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MODUL 8  MODUL 8 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Bescha...

MODUL 8  MODUL 8 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 2  MODUL 8 Herausforderung als Immobilienmakler Akquisitionsprozess Neukunden- Vorstellung Preisfindung Auftrag gewinnung als Makler Kundenkontakt Objektbesichtigung Wunschpreis vs. Marktpreis Abschluss Alleinauftrag Herausforderungen – Abschluss Alleinverkaufsaufträge mit Verkäuferprovision § Eigentümer vom Mehrwert eines Maklers überzeugen können § Kunden wollen keine Maklerprovision zahlen § Wunschpreisvorstellung der Eigentümer ist in der Regel deutlich höher als der realisierbare Marktpreis einer Immobilie § Abschluss eines Makleralleinverkaufsauftrags mit einem verkaufbaren Angebotspreis 3  MODUL 8 Immobilienbewertung - Erfolgsfaktor 1 Warum ist die Immobilienbewertung die Basis für den Erfolg eines Immobilienmaklers ? § Erzielung der fachlichen Akzeptanz beim Eigentümer § Grundlage zur Erzielung der Preiseinigkeit § Basis für eine erfolgreiche Finanzierung Welcher Preis wird im Rahmen der Immobilienbewertung im Verkauf berechnet ? § Verkehrswert (Marktwert) - § 194 BauGB § Dieser „wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Der beste Preis ist der Preis, den zum Zeitpunkt des Angebotes ein Was ist der beste Preis ? interessierter Käufer bereit ist zu bezahlen. 4  MODUL 8 Einführung in die Immobilienbewertung Verkehrswert ImmoWertV Baupreisindex Liegenschaftszins Bauerwartungsland Wohnflächen- Immobilien- verordnung bewertung GRZ, GFZ Bodenrichtwert Restnutzungsdauer BGF Korrekturfaktoren Ertragswertverfahren 5  MODUL 8 Immobilienbewertung – Einsatzgebiete 2 Immobilienbewertung – Einsatzgebiete § Kauf oder Verkauf einer Immobilie § Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns) § Erbauseinandersetzungen § Wertermittlung bei Zwangsversteigerungen § Wertermittlung zum Zweck der Beleihung/Beleihungswert – Finanzierung § Erstellung einer Vermögensübersicht § Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung § Einheitswert-Feststellung § Grundbesitz-Feststellung 6  MODUL 8 Übersicht der Wertermittlungsverfahren 3 Vergleichswertverfahren – (§§ 24, 25, 26 ImmoWertV) Beim Vergleichswertverfahren ist nach ImmoWertV der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abzuleiten. Zur Ermittlung des Bodenwertes werden neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen(Anwendung bei Grundstücken oder Eigentumswohnungen). Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV) Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in der ImmoWertV geregelt. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt. Vereinfachtes, allgemeines, periodisch ertragsbasierendes Ertragswertverfahren (§§ 28 - 30) Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Berechnung der kapitalisierten Erträge die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden. Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet. 7  MODUL 8 Einflussfaktoren für den Wert einer Immobilie 4 Nutzung Allgemeinzustand Renovierungsanstau Liegenschaftszins Politik Bautechnik Ausstattung Lage Mieterträge Konjunktur Alter Ausstattungs- Größe standard Eigenschaften, Nutzbarkeit des Grundstücks 8  MODUL 8 Immobilienwertberechnung Makler vs. Gutachter Immobilienwertberechnung vs. Gutachten § Grundsätzlich gleicher Anspruch – Ermittlung des Verkehrswertes § Beide stellen die Grundlage für die Beleihungswert- ermittlung dar § Ein Sachverständigen Gutachten ist wesentlich ausführlicher dokumentiert als eine Standard Immobilienwertberechnung § Ein Gutachter hat keine eigenen Erfahrungswerte aktuell verkaufter Immobilien § Der Sachverständige generiert Beratungsumsatz durch die ERSTELLUNG eines Gutachtens – nicht mit dem VERKAUF der Immobilie 9  MODUL 8 Immobilienwertberechnung Makler vs. Gutachter 10  MODUL 8 Immobilienwertberechnung Makler vs. Gutachter 11  MODUL 8 Immobilienwertberechnung Makler vs. Gutachter Gutachten Makler Immobilienwertermittlung 12  MODUL 8 Einführung in die Immobilienbewertung und den Grundstücksmarkt Grundstücksmarkt Immobilienbewertung Immobilienbewertung Grundstück Einfamilienhaus Immobilienbewertung Immobilienbewertung Mehrfamilienhaus Eigentumswohnung 13  MODUL 8 Grundstücksmarkt 5 Arten von Bodennutzung(1) Landwirtschaftl. Abbau-Flächen Wohnbau-Flächen Gewerbe-Flächen Verkehrs-Flächen Flächen § Brachland § Tagebau § unbebaute § Industrie-Flächen § Straßen, Plätze Flächen § Weideland § Bergbau § Büro-Flächen § Schienen § bebaute § Anbau-Flächen Flächen § Handels- § Wasserwege Flächen § Ackerland § eigengenutzte § Flughafen Flächen § Lager-Flächen § Gartenland § Miet-Flächen Das wesentliche Merkmal der Immobilie ist – neben der prinzipiellen Unvermehrbarkeit des Bodens – der unverrückbare Standort. Die Summe aller Standortmerkmale bezeichnet man als Lage. Je nach Nutzung gibt es unterschiedliche Wirkungen der Lage auf die Immobilie. Bei der Wohnimmobilie sind neben kleinklimatischen Bedingungen sowie infrastrukturellen Merkmalen auch noch ein personenbezogenes Umfeld, Trends und Umwelteinflüsse von Bedeutung. Grundsätzlich unterscheidet man in harte (absolute) und weiche (relative) Standortmerkmale, je nachdem wie sich die Qualität des Standorts ändern kann. 14  MODUL 8 Grundstücksmarkt 6 Teilmarktstrukturen - Kaufobjekte, Mietobjekte, Immobilienleasingobjekte, Fondskonstruktionen Kaufobjekte Mietobjekte Wohnimmobilien Wohnimmobilien Eigenheim Mietwohnungen Ein- und Zweifamilienhäuser freifinanzierte Eigentumswohnungen öffentlich geförderte Freizeitimmobilie Sonstige Renditeobjekte Apartments Eigentumswohnungen möblierte Wohnungen Mietwohnobjekte Einfamilienhäuser Gewerbeimmobilien Gewerbeimmobilien Betriebsobjekte Handelsflächen Lagerhallen Ladengallerien Handelsflächen Märkte Gastronomie Ladenlokale Anlageobjekte Büroflächen geschlossene Fonds Verwaltungsgebäude offene Fonds Büroetagen Gastronomie Hotels Gaststätten 15  MODUL 8 Grundstücksmarkt 7 Markteinflussfaktoren Die Einflüsse auf die Immobilienmärkte sind vielfältig und es sind oft schon kleine Änderungen, die Entscheidungen für oder gegen Immobilieninvestitionen beeinflussen. Veränderungen bei der AfA, Eingriffe in die Kündigungsmöglichkeiten durch den Vermieter, Einschränkungen der Mieterhöhungsmöglichkeiten usw. können den Wohnungsbau zum Erliegen bringen. Abhängigkeiten der Teilmärkte Die verschiedenen Teilmärkte stehen in engem Zusammenhang. Dadurch entstehen Wechselwirkungen, die eine Einschätzung der Marktentwicklung erschweren. So hat zum Beispiel die aktuelle Eigenheimquote Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt. Grundsätzlich kann man feststellen, dass je höher die Eigentumsquote ist, desto schlechter das Mietklientel. Das heißt, dass der Anteil der solventen, unproblematischen Mieter geringer ist. Eine Erhöhung der Fluktuation und des Mietausfallwagnisses können u.a. die Folge sein. Faktoren, die eine Veränderung von Angebot und Nachfrage verursachen § rechtliche Rahmenbedingungen § Altersstruktur der Bevölkerung (Mietrecht, Steuerrecht, § Entwicklung in Architektur und Umweltgesetzgebung) Gebäudetechnik § Ausmaß und Art von Subventionen § Schutz des Privateigentums § Wohlstand des Wirtschaftsraums § augenblickliche und künftige Konjunktur 16  MODUL 8 Grundstücksmarktbericht Beispiel – Der Grundstücksmarkt in der Stadt Leipzig 17  MODUL 8 Grundstücksmarktbericht Beispiel – Der Grundstücksmarkt in der Stadt Leipzig 18  MODUL 8 Übersicht Immobilienarten Grundstücksmarkt Immobilienbewertung Einfamilienhaus Grundstück Mehrfamilienhaus Eigentumswohnung 19  MODUL 8 Grundstücksbewertung 8 Gemäß §14 ImmoWertV soll die Bodenwertermittlung vorrangig im Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Unmittelbares Mittelbares Vergleichswertverfahren(1) Vergleichswertverfahren(1) Man geht davon aus, dass der Verkehrswert aus Lassen sich für den unmittelbaren Vergleich nicht tatsächlich realisierten Kaufpreisen von Grundstücken genügend Vergleichswerte finden, so steht für die abgeleitet werden kann, die „hinreichend“ mit dem Bodenwertermittlung alternativ das mittelbare Bewertungsgrundstück übereinstimmen. Dies ist von Vergleichswertverfahren zur Verfügung. der Rechtsprechung konkretisiert worden. Übereinstimmung von: Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt. Die Bodenrichtwerte beziehen sich hier immer § Lage, z.B. Ortslage, Grundstückslage auf eine Gruppe von Grundstücken. Damit ist der § Art und Maß der baulichen Nutzung Bodenrichtwert der Durchschnittswert für ein ideal- § Bodenbeschaffenheit, z.B. Hanggrundstück typisches Grundstück einer Bodenrichtwertzone. § Grundstückszuschnitt § Erschließungszustand (1) http://www.certestate.com/fileadmin/content/immobilienbewertung_bodenwertermittlung.pdf 20  MODUL 8 Grundstücksbewertung Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Bauland- Flächennutzungsplan Bebauungsplan entwicklungsstufe Größe des Grundstücks GFZ – GRZ - WGFZ Bodenrichtwert 21  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren 9 Flächennutzungsplan(1) Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) ist ein Planungsinstrument der öffentlichen Verwaltung im System der Raumordnung der Bundesrepublik Deutschland, mit dem die städtebauliche Entwicklung der Gemeinden gesteuert werden soll. Die unterste Ebene der Raumordnung auf Ebene der Gemeinden wird als Bauleitplanung bezeichnet. Die Bauleitplanung ist zweistufig und kennt die Planinstrumente Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Besondere Bedeutung hat der Flächennutzungsplan für die Ausweisung von Neubaugebieten. Durch die Ausweisung von bisher unbebauten Flächen im Außenbereich als Bauflächen im Flächennutzungsplan bringt die Gemeinde ihre Absicht zum Ausdruck, diese Bereiche in einem überschaubaren Zeitraum durch die Aufstellung von Bebauungsplänen, die Durchführung von Baulandumlegungen und den Bau der technischen Erschließung zu neuen Baugebieten zu entwickeln. Der Flächennutzungsplan stellt ein Programm der Gemeinde dar, das für sie selbst und andere Behörden bindend ist. Für Privatpersonen können aus dem Flächennutzungsplan i.d.R. jedoch keine Rechte oder Pflichten abgeleitet werden. Dennoch hat die Ausweisung von bisher unbebauten Flächen als Bauland im Flächennutzungsplan praktisch eine Wertsteigerung der betroffenen Grundstücke zur Folge. Man spricht in diesem Zusammenhang von Bauerwartungsland. (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Fl%C3%A4chennutzungsplan 22  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Bauland- Flächennutzungsplan Bebauungsplan entwicklungsstufe Größe des Grundstücks GFZ – GRZ - WGFZ Bodenrichtwert 23  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren 10 Entwicklungsstufen Bauerwartungsland (25% des Bodenrichtwerts vergleichbarer Flächen) In Deutschland ist der Begriff des Bauerwartungslandes in § 3 Abs. 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) des Bundes legal definiert. Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Rohbauland (50-75% des Bodenrichtwerts vergleichbarer Flächen) Als Rohbauland bezeichnet man Flächen, die von einer Gemeinde offiziell für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber noch nicht erschlossen sind. Die Erschließung des Baulandes muss aber noch nicht gesichert sein bzw. deren Lage, Form und Größe kann für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sein. Der Begriff des Rohbaulandes wird in § 3 Abs. 3 der ImmoWertV definiert. Im Gegensatz zum Bauerwartungsland steht jedoch beim Rohbauland der "Baureife" nicht mehr viel entgegen, da die Gemeinde die Erschließung und Gestaltung noch durchführt. Baureifes Land Rechtlich erwirbt ein Grundstück Baulandqualität entweder durch explizite Ausweisung des Grundstückes als Bauland in einem qualifizierten Bebauungsplan, oder etwa durch die Lage in schon weitgehend bebautem Gebiet (Baulücke). Der Begriff Baureifes Land wird in § 3 Abs. 4 der ImmoWertV definiert. 24  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Bauland- Flächennutzungsplan Bebauungsplan entwicklungsstufe Größe des Grundstücks GFZ – GRZ - WGFZ Bodenrichtwert 25  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren 11 Bebaubarkeit – Nutzung – Bebauungsplan (§ 30 BauGB) Die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist anhand des Bebauungsplans nachvollziehbar. Liegt dieser nicht vor, greift § 34 BauGB (Baugesetzbuch). § 34 BauGB (Baugesetzbuch) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. § Die Bebaubarkeit kann durch eine schriftliche „Voranfrage“ an die Gemeinde geprüft werden. Die Aussage ist nicht verbindlich. § Eine Beantragung eines „Vorbescheides“, positiver Bescheid, hat eine Gültigkeit von 3 Jahren. § Nur die Baugenehmigung gibt die 100% Sicherheit über die Bebaubarkeit – 4 Jahre Gültigkeit. § Das Baugenehmigungsverfahren regelt jedes Bundesland in der jeweiligen Landesbauordnung. § Gebühren für die Genehmigung sind ca. 4% der Baukosten. 26  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren 12 Bebauungsplan – Baunutzungsverordnung „Art der baulichen Nutzung“, „Maß der baulichen Nutzung“ und die „Bauweise“ werden in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt § Art: (W) Wohnbaufläche, (G) gewerbliche Fläche, (WR) reine Wohngebiete, (WA) allgemeine Wohngebiete § Maß: Geschoßflächenzahl (GFZ), Größe der Geschoßfläche (GF), Baumassenzahl (BMZ) oder Baumasse (BM), Grundflächenzahl (GRZ) oder Größe der Grundflächen (GR) Bauweise § geschlossene Bauweise (g) § Baulinien, es muss auf dieser Linie gebaut werden, rote Linien § Baugrenzen, es dürfen Gebäude oder Gebäudeteile diese nicht überschreiten, blaue Linie § offene Bauweise (o) § hier findet man den Hinweis, ob Einzelhäuser (E), Doppelhäuser (D) oder Hausgruppen (H) zulässig sind, dargestellt im gleichseitigen Dreieck 27  MODUL 8 Bauantrag 13 Hinweis zum Bauantrag Der Bauantrag muss mit vollständigen Bauvorlagen (jedes Bundesland regelt diese in der Baulageverordnung) eingereicht werden; die Baugenehmigungsbehörde kann Ausnahmen machen bzgl. der Vollständigkeit der Unterlagen wie: § Kataster-/ Übersichtsplan und Lageplan, Bauzeichnungen § Nachweis der Standsicherheit (i.d.R. nicht für Ein-, Zweifamilien- und DHH) § Darstellung der Grundstücksentwässerung § Berechnung des umbauten Raumes: Wohn- und Nutzfläche § Wasserversorgung und Entwässerungsplan 28  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Bauland- Flächennutzungsplan Bebauungsplan entwicklungsstufe Größe des Grundstücks GFZ – GRZ - WGFZ Bodenrichtwert 29  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Größe des Grundstücks § Grundlage für die Immobilien- bewertung eines Grundstücks ist die Grundstücksgröße. § Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist die Größenangabe hinterlegt. § Es wird bei einem Grundstück unter Umständen in Vorder- und Hinterland unterschieden. 30  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Bauland- Flächennutzungsplan Bebauungsplan entwicklungsstufe Größe des Grundstücks GFZ – GRZ - WGFZ Bodenrichtwert 31  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren 14 Grundflächenzahl (GRZ) Die Grundflächenzahl gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf. Sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben, beispielsweise: GRZ 0,3: 30 % der Grundstückfläche dürfen überbaut werden. Beispielrechnung: Grundfläche des Hauses (140 m²) : Fläche des Grundstückes (500 m²) = 0,28 (somit GRZ von 0,3 unterschritten) Geschossflächenzahl (GFZ) Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Die GFZ ist eine Zahl und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Beispielrechnung: Alle Geschossflächen zusammen (400 m²): Fläche des Grundstücks (500 m²) = 0,8 32  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Grundflächenzahl (GRZ) § Mit der WGFZ (wertrelevante Geschossflächenzahl) wird die bauplanungsrechtliche GFZ modifiziert. § Mit der Modifikation der GFZ wird das Ziel verfolgt, den Bodenwert auf der Grundlage eines Maßstabes ermitteln zu können, mit dem die wirtschaftliche Nutzung eines Dachgeschosses berücksichtigt wird, das nicht ein Vollgeschoss i.S. der BauO ist und infolgedessen nicht mit der bauplanungsrechtlichen GFZ berücksichtigt wird. § Dabei wird davon ausgegangen, dass die Werthaltigkeit des Grund und Bodens von der Zulässigkeit der Nutzung abhängig ist. Für die Zulässigkeit eines Dachgeschossausbaus ist das Maß der baulichen Nutzung (GFZ) grundsätzlich unerheblich. Quelle: Muster- Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertA - BMI 33  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Bauland- Flächennutzungsplan Bebauungsplan entwicklungsstufe Größe des Grundstücks GFZ – GRZ - WGFZ Bodenrichtwert 34  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren 15 Bodenrichtwert Die Ermittlung des Bodenrichtwerts orientiert sich an der ImmoWertV (§§ 13 – 17). § 13 Bodenrichtwertzone und Bodenrichtwertgrundstück Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für die Mehrheit der Grundstücke innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen § 14 Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Hierbei sind die Kaufpreise mittels Umrechnungs- koeffizienten, Indexreihen oder anderer geeigneter Verfahren an die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks und an den Stichtag der Bodenrichtwertermittlung anzupassen. § 15 Bildung der Bodenrichtwertzonen Je Bodenrichtwertzone ist ein Bodenrichtwert anzugeben. Eine Bodenrichtwertzone besteht aus einem räumlich zusammenhängenden Gebiet. Die Bodenrichtwertzonen sind grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent betragen. 35  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren 16 § 16 Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks Die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sollen mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden grund- und bodenbezogenen Grundstücksmerkmalen der Mehrheit der Grundstücke in der Bodenrichtwertzone übereinstimmen. § § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB - In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Beeinflussende Faktoren für den Bodenrichtwert § Entwicklungszustand § Geschosszahl § Nutzungsart § Geschossflächenzahl § Bebaubarkeit § Grundstückstiefe § Bauweise § Grundstücksbreite Die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale sind nach Anlage 4 zu spezifizieren. 36  MODUL 8 Bodenrichtwerte für Bauflächen 17 (1) http://ris.maerkischer-kreis.de/Gutachterausschuss/pdf/bodenrichtwertkartenlegende.pdf 37  MODUL 8 Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Grundstücksbewertung – beeinflussende Faktoren Bauland- Flächennutzungsplan Bebauungsplan entwicklungsstufe Größe des Grundstücks GFZ – GRZ - WGFZ Bodenrichtwert Weitere wertbeeinflussende Faktoren § Erbbaurecht § Ausstehende Erschließungsbeiträge § Lage – Liegenschaftskarte (Flurkarte) – § Stellplatzverpflichtung – Ausgleichsbeträge Liegenschaftsbuch – Ausrichtung des Gartens § Berücksichtigung der allgemeinen Werteentwicklung auf dem Grundstücksmarkt § Kosten für Aushub der Baugrube entsprechen Bodenklasse 38  MODUL 8 Grundstücksbewertung - Kosten 18 Allgemeine Baukosten – Grundstückskaufpreis, Nebenkosten § Der Grundstückskauf bildet mit ca. 25% der Gesamtaufwendungen den größten Kostenfaktor beim Hausbau. § Erschließungskosten, Hausanschlusskosten § innere Erschließung – z.B. Kanal, Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabelfernsehen etc. § äußere Erschließung – Erschließungskostenbeiträge nach BauGB (Baugesetzbuch) z.B. Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz, Straßen, Wege, Straßenbeleuchtung, Parkflächen, Grünanlagen etc. und Herstellungskosten nach dem Kommunalabgabegesetz (KAG) und den entsprechenden gemeindlichen Satzungen, z.B. Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung (Kanalanschluss) etc. § Die Höhe des Beitrags ist i.d.R. abhängig von der Grundstücksfläche und der Geschossfläche des Gebäudes. § Bei nicht erschlossenen Baugrundstücken betragen die Kosten mehrere 10.000 Euro. § Beim Grundstückskauf kann der Käufer in der Notarurkunde unter dem Punkt „Erschließung“ Kostensicherheit hinsichtlich der Herstellungs- und Anschlusskosten sowie der Erschließungskosten erzielen. § Baugenehmigungsverfahren: Gebühren für die Genehmigung sind ca. 4% der Baukosten. 39  MODUL 8 Immobilienbewertung Grundstück 19 Zusammenfassung Grundstücksbewertung – notwendige Unterlagen § Grundbuchauszug § Verifizierung der Grundstücksgröße, prüfen von wertbeeinflussenden Rechten wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstigen dinglichen Rechten und Lasten § Liegenschaftskarte (Flurkarte) und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch zum Grundbuch § Flächennutzungsplan/ Bebauungsplan § Bodenrichtwerte § Baulandentwicklungsstufe Informationsbeschaffung über: § z.B. IMV, estimata § Gutachterausschuss – Bodenrichtwertkarte § regionale Marktberichte § Auswertung der Angebote auf Immobilien-Internetportalen § Katasteramt 40  MODUL 8 Immobilienbewertung Immobilienbewertung Grundstück Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus Eigentumswohnung 41  MODUL 8 Sachwertverfahren 20 Sachwertverfahren Die ImmoWertV sieht vor, dass Gebäudesachwert und Bodenwert getrennt voneinander ermittelt und anschließend addiert werden. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus § dem Bodenwert § den Herstellungskosten für einen fiktiven Neubau § sowie der sogenannten Alterswertminderung Laut ImmoWertV ergibt sich der Sachwert aus der folgenden Formel: (Gebäudesachwert + Bodenwert) x Marktanpassungsfaktor Anwendung des Sachwertverfahrens Das Verfahren kommt insbesondere bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenendhäusern sowie bei Reihenmittelhäusern zur Anwendung. Ermittlung des Gebäudewerts/Sachwerts Für die Ermittlung der durchschnittlichen Herstellungskosten der baulichen Anlagen sind vorrangig die auf eine Flächeneinheit bezogenen Kostenkennwerte der Anlage 6 (Normalherstellungskosten – NHK 2010) zu verwenden und mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlage zu multiplizieren 42  MODUL 8 Immobilienwertermittlungsverordnung 21 Auszüge aus der ImmoWertV § 1 Anwendungsbereich Diese Verordnung ist bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und Grundstücksteilen einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs anzuwenden. § 9 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise und andere Daten erheblich von den Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen. § 21 Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren Mit Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind. 43 http://www.gesetze-im-internet.de/immowertv/BJNR063900010.html  MODUL 8 Vereinfachte Darstellung des Sachwertverfahrens 22 Bodenwert Grundstücksfläche 500qm x 400 Euro/ qm 200.000 Euro Gebäudewert A 1. Bruttogrundfläche 285qm x 760 Euro/ qm 216.600 Euro 2. Doppelgarage 18.000 Euro 3. 12 % Baunebenkosten (in NHK2010 bereits inkludiert) 28.152 Euro Herstellungskosten Summe 1 + 2 + 3 262.752 Euro 44  MODUL 8 Vereinfachte Darstellung des Sachwertverfahrens 22 Bodenwert Grundstücksfläche 500qm x 400 Euro/ qm 200.000 Euro Gebäudewert A 1. Bruttogrundfläche 285qm x 760 Euro/ qm 216.600 Euro 2. Doppelgarage 18.000 Euro 3. 12 % Baunebenkosten (in NHK2010 bereits inkludiert) 28.152 Euro Herstellungskosten Summe 1 + 2 + 3 262.752 Euro./. Alterswert- 7 Jahre (zum Beispiel: 1,25% linear p.a. → 8,75%) 22.991 Euro minderung + Außenanlage Pauschal 5% 11.988 Euro (vom Gebäudeherstellungswert./. Alterswertminderung) Gebäudewert B 251.749 Euro 45  MODUL 8 Vereinfachte Darstellung des Sachwertverfahrens 22 Bodenwert Grundstücksfläche 500qm x 400 Euro/ qm 200.000 Euro Gebäudewert A 1. Bruttogrundfläche 285qm x 760 Euro/ qm 216.600 Euro 2. Doppelgarage 18.000 Euro 3. 12 % Baunebenkosten (in NHK2010 bereits inkludiert) 28.152 Euro Herstellungskosten Summe 1 + 2 + 3 262.752 Euro./. Alterswert- 7 Jahre (zum Beispiel: 1,25% linear p.a. → 8,75%) 22.991 Euro minderung + Außenanlage Pauschal 5% 11.988 Euro (vom Gebäudeherstellungswert./. Alterswertminderung) Gebäudewert B 251.749 Euro Vorläufiger Sachwert Bodenwert + Gebäudewert B 451.749 Euro Marktkorrektur- abzgl. 10% (oder auf Aufschlag) 45.174 Euro faktor Marktwert / 406.575 Euro Sachwert 46  MODUL 8 Immobilienbewertung Grundstück Einfamilienhaus Immobilienbewertung Eigentumswohnung Mehrfamilienhaus 47  MODUL 8 Immobilienbewertung Mehrfamilienhäuser 23 Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren ist einfach ausgedrückt die Antwort auf die Frage: „Für welchen Preis lohnt der Erwerb einer Immobilie, wenn die abgezinsten zukünftigen Überschüsse damit verglichen werden?“ Ein rational agierender Kapitalanleger erwartet eine angemessene Rendite auf sein gebundenes Kapital. Methodik Der Ertragswert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: § Bodenwert § Wert der Immobilie Die zwei Werte werden zunächst getrennt voneinander berechnet und am Schluss des Rechenverfahrens zum Ertragswert zusammengeführt. Der Bodenwert wird in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt und steht quasi unendlich zur Verfügung. Der Wert der Immobilie wird über die geschätzte Resnutzungsdauer „verbraucht“ (das entspricht NICHT einer Abschreibung!). 48  MODUL 8 Immobilienbewertung Mehrfamilienhäuser 23 § 27 ImmoWertV - Grundlagen des Ertragswertverfahrens Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertrags- verhältnisse mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden. § 28-30 ImmoWertV - Verfahrensvarianten Für die Ermittlung des Ertragswerts stehen folgende Verfahrensvarianten zur Verfügung: § 28 - das allgemeine Ertragswertverfahren, § 29 - das vereinfachte Ertragswertverfahren und § 30 - das periodische Ertragswertverfahren. 49  MODUL 8 Vereinfachte Darstellung des Ertragswertverfahrens i = 5,0% (Liegenschaftszinssatz), n = 50 Jahre (Restnutzungsdauer) Jahresrohertrag 15.000 Euro - Bewirtschaftungskosten - 3.000 Euro = Grundstücksreinertrag = 12.000 Euro 50  MODUL 8 Vereinfachte Darstellung des Ertragswertverfahrens i = 5,0% (Liegenschaftszinssatz), n = 50 Jahre (Restnutzungsdauer) Jahresrohertrag 15.000 Euro - Bewirtschaftungskosten - 3.000 Euro = Grundstücksreinertrag = 12.000 Euro Bodenwert 100.000 Euro - Bodenertragsanteil 5% aus 100.000 Euro - 5.000 Euro = Gebäudereinertrag = 7.000 Euro X Barwertfaktor für die Kapitalisierung (Vervielfältiger) X 18,26 = Gebäudeertragswert = 127.820 Euro + Bodenwert + 100.000 Euro = Marktwert/ Grundstücksertragswert = 227.820 Euro 51  MODUL 8 Immobilienbewertung Grundstück Einfamilienhaus Immobilienbewertung Mehrfamilienhaus Eigentumswohnung 52  MODUL 8 Vergleichswertverfahren 24 Vergleichswertverfahren Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 24 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme.(1) Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen gilt es „vergleichbare“ Objekte für die Wertermittlung heranzuziehen. Wenn diese z.B. in einer Wohnanlage nicht vorhanden sind, müssen ähnliche Objekte, die am Markt angeboten werden oder wurden, zum Vergleich herangezogen werden. 53 (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichswertverfahren  MODUL 8 Vergleichswertverfahren 25 Grundlagen des Vergleichswertverfahren § 24 (2) ImmoWertV Der vorläufige Vergleichswert kann ermiwelt werden auf Grundlage einer stalslschen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen. § 25 ImmoWertV (Erläuterung ergänzt mit Bezug auf Eigentumswohnungen) Zur Ermiwlung von Vergleichspreisen sind Kaufpreise solcher ETW´s heranzuziehen, die mit der zu bewertenden ETW hinreichend übereinsxmmende Merkmale aufweisen und die zu Zeitpunkten verkauy worden sind (Vertragszeitpunkte), die hinreichend mit dem Wertermiwlungssxchtag übereinsxmmen. 54  MODUL 8 Vergleichswertverfahren 26 Grundsätzliche Vorgehensweise bei der Immobilienbewertung § Wohnflächenberechnung: Nutzfläche vs. Wohnfläche – Prüfung, was überhaupt angerechnet werden kann! § Einsicht in Teilungserklärung/ Aufteilungsplan und Grundbuchauszug: Teileigentum, Sondereigentum, Sondernutzungsrecht – Was ist das und was davon ist verkäuflich? § Wohngeldabrechnung: Wann ist eine Minderung der Immobilie anzusetzen? § Eigentümerprotokolle: Auf was ist bei der Wertermittlung besonders zu achten? Einzelelemente Immobilienbewertung – Eigentumswohnung § Sonderausstawung § Garagen/ TG/ Abstellplatz Balkon/ Terrasse/ Gartenanteil § Quadratmeterpreis vergleichbarer Wohnungen § Renovierungen § Wohnfläche – Verifizierung (siehe nächste Seite) § Reparaturen am Gemeinschayseigentum § Marktkorrekturfaktor § Minderung wegen überhöhtem Wohngeld § Anzahl der Wohneinheiten 55  MODUL 8 Vergleichswertverfahren 27 Wohnflächenberechnung Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von sog. Zubehörräumen wie Keller oder Dachräumen, von Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäfts- und Wirtschaftsräumen. Die Gesamtwohnfläche bildet eine wichtige Grundlage für die Finanzierungsplanung und die Darlehensbewilligung. (Ergänzung: und für die Immobilienbewertung). Daraus ergibt sich eine aussagekräftige Grundlage für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens. Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung Seit dem 1. Januar 2004 gilt ersatzweise für die II. Berechnungsverordnung die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Loggien etc. sind in der Regel nur noch zu einem Viertel (bis höchstens zur Hälfte bei entsprechender Qualität und qualitativer Bewertung) ihrer Fläche anrechenbar. Beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche hinzugerechnet. Sind diese nicht beheizt, so geht deren Fläche nur zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung ein. 56 (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Wohnfläche  MODUL 8 Vergleichswertverfahren Praxis – Bewertung von Eigentumswohnungen – Unmiwelbares Vergleichswertverfahren Informaxonsbeschaffung – Vergleichswerte von ETWs über IMV (Marktanalyse-Soyware) 57  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente Wertbeeinflussende Faktoren - Grundbuch 58  MODUL 8 Wertbeeinflussende Faktoren Grundbuch – Abteilung I In der Abteilung I wird der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Grundlage der Eintragung können z. B. Auflassung, Erbfolge, oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. (Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. Aufgrund der Eintragung der Auflassung kann nachvollzogen werden, wann ein Eigentumswechsel stawgefunden hat.) 59  MODUL 8 Wertbeeinflussende Faktoren Grundbuch – Abteilung II § In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme der Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden. Dies können zum Beispiel sein: § Grunddienstbarkeiten §1018 ff. BGB § Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht § Reallasten § Nießbrauch § Vorkaufsrechte § Auflassungsvormerkung § Erbbaurecht § Beschränkungen § Nacherbenvermerk § Testamentsvollstrecker-Vermerk § Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk § Insolvenzvermerk § Sanierungs- und Umlegungsvermerk § Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum 60  MODUL 8 Wertbeeinflussende Faktoren Grundbuch – Abteilung III Diese Abteilung III dient der Aufnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen. 61  MODUL 8 Immobilienbewertung – Grundbucheinsicht Beispiel § Monetäre Zwänge im Dritte Abteilung: Immobilienverkauf Eingetragene 320.000 Euro Grundschulden § Restvaluta vs. 10 Jahre Laufzeit Immobilienwertigkeit Darlehen Zeitpunkt des Verkaufs: 5 Jahre ge`lgt § Vorfälligkeitsentschädigung § Eingetragene Restvaluta 290.000 Euro Sicherungshypotheken (Abt. 2) Vorfälligkeits- § Löschbarkeit der entschädigung 9.000 Euro Grundschulden prüfen (Grundschuldbrief) Gesamtsumme - abzulösender Betrag 299.000 Euro Aktueller Immobilienwert 280.000 Euro 62  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente Berechnungsmethodik ImmoWertV – Einzelelemente 63  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert 64  MODUL 8 Bodenwert (Grundstücksbewertung) Gemäß §40 ImmoWertV soll die Bodenwertermittlung vorrangig im Vergleichswertverfahren durchgeführt werden. Grundstücksbewertung – Beeinflussende Faktoren Bauland Flächennutzungsplan Bebauungsplan Entwicklungsstufe Größe des GFZ – GRZ - WGFZ Bodenrichtwert Grundstücks 65  MODUL 8 Bodenrichtwertkarte 66  MODUL 8 Grundbuch – Abteilung I Größe des Grundstücks § Grundlage für die Immobilienbewertung eines Grundstücks ist die Grundstücksgröße. § Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist die Größenangabe hinterlegt § Es wird bei einem Grundstück unter Umständen in Vorder- und Hinterland unterschieden 67  MODUL 8 Zusammenfassung Grundstücksbewertung – Notwendige Unterlagen § Grundbuchauszug § Verifizierung der Grundstücksgröße, Prüfen von wertbeeinflussenden Rechten wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten § Liegenschaftskarte (Flurkarte) und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch zum Grundbuch § Flächennutzungsplan / Bebauungsplan § Bodenrichtwerte § Baulandentwicklungsstufe Informaxonsbeschaffung über § z.B. IMV § Gutachterausschuss – Bodenrichtwertkarte § Regionale Marktberichte § Auswertung Angebote auf Immobilien-Internetportalen § Katasteramt 68  MODUL 8 Bewertungstool 69  MODUL 8 Bewertungstool Eingabebereite Felder § Bebaubare Grundstücksgröße – Bodenwert – Korrekturfaktor § Nicht bebaubare Grundstücksgröße – Bodenwert - Korrekturfaktor Praxishinweis § Ab einer Grundstücksgröße von ca 1.000 qm ist eine Auyeilung in „Bebaubar“ und „Nicht bebaubar“ Grd. Fläche sinnvoll und hilfreich (Vorder-/Hinterland) 70  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten 71  MODUL 8 Normalherstellungskosten (NHK) Normalherstellungskosten oder gewöhnliche Herstellungskosten werden zur Ermiplung des Sachwertes eines Gebäudes benöxgt. § Herstellungskosten können im Normalfall aus den Projektunterlagen entnommen werden. Sind diese Herstellungskosten nicht mehr bekannt, müssen die historischen Normalherstellungskosten ermipelt werden. § Zur Ermiwlung der historisch angefallenen Herstellungskosten (§36 (3) ImmoWertV) gibt es Baukostentabellen. Diese geben die durchschniwlichen Baukosten (Normalherstellungskosten) an, die für einen besxmmten Gebäudetyp pro m² Fläche anzusetzen sind. Es sind die Normalherstellungskosten nach Anlage 6 zugrunde zu legen. 72  MODUL 8 Normalherstellungskosten 73  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten - NHK2010 § Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 74  MODUL 8 Bruttogrundfläche (BGF) Bruwo-Grundfläche Die Kostenkennwerte Normalherstellungskosten (NHK) beziehen sich auf den Quadratmeter Brupo-Grundfläche (BGF). Die BGF ist die Summe der bezogenen nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Mit Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet man diejenige Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Sie ist geschossweise zu ermitteln. Die Brutto-Grundfläche ergibt sich aus der Summe der Bereiche a, b und c. 75  MODUL 8 Brutto-Grundfläche Bereich a: Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. In der Grafik rot dargestellte Flächen. Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. In der Grafik grün dargestellte Flächen. Bereich c: Nicht überdeckte Bereiche. In der Grafik blau dargestellte Bereiche. 76  MODUL 8 Brutto-Grundfläche Bruwo-Grundfläche Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z.B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen. Nicht zur BGF gehören: (In der Grafik grau dargestellt): § Flächen von Spitzböden und Kriechkellern § Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen § Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z.B. über abgehängten Decken § Konstruktiv oder gestalterisch bedingte Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen § Kellerschächte § Außentreppen Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäusern erfolgt bei den Kostenkennwerten u.a. eine Unterteilung der Gebäudearten mit ausgebautem bzw. nicht ausgebautem Dachgeschoss und Gebäudearten mit Flachdach bzw. flach geneigtem Dach, wobei für eine Einordung zu der entsprechenden Gebäudeart die Anrechenbarkeit ihrer Grundflächen entscheidend ist. 77  MODUL 8 Brutto-Grundfläche Bruwo-Grundfläche - Dachgeschoss (1) Entscheidend für die Anrechenbarkeit der Grundfläche in Dachgeschossen ist Ihre NUTZBARKEIT. Dabei genügt es nach dieser Richtlinie auch, dass nur eine untergeordnete Nutzung, wie z.B. als Lager- und Abstellräume, Räume für betriebstechnische Anlagen möglich ist (eingeschränkte Nutzbarkeit). Anrechenbarkeit der Grundfläche im Dachgeschoss (1) http://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf 78  MODUL 8 Brutto-Grundfläche Brutto-Grundfläche – Erweiterte Betrachtung Trotz gleicher BGF können sich bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern mit ausgebauten bzw. nicht ausgebauten Dachgeschossen Unterschiede hinsichtlich des Grades der wirtschaslichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses ergeben, die insbesondere auf Unterschieden der Dachkonstrukxon, der Gebäudegeometrie und der Giebelhöhe beruhen können. Bei Gebäuden mit nicht ausgebautem Dachgeschoss ist zu unterscheiden zwischen: § Gebäuden mit Dachgeschossen, die nur eine eingeschränkte Nutzung zulassen (nicht ausbaufähig) § Im Falle einer nur eingeschränkten Nutzbarkeit des Dachgeschosses (nicht ausbaufähig) ist in der Regel ein Abschlag vom Kostenkennwert für die Gebäudeart mit nicht ausgebautem Dachgeschoss anzusetzen. § Gebäuden mit Dachgeschossen, die für die Hauptnutzung “Wohnen“ ausbaubar sind § Bei Gebäuden mit ausgebautem Dachgeschoss besxmmt sich der Grad der wirtschaylichen Nutzbarkeit des Dachgeschosses insbesondere nach der vorhandenen Wohnfläche. Diese ist im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempelhöhe. Deshalb ist z.B. zu prüfen, ob im Dachgeschoss ein Drempel vorhanden ist. Ein fehlender Drempel verringert die Wohnfläche und ist deshalb wertmindernd zu berücksichxgen. Ein ausgebauter Spitzboden ist durch Zuschläge zu berücksichxgen. 79  MODUL 8 Bewertungstool 80  MODUL 8 Kalkulationstool Eingabebereite Felder § Gesamt Bruttogrundfläche – BGF der Immobilie Beispielhaft (hier ohne Keller) § EG und OG – Außenmasse 8,77m x 9,49m = BGF von 166,45qm BF § Garagen können, müssen aber nicht der BGF zugerechnet werden (stattdessen als „Nutzenwert“ bei objektspezifischen Immobilienmerkmalen) 81  MODUL 8 Alles rund um das Haus Dachaufbau, Dachformen, Dachdämmung 82  MODUL 8 Immobilienbewertung - Basiswissen DachauVau Dachtraufe/Traufe Als Dachtraufe, kurz Traufe bezeichnet man die Tropfkante am Dach eines Giebel Gebäudes. Hier fließt während eines Regens das gesammelte Wasser der Der Giebel ist die Wandfläche eines Gebäudes, die Dachfläche ab, an der Traufe befindet sich daher meist eine Regenrinne. Die Länge sich zwischen Ortgang-Linien eines geneigten der Traufe wird als Dachflächenbreite bezeichnet. Die Traufe begrenzt eine Daches befindet geneigte Dachfläche nach unten Walm Das Walmdach ist eine Variante des Satteldachs. Allerdings hat ein Walmdach nicht nur auf der Traufseite, sondern auch auf der Giebelseite (das ist die kurze Seite des Hauses) geneigte Dachflächen. Sie werden als Walm bezeichnet. Ein vollständiger Walm ersetzt den Giebel, das Dach hat also an allen vier Seiten Schrägen. Grat Dachfirst Schnittstelle zweier Dachflächen bzw. ausspringendes Traufwerk Schnittstelle zweier Dachflächen, deren Traufen paprallel verlaufen Kehle Ortgang Schnittstelle zweier Dachflächen Seitliche Begrenzung der Dachfläche am Giebel Kniestock, Drempel Wandscheibe, auf welcher die Fußpfette aufliegt 83  MODUL 8 Immobilienbewertung - Basiswissen Dachaufbau Das Sparrendach besteht aus einer Aufeinanderfolge von jeweils in sich standfesten Sparrendach Sparrenbindern (Gespärre). Am First sind die Sparren kraQschlüssig verbunden und bilden mit der darunter liegenden Decke ein unverschiebliches Dreieck. Die KräQe aus Wind und Auflast werden über die Sparren nach unten geleitet. Dort werden sie von einem Widerlager aufgenommen und entweder direkt oder über einen Kniestock (Drempel) in die Decke eingeleitet. Der Kniestock darf bei einem Sparrendach nicht gemauert werden, da er wegen der großen Lasten abknicken würde. Er wird daher in Einheit mit der Decke geschalt. Der große Vorteil eines Sparrendachs ist, daß keine Balken den Dachraum stören, der Dachausbau ist sehr einfach möglich. Allerdings können keine größeren Gauben oder Dachflächenfenster verwendet werden, da die Sparrenpaare immer direkt gegenüber angebracht werden müssen und keine Verschiebung der einzelnen Sparren möglich ist. Auch ein großer Dachüberstand und breitere Grundrisse sind beim Sparrendach nicht so einfach zu bewerkstelligen. Ein Sparrendach sollte mindestens eine Dachneigung von 20° haben, da sonst die KräQe an First und Sparrenfußpunkt zu groß für eine Holzverbindung werden. Kehlbalkendach Das Kehlbalkendach ist eine Weiterentwicklung des Sparrendachs. Hiermit lassen sich auch größere Spannweiten zwischen 9m und 14m herstellen. Bei dieser Dachkonstruktion stützen sich die Sparrenpaare nicht nur am First, sondern auch am Kehlbalken gegenseitig ab. Die Kehlbalken verkürzen die Stützweiten der Sparren und mindern somit die Knick- und Biegebeanspruchung. Neben größeren Stützweiten sind somit auch kleinere Sparrenquerschnitte möglich. Die Kehlbalken werden etwa in Raumhöhe zwischen jedes Sparrenpaar eingebaut und durch seitlich genagelte Brettlaschen verbunden. Ein balkenfreies Ausbauen ist somit auch beim Kehlbalkendach gewährleistet. Um das seitliche Ausknicken der Sparren zu verhindern, nagelt man im Bereich der Sparrenanschlüsse ein Brett über die Kehlbalken. 84  MODUL 8 Immobilienbewertung - Basiswissen Dachaufbau PfeQendach Beim Pfettendach liegen die Sparren auf waagerechten Längsträgern, die man Pfetten nennt. Die Sparren werden bei dieser Konstruktion vorwiegend auf Biegung beansprucht. Der Vorteil des Pfettendachs liegt darin, daß beide Dachhälften getrennte Systeme sind. Die Sparren müssen daher nicht mehr unbedingt direkt gegenüber liegen. Die Auswechslung von Dachgauben und Dachflächenfenstern in jeder beliebigen Größe ist somit jederzeit möglich. Auch der Schornstein kann ohne Probleme versetzt werden. Der Nachteil des Pfettendachs sind aber zweifelsohne die störenden Pfosten, die aber auch in eine Wand integriert werden können. Die Pfosten werden am besten über tragenden Innenwänden aufgestellt, damit keine Einzellasten auf die Decke wirken. Beispiele für ein Pfettendach sind beispielsweise das Pfettendach mit einfach stehendem Stuhl oder das Pfettendach mit zweifach stehendem Stuhl. Pfettendach mit zweifach stehendem Stuhl Für Spannweiten bis zu 10 m ist das einfach stehende Pfe^endach geeignet. Die Sparren werden am First durch die FirstpfeKe, am Fuß durch die Sparrenschwelle bzw. FußpfeKe getragen. Beträgt die Spannweite bis zu 14 m, wird ein zusätzlicher Pfosten mit eingebaut. Bei diesem Pfe^endach mit zweifach stehendem Stuhl liegen die Sparren am Fuß und auf der MiKelpfeKe auf und ragen über diese bis zum First aus. Ein dri^er Pfosten wird ab Gebäudebreiten von über 14 m zweckmäßig. 85  MODUL 8 Immobilienbewertung - Basiswissen Dachaufbau Krüppelwalmdach Das Krüppelwalmdach erhält man, wenn die Giebel des Satteldaches durch schräge Dachflächen ersetzt werden. Statt des ganzen Giebels ist nur die Giebelspitze abgewandt. Saweldach Das Sapeldach ist gekennzeichnet durch zwei gegeneinander geneigte Dachflächen. Pultdach Das Pultdach ist gekennzeichnet durch nur eine schräge Dachfläche. Die untere Kante bildet die Dachtraufe, die obere den Dachfirst. Zu beiden Seiten befinden sich die Ortgänge. 86  MODUL 8 Immobilienbewertung - Basiswissen Dachaufbau Walmdach Das Walmdach erhält man,wenn die Giebel des Saweldaches durch schräge Dachflächen ersetzt werden. Das Walmdach ist eine Variante des Saweldachs. Allerdings hat ein Walmdach nicht nur auf der Traufseite, sondern auch auf der Giebelseite (das ist die kurze Seite des Hauses) geneigte Dachflächen. Sie werden als Walm bezeichnet Mansarddach Das Mansarddach ist ein Knickdach, dessen unterer Teil steiler ist als der obere. Dadurch lässt sich der Dachraum leichter für Wohnzwecke ausbauen. Sheddach Das Sheddach ist gekennzeichnet durch eine Reihung von asym. Satteldächern, wobei der annähernd senkrechte Teil oft verglast ist. Nachfolgend finden Sie ein Ausführungsbeispiel. 87  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten § Ermiwlung der Bruwo-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyps 88  MODUL 8 Gebäudetyp Gebäudetyp Der Gebäudetyp von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenendhäusern sowie Reihenhäusern lässt sich in folgende Gebäudetypen unterscheiden: § Unterkellert oder nicht unterkellert § 1 oder 2 Vollgeschosse § Ausgebautes oder nicht ausgebautes Dachgeschoss § Flachdach Die Zuordung einer Immobilie zu einem der möglichen Gebäuetypen beeinflusst u.a. die Kostenkennwerte / BGF – Quadratmeterpreis. 89  MODUL 8 Gebäudetypen - Kostenkennwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser 90  MODUL 8 Gebäudetypen - Kostenkennwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser 2 einschließlich Baunebenkosten in Höhe von 17% 3 Korrekturfaktor für freistehende Zweifamilienhäuser: 1,05 91  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten § Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyps § Bestimmung der Standardstufe/Gebäudestandard 92  MODUL 8 Gebäudestandard - Standardstufe Standardstufe Die ImmoWertV unterscheidet bei den einzelnen Gebäudearten zwischen verschiedenen Standardstufen. Das Wertermittlungsobjekt ist dementsprechend auf der Grundlage seiner Standardmerkmale zu qualifizieren. Die Einordnung zu einer Standardstufe ist insbesondere abhängig vom Stand der technischen Entwicklung und den bestehenden rechtlichen Anforderungen am Wertermittlungsstichtag. Zur Orientierung und Modellbeschreibung gibt es eine Beschreibung der Standardmerkmale. 93  MODUL 8 Immobilienbewertung – Gebäudestandard - Standardstufen Beschreibung der Gebäudestandards für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser Die Beschreibung ist beispielhaft und dient der Orientierung. Sie kann nicht alle in der Praxis auftretenden Standardmerkmale aufführen. Merkmale die die Tabelle nicht beschreibt, sind zusätzlich sachverständig zu berücksichtigen. Auszug der Standardstufen – Vollständige Übersicht ist im Bewertungstool abgebildet 94  MODUL 8 Immobilienbewertung – Gebäudestandard - Standardstufen Festlegung der Standardstufe pro Standardmerkmal § Für jedes Standardmerkmal, wie z.B. Außenwände, Dächer, Fußböden etc. wird die Zuordnung zu einer Die Standardstufe durchgeführt. se Tab e die im lle is § Einem Standardmerkmal kann eine E B t Standardstufe zugeordnet werden die 1; inga ewe aus d 1,5 ben rtu e sich z.B. zu 50% aus der Standardstufe ; 2 ei ngs r Imm ; 2 nfa too 3 und zu 50% aus der Standardstufe 4 ,5; che l si oWe zusammensetzt, z.B. für 50% 3; 3 r ei nd rtV ,5; nzu – Teppichbelag und 50% Parkew. 4; geb 4,5 en ;5 § Die Standardmerkmale haben unterschiedliche prozentuale Gewichtungen zur Ermiwlung des Kostenkennwertes für eine Gebäudeart. 95  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten § Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyps § Bestimmung der Standardstufe/Gebäudestandard § Bestimmung der Modernisierung 96  MODUL 8 Modernisierung Modernisierung In §4 Absatz 3 wird der Zusammenhang von Modernisierungen und der Restnutzungsdauer einer Immobilie festgelegt. „Individuelle Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts, wie beispielsweise durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts, können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Durchgeführte Modernisierungen, wie z.B. eine Dacherneuerung, eine neue Heizungsanlage oder neue Bäder haben einen Einfluss auf die Restnutzungsdauer einer Immobilie und beinflussen den Wert einer Immobilie positiv. Entsprechend der vergebenen Punktezahl für duchgeführte Modernisierungen ergibt sich eine Gesamtpunktzahl, die den Modernisierungsgrad einer Immobilie wiederspiegelt. 97  MODUL 8 Immobilienbewertung – Modernisierung Modernisierung Unterschiedliche Modernisierungselemente haben jeweils eine eigene Gewichtung für die Berechnung der Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie. Die maximale Punktevergabe ist 4 bei der Dacherneuerung sowie bei der Wärmedämmung der Außenwände, alle anderen Modernisierungselemente erlauben die maximale Punktezahl von 2. § Über den Reiter im Bewertungstool „Beschreibung Modernisierungen“ kann man jederzeit Informaxonen zu den einzelnen Modernisierungselementen einsehen § Alle Angaben sind Orienxerungshilfen und können im Einzelfall abweichen 98  MODUL 8 Grundsätzliche Vorgehensweise Vorgehensweise Zuordnung Standardstufen - Modernisierung 1. Immobilie im aktuellen Ausbauzustand entsprechend den Standardstufen 1, 2, 3, 4 oder 5 (oder den Zwischenwerten 1,5; 2,5; 3,5; 4,5) zuordnen 2. Kunden auf Zeitpunkte der Modernisierung ansprechen und diese dann entsprechend der maximalen Lebensdauer im Bereich Modernisierungen eingeben Beispiel Bewertungsjahr 2021 § Haus aus dem Jahr 1998 mit einer Heizung, die im Jahr 2013 komplew ausgetauscht worden ist (Niedertemperaturkessel) § Modernisierte Heizung aus dem Jahr 2013 ist der Standardklasse 3 zuzuordnen und Modernisierungspunktegrad 1 (weil bereits 7 Jahre alt) § Wenn das Bewertungsjahr 2028 wäre, wäre die Heizung bereits wieder 15 Jahre alt (Lebensdauer ca. 15 - 20 Jahre) § Maximaler Modernisierungspunktegrad wäre in diesem Fall 0 Punkte, bei gleichbleibender Gebäudestandardstufe 3 99  MODUL 8 Bewertungstool Oberste Zeile max. 4 Punkte Alle anderen Zeilen maximale Punktevergabe von 2 Eingabebereite Felder § Eingabe der Modernisierungsstufe für jedes Modernisierungselement § 0, 1, 2, 3, 4 (Hinweis: Nicht erlaubte Werte werden farblich dargestellt) § Entsprechend des Modernisierungsgrads VERÄNDERT sich automatisch die Restnutzungsdauer in der Immobilienwertberechnung 100  MODUL 8 Energiepass Hauseigentümer müssen ab 01.10.2008 bei Verkauf oder Vermietung ihrer Immobilie Auskuns über deren Energieverbrauch geben. Quelle: www.techem.de Welcher Ausweis für welches Gebäude? So hat der Gesetzgeber entschieden: (1) Bedarfsorienxerter Energieausweis – ab 01.10.2008 Pflicht; (2) Wahlfreiheit: Bedarfs- oder verbrauchsorienxerter Energieausweis. 101  MODUL 8 Auszug GEG 2020 Gebäudeenergiegesetz - Energieeinsparverordnung § 72 Betriebsverbot für Heizkessel und Ölheizungen (Auszug) § (1) Heizkessel die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 01. Januar 1991 eingebaut wurden sind nicht mehr zu betreiben. § (2) Heizkessel die ab dem Jahr 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. § (3) Die Absätze (1) und (2) sind nicht anzuwenden § wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur - Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Absatz 3 Nummer 2 bis 4. § Wer seinen Pflichten im Bestand (Heizung erneuern, ungedämmte Leitungen und Geschossdecken dämmen) nicht nachkommt, begeht ggf. eine Ordnungswidrigkeit. § (4) Ab dem 1. Januar 2026 dürfen Heizkessel, die mit Heizöl oder mit festem fossilem Brennstoff beschickt werden, zum Zwecke der Inbetriebnahme in ein Gebäude nur eingebaut oder in einem Gebäude nur aufgestellt werden, § wenn (Absatz 1 – 4) grundsätzlich erneuerbare Energien mit berücksichtigt werden. 102  MODUL 8 Auszug GEG 2020 Gebäudeenergiegesetz - Energieeinsparverordnung § 73 Ausnahme (Betriebsverbot für Heizkessel und Ölheizungen) § (1) Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten nach §71 und § 72 Absatz 1 und 2 erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. § (2) Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. 103  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten § Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyps § Bestimmung der Standardstufe § Bestimmung der Modernisierung § Indexierung Baupreis 104  MODUL 8 Korrekturfaktor Baupreisindex Der Baupreisindex zeigt die Entwicklung der Baupreise mit Bezug auf ein Basisjahr auf (Basisjahr 2015 = 100). Er wird vierteljährlich vom Statistischen Bundesamt nach Erhebungen in der Bauwirtschaft seitens der Landesämter veröffentlicht und gibt die langfristige Entwicklung der Preise für bestimmte Bauleistungen wieder. Quelle: https://www.destatis.de 105  MODUL 8 Baupreisindex Baupreisindex Die aus den Kostenkennwerten ermiwelten Herstellungskosten sind auf den Wertermiwlungssxchtag zu beziehen. Hierzu ist der für den Wertermiwlungssxchtag aktuelle und für die jeweilige Gebäudeart zutreffende Preisindex für die Bauwirtschay des Staxsxschen Bundesamtes (Baupreisindex) mit dem entsprechenden Basisjahr zu verwenden. Mit der Verwendung des Baupreisindex wird eine ggf. erfolgte Umsatzsteueränderung berücksichlgt. Eine Abweichung des Basisjahres des Baupreisindex vom Basisjahr der NHK2010 ist nicht mehr zu berücksichxgen. Die Kostenkennwerte der NHK2010 liegen auf der Preisbasis 2015 vor. Sie müssen regelmäßig (vierteljährlich) die bundesweit gültigen Baupreisindizes ODER die Landesspezifischen Baupreisindizes in das Kalkulationstool eintragen. 106  MODUL 8 Korrekturfaktor Entwicklung der Baupreise Landes-Baupreisindizes Aktuelle Informationen: Aktuelle Informa`onen: Servicenummer: Webseite Sprengnecer: Telefon: (0611) 75-2405, hcps://www.sprengnecer.de/produkte-services/marktdaten-karten- Oder unterlagen-service/indizes-und-zeitreihen/baupreisindex/ http://www.destatis.de 107  MODUL 8 Korrekturfaktor Indexierung Bundesland Werden zur Bewertung eines bebauten Grundstücks die Normalherstellungskosten der Wertermittlungsrichtlinien abgewandt, sind Abweichungen auf Grund regionaler Einflüsse und der Ortsgröße zu berücksichtigen. Beispielhaft (Laut Profi-Handbuch Wertermittlung – 4. Auflage – Korrekturfaktor) Bayern – 1.05 Hessen – 1.00 Thüringen – 1.00 Sachsen – 1.00 Niedersachsen – 0.95 etc. Hinweis: Mit der NHK2010 ist die Indexierung für das Bundesland entfallen -> Index auf 1,0 setzen. Außnahmen: Regionenspezifisch wie. z.B. München 108  MODUL 8 Korrekturfaktor München entscheidet sich für Sonderweg § die Normalherstellungskosten werden nach wie vor zunächst mit einem Regionalfaktor angepasst. § Der Regionalfaktor wurde auf 1,353 festgelegt. § Der Gutachterausschuss München ist nicht der einzige Ausschuss, der Probleme mit der Umsetzung der Sachwertrichtlinie sieht und deshalb einen Sonderweg einschlägt. § Viele andere Gutachterausschüsse weichen von den in der Sachwertrichtlinie empfohlenen Modellvorgaben ab. 109  MODUL 8 Bewertungstool Vorgehensweise § Tragen Sie in das Feld Bundes-Baupreisindizes zum letzten verfügbaren Wertermiplungsslchtag, z.B. 120,8 § Wenn ein Landesspezifischer Baupreisindex verfügbar ist, tragen Sie in das Feld Landes-Baupreisindizes zum Wertermiplungsslchtag den verfügbaren Wert ein. Eingabebereite Felder § Bundes- ODER Landes-Baupreisindizes § Es ist nur 1 Wert einzutragen, tragen Sie 2 Werte ein, erfolgt eine Hinweismeldung § Sollte ein Regionalfaktor vorhanden sein, können Sie in das Feld Landes-Baupreisindizes anstaw dem Landspezifischen Index den Regionalfaktor eingeben (z.B. München 1,353 -> Eingabe 135,3). Tragen Sie in diesen Fällen diese Vorgehensweise als Kommentar in das Bewertungstool ein. 110  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten § Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyps § Bestimmung der Standardstufe § Bestimmung der Modernisierung § Indexierung Baupreis § Außenanlage 111  MODUL 8 Außenanlage Bauliche Außenanlage und sonsxge Anlagen Zu den baulichen Außenanlagen zählen z.B. befeslgte Wege und Plätze, Ver- und Entsorgungseinrichtungen auf dem Grundstück und Einfriedungen. Zu den sonsxgen Anlagen zählen insbesondere Gartenanlagen. Soweit wertrelevant und nicht anderweixg erfasst, sind die Sachwerte der für die jeweilige Gebäudeart üblichen baulichen Außenanlagen und sonslgen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten zu ermiweln. 112  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten § Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyps § Bestimmung der Standardstufe § Bestimmung der Modernisierung § Indexierung Baupreis § Außenanlage § Objektspezifische Immobilienmerkmale 113  MODUL 8 Objektspezifische Immobilienmerkmale Objektspezifische Immobilienmerkmale Objektspezifische Eigenschayen sind darzustellen. In der Wertermiwlung sind sie nur zu berücksichxgen, wenn im gewöhnlichen Geschäysverkehr auch so die Preisbildung sta~indet. Die Höhe der Zu- und Abschläge ist so zu wählen, wie es die Teilnehmer (Hinweis: Kaufinteressenten) des Marktes tun. Kostenvoranschläge oder reale Kosten sind nicht zwingend der richtige Ansatz. 114  MODUL 8 Bewertungstool Eingabebereite Felder § Stellplätze, Carports, Garage – Eintrag eines Euro Betrags Hinweis: Option Garage als „Nutzenwert“ angeben anstatt in der BGF § Sonderausstattung - Eintrag eines Euro Betrags § Ausgebauter Keller - Eintrag eines Euro Betrags § Auf eine Aufgliederung der Einzelposten der Objektspezifischen Immobilienmerkmale wurde im Sinne der Einfachheit der Darstellung der Immobilienbewertung bewusst verzichtet § Im Bereich Kommentar zur Immobilie haben Sie die Möglichkeit trotzdem Hinweise auf Einzelposten mit aufzunehmen 115  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten - NHK2010 § Ermiwlung der Bruwo-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyps § Besxmmung der Standardstufe § Besxmmung der Modernisierung § Indexierung Baupreis § Außenanlage § Objektspezifische Immobilienmerkmale § Alterswertminderung § Berechnung der Wertminderung 116  MODUL 8 Alterswertminderung Lineare Alterswertminderung Soweit es sich nicht um einen Neubau handelt, müssen diese Herstellungskosten unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes gemindert werden. Dabei wird die für die jeweilige Gebäudeart angesetzte Gesamtnutzungsdauer die ggf. durch Instandsetzungen oder Modernisierungen verlängerte oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten verkürzte Restnutzungsdauer gegenübergestellt. Andere Abschreibungen, wie sie noch nach § 23 WertV 88/98 zulässig waren, sind mit Inkraytreten der ImmoWertV nicht mehr zulässig. Unzulässig ist damit auch die in der Wertermiwlungspraxis verbreitete Abschreibung nach Ross. 117  MODUL 8 Alterswertminderung Formel - Alterswertminderung in % Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer Alterswertminderung in % = x 100 Gesamtnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer § Die Gesamtnutzungsdauer für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser – Gesamtnutzungsdauer wird auf 80 Jahre festgelegt 118  MODUL 8 Wirtschaaliche Restnutzungsdauer Restnutzungsdauer Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen Gesamtnutzugsdauer und dem Alter des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag ermittelt. Das Ergebnis ist daraufhin zu prüfen, ob es dem Zeitraum entspricht, in dem das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (wirtschaftliche Restnutzungsdauer). Für Gebäude, die modernisiert wurden, kann von einer entsprechend längerer wirtscha[lichen (modifizierten) Restnutzungsdauer ausgegangen werden. Modernisierungselemente Max. Punkte Gesamtpunkte Modernisierungsgrad Dacherneuerung 4 = 18 Punkte umfassend modernisiert Bäder 2 119  MODUL 8 Wirtschaaliche Restnutzungsdauer § Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer § Der Ermittlung der Restnutzungsdauer im Falle von Modernisierungen liegt ein theoretischer Modellansatz zugrunde. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer (RND) auf maximal 70 Prozent der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer (GND) gestreckt wird. § Tabelle 3: Angaben der Variablen a, b, c des relativen Mindestalters Quelle: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die die Wertermittlung erforderlichen Daten - BMI 120  MODUL 8 Bewertungstool Alterswertminderung Eingabebereite Felder § Im Bereich Wertberichtigung KEINE manuelle Eingabe möglich § Baujahr der Immobilie, Aktuelles Jahr § Beeinflussende Faktoren - Modernisierungselemente Die Formel zur Berechnung der Restnutzungsdauer ist bereits im Bewertungstool hinterlegt und wird automaxsch berechnet. 121  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten § Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyp § Bestimmung der Standardstufe § Bestimmung der Modernisierung § Indexierung Baupreis § Außenanlage § Objektspezifische Immobilienmerkmale § Alterswertminderung § Berechnung der Wertminderung § Bauschäden und Baumängel 122  MODUL 8 Renovierungen, Reparaturen, Baumängel, Bauschäden Renovierungen, Reparaturen, Baumängel, Bauschäden Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielweise eine wirtschasliche Überalterung, ein überdurchschniplicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge (Hinweis: beim Etragswertverfahren) können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäysverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichxgt werden. 123  MODUL 8 Bewertungstool Eingabebereite Felder § Renovierungen, Reparaturen, Baumängel und Bauschäden - Eintrag eines Euro Betrags § Auf eine Aufgliederung der Einzelposten wurde bewusst verzichtet im Sinne der Einfachheit der Darstellung der Immobilienbewertung § Im Bereich Text zur Immobilie haben Sie die Möglichkeit trotzdem Hinweise auf Einzelposten mit aufzunehmen 124  MODUL 8 Berechnungsmethodik – Immobilienbewertung - Einzelelemente § Bodenwert § Normalherstellungskosten § Ermiwlung der Bruwo-Grundfläche (BGF) nach DIN 277/2005 § Festlegung des Gebäudetyp § Besxmmung der Standardstufe § Besxmmung der Modernisierung § Indexierung Baupreis § Außenanlage § Objektspezifische Immobilienmerkmale § Alterswertminderung § Berechnung der Wertminderung – Abschreibung entsprechend NHK2010 § Bauschäden und Baumängel § Marktkorrekturfaktor 125  MODUL 8 Marktkorrekturfaktor Marktkorrekturfaktor Der ermittelte Sachwert hat keinen Bezug zum Marktgeschehen und ist nicht der Verkehrswert. Mögliche I