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Derecho de Uso de Tierra (Derecho Agrario) Todo lo que está en ella y sobre de ella. (definición de tierra). Definición de tierra y tipos de propiedad en el Derecho Agrario En el ámbito de derecho agrario, la “tierra” se define como el recurso natural esencial que sirv...

Derecho de Uso de Tierra (Derecho Agrario) Todo lo que está en ella y sobre de ella. (definición de tierra). Definición de tierra y tipos de propiedad en el Derecho Agrario En el ámbito de derecho agrario, la “tierra” se define como el recurso natural esencial que sirve de base para las actividades agrícolas y ganaderas. Esta definición abarca no solo la superficie terrestre cultivable, sino también los elementos y recursos naturales intrínsecamente ligados a ella, como el suelo, el agua, la flora y la fauna, así como los recursos minerales y energéticos que pueden ser explotados en el contexto de las actividades agrarias. El derecho agrario regula la tenencia, uso, distribución y explotación de la tierra con el objetivo de promover el desarrollo rural, la producción agrícola sostenible y la equidad social en el acceso a este recurso vital. A continuación, se describen los diferentes tipos de propiedad que existen en el derecho agrario. 1. Propiedad privada: a. Propiedad Individual: En este tipo de propiedad, la tierra es poseída por una persona física o jurídica, quien tiene derechos exclusivos sobre su uso, disfrute y disposición. Este tipo de propiedad permite a los propietarios tomar decisiones autónomas sobre la explotación y gestión de la tierra. i. Ejemplo de propiedad individual: una finca agrícola de un agricultor independiente que cultiva maíz y frijol en su propio terreno. b. Propiedad Colectiva o Comunal: Aquí, la tierra es propiedad de un grupo de personas, una comunidad o una cooperativa. Su uso y administración son gestionados de manera colectiva, promoviendo la colaboración y el beneficio común entre los miembros de la comunidad. i. Ejemplo de propiedad colectiva o comunal: una cooperativa agrícola donde varios agricultores se asocian para cultivar y comercializar productos como café o cacao, gestionando la tierra de manera conjunta. 2. Propiedad pública: a. Propiedad estatal: La tierra pertenece al Estado y es administrada por entidades gubernamentales. Esta tierra puede ser utilizada para diversos fines públicos, como proyectos de infraestructura, reservas naturales, y otras iniciativas que benefician al interés general. i. Ejemplo de propiedad estatal: Una reserva natural administrada por el gobierno donde se protege la biodiversidad y se realizan actividades de investigación científica. b. Propiedad municipal: La tierra es propiedad de los gobiernos locales o municipales y se destina a fines comunitarios y servicios públicos locales, apoyando el desarrollo de las localidades y el bienestar de sus habitantes i. Ejemplo de propiedad municipal: Un parque agrícola urbano gestionado por el gobierno local, donde los ciudadanos pueden alquilar parcelas para cultivar sus propios vegetales. c. Propiedad Ejidal: Este sistema de propiedad se caracteriza porque la tierra es propiedad de una comunidad agraria conocida como ejidatarios. Los individuos dentro del ejido tienen derechos de uso y usufructo, pero la propiedad de la tierra permanece en la comunidad. La administración del ejido es llevada a cabo por un comisariado ejidal, y las decisiones se toman en asamblea, fomentando la participación y el consenso. i. Ejemplo de Ejido: Ejido caja pinta. d. Propiedad indígena o de comunidades originarias: La tierra es reconocida y protegida como propiedad de comunidades indígenas o pueblos originarios. Estos territorios son administrados conforme a sus propias normas y costumbres, buscando preservar su cultura y formas de vida tradicionales. Este tipo de propiedad garantiza el respeto y la protección de los derechos ancestrales sobre la tierra.  i. Ejemplo de propiedades indígenas: Tepehuanos del sur (Durango, Nayarit, Sinaloa y Zacatecas). e. Concesiones Agrarias: En este caso, el estado otorga a individuos, cooperativas o empresas el derecho a utilizar y explotar tierras públicas para actividades agrícolas durante un periodo especifico, sin transferir la propiedad de la tierra. Las concesiones agrarias permiten la explotación controlada de los recursos, asegurando su uso sostenible y regulado. i. Ejemplo de una concesión agraria: es una concesión otorgada por el gobierno a una empresa agrícola para la explotación de tierras públicas en una región desértica, donde la empresa cultiva hortalizas utilizando tecnología avanzada de riego por goteo. 3. Propiedad Mixta Este tipo de propiedad combina diferentes formas de tenencia, donde pueden coexistir derechos de propiedad privada, publica y comunitaria en un mismo territorio, con acuerdos específicos sobre el uso y administración de la tierra. Estos diversos tipos de propiedad en el derecho agrario buscan equilibrar los intereses individuales, colectivos y estatales, promoviendo el desarrollo agrario sostenible, la justicia social y la protección de los recursos naturales. a. Ejemplo de propiedad mixta: en una región rural, podría haber fincas privadas donde se cultivan diversos productos agrícolas, junto con áreas forestales protegidas por el gobierno para conservar la biodiversidad. Las comunidades locales podrían tener derechos comunales para recolectar productos forestales no maderables. Se pueden crear comités mixtos para coordinar la gestión del agua, prevenir la deforestación y desarrollar proyectos eco-turísticos que beneficien a todos. Derecho Real de Superficie El derecho real de superficie es un derecho que permite a una persona utilizar un terreno de propiedad de otra persona para construir o plantar en él. Este derecho se establece mediante un contrato y se concede por un periodo determinado, después del cual el superficiario puede adquirir lo construido o plantado o, en algunos casos, se puede acordar la demolición o remoción de las mejoras realizadas. Características del Derecho Real de Superficie  Temporalidad: el derecho de superficie se otorga por un periodo de tiempo específico, que puede variar según la legislación de cada país. Al finalizar el periodo, el superficiario debe devolver el terreno al propietario original, junto con las construcciones o plantaciones realizadas, a menos que se acuerde lo contrario.  Separación de propiedad: el derecho de superficie crea una separación entre la propiedad del suelo y la propiedad de las construcciones o plantaciones. El superficiario es propietario de las mejoras que realiza, mientras que el propietario del suelo mantiene la propiedad del terreno.  Transmisibilidad: el derecho de superficie puede ser transferido a terceros, ya sea por venta, herencia o cualquier otro método (medio), siempre que se respeten las condiciones establecidas en el contrato original.  Remuneración: el superficiario generalmente te paga una remuneración al propietario del terreno por el uso de suelo. Esta remuneración puede ser una suma fija, un porcentaje de los ingresos generados por el uso del terreno, o cualquier otra forma acordada por ambas partes.  Regulación legal: el derecho de superficie está regulado por leyes específicas en cada país, que establecen las condiciones y límites de este derecho. En algunos países, este derecho puede estar inscrito en el registro de la propiedad para garantizar en seguridad jurídicas. Ejemplos de Uso de Derecho Real de Superficie:   Desarrollo Inmobiliario: un desarrollo inmobiliario puede obtener un derecho de superficie sobre un terreno urbano para construir un edificio de apartamentos. Al finalizar el periodo de derechos de superficie, la propiedad del edificio puede pasar al propietario del terreno o se pueden acordar otros términos.  Agricultura y Silvicultura: una empresa agrícola puede obtener un derecho de superficie sobre tierras rurales para plantar cultivos de alto valor o establecer una plantación forestal. Durante la vigencia del derecho de superficie, la empresa es propietaria de las plantaciones y puede comercializar los productos.  Infraestructuras y Equipamientos: una entidad pública o privada puede obtener un derecho de superficie para construir infraestructuras como parques, centros deportivos, o instalaciones industriales en terrenos que pertenecen al estado o a particulares. Beneficios del Derecho Real de Superficie:  Acceso a tierra sin compra: permite a los superficiarios utilizar y beneficiarse de un terreno sin necesidad de adquirirlo, lo que puede ser especialmente útil para proyectos temporales o inversiones a largo plazo.  Flexibilidad para el propietario: el propietario del terreno puede mantener la propiedad del suelo mientras permite su uso y desarrollo, generando ingresos adicionales sin perder el control sobre su propiedad a largo plazo.  Promoción del Desarrollo: facilita el desarrollo de proyectos que requieren grandes extensiones de tierra o terrenos específicos, promoviendo el crecimiento económico y la utilización eficiente del suelo. El derecho real de superficie es una herramienta legal que facilita el uso y desarrollo de terrenos mediante un acuerdo temporal que beneficia tanto al propietario del suelo como al superficiario, promoviendo el aprovechamiento eficiente de los recursos y el desarrollo sostenible. Temporalidad del derecho real en México: En México, el derecho real de superficie está regulado por el Código Civil Federal, y los códigos civiles de los estados. Este derecho permite a una persona construir o plantar en el terreno ajeno por un periodo de tiempo determinado, manteniendo la propiedad de las construcciones o plantaciones realizadas durante la vigencia del derecho. La temporalidad del derecho real de superficie en México tiene características específicas según la legislación aplicable. Temporalidad del Derecho Real de Superficie:  Duración máxima: la legislación mexicana establece que el derecho de superficie puede ser otorgado por un periodo máximo de hasta 99 años. Este plazo permite que el superficiario tenga suficiente tiempo para desarrollar y aprovechar el terreno de manera efectiva.  Renovación y extensión: al finalizar el periodo inicialmente pactado, el derecho de superficie puede ser renovado o extendido mediante otro acuerdo, un nuevo acuerdo entre las partes. Las condiciones de la renovación, incluida la duración del nuevo plazo, deben ser claramente especificadas en el nuevo contrato.  Terminación anticipada: el derecho de superficie puede terminar anticipadamente si se cumplen las condiciones establecidas en el contrato o si las partes acuerdan su finalización antes del vencimiento del plazo original. Las causas comunes de terminación anticipada pueden incluir el incumplimiento de las obligaciones contractuales, mutuo acuerdo o la realización del objeto del derecho.  Caducidad y Extinción: una vez que el plazo del derecho de superficie ha expirado sin renovación, el superficiario pierde los derechos sobre las construcciones o plantaciones realizadas, que pasan a ser propiedad del dueño del terreno, a menos que se haya estipulado lo contrario en el contrato.  Hay códigos civiles de algunas entidades federativas en el país que regulan explícitamente el derecho de superficie. Algunos ejemplos son: Nuevo León, Jalisco, Puebla. En estos se incluyen algunas causas que pueden extinguir este derecho y las más comunes son:  Expiración del plazo: este es un derecho restringido en el tiempo, es decir, es un acuerdo que se mantiene por un periodo acordado y que en ocasiones no puede superar un plazo establecido en la ley.  Falta de construcciones: algunos códigos civiles contienen el requisito de que las constricciones acordadas en el derecho de superficie deben iniciarse en determinado periodo de tiempo. Si estas no se inician, el derecho puede extinguirse.  Destrucción de las construcciones: las partes pueden acordar que la destrucción de los construido es motivo de extinción del derecho de superficie. Consideraciones Adicionales del Derecho Real de Superficie  Registro Público: para que el derecho de superficie tenga efectos frente a terceros y goce de seguridad jurídica, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Esta inscripción garantiza que el derecho sea reconocido y protegido legalmente durante su vigencia.  Obligaciones del superficiario: el superficiario está obligado a utilizar un terreno de acuerdo con los términos y condiciones establecidos en el contrato. Esto puede incluir la obligación de mantener las construcciones o plantaciones en buen estado y de cumplir con las normativas legales aplicables.  Compensación del Propietario: generalmente, el superficiario paga una contraprestación al propietario del terreno, que puede ser una renta periódica, una suma única, o cualquier otra forma acordada por las partes. El derecho de Vía (transitar, mantenimiento, derecho de paso, pero sigue siendo tuyo). El derecho de vía se refiere al derecho que tiene el Estado para disponer del uso, ocupación o paso por una franja de terreno privada para la construcción de infraestructura de interés público, como carreteras, vías férreas, líneas de electricidad, oleoductos, o cualquier otro tipo de obras públicas. Este derecho es regulado principalmente por la Ley de Caminos, Puentes y Autotransporte Federal, así como por las legislaciones estatales y municipales en temas de desarrollo urbano, construcciones y propiedad. Aspectos clave del Derecho de Vía en México  Propiedad del terreno: aunque el derecho de vía implica el uso de terrenos privados, la propiedad del terreno no se transfiere al estado o a la entidad que realiza la obra, Los propietarios continúan siendo los dueños del terreno, pero se ven limitados en su derecho de uso y disfrute del mismo dentro de la franja destinada al derecho de vía.  Expropiación y compensación: en algunos casos, el Estado puede recurrir a la expropiación si es necesario para llevar a cabo obras de interés público. La expropiación implica la adquisición del terreno por parte del Estado mediante el pago de una indemnización justa y previa al propietario.  Indemnización por daños: si la ocupación del Derecho de Vía ocasiona daños a los propietarios, estos pueden tener derecho a una indemnización adicional por los daños causados durante la construcción o mantenimiento de la infraestructura.  Normativa local y federal: el derecho de vía se regula tanto a nivel federal como estatal y municipal, dependiendo del tipo de infraestructura. Por ejemplo: carreteras y vías de comunicación nacionales están bajo la jurisdicción federal, mientras que las calles y avenidas urbanas pueden estar bajo la jurisdicción del gobiernos estatales o municipales.  Derechos de los propietarios: los propietarios tienen derecho a ser notificados y a participar en los procesos administrativos relacionados con la imposición al derecho de vía en sus terrenos, también tienen derechos a impugnar decisiones que consideren injustas o ilegales. Ejemplos comunes de Derecho de Vía:  Carreteras y autopistas: el derecho de vía es esencial para la construcción y mantenimiento de caminos y autopistas. Las franjas de terreno necesarias para la construcción de estas vías suelen ser adquiridas por el Estado o concesionadas a entidades privadas con permisos de construcción.  Líneas eléctricas y de telecomunicaciones: para el tendido de cables eléctricos, de telefonía o de fibra óptica, se requiere una franja de derecho de vía que garantice el acceso para la instalación, mantenimiento y reparación de estas infraestructuras. En el Estado de Nuevo león, los usos permitidos del derecho de vía pueden variar dependiendo el tipo de infraestructura, el plan de desarrollo urbano del municipio y la regulación específica que aplique a cada caso. Algunos ejemplos de usos permitidos en el derecho de Vía en nuevo León.  Espacios Verdes y Áreas de Recreación: en ciertos casos, el derecho de vía de calles y avenidas puede ser utilizado para la creación de parques lineales, jardines o áreas verdes que permitan mejorar el entorno urbano y brindar espacios de esparcimiento para la comunidad.  Ciclo vía y Andadores Peatonales: en el derecho de vía algunas avenidas y calles principales, se permite la construcción de ciclo vías y andadores peatonales para promover la movilidad no motorizada y la seguridad de los ciclistas peatones.  Infraestructura de Servicios Púbicos: el derecho de vía puede ser utilizado para la instalación de infraestructura subterránea o aérea de servicios públicos, como tuberías de agua y drenaje, cables eléctricos, líneas de telecomunicaciones y gasoductos.  Publicidad exterior: en ciertos tramos del derecho de vía, especialmente en zonas comerciales o industriales, se puede permitir la colocación de anuncios publicitarios, siempre que cumplan con las regulaciones municipales de publicidad exterior y no obstruyan la visibilidad de los conductores ni pongan en riesgo la seguridad.  Estacionamiento en la calle: en algunas áreas urbanas, el derecho de vía de las calles puede ser utilizado para el estacionamiento en la vía publica, ya sea paralelo o en batería, siempre y cuando se respeten las regulaciones del tráfico y estacionamiento establecidas en el municipio.  Equipamiento urbano: se permite la instalación de inmobiliario urbano como bancas, luminarias, paradas de autobús, fuentes de agua potable, señalización vial y contenedores de basura en el derecho de vía para mejorar la infraestructura de los servicios urbanos.  Reducción de impacto ambiental: en proyectos de infraestructura vial, el derecho de vía puede incluir espacios destinados a la mitigación del impacto ambiental, como áreas de revegetación, barreras acústicas y obras de protección de la fauna local.  Drenaje pluvial y canales de agua: el derecho de vía a menudo incluye espacio para la construcción de obras de drenaje pluvial que permiten gestionar las aguas de lluvia y evitar inundaciones e las áreas urbanas. Cada uso permitido debe cumplir con los reglamentos y normativas vigentes del estado de Nuevo León y de los municipios donde se localice el derecho de vía.