Présentation Conciergerie Immobase PDF

Module de formation Conciergerie Fabrice Theytaz Administrateur de PPE – titulaire du brevet fédéral de gérant d’immeuble Orlando Menegalli Administrateur de MENEGALLI SA (Lausanne et Genève) – [email protected]  Obj...

Module de formation Conciergerie Fabrice Theytaz Administrateur de PPE – titulaire du brevet fédéral de gérant d’immeuble Orlando Menegalli Administrateur de MENEGALLI SA (Lausanne et Genève) – [email protected]  Objectifs À l’issue du cours, l’étudiant est en mesure de …  Cerner les éléments qui composent les activités de conciergerie ainsi que ceux du cahier des charges  Gérer et différencier les contrats et mandats de conciergerie Gérer l’aspect administratif et comptable  Avoir quelques notions de base dans les techniques d’entretien du bâtiment  Savoir évaluer la qualité du travail du service de conciergerie  Effectuer des recommandations par rapport au nettoyage écologique et à la sécurité au travail © USPI Formation Immobase - Conciergerie 2  Thèmes abordés  Historique et tendance des services de conciergerie  Les compétences requises du concierge  Base pratiques et légales Pratiques : le cahier des charges Légales : les types de contrat et de mandat de conciergerie  Le nettoyage écologique et économique des bâtiments  Le stockage des produits de nettoyage et la sécurité au travail  Le tri et la gestion des déchets  Les formations diplômantes  Bibliographie et références © USPI Formation Immobase - Conciergerie 3  Historique et tendances De 1960 à nos jours  Avant 1960: «que chacun balaie devant sa porte…»  Années 1960-1990: monopole des concierges privés, souvent à temps partiel et habitant l’immeuble. Contrat mixte bail/loyer  Années ‘90: arrivée des sociétés multi-services (FM)  Années 2000: mise à niveau des relations de travail avec les concierges privés  Nouvelles filières de formation AFP ou CFC: agent de propreté, agent d’exploitation  2023: Suisse romande estimation 50/50 concierges vs. FM (Suisse allemande 30/70) © USPI Formation Immobase - Conciergerie 4  Historique et tendances Tendances  Tendance 1: Réduction des petits temps partiels et augmentation des concierges pro ou des sociétés  Tendance 2: Meilleure administration des contrats de travail – disparition des contrats mixtes (bail et loyer)  Tendance 3: Intégration verticale du service d’entretien par le propriétaire ou la gérance © USPI Formation Immobase - Conciergerie 5 Les compétences requises  Les compétences requises Le « concierge idéal »…  Représente le propriétaire et la gérance  Assure l’entretien et une partie du service technique  Rend service aux habitants mais les surveille également!  Effectue une stricte application des dispositions et usages locatifs du règlement pour emploi de la buanderie et des locaux communs des instructions données par la gérance  Fait le lien au sein de l’immeuble et avec l’extérieur  Se comporte poliment et diplomatiquement  Porte une tenue décente et propre © USPI Formation Immobase - Conciergerie 7  Les compétences requises Les compétences sont d’ordres: Professionnelles Méthodologique Sociales et personnelles © USPI Formation Immobase - Conciergerie 8  Les compétences requises Compétences professionnelles:  Nettoyage  Travaux de maintenance et contrôle des installations techniques  Entretien et petites réparations dans et autour du bâtiment  Entretien des espaces verts  Gestion des déchets © USPI Formation Immobase - Conciergerie 9  Les compétences requises Compétences méthodologiques:  Techniques de travail et résolution de problèmes  Créativité et adaptation à l’environnement  Gestion des produits et sécurité au travail  Comportement rationnel et écologique © USPI Formation Immobase - Conciergerie 10  Les compétences requises Compétences sociales et personnelles:  Autonomie et responsabilité  Aptitude à la communication  Capacité à gérer des conflits et à se faire respecter  Compétences au travail en équipe… mais aussi à fonctionner seul!  Civilité et diplomatie  Résistance physique et psychique © USPI Formation Immobase - Conciergerie 11 Bases pratiques et légales Pratique : Le cahier des charges Légale : Le contrat de travail  Le cahier des charges Le cahier des charges couvre les aspects suivants:  Nettoyage intérieur  Nettoyage extérieur  Maintenance des installations techniques  Surveillance et contrôle  Service aux habitants et tâches administratives © USPI Formation Immobase - Conciergerie 13  Le cahier des charges Nettoyage intérieur:  Plafonds, mains-courantes, portes communes, parois de séparation  Murs, plinthes, fenêtres accessibles des parties communes  Boîtes aux lettres et ascenseurs  Tapis d’entrée et/ou moquette  Aspiration et récurage des entrées, escaliers, paliers et sous-sols  Entretien des buanderies, locaux techniques SI et locaux communs  Nettoyage du parking intérieur  Ramassage des déchets (petits et encombrants) © USPI Formation Immobase - Conciergerie 14  Le cahier des charges Nettoyage extérieur:  Balayage devant les entrées, dans la cour et autour de l’immeuble  Débroussaillage des talus et des bordures  Tonte du gazon et ramassage des feuilles en automne  Taille des haies et des petits arbustes  Désherbage  Arrosage du gazon, des plates-bandes et des arbustes  Nettoyage des grilles caillebotis et travaux spéciaux avec nettoyeur haute pression  Gestion des déchets et nettoyage des containers  Déneigement et salage des accès communs au bâtiment © USPI Formation Immobase - Conciergerie 15  Le cahier des charges Maintenance des installations techniques:  Remplacement des fusibles, ampoules et/ou tubes-néon  Maintenance du chauffage, du bouilleur, de la ventilation, de l’alarme  Vidange et fermeture des robinets et conduites d’eau extérieures avant gel  Entretien des lave-linge / sèche-linge (aération, nettoyage, filtres)  Entretien des écoulements de la buanderie, détartrage des nez de robinet  Maintenance des portes et des ascenseurs  Contrôle des pressions et vidange des compresseurs des sprinklers  Intervention urgentes en cas d’inondation ou de feu  Maintenance du matériel d’entretien © USPI Formation Immobase - Conciergerie 16  Le cahier des charges Surveillance et contrôle:  Maintien de l’ordre et de la tranquillité, application du règlement  Signalement de vandalisme ou vols  Dénonciation de stationnement illicite selon instructions régie  Surveillance des installations abusives des locataires  Signalement des sous-locations ou AirBnB  Contrôle de l’uniformité des plaquettes de boîte aux lettres  Inspection des installations techniques (niveaux mazout, exutoire fumée, extincteurs)  Surveillance de la fermeture des portes d’accès et des fenêtres  Surveillance de l’utilisation des buanderies (calendrier, entretien des machines) © USPI Formation Immobase - Conciergerie 17  Le cahier des charges Surveillance et contrôle (suite):  Gestion des caves et du parking y.c. places visiteurs  Surveillance de l’utilisation des locaux à vélos et poussettes  Contrôle des réparations, travaux de révision ou d’entretien effectués par des tiers  Accompagnement dans l’immeuble des personnes mandatées par la gérance  Contrôle visuel de la toiture  Contrôle de tout usage non autorisé de l’électricité (ex: prises voleuses) © USPI Formation Immobase - Conciergerie 18  Le cahier des charges Service aux habitants et tâches administratives:  Accueil des nouveaux habitants (clés, cartes lessive, infos, etc.)  Animation de la vie sociale du bâtiment  Divers petits services aux locataires  Gestion des clés des locaux communs et des appartements vacants  Visites et maintenance des appartements vacants  Saisie de rapports divers  Chargement des cartes de lessive  Gestion du stock et commandes de matériel d’entretien  Mise à jour des infos dans la vitrinette; calendrier des lessives  Communication avec la régie (urgences, problèmes, réclamations etc.) © USPI Formation Immobase - Conciergerie 19  Le cahier des charges  Dispositions finales Indiquer l’existence d’un contrat de conciergerie La gérance se réserve le droit de donner des instructions supplémentaires Adresse précise de l’entrée / des entrées concernées par le cahier des charges  Autres Lu et approuvé Signature © USPI Formation Immobase - Conciergerie 20  Le cahier des charges Complément au cahier des charges Ce document peut être complété et détaillé en fonction des spécificités de l’immeuble comme: Faire figurer un plan de situation avec indication:  Des zones de verdure, voies d’accès, de parking, etc.  Différencier les parties communes des parties privatives (PPE)  Planning horaires (mensuel, hebdomadaire ou saisonnier)  Descriptif détaillé des tâches à accomplir (journalière, hebdomadaire, mensuel, etc.) © USPI Formation Immobase - Conciergerie 21  Bases pratiques et légales Légales: le contrat de conciergerie Le contrat peut-être oral, tacite ou écrit. La forme écrite est recommandée  Contrat de travail : perçoit un salaire  Contrat mixte : perçoit un salaire et paie un loyer  Contrat de mandat : lui-même entrepreneur © USPI Formation Immobase - Conciergerie 22  Bases pratiques et légales Légales: le contrat de conciergerie  Deux contrats distincts sont recommandés: un pour le logement et l’autre pour le service d’immeuble. Le contrat mixte pose des problèmes (notion de prédominance des prestations bail vs travail).  Pendant la durée du contrat, chacune des prestations des parties est soumise aux règles du contrat dont elle relève.  Pas d’application simultanée possible des normes du droit de bail et celles du droit du travail dans un litige entre le propriétaire et le concierge.  La vente de l’immeuble entraîne le transfert du contrat du concierge au nouveau propriétaire (transfert d’entreprise). © USPI Formation Immobase - Conciergerie 23  Bases pratiques et légales Légales: le contrat de conciergerie Bases légales: Le droit des contrats Code des obligations (CO) o Le contrat de travail CO art. 319 et ss. o Le contrat de mandat CO art. 394 et ss. © USPI Formation Immobase - Conciergerie 24  Légales: le contrat de conciergerie Sources potentielles de conflits Morceaux choisis:  Le concierge œuvre pendant le week-end et/ou effectue des travaux hors cahier des charges.  Le concierge engage et rémunère son remplaçant.  Le concierge cumule les temps partiels et dépasse un total de 100%.  Les prestations sont confiées à un couple.  Les prestations réciproquement dues par les parties sont sous-évaluées: petit salaire de concierge contre petit loyer.  Ou le contraire! Défauts:  LPP limitée  Faible valeur locative © USPI Formation Immobase - Conciergerie 25  Légales: le contrat de conciergerie Méthode de calcul du salaire Le salaire du concierge dépend:  Du cahier des charges et de la fréquence des passages  Des conditions complémentaires (cadre de l’immeuble, formation du concierge, etc.) 3 méthodes de calcul: 1. Selon l’état locatif net, on compte idéalement entre 1 et 6% selon les points précités. 2. Montant de base de CHF 100.- par entrée/cage d’escalier + CHF 25.- par appartement (exemple immeuble 2 entrées et 30 appartements -> 200 + (30x25) = CHF 950/mois. 3. Convertir le minutage du cahier des charges en heures avec fourchette CHF 25 à 50.-/h. © USPI Formation Immobase - Conciergerie 26  Le calcul du salaire © USPI Formation Immobase - Conciergerie 27  Bases pratiques et légales Légales: le contrat de conciergerie Eléments et contenu du contrat Doit tenir compte des informations suivantes:  Identité de l’immeuble  Employeur: le propriétaire et/ou son représentant (la régie)  Employé  Durée du contrat (déterminée ou indéterminée)  Entrée en fonction et jours travaillés  Etat des lieux et inventaire du matériel d’entretien © USPI Formation Immobase - Conciergerie 28  Bases pratiques et légales Légales: le contrat de conciergerie Eléments et contenu du contrat  Obligations  Accidents / Maladie / LPP  Vacances  Absences  Rémunération  Droit applicable  Dispositions particulières  Date et signature © USPI Formation Immobase - Conciergerie 29  Notions de base pour le nettoyage du bâtiment  Notions de base nettoyage Les détergents d’entretien professionnels:  Différences entre détergent grande surface VS professionnel  Quels détergents pour quelles salissures dans le bâtiment?  Le nettoyage écologique et économique  Idées reçues sur les produits d’entretien et leur utilisation  Sources d’information sur les produits (étiquette, FDS, RPC, fournisseur, tutoriels, app infochim) © USPI Formation Immobase - Conciergerie 31  Notions de base nettoyage Les techniques de nettoyage:  Entretien = bon sens + motivation + produit adapté  Le nettoyage du bâtiment d’habitation est simple techniquement et au niveau des produits.  L’organisation et la régularité sont deux facteurs-clé dans le nettoyage.  Exemples de zones sensibles et/ou souvent oubliées par le concierge.  Selon les types de matériaux, le temps de travail peut être plus ou moins long.  Les visions de l’architecte et les réalités du concierge © USPI Formation Immobase - Conciergerie 32  Exemples concrets  Sols très foncés ou très clairs  Carrelage poreux, dallettes  Escaliers suspendus  Fenêtres fixes avec gros profils  Séparations d’étage profilées  Eclairage à 4m de hauteur  Etc. © USPI Formation Immobase - Conciergerie 33  Notions de base nettoyage Le choix du matériel de conciergerie:  Pas de kit ni de budget standard, chaque immeuble est différent!  Impliquer le concierge dans les choix, demander une visite du fournisseur  Privilégier la qualité plutôt que la quantité – éviter le gaspillage  Penser à l’ergonomie au travail et au rendement (ex: aspirateur dorsal)  Faire un inventaire des outils et machines au moment du contrat  Commander le matériel d’entretien 1-2x par année © USPI Formation Immobase - Conciergerie 34  Notions de base nettoyage Le budget pour le matériel:  Nouveau petit immeuble, budget CHF 1000.-/CHF 2000.-, grand: CHF 2500.-/CHF 5000.-  Le budget d’exploitation est très variable mais devrait être stable sur la durée  Aspirateur: CHF 300.-/CHF 1500.-  Autres machines pour gros immeuble: autolaveuse, souffleuse, tondeuse, etc.  Chariot de nettoyage: CHF 250.-/ CHF 700.-  30l de détergents d’entretien: CHF 200.-/CHF 300.-  Part élevée des sacs taxés dans le budget d’exploitation  Autre équipement: tapis, containers, sel à neige ou adoucisseur, EPI, ampoules/tubes © USPI Formation Immobase - Conciergerie 35 Le stockage des produits et la sécurité au travail  Le stockage des produits de nettoyage Le local de stockage idéal  Un local sous clé, frais, aéré et avec un point d’eau et grille écoulement  Des étagères de rangement en métal ou en plastique  Si produits dangereux, stockage en bas (bac de rétention?)  Recyclage des détergents ou sources lumineuses périmés  Un dossier avec l’inventaire du stock, FDS ou bulletins de livraison des commandes  Des outils ou accessoires propres (balais, chiffons, aspirateurs etc.)  Local bien ordonné = immeuble (très souvent) bien nettoyé! © USPI Formation Immobase - Conciergerie 37  Le stockage des produits de nettoyage © USPI Formation Immobase - Conciergerie 38  Le stockage des produits de nettoyage Ce qu’il faut éviter à tout prix  Un local qui n’est pas sécurisé par une clé unique (pas de clé 5000)  Un local de conciergerie dans la chaufferie  Un local dans lequel sont mélangés produits chimiques et aliments  Un local où les produits traînent par terre  Un stockage avec des produits périmés, des accessoires ou des machines obsolètes  Des détergents qui ne sont pas dans leur emballage original (bouteilles soda par ex.)  Des stocks disproportionnés © USPI Formation Immobase - Conciergerie 39  Le stockage des produits de nettoyage © USPI Formation Immobase - Conciergerie 40  Le stockage des produits de nettoyage © USPI Formation Immobase - Conciergerie 41  Le stockage des produits de nettoyage © USPI Formation Immobase - Conciergerie 42  Le stockage des produits de nettoyage © USPI Formation Immobase - Conciergerie 43  Le stockage des produits de nettoyage App Infochim © USPI Formation Immobase - Conciergerie 44  La sécurité au travail Quels sont les risques pour le concierge?  Les risques liés aux produits chimiques de nettoyage  Les risques liés aux contacts électriques avec le corps humain  Les risques spécifiques liés aux machines et matériels de nettoyage  Les risques liés aux travaux en hauteur  Les risques de chute (escaliers, gel)  Les risques liés à la mauvaise ergonomie au travail  … et les risques psychologiques (harcèlement, gestion des conflits, pression, etc.) © USPI Formation Immobase - Conciergerie 45  La sécurité au travail Exemples de dangers liés aux produits de nettoyage: Mélange de 2 déboucheurs de marques différentes … …d’eau de Javel et du vinaigre ou de l’ammoniaque …d’eau de Javel et un détergent sanitaire ou détartrant acide © USPI Formation Immobase - Conciergerie 46  Equipements de protection individuel Situation de travail Chaussures de sécurité A partir de la prise de poste jusqu’à la fin du poste Tous les travaux nécessitant la manipulation des produits de Gants nettoyage Les travaux de dépoussiérage (ambiance de Masque travail très poussiéreuse) Lunettes Manipulation des matières dangereuses (acide – soude ) Casque antibruit Les travaux de nettoyage dans un milieu bruyant Tenue, blouse A partir de la prise de poste jusqu’à la fin du poste Gilet fluorescent Dans les zones de travail comme les bords de routes, etc.… Harnais.Les travaux en hauteur © USPI Formation Immobase - Conciergerie 47 Le tri et la gestion des déchets  Le tri et la gestion des déchets Les questions à se poser:  Qui produit quoi? En quelle quantité? Déchets privés vs communs?  Règlement communal? Planning des ramassages?  Eco-points à disposition?  Les lieux de stockages sont-ils conformes et exclusifs?  Le coût de traitement des déchets (sacs taxés Vaud dès 2013)  Comment gérer les encombrants?  La mise à disposition de poubelles dans les communs  Le nettoyage des containers  La conscience et la bonne volonté des habitants © USPI Formation Immobase - Conciergerie 49  Formations diplômantes en Suisse  AFP d’agent d’entretien  CFC d’agent d’exploitation  AFP ou CFC Article 32  Brevet fédéral de concierge  Diplôme supérieur de gardien d’immeuble (maîtrise)  Diplôme supérieur de dirigeant en “Facility management“ © USPI Formation Immobase - Conciergerie 50  Bibliographie et référence https://www.cheminfo.ch/fr/page-daccueil.html Office fédéral de la santé publique (OFSP) https://www.gate.bag.admin.ch/rpc/ui/products/search Recherche dans le registre public des produits chimiques https://www.bfe.admin.ch Manuel de l’énergie à l’attention des concierges www.maisondelaproprete.ch Formation domaine du nettoyage https://altimum.ch/formations/ Formation pour le travail en hauteur https://www.menegalli.ch/formation Tutoriels-vidéo en 5 langues sur les techniques d’entretien du bâtiment www.sfbromandie.ch Association suisse des agents d’exploitation https://www.ge.ch/document/cct-nettoyage CCT Nettoyage Suisse-romande www.achats-responsables.ch Comment intégrer les aspects de développement durables dans le nettoyage © USPI Formation Immobase - Conciergerie 51 Merci de prendre 5 minutes pour remplir l’enquête de satisfaction en scannant le QR Code ci-dessous Elle nous est utile ainsi qu’à nos enseignants pour améliorer nos formations. Enquête de satisfaction Merci de votre collaboration !