Kredit och Bolån PDF

Bank och finansieringsrörelselagen - Kredit får beviljas endast om låntagaren på goda grunder kan förväntas att fullgöra låneförbindelsen. Konsumentkreditlagen - Enligt konsumentkreditlagen skall banken, innan kredit beviljas, pröva om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att...

Bank och finansieringsrörelselagen - Kredit får beviljas endast om låntagaren på goda grunder kan förväntas att fullgöra låneförbindelsen. Konsumentkreditlagen - Enligt konsumentkreditlagen skall banken, innan kredit beviljas, pröva om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att fullgöra vad han eller hon har åtar sig enligt kreditavtalet Vad är en stadigvarande inkomst? - Garanterad fast lön varje månad, eller pension - stadig inkomst som kan betala lånet innan räntan höjer värdet. Undantag stadigvarande inkomst - Visstidsanställning & provanställning (med intyg att chanserna är goda för tillsvidareanställning) - timanställning, provision & bonusar (om man kan styrka att den är regelbunden, lönespec osv) Blancokrediter - Lån utan säkerhet - Du behöver alltså inte lämna in något som garanti, som bostad eller bil. Långivaren bedömer istället din kreditvärdighet baserat på din inkomst och ekonomiska situation. Amortering - avbetalning på krediten - Sker enligt överenskommen plan Nominell ränta - Den räntesats som normalt anges i kampanjer och skuldebrev - kallas vanligtvis ränta Effektiv ränta - Används för att kunna jämföra kostnaden för olika lån. - Räknas på årlig räntebetalning samt inklusive alla avgifter. - Räknas in som en kostnad för lånet. - Effektiv ränta är den totala kostnaden för ett lån per år, uttryckt i procent. Den inkluderar inte bara räntan utan också alla avgifter, som uppläggningsavgifter och aviavgifter. Detta gör det lättare att jämföra olika lån. Annuitet - utgiften för ränta och amortering är konstant över kredittiden - fast belopp varje månad som inkluderar både amortering och ränta - månadskostnad lika mycket, men det blir mindre ränta - lika stor månadskostnad från början till slut, men räntan blir mindre. Rak amortering - Amorteringen är konstant, fast summa varje månad  - Ränteutgiften sjunker vid oförändrad ränta - mycket mer kostnad i början, ammortering är alltid lika mycket, men räntan blir mindre och mindre - lika mycket amortering hela tiden, ränta stor i början men blir mindre och mindre. Amorteringsfritt - slutbetalning vid kredittidens slut - ränta betalas löpande Köp Bostadsrätt Hypotekslån/Bolån - Kallas också för Bolån Medlåntagare - En annan person som tar lånet tillsammans med dig. - Kan få betalningsanmärkning och återbetalningsskyldig om inte ni betalar. Borgensman - En person som går i borgen för en låntagare. Går i säkerhet för att betala om den andra inte betalar. - Kan bli återbetalningsskyldig om inte gäldenären betalar. Gäldenär - En person som har en skuld. Även kallad låntagare. - Är återbetalningsskyldig gentemot borgenären. Borgenär - Fordringsägaren som lånat ut pengar (eller annat). - I vanliga fall en bank eller kreditinstitut. Handpenning - är 10% oftast - en del av köpesumman som betalas i förskott Kontantinsats - Minst 15% av köpeskilling (inkl. handpenning) - Behöver komma från till störst del från egna medel, men går eventuellt att låna till del av beloppet. - Betalas på tillträdesdagen Handpenning - Delbetalning 10% av köpeskillingen som betalas för att täcka eventuella merkostnader om köparna drar sig ur. Betalas inom en vecka från kontrakts-skrivning. Antingen sparande eller handpenningslån. Tillträde - Mötet där full betalning erläggs och bostaden byter ägare. Sker vanligtvis hos mäklaren. Pantsättning bostadsrätt - sker genom två åtgärder: - ägaren undertecknar en pantsättningshandling - långivaren skickar ett meddelande om pantsättningen till bostadsrättsföreningen för bekräftelse (denuntiation) Pantsättningshandling - Står att du tar lånet och vi har bostaden som säkerhet - du skriver under den Make/Sambo - som inte är delägare måste godkänna pantsättningen om lägenheten är gemensam bostad för makarna/samborna Vart kommer kontantinsatsen ifrån och vilken dokumentation krävs? - Lönespecifikation, Kvitto, låneavtal, intyg. Amorteringskraven*****************************************’ - Alla nya låntagare med en sammanlagd skuldkvot över 4,5 ska amortera ytterligare 1 procentenhet utöver nuvarande krav. ALTERNATIVREGELN************************************************************************ - För nya lån, med en amorteringstid på max 10 år, Vilka omfattas av det skärpta amorteringskravet? - Privatpersoner som tar nya bolån och har bolån som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten. Måste bankerna följa detta? - Ja, bankerna ska tillämpa reglerna om skärpt amorteringskrav. Vilka bostäder omfattas?  - Reglerna gäller för alla bostäder tex. villa, radhus, bostadsrätt, och fritidshus. Även fastighet eller tomträtt som är avsedd för bostadsändamål omfattas av reglerna. Vad räknas som BRUTTOINKOMST - Inkomst före skatt - Bankerna kan även räkna med inkomster som de bedömer är säkerställda och varaktiga, tex. studiebidrag, barnbidrag, löneförhöjningar, även kapitalinkomster etc. - Det är bankerna som ska göra bedömningen om inkomsten är säkerställd och varaktig. Amorteringskraven - undantag - Man kan få undantag från amorteringskravet vid särskilda skäl, tex. sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall. Undantag får beviljas under en begränsad period. - Banken avgör om särskilda skäl föreligger och hur länge ett undantag ska gälla. - Banken kan även lämna undantag för nyproduktion (under maximalt 5 år) och för lantbruksenheter. Tillfälligt undantag under Corona - Möjlighet att ansöka om tillfälligt undantag upp till 12 mån under corona för så många blev arbetslösa, sjuka osv. Tillfälligt undantag pga inflation, energipriser osv - möjligt? - Eventuell möjlighet att ansöka om tillfällig amorteringsfrihet/lättnad? - ????????5 årsregeln - värdera om bostad och sänka amortering - Du kan tidigast värdera om din bostad 5 år efter att du köpt den och därefter löpande vart 5t:e år. - Undantag från 5 års regeln kan bara göras om du gjort stora renoveringar som om eller tillbyggnader, att bygga till altan, balkong eller göra om enstaka rum räknas inte som större renovering. Skuldkvot - begrepp AMV - Amorteringsgrundande värde - Första värderingen som görs på objektet efter 1 juni 2016, får inte omvärderas förrän efter 4 år - Ligger till grund för hur mycket kunden ska amortera VV - Värderingsvärde - Aktuellt marknadsvärde vid kreditbeslutet - Ligger till grund för hur mycket kunden kan låna just nu, max 85% (bolånetaket) - maximala belåningsgrad (85%) AMS - amorteringsgrundade skuld - Den högsta totala skulden på bostaden sedan lånen togs får inte sänkas förrän efter 5 år. - Ligger till grund för hur mycket kunden ska amortera på lånen. Lagfart  - officiell registrering som anger vem/vilka som äger en fastighet. - Kostar 1,5% av köpeskilling samt admin.avgifter (825kr) Hypotekslån - Krediter där kreditgivaren har inteckningar i en pant. - Vanligast är fastighets- och företagshypotek. Fastighetsbeteckning - Alla fastigheter har en unik beteckning, t.ex. Gården. - Fastigheter regleras i Jordabalken - registrering sker hos Lantmäteriet Fastighetsinskrivning - Information om ägare, senaste köpeskilling, servitut och inteckningar. Fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet - Granskar, beslutar och registrerar olikar rättigheter kopplade till fastigheter och ägande av dessa. stämpelskatt vid inteckning av fastighet - 2% av intecknade beloppet Överhypotek - Uppstår när panten har ett belåningsvärde som överstiger skulden. - Kan nyttjas av andra institut som då får sämre rätt. Bäste respektive sämre rätt - Avgör i vilken ordning kreditinstituten får lösa sina lån om en fastighet säljs till ett pris som understiger kreditnivån. Ägarlägenheter - 3D-fastigheter där varje lägenhet ägs separat. - Ny ägandeform sedan 2009. Ännu mycket ovanlig. Pantbrev-fastighet - Fastigheten som säkerhet för lån. - +825kr pantbrev - 2% pant Bostäder Vilka faktorer påverkar bostadspriserna? - Ekonomisk tillväxt - Räntor - Befolkningstillväxt - Utbud och efterfrågan - Lokal infrastruktur - Regler och policyer - Konsumenternas förtroende Byggnadskreditiv (BK)  - Ett lån som används för att betala alla kostnader vid ny eller ombyggnation. - Kan jämföras med en kontokredit Produktionskostnadskalkyl - En totalkostnadskalkyl på vad ny- eller ombyggnationen ska kosta. - Ligger till grund för byggnadskreditivet. Förhandsvärdering - En värdering baserad på vad värderingsmannen tror att en fastighet är värd efter ny- eller omnbyggnation. Avlyft - Avlyft sker när ny- eller ombyggnation är klar och byggnadskreditivet ska läggas om till hypotekslån. Vilka försäkringar behövs när du köper bostad? - HEMFÖRSÄKRING - VILLAFÖRSÄKRING - BOSTADSRÄTTSFÖRSÄKRING - Bolåneskydd, Dolda fel-försäkring, Byggfelsförsäkring Hemförsäkring - Ersättning för dina saker, lös egendom om de blir stulna eller förstörs i brand - Gäller saker i bostaden och källarförådet. - Ersätter även kostnader för akut vård på resor, ersättning om du skulle bli överfallen, kostnader för advokater i en tvist eller betala om någon skulle kräva dig på skadestånd. Bostadsrättsförsäkring - tillägg till hemförsäkring. - föreningen kan teckna en kollektiv bostadsrättsförsäkring. Villaförsäkring - Omfattar din villa och tomt - Om du bor i villa behöver du hemförsäkring och villaförsäkring. - kan tecknas separat. - ansvarsskydd och rättsskydd ingår Livförsäkring - du tecknar en livförsäkring för dina efterlevande om du dör under försäkringstiden. - dina efterlevande som är insatta som förmånstagare får engångsbelopp Finansinspektionens roll - FI ska bidra till ett stabilt finansiellt system med högt förtroende och välfungerade marknader som tillgodoser hushållens och företagens behov av finansiella tjänster samtidigt som det finns ett högt skydd för konsumenter. Swedsec  - förnyas årligen - viktigt att ta licens för att man ska visa kunskaper och förtroende Swedsec - disciplinering - återkallande av licens - tillfällig återkallelse av licens - varning - erinran för anslutna företag - vite - uteslutning tsada Uppgift 1 - Lagfart och Pantbrevskostnad Kund köper villa för 2 500 000 kr, och tar bolån på 1 800 000 kr. Det finns tidigare uttagna pantbrev på 500 000 kr. 1. Vad blir lagfartskostnaden? 2. Vad blir pantbrevskostnaden? Svar: Lagfartskostnaden = 1,5% av köpeskilling ( 2 500 000 kr ) + adm avgift 825 kr = 2 500 000 x 0,015 = 37 000 kr + 825 kr = 37 825 kr Pantbrevskostnaden = Vi räknar först ut hur mycket de behöver ta ut i nytt pantbrev: Totala bolån 1 800 000 kr - Befintliga pantbrev 500 000 kr = 1 300 000 kr Pantbrevskostnaden blir då 2% av 1 300 000 + adm avgift 375 kr = 1 300 000 x 0,02 = 26 000 kr + 375 kr = 26 375 kr Uppgift 2 - Total boendekostnad bostadsrätt Kund köper bostadsrätt för 1 300 000 kr, kontantinsatsen är 15%, månadsavgift till BRF 2 150 kr, ränta på bolånen 3,94%, månadsinkomst 28 000 kr. Vad blir den totala boendekostnaden före skatteavdrag? Svar: Då belåningsgraden ligger på 85% hamnar kunden på 2% amortering. Vi räknar dock ut skuldkvoten för att se om det blir någon extra procentenhet. Skuldkvoten = Totala bolånet 1 105 000 kr / Årsinkomst 336 000 kr = 3,29. Eftersom skuldkvoten hamnar under 4,5 blir det ingen extra amortering. Amortering = Totala bolånet 1 105 000 kr x 0,02 = 22 100 / 12 mån = 1 842 kr/mån Räntan = 1 105 000 x 0.0394 = 43 537 / 12 mån = 3 628 kr/mån Totala boendekostnaden = Amortering 1 842 + Räntan 3 628 + Månadsavg till BRF 2 150 = 7 620 kr/mån Uppgift 3 Emma och Johan har köpt ett hus för 5 800 000 kr. Banken värderar huset till 5 800 000 kr. De vill låna så mycket som möjligt utan att ta blancolån. Det finns tidigare uttagna pantbrev i fastigheten för 2 300 000 kr. Fyll i dessa: Kontantinsats = 15% av 5 800 000 kr = 5 800 000 x 0,15 = 870 000 kr Max belåningsgrad = 85% av 5 800 000 kr = 5 800 000 x 0,85 = 4 930 000 kr Lagfartskostnad = 1,5% av köpeskilling (5 800 000 kr) = 5 800 000 x 0,015 = 87 000 kr Uttag nya pantbrev = Totala lånet ( 4 930 000 ) - Befintliga pantbrev ( 2 300 000 ) = 2 630 000 kr Pantbrevskostnad = 2% av nya pantbrev ( 2 630 000 kr ) = 2 630 000 x 0.02 = 52 600 kr + adm.avgift 375 kr = 52 975 kr Uppgift 4 Betalar privatpersoner en stämpelskatt vid inteckning i en fastighet och i så fall hur mycket ska betalas? Markera rätt svar 1. Nej, ingen stämpelskatt betalas 2. Ja, 1,5% av det intecknade beloppet 3. Ja, 2% av det intecknade beloppet 4. Ja, 4,25% av det intecknade beloppet Uppgift 5 Vad skiljer ett blancolån från ett bostadslån? Markera rätt svar 1. Ett blancolån har en låntagare, medan bostadslån har en eller fler 2. Ett blancolån har längre återbetalningstid än ett bostadslån 3. Ett blancolån lämnas utan säkerhet medan det alltid finns säkerhet för bostadslån 4. Ett blancolån lämnas mot säkerhet i bostadsrätt medan bostadslån kan lämnas för olika typer av fastigheter Uppgift 6 Vilket av följande utgör fast egendom? Markera rätt svar 1. Bostadsrätt 2. Ägarlägenhet 3. Fritidshus på arrenderad mark 4. Byggnad på ofri grund Uppgift 7 Hur påverkas kundens pris på bolånet av belåningsgraden? Markera rätt svar 1. Vid högre belåningsgrader är lånet större och mer lönsamt för banken, vilket påverkar priset positivt 2. Vid lägre belåningsgrader kan banken inte utesluta delad pantsättning, vilket påverkar priset negativt 3. Vid högre belåningsgrader erbjuds kunden topplån vilket kan ha ett högre pris 4. Vid lägre belåningsgrader blir risken för banken lägre vilket kan påverka priset positivt Uppgift 8 Nisse pluggar och bor i en bostadsrättslägenhet i Uppsala. Han äger lägenheten till 100%, men på bankens begäran är föräldrarna också låntagare. Tyvärr kan Nisse inte betala sina lån den här månaden. Kan banken kräva betalningen av föräldrarna istället? Markera rätt svar 1. Ja, banken kan kräva beloppet av föräldrarna men endast i proportion till deras andel av lånen 2. Ja, eftersom alla låntagare är solidariskt betalningsansvariga kan banken kräva hela beloppet av föräldrarna 3. Nej, eftersom Nisse är ägare till 100 % står han också som 100 % betalningsansvarig 4. Nej, eftersom lånet inte är uppsagt så kan banken inte kräva betalning av föräldrarna Uppgift 9 När är det exempelvis nödvändigt att göra en kreditprövning? Markera rätt svar 1. När ett befintligt lån utökas 2. När ett lån löses i förtid 3. När amorteringstakten höjs 4. När ränterabatten höjs KOM IHÅG: Skuldkvot = Låntagarnas aktuella bolåneskuld i förhållande till den aktuella bruttoinkomsten = Totalt bolån / Årsinkomst Belåningsgrad = Bolån / Värde på bostaden AMV = Amorteringsgrundande värde Det värde som banken utgår ifrån för att bestämma hur mycket du som kund ska amortera. Det amorteringsgrundade värdet fastställs vid köpet och gäller i 5 år. Kan därefter omvärderas. VV = Värderingsvärde Bostadens aktuella marknadsvärde vid köpet, det ligger till grund för hur mycket kunden kan låna just nu. AMS = Amorteringsgrundande skuld Den delen av lånet som bestämmer amorteringsbeloppet, det beräknas utifrån hur mycket av bostadens värde som är belånat. Belåningsgrad Amortering Skuldkvot > 4,5 < 50% 0% 1% > 50% - 70% 1% 2% > 70% 2% 3% Skärpta amorteringskrav: Om skuldkvoten är högre än 4,5 blir amorteringen förhöjd med 1% Lagfartskostnad = 1,5% av köpeskilling + 825 kr i adm.avgift Pantbrevskostnad = 2% av nya pantbreven + 375 kr i adm.avgift Borgenär = Fordringsägaren som har lånat ut pengar. I vanliga fall en bank eller kreditinstitut eller en privatperson. Bank- och finansieringsrörelselagen Kredit får beviljas endast om låntagaren på goda grunder kan förväntas fullgöra låneförbindelsen. Konsumentkreditlagen Enligt konsumentkreditlagen ska banken, innan kredit beviljas, pröva om konsumenten har ekonomiska förutsättningar att fullgöra vad han eller hon har åtar sig enligt kreditavtalet, dvs. göra en kreditprövning. Skillnaden på nominell och effektiv ränta? Nominell ränta är den räntesatsen som normalt sätt anges när du ska ta ett lån, denna tar inte hänsyn till några andra avgifter. Medan effektiv ränta visar vad du faktiskt kommer att få betala då den inkluderar alla avgifter och kostnader. Skillnaden på annuitet och rak amortering? Vid annuitet betalar du samma totala belopp varje månad. Det beloppet består av både ränta (kostnaden för lånet) och amortering (avbetalningen på skulden). I början är lånet större, så räntan tar upp en större del av det fasta månadsbeloppet, medan amorteringsdelen är liten. När du betalar av lånet minskar själva skulden. Eftersom räntan beräknas på den kvarvarande skulden, blir räntekostnaden mindre över tid. För att månadsbeloppet ska förbli detsamma måste då amorteringen öka när räntedelen minskar. Därför ökar amorteringen medan räntekostnaden sjunker, så att de tillsammans alltid blir det fasta beloppet. Vid rak amortering betalar du av samma fasta summa på lånet varje månad. Denna fasta del är själva amorteringen, alltså avbetalningen av skulden. Utöver amorteringen tillkommer räntekostnaden, som beräknas på den återstående skulden. Eftersom skulden minskar varje månad, minskar också räntekostnaden över tid, eftersom räntan beräknas på en allt mindre skuld. Det betyder att totalkostnaden per månad blir hög i början (då räntekostnaden är stor), men sjunker successivt i takt med att räntedelen minskar. Process vid bostadsrättsköp? Lånelöfte → Budgivning → Kontakta din bank & stäm av objekt → Överlåtelseavtal (Här betalar du även handpenning på 10% av köpeskillingen) → Kontakta banken igen, nytt beslut tas → Tillträde Vad påverkar rådgivningen kring bolåneupplägget? - Kundens riskprofil - Ekonomiska förutsättningar - Ränteprognos - Lånevolym - Belåningsgrad - Amorteringsvilja Fråga 1 (3 p) Måns köper en bättre begagnad bil för 115 000 och lånar hela beloppet. Han väljer att betala av bilen på 4 år och får en ränta på billånet på 8,30%. Vad blir månadskostnaden totalt för ränta och amortering under första månaden för detta blancolån med rak amortering? Fråga 2 (1 p) Vilket år infördes det skärpta amorteringskravet med skuldkvotstak? Fråga 3 (1 p) Vilken av dessa två räntor är oftast den högst när man jämför? Fråga 4 (2 p) I fråga 3 är den ena räntan ofta högre – vilken och vad beror det på? Vilka tre av följande fem alternativ kan användas som en stadigvarande inkomst i samband med att en tar ett bolån? Fråga 6 (2 p) Varför betalar en köpare av en ny bostad en handpenning och hur mycket är handpenningsbeloppet på av köpeskillingen? Fråga 7 (5 p) Emma och Måns har köpt ett radhus för 3 200 000 kr och banken har godkänt detta som värde. Emma och Måns har bra med sparande och sätter in 25 % i kontantsinats plus lagfart och pantbrev. Det finns tidigare uttagna pantbrev i fastigheten på 900 000 kr. Fråga 8 (1 p) Vilka försäkringar är nödvändiga att ha i samband med att du köper bostadsrätt? 2 av 5 alternativ är rätt. Fråga 8 (1 p) Vilka försäkringar är nödvändiga att ha i samband med att du köper bostadsrätt? 2 av 5 alternativ är rätt. Fråga 10 (4 p) Emma köper en bostadsrätt för 1 600 000 kr, med en månadsavgift till föreningen på 3 100 kr. Hon sätter in en kontantinsats på 15 %. Räntan på bolånet är 4,10 %. Hon har en årsinkomst på 336 000 kr. a) Vad blir hennes skuldkvot? b) Vad blir hennes amortering per månad? c) Vad blir hennes räntekostnad första månaden? d) Vad blir hennes totala boendekostnad första månaden inkl månadsavgiften till bostadsrättsföreningen? Fråga 11 (2 p) Varför har det införts en Swedseclicens även för bolånerådgivning? Fråga 12 (3 p) Förklara följande begrepp som används i samband med belåning och amortering: Fråga 13 (1 p) Hur mycket betalar en fastighetsköpare av privat bostad i lagfartskostnad? Fråga 14 (1 p) I vilket fall behöver banken göra en ny kreditprövning? Fråga 15 (3 p) Du ska ta ett nytt bolån på din bostad och dina tidigare bolån är amorteringsfria. Du behöver låna 160 000 kr för renovering men ifall du följer vanliga amorteringskraven enligt huvudregeln åker du på en ganska kraftig amortering. Du kan istället använda dig av Alternativregeln. Vad innebär detta och vad blir din amortering per månad på detta bolån? Fråga 16 (1 p) Du har idag ett bolån på en villafastighet på 2 200 000 kr. Du har pantbrev i fastigheten på 2 350 000 kr. Du önskar nu ta ett nytt bolån på 485 000 kr. Vad blir pantbrevskostnaden? Fråga 17 (3 p) Mycket har hänt med bolåneräntorna senaste 20 åren. Vad har skett och hur tror du att det har påverkat bostadspriserna och varför? Fråga 18 (2 p) Varför är räntan högre på ett sms-lån än ett billån? Fråga 19 (3 p) Vad är riskerna med att köpa ny bostad först innan du har sålt din befintliga bostad? Vi önskar att du nämner 3 risker och förklarar dem med 1-2 meningar vardera.