Ley de Urbanismo de Aragón (2014) PDF

LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón. Comunidad Autónoma de Aragón «BOA» núm. 140, de 18 de julio de 2014 Referencia: BOA-d-2014-90410 ÍNDICE Preámbulo................................................................ 5 Artículos................................................................. 5 Disposiciones adicionales...................................................... 5 Disposiciones derogatorias..................................................... 6 Disposiciones finales......................................................... 6 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO DE ARAGÓN............................... 6 TÍTULO PRELIMINAR........................................................... 6 CAPÍTULO I. Disposiciones generales............................................... 6 CAPÍTULO II. Organización y competencias............................................ 8 TÍTULO PRIMERO. Régimen urbanístico del suelo......................................... 11 CAPÍTULO I. Situaciones, clases y categorías del suelo.................................... 11 Sección 1.ª Disposiciones generales............................................... 11 Sección 2.ª Suelo urbano...................................................... 11 Sección 3.ª Suelo urbanizable................................................... 12 Sección 4.ª Suelo no urbanizable................................................. 12 CAPÍTULO II. Estatuto urbanístico de ciudadanía........................................ 13 CAPÍTULO III. Libertad de empresa y actividad urbanística.................................. 14 Página 1 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA CAPÍTULO IV. Régimen estatutario de la propiedad del suelo................................. 17 Sección 1.ª Contenido general................................................... 17 Sección 2.ª Contenido particular en función de la clase de suelo............................. 19 TÍTULO SEGUNDO. Planeamiento urbanístico............................................ 22 CAPÍTULO I. Plan general de ordenación urbana........................................ 22 Sección 1.ª Contenido........................................................ 22 Sección 2.ª Procedimiento..................................................... 27 CAPÍTULO II. Planes parciales.................................................... 30 Sección 1.ª Contenido........................................................ 30 Sección 2.ª Procedimiento de iniciativa municipal....................................... 32 Sección 3.ª Especialidades del procedimiento con iniciativa no municipal........................ 33 CAPÍTULO III. Planes especiales................................................... 35 CAPÍTULO IV. Otros instrumentos de ordenación urbanística................................. 37 Sección 1.ª Estudios de detalle.................................................. 37 Sección 2.ª Ordenanzas de edificación y urbanización.................................... 38 Sección 3.ª La delimitación del suelo urbano en municipios que carezcan de plan general............. 38 CAPÍTULO V. Disposiciones comunes............................................... 40 Sección 1.ª Suspensión de licencias............................................... 40 Sección 2.ª Efectos.......................................................... 41 Sección 3.ª Vigencia y alteración................................................. 42 Sección 4.ª Documentos refundidos de planeamiento.................................... 45 TÍTULO TERCERO. Instrumentos de política urbanística y de suelo.............................. 45 CAPÍTULO I. Directriz especial de urbanismo........................................... 45 CAPÍTULO II. Sistema de información urbanística de Aragón................................. 46 CAPÍTULO III. Programas de coordinación del planeamiento urbanístico.......................... 47 CAPÍTULO IV. Norma técnica de planeamiento.......................................... 47 CAPÍTULO V. Convenios urbanísticos................................................ 48 CAPÍTULO VI. Patrimonios públicos de suelo........................................... 50 Sección 1.ª Disposiciones generales............................................... 50 Sección 2.ª Disposición....................................................... 51 CAPÍTULO VII. Áreas de tanteo y retracto............................................. 54 Página 2 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA TÍTULO CUARTO. Gestión urbanística................................................. 56 CAPÍTULO I. Disposiciones generales............................................... 56 Sección 1.ª Régimen general.................................................... 56 Sección 2.ª Aprovechamiento urbanístico............................................ 58 CAPÍTULO II. Actuaciones aisladas................................................. 61 CAPÍTULO III. Actuaciones integradas............................................... 62 Sección 1.ª Disposiciones generales............................................... 62 Sección 2.ª Reparcelación..................................................... 65 Sección 3.ª Gestión directa..................................................... 68 Sección 4.ª Gestión indirecta por compensación....................................... 68 Sección 5.ª Gestión indirecta por urbanizador......................................... 72 Subsección 1.ª Disposiciones generales........................................... 72 Subsección 2.ª Programas de urbanización......................................... 72 Subsección 3.ª Sujetos...................................................... 75 Subsección 4.ª Procedimiento y efectos........................................... 80 Subsección 5.ª Incumplimiento................................................... 84 CAPÍTULO IV. Actuaciones de rehabilitación urbana...................................... 85 CAPÍTULO V. Obtención de terrenos dotacionales........................................ 87 Sección 1.ª Modalidades...................................................... 87 Sección 2.ª Ocupación directa................................................... 88 CAPÍTULO VI. Expropiación forzosa................................................. 89 Sección 1.ª Supuestos y plazo................................................... 89 Sección 2.ª Procedimientos expropiatorios especiales por razón de urbanismo.................... 90 Sección 3.ª Jurado Aragonés de Expropiación......................................... 93 CAPÍTULO VII. Sectores concertados de urbanización prioritaria............................... 94 TÍTULO QUINTO. Edificación y uso del suelo............................................. 95 CAPÍTULO I. Normas de directa aplicación............................................ 95 CAPÍTULO II. Edificación forzosa................................................... 96 CAPÍTULO III. Títulos habilitantes de naturaleza urbanística................................. 99 CAPÍTULO IV. Parcelaciones..................................................... 105 Sección 1.ª Régimen general.................................................... 105 Página 3 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Sección 2.ª Regularización de parcelaciones ilegales.................................... 106 CAPÍTULO V. Deber de conservación................................................ 110 Sección 1.ª Deber de conservación, órdenes de ejecución e inspecciones periódicas................ 110 Sección 2.ª Declaración de ruina................................................. 112 TÍTULO SEXTO. Disciplina urbanística................................................. 114 CAPÍTULO I. Inspección urbanística................................................. 114 CAPÍTULO II. Protección de la legalidad.............................................. 115 CAPÍTULO III. Régimen sancionador................................................ 118 TÍTULO SÉPTIMO. Régimen urbanístico simplificado....................................... 123 Disposiciones adicionales...................................................... 127 Disposiciones transitorias...................................................... 131 Disposiciones derogatorias..................................................... 133 Disposiciones finales......................................................... 135 Página 4 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA TEXTO CONSOLIDADO Última modificación: 28 de febrero de 2023 La disposición final tercera de la Ley 4/2013, de 23 de mayo, por la que se modifica la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del Estatuto de Autonomía de Aragón, autoriza al Gobierno de Aragón para que, en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de aquella Ley, y a propuesta del consejero competente en materia de urbanismo, apruebe un texto refundido de las disposiciones legales aprobadas por las Cortes de Aragón en materia de urbanismo y proceda a su sistematización, regularización, renumeración, aclaración y armonización en el marco de los principios contenidos en las respectivas normas reguladoras. La anterior autorización tiene su razón de ser en la seguridad jurídica, ya que la Ley de Urbanismo de Aragón de 2009 previamente había experimentado las reformas ordenadas en el artículo 43 de la Ley 3/2012, de 8 de marzo, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón, y antes en el artículo 3 de la Ley 8/2011, de 10 de marzo, de medidas para compatibilizar los proyectos de nieve con el desarrollo sostenible de los territorios de montaña. Además, en la materia incide reciente legislación estatal, especialmente la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que ha introducido significativas reformas en el texto refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto-Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Todo ello aconseja la elaboración de un texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón en el que se incluyan debidamente aclaradas y armonizadas las modificaciones introducidas en el texto original de 2009. En uso de las facultades conferidas en la referida disposición final tercera de la Ley 4/2013, la refundición no se ha limitado a integrar en un texto único todas las modificaciones legales que han dado una diferente redacción a determinados preceptos o han introducido nuevas disposiciones. También se ha procedido a revisar la estructura de la ley ajustando la numeración de los artículos y, por tanto, las remisiones y concordancias entre ellos. Igualmente se ha aprovechado para actualizar algunas remisiones a la normativa estatal. Por último, se ha revisado la parte final de la Ley de Urbanismo de Aragón, adaptándola a las exigencias derivadas del tiempo transcurrido desde la aprobación de la misma y de sus variadas modificaciones. Por todo lo expuesto, en virtud de la autorización de las Cortes de Aragón, a propuesta del consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Vivienda, según lo establecido en el artículo 41 de la Ley 2/2009, de 11 de mayo, del Presidente y del Gobierno de Aragón; visto el informe de la Dirección de Servicios Jurídicos, y oído el dictamen del Consejo Consultivo de Aragón, y previa deliberación del Gobierno de Aragón en su reunión del 8 de julio de 2014, DISPONGO: Artículo único. Aprobación del texto refundido. Se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón que se incluye a continuación. Disposición adicional única. Referencias y concordancias. Todas las referencias que se contengan en disposiciones legales y reglamentarias a la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón, bien a su redacción original, bien a su redacción modificada por la Ley 4/2013, se entenderán hechas al texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón y específicamente, a los correspondientes preceptos o disposiciones del mismo. Página 5 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Disposición derogatoria única. Derogaciones derivadas del texto refundido. 1. Queda expresamente derogada la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón, incluyendo las reformas introducidas en la misma por el artículo 43 de la Ley 3/2012, de 8 de marzo, y por la Ley 4/2013, de 23 de mayo. 2. Quedan en todo caso derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en este Decreto-Legislativo. Disposición final única. Entrada en vigor. El presente Decreto-Legislativo, y el texto refundido que aprueba, entrarán en vigor el mismo día de la entrada en vigor de la Ley que modifica la Ley 4/2009, de 22 de junio, de Ordenación del Territorio de Aragón, norma que incorpora íntegramente el régimen jurídico de los Planes y Proyectos de Interés General. Zaragoza, 8 de julio de 2014.–La Presidenta del Gobierno de Aragón, Luisa Fernanda Rudi Úbeda.–El Consejero de Obras Públicas, Urbanismo, Vivienda y Transportes, Rafael Fernández de Alarcón Herrero. TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE URBANISMO DE ARAGÓN TÍTULO PRELIMINAR CAPÍTULO I Disposiciones generales Artículo 1. Objeto. 1. Esta Ley tiene por objeto regular la actividad urbanística y el régimen urbanístico del suelo, el vuelo y el subsuelo en la Comunidad Autónoma de Aragón. 2. La actividad urbanística comprende la clasificación, el planeamiento, la urbanización, la intervención en el mercado de la vivienda y del suelo y en el uso del suelo y la disciplina urbanística. 3. La actividad urbanística se desarrolla en el marco de la ordenación del territorio. Artículo 2. Función pública. 1. La dirección y el control de la actividad urbanística constituyen una función pública. 2. Para el desarrollo de la actividad urbanística, a la Administración Pública competente le corresponden las siguientes funciones: a) Redacción y aprobación de los instrumentos de la ordenación urbanística, no susceptibles de transacción. b) Intervención para el cumplimiento del régimen urbanístico del suelo. c) Aprobación de la forma de gestión de la actividad administrativa de ejecución. d) Dirección, inspección, control y gestión de la ejecución del planeamiento. e) Intervención en el mercado del suelo y la vivienda mediante el desarrollo y aplicación de las políticas públicas de suelo y vivienda. f) Policía del uso del suelo y de la edificación y protección de la legalidad urbanística y de vivienda. g) Sanción de las infracciones administrativas. h) Agilización y seguridad de los trámites y toma de decisiones sobre las autorizaciones para el uso del territorio y la instalación de actividades creadoras de empleo. i) Cualesquiera otras que sean necesarias para la efectividad de los fines de la actividad urbanística. 3. La ordenación urbanística y las políticas públicas de suelo y vivienda se rigen, en el marco y de acuerdo con esta Ley, por los principios rectores de la política social y económica establecidos en los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución Española. Página 6 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Artículo 3. Principios. La actividad urbanística se desarrollará para la consecución de los objetivos establecidos en el artículo siguiente conforme a los siguientes principios: a) Desarrollo sostenible, armonizando el uso racional de los recursos naturales y los requerimientos de la economía, el empleo, la cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades entre hombres y mujeres, la salud y la seguridad de las personas y la protección del patrimonio cultural y del medio ambiente, contribuyendo a la prevención y reducción de la contaminación y fomentando la eficiencia energética. b) Subordinación al interés público, garantizando la utilización del suelo conforme al mismo y, en particular, la subordinación de las decisiones de transformación de suelo para uso residencial a la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. c) Remisión normativa al planeamiento, reservando a este la determinación de los usos del suelo y, consecuentemente, del contenido urbanístico patrimonializable por la propiedad del suelo. d) Colaboración y coordinación, garantizando una adecuada trabazón de las acciones de las diferentes Administraciones públicas con competencias concurrentes en relación con la actividad urbanística. e) Participación ciudadana, habilitando en los procedimientos para la adopción de decisiones urbanísticas los trámites de información y audiencia pública en los términos establecidos en las leyes. f) Transparencia, sometiendo cualesquiera instrumentos urbanísticos a publicidad en los términos establecidos en las leyes. g) Eficacia y eficiencia, adoptando las decisiones que procedan en relación con la ordenación urbanística y, especialmente, con su gestión para garantizar la consecución de los objetivos de interés general que las justifiquen y, especialmente, la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Artículo 4. Objetivos. 1. Son objetivos de la actividad urbanística, en el marco de los principios anteriores, los siguientes: a) Lograr un desarrollo sostenible, equilibrado y cohesionado de las ciudades y del territorio en términos sociales, culturales, económicos y ambientales, con el fin fundamental de mantener y mejorar las condiciones de calidad de vida en Aragón. b) Vincular los usos del suelo a la utilización racional y sostenible de los recursos naturales. c) Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, edificaciones e instalaciones, sea cual fuere su titularidad, al interés general definido por esta Ley y, en su virtud, por la ordenación urbanística. d) Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo, usos y formas de aprovechamiento, conforme a su función social y utilidad pública. e) Garantizar el ejercicio de la actividad empresarial urbanística e inmobiliaria en forma compatible con los valores, principios y derechos constitucionales, evitando maquinaciones especulativas que alteren el precio del suelo, la vivienda u otras construcciones generando incrementos artificiosos de los mismos. f) Garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbanísticos, la adecuada dotación y equipamiento urbanos y el acceso a una vivienda digna, evitando la especulación del suelo. g) Garantizar la ejecución del planeamiento mediante la justa distribución de los beneficios y las cargas entre quienes intervengan en la actividad urbanizadora y edificatoria del suelo. h) Asegurar y articular la adecuada participación de la comunidad en las plusvalías que se generen por la acción urbanística. i) Agilizar la gestión urbanística. j) Fomentar la rehabilitación de los edificios, y la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes. Página 7 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA 2. La ordenación urbanística establecida en los instrumentos de planeamiento, en el marco de la ordenación del territorio, tiene por objeto, en todo caso: a) La organización racional y conforme al interés general de la ocupación y los usos del suelo, mediante su clasificación y calificación. b) La determinación, reserva, afectación y protección del suelo dotacional. c) El cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación de las construcciones y edificaciones existentes. d) La fijación de las condiciones de ejecución y, en su caso, de programación de las actividades de urbanización y edificación. e) La formalización de una política de intervención en el mercado del suelo, especialmente mediante la constitución de patrimonios públicos de suelo, así como el fomento de la construcción de viviendas protegidas preferentemente de alquiler. f) La protección del patrimonio cultural aragonés. g) La incorporación de objetivos de sostenibilidad que permitan mantener la capacidad productiva del territorio y la estabilidad de los sistemas naturales, mejorar la calidad ambiental, preservar la diversidad biológica, y asegurar la protección y mejora del paisaje y la integración de los cursos de agua existentes, así como la presencia de arbolado en los viales y plazas adecuados. h) La promoción sostenida, eficaz y eficiente de las condiciones necesarias para garantizar el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. CAPÍTULO II Organización y competencias Artículo 5. Administración de la Comunidad Autónoma. 1. Corresponde a la Administración de la Comunidad Autónoma, en el marco de la función pública de ordenación del territorio, que se rige por su legislación específica, el ejercicio de las competencias urbanísticas que expresamente le hayan sido atribuidas. 2. Son órganos urbanísticos activos de la Administración de la Comunidad Autónoma los siguientes: a) De carácter unipersonal, el Consejero y el Director General competentes en materia de urbanismo. b) De carácter colegiado, los Consejos Provinciales de Urbanismo de Huesca, Teruel y Zaragoza. 3. El Gobierno de Aragón y los órganos urbanísticos activos de la Administración de la Comunidad Autónoma ejercerán sus competencias previos los informes jurídicos y técnicos que procedan emitidos por las unidades administrativas de la Dirección General competente en materia de urbanismo. 4. Las competencias urbanísticas que se atribuyeran a la Administración de la Comunidad Autónoma sin indicar el órgano competente para ejercerlas corresponderán al titular del Departamento competente en materia de urbanismo. 5. El Gobierno de Aragón, previa solicitud del Ayuntamiento, podrá acordar que la intervención autonómica en el planeamiento derivado tenga un carácter facultativo, conforme a las determinaciones de esta Ley. Artículo 6. Consejos Provinciales de Urbanismo. 1. Los Consejos Provinciales de Urbanismo, sin perjuicio de las competencias que les correspondan como órganos activos, actuarán también como órganos consultivos y de participación de la Comunidad Autónoma. Serán oídos preceptivamente en los supuestos establecidos en esta Ley y facultativamente cuando sean requeridos para ello. 2. La composición, funciones y competencias de estos órganos se establecerán reglamentariamente. Su composición deberá garantizar una presencia institucional que permita la coordinación de la Administración de la Comunidad Autónoma con otras administraciones públicas con competencias sobre el territorio, contará con representaciones Página 8 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA de las organizaciones más representativas de las entidades locales, empresariales y sindicales y de los municipios capital de provincia, fomentará la participación ciudadana y podrá incluir la asistencia de expertos y especialistas en materia de urbanismo. 3. Los acuerdos de los Consejos Provinciales de Urbanismo que pongan fin al procedimiento agotan la vía administrativa, por lo que serán susceptibles de recurso contencioso-administrativo, previo potestativo de reposición o requerimiento previo. Artículo 7. Provincias y Comarcas. 1. Corresponde a las diputaciones provinciales la función de cooperación y asistencia a los municipios de sus respectivos territorios en el desarrollo de la actividad urbanística, ejerciendo las competencias que les sean legalmente atribuidas. 2. Corresponden a las comarcas las competencias que en materia de urbanismo les atribuye su normativa específica. 3. Se impulsarán medidas de colaboración con las comarcas en aspectos técnicos de planeamiento y gestión. En este sentido, se facilitará mediante convenio la posibilidad de que las oficinas delegadas del Gobierno de Aragón contemplen la existencia de oficinas técnicas de asistencia a varias comarcas en esta materia, en el marco de lo establecido en el artículo 16 del texto refundido de la Ley de Comarcalización de Aragón, aprobado por el Decreto-Legislativo 1/2006, de 27 de diciembre, del Gobierno de Aragón. Artículo 8. Municipios. 1. Con carácter general y para la gestión de los intereses de la comunidad local, corresponde a los municipios la actividad urbanística pública. Los municipios ejercerán las competencias que les hayan sido atribuidas y cuantas competencias en materia urbanística no estén expresamente atribuidas a otras Administraciones. 2. Los municipios que no dispongan de medios técnicos, jurídicos o materiales suficientes para el ejercicio eficaz de sus competencias urbanísticas podrán recabar la asistencia de la correspondiente Provincia o Comarca en la forma establecida en la normativa de régimen local y régimen jurídico de las administraciones públicas. 3. Corresponden al Alcalde las siguientes atribuciones: a) La aprobación de los instrumentos de planeamiento de desarrollo del planeamiento general no expresamente atribuidas al Pleno. b) La aprobación de los instrumentos de gestión urbanística y de los proyectos de urbanización. c) La aprobación de los convenios de gestión. d) El otorgamiento de las licencias, salvo que las leyes sectoriales lo atribuyan expresamente al Pleno o a la Junta de Gobierno Local. e) El ejercicio de las restantes competencias en relación con edificación y uso del suelo y la disciplina urbanística, salvo la imposición de sanciones por la comisión de infracciones graves y muy graves. f) Las que, correspondientes al municipio conforme a esta Ley, no estén expresamente atribuidas a otro órgano municipal. 4. Corresponden al Pleno las siguientes atribuciones: a) La aprobación inicial y provisional del planeamiento general y la aprobación que ponga fin a la tramitación municipal de los planes y demás instrumentos de ordenación previstos en esta Ley. b) La aprobación de las ordenanzas de edificación. c) La aprobación de los convenios de planeamiento. d) La imposición de sanciones por la comisión de infracciones graves y muy graves. e) Las restantes competencias que le hayan sido expresamente atribuidas en esta Ley. 5. Corresponden a la Junta de Gobierno Local, cuando exista, la asistencia al Alcalde en el ejercicio de sus atribuciones y las atribuciones que el Alcalde u otro órgano municipal le deleguen conforme a lo establecido en la legislación del régimen local. 6. La aprobación de proyectos de obras se regirá por lo establecido en la legislación de régimen local. Página 9 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA 7. Las referencias que en esta Ley se realizan a las atribuciones de órganos municipales no impedirán que, cuando proceda conforme a la legislación de régimen local, la competencia corresponda a la Junta de Gobierno Local o a otros órganos. Artículo 9. Sociedades urbanísticas. 1. La Administración de la Comunidad Autónoma, las provincias, las comarcas, los municipios y las entidades instrumentales de todos ellos podrán constituir por sí solas, entre sí, mediante consorcios o con terceros, sociedades urbanísticas de carácter mercantil para el estudio, elaboración, desarrollo, gestión, promoción y ejecución del planeamiento territorial y urbanístico u otro objeto de la incumbencia de las Administraciones que las constituyan, siempre que no implique ejercicio de autoridad, y observando en todo caso lo dispuesto por la legislación sobre estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera. 2. Las sociedades urbanísticas podrán tener por objeto: a) La elaboración y redacción de planes y proyectos de interés general de Aragón, propuestas de delimitación y ordenación de sectores concertados de urbanización prioritaria, planeamiento de desarrollo o estudios de detalle, así como de cualesquiera instrumentos de gestión urbanística o informes, estudios o asistencia técnicas en materia urbanística. b) La promoción, gestión y ejecución de actuaciones de suelo y vivienda sin necesidad de que se transmitan o aporten necesariamente terrenos o aprovechamientos. Si todas o alguna de las entidades asociadas optaran por transmitir o aportar terrenos o aprovechamientos urbanísticos afectados por la actuación encomendada, podrá tener lugar en pleno dominio o limitándose al derecho de superficie o a otro u otros derechos reales existentes o constituidos al efecto. c) La gestión y promoción de patrimonios públicos de suelo, así como la ejecución de actuaciones sobre los mismos, conforme al destino que le es propio, incluyendo la posibilidad de actuar como beneficiario de la expropiación para la constitución o ampliación de patrimonios públicos en ámbitos de reserva o la adquisición de bienes a través de los derechos de adquisición preferente a favor de la Administración en las áreas de tanteo y retracto reguladas en esta Ley. d) La conservación y explotación de la urbanización, a costa de los propietarios y bajo la dependencia de la Administración, con los derechos y deberes de las entidades urbanísticas de conservación. e) La gestión de las expropiaciones para la ejecución de planes y proyectos de interés general de Aragón o planeamiento urbanístico u otras actuaciones determinadas. 3. Las sociedades urbanísticas que tengan la condición de medio propio y servicio técnico de entes públicos conforme a la normativa de contratación del sector público, podrán recibir encargos de la Administración titular en las condiciones y supuestos en ella establecidos. 4. Para la realización de su objeto social, las sociedades urbanísticas tendrán, de conformidad con su naturaleza y con la normativa que les resulte de aplicación, las facultades que se les atribuyan y en todo caso las siguientes: a) Adquirir, transmitir, constituir, modificar y extinguir toda clase de derechos sobre bienes muebles o inmuebles que autorice el derecho privado, en orden a la mejor consecución de la urbanización, edificación y aprovechamiento del área de actuación. b) Realizar directamente convenios con los organismos competentes. c) Enajenar, incluso anticipadamente, las parcelas que darán lugar a los solares resultantes de la ordenación, en los términos más convenientes para asegurar su edificación en los plazos y en la forma prevista. La misma facultad le asistirá para enajenar los aprovechamientos urbanísticos otorgados por el planeamiento que habrán de materializarse en las parcelas resultantes de la ordenación. d) Gestionar la urbanización y los servicios implantados, hasta que sean formalmente asumidos por el organismo competente conforme a lo establecido en esta Ley. e) Actuar como entidad instrumental de las entidades titulares o como entidad privada, cuando proceda, y en concurrencia plena con terceros. f) Ostentar la condición de beneficiaria de expropiaciones urbanísticas y de los derechos de adquisición preferente conforme a lo establecido en esta Ley. Página 10 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA TÍTULO PRIMERO Régimen urbanístico del suelo CAPÍTULO I Situaciones, clases y categorías del suelo Sección 1.ª Disposiciones generales Artículo 10. Régimen del suelo. 1. El régimen urbanístico del suelo será el establecido en la legislación estatal de suelo, en esta Ley y, por remisión legal, en el planeamiento, de acuerdo con la situación básica en que se encuentre el suelo, y la clasificación y la calificación urbanística de los predios. 2. La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda por el promotor de la actuación conforme al régimen establecido en esta Ley. Artículo 11. Clasificación y categorías. 1. Corresponde al plan general la clasificación de todo el suelo del término municipal, incluido el destinado a sistemas generales, en las siguientes clases y categorías: a) Suelo urbano, consolidado o no consolidado. b) Suelo urbanizable, delimitado o no delimitado. c) Suelo no urbanizable, especial o genérico. 2. La clasificación de suelo responderá al modelo de evolución urbana y ocupación del territorio que establezca el plan general de ordenación urbana. El suelo que no sea clasificado como suelo urbano o urbanizable tendrá la clasificación de suelo no urbanizable. 3. En los municipios que carezcan de plan general, el suelo que no tenga la condición de urbano tendrá la consideración de suelo no urbanizable. Sección 2.ª Suelo urbano Artículo 12. Concepto. Tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que: a) Cuenten con servicios urbanísticos suficientes, entendiendo por tales: red viaria que tenga un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal, servicios de abastecimiento y evacuación de agua, así como suministro de energía eléctrica, servicios de telecomunicaciones y gestión de residuos de características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir. b) Carezcan de alguna de las infraestructuras y servicios mencionados en el apartado anterior, pero puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. Con carácter general, no podrán considerarse, a estos efectos, las carreteras de circunvalación ni las vías de comunicación interurbanas. c) Los terrenos que el plan general incluya en áreas consolidadas por la edificación, al menos, en las dos terceras partes de su superficie edificable, siempre que la parte edificada reúna o vaya a reunir, en ejecución del plan, los requisitos establecidos en el apartado a) y se trate de espacios homogéneos en cuanto a su uso y tipología que se encuentren integrados en la malla urbana propia del núcleo o asentamiento de población del que formen parte. d) Los terrenos que, en ejecución del planeamiento, hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo. Página 11 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Artículo 13. Categorías. 1. El plan general podrá distinguir las categorías de suelo urbano consolidado y no consolidado conforme a lo establecido en esta Ley. 2. Tendrán la condición de suelo urbano no consolidado los terrenos de suelo urbano que soporten actuaciones urbanísticas integradas, sean de nueva urbanización o de intervención sobre suelos consolidados total o parcialmente por la edificación, conforme a lo establecido en el artículo 118 de la presente Ley. 3. El suelo urbano que el plan general no defina como no consolidado tendrá la consideración de suelo urbano consolidado. Artículo 14. Solar. 1. Tendrán la consideración de solares las superficies de suelo urbano aptas para su uso inmediato, que reúnan los siguientes requisitos: a) Que estén urbanizados de acuerdo con las determinaciones y normas técnicas establecidas por el planeamiento urbanístico, o en todo caso, si éste no las especifica, que dispongan de los servicios urbanísticos básicos señalados por el artículo 12 a), en condiciones de caudal y potencia adecuadas a los usos permitidos, así como de alumbrado público, y confronten con una vía pavimentada y adecuada para el tránsito de peatones y vehículos rodados. b) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si el planeamiento urbanístico las define. c) Que, para edificarlos, no se deban ceder terrenos para destinarlos a calles o a vías con vistas a regularizar alineaciones o a completar la red viaria. 2. Los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado y urbanizable sólo podrán alcanzar la condición de solar cuando se hayan ejecutado y recibido conforme al planeamiento urbanístico las obras de urbanización exigibles, incluidas las necesarias para la conexión con los sistemas generales existentes, y para la ampliación o el refuerzo de éstos, en su caso. Sección 3.ª Suelo urbanizable Artículo 15. Concepto y categorías. 1. Tendrán la consideración de suelo urbanizable los terrenos que sean clasificados como tales en el planeamiento por prever su posible transformación, a través de la dotación de servicios urbanísticos suficientes, en las condiciones establecidas en el mismo, de conformidad con el modelo de evolución urbana y ocupación del territorio resultante de la ordenación estructural. 2. El plan general podrá distinguir las categorías de suelo urbanizable delimitado y suelo urbanizable no delimitado. 3. Tendrán la consideración de suelo urbanizable delimitado los sectores de urbanización prioritaria previstos por el plan general. Todo el suelo urbanizable restante tendrá la consideración de suelo urbanizable no delimitado. Sección 4.ª Suelo no urbanizable Artículo 16. Concepto y categorías. 1. Tendrán la condición de suelo no urbanizable los terrenos clasificados como tales por el planeamiento por concurrir alguna de las circunstancias siguientes: a) El suelo preservado de su transformación urbanística por la legislación de protección o policía del dominio público, de protección medioambiental, de patrimonio cultural o cualquier otra legislación sectorial, así como los terrenos que deban quedar sujetos a tal protección conforme a los instrumentos de planificación territorial. b) Los terrenos que no resulten susceptibles de transformación urbanística por la peligrosidad para la seguridad de las personas y los bienes motivada por la existencia de riesgos de cualquier índole. Página 12 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA c) Los terrenos preservados de su transformación urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos. d) Todos los que el plan general, de forma motivada, no considere transformables en urbanos de acuerdo con el modelo de evolución urbana fijado. 2. En el suelo no urbanizable se distinguirán las categorías de suelo no urbanizable genérico y suelo no urbanizable especial. Artículo 17. Suelo no urbanizable genérico. 1. Constituirá el suelo no urbanizable genérico el clasificado y calificado como tal por el plan general de ordenación urbana. 2. El suelo no urbanizable genérico será la clase y categoría residual. Artículo 18. Suelo no urbanizable especial. Tendrán la consideración de suelo no urbanizable especial en todo caso los terrenos del suelo no urbanizable enumerados en el artículo 16.1, apartados a) y b). También tendrán dicha consideración los terrenos incluidos en el artículo 16.1, apartado c), cuando el plan general les reconozca este carácter al haberse puesto de manifiesto los valores en ellos concurrentes en un instrumento de planificación ambiental, territorial o cultural. CAPÍTULO II Estatuto urbanístico de ciudadanía Artículo 19. Derechos del ciudadano. Las Administraciones públicas orientarán su actuación urbanística a la consecución de los derechos constitucionales de los ciudadanos. Su garantía, reconocimiento, respeto y protección informarán el planeamiento y la gestión urbanística, promoviendo los siguientes derechos: a) Al desarrollo del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada en términos, como mínimo, de definición y ejecución por las Administraciones públicas de las correspondientes y permanentes políticas de programación pública de vivienda y de viviendas protegidas. b) A la clasificación y calificación por los instrumentos de ordenación de suelo adecuado para hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna. c) A la aplicación preferente del suelo de propiedad pública que resulte innecesario para los fines que lo hagan de dominio público y, en particular, de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, a los fines establecidos en esta Ley. d) A la puesta en el mercado por las Administraciones públicas, cuando proceda, de suelo de su propiedad en términos dirigidos a la regulación del mercado del suelo y la lucha contra la especulación. e) A la no afección de la vivienda que constituya su domicilio o residencia u otros lugares de habitación humana por radiaciones o inmisiones contaminantes de cualquier tipo que desborden los límites máximos admitidos por la legislación que resulte de aplicación. f) A un medio ambiente urbano adecuado, tanto en la ciudad existente como en el tejido urbano de nueva creación, y, en consecuencia, a que se cumplan estrictamente los límites de edificabilidad y las reservas que resulten exigibles conforme a esta Ley y sus disposiciones de desarrollo. g) Al acceso a toda la información urbanística de la que dispongan las Administraciones públicas en los términos establecidos en esta Ley y demás disposiciones aplicables. h) A la participación en los procedimientos de aprobación de instrumentos de ordenación y de cualesquiera instrumentos de ejecución y aplicación de éste. i) A colaborar en la actividad de planeamiento o gestión en los términos establecidos en esta Ley y, en particular, a ejercer la iniciativa para la obtención de título habilitante para el desarrollo de la actividad de urbanización. j) Al ejercicio de la acción pública conforme a lo establecido en esta Ley ante los órganos administrativos y la Jurisdicción Contencioso-administrativa, mediante los correspondientes Página 13 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA recursos o acciones, para exigir la observancia de la legislación y el planeamiento reguladores de la actividad urbanística. Artículo 20. Deberes del ciudadano. Para la consecución de los derechos previstos en el artículo anterior, todos los ciudadanos tienen los siguientes deberes en relación con la actividad urbanística de las Administraciones públicas: a) Preservar y contribuir a mejorar el medio ambiente natural y urbano. b) Preservar el patrimonio cultural aragonés. c) Respetar y hacer uso adecuado, atendidas sus características y función, de los bienes de dominio público y de las infraestructuras y los servicios urbanos y, en particular, del mobiliario urbano. d) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad que comporte riesgo de perturbación o lesión de los bienes públicos o de terceros o sin contar con los correspondientes títulos habilitantes. e) Evitar actuaciones que comporten riesgo para el medio ambiente natural o urbano y cumplir los deberes o levantar las cargas para su preservación conforme a la legislación que resulte de aplicación. f) Colaborar en la actividad urbanística de planeamiento, gestión o disciplina en los términos establecidos en esta Ley. Artículo 21. Participación. 1. Las Administraciones públicas competentes podrán fomentar la participación de los particulares en la redacción, tramitación y ejecución del planeamiento urbanístico. En cualquier caso, la Administración podrá hacer uso de técnicas de gestión directa de la actividad urbanística. 2. Los particulares, en los términos previstos por la legislación y el planeamiento, podrán colaborar con la Administración pública en el desarrollo de la actividad urbanística. 3. La Administración de la Comunidad Autónoma y los municipios podrán suscribir, conjunta o separadamente, convenios de carácter administrativo con otras Administraciones Públicas y con particulares, al objeto de colaborar, conforme a los principios de transparencia y publicidad, en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanizadora. Artículo 22. Entidades urbanísticas colaboradoras. 1. La participación en la gestión urbanística podrá tener lugar mediante la creación de entidades urbanísticas colaboradoras con personalidad jurídica propia y, cuando resulte de las determinaciones de esta Ley o sus disposiciones de desarrollo, naturaleza administrativa. 2. La creación y pertenencia a estas entidades será obligatoria en los supuestos establecidos en esta Ley o en sus disposiciones de desarrollo, en los planes y proyectos de interés general de Aragón, el plan general o el planeamiento de desarrollo de iniciativa pública o particular. 3. Se establece el Registro administrativo de entidades colaboradoras, que llevará el Departamento competente en materia de urbanismo. CAPÍTULO III Libertad de empresa y actividad urbanística Artículo 23. Derecho a formular planes. 1. La formulación de planes generales, sus revisiones y modificaciones corresponde a los municipios afectados. 2. Cualesquiera personas podrán formular el planeamiento de desarrollo, en los supuestos establecidos en esta Ley. Página 14 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Artículo 24. Derecho a promover la urbanización. 1. La Administración Pública, en las condiciones establecidas en la legislación básica estatal y en esta Ley, ejercerá la iniciativa pública en la trasformación del suelo urbano no consolidado y urbanizable a través de la dotación de servicios urbanísticos suficientes mediante las formas de gestión de la urbanización previstas en esta Ley, y de conformidad con las bases orientativas establecidas en el planeamiento para su ejecución, relativas al menos a calidades, prioridades y diseño urbano. En estos supuestos, podrán participar tanto los propietarios de los terrenos como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones dispuestas por la legislación básica estatal y en esta Ley, siempre en el marco del ejercicio de la libre empresa, y sujetándose a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia. 2. Los particulares ejercerán la iniciativa privada de las actuaciones de transformación urbanística y de las edificatorias, en los términos reconocidos en la legislación básica estatal. Artículo 25. Obligaciones del promotor. En suelo urbano no consolidado y urbanizable delimitado, los promotores de actuaciones de urbanización, sean o no propietarios del suelo afectado, tienen las siguientes obligaciones: a) Promover su transformación, financiarla y, en su caso, ejecutarla de conformidad con lo establecido en esta Ley y en el planeamiento. b) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística con anterioridad al inicio de su ejecución material. c) Costear y, en su caso, ejecutar, en los plazos fijados en el planeamiento, todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, incluidas las correspondientes a las dotaciones locales y sistemas generales y las obras de conexión con los sistemas generales exteriores y de ampliación o refuerzo de los mismos que aquélla demande por su dimensión y características específicas, aunque hayan de ejecutarse fuera de la actuación. Este deber se asumirá sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos establecidos en la legislación aplicable. Entre tales obras se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran, conforme a su legislación reguladora, y las infraestructuras y servicios de transporte público que el planeamiento exija para garantizar una movilidad sostenible en función de los nuevos tráficos que genere. El plan general, en determinados sectores de suelo urbanizable delimitado, podrá incluir como obras de urbanización la ejecución de equipamientos educativos y de otro tipo siempre que tengan la consideración de dotaciones locales. d) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención, independientemente de su calificación como dotaciones locales o sistemas generales, así como las obras e infraestructuras realizadas en el mismo que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública. En concreto, deberán ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos destinados por la ordenación urbanística a las dotaciones locales y a los sistemas generales incluidos o adscritos al sector o unidad de ejecución. e) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización donde se ubique el aprovechamiento subjetivo correspondiente a la Administración conforme a esta Ley y al planeamiento aplicable. f) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados en el ámbito de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos en la legislación vigente. Página 15 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA g) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse. Artículo 26. Consulta para la promoción de suelo urbanizable no delimitado. 1. Cualesquiera interesados en promover la transformación o urbanización de suelo urbanizable no delimitado podrán plantear al municipio consulta sobre la viabilidad de la delimitación y transformación urbanística que pretendan en suelo clasificado como urbanizable no delimitado. La memoria que a tal efecto se presente deberá fundarse en el análisis de la adecuación de la propuesta a la ordenación estructural establecida en el plan general y, en particular, al modelo de evolución urbana y ocupación del territorio resultante de la misma. 2. El documento o memoria mediante el que se formule la consulta tendrá el siguiente contenido mínimo: a) Propuesta de ámbito de la operación de transformación proyectada, anticipando propuesta de gestión en una o varias unidades de ejecución. b) Propuesta de plazos indicativos y forma de gestión de la actividad de ejecución, así como acreditación de la cualificación técnica y económica de la persona o personas consultantes para garantizar la ejecución del planeamiento. c) Avance de la ordenación propuesta y de su integración en el modelo resultante de la ordenación estructural establecida por el plan general. 3. El Ayuntamiento Pleno, valorando la pertinencia de la transformación, la viabilidad de la dotación de los servicios urbanísticos suficientes en los terrenos, la idoneidad del ámbito sugerido para la misma, los plazos propuestos y el resto de circunstancias urbanísticas concurrentes, optará, motivadamente y a los efectos de la evacuación de la consulta, por una de las siguientes alternativas: a) Declaración de la viabilidad de la delimitación y transformación objeto de consulta, con determinación de los equipamientos que hayan de ser ejecutados con cargo al correspondiente sector, así como de los sistemas de gestión de la actividad a que, en su caso, pudiera dar lugar. En caso de determinación de formas de gestión indirecta, el acuerdo municipal deberá fijar los criterios orientativos para el desarrollo de la eventual actuación. b) Declaración motivada de la inviabilidad de la iniciativa objeto de la consulta. 4. La consulta deberá evacuarse en el plazo de tres meses desde la presentación, en debida forma, de la correspondiente solicitud. Transcurrido este último plazo sin notificación de resolución alguna, podrá entenderse resuelta la consulta, considerándose viable la delimitación y transformación. Este plazo quedará suspendido durante el plazo previsto en el apartado 6 si el municipio reclama informe al Consejo Provincial de Urbanismo. 5. El acuerdo municipal por el que se dé respuesta a una consulta declarando la viabilidad de la delimitación y transformación objeto de ésta deberá publicarse en el «Boletín Oficial de Aragón», y en un periódico local de amplia difusión, iniciándose a partir de la última publicación, en su caso, un plazo de un año dentro del cual podrán presentarse los instrumentos precisos para la dotación de servicios urbanísticos suficientes, quedando vinculado el municipio por su respuesta a la consulta. 6. La Administración de la Comunidad Autónoma sólo estará vinculada cuando, antes de la respuesta municipal a la consulta, el municipio hubiese recabado y obtenido informe favorable del Consejo Provincial de Urbanismo competente, según proceda. Dicho informe deberá emitirse y notificarse en el plazo de tres meses desde que sea recabado por el municipio y producirá efecto durante cuatro años, salvo que antes de dicho plazo se revise el plan general. Transcurrido dicho plazo sin notificación alguna, se considerará viable la delimitación propuesta. Artículo 27. Cédula urbanística. 1. A solicitud de cualquier interesado, el Ayuntamiento emitirá un informe, denominado cédula urbanística, relativo a las circunstancias urbanísticamente relevantes de una determinada parcela y, en particular, lo relativo a la clasificación, categoría y calificación, con Página 16 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA expresión de los instrumentos de planeamiento y de gestión de que deriven o, en su caso, el estado de tramitación de los mismos. 2. El informe se notificará al solicitante en el plazo máximo de dos meses y su emisión podrá estar supeditada al pago de la correspondiente tasa. 3. El contenido de la cédula urbanística no comporta la patrimonialización del aprovechamiento urbanístico en ella reflejado, ni vincula a la Administración, pero podrá dar lugar, si se vulnerara el principio de confianza legítima, a indemnización en los términos establecidos en la legislación de responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas por los gastos realizados que resultasen inútiles en función de su contenido. CAPÍTULO IV Régimen estatutario de la propiedad del suelo Sección 1.ª Contenido general Artículo 28. Facultades de uso, disfrute y disposición. 1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la normativa aplicable y la situación del bien. Comprende asimismo la facultad de disposición, conforme a lo establecido en las leyes y el planeamiento. 2. Los propietarios del suelo no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los mismos, debiendo destinarlos a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos, ambientales, extractivos y otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento. 3. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones que den lugar a núcleos de población conforme a la definición del artículo 242.2, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra del régimen de las unidades mínimas de cultivo o de lo dispuesto en la legislación forestal, agraria o de similar naturaleza, salvo cuando se trate de concentrar propiedades colindantes o resulte indispensable para lograr la adecuada protección del patrimonio cultural aragonés. 4. En suelo no urbanizable podrá autorizarse la utilización de edificios existentes o rehabilitados para usos compatibles con las razones por las que ese suelo ha sido preservado de su transformación. Artículo 29. De la facultad de edificar. 1. En suelo urbanizable y suelo urbano, no podrá ser edificado terreno alguno que no merezca la condición de solar conforme a las determinaciones establecidas en el artículo 14 de esta Ley, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización precisa para ello y la edificación conforme a lo establecido en los artículos 235 ó 236. En ningún caso se permitirá la ocupación de los edificios o construcciones hasta que no se encuentren en condiciones de funcionamiento adecuado los servicios urbanísticos suficientes. Sin embargo, en casos justificados, podrán autorizarse, mediante licencia municipal, construcciones destinadas a usos no residenciales en las zonas que permitan los usos correspondientes, cuando la seguridad, salubridad y protección del medio ambiente quedaran suficientemente atendidas y el propietario asumiera las obligaciones que le correspondan, conforme a esta Ley, mediante inscripción en el Registro de la Propiedad. 2. En suelo no urbanizable, los propietarios podrán realizar en sus terrenos, por sí o a través de terceros, la instalación, construcción o edificación permitidas, siempre que los terrenos integren una unidad apta para ello por reunir las condiciones físicas y jurídicas requeridas legalmente y aquéllas se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística. 3. En cualquier clase de suelo y, de forma excepcional y motivada, podrá otorgarse autorización administrativa para usos y obras de carácter provisional que no dificulten la ejecución del planeamiento, y que habrán de cesar en todo caso y ser demolidas sin Página 17 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA indemnización alguna cuando lo acordare el órgano municipal competente. La licencia, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad. Artículo 30. Derecho a participar en actuaciones integradas. 1. Los propietarios de suelo incluido en actuaciones integradas que no hayan de gestionarse directamente por expropiación podrán optar por ejercer uno de los siguientes derechos: a) El derecho a participar en la ejecución de las mismas, en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas con los restantes propietarios afectados en proporción a sus respectivas aportaciones. El ejercicio de este derecho conforme a lo establecido en esta Ley comportará la asunción como carga real de los deberes legales de la promoción, en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como de la ocupación de los bienes necesarios para la realización de las obras por el responsable de ejecutarlas. b) El derecho a no participar en la ejecución de las mismas, instando la expropiación de sus terrenos a cargo de la actuación. 2. El derecho de opción se ejercerá en la forma y plazos que resulten de aplicación en función de la modalidad de gestión de la actuación de urbanización aplicable. Artículo 31. Deberes. 1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes de conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general. 2. En el suelo dotado de los servicios urbanísticos básicos y que tenga atribuida edificabilidad, y conforme a lo establecido en la normativa básica estatal, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en el planeamiento en función del desarrollo urbano y las actuaciones a desarrollar. 3. En el suelo que esté vacante de edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general, incluido el ambiental; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas, y mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. 4. En suelo urbano consolidado, los propietarios que promuevan la edificación tienen los siguientes deberes: a) Completar a su costa la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar. b) Ceder gratuitamente al municipio los terrenos afectados por las alineaciones y rasantes establecidas, en proporción no superior al quince por ciento de la superficie de la finca. c) Proceder a la regularización de las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento cuando fuere preciso por ser su superficie inferior a la parcela mínima, o su forma, inadecuada para la edificación. 5. El propietario de suelo incluido en actuaciones integradas que ejerza el derecho a participar en su ejecución tiene el deber de asumir como carga real la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas conforme a lo establecido en esta Ley, así como permitir la ocupación de Página 18 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA los bienes necesarios para la realización de las obras al responsable de ejecutar la actuación. 6. El propietario de suelo que promueva la ejecución de actuaciones autorizadas conforme a los artículos 34 a 36 tendrá los siguientes deberes: a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado, en los términos previstos en la correspondiente autorización o licencia. b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan mediante Ordenanza municipal, en su caso, para legitimar usos privados del suelo no incluidos en el artículo 34.1.a). La cuantía de la prestación patrimonial será como máximo del cinco por ciento del importe total de la inversión en obras, construcciones e instalaciones a realizar y se devengará de una vez con ocasión del otorgamiento de la licencia urbanística. c) Costear y, en su caso, ejecutar y mantener y gestionar adecuadamente las infraestructuras y servicios suficientes mediante la conexión de la instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público cuando deban formar parte del mismo, sin perjuicio de las obras y soluciones independientes debidamente autorizadas. Sección 2.ª Contenido particular en función de la clase de suelo Artículo 32. Régimen del suelo urbanizable delimitado. 1. En suelo urbanizable delimitado, en tanto no se haya aprobado la correspondiente ordenación pormenorizada que permita la urbanización, no se podrán edificar ni levantar cualesquiera otras instalaciones. 2. Podrá edificarse en suelo urbanizable delimitado, previa aprobación del plan parcial, instrumentos de gestión y proyecto de urbanización correspondientes, antes de que los terrenos estén totalmente urbanizados, siempre que se cumplan los requisitos señalados en el artículo 236 y con los efectos expresados en el mismo. 3. Podrán ejecutarse en todo caso las obras correspondientes a las infraestructuras del territorio o a los sistemas generales previstos en el plan general o en un plan o un proyecto de interés general de Aragón. Artículo 33. Régimen del suelo urbanizable no delimitado. En el suelo urbanizable no delimitado, en tanto no se haya aprobado el correspondiente plan parcial, se aplicará el régimen establecido para el suelo no urbanizable genérico en los artículos 34 a 36, y sus propietarios tendrán los derechos y deberes a que se refiere el artículo 28. Artículo 34. Autorización de usos en suelo no urbanizable genérico. 1. En suelo no urbanizable genérico, los municipios podrán autorizar, mediante el título habilitante de naturaleza urbanística correspondiente, de conformidad con el régimen establecido, en su caso, en las directrices de ordenación territorial, en el plan general o en el planeamiento especial, y siempre que no se lesionen los valores determinantes de la clasificación del suelo como no urbanizable, las siguientes construcciones e instalaciones: a) Las destinadas a las explotaciones agrarias y/o ganaderas y, en general, a la explotación de los recursos naturales o relacionadas con la protección del medio ambiente, incluida la vivienda de personas que deban permanecer permanentemente en la correspondiente explotación. b) Las vinculadas a la ejecución, mantenimiento y servicio de las obras públicas, incluida la vivienda de personas que deban permanecer permanentemente en el lugar de la correspondiente construcción o instalación y aquellas destinadas a servicios complementarios de la carretera. 2. Podrán autorizarse edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar en municipios cuyo plan general no prohíba este tipo de construcciones y siempre en lugares donde no Página 19 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA exista la posibilidad de formación de núcleo de población conforme al concepto de éste establecido en el artículo 242.2. A estos efectos, y salvo que el plan general o directrices de ordenación territorial establezcan condiciones más severas, se considera que existe la posibilidad de formación de núcleo de población cuando, dentro del área definida por un círculo de 150 metros de radio con origen en el centro de la edificación proyectada, existan dos o más edificaciones residenciales. En caso de cumplimiento de las condiciones anteriormente señaladas, y salvo que el planeamiento establezca condiciones urbanísticas más severas, se exigirá que exista una sola edificación por parcela, que el edificio no rebase los trescientos metros cuadrados de superficie construida, así como que la parcela o parcelas tengan, al menos, diez mil metros cuadrados de superficie y que queden adscritas a la edificación, manteniéndose el uso agrario o vinculado al medio natural de las mismas. Artículo 35. Autorización de usos en suelo no urbanizable genérico mediante autorización especial. 1. En suelo no urbanizable genérico podrán autorizarse, siguiendo el procedimiento regulado en el artículo siguiente y de conformidad con el régimen establecido, en su caso, en las directrices de ordenación del territorio, en el plan general o en el planeamiento especial, y siempre que no se lesionen los valores protegidos por la clasificación del suelo como no urbanizable, las siguientes construcciones e instalaciones: a) Construcciones e instalaciones que quepa considerar de interés público o social por su contribución a la ordenación y al desarrollo y cuyo emplazamiento en el medio rural sea conveniente por su tamaño, por sus características o por el efecto positivo en el territorio. b) En los municipios que no cuenten con plan general, los edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar, con arreglo a los mismos requisitos establecidos en el apartado 2 del artículo anterior. c) Obras de rehabilitación de construcciones en aldeas, barrios o pueblos deshabitados, así como de bordas, torres u otros edificios rurales tradicionalmente asociados a explotaciones agrarias o al medio rural, siempre que se mantengan las características tipológicas externas tradicionales propias de tales construcciones y su adaptación al paisaje. La autorización podrá implicar un cambio de uso respecto al original del edificio, su renovación a través de la sustitución de parte de los elementos existentes por su obsolescencia o mal estado, así como la división del mismo en varias viviendas cuando su tamaño lo permita. En este tipo de actuaciones y salvo que el plan general establezca lo contrario, no será de aplicación el régimen jurídico de las viviendas unifamiliares aisladas previsto en el artículo 34.2. El plan general establecerá los parámetros urbanísticos aplicables a estas actuaciones y establecerá un porcentaje máximo de incremento de volumen o de la superficie edificable que no podrá ser superior al cien por cien, debiendo acreditarse de forma suficiente la preexistencia del volumen. En municipios sin planeamiento se estará a lo dispuesto en la directriz especial de urbanismo, las normas subsidiarias de aplicación o las directrices de ordenación territorial, y, en ausencia de regulación, se podrá ampliar hasta un veinte por ciento de la superficie ya construida, pudiendo alcanzar 20 m2 en cualquier caso. Todo ello, sin perjuicio de que pueda aprobarse un plan especial independiente que regule los parámetros de aplicación. También podrán autorizarse las obras necesarias para la implantación de los servicios urbanísticos que se requieran, aunque, cuando estas obras tengan un carácter global en el núcleo afectado, cabrá exigir el correspondiente plan especial para la dotación de infraestructuras. En ningún caso esta dotación de infraestructuras alterará la clasificación como suelo no urbanizable del núcleo. 2. No se someterán al procedimiento de autorización especial en suelo no urbanizable regulado en este artículo las construcciones e instalaciones que deban someterse al procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental o de autorización ambiental integrada conforme a la normativa sectorial correspondiente. En estos supuestos, el órgano ambiental Página 20 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA consultará al Consejo Provincial de Urbanismo competente siendo su informe vinculante en cuanto a las afecciones supralocales del uso o actividad planteados, la justificación del emplazamiento en el medio rural, la posibilidad de formación de núcleo de población, la conveniencia y alcance de la rehabilitación y los parámetros urbanísticos de aplicación. En caso de discrepancias entre el órgano ambiental y el Consejo Provincial de Urbanismo, el Consejero competente en materia de medio ambiente o de urbanismo podrá requerir su resolución al Gobierno de Aragón. Artículo 36. Procedimiento para la autorización especial. 1. El procedimiento para resolver sobre la autorización procedente en los casos establecidos en el artículo anterior será el siguiente: a) Solicitud del interesado ante el municipio, expresando en todos los casos la superficie y demás características fundamentales de la construcción o instalación, su emplazamiento y la extensión de la finca en que se pretenda construir, reflejados en un plano de situación, construcciones existentes en un radio de quinientos metros, soluciones en materia de acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua, energía eléctrica y eliminación de residuos. Si la solicitud se refiere a construcciones o instalaciones de interés público o social, deberá incluir justificación de tal interés y de la conveniencia de su emplazamiento en el medio rural. En estos supuestos, el órgano municipal competente iniciará el expediente y remitirá la documentación presentada a los trámites de información pública e informes, salvo que advierta que no concurre interés público o social para el municipio o se incumplen de forma manifiesta los parámetros urbanísticos aplicables, en cuyo caso se inadmitirá a trámite la solicitud presentada. Si se refiere a obras de rehabilitación de construcciones en aldeas, barrios o pueblos deshabitados, así como de bordas, torres u otros edificios rurales antiguos, justificación de la conveniencia y alcance de la rehabilitación o renovación, así como de las características tipológicas externas tradicionales que han de mantenerse y de la adaptación al paisaje, analizando el posible impacto paisajístico que pudiesen ocasionar, así como las determinaciones que puedan derivarse de la aplicación del planeamiento territorial. Si se refiere a la construcción de edificios aislados destinados a vivienda unifamiliar, deberá justificarse título jurídico suficiente sobre la parcela mínima exigida en la legislación urbanística cuando proceda, e incluir el compromiso expreso de inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación como adscrita a la parcela existente, que impida la divisibilidad posterior de la parcela. Asimismo, se deberá justificar adecuadamente la imposibilidad de formación de núcleo de población de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34.2. b) Sometimiento simultáneo de la solicitud y su documentación a información pública por plazo de veinte días hábiles y a informe del Consejo Provincial de Urbanismo por plazo de dos meses. c) Resolución definitiva por el órgano municipal competente que valorará el resultado del trámite de información pública e informes, los intereses públicos concurrentes, la justificación del emplazamiento en el medio rural y el resto de condiciones y parámetros urbanísticos de aplicación. Salvo tramitación simultánea, el interesado deberá obtener el posterior título habilitante para la ejecución de la obra correspondiente al uso objeto de autorización. 2. Realizados los trámites o habiendo transcurrido los plazos señalados en el apartado b) anterior, el órgano municipal competente dispondrá de un plazo de dos meses para resolver y notificar al interesado la resolución que ponga fin al procedimiento de autorización especial. Para los supuestos en que, emitido informe favorable por el Consejo Provincial de Urbanismo, el órgano municipal competente no resolviera y notificara en el plazo de dos meses, se entenderá obtenida la autorización. Si el informe emitido por el Consejo Provincial de Urbanismo es desfavorable y el órgano municipal competente no resuelve en el plazo de dos meses, se entenderá desestimada la autorización. 3. En caso de inactividad municipal, transcurridos dos meses desde la solicitud, el particular podrá promover el trámite de información pública por iniciativa privada, conforme a Página 21 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA lo establecido en la disposición adicional cuarta, y remitir directamente la documentación al Consejo Provincial de Urbanismo, comunicándolo al municipio. Artículo 37. Régimen del suelo no urbanizable especial. 1. En el suelo no urbanizable especial está prohibida cualquier construcción, actividad o cualesquiera otros usos que impliquen transformación de su destino o naturaleza, lesionen el valor específico que se quiera proteger o infrinjan el concreto régimen limitativo establecido por los instrumentos de ordenación territorial, los planes de ordenación de los recursos naturales, la legislación sectorial o el planeamiento urbanístico. 2. Los instrumentos previstos en el apartado anterior podrán prever actividades, construcciones u otros usos que puedan llevarse a cabo en suelo no urbanizable especial sin lesionar el valor específico que se quiera proteger o infringir el concreto régimen limitativo establecido en planeamiento o legislación sectorial. Para la autorización de estos usos se aplicarán, en su caso, los procedimientos establecidos en los artículos 34 a 36 para la autorización de usos en suelo no urbanizable genérico, sin perjuicio de cualesquiera otras autorizaciones, licencias o controles ambientales o de otro orden que pudieren resultar preceptivos. TÍTULO SEGUNDO Planeamiento urbanístico CAPÍTULO I Plan general de ordenación urbana Sección 1.ª Contenido Artículo 38. Concepto. 1. El plan general de ordenación urbana, como instrumento de ordenación integral, abarcará uno o varios términos municipales completos, clasificará el suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente y definirá los elementos fundamentales de la estructura general adoptada para la ordenación urbanística del territorio. 2. El plan general respetará las determinaciones vinculantes de las directrices de ordenación del territorio y de los planes de ordenación de los recursos naturales que resulten aplicables. En su memoria se motivará toda eventual falta de seguimiento de las determinaciones indicativas de tales instrumentos. Artículo 39. Modelos de evolución urbana y ocupación del territorio. 1. El plan general de ordenación urbana deberá concretar el modelo de evolución urbana y ocupación del territorio incorporando las determinaciones de ordenación estructural establecidas en el artículo siguiente, ponderando desarrollo y sostenibilidad ambiental y económica, conforme a los siguientes criterios: a) Deberá adoptar un modelo de ocupación del territorio sostenible evitando consumos innecesarios de recursos naturales y, en particular, de suelo. El plan general incorporará un estudio territorial, urbanístico, ambiental y social específico de los nuevos núcleos de demanda de servicios urbanísticos que prevea, justificando su implantación y analizando su viabilidad teniendo en cuenta el posible incremento de la capacidad de las redes y servicios urbanísticos prestados por las diferentes Administraciones públicas. Asimismo, en la definición del modelo de ocupación del suelo se tendrá en cuenta la situación de la oferta y la demanda de los usos planificados para su implantación en el municipio y su entorno. b) Deberá establecer un horizonte temporal de gestión. En defecto de previsión del planeamiento, será de veinte años. c) Precisará acciones destinadas a rehabilitar los espacios y la edificación en los núcleos urbanos existentes de forma que se garantice un adecuado desarrollo y calidad de vida de los ciudadanos. Página 22 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA 2. El modelo de evolución urbana y ocupación del territorio deberá ser específicamente evaluado en el procedimiento de evaluación ambiental del plan general. Artículo 40. Ordenación estructural. 1. El plan general de ordenación urbana establece la ordenación estructural del término municipal, que está constituida por la estructura general y por las directrices que resulten del modelo asumido de evolución urbana y de ocupación del territorio, mediante las siguientes determinaciones: a) Clasificación de la totalidad del suelo con delimitación de las superficies adscritas a cada clase y categorías de suelo adoptadas de conformidad con lo establecido en esta Ley, con una planificación suficiente del desarrollo previsto. En suelo urbano no consolidado, deberán diferenciarse las unidades de ejecución o sectores y el tipo de actuación urbanística integrada que los desarrollará. Asimismo, se determinará si la ordenación pormenorizada se realiza desde el plan general o se deriva a un plan especial de desarrollo. En el caso de áreas de rehabilitación urbana se incorporarán las determinaciones del programa de rehabilitación urbana. b) Los sistemas generales, tanto municipales como de incidencia o interés supramunicipal, que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico y territorial, la posibilidad de contar con servicios suficientes de transporte, abastecimiento energético, de agua y telecomunicaciones y garanticen la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo. Deberá diferenciarse los de titularidad pública, por defecto, de los de titularidad privada y uso público. Como mínimo deberán comprender las reservas de terrenos precisas para los siguientes fines: 1. Espacios libres públicos destinados a parques y áreas de ocio, expansión y recreo, que se establecerán en proporción adecuada a las necesidades sociales previsibles en función de los desarrollos planteados. No se incluirán en el cómputo espacios naturales protegidos, grandes zonas verdes suburbanas ni dotaciones locales. El instrumento de planeamiento deberá fijar, en su memoria, la ratio mínima por habitante basándose en la naturaleza y características del municipio; ratio que deberá mantenerse en las posteriores modificaciones aisladas del plan que así lo requieran. A la hora de fijar la ratio por habitante, el Ayuntamiento y el órgano autonómico competente tendrán en cuenta el entorno rural, la estructura urbana y la suficiencia de espacios a nivel de planeamiento general del municipio teniendo en consideración la disponibilidad de zonas naturales susceptibles de uso común que cubran adecuadamente dicha necesidad. En defecto de previsión o de adecuada justificación, se aplicará una ratio de cinco metros cuadrados por habitante. 2. Infraestructuras y equipamientos, municipales o de carácter supramunicipal, que por su función o destino específico, por sus dimensiones o por su posición estratégica, integren o deban integrar la estructura actual o de desarrollo urbanístico y territorial de todo o parte del término municipal. Se prestará especial atención en la determinación de los suelos necesarios para la ubicación de equipamientos de carácter educativo, asistencial y sanitario. c) Usos, densidades y edificabilidades globales para las distintas zonas del suelo urbano y para las áreas de desarrollo. Deberá justificarse el equilibrio entre densidad y edificabilidad en los diferentes ámbitos y ajustarse en función del modelo de evolución urbana y ocupación del territorio y la normativa zonal aplicable en cada ámbito. d) Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para viviendas protegidas, de acuerdo con las necesidades previstas desde el propio plan general de ordenación urbana o los planes sectoriales de aplicación, concretadas en el estudio de necesidades de vivienda y de dotación de vivienda protegida, respetando en todo caso las reservas mínimas y las condiciones establecidas en la legislación de vivienda. El Ayuntamiento podrá prever o el órgano autonómico competente exigir un incremento en las reservas, para cubrir, mediante alquiler u otras fórmulas similares, las necesidades residenciales, en especial de los sectores más vulnerables, de acuerdo con la planificación autonómica en materia de vivienda o con las necesidades que se acrediten. Los municipios, en todo caso, podrán destinar una parte de la reserva de vivienda protegida a cubrir, mediante alquiler u otras fórmulas similares, las Página 23 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA necesidades residenciales, en especial de los sectores más vulnerables, definiendo los destinatarios. Así: 1. En las capitales de provincia, y dentro de éstas en aquellos sectores donde la edificabilidad total residencial sea superior a cien mil metros cuadrados, se destinará al menos el dos por ciento de dicha edificabilidad a cubrir estas necesidades. Este porcentaje formará parte de la reserva para vivienda protegida. 2. Las viviendas sociales en alquiler quedarán sujetas al régimen de vivienda protegida de Aragón que corresponda, de promoción pública o privada, y podrán acogerse a las medidas de financiación que establezcan los planes de vivienda. e) Para el suelo urbanizable no delimitado, ya sea con carácter general o referido a áreas concretas del mismo, los usos, densidades y edificabilidades globales, los usos incompatibles con esta categoría de suelo, las condiciones detalladas para proceder a su delimitación, que podrán incluir la ejecución de equipamientos educativos y de otro tipo, garantizando su adecuada inserción en la estructura de la ordenación municipal, y los criterios de disposición de los sistemas generales en caso de que se procediese a la delimitación. Deberán establecerse las causas objetivas de delimitación de sectores en función del grado de desarrollo del suelo urbanizable delimitado así como de la proporción entre el crecimiento planteado y las expectativas demográficas del municipio, y, en su caso, los plazos convenientes para proceder a su ordenación y ejecución de las obras de urbanización. f) Delimitación de áreas de desarrollo: unidades de ejecución y, en su caso, sectores en suelo urbano no consolidado y sectores del suelo urbanizable delimitado y fijación de aprovechamientos medios de cada uno de ellos y del aprovechamiento medio del conjunto del suelo urbanizable delimitado. En los sectores del suelo urbanizable delimitado, podrá incluirse la ejecución de equipamientos con cargo a los mismos, siempre que tengan la consideración de dotaciones locales. El plan general establecerá los plazos máximos para proceder a la ordenación y aprobación de proyectos de urbanización, así como las prioridades de desarrollo. En defecto de previsión en el planeamiento, el plazo máximo para el suelo urbanizable será de veinte años y de doce para el suelo urbano no consolidado. g) Definición de los ámbitos que deban ser objeto de especial protección en los centros históricos de interés, así como de los elementos o espacios urbanos que requieran especial protección por su singular valor arquitectónico, histórico o cultural o su inclusión en el patrimonio cultural aragonés, estableciendo las determinaciones de protección adecuadas al efecto. h) Normativa de las categorías del suelo no urbanizable especial, con identificación de los elementos y espacios de valor histórico, natural o paisajístico más relevantes, y la especificación de las medidas que eviten la formación de nuevos asentamientos. i) Propuesta no vinculante de programación y evolución de la gestión urbanística. j) Determinación del régimen de conservación de la urbanización previsto en las diversas áreas de suelo urbano no consolidado o urbanizable. 2. En las capitales de provincia, en las capitales de comarcas y en aquellos municipios en los que así se determine en la fase de consultas previas a nivel de avance en función de los desarrollos previstos, la ordenación estructural comprenderá, además, estudio de movilidad comprensivo de la definición de una red coherente de tráfico motorizado, no motorizado y peatonal, de aparcamientos y de los elementos estructurantes de la red de transportes públicos para la ciudad, y especialmente para las zonas con actividades singulares o población que generen estas demandas, así como para la comunicación entre ellas, ponderando los impactos sobre las redes supramunicipales de comunicaciones y transportes en función de los nuevos desarrollos previstos. 3. El incumplimiento de los plazos establecidos por el plan general para el desarrollo de los sectores y unidades de ejecución, salvo que fuese por causas imputables a la Administración, habilitará al Ayuntamiento para promover la desclasificación del suelo urbanizable, que se llevará a cabo por acuerdo plenario, previo informe técnico en el que se analicen las causas y resultado de la desclasificación respecto del modelo inicialmente previsto en el plan, incluyendo la eventual incidencia en los sistemas generales previstos. Página 24 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA Artículo 41. Ordenación pormenorizada en suelo urbano consolidado. 1. En suelo urbano consolidado, el plan general establecerá como ordenación pormenorizada las siguientes determinaciones: a) Usos pormenorizados y ordenanzas de edificación para legitimar directamente la actividad de ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo. Deberán estimarse las densidades máximas resultantes de la aplicación de las ordenanzas de edificación y analizarse su impacto en el modelo de evolución urbana y ocupación del territorio. b) Delimitación o emplazamiento de espacios verdes, libres, deportivos y de recreo, centros docentes y dotaciones o equipamientos ambientales, sanitarios, religiosos, educativos, culturales, asistenciales y demás servicios de interés social. c) Trazado y características de las redes de comunicaciones y servicios y de su conexión con los correspondientes sistemas generales. d) Señalamiento de alineaciones, rasantes y previsión de aparcamientos. e) Establecimiento de plazos para la edificación. f) Reglamentación detallada de las construcciones y los terrenos y de su entorno. g) Definición de los restantes elementos o espacios que requieran especial protección por su valor urbanístico, arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajístico, que no hayan de tener el carácter de estructural. 2. En el caso de que el plan general incorpore un programa de rehabilitación urbana, deberán identificarse las actuaciones a realizar en suelo urbano consolidado. Se definirán las actuaciones de rehabilitación edificatoria y los ámbitos de regeneración o renovación urbana, con las determinaciones establecidas en el Título Cuarto de la presente Ley y en la normativa básica estatal. Artículo 42. Ordenación pormenorizada en suelo urbano no consolidado. 1. Cuando el plan general prevea actuar directamente a través de unidades de ejecución, incluirá como ordenación pormenorizada, además de las consideraciones establecidas en el artículo anterior, la determinación de los posibles sistemas de gestión, así como las bases orientativas para su ejecución, relativas al menos a calidades, diseño urbano y plazos adecuados para su desarrollo. 2. Cuando el plan general establezca sectores precisados de planeamiento de desarrollo, establecerá como ordenación pormenorizada las siguientes determinaciones: a) Fijación de la cuantía de las reservas mínimas de suelo para dotaciones locales que habrá de prever el planeamiento de desarrollo, incluidas las obras de conexión con los sistemas generales. b) Reserva de terrenos para la construcción de viviendas protegidas, habilitando a la Administración para tasar su precio o renta en los supuestos establecidos en la legislación de vivienda. c) Bases orientativas para la ejecución, relativas al menos a calidades, plazos y diseño urbano. d) Definición de los restantes elementos o espacios que requieran especial protección por su valor urbanístico, arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajístico, que no hayan de tener el carácter de estructural. 3. Los módulos mínimos de reserva para dotaciones locales en el suelo urbano no consolidado serán los establecidos en el artículo 54 de esta Ley para los planes parciales. 4. En el caso de que el plan general incorpore un programa de rehabilitación urbana, deberán identificarse las áreas de regeneración o renovación incluidas en unidades de ejecución o sectores. El plan general podrá incluir los siguientes extremos, en las condiciones establecidas en la legislación básica estatal, en esta Ley y en la normativa que la desarrolle, tanto cuando realice la ordenación pormenorizada como cuando la remita a plan especial como determinaciones de éste: a) Reducir o eliminar, justificándolo expresa y suficientemente, los módulos mínimos de reserva exigibles en la ordenación de concretos sectores o unidades cuando sus dimensiones o grado de ocupación por la edificación hagan inviable su exigencia o resulte Página 25 BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO LEGISLACIÓN CONSOLIDADA ésta incompatible con una ordenación coherente, debiendo justificar que las necesidades dotacionales de la población de estos ámbitos quedan suficientemente cubiertas. b) Reducir la cesión del aprovechamiento en los supuestos establecidos por esta Ley y la normativa básica estatal o sustituirlo por compensación económica o establecer su localización en otra zona del municipio, generando una unidad discontinua, para efectuar intervenciones de rehabilitación. c) Elevar, de forma igualmente expresa y suficientemente motivada, la densidad máxima establecida por el planeamiento con carácter general, admisible en concretos sectores o unidades, siempre y cuando se motive adecuadamente en las condiciones del entorno y se justifiquen la capacidad de la red viaria, las redes de servicios y la correcta distribución de volúmenes edificados, puestos en relación con los espacios libres, los equipamientos y las tipologías existentes. Artículo 43. Ordenación pormenorizada en suelo urbanizable delimitado. 1. En suelo urbanizable delimitado, el plan general contendrá las siguientes determinaciones: a) Desarrollo de los sistemas generales con la precisión suficiente para permitir la redacción de planes parciales. b) Trazado de las redes fundamentales de comunicaciones y servicios. c) En su caso, el plan general podrá señalar los sistemas de gestión previstos, incluso con carácter alternativo, para la

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