifier que l'opération de construction a bien été commencée avant l'expiration du permis de construire. Enfin, peuvent par la suite se dérouler les travaux proprement dits. Chapitre 2 La construction d’un programme immobilier 2.1 Les différentes phases de la construction 2.2 Les acteurs  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs Ø Le maître d’œuvre En fonction de la mission que lui confie le maître d'ouvrage, le maître d'œuvre (architecte, bureaux d’études) conçoit l'ouvrage, dirige et contrôle l'exécution des travaux. Ø Les entrepreneurs / les constructeurs Ils construisentl'ouvrage. Il peut s’agit d’entreprisesgénérales ou d’entreprises titulaires d'un seul lot, voire une entreprise sous-traitante. Ø Le lotisseur Le lotisseur a un rôle et un statut spécifiques. Parfois désigné sous le terme « aménageur foncier », il est spécialiste de l’aménagement foncier. Il n’est pas à proprement parler un constructeur mais un aménageur. Sa mission consiste à acheter des terrains à viabiliser et/ou à diviser en lots afin de laisser place à de nouvelles constructions.  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs Ø Les assureurs Le régime des assurances du bâtiment est régi par la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Il existe plusieurs assurances : o L’assurance dommage-ouvrage : Elle a pour objet d’intervenir en préfinancement des dommages de nature décennale. Elle permet de procéder aux remboursements ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale. Par la suite, l’assureur de dommages fait jouer l’assurance en responsabilité obligatoire afin de recouvrer l’indemnité versée au maître d’ouvrage, en fonction des responsabilités incombant à chaque constructeur qui a contribué à l’acte de construire.  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs En cas de non-souscription de cette assurance: - L’indemnisation des éventuelles malfaçons est plus longue à obtenir, - En cas de revente du logement dans le délai de 10 ans suivant l’achèvement de sa construction, le maître d’ouvrage est personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance. Les risques couverts par l'assurance sont : Les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction de l'ouvrage (affaissement de plancher, effondrement de la toiture, fissures importantes des murs...), Les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage c'est-à-dire ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s'effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l'ouvrage qui lui sert de support (le chauffage central).  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs L’assurance dommage prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement, fixé à une année suivant la réception des travaux et expire en même temps que la garantie décennale. o La garantie biennale : Elle vise à couvrir l’ensemble des équipements d’un logement (les portes intérieures, les moquettes, les appareils électriques fournis à la livraison, les revêtements muraux, etc.) durant les deux ans qui suivent la réception des travaux. Elle protège le maître d'ouvrage ou l'acquéreur des dysfonctionnements éventuels des éléments dissociables de l'ouvrage lui-même.  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs o La garantie décennale : Elle impose à l’entrepreneur de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception et qui, soit compromettent la solidité de l’ouvrage construit, soit rendent l’immeuble construit impropre à sa destination. La garantie décennale ne s’étend pas aux aspects esthétiques, mais uniquement à un défaut rendant l’immeuble impropre à sa destination ou affectant sa solidité. De même, les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage ne sont pas couverts par la garantie décennale. La garantie décennale dure 10 ans. Ainsi, l’acheteur d’un logement neuf dispose d’une garantie de 10 ans, en plus d’une assurance dommages ouvrage. Elles sont complémentaires car la deuxième entre en jeu si la première ne le fait pas.  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs o La garantie de parfait achèvement: La garantie de parfait achèvement est un dispositif supplémentaire qui s’offre au maître d’ouvrage mécontent des travaux réalisés. Deux sortes de dommages sont concernés par la garantie de parfait achèvement : Les premiers sont ceux qui ont été réservés à la réception et qui, en tant que tels échappent à la garantie décennale. Le maître d’ouvrage a tout intérêt à être assisté de son architecte lors de la réception afin de s’assurer de la conformité des travaux. A défaut, il inscrira des réserves*. Si ces dernières ne sont pas couvertes par la garantie décennale, elles le sont par la garantie de parfait achèvement. La seconde catégorie concerne les dommages qui se révèlent dans un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage. Le délai dans lequel les travaux de reprise doivent être effectués peut déborder du délai d’un an. La garantie de parfait achèvement peut se cumuler avec la garantie décennale lorsqu’elle concerne non pas des réserves mais des désordres cachés.  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs o L’assurance Constructeurs Non Réalisateurs (CNR) La responsabilité décennale impacte également les personnes qui ne construisent pas l’opération : les « Constructeurs Non Réalisateurs ». Elle est obligatoire pour : Le vendeur d’immeuble à construire : le promoteur qui vend des locaux à terme ou en VEFA, Le vendeur d’immeuble achevé : le promoteur qui vend des locaux réceptionnés et terminés, Le marchand de biens qui vend des locaux rénovés ou après avoir réalisé des travaux de réhabilitation, Le lotisseur, notamment pour les ouvrages de viabilité qu’il aura réalisés.  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, doit souscrire une police d’assurance dommage ouvrage en qualité de propriétaire et une police CNR qui couvre sa responsabilité de vendeur en cas de vente dans un délai inférieur à 10 ans.  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs o L’assurance Tous Risques Chantier (TRC) L’assurance Tous RisquesChantier permet de couvrir l’ensemble des dommages matériels qui pourraient endommager la construction. Elle est : Facultative, Souscrite par le maître d’ouvrage ou le maître d’œuvre pour l’ensemble des intervenants, Applicable sur toute la période des travaux. Elle couvre: L’ensemble des dommages matériels causés à l’ouvrage final, Les dommages (effondrement, incendie, dégât des eaux, etc) aux matériaux et équipements à compter de leur dépôt sur le site du chantier.  Chapitre La construction d’un programme immobilier 2 2.2 Les acteurs A noter: Cette assurance ne couvre pas les dommages corporels sur le chantier. Ces derniers sont couverts par l’assurance en responsabilité civile. Chapitre 3 L’acquisition et d’authentification d’un projet immobilier 3.1 Les différentes phases d’acquisition et d’authentification 3.2 Les acteurs  Chapitre L’acquisition et l’authentification d’un programme immobilier 2 3.1 Les différentes phases d’acquisition et d’authentification Le futur acquéreur ainsi que le promoteur vont devoir se rapprocher d’une banque pour le financement et d’une compagnie d’assurance pour le logement. Enfin, le notaire intervient obligatoirement pour authentifier l’acte d’acquisition du terrain, du logement vendu « sur plan » ou du logement existant. Agent immobilier, Banque Assurance Notaire propriétaire… ACQUISITION ET AUTHENTIFICATION Chapitre 3 L’acquisition et d’authentification d’un projet immobilier 3.1 Les différentes phases d’acquisition et d’authentification 3.2 Les acteurs  Chapitre L’acquisition et l’authentification d’un programme immobilier 3 3.2 Les acteurs Ø Le notaire Lorsqu’il s’agit d’un logement neuf, l’acheteur signe un contrat de réservation. Il peut se rétracter pendant un délai de 10 jours à partir du lendemain de la présentation de la lettre recommandée contenant le contrat de réservation. Sont annexés au contrat de réservation : Les plans de vente, La notice descriptive du logement, L’état des risques et pollutions, Un acompte pouvant aller jusqu’à 5% du prix de la vente qui sera consigné sur un compte séquestre. Le mode de financement  Chapitre L’acquisition et l’authentification d’un programme immobilier 3 3.2 Les acteurs o Le rôle du notaire Une fonction d’information et de conseil vis-à-vis de ses clients et s’attache à mener à terme et dans les meilleures conditions l'opération immobilière engagée par ces derniers. Une mission légale d’authentification et de conservation des actes. o Les missions du notaire Au niveau administratif, il effectue les démarches concernant les documents tels que le certificat d’urbanisme, l’extrait de cadastre et l’acte notarié pour les garanties demandées (hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers). Il procède aux recherches pour vérifier que le bien est libre de toutes obligations.  Chapitre L’acquisition et l’authentification d’un programme immobilier 3 3.2 Les acteurs Il rédige et authentifie l’acte de vente. Il enregistre la transaction et il s’occupe des formalités de publicité foncière. o La signature de l’acte authentique Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire est présent. Il vérifie l'identité, la capacité et les pouvoirs des signataires de l’acte. Il signe l'acte. En sa qualité d'officier public, il confère ainsi, par sa signature, l'authenticité à l'acte qu'il reçoit et s'engage sur son contenu et sa date. Il est en mesure d'éclairer les parties sur la portée de leurs engagements, les conséquences de l'acte, et de leur donner toutes explications utiles. Il veille au bon équilibre du contrat et s'assure du consentement éclairé, réel et juridiquement valable des parties.  Chapitre L’acquisition et l’authentification d’un programme immobilier a 3 3.2 Les acteurs o La banque Elle intervient au niveau du financement, étape incontournable de l’investissement immobilier. La constitution d’un dossier implique le rassemblement de tous les documents administratifs concernant l’investisseur et le projet immobilier qui sont examinés par la banque.  I D __________________________ DIET INVEST FORMATION IMMOBILIER FORMATION IMMOBILIER Module 1 Leçon 2 Les acteurs de la distribution Leçon 2 Fiche descriptive Formation Formation IMMOBILIER-IOBSPII Module Approfondissement: les biens immobiliers Intitulé de la leçon Les acteurs de la distribution Durée de la leçon 3 heures Nombre de supports 52 diapositives Dernière mise à jour Janvier 2020 Leçon précédente Les acteurs de la conception, de la construction et de l’acquisition d’une opération immobilière Leçon suivante L’acquisition d’un bien immobilier Objectifs de la leçon Apporter un éclairage sur les différents acteurs du circuit de distribution des biens immobiliers et leurs conditions d’aptitude professionnelle. Notions abordées Loi ALUR, loi Hoguet, carte professionnelle, attestation d’habilitation, mandat, CIF, IOBSP, conseiller en gestion de patrimoine Leçon 2 Les acteurs de la distribution Les acteurs de la distribution Préambule Chapitre 1 Le titulaire de la carte professionnelle 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession 1.2 La carte professionnelle 1.3 L’attestation d’habilitation 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier Chapitre 2 Les acteurs de la distribution 2.1 Le déroulement de la phase de distribution 2.2 Les professionnels de l’immobilier 2.3 Les IOBSP Préambule La vente d’un bien immobilier neuf achevé, en état futur d’achèvement ou d’un bien dans l’ancien se réalise généralement par l’intermédiaire d’une « entité » qui met en relation le « vendeur » et un « acheteur ». Cette intermédiation peut être réalisée par différents acteurs : Un agent immobilier, Un notaire, Une structure de distribution, Un professionnel qui peut avoir le statut d’agentcommercial ou de négociateur salarié. A l’exception du notaire, ces intermédiaires sont soumis à une réglementation spécifique définie par la Loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d’application du 20/07/1972. Préambule La Loi Hoguet s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à : L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, nue ou meublée d'immeubles bâtis ou non bâtis, La gestion immobilière, Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, l'exercice des fonctions de syndic de copropriété. Préambule Les activités non soumises à la Loi Hoguet Le marchand de biens Le notaire ou le promoteur Les activités de vente immobilière exercées Le notaire intervient dans le cadre d’une directement par un marchand de biens* ou vente immobilière en tant que négociateur. un promoteur n’entrent pas dans le A ce titre, il n’est pas non plus soumis à la périmètre de la Loi Hoguet car il s’agit Loi Hoguet. En effet, il ne s’agit pas de son pour eux de vendre un bien leur activité habituelle car son rôle est avant appartenant et non de vendre le bien d’un tout d’authentifier des actes et des contrats tiers. Il n’y a donc pas dans ce cas, dans l’ensemble des domaines du droit d’intermédiation ou d’entremise. En effet, le (famille, immobilier, patrimoine, entreprises, marchand de biens, par définition, achète rural, collectivités locales, etc). des biens en son nom en vue de les revendre et le promoteur est propriétaire du terrain sur lequel sont construits les logements. Préambule Dans le cadre de la vente immobilière d’un bien appartenant à autrui, la loi Hoguet s’applique aussi bien aux agents immobiliers qu’aux structures de distribution: Pour l’agent immobilier: le bien appartenant à autrui est le bien immobilier dont un client lui confie la négociation de la vente. Pour une structure de distribution ou distributeur: le bien appartenant à autrui est le bien immobilier dont un promoteur lui confie la vente. Pour ce faire, l’agent immobilier ou le distributeur peuvent mandater un professionnel dûment habilité. Chapitre 1 Le titulaire de la carte professionnelle 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession 1.2 La carte professionnelle 1.3 L’attestation d’habilitation 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession Les intermédiaires qui interviennent dans la vente, la gestion d’immeubles et la location sont soumis à la Loi Hoguet. Cette loi impose des conditions d’accès et d’exercice et également de réaliser une déclaration préalable d’activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction. Le titulaire de la carte professionnelle peut habiliter toute personne à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte. La personne habilitée doit justifier d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs. Lorsqu'elle n’est pas salariée, elle agit en qualité d’agents commerciaux. Par ailleurs, elle doit contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession Ces personnes ne peuvent pas : Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités liées à la vente, à la gestion ou à l’administration d’un bien immobilier; Donner des consultations juridiques, ni rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle; Assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Chapitre 1 Le titulaire de la carte professionnelle 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession 1.2 La carte professionnelle 1.3 L’attestation d’habilitation 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.2 La carte professionnelle La carte professionnelle est appelée « Carte T » lorsqu’elle porte la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ». Depuis le 1er avril 2015, elle est délivrée par la Chambre de Commerceet d’Industrie où le demandeur a son siège. L’assemblée des chambres françaises de commerce et d’industrie tient un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.2 La carte professionnelle La carte professionnelle est délivrée aux personnes physiques et morales qui satisfont aux conditions suivantes : Justifier d’une aptitude professionnelle: diplôme sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales et/ou expérience professionnelle acquise au sein d'une agence immobilière titulaire de la carte professionnelle. Justifier d’aptitudes morales: l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer est établie par un bulletin n°2 du casier judiciaire du demandeur. Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés (en règle générale le dépôt de garantie) et délivrée par une entreprise d’assurance ou un établissement bancaire. Contracter une assurance responsabilité civile professionnelle: elle permet d’assurer aux clients que toute faute non intentionnelle du professionnel sera réparée. Justifier d'une immatriculation au RCS attestée par un extrait K ou Kbis datant de moins d'un mois.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.2 La carte professionnelle Les négociateurs immobiliers doivent en outre justifier de leur compétence professionnelle. Les agents commerciaux habilités doivent également souscrire un contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle, permettant de couvrir leur activité. Un justificatif d'assurance doit être fourni lors du visa de l'attestation d'habilitation de la CCI. La loi du 23 juillet 2010 dispense les personnes sollicitant la délivrance d’une carte professionnelle de justifier d’une garantie financière lorsqu’elles déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds ni valeurs. La mention « Organisme garant : Absence de garantie financière » doit dans ce cas apparaître sur la carte T. Cette même mention (ou la mention « Sans détention de fonds de tiers ») doit alors figurer sur l’ensemble des documents, contrats et correspondances du titulaire de la carte.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.2 La carte professionnelle En outre, les mentions suivantes devront également y figurer : Les mentions requises par le droit des sociétés (RCS,…), Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, Le nom de l’entreprise et l’activité exercée, Le cas échéant, le nom et l’adresse du garant. La carte professionnelle est valable 3 ans. Elle est renouvelée pour la même durée et la demande de renouvellement est présentée deux mois avant la date d’expiration de la carte. Le renouvellement de la carte est conditionné à la justification du respect de l’obligation de formation professionnelle.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.2 La carte professionnelle En effet, la Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Loi Alur) du 24 mars 2014 soumet les professionnels de l’immobilier à une obligation de formation continue. Les professionnels de l’immobilier concernés sont : Les titulaires de la carte professionnelle d’agent immobilier, Les personnes qui assurent la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau, Les salariés et les agents commerciaux employés en tant que négociateurs immobiliers, détenteurs d’une attestation d’habilitation fournie par le titulaire de la carte d’agent immobilier. Cette formation continue est d’une durée minimale de 14 heures par an, ou 42 heures au cours de 3 années consécutives d’exercice.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.2 La carte professionnelle Pour le contrôle de l’accomplissement effectif de l’obligation de formation continue, les titulaires de la carte professionnelle transmettent leurs justificatifs au Président de la CCI territorialement compétente. Chapitre 1 Le titulaire de la carte professionnelle 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession 1.2 La carte professionnelle 1.3 L’attestation d’habilitation 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.3 L’attestation d’habilitation L’attestation d’habilitation Une attestation d’habilitation garantit que les négociateurs immobiliers, les agents commerciaux ou le réseau de mandataires sont habilités à s’entremettre, négocier et signer pour le compte du titulaire de la carte professionnelle. Ces personnes qui n'en sont pas salariées, sont liées à ce dernier par un contrat de mandat. Pour pouvoir exercer leur mandat, les personnes physiques non titulaires de la carte professionnelle doivent: Avoir le statut d'agent commercial, Et être habilitées par le titulaire de la carte professionnelle.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.3 L’attestation d’habilitation Cette habilitation a pour objet: De justifier de la qualité et de l’étendue des pouvoirs du négociateur immobilier, Pour l’Administration, de lui permettre de vérifier l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer dont serait frappé l’agent commercial ou le mandataire. Cette habilitation est matérialisée par une attestation d’habilitation ou attestation de collaborateur.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.3 L’attestation d’habilitation La réglementation professionnelle dictée par la Loi Hoguet impose à toute personne habilitée à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle, d’être en possession d’un tel document. Cette attestation demandée par le titulaire de la carte professionnelle est délivrée par la CCI, sous réserve que le mandataire justifie de sa compétence professionnelle et remplisse les conditions de moralité nécessaires à l’exercice de l’activité. Le mandataire qui exerce pour le compte du titulaire de la carte professionnelle sous couvert d’une attestation d’habilitation, est soumis à l’obligation de formation continue qui touche l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Il est couvert pour les fonds versés entre ses mains, par la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle qui a demandé son habilitation.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.3 L’attestation d’habilitation Le mandataire doit néanmoins souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle, ce qui assure aux investisseurs et au titulaire de la carte, que toute faute non intentionnelle de sa part sera réparée. Chapitre 1 Le titulaire de la carte professionnelle 1.1 Les conditions d’accès et d’exercice de la profession 1.2 La carte professionnelle 1.3 L’attestation d’habilitation 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier Le décret du 28 août 2015, paru au Journal Officiel du 30 août, fixe les obligations déontologiques incombant aux professionnels de l’immobilier depuis le 1er septembre 2015. Selon les termes du décret: Ces règles « doivent permettre l’exercice des activités de transaction et de gestion immobilières dans des conditions conformes aux intérêts des clients et d’assurer le respect de bonnes pratiques commerciales par tous les professionnels ». Les agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété doivent exercer leur profession avec « conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité » pour donner la meilleure image de leur profession.  Chapitre Le titulaire de la carte professionnelle 1 1.4 Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier Ils doivent veiller à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants, ni dans les opérations qui leur sont confiées, ni dans l’exercice d’activités annexes. Dans le respect des obligations légales et réglementaires, les personnes donnent au public, à leurs mandants et aux autres parties, aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, une information exacte, intelligente et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles. Ils doivent présenter leur carte professionnelle à la demande de toute personne intéressée. Chapitre 2 Les acteurs de la distribution 2.1 Le déroulement de la phase de distribution/commercialisation 2.2 Les professionnels de l’immobilier 2.3 Les IOBSP  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.1 Le déroulement de la phase de distribution / commercialisation La phase de commercialisation La phase de commercialisation permet au promoteur de mettre son projet sur le marché directement ou avec l’aide d’intermédiaires habilités. Lorsque le bien est construit ou à construire, le propriétaire (du terrain ou du logement) peut réaliser la mise en vente seul ou à l’aide d’un professionnel (agent immobilier par exemple). Intermédiaires Promoteur habilités Futur ou COMMERCIALISATION / RESERVATION propriétaire Agent Propriétaire immobilier  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.1 Le déroulement de la phase de distribution / commercialisation Dans le cadre d’un logement neuf, une fois l’ouvrage réalisé, une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) est envoyée à la mairie, à la banque et à l’assurance. Atteste l’achèvement des travaux et la conformité La DAACT de la construction par rapport à l’autorisation d’urbanisme accordée. Elle est obligatoirement effectuée une fois que les travaux sont terminés. Les lots sont livrés aux acquéreurs: C’est à ce moment que l’acquéreur dresse une liste de réserves qui attestent des défauts de construction. Les réserves sont mentionnées dans le procès-verbal de réception du logement, signé entre le promoteur et l’acquéreur. L’acquéreur dispose ensuite d’un délai d’un mois pour compléter par lettre recommandée ces réserves, via une liste complémentaire dans le cadre de la garantie des vices apparents. Chapitre 2 Les acteurs de la distribution 2.1 Le déroulement de la phase de distribution/commercialisation 2.2 Les professionnels de l’immobilier 2.3 Les IOBSP  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.2 Les professionnels de l’immobilier Ø L’agent immobilier L’agent immobilier réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaire : achat, vente, location d’immeuble ou de fonds de commerce. Agent immobilier: En tant qu’intermédiaire agissant pour le compte d’un client (mandant), il doit impérativement détenir un mandat écrit l’autorisant à négocier ou à s’engager. Il est tenu à un devoir de conseil à l’égard du vendeur qui lui a consenti un mandat, mais également à l’égard de l’acquéreur. Il doit contrôler que les personnes qui souhaitent vendre le bien détiennent le titre de propriété. Il doit également vérifier les caractéristiques du bien fourni par le vendeur et effectuer des vérifications liées à la solvabilité des acquéreurs.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.2 Les professionnels de l’immobilier Ø Le conseiller en investissement financier (CIF) Le CIF (article L541-1 du CMF) Personne qui exerce à titre de profession habituelle les activités suivantes : Le conseil en investissement portant sur des instruments financiers, Le conseil portant sur la réalisation de services d’investissement, Le conseilportant sur la réalisation d’opérations sur des biens divers. Le CIF est une personne habilitée à prodiguer des conseils en investissements financiers.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.2 Les professionnels de l’immobilier Dans le cadre du diagnostic patrimonial réalisé pour son client, il peut être amené à lui recommander un achat immobilier. Le statut de CIF ne l’autorise toutefois pas à réaliser la mission d’intermédiation concernant un bien immobilier. Pour cela, il devra être habilité spécifiquement à cet effet.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.2 Les professionnels de l’immobilier Ø Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) Les activités sous jacentes au métier de CGP sont toutes réglementées au travers de différents statuts : conseil en investissements financiers, courtage d’assurances, transactions (immobilier) et démarchage financier (distribution bancaire et financière). Pour exercer une activité de gestion de patrimoine au sens large du terme, et ainsi pouvoir conseiller ses clients sur la structure juridique et fiscale de leur patrimoine, mettre en œuvre des préconisations en commercialisant des produits de toutes natures (assurances, produits financiers, investissements immobiliers), les CGP sont tenus de disposer de différentes habilitations professionnelles. Il leur faut disposer du statut de CIF pour donner des conseils financiers et procéder à la distribution de produits, ils peuvent également être intermédiaires en transactions immobilières, en opérations de banque et services de paiement, démarcheurs bancaires et financiers, et intermédiaires en assurances. Chacun de ces statuts dispose de ses propres règles. Chapitre 2 Les acteurs de la distribution 2.1 Le déroulement de la phase de distribution/commercialisation 2.2 Les professionnels de l’immobilier 2.3 Les IOBSP  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP L’IOBSP (article L519-1 du CMF) Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire. Le statut d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement encadre deux professions : Les courtiers en crédits, Les mandataires, qu’ils soient exclusifs, non exclusifs ou mandataires d’un autre courtier ou mandataire.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP La loi de régulation bancaire et financière du 22 octobre 2010 a prévu l’immatriculation obligatoire des IOBSP et leur inscription sur un registre unique. L’objectif de ce texte est d’améliorer la protection de la clientèle en obligeant ces professionnels à respecter des exigences de formation, de qualification et de responsabilité civile. Le CMF distingue: Le courtier exerce « l’intermédiation en vertu d’un mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit ou d’un établissement de paiement (…) ». Le mandataire exerce au nom d’une banque, de plusieurs banques ou éventuellement d’un courtier.  Chapitre Les acteurs de la 2 2.3 Les IOBSP distribution On distingue 4 catégories d’IOBSP: Les courtiers interviennent en vertu d’un mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit ; Les mandataires exclusifs exercent l’intermédiation en vertu d’un mandat d’un établissement de crédit et qui travaillent exclusivement avec cet établissement pour une catégorie d’opérations; Les mandataires non exclusifs exercent l’intermédiation en vertu d’un ou plusieurs mandats non exclusifs; Les mandataires d’IOB exercent leur activité en vertu d’un mandat d’un autre IOB, courtier ou mandataire (soit l’une des 3 catégories ci- dessus).  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Les exigences en matière de compétences professionnelles sont différentes selon les catégories. Ne sont pas considérés comme des IOBSP : Les établissements de crédit et de paiement, Leurs salariés, Les salariés d’IOBSP, Les notaires, Les personnes dont l’intermédiation n’est pas l’activité principale, et qui génèrent moins de 300.000 euros de nouveaux crédits, ou moins de 30 opérations, par an (sauf si les opérations portent sur des crédits immobiliers).  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Ø Le registre unique La loi de Régulation Bancaire et Financière (RBF) d'octobre 2010 a instauré la mise en place au sein de l'ORIAS, d'un registre unique regroupant: Les intermédiaires en opérations de banque et services de paiement (IOBSP), Les intermédiaires en assurances (IAS), Les Conseillers en Investissement Financiers (CIF), Les agents liés de PSI (Prestataires de Services d’Investissement).  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Ce nouveau cadre juridique rend donc obligatoire l’inscription des IOBSP sur ce registre unique. Les conditions nécessaires à l’inscription des IOBSP sont proches de celles des intermédiaires en assurance. Ils sont notamment tenus à des conditions d’honorabilité et à la fourniture d’une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle. Aussi, le site internet de l’ORIAS (www.orias.fr) permet à quiconque de vérifier l’inscription et l’identité professionnelle d’un courtier ou d’un mandataire. Concernant les modalités d'échanges d'informations, les établissements de crédit ou de paiement ont l’obligation de déclarer à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) les coordonnées des IOBSP qu’ils ont mandaté. L'ORIAS, quant à elle, doit fournir chaque année la liste des IOBSP à l'ACPR.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Lorsque l'AMF ou l’ACPR ont connaissance d'une infraction commise par un IOBSP, elles en informent l’ORIAS chargée de la tenue du registre. Dans le cas où la personne immatriculée ne justifie plus des conditions requises, l’AMF ou l’ACPR, de part leur pouvoir de sanction, peuvent décider de sa radiation du registre.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Ø Les conditions d’exercice Tous les IOBSP sont soumis à des exigences en matière de capacité professionnelle. Une exigence de capacité professionnelle selon 3 voies: Pour cela, ils doivent justifier: Soit d’un diplôme sanctionnant d’un niveau d’études supérieures, Soit d’une expérience professionnelle, Soit d’une formation professionnelle.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Le niveau de diplôme, d’expérience professionnelle ou de formation diffère selon la catégorie à laquelle ils appartiennent: S’agissant plus précisément du diplôme: Il sanctionne des études supérieures d’un niveau de formation correspondant au moins à un Bac + 2 ou Bac +3. Il doit obligatoirement figurer sur le Répertoire National des Certifications professionnelles (RNCP), dans la spécialité de formation 313: « Finances, Banque et Assurances, Immobilier ». La vérification de l’inscription de ce diplôme sur ce fichier est consultable à l’adresse suivante: http://www.rncp.cncp.gouv.fr/.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP S’agissantplus précisément de la formation professionnelle, 3 niveaux sont prescrits : Niveau I : une formation de 150 heures minimum pour les courtiers, leurs mandataires (même ceux exerçant cette activité à titre accessoire), les mandataires non exclusifs et leurs mandataires, Niveau II : une formation de 80 heures minimum pour les mandataires exclusifs et leurs mandataires, Niveau III : une formation d’une « durée suffisante » pour les mandataires exclusifs ou non exclusifs, et leurs mandataires, exerçant leur activité à titre accessoire et en complément d’un bien ou service fourni.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Diplôme, Ou Finances, Ou Public concerné Formation Banque, Expérience professionnelle professionnelle Assurances 2 ans en tant que cadre au cours des 3 dernières années Courtiers, leurs mandataires, Inscrit au précédant l'immatriculation à l'ORIAS (recrutés après date application du décret) RNCP 150 heures ou y compris si activité en complément Au moins (niveau 1) 4 ans en tant que non cadre au cours des 5 dernières de l'activité principale. Bac +3 années précédant l'immatriculation à l'ORIAS 2 ans en tant que cadre au cours des 3 dernières années Mandataires non exclusifs, Inscrit au précédant l'immatriculation à l'ORIAS RNCP 150 heures leurs mandataires ou Au moins (niveau 1) (recrutés après date application du décret) 4 ans en tant que non cadre au cours des 5 dernières Bac +3 années précédant l'immatriculation à l'ORIAS 1 an en tant que cadre au cours des 3 dernières années Inscrit au Mandataires exclusifs, précédant l'immatriculation à l'ORIAS RNCP 80 heures ou leurs mandataires Au moins (niveau 2) 2 ans en tant que non cadre au cours des 5 dernières Bac +2 années précédant l'immatriculation à l'ORIAS Mandataires exclusifs ou non exclusifs, et leurs mandataires Inscrit au « Durée 6 mois au cours des 2 dernières années précédant exerçant leur activité à titre RNCP suffisante » l'immatriculation à l'ORIAS accessoire et en complément de la Au moins (niveau 3) vente d’un bien ou d’un service Bac +2  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP La directive Européennedu 4 février 2014 sur le crédit immobilier La Directive est destinée à créer un cadre juridique harmonisé au niveau européen. Elle précise les compétences requises des professionnels de l’immobilier. Cette nouvelle réglementation accroît les obligations de formation de tous les acteurs du crédit immobilier. Les personnes concernées par cette nouvelle obligation: Pour renforcer la protection des emprunteurs immobiliers, tous les acteurs du crédit immobilier sont soumis à cette obligation de formation (les établissements de crédit, les courtiers, les mandataires en crédits immobiliers et les IOBSP). Les prêteurs et les intermédiaires en crédit doivent s’assurer que leur personnel dispose des connaissances nécessaires dans le cadre de la distribution de contrats de crédit immobilier.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Les modalités de mise en œuvre: L’obligation de formation continue annuelle est d’une durée de 7 heures. La formation continue a pour objet de permettre d’acquérir et de maintenir en cours d’activité, des compétences en matière juridique, économique et financière. Le programme de formation attrait à divers domaines notamment à l’environnement de la banque et de l’assurance, l’environnement du marché immobilier français, encadrement de la distribution des crédits immobiliers, les caractéristiques des crédits immobiliers, garanties, assurances, règle de bonne conduite et rémunération, prévention de surendettement.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Bon à savoir Un mandataire qui intervient à titre accessoire et en complément de la vente d’un bien ou d’un service, la capacité professionnelle requise est le niveau II. La capacité professionnelle de Niveau II est plus exigeante que celle de Niveau III. La formation IOBSP Niveau II est réglementaire et permet d’obtenir la capacité professionnelle pour exercer l’activité de mandataire en opérations de banque et services de paiement, à titre accessoire et en complémentaire de la vente de biens immobiliers. Elle répond à l’arrêté du 9 juin 2016 portant approbation des programmes de formation des IOBSP.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Source : Orias  Chapitr Les acteurs de la distribution e2 2.3 Les IOBSP Ø La souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle Objet: Garantir les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle pouvant incomber à raison de toute faute professionnelle (notamment négligences, inexactitudes, omissions ou erreurs de fait ou de droit) ayant causé des préjudices aux tiers, commises par les assurés (en l’occurrence les intermédiaires) dans l’exercice de la ou des activités couvertes. Ø L’exercice en tant que courtiers: les IOBSP doivent obligatoirement souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle dont le montant minimal est fixé à 500 000 euros par sinistre et 800 000 euros par année. La franchise par sinistre, non opposable aux victimes ne doit pas excéder 20% du montant des indemnités dues. Ø Les IOBSP agissant en vertu d’un mandat d’un établissement de crédit ou d’un autre IOBSP sont couverts par la Responsabilité Civile Professionnelle de leur(s) mandant(s). Cela n’empêche aucunement un IOBSP mandataire de souscrire une garantie RC individuelle.  Chapitre Les acteurs de la distribution 2 2.3 Les IOBSP Toute suspension de garantie, dénonciation de la tacite reconduction ou résiliation du contrat d'assurance, est portée sans délai par l'assureur à la connaissance de l’ORIAS (gestionnaire du registre unique). L’obligation de disposer d’une garantie financière Les IOBSP qui, même à titre occasionnel, se voient dépositaires de fonds en tant que mandataires des parties à l’opération de banque sont tenus de justifier d'une garantie financière. Cette dernière est affectée au remboursement des fonds confiés par les clients.  Approfondissement: les biens immobiliers L’acquisition d’un bien immobilier Module 1 Formation IMMOBILIER-IOBSPII Leçon 3 1  I D __________________________ DIET INVEST FORMATION IMMOBILIER FORMATION IMMOBILIER Module 1 Leçon 3 L’acquisition d’un bien immobilier Leçon 3 Fiche descriptive Formation Formation IMMOBILIER-IOBSPII Module Approfondissement: les biens immobiliers Intitulé de la leçon L’acquisition d’un bien immobilier Durée de la leçon 3 heures Nombre de supports 49 diapositives Dernière mise à jour Février2020 Leçon précédente Les acteurs de la distribution immobilière Leçon suivante La détention d’un bien immobilier Objectifs de la leçon Connaître les différents modes d’acquisition d’un bien immobilier. Notions abordées VEFA, vente à terme, vente d’immeuble existant, construction, donation, succession. Leçon 3 L’acquisition d’un bien immobilier Chapitre 1 Acquisition à titre onéreux 1.1 Préambule 1.2 L’achat 1.3 La construction Chapitre 2 Acquisition à titre gratuit 2.1 Préambule 2.2 Donation 2.3 Succession Chapitre 1 Acquisition à titre onéreux 1.1 Préambule 1.2 L’achat 1.3 La construction  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.1 Préambule L’achat d’un logement neuf peut être réalisé avant sa construction. En effet, le futur propriétaire a différentes possibilités : Acheter un immeuble à construire auprès d’un promoteur: l’acquéreur n’est pas à l’initiative du projet de construction. Il n’a par exemple pas sélectionné le terrain ou l’entreprise de construction. C’est le vendeur (le promoteur) qui conserve les pouvoirs du Maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison. Faire construire lui-même l’immeuble: l’acquéreur est l’initiateur du projet. Il va choisir le terrain et va décider des caractéristiques de la construction (aspects intérieur et extérieur par exemple), c’est lui le Maître de l’ouvrage.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.1 Préambule Outre la construction, l’acquéreur va pouvoir porter son choix sur un immeuble achevé, neuf ou ancien : un immeuble existant. Dans ce cas, comme pour l’achat d’un immeuble à construire, il n’aura pas été à l’initiative du projet. Ce premier chapitre relatif aux modalités d’acquisition à titre onéreux s’appuie sur cette différence pour présenter : D’une part l’achat d’un immeuble, qu’il soit à construire ou existant, D’autre part la construction du logement « par » l’acquéreur. Chapitre 1 Acquisition à titre onéreux 1.1 Préambule 1.2 L’achat 1.3 La construction  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat L’achat d’un immeuble peut prendre la forme d’une acquisition : D’immeuble à construire, D’immeuble existant. Lorsque l’immeuble est à construire, la vente peut revêtir la forme : D’une vente à terme*, D’une vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Ø La VEFA La VEFA – Article L 261-3 du Code de la Construction et de l’Habitation « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat La VEFA permet de devenir propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux car le paiement s’effectue lors des appels de fonds* dont les montants sont plafonnés par la loi en fonction de l’évolution de la construction. Si le prix est payé au fur et à mesure des travaux, cela ne veut pas dire que le prix peut évoluer au cours de la construction. Le prix est connu au moment de l’acquisition. Dans le cadre de la VEFA, il est possible d’utiliser un contrat préliminaire de réservation* entre d’une part le réservant (le promoteur vendeur) et d’autre part le réservataire (l’acquéreur). Ce contrat oblige le réservant à offrir au réservataire la vente du lot réservé, dans le cas où l’opération projetée serait effectivement réalisée. Une fois réunies les conditions de réalisation de l’opération par le promoteur et celles du financement du prix pour le réservataire, le promoteur lui offre la vente.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat L’acquéreur reçoit en effet la notification* du projet d’acte au plus tard un mois avant la date de signature de l’acte. Ce contrat préliminaire de réservation détermine les conditions de la future vente et permet : A l’acquéreur: de définir le logement choisi parmi ceux qui lui ont été proposés, Au promoteur: de réserver le lot choisi par ce futur acquéreur en contrepartie d’un dépôt de garantie. La vente est ensuite définitivement conclue lors de la signature de l’acte (ou signature du contrat de vente définitif) devant un notaire.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Le contrat de VEFA (contrat préliminaire) Déterminant les conditions de vente, le contrat préliminaire engage le promoteur à réserver un logement à l’investisseur. Ce contrat inclut un certain nombre d’éléments. Il doit notamment indiquer les différentes informations concernant l’acheteur et le vendeur. Il donne également des informations relatives au logement (adresse, son emplacement au sein de l’immeuble ou de la copropriété, son descriptif détaillé, etc.) Le contrat de VEFA, ou le contrat préliminaire de réservation le cas échéant, doit être conforme aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation (art. L261-11 et s.).  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Il contient : La description détaillée du logement, surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement, liste des équipements collectifs, note technique sommaire. Le prix de vente du logement et les modalités des appels de fonds. La date à laquelle le contrat définitif sera conclu. Le délai d'exécution des travaux. Le montant du dépôt de garantie et les conditions prévues par la loi qui permettent de renoncer à acheter en récupérant ce dépôt de garantie. La garantie d’achèvement. Les délais de réflexion* et de rétractation*.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat La signature du contrat de réservation peut être accompagnée du versement d’un dépôt de garantie qui impose au vendeur de réserver le logement défini au contrat exclusivement à l’acquéreur. Le dépôt de garantie Le dépôt de garantie est un acompte versé par le futur acquéreur au promoteur lors de la réservation d’un logement. Il permet au futur acquéreur de réserver le bien immobilier qu’il souhaite acquérir en s’assurant que le promoteur ne le cède à une autre personne. Le montant du dépôt de garantie varie selon le délai prévu entre la date du contrat de réservation et la date de signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Les modalités du dépôt de garantie sont les suivantes: Si la signature de l’acte de vente est prévue dans moins d’1 an: le montant de dépôt de garantie s’élève à 5% du prix, Si la signature de l’acte de vente est prévue dans 1 à 2 ans: le montant de dépôt de garantie s’élève à 2% du prix, Si la signature de l’acte de vente est prévue dans plus de 2 ans: le promoteur ne peut pas demander de dépôt de garantie. Le dépôt de garantie n’est pas directement prélevé par le promoteur. Il est versé sur un compte au nom de l’investisseur chez le notaire. Le dépôt de garantie ne peut excéder au maximum 5% du prix de vente.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Si la vente est conclue, le dépôt de garantie est inclus dans le prix de vente. Toutefois, dans le cadre de sa démarche commerciale, le promoteur peut réduire le montant de ce dépôt de garantie, voire n’en impose pas. Avant la signature de l’acte devant notaire, le dépôt de garantie est placé sur un compte spécial car il est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la conclusion du contrat de vente définitif (acte). Si l’acquéreur vient à se désister (hors les cas expressément prévus par le Code de la Construction et de l’Habitation), le dépôt de garantie permet de dédommager le promoteur.  Chapitre Acquisition à titre 1 1.2 L’achat onéreux Selon le Code de la Construction et de l’Habitation, le dépôt de garantie est restitué par le promoteur, sans retenue ni pénalité, quand le désistement intervient suite à l’une des conditions suivantes : Le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue au contrat préliminaire du fait du vendeur ; Le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ; Le prêt n’est pas obtenu ou si son montant est inférieur de 10% aux prévisions du contrat; L'un des équipements promis n'est pas fourni ; L’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Une fois signé par les deux parties, le contrat préliminaire de réservation doit être notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le promoteur réservant au réservataire. A compter du lendemain de la réception de ce courrier ou de sa première présentation en lettre recommandée, l’acquéreur dispose du délai de rétractation de 10 jours prévu pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation. L’exercice de cette faculté de rétractation lui permet également de récupérer le dépôt de garantie. Lorsque le délai de rétractation est écoulé et que les conditions de faisabilité de l’opération et de financement du prix à payer par l’acquéreur sont réunies, l’offre de vente peut être faite et la vente réalisée par acte authentique* devant notaire.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Après la signature de l’acte et au cours de la construction, les appels de fonds sont réalisés dans la limite des plafonds prévus par le Code de la Construction et de l’habitation : 35 %du prix total à l'achèvement des fondations ; 70 %du prix total à la mise hors d'eau ; 95 % du prix total à l'achèvement de l’immeuble. Sous réserve de respecter les paliers ci-dessus, le contrat de VEFA peut néanmoins prévoir des paliers intermédiaires (exemple : 80% à la mise hors d’air). Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur, c’est-à- dire à la remise des clés (livraison). 19  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Ø La vente à terme La vente à terme La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement. L'acheteur s'engage quant à lui à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Contrairement à la VEFA, elle permet de ne devenir propriétaire qu'à l'achèvement des travaux. Outre les particularités en termes de paiement et d’acquisition, ce mode de vente est relativement proche de la VEFA dans la mesure où les modalités juridiques sont régies par les mêmes textes du Code la construction et de l’habitation.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Le contenu du contrat de réservation et les modalités d’application et de restitution du dépôt de garantie sont identiques. Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles pendant toute la durée de la construction. Lorsque l’achat porte sur un logement existant, il n’y a pas de contrat de réservation mais un avant-contrat qui peut être : Une promesse unilatérale de vente : le vendeur fait une offre de vente par laquelle il donne une option sur son logement pendant un délai précisé, Un compromis de vente (ou promesse synallagmatique) qui engage fermement les parties qui se sont accordées sur la chose (qui existe) et le prix. Dès que les conditions suspensives sont levées, la vente est conclue et l’acte authentique peut être signé.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat La signature de ces documents engage donc l’acquéreur autant que le vendeur. L’avant-contrat détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. L’avant contrat doit comporter: L'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement. Le prix et les différents diagnostics réalisés ou à réaliser par le vendeur.. La condition suspensive* relative à l'obtention des prêts sollicités. Les servitudes* privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple. La situation hypothécaire du logement. L'existence éventuelle d'un bail en cours. La date de la signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du logement. Le montant des honoraires de l'intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat L’avant-contrat apporte également la description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, la superficie en m² (obligatoire si le logement est en copropriété). Un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement peut être annexé. La loi Alur apporte des précisions quant aux informations qui doivent : Être annexées à la promesse de vente d’un lot en copropriété, Ou figurer sur cette promesse.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Les documents à annexer sont les suivants : Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : o la fiche synthétique de la copropriété, o le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, o les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années. Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : o le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, o les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur, o l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à- vis des fournisseurs.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Le carnet d'entretien de l'immeuble, Une attestation de superficie des parties privatives du lot vendu ou de la fraction de lot vendue (superficie loi Carrez). Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat La Loi Carrez La Loi Carrez définit le calcul de la surface privative nécessaire à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, situé en immeuble de copropriété. Dans quel cas la Loi Carrez est-elle nécessaire? La superficie « Loi Carrez » est obligatoire en cas de vente immobilière dès lors que le bien se situe dans un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins 8m2.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat La Loi Carrez s’applique quel que soit le type de bien (appartements, locaux commerciaux ou professionnels, maisons en copropriété). Les maisons individuelles ne sont pas soumises à cette législation. De même pour les biens vendus en VEFA qui sont soumis, quant à eux, à une autre législation. Le vendeur a l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot pour : Les promesses unilatérales de vente et d’achat, Les compromis de vente, Les contrats de location accession, Les ventes en viager*.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat A noter: Le propriétaire bailleur a l’obligation de mentionner la surface habitable sur le bail d’habitation du logement loué dans le cadre d’une résidence principale, meublée ou non meublée. La méthode de calcul est régie par la Loi Boutin. Comment calculer la superficie en Loi Carrez? v Les éléments pris en compte: La superficie Loi Carrez de la partie privative d’un lot ou d'une fraction de lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété est la superficie plancher* des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat v Les éléments non pris en compte: - Des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80mètre, - Des lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés. Quelle est la durée de validité de l’attestation de superficie? L’attestation de superficie privative Loi Carrez a une durée de validité illimitée sauf en cas de travaux pouvant modifier la surface.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Que se passe t-il en cas d’erreur sur la superficie Carrez? La loi tolère une marge d’erreur inférieure à 5% au bénéfice du vendeur. A savoir: L’avant-contrat sur lequel la superficie Carrez est indiqué, est soumis à l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation qui prévoit la notification du compromis par lettre recommandée avec AR à l’acquéreur, qui dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la date de réception ou de première présentation. Pendant ce délai l’acquéreur peut revenir sur sa décision.  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Lorsque, les documents cités précédemment ou certains d’eux ne sont pas annexés à l’acte notifié, le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur. Le vendeur peut demander à l’acquéreur le versement d’une somme d’argent qui ne devra être versée qu’à l’issue de ce délai de rétractation. Il ne s’agit pas d’un dépôt de garantie. Juridiquement, cette somme constitue le « prix de l’exclusivité », le « prix de l’option » ou le « prix de la promesse » car elle garantit que le vendeur ne vendra pas le bien à autrui pendant la durée de la promesse. Le montant de cette somme est négociable mais elle ne doit toutefois pas dépasser un maximum de 10% de la vente. Il est en principe recommandé de consigner cette somme sous séquestre, c’est-à-dire de la confier, jusqu’au moment de la vente et sans qu’elle ne produise d’intérêts, à un notaire ou un professionnel disposant d’une garantie financière.