Obligaciones de Saneamiento PDF

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO Capítulo Primero DISPOSICIONES GENERALES 1. Introducción La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por éste último. Más tarde en la compraventa consensual se incluía una cláusula accesoria por la cual se establecía que el vendedor es responsable por los vicios jurídicos que presente la cosa vendida. La cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso de evicción, podía variar del simple al cuádruplo, pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano consideró la obligación de sanear como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto. La regulación de las obligaciones de saneamiento no es uniforme en la legislación comparada. El BGB alemán, lo regulan en los contratos típicos o nominados. Otros, como los códigos de Francia1, Argentina (art. 1414 y ss.), España (art. 1461 y 1474 y ss.), Colombia, Chile (art. 1837 y ss.), Ecuador, Italia (arts. 1483 y ss.), lo regulan en el 1 El art. 1626 del Código francés dispone: “Aun cuando en la venta no se haga ninguna estipulación sobre la garantía, el vendedor está obligado de derecho a garantizar al adquirente de la evicción que él sufra en la totalidad o parte del objeto vendido, o de las cargas pretendidas sobre este, y no declaradas cuando la venta”. contrato de compraventa, pero sus normas, por vía de remisión, son aplicadas a los otros contratos en los que se transfiere la propiedad o el uso del bien2. El Código civil mexicano de 1929, lo regula “la evicción y el saneamiento” en el libro de las obligaciones, en el título sobre incumplimiento de las obligaciones, arts, 2119 a 2162. Finalmente, códigos como el portugués y el peruano de 1984 lo regulan en la Parte General de la contratación, de modo que son aplicables a todos los contratos sean nominados (típicos) o innominados (atípicos). Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue considerado como un efecto del contrato de compraventa, luego se extendió a los contratos traslativos a título oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a título oneroso o gratuito. El derogado código civil de 1852, inspirado en el Código de Napoleón, reguló solamente la evicción y el saneamiento en quince artículos. El, también, derogado Código civil de 1936 trató del saneamiento por evicción y por vicios redhibitorios en las disposiciones generales de los contratos, limitando su aplicación a los contratos onerosos en los que se transfiera la propiedad, posesión o uso de una cosa. El Código civil vigente de 1984 clasifica a las obligaciones de saneamiento en cuatro rubros: 1) disposiciones generales; 2) saneamiento por evicción; 3) saneamiento por vicios ocultos; y 4) saneamiento por hechos propios del transferente. Sus normas son aplicables tanto a los contratos a título oneroso como a título gratuito. La obligación de sanear por evicción, por vicios redhibitorios y por hechos propios del transferente tiene lugar por ministerio de la ley, aunque las partes no la hayan 2 Por ejemplo, el primer párrafo del art. 1553 del Código civil español dispone: “Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa”. El art. 1525 del Código civil argentino señala: “El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiese sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa”. estipulado expresamente. Las partes contratantes pueden convenir que la obligación de sanear sea aumentada, disminuida o suprimida totalmente. Pero la convención no funciona cuando se pretenda liberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo o cuando éste, en la celebración del contrato, ha actuado con dolo o culpa inexcusable, porque no se puede tolerar que el transferente se aproveche de su propio fraude, ni se puede admitir que el adquirente haya querido que lo engañen impunemente. La obligación de saneamiento del transferente por sus hechos propios, por evicción y por vicios ocultos es objetiva, puesto que responde prescindiendo de su culpabilidad, por el solo hecho de que el adquirente no puede destinar el bien a la finalidad de la adquisición. El dolo o la culpa del transferente solamente agrava su responsabilidad haciéndola extensiva al resarcimiento de los daños por haber conocido o estado en la posibilidad de conocer que no le pertenece el derecho que transfiere o que el bien cuyo derecho transfiere adolece de vicios ocultos. Para el Derecho peruano, evicción no es la simple interposición de una demanda de evicción, sino el despojo al adquirente del bien adquirido por efecto de una resolución judicial o administrativa firme dictada en el procedo judicial de evicción o en el respectivo proceso administrativo. Vicio oculto o redhibitorio es el defecto grave y oculto que se encuentra en el bien adquirido a título oneroso o gratuito. Saneamiento es la obligación de resarcir que tiene el transferente frente al adquirente impedido de destinar el bien a la finalidad de la adquisición como consecuencia de la evicción, los vicios ocultos o hechos del propio transferente. 2. Extensión de la obligación de saneamiento Artículo 1484.- Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de la propiedad, la posesión o el uso de un bien. El art. 1484, al igual que los arts. 1.461 y 1.474 del Código civil español3, denomina saneamiento a lo que un gran sector de la doctrina y del Derecho comparado conoce como garantía4. Se trata de una responsabilidad del transferente del derecho de propiedad, uso o posesión de bien, una vez que ha ejecutado su prestación y con independencia de su buena o mala fe, por no poder el adquirente destinar ese bien a la finalidad para la cual lo adquirió, o sea, es una responsabilidad objetiva poscumplimiento del contrato. El saneamiento es regulado por el art. 1484 como una institución de aplicación general a todos los contratos, onerosos o gratuitos, traslativos de la propiedad, uso o posesión de un bien. Se trata de una obligación impuesta por la ley, pero de esencia contractual. Sanear, en su acepción amplia, significa hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo, y, en su acepción contractual, es la obligación que asume el que transfiere un bien en propiedad, uso o posesión, de responder ante el adquirente por las consecuencias de no poder utilizar el bien para el fin de la adquisición, como consecuencia de la evicción, los vicios ocultos o el hecho propio del transferente5. Es inapropiado el uso de la palabra garantía por evicción y por vicios redhibitorios, por cuanto no se comprende qué es lo 3 Código civil español: Art. 1.461. El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. Art. 1.474. En virtud del saneamiento a que se refiere el art. 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1º De la postsesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2º de los vicios o defectos ocultos que tuviere. 4 Por ejemplo, los arts. 1483 y siguientes del Código civil italiano. 5 La Corte Suprema ha resuelto: Sanear, en su acepción más amplia significa remediar una cosa y en su acepción contractual el saneamiento es considerado como la obligación del transferente del bien de remediar al adquirente por los vicios ocultos del bien, de tal manera que la obligación del saneamiento, es complemento de la de entregar y se está obligado a sanear en tanto no se entregó una cosa como se debía. Así, la obligación de sanear cubre ese defecto o vacío, y asegura al adquirente que podrá gozar de la cosa conforme a su destino (Cas. Nº 1735-97-La Libertad, en El Código civil en su jurisprudencia, Diálogo con la jurisprudencia, Gaceta Jurídica S.A., Lima, 2007, p. 560). que garantiza el transferente, de qué modo se manifiesta esa garantía, si es una garantía personal o real o si se refiere a la garantía patrimonial genérica. En el saneamiento por evicción, antes que se produzca la evicción total o parcial no existe obligación de sanear ni garantía alguna. Es apropiada la expresión responsabilidad por evicción o por vicios ocultos, pero no se trata de una responsabilidad por incumplimiento que tiene su origen en la falta de ejecución de las prestaciones contractuales debidas, sino de una responsabilidad cuyo germen se encuentra en la negociación misma, pero que se hace ostensible una vez ejecutada la prestación de dar un bien en propiedad, uso o posesión, debido a que el transferente no era titular del derecho que transfiere o el bien transferido adolecía de defectos ocultos, privando al adquirente de su derecho de poder destinar el bien a la finalidad de la adquisición. No es una responsabilidad que necesariamente se derive del dolo o la culpa, pues la obligación de sanear existe aun cuando el enajenante no haya incurrido en culpa alguna; el dolo o la culpa sólo hará extensiva la responsabilidad al pago de la indemnización de daños. La obligación de saneamiento es la que contrae el que transfiere, a título oneroso o gratuito, la propiedad, la posesión o el uso de un bien, cuando por sus propios hechos, la evicción de un tercero o la existencia de vicios ocultos se priva al adquirente de su derecho de destinar dicho bien a la finalidad para la cual fue adquirido. El art. 1484 elimina la limitación que existía en el Código civil de 1936, cuyo art. 1370 lo circunscribía a los contratos celebrados a título oneroso. La finalidad perseguida por las partes en los contratos, onerosos o gratuitos, por los cuales se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien, mueble o inmueble, registrado o no registrado, es que el adquirente pueda destinarlo al fin previsto en el contrato o al que se derive de su naturaleza. Los antecedentes normativos del art. 1484 son: Código civil español: Art. 1.474. En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al comprador: 1°. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2°. De los vicios o defectos ocultos que tuviere; Art. 1.461. “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”. El Código español considera al saneamiento como un efecto del contrato de compraventa, en cambio, nuestro Código lo regula como una institución aplicable, en general, a todo contrato, oneroso o gratuito, por el que se transfiere la propiedad, posesión o uso de un bien. Código civil peruano de 1852: Art. 575. Está obligado a la evicción y saneamiento el que enajena algo por título oneroso, como en la venta, permuta, pago, dote necesaria, transacción; Art. 1415. Aunque no se haya estipulado en el contrato la evicción y el saneamiento, está el vendedor sujeto a ellos. Código civil de 1936: Art. 1370. Aunque no se hubiese estipulado la evicción y el saneamiento, el enajenante está sujeto a ellos en todos los contratos onerosos en que se transfiere la propiedad, la posesión o el uso de la cosa. 3. La obligación de saneamiento: Concepto. Fundamento. Clases de saneamiento. Contratos en los que procede Artículo 1485.- En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor. Se adquiere un bien en propiedad, uso o posesión para destinarlo a la producción de otros bienes o servicios, o para revenderlo, donarlo, entregarlo en garantía, en préstamo, exhibirlo, guardarlo, consumirlo, para cualquier uso lícito que se le pueda dar en el futuro de acuerdo a su naturaleza, para usufructuarlo, etcétera. Por ejemplo, si el caballo comprado para fines de reproducción es impotente (vicio oculto), o si A vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo que éste demanda al comprador por reivindicación y obtiene una sentencia que lo declara propietario y condena a ese comprador a desocuparlo (el comprador es eviccionado del bien); o el propietario de un fundo vende la parte baja conservando las tierras altas y, después de la venta, desde las tierras altas desvía el curso de las aguas dejando sin agua a las tierras bajas vendidas (el comprador se ve perjudicado por un hecho propio del vendedor), es evidente, en estos tres ejemplos, que el adquirente no podrá destinar el bien para la finalidad de la adquisición, por lo que su transferente debe resarcirlo del perjuicio sufrido. El art. 1485 define al saneamiento en los siguientes términos: “En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor”. Es decir, el saneamiento es la institución destinada exclusivamente a que el transferente compense (indemnice, resarza) al adquirente por la privación de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor para ese efecto como consecuencia de la evicción, los vicios ocultos del bien o los hechos propios del transferente. Del art. 1485 se desprende que el fundamento del saneamiento por evicción, por vicios ocultos o por hechos propios del transferente se encuentra en la obligación que tiene el transferente de compensar al adquirente por haber sido privado de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual lo adquirió o que el bien disminuya su valor, o sea el saneamiento tiene carácter indemnizatorio; el transferente debe resarcir al adquirente pagándole el valor del bien, los intereses, gastos, costas, entre otros conceptos. El destino que se dará al bien es el fin o finalidad perseguida por el adquirente al celebrar un contrato de transferencia, y si no se ha previsto en el contrato la finalidad de la adquisición se dará al bien el destino que se derive de su naturaleza. Es obligación de todo el que transfiere un bien, obrando de buena fe, responsable y lealmente, consiste en asegurar al adquirente que el bien podrá ser destinado a la finalidad de la adquisición. Si el adquirente no consigue obtener la finalidad perseguida con el contrato, al no poder dar al bien el destino para el que lo adquirió, a causa de hechos propios del transferente, o a que es eviccionado, total o parcialmente, del derecho de propiedad, uso o posesión del bien, o porque éste presenta vicios ocultos, surge para el transferente la obligación de sanear al adquirente pagándole el valor del bien, los intereses, frutos, y demás conceptos especificados en la ley (art. 1495, 1512, 1525), o pagándole lo que el bien vale de menos por tales causas (arts. 1501, 1513, 1525). Tradicionalmente se enfrentan dos teorías sobre el fundamento de la obligación de saneamiento: la que considera que el saneamiento es una consecuencia de la obligación de entregar el bien; y la que sostiene que el saneamiento es una obligación de garantizar la posesión pacífica y útil del bien. Los que consideran que la obligación de saneamiento es una consecuencia de la obligación de entregar el bien afirman que el transferente debe entregar un bien como el previsto en el contrato, porque si incumple con esta obligación entregando un bien que adolece de vicios jurídicos u ocultos, surge otra obligación de garantizar contra estos vicios, a fin de mantener indemne al adquirente. Se sanciona al transferente por incumplimiento del contrato, al no entregar un bien como el previsto en el contrato, sin importar la finalidad de la adquisición. Así, los Mazeaud6 expresan: “El vendedor está obligado a entregar la cosa tal y como se haya convenido, tal y como se haya previsto por las partes cuando la conclusión del contrato. En consecuencia debe la garantía al comprador si la cosa entregada difiere de la cosa convenida; bien sea porque lleve consigo, sin saberlo el comprador, una posibilidad de evicción; bien sea porque se encuentre afectada por un vicio oculto, ignorado por el comprador. La obligación de garantía puede ser considerada así como una simple prolongación de la obligación de entrega”. Los que sostienen que la obligación de saneamiento garantiza la posesión pacífica y útil del bien dicen que el fundamento del saneamiento es asegurar, garantizar, la posesión pacífica y útil del bien, siendo determinante la finalidad de la 6 Mazeaud, Henri, León Mazeaud y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho civil, parte tercera, v. III, Los principales contratos, trad. de Luís Alcalá-Zamora y Castillo, Ejea, Buenos Aires, 1974, p. 267. adquisición. Así, Badenes7 manifiesta que “el saneamiento de evicción asegura la posesión pacífica de la cosa”, y “el saneamiento por vicios ocultos asegura la posesión útil”. Por su parte, Rezzónico8 dice que “el vendedor se obliga a transferir al comprador la propiedad de la cosa, y siendo la propiedad por definición “el derecho de usar y gozar de las cosas de la manera más absoluta”, es evidente que aquella obligación del vendedor no se cumple si el comprador es privado de la propiedad total o parcialmente. Es decir, si los derechos que adquiere sobre la cosa son menoscabados, si no los goza en su plenitud e integridad, por causa de evicción o de vicios ocultos de la cosa”. Continúa diciendo este autor que “se trata, en verdad, de una obligación derivada de los principios generales de buena fe y lealtad que presiden el cumplimiento de los contratos”. Los que utilizan la palabra garantía sostienen que con la garantía de saneamiento por evicción se garantiza la posesión pacífica, evitando que el adquirente sea perturbado por la existencia de derecho de terceros sobre el bien enajenado, y con la garantía por los vicios de la cosa se garantiza la posesión útil del bien, o sea se pone al adquirente a cubierto de vicios en el bien que afectan su normal utilización. No resulta apropiado hablar de garantía allí donde no hay hipoteca, anticresis, garantía mobiliaria (prenda), warrant, fianza, aval, ni referencia alguna, expresa o implícita, sobre la denominada “prenda general” o “garantía general”. El transferente no garantiza sino se obliga a sanear por evicción o por los vicios ocultos existentes en el bien o por sus hechos propios que no permitan destinar el bien a la finalidad de la adquisición o la finalidad a la que normalmente está destinada. La acción de saneamiento a que da lugar la evicción o la existencia de vicios tiene carácter indemnizatorio: el transferente debe indemnizar al adquirente cuando por razón de la evicción o de la existencia de vicios ocultos en el bien, no puede destinarlo a la finalidad para la cual lo adquirió o por la disminución del valor del bien. 7 Badenes Gasset, Ramón, El contrato de compraventa, t. I, Bosch, Barcelona, 1979, p. 583. 8 Rezzónico, Luís María, Estudio de los contratos en nuestro Derecho civil, Compraventa, permuta, cesión de derechos, tercera edición, Desalma, Buenos Aires, 1967, p. 230. Para nuestro ordenamiento jurídico civil el saneamiento tiene un fundamento indemnizatorio. En todo contrato de transferencia de bienes en propiedad, uso o posesión de un bien, el transferente persigue y asegura al adquirente que podrá “destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido”, en caso contrario, el transferente está obligado a sanear al adquirente compensándolo por la pérdida, inutilidad o disminución del valor del bien para cumplir con esa finalidad como consecuencia de los hechos personales del transferente, de la evicción o de los vicios ocultos del bien. Eta es la doctrina que sustenta a la norma del art. 1485 que dispone: “En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder (no ha garantizar) frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor”. No queda duda que la institución del saneamiento por evicción, vicios ocultos y hecho propio del transferente se fundamenta en la necesidad de reparar al adquirente por no poder destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o cuando por tales causas el bien disminuye su valor. La finalidad de la adquisición es el factor determinante de la obligación de sanear, no contando para nada la buena o mala fe con que haya actuado el transferente o si el contrato de transferencia fue a título oneroso o gratuito. En efecto, nadie adquiere un bien, en propiedad, uso o posesión, así porque sí, sin perseguir alguna finalidad, sino que lo adquiere para con ese bien alimentarse, vestirse, curarse de una enfermedad, recrearse, utilizarlo para construir otro bien, trasladarse de un lugar a otro, labrar la tierra, abonar las plantas, etc. El ser humano es estructuralmente finalista, todo lo que hace o deja de hacer es persiguiendo algún fin, de ahí que en la celebración de los contratos traslativos, por un deber de buena fe, de lealtad, el transferente debe hacer todo lo necesario para asegurar al adquirente que el bien transferido podrá ser destinado al fin previsto en el contrato; y si no fuera así, porque el adquirente es despojado del bien por efecto del derecho de un tercero anterior a la transferencia o porque el bien adolece de vicios ocultos o por hechos propios del transferente, éste está obligado a sanear por esas causales. El bien no va a poder ser destinado al fin de la adquisición cuando el adquirente es eviccionado del mismo; si la evicción es parcial la utilidad del bien para dicho fin, o sea su valor, disminuye. Tampoco se podrá utilizar el bien para el fin de la adquisición o esa utilidad disminuye cuando adolece de vicios ocultos no conocidos por el adquirente en el momento de la adquisición. Igual no podrá usarse el bien para el destino de su adquisición cuando devine en inútil o disminuye su valor como consecuencia de hechos del propio transferente. Luego, es natural que el transferente esté obligado a indemnizar al adquirente por todos los perjuicios que sufre por no poder utilizar el bien para la finalidad para la cual fue adquirida o por disminución de su valor. En otros términos, en virtud del saneamiento, el transferente, en propiedad, uso o posesión, está obligado a responder frente al adquirente cuando éste no puede destinar el bien a la finalidad para la cual lo adquirió o por disminución de su valor, como consecuencia: a) de ser privado definitivamente, total o parcialmente, del derecho de propiedad, uso o posesión del bien adquirido en virtud un fallo, judicial o administrativo, que reconoce el mejor derecho de un tercero b) el bien adolece de vicios ocultos existentes al momento de la transferencia; y c) por actos propios del transferente. Antes que se produzca la evicción no hay obligación de sanear por esta razón; el transferente no está obligado a sanear por el solo hecho que terceros promuevan acciones judiciales o administrativas contra el adquirente alegando que el bien les pertenece en propiedad, uso o posesión; si los terceros pierden en esas acciones significa que el bien transferido estaba libre de vicios jurídicos; solamente si los terceros ganan, surge para el transferente la obligación de sanear por evicción. De otro lado, si el bien adolece de vicios ocultos, pero estos no impiden que sea destinado a la finalidad de la adquisición ni disminuyen su valor, tampoco hay obligación de sanear; en todo caso, si el vicio oculto consiste en el error sobre la materia de que está formado el bien (se cree que es de oro cuando en realidad es de cobre) o sobre una de sus cualidades esenciales (se cree que el aceite es de oliva, cuando es de maíz), el adquirente tendrá la acción de anulabilidad por la causal de error esencial (art. 201.1), pero no la de saneamiento. El saneamiento por evicción o por vicios ocultos o por hecho propio del transferente solamente procede cundo no es posible destinar el bien adquirido al fin que motivó la adquisición o cuando disminuye su valor. Si esta finalidad se alcanza no se genera la obligación de sanear por estas causales. La evicción, los vicios ocultos y el hecho propio del transferente se valoran en relación con la finalidad para la cual fue adquirido el bien. Comentando el Código civil italiano, Messineo9 dice que la ley, en relación a la evicción y los vicios ocultos, concibe a la tutela del comprador como una obligación de garantía por parte del vendedor, pero que en realidad el vendedor responde de la evicción y de los vicios ocultos para que el comprador quede indemne; por lo que prefiere hablar, en lugar de garantía, de responsabilidad por evicción y por vicios ocultos. Esta opinión de Messieno es acertada, pues en realidad el transferente no garantiza sino responde al adquirente resarciéndole (reponiéndole) su patrimonio perdido a causa de la evicción, los vicios ocultos o sus hechos propios; no hay obligación de garantía sino de indemnización al adquirente por todo lo que ha perdido (valor del bien, intereses, frutos, tributos, gastos, mejoras, daños) por tales causas. La terminología propuesta por Messineo ha sido adoptada por nuestro Código civil al disponer en el art. 1485 que por el saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente por la evicción, los vicios ocultos o sus hechos propios. La obligación de saneamiento es de tres clases: a) Saneamiento por evicción; b) Saneamiento por vicios ocultos o redhibitorios; y c) Saneamiento por hecho propio del transferente. El transferente solamente está obligado a sanear por la pérdida sufrida injustamente por el adquirente como consecuencia de la evicción, los vicios ocultos o el hecho propio del 9 Messineo, Francesco, Manual de Derecho civil y comercial, t. V, Ejea, Buenos Aires, 1971, p. 100. transferente, que hacen inútil el bien para la finalidad para la cual fue adquirido o cuando disminuyan considerablemente su valor para dicha finalidad. El transferente está obligado a salvaguardar al adquirente contra las consecuencias de no poder destinar el bien a la finalidad estipulada en el contrato debido a la evicción, los vicios ocultos o por sus hechos propios; el transferente responde ante su adquirente independientemente de su dolo o culpa, los cuales tienen relevancia únicamente para la indemnización de daños. Procede la obligación de sanear tanto en los contratos a título oneroso como en los a título gratuito por los que se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien. Si la naturaleza jurídica, explicación o fundamente del saneamiento no consiste en asegurar la equivalencia entre lo que se da como prestación y lo que se recibe como contraprestación, sino que el adquirente pueda destinar el bien adquirido a la finalidad de la adquisición prevista en el contrato, y, a falta de previsión, a su destino normal, y que si no puede darle ese destino por efecto de la evicción o de los vicios ocultos, sea indemnizado por todos los perjuicios sufridos, lo mismo da que el contrato traslativo sea a título oneroso o gratuito. 4. Presunción de destino normal del bien Artículo 1486.- Si no se indica expresa o tácitamente la finalidad de la adquisición, se presume que la voluntad de las partes es dar al bien el destino normal de acuerdo con sus características, la oportunidad de la adquisición y las costumbres del lugar. Si en el contrato no se ha indicado la finalidad de la adquisición, expresa ni tácitamente, se presume, iuris tantum, para fines del saneamiento, que es voluntad de las partes dar al bien su destino normal, el más conforme a su naturaleza, considerando sus características, la oportunidad de la adquisición, la clase de actividades a que se dedica el adquirente, si éstas fueron comunicadas al transferente o éste las conocía por sus propios medios, y las costumbres del lugar de ubicación del bien; todo lo cual requiere ser probado en la etapa procesal correspondiente. La Corte Suprema ha resuelto: Si en el contrato no se indica, expresa ni tácitamente, la finalidad de la adquisición, debe presumirse que la finalidad de la adquisición es el destino normal, cuyo contenido debe establecerse en razón de las características del bien objeto del contrato, de la oportunidad de su adquisición y las costumbres del lugar de ubicación del bien; todo lo cual requiere que en la etapa procesal correspondiente se establezca, de acuerdo al caso concreto, el contenido de la presunción aludida, lo que finalmente es un tema de carácter probatorio cuyo análisis no está dentro de las atribuciones de la Corte Casatoria10. Es muy variada la finalidad por la que se adquiere el derecho de propiedad, uso o posesión de un bien. Por ejemplo, se puede adquirir el derecho de propiedad de un bien con la finalidad de consumirlo, exhibirlo en una feria, revenderlo, entregarlo en arrendamiento, comodato, gravarlo en respaldo del pago de una deuda, guardarlo, etc. Esa finalidad puede ser la convenida por las partes expresa o implícitamente, caso en el que se habla de “finalidad de la adquisición prevista por las partes”; o, si en el contrato no se ha previsto la finalidad de la adquisición, se presume que las partes quisieron dar al bien un destino de acuerdo a su naturaleza (una inmueble construido para casa habitación no puede ser destinado para local industrial; un caballo de paso no puede ser usado como caballo de carrera), a la oportunidad de la adquisición (el comerciante minorista que compra a un mayorista hace la adquisición para revender los bienes adquiridos; el que compra a un minorista generalmente adquiere el bien para su consumo) y las costumbres del lugar (en un lugar donde las gentes se dedican a la agricultura utilizando la fuerza de los animales, el que compra una yunta de bueyes lo hace con el fin de dedicarlos a remover la tierra, no para revenderlos o sacrificarlos y consumirlos). El que no se pueda destinar el bien para la finalidad de la adquisición prevista en el contrato y, a falta de ella, a la finalidad que se derive de la naturaleza del bien, de las 10 Cas. Nº 1417-97-Lima, en El Código civil en su jurisprudencia, Dialogo con la jurisprudencia, Gaceta Jurídica S.A., Lima, 2007, p. 566. circunstancias que rodearon su adquisición o de las costumbres del lugar, debido a los hechos propios del transferente, a la evicción o a los vicios ocultos, surge para el transferente la obligación de sanear al adquirente. 5. Transmisión hereditaria de la obligación y del derecho de saneamiento Artículo 1487.- Tanto la obligación como el derecho de saneamiento se trasmiten a los respectivos herederos. En cuanto a los efectos de las obligaciones, el principio general reza: “Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores (art. 660). Toda obligación se trasmite a los herederos, salvo cuando es inherente a la persona, lo prohíbe la ley o se ha pactado en contrario (art. 1218). Como por el saneamiento el transferente debe responder frente al adquirente por no poder dar al bien el destino para el que lo adquirió, pagándole una cantidad de dinero por concepto de valor del bien, intereses, costos, daños, entre otros conceptos, es incuestionable que esta obligación de dinero se transmite a los herederos; éstos deben compensar al adquirente hasta donde alcancen los bienes que les ha dejado su causante, por ejemplo, si el causante debía por saneamiento la suma de cien y los bienes que ha dejado como herencia tienen un valor de sesenta, los herederos compensan al adquirente sólo por esta última cantidad11. Como el saneamiento, elemento natural del contrato, es una obligación contractual que se enmarca dentro del principio general res inter alios acta que rige los efectos del contrato, principio que establece: “Los contratos sólo producen efectos entre las partes que los celebran y sus herederos, salvo en cuanto a éstos si se trata de derechos y obligaciones no transmisibles” (art. 1363), tanto la obligación como el derecho de sanear pasan a los respectivos herederos de los contratantes. Lo dispuesto por los art. 1218 y 1326, respectivamente, constituye el fundamento del 11 Art. 661. El heredero responde de las deudas y cargas de la herencia sólo hasta donde alcancen los bienes de ésta. Incube los herederos la prueba del exceso, salvo cuando exista inventario judicial. principio concreto que, al regular los efectos del saneamiento, dispone que “tanto la obligación como el derecho de saneamiento se transmite a los respectivos herederos” (art. 1487). Tanto la obligación de saneamiento del transferente como el derecho al saneamiento del adquirente se transmiten a sus respectivos herederos a título universal como a sus causahabientes a título particular inter vivos. El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los anteriores, en la medida que éstos estén obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes (art. 1488). En otros términos, el transferente no solamente queda obligado ope legis a sanear a su inmediato adquirente, sino también a los sucesivos adquirentes; el adquirente puede dirigir su acción contra su inmediato transferente o contra el transferente originario o contra cualquiera de los transferentes intermediarios. 6. Extensión de la transmisión hereditaria. Caducidad Artículo 1488.- El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transferente como a los anteriores a éste, en la medida que éstos hubieran estado obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes. Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento contra los transferentes anteriores al inmediato se cuentan a partir de la celebración de sus respectivos contratos. La obligación de saneamiento no sólo se transmite a los herederos a título universal, sino también a los sucesivos transferentes a título particular, o sea no sólo está obligado a sanear el último transferente al último adquirente, sino que también están obligados a sanear los transferentes anteriores al último, hasta llegar al transferente originario del cual todos derivan sus derechos. En las trasmisiones sucesivas del bien, el último adquirente puede accionar por saneamiento contra su inmediato transferente o contra cualquiera de los anteriores. El derecho de accionar contra su inmediato transferente deriva del acto jurídico que dio lugar a la transmisión. Su derecho de accionar contra los anteriores transferentes se justifica considerando que al transferirse un bien, se trasmiten los derechos que con relación a él tenía el tradens, entre los cuales se halla el derecho al saneamiento. Como dice Barandiarán12, “tal derecho se trasmite a título accesorio, subrogándose el último adquirente en tal derecho que su trasmitente tenía contra aquel de quien adquirió la cosa”. El art. 2109 del Código civil argentino, fuente del art. 1488 del Código peruano, señala: “El adquirente de la cosa no está obligado a citar de evicción y saneamiento al enajenante que se la transmitió, cuando hayan habido otros adquirentes intermediarios. Puede hacer citar al enajenante originario, o a cualquiera de los enajenantes intermediarios”. Vélez Sársfield13 en nota puesta debajo de este artículo, citando a Troplong y Pothier dice: “Por Derecho romano y por el Derecho de las partidas, el recurso era gradual. El adquirente debía citar al enajenante inmediato, éste al que le había transmitido la cosa y así sucesivamente hasta llegar al enajenante originario. Se observaba en este orden, porque según el Derecho romano, las acciones no podían pasar de una persona a otra sin una cesión. Pero por nuestro Derecho no es así. El acreedor puede ejercer todos los derechos y acciones de su deudor, con la sola excepción de los que sean inherentes a su persona. Se juzga que cada enajenante ha transferido la cosa a su adquirente Cum omni sua causa, es decir, con todos los derechos que le competían. El último adquirente, es pues tácita y necesariamente subrogado en todos los derechos de garantía de los que han poseído la cosa antes que él, y reúne esos derechos en su persona”. El transferente debe el saneamiento a su adquirente. Si éste trasmitió el bien a otro, responde frente a éste, y así sucesivamente. El último adquirente acciona exigiendo el saneamiento contra su transferente o contra cualquiera de los anteriores transferentes. 12 Barandiarán, José León, ob. cit., p. 175.. 13 Código civil de la República Argentina, Edición La Ley, 1989, p. 403. Como sostiene Beudant14, la jurisprudencia francesa “reconoce al comprador el derecho de obrar no solamente contra el autor directo, sino también contra cualesquiera de los anteriores transferentes, y esto por acción directa. Esto implica que el vendedor debe la garantía no solamente al comprador, su cesionario directo, sino también a los causahabientes de este último; en otras palabras, el lazo legal existente entre cada autor y el conjunto de causahabientes ulteriores. Esta manera de ver, aunque discutible, es consagrada por la jurisprudencia. Ella se funda principalmente en el art. 1615, conforme a cuyos términos la persona que enajena una cosa transfiere al mismo tiempo todos los derechos que le pertenecen con referencia a la cosa. Vender es colocar al comprador en su lugar y situación, trasmitirle todos los derechos que se tiene y que son anexos a la cosa vendida. Desde el momento que el vendedor tenía el derecho eventual de obrar contra su propio causante, el comprador adquiere este derecho por efecto de la venta; es, pues, en virtud de un derecho que le es personal, pues es cesionario de él, que puede obrar contra el causante de su causante; él se dirige a él, omisso medio; él ejerce su acción en virtud de un derecho propio y no por aplicación del art. 1166”. Esta doctrina francesa sobre el saneamiento en el contrato de compraventa es aplicable al Derecho peruano extendiéndola a todos los contratos por los cuales se transfiere la propiedad, el uso o la posesión de un bien, por mandato expreso del art. 1488. La ley permite que el último subadquirente o adquirente definitivo pueda dirigir su acción de saneamiento directamente contra su inmediato transferente o contra un transferente intermedio o contra el transferente primitivo. De este modo al encadenamiento económico en la distribución y colocación de los bienes en el mercado corresponde un encadenamiento jurídico. Por ejemplo, A dona un bien a B, quien lo entrega en permuta a C, y este lo vende a D. El comprador D es despojado del bien por efecto de una sentencia que reconoce al tercero E como su legítimo propietario. D puede elegir entre A, B y C a la 14 Barandiarán, José León, Tratado de derecho civil, t. IV, Teoría general del contrato, WG editor, Lima, 1992, p. 219. persona contra quien dirigir su acción de saneamiento por evicción. El elegido que pague tendrá, a su vez, acción con contra su transferente o anteriores a éste. En nuestro medio es común que el adquirente eviccionado del bien dirija su acción contra su transferente inmediato; en el ejemplo propuesto, D demanda a su transferente C, quien, después de pagar, se puede dirigir contra B, y, finalmente, éste contra A. Conforme al último párrafo del art. 14, los plazos de caducidad para plantear la acción de saneamiento contra los transferentes anteriores al último se contarán a partir de la celebración de los respectivos contratos de transferencia. Tratándose de saneamiento por vicios ocultos, el art. 1514 dispone que los plazos de caducidad se computan desde el momento de la recepción del bien. Sería conveniente que se adopte como regla común para los tres tipos de saneamiento, por evicción, por vicios ocultos, por hecho propio del transferente, que los plazos de caducidad se cuenten a partir de la entrega del bien y no a partir de la celebración del contrato. Arias Schreiber15 propone que el segundo párrafo 1488 debería decir: Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento contra los transferentes anteriores al inmediato se cuentan a partir de las respectivas fechas de entrega del bien. 7. Modificación convencional de la obligación de saneamiento Artículo 1489.- Los contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligación de saneamiento, salvo el caso contemplado en el artículo 1528. Por ser la obligación de saneamiento un elemento natural de todo contrato por el que se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien, no requiere ser estipulada, opera por mandato de la 15 Arias Schreuber Pezet, Max, Exegesis del Código cvil peruano de 1984, en colaboración con Carlos Cárdenas Quiroz, Angela Arías Schreiber M. y Elvira Martínez Coco, t. I, Gaceta Jurídica, Lima, 2006, p. 297. ley, aun cuando las partes no hayan hecho mención alguna a ella en su contrato. Debido al carácter natural, no esencial, de la obligación de saneamiento, y por concernir a derechos de orden privado, que interesan solamente a los contratantes, éstos mediante estipulación expresa o tácita pueden suprimirla, ampliarla o restringirla. Pero tal estipulación sólo es válida si el transferente ignora los vicios o desconoce el derecho del tercero sobre el bien transferido, puesto que si conoce que el bien es vicioso o que el derecho que transfiere le pertenece a un tercero, la estipulación carece de validez, porque el Derecho no puede tutelar el comportamiento doloso del transferente. Es inválida la cláusula contractual por la que se conviene la limitación o supresión de la obligación de sanear del transferente por sus hechos personales (art. 1528), o cuando conoce que el derecho que transfiere no le pertenece, o sabe que el bien adolece de graves defectos, pero no los revela al adquirente (art. 1328). El art. 1528 dispone que “es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo”. Pretender liberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo, sería como liberar al transferente sobre la base de su mala fe. Es nula toda estipulación que excluya o limite la responsabilidad por dolo o culpa inexcusable del deudor (art. 1328). Nadie puede ampararse en su propia culpa o dolo para liberarse de responsabilidad. Si el transferente actúa de mala fe al estipularse la supresión o limitación de su obligación de saneamiento, lo estipulado carece de toda eficacia; igualmente, si adquirente procede con mala fe al convenirse la ampliación de la obligación, tampoco es válido lo pactado. La estipulación de no estar obligado a sanear por evicción, vicios ocultos o hechos personales del transferente también se detiene ante leyes imperativas, el orden público y las buenas costumbres (art. V del T.P.). Se amplía la obligación de sanear cuando se extiende sus efectos a supuestos no comprendidos en la ley, por ejemplo, el transferente se obliga a sanear por vicios ocultos que sobrevengan a la celebración del contrato, o que sean conocidos o susceptibles de ser conocidos por el adquirente, o que no tienen la gravedad como para dar lugar al saneamiento; o el transferente se obliga a sanear cuando un tercero despoja del bien al adquirente por las vías de hecho o cuando el derecho del tercero evicente surge con posterioridad a la transferencia del bien en propiedad, uso o posesión. Las cláusulas de restricción de la obligación de sanear, tal y como están configuradas por la ley, son las más frecuentes que las de ampliación. Por ejemplo, se limita los efectos del saneamiento solamente a determinados vicios o a determinada gravedad de éstos y no a otros; o solamente a determinados derechos de terceros y no a otros, así solamente al derecho de propiedad, pero no al derecho de uso o posesión; o el transferente se obliga a pagar un valor inferior al que tenga el bien en el momento de la evicción (si el saneamiento es por evicción) o de la resolución del contrato (si el saneamiento es por vicios ocultos). La prueba de la existencia del pacto de ampliación, limitación o supresión de la obligación de saneamiento corresponde a quien la invoca. Los antecedentes normativos del art. 1489 son: Código civil de 1852: Art. 1416. Pueden los contratantes ampliar o restringir a su voluntad la evicción y el saneamiento; pueden también pactar que el vendedor no quede sujeto a esta obligación; Art. 1417. Aunque se hubiese pactado que no quede sujeto el vendedor a saneamiento, lo estará sin embargo al que resulte de un hecho personal suyo; todo pacto en contrario es nulo. Código civil de 1936: Art. 1362. Se puede restringir o renunciar la responsabilidad por los vicios redhibitorios. Se puede también ampliarla; Art. 1371. Pueden los contratantes ampliar o restringir la evicción y el saneamiento; pueden también pactar que el enajenante no quede sujeto a estas obligaciones; Art. 1372. Aunque se hubiese pactado que no quede sujeto el enajenante a saneamiento, lo estará sin embargo al que resulte de un hecho personal suyo; todo pacto en contrario es nulo. 8. El saneamiento en las ventas forzadas Artículo 1490.- En las ventas forzadas hechas por las autoridades y entidades autorizadas por ley, el saneamiento queda limitado a la restitución del precio que produzca la transferencia. Conforme al art. 1490, la garantía del saneamiento por evicción se debe en las ventas forzadas hechas por autoridades y entidades autorizadas por ley, en cuyo caso el saneamiento queda limitado a la restitución del precio. En realidad no se trata de una obligación de saneamiento por la cual el transferente se obliga a indemnizar por el perjuicio sufrido por el adquirente como consecuencia de la evicción, sino de una obligación de restitución. Por ejemplo, A es deudor de X. Éste embarga y remata judicialmente el bien de su deudor, bien que se adjudica a C. Luego el bien es reivindicado por D. El adjudicatario C puede demandar A, deudor ejecutado, para que le restituya el precio que pagó en la venta forzada. Por mandato del art. 1491, el transferente está obligado al saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme, por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia; y por disposición del art. 1495, el adquirente podrá exigir al obligado la restitución del valor del bien al momento de la obligación, el pago de los intereses, tributos, gastos, costas, indemnización por daños, entre otros. Todas estas facultades emanan de un contrato surgido de la libre manifestación de voluntad de las partes; el transferente, libremente toma la decisión de enajenar un bien en propiedad, uso o posesión. Distinta es la situación de las ventas forzosas, realizadas en contra de la voluntad del transferente, cuando la ley lo autoriza, en las cuales, conforme al art. 1490, el saneamiento queda limitado a la restitución del precio que produzca la venta. El vendedor no es el acreedor ejecutante sino el deudor ejecutado. El adjudicatario es el que asume el papel de comprador. El precio que paga el adjudicatario no es entregado al deudor ejecutado sino al acreedor ejecutante. El deudor ejecutado no vende voluntariamente, no interviene en la determinación del precio, no recibe el precio, pero éste es utilizado para cancelar o disminuir sus deudas, lo que es lo mismo que entrase en su patrimonio, razón suficiente para que esté obligado a restituir el precio pagado por el adjudicatario. El hecho de que no vende voluntariamente sino que es forzado a vender, es motivo suficiente para que su obligación de sanear se limite a la restitución del precio. No hay duda que el que vende y está obligado al saneamiento por evicción no es el acreedor ejecutante, sino el deudor ejecutado. Como explican los Mazeaud16, “cuando el comprador haya adquirido la cosa por la que sufre la evicción en una venta forzosa, o sea, en una adjudicación tras embargo o luego de una quiebra, tiene por deudor de las sumas que se le deban en virtud del artículo 1.630, no a los acreedores embargantes o reunidos en una masa, sino al embargado o al quebrado. Aunque la venta haya sido forzosa y exigida por los acreedores o por el síndico que represente a la masa, es, en efecto, el embargado o el quebrado el que ha vendido un bien del que seguía siendo propietario. Pero la repetición del comprador que haya sufrido la evicción contra el vendedor embargado o quebrado no le permitirá obtener lo que se le debe, al menos en su totalidad. ¿Puede ejercer entonces el comprador, contra los acreedores, para obtener la restitución del precio, una acción por pago de lo indebido? Se ha sostenido así, observando que el comprador, cuando haya adquirido la cosa ajena, ha pagado un precio que no era debido. Pero, ¿no cabe responder que le ha pagado ese precio al vendedor embargado o al quebrado? Los acreedores, al repartirse ese precio con los demás bienes del deudor, no han hecho sino cobrar lo que se les debía; no han recibido lo indebido”. 16 Mazeaud, Henry … ob. cit., p. 277. Para que opere la obligación de sanear por evicción en la ejecución de los bienes del deudor se requiere: que la venta sea forzada y que sea hecha por autoridad o entidad autorizada por ley, consiguientemente, no se extiende a las ventas voluntarias hechas por autoridad o entidad autorizada legalmente, como ocurre con las ventas de bienes de menores o incapaces. Hacemos notar que la parte general de los contratos contiene principios de aplicación general a los contratos en particular, entre los que figuran las obligaciones de saneamiento que existe en todos los contratos por los que se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien. Es una mala técnica legislativa regular en la parte general de los contratos el caso especial relativo al saneamiento en las «ventas forzadas» como lo hace el art. 1490. Para solucionar este problema, o se reemplaza la palabra «ventas» por la de «transferencia» o «enajenación», o se cambia de ubicación a este artículo pasándolo al lugar donde se regula la compraventa. Los antecedentes normativos del art. 1490 son: Código civil chileno: Art. 1851. En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no está obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido la venta. Código civil argentino: Art. 2122. En las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia, el vendedor no está obligado por la evicción, sino a restituir el precio que produjo la venta. Código civil peruano de 1936: Art. 1382. En las ventas forzadas hechas por la autoridad judicial, el vendedor no está obligado sino a restituir el precio que produjo la venta. Capítulo Segundo SANEAMIENTO POR EVICCIÓN 1. Obligación de saneamiento por evicción Artículo 1491.- Se debe el saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia. 1.1. Etimología Evicción es palabra de etimología latina (evictio-evictionis), derivada del verbo latino evincere que significa vencer en juicio; de donde deriva evictus, que significa vencido17. Evicto es el que ha sido vencido en juicio y privado del derecho que adquirió; evicente, el que lo ha vencido; obligado a sanear el que por haber trasmitido el derecho al evicto debe responder18. 1.2. Definición de evicción La evicción es definida por el art. 1491 como el acto por el cual “el adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de una resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia” 19. Conforme a esta definición, por la evicción el adquirente no pierde el bien o parte de él, sino pierde todo o parte del derecho a la propiedad, uso o posesión de dicho bien, lo que lo priva del poder de destinarlo a la finalidad de la adquisición. Podemos decir que para el Derecho peruano no hay perturbación de derecho al adquirente por la sola interposición y trámite de una demanda judicial o administrativa de evicción, sino cuando el adquirente es privado, total o parcialmente, del derecho adquirido20 por efecto de una resolución judicial o administrativa firme dictada en un proceso de evicción. También en el Derecho romano, el comprador debía esperar a que se le desposeyera efectivamente de la cosa, para poder proceder contra su vendedor por daño derivado del incumplimiento, cuando resultare haber recibido cosa ajena. 17 Rezzónico, Luís María, ob. cit., p. 231. 18 Spota, Alberto G., ob. cit., p. 213. 19 Barbero dice que por evicción (evincere est vincendo auferre: eviccionar es quitar, venciendo) se entiende el hecho de que un tercero, haciendo valer derechos sobre el bien objeto de la transferencia, reivindique con éxito del adquirente la pertinencia de él (Barbero, Domenico, Sistema del Derecho privado, IV, Contratos, trad. de Santiago Sentis Melendo, Ejea, Buenos Aires, p. 20). 20. “La privación o turbación puede recaer tanto en un derecho real transmitido –dominio, usufructo, servidumbre, etc.- como en uno creditorio –de uso y goce a favor del locatario, por ejemplo-, asimismo, en un derecho intelectual” (Mosset Iturraspe, Jorge, Contratos, Ediar, Buenos Aires, 1981, p. 402). Se denomina tercero evicente o eviccionante al que, mediante resolución judicial o administrativa, despoja del bien al adquirente. Al que sufre la privación, pérdida o despojo del bien se le llama eviccionado, evicto. Como dice Spota21, la evicción parte del supuesto de hecho consistente en un ataque jurídico al derecho trasmitido. No comprende los ataques físicos. “La evicción “producida” adviene si por una causa anterior o contemporánea a la adquisición, el adquirente (comprador, permutante, cesionario, socio, copartícipe, aun el donatario) es privado, total o parcialmente, del derecho (o de su uso y goce) que se le ha transmitido, y es privado porque se reconoce judicialmente a favor de otro un mejor título jurídico a ser titular de ese derecho”. Por la evicción se priva al adquirente de todo o parte del derecho sobre el bien adquirido (por contrato oneroso o gratuito), por efecto de una resolución judicial o administrativa firme que reconoce un derecho de tercero, anterior a la transferencia. Por ejemplo, A vende a B un bien que es de propiedad de C, por lo que éste puede reivindicar. Si C entabla acción reivindicatoria y obtiene una sentencia que lo declara propietario y obliga al comprador B a abandonar el bien, se dice que ese comprador ha sido eviccionado. 1.3. La acción de evicción La acción de evicción es ejercida por el tercero mediante una demanda o en una contestación a una demanda que le ha interpuesto el adquirente. En el primer caso, el tercero demanda al adquirente por evicción alegando ser él el titular del derecho transferido, o sea que a él le pertenece el bien ya sea en propiedad, uso o posesión. En el segundo caso, el adquirente perturbado en su derecho por un tercero, demanda a éste por reivindicación del bien, mejor derecho a la propiedad, uso o posesión del bien, se vale de los interdictos o de otras acciones reales o personales, y el tercero demandado en la contestación a la demanda alega ser él el titular del derecho transferido. 21 Spota, Alberto G., Instituciones de Derecho civil, Contratos, Vol. IV, compraventa y permuta, efectos de la compraventa, cesión de créditos, locación de cosas, Desalma, Buenos Aires, 1986, p. 213 El derecho que el tercero accionante alega tener sobre el bien transferido y que le es reconocido por resolución judicial o administrativa, puede ser real o personal; derecho total o parcial; pretende ser propietario o usufructuario; invoca o impugna una servidumbre; afirma que es arrendatario22, etcétera. 1.4. Clases de evicción La privación del derecho del adquirente como consecuencia de la evicción puede ser total o parcial. Por la evicción total el adquirente se ve privado de todo el derecho adquirido, quedando sin título alguno. Por la evicción parcial el adquirente es privado del derecho de una parte determinada del bien (parte del bien no le pertenecía al transferente) o de una parte alícuota del mismo (por ejemplo, se transfiere la totalidad del derecho de propiedad de un bien, cuando el transferente es solamente copropietario) o se priva al adquirente de un derecho menor sobre el bien (por ejemplo, adquirió la propiedad del bien y es eviccionado del derecho de usufructo sobre el mismo). Como dice Barbero23, así como un bien puede pertenecer a su titular en distinto grado e intensidad, a saber, a título de propiedad (pertinencia tout-court) o de copropiedad (pertinencia común) o a título de usufructo, uso, servidumbre, etc. (pertenencias menores), así también la evicción como sustracción de pertinencia puede ser de distinta extensión e intensidad; puede ser una evicción de propiedad (evicción del derecho mayor), la que puede extenderse a todo el bien (evicción total) o a una parte de él (evicción parcial), o puede ser una evicción de un derecho de usufructo, servidumbre, etc. (esto es, en cuanto a la reivindicación de un derecho menor), que puede ser también total o parcial. Hacemos notar que para el derecho peruano las cargas y gravámenes no aparentes existentes en el bien transferido no son casos de evicción, sino de vicios ocultos. En resumen, la evicción puede ser total o parcial, según que el adquirente pierda todo o parte del derecho que le fue transferido, 22 Mazeaud, Henri, León y Jean, ob. cit., p. 271. 23 Barbero, Domenico, ob. cit., p. 22. o sólo alguno o algunos atributos de ese derecho. Por ejemplo, el adquirente es privado de la propiedad de todo el bien que compró (experimenta la evicción total de lo adquirido) o solamente de parte de dicho bien, o el tercero evicente obtiene el reconocimiento de un derecho menos pleno al de la propiedad como puede ser el de uso o el de usufructo (el adquirente queda siempre con una parte de su adquisición). Como dice Arias Schreiber, “la evicción es total cuando el adquirente pierde todo el derecho que le fue transferido y es parcial, si sólo es privado de parte de ese derecho. Un ejemplo de evicción total lo tenemos cuando el tercero obtiene un fallo firme por el cual se declara que es el propietario del inmueble transferido al adquirente. Habrá en cambio evicción parcial, cuando lo que obtiene el tercero es el reconocimiento de un derecho menos pleno o temporal, como sería el de ser usufructuario del derecho transferido, en cuyo evento el adquirente sólo tendría el derecho a la propiedad, pero no el uso y disfrute”. Sin embargo, recalcamos que para el Derecho peruano, la pérdida por el adquirente de un derecho real menor por la existencia en el bien de cargas o gravámenes (servidumbres, hipoteca, anticresis, garantía mobiliaria) no aparentes no está regulado como un caso de saneamiento por evicción sino de saneamiento por vicios ocultos (art. 1509). 1.5. Extensión de la evicción La extensión del concepto de evicción es establecida por ley. Para nuestro Código civil vigente de 1984 solamente hay evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente del bien adquirido. En cambio, un sector del Derecho extranjero entiende por evicción no solamente al despojo del bien en virtud de una resolución judicial o administrativa, sino también a la perturbación que sufre el adquirente al ser demandado judicial o extrajudicialmente por un tercero que alega tener un derecho sobre el bien transferido. Así, para el Derecho francés, como afirman los Mazeaud, garantizar al comprador contra la evicción es, según el art. 1.625, asegurarle una “posesión pacífica de la cosa vendida”; lo cual se expresa de otra forma por el art. 1.626: “Aunque con ocasión de la compraventa, no se haya efectuado ninguna estipulación acerca de la garantía, el vendedor está obligado de pleno derecho a garantizar al adquirente por la evicción que sufra en la totalidad o en parte del objeto vendido y por los supuestos gravámenes sobre ese objeto, y no declarados al vender”. El vendedor debe impedir que un tercero invocando un derecho sobre la cosa vendida, atente contra la propiedad, la posesión o la tenencia del comprador. El Código civil argentino en su art. 2091 señala: “Habrá evicción, en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue privado en todo o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa. Pero no habrá garantía, ni en razón de las turbaciones de hecho, ni aun en razón de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación”. Vélez Sarsfield, en nota puesta debajo de este artículo, expresa: “Decimos “turbación de derecho”, es decir una demanda judicial o extrajudicial, por la que un tercero reclamase un derecho cualquiera, como por ejemplo, si un tercero ejerciese una acción hipotecaria que lo amenazase de ser vencido en el derecho que creía tener en la cosa libre de toda carga, o si pretendiese un derecho de propiedad en todo o en parte, o un derecho de usufructo, de uso o habitación, o simplemente de arrendamiento. En fin, toda acción real, y aun las acciones personales o posesorias que pueden ser ejercidas contra terceros, constituyen una turbación de derecho. En cuanto a las turbaciones de hecho, por las cuales un tercero sin pretender ningún derecho, ejerce actos indebidos, como si pasase por el fundo del propietario, la garantía entonces está en la ley misma, y el propietario debe dirigirse contra el autor de las vías de hecho” 24. También para el derogado Código civil peruano de 1936, por el saneamiento por evicción, el transferente está obligado a garantizar al adquirente por toda turbación o pérdida del bien 24 Código civil de la República argentina, La Ley, Buenos Aires, 1989, 400. adquirido en propiedad, uso o posesión, por un vicio de derecho anterior a la transferencia. Es decir, el saneamiento por evicción comprende dos obligaciones para el transferente: La primera es una obligación principal de hacer consistente en la defensa judicial del adquirente en el proceso promovido por el tercero evicente (art. Art. 1375); y la segunda es una obligación subsidiaria de dar, para el caso que el tercero demandante triunfe en el proceso judicial y despoje (eviccione) del bien al adquirente, consistente en la restitución del precio y el pago por los otros conceptos especificados en la ley (art. 1374). 1.6. Concepto de saneamiento por evicción El saneamiento por evicción es la obligación del transferente de compensar al adquirente la privación del derecho que sufre por efecto de la evicción. Qué duda cabe que el adquirente, al ser despojado del derecho sobre el bien adquirido y no poder destinarlo a la finalidad de la adquisición, sufre una pérdida o menoscabo de su patrimonio, por lo que el saneamiento es de naturaleza indemnizatoria, o sea el transferente debe indemnizarle pagándole todo lo que ha perdido como consecuencia de la evicción. Conforme al art. 1491 del Código civil vigente, el transferente sólo está obligado al saneamiento por evicción, cuando el adquirente es privado, sin su culpa, mediante resolución judicial o administrativa firme, de todo o parte, temporal o definitivamente, de la propiedad, uso o posesión del bien adquirido, en virtud de un derecho preexistente de un tercero. Por ejemplo, A vende a B un bien que es de C; el comprador B ya se encuentra en posesión del bien que compró. Ante esta situación, el propietario C puede interponer una acción reivindicatoria (art. 923) o una de mejor derecho de propiedad, cualquiera de la dos, contra B. Si C pierde, el vendedor A no está obligado a nada frente al comprador B. Pero si C gana, el vendedor A debe sanear a su comprador B pagándole el valor que tiene el bien al momento de la evicción, con los intereses legales, las mejoras realizadas, los gastos e impuestos que fueron de cargo del comprador, y los daños que éste ha sufrido. La obligación de saneamiento por evicción existe ex lege en todos los contratos relativos a la transferencia de la propiedad, la posesión o el uso de un bien (arts. 1484 y 1491)25. Esto significa que el transferente está obligado a sanear no solamente cuando a enajenado un bien ajeno, sino también cuando ha enajenado un bien propio, cuyo derecho de propiedad es indiscutible, pero el adquirente es despojado a consecuencia de un mejor derecho de tercero al uso o posesión de un bien que no es de su propiedad (usufructuario, arrendatario, ect.). En otros términos, el saneamiento procede cuando el adquirente es eviccionado del derecho de propiedad adquirido o, cuando manteniendo éste derecho, es despojado solamente del uso o posesión. El tercero evicente puede despojar al adquirente del derecho de propiedad o solamente del derecho al uso o del derecho a la posesión. El presupuesto necesario para que haya evicción es la resolución judicial o administrativa que obligue al adquirente a abandonar el bien, por no pertenecerlo el derecho de propiedad o perteneciéndolo no tiene derecho al uso o posesión del mismo. La sola interposición de una demanda judicial o reclamo administrativo no significa que el tercero sea el titular del derecho transferido. No es serio que el transferente asegure que nadie discutirá judicial o administrativamente el derecho del adquirente; lo que puede asegurarle es que nadie podrá despojarlo del bien, judicial o administrativamente. Mientras no exista despojo judicial o administrativo, el transferente ha cumplido con su obligación de entregar un bien idóneo para la finalidad de la adquisición. El transferente solamente está obligado a sanear por el despojo que sufre el adquirente como consecuencia de una pretensión jurídica de un tercero; al transferente no se le puede imputar los despojos llevados a cabo por las vías de hecho (usurpaciones, ocupaciones clandestinas, etc.). 25 Ley 26887, Ley General de Sociedades, Art. 28. Saneamiento de los aportes. El aportante asume ante la sociedad la obligación de saneamiento del bien aportado. Si el aporte consiste en un conjunto de bienes que se transfiere a la sociedad como un solo bloque patrimonial, unidad económica o fondo empresarial, el aportante está obligado al saneamiento del conjunto y de cada uno de los bienes que lo integran. Si el aporte consiste en la cesión de un derecho, la responsabilidad del aportante se limita al valor atribuido al derecho cedido pero está obligado a garantizar su existencia, exigibilidad y la solvencia del deudor en la oportunidad en que se realizó el aporte. Como la evicción no es del bien sino del derecho sobre el bien, existe la obligación de sanear no solamente cuando el adquirente es privado del derecho adquirido, sino también cuando es privado de algunos de los atributos de ese derecho, por ejemplo, el adquirente en propiedad no es eviccionado de su derecho de propiedad del bien, sino solamente del derecho de uso o disfrute de ese bien que le es reconocido a un tercero mediante resolución judicial o administrativa firme, lo que disminuye indudablemente el valor del bien. La evicción es el antecedente del saneamiento; sin evicción no hay saneamiento. Entre evicción y saneamiento hay una relación de causa a efecto. Solamente si el tercero eviccionante priva al adquirente de la propiedad, uso o posesión del bien, surge para el transferente la obligación de sanear al adquirente eviccionado. No hay evicción por el solo hecho que el adquirente tome conocimiento que su transferente no ha sido el titular del derecho que le transfirió. No hay obligación de sanear si el tercero titular del derecho transferido no evicciona haciendo uso de los mecanismos legales. Si el tercero verdadero titular del derecho transferido despoja del bien al adquirente por las vías de hecho, el adquirente se defiende solo por los mecanismos legales que la ley le franquea (interdictos, desalojo por ocupante precario, denuncia penal por usurpación). El solo temor del adquirente de ser eviccionado del bien no le da derecho al saneamiento. El hecho de que un tercero promueva contra el adquirente acción judicial o administrativa de evicción, sin que exista resolución pasada en autoridad de cosa juzgada que prive al adquirente del derecho adquirido, no genera la obligación de sanear del transferente. Solamente hay obligación de sanear por evicción cuando el adquirente es despojado del derecho adquirido mediante resolución judicial o administrativa firme que lo despoja, total o parcialmente, del derecho adquirido. 1.7. Obligados al saneamiento por evicción Debe el saneamiento por evicción todo el que transfiere un bien en propiedad, uso, o posesión, salvo que los contratantes hayan suprimido la obligación de saneamiento (art. 1489). El adquirente puede dirigir su acción de saneamiento por evicción contra su inmediato transferente o contra los transferentes anteriores a éste, en la medida que éstos hubieran estado obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes (art. 1488). A su vez, el transferente o antecesor contra quien se dirige el adquirente, puede accionar por saneamiento por evicción contra cualquiera de sus antecesores, y así sucesivamente hasta llegar al autor de la causa de la evicción. 1.8. Campo de aplicación de la obligación de saneamiento En el Derecho romano, la obligación de saneamiento solamente funcionó en el contrato de compraventa, cuando el comprador era privado de la posesión de la cosa por efecto de una decisión judicial que lo obligaba a abandonarla a favor de un tercero. Sólo operaba cuando el comprador era efectivamente privado de la cosa. No era elemento natural del contrato sino elemento accidental, requería ser estipulada (stipulatio duplae), hasta que la actio empti conseguir siempre el saneamiento por evicción. En nuestro derecho funciona tanto en los contratos onerosos como en los gratuitos por los que se transfiere la propiedad, el uso o la posesión de un bien mueble o inmueble. Es presupuesto necesario para funcione la obligación una resolución judicial o administrativa firme. No hay obligación de sanear si el adquirente no es despojado del derecho sobre el bien adquirido. 1.9. Diferencias entre obligación de transferir la propiedad, el uso o la posesión de un bien y obligación de sanear No hay que confundir la obligación de transferir la propiedad, uso o posesión de un bien con la obligación de sanear por evicción del derecho de propiedad, uso o posesión del bien. La primera es de cumplimiento del contrato y la segunda es poscumplimiento; ésta sólo funciona si se ha dado efectivo cumplimiento al contrato, es decir, si el transferente ha ejecutado su prestación, objeto del contrato. Son dos obligaciones distintas del transferente. En la primera de estas obligaciones, si el transferente no ejecuta la prestación debida consistente en la transferir la propiedad, uso o posesión del bien que ha enajenado, incurre en incumplimiento del contrato, por lo que el adquirente puede optar entre demandarlo para que cumpla con el contrato o para que éste se resuelva por incumplimiento (art. 1428); en cambio, en la obligación de sanear, el transferente ha cumplido con ejecutar su prestación (no hay incumplimiento del contrato), pero luego el adquirente, a instancia de un tercero, es eviccionado del derecho adquirido por efecto de una resolución judicial o administrativa, que lo priva del poder de destinar el bien a la finalidad de la adquisición. El incumplimiento de la prestación es causa de resolución del contrato y la evicción es causa de saneamiento; la obligación de transferir es contractual, la de saneamiento es legal. 1.10. Saneamiento de bien común Si la transferencia es de un bien común, que pertenece en copropiedad a dos o más personas, los copropietarios transferentes están obligados recíprocamente al saneamiento por evicción, en proporción a la parte de cada uno (art. 982). Por ejemplo, se divide, contractual o judicialmente, una herencia entre los herederos A, B y C; cada uno recibe un bien de valor equivalente al de los bienes que reciben cada uno de los otros dos. Con posterioridad a la partición, A es eviccionado del bien que se le adjudicó, debido a que un tercero acreditó tener un mejor derecho que el del causante. Sería injusto que A se quede sin herencia, razón por la que B y C deben sanearle; eso sí, cada uno de los tres soportará la pérdida en proporción a su respectiva cuota, lo que significa que el coheredero A eviccionado soporta la parte que le toca. 1.11. Fundamento del saneamiento El fundamento de la obligación de saneamiento consiste en la protección que debe otorgar el ordenamiento jurídico al adquirente, que como consecuencia de la evicción total o parcial del derecho de propiedad, uso o posesión, no puede destinar el bien, objeto de ese derecho, a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor. 1.12. Naturaleza jurídica del saneamiento La obligación de saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato, está en la naturaleza misma del contrato de transferencia de la propiedad, uso o posesión de un bien, pero no es de su esencia; es una obligación impuesta al transferente por ley. Para algunos códigos el saneamiento por evicción es una obligación de garantía de posesión pacífica del bien (Código francés, art. 1640; italiano, art. 1485 y 1497; español, arts. 1481 y 1482; chileno, arts. 1843, 1844, 18461852; argentino, arts. 2108 a 2112; en cambio, para otros códigos, como nuestro vigente Código de 1984, el saneamiento por evicción es una obligación compensatoria. Para ambos sistemas, el que lo considera como garantía y el que lo considera como una obligación compensatoria (indemnizatoria), el saneamiento es un elemento natural del contrato mediante el cual se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien. 1.13. Requisitos del saneamiento por evicción Los requisitos para que funcione la obligación de saneamiento por evicción son los siguientes: 1º) Transmisión de un bien en propiedad, uso o posesión. La obligación de saneamiento por evicción procede en los contrato a título oneroso (venta, arrendamiento, etc.) o a título gratuito (donación, suministro gratuito, etc.), por los que se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien. En los derogados códigos civiles de 185226 y de 193627, la obligación de saneamiento por evicción se circunscribía a los 26 Código Civil de 1852: Art. 575. Está obligado a la evicción y saneamiento el que enajena algo a título oneroso, como en la venta, permuta, pago, dote necesaria, transacción. Art. 576. Por la evicción queda obligado el enajenante a defender judicialmente la cosa enajenada, en el caso de ser demandado por ella el que la recibió. Por el saneamiento queda obligado el que enajena a responder por el valor de la cosa, daños y perjuicios, si el que la recibió la pierde judicialmente, ó se descubre en ella vicios ocultos que no se consideraron al tiempo de la enajenación. Art. 577. Entre las cosas que se adquirieron a título no oneroso, hay también lugar a la evicción y saneamiento: 1º En las hijuelas de partición de los bienes comunes. 2º En los legados genéricos. Art. 1415. Aunque no se haya estipulado en el contrato la evicción y el saneamiento, está el vendedor sujeto a ellos. contratos onerosos, mientras que el Código vigente de 1984 extiende el ámbito de aplicación de esta obligación a todos los contratos, onerosos o gratuitos, por los que se transfiere la propiedad, uso o posesión del bien. 2º) Privación total o parcial del derecho adquirido. Conforme al art. 1491 se debe el saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente del derecho adquirido en virtud de una resolución judicial o administrativa que reconozca el derecho de un tercero, anterior a la transferencia. Antes que el adquirente sea despojado del bien o del derecho sobre el bien, el transferente no está obligado a ningún saneamiento por evicción; las demandas que interpongan terceros alegando mejor derecho sobre el bien transferido no obliga al transferente a defender judicialmente al adquirente. La obligación de saneamiento por evicción es una sola, y consiste en resarcir (obligación de dar) a su adquirente pagándole el valor que tiene el bien al tiempo de la evicción y los demás conceptos previstos en la ley (art. 1495). En otros términos, el enajenante no está obligado a sanear a su adquirente por las amenazas de perturbaciones de derecho como son las amenazas de demandarlo o denunciarlo judicialmente o como es el hecho de que sea efectivamente demandado o denunciado ante los tribunales, casos en que las perturbaciones de derecho subsisten hasta la finalización del proceso, pero el derecho del adquirente permanece mientras no se dicte sentencia definitiva en su contra. Si el demandante o denunciante pierde en el proceso judicial, significa que el bien transferido no adolecía de vicios jurídicos, por tanto, el transferente no tiene nada que sanear. Pero si el tercero demandante (en la vía civil) o denunciante (en la vía penal) gana en el proceso judicial, el adquirente va a ser eviccionado del bien adquirido, o sea será privado de derecho de la propiedad, uso o posesión del bien, por lo que su transferente debe sanearle. Hay perturbación efectiva de 27 Código civil de 1936. Art. 1370. Aunque no se hubiese estipulado la evicción y el saneamiento, el enajenante está sujeto a ellos en todos los contratos onerosos en que se transfiera la propiedad, la posesión o el uso de las cosas. derecho cuando el adquirente es privado efectivamente del derecho adquirido mediante una resolución judicial o administrativa definitiva. 3°) Resolución judicial o administrativa firme. Para que exista la obligación de sanear por evicción, la privación al adquirente del derecho de propiedad, uso o posesión debe producirse por efecto de una sentencia o resolución administrativa firmes que decidan que el derecho trasmitido pertenece, total o parcialmente, a un tercero. Hay obligación de sanear toda vez que exista una resolución judicial o administrativa, pasada en autoridad de cosa juzgada, que reconozca a un tercero el derecho o mejor derecho (que el del adquirente) a la propiedad, uso o posesión del bien transferido, obligando al adquirente a abandonar dicho bien, con lo que se frustra su interés de destinarlo a la finalidad de la adquisición. Es decir, cuando el adquirente, por efecto de la evicción, no logra alcanzar la finalidad para la que adquirió el bien, surge para el transferente la obligación de sanear. La ley exige resolución firme y ésta puede tener esa calidad por haber quedado consentida, al no haber sido impugnada, o por haber quedado ejecutoriada, cuando se han usado los recursos impugnatorios para que la causa se resuelva en última instancia. Para que el adquirente tenga derecho al saneamiento, basta que la sentencia quede consentida, porque el transferente no puede exigir del adquirente una diligencia que él no ha observado, puesto que fue notificado con la demanda de evicción. En los derogados códigos civiles de 1852 y 1936, la obligación de saneamiento por evicción solamente surgía si el adquirente ha sido eviccionado mediante sentencia judicial firme; en el código vigente, para que exista tal obligación, el despojo del bien al adquirente puede ser por efecto de una sentencia judicial o de una resolución administrativa. 4º) Causa anterior a la transferencia. El transferente no responde por las perturbaciones que se basan en causas posteriores a la transferencia, por ejemplo, una expropiación. El transferente está obligado a sanear solamente si el adquirente ha sido privado del derecho a la propiedad, uso o posesión del bien adquirido por existir un derecho del tercero evicente, anterior a la transferencia. Los derechos de terceros adquiridos con posterioridad a la transferencia no producen evicción. La pérdida del bien por el accipiens debe tener un origen jurídico. El tradens no está obligado a sanear a su adquirente por los despojos o perturbaciones de hecho, sin derecho, realizados por terceros, como son las amenazas de invasión o la invasión ya efectuada, los deterioros causados en el bien, la ocupación precaria, el hecho de que el tenedor de la posesión se niega a restituirle el bien; de estas perturbaciones o privaciones de hecho el adquirente se defiende con los recursos que le franquea la ley, como es la defensa extrajudicial a que se refiere el art. 920 o la judiciales a través de los interdictos, las acciones posesorias, la reivindicatoria o, en su caso, las acciones personales28. De lo dicho se concluye que la turbación de derecho puede o no conducir a la privación del derecho del adquirente. Sólo la privación de su derecho al adquirente obliga al transferente a sanear por evicción. Es decir, la privación, no la simple perturbación, de derecho es el presupuesto necesario del saneamiento por evicción. En otros términos, para nuestro ordenamiento jurídico civil, sólo hay perturbación de derecho cuando el adquirente es despojado del bien adquirido por efecto de una resolución judicial o administrativa que reconoce el derecho del tercero evicente, anterior a la adquisición. El accipiens adquiere un derecho con todos sus atributos (cum omni sua causa) que permitan destinar el bien a la finalidad para la cual es adquirido. El derecho que se trasmite debe ser con todos sus atributos que permitan que el bien pueda cumplir con sus fines, libre de todo derecho de tercero. Cuando el adquirente es 28 Como dicen los Mazeaud, “si la perturbación que le cause un tercero al comprador es solamente de hecho, por no alegar ese tercero ningún derecho, el vendedor no tiene que intervenir. En efecto, es totalmente ajeno a esa perturbación; así, el hecho de un vecino que envía su rebaño a pacer en el predio vendido. Le incumbe al comprador defenderlo solo” (Mazeaud, Henri, León y Jean, ob. cit., p. 271). privado de alguno de los atributos del derecho adquirido por virtud de una sentencia o resolución administrativa que reconoce el derecho de un tercero, el transferente debe el saneamiento por el menoscabo del derecho trasmitido, siempre que el derecho del tercero tuviera su origen mientras el bien transmitido estuvo en el patrimonio del transferente o antes que él lo adquiriera, nunca por causa posterior a la transferencia. Si, por ejemplo, el que compró una casa es desalojado de ella como consecuencia de una sentencia que reconoce a un tercero el derecho de usufructo, anterior a la compraventa, el derecho de propiedad del comprador se ve disminuido, no es despojado de la propiedad, pero sí del uso y disfrute de dicho bien; en este caso, el transferente está obligado a sanear por el menoscabo del derecho de propiedad que transmitió (evicción parcial). 2. Evicción por allanamiento o abandono Artículo 1492.- Se produce la evicción cuando el adquirente, con el asentimiento del transferente, se allana a la demanda o hace abandono del bien sin esperar la resolución de que trata el artículo 1491. Conforme al art. 1491, la evicción se produce por resolución judicial o administrativa firme que priva al adquirente de la propiedad, uso o posesión del bien adquirido, y, por disposición del art. 1492, la evicción también se produce cuando el adquirente, con el asentimiento del transferente, se allana a la demanda del tercero evicente o hace abandono del bien sin esperar que se dicte la resolución judicial o administrativa definitivas. Cuando el derecho de quien reivindica es manifiesto, o sea es claro e indiscutible, el adquirente demandado, con el asentimiento de su transferente, puede allanarse a la demanda o abandonar el bien a favor del tercero demandante, con el fin de evitar todos los gatos, mortificaciones y pérdida de tiempo que implican seguir un proceso judicial, o en su caso administrativo, sabiendo que la resolución final de todos modos le va a ser adversa. Es, pues, justificada la razón por la cual el art. 1492 dispone que la evicción se produce cuando el adquirente demandado por evicción, con el asentimiento del transferente, quien es el que en definitiva soporta los riesgos de la evicción, se allana a la demanda o abandona el bien sin esperar la resolución judicial o administrativa. Con el allanamiento a la demanda, o el abandono del bien a favor del demandante, previo el asentimiento del transferente, éste queda obligado al saneamiento por evicción. Estamos frente a un caso en que el saneamiento por evicción procede sin resolución, judicial o administrativa, que prive al adquirente de su derecho, pero debido a que el derecho del tercero es claro e indiscutible. Para que se deba el saneamiento es necesario que el adquirente recabe el asentimiento de su transferente para allanarse a la demanda del tercero eviccionante o para abandonar el bien en su favor. Si el adquirente se desiste de la demanda o abandona el bien sin el asentimiento de su transferente pierde el derecho al saneamiento. No se puede dejar a la libre decisión del adquirente el determinar si el derecho del tercero demandante es o no indiscutible, porque podría actuar en perjuicio del transferente, por cuya razón la ley establece como presupuesto necesario para que se deba el saneamiento que el adquirente recabe previamente el asentimiento de su transferente para allanarse a la demanda o abandonar el bien en favor del tercero eviccionante. 3. Responsabilidad limitada del transferente Artículo 1493.- Si el adquirente, con el asentimiento del transferente, ha evitado la evicción mediante un pago, el transferente puede liberarse de todas las consecuencias del saneamiento con el reembolso de lo pagado, de los intereses, de todos los gastos en que haya incurrido el adquirente y de la indemnización a que se refiere el artículo 1495, inciso 7. Cuando el derecho del tercero es claro e indiscutible, el adquirente, con el asentimiento del transferente, puede evitar la evicción pagando al tercero el valor del derecho transferido, valor que establecerán de mutuo acuerdo entre las partes involucradas (transferente, adquirente y el tercero). En este caso, el transferente puede liberarse de las consecuencias del saneamiento reembolsando a su adquirente lo que éste pagó al tercero, con los respectivos intereses legales, pagándole los gastos en que ha incurrido el adquirente, y, si el transferente en la celebración del contrato ha actuado con dolo o culpa, deberá indemnizar a su adquirente por los daños sufridos. Como el transferente es el que en definitiva sufre los efectos de la evicción, para evitarla pagando al tercero es necesario que el adquirente recabe el asentimiento del transferente. Si el adquirente paga al tercero sin el asentimiento de su transferente pierde el derecho al reembolso de lo pagado, intereses, gastos y a la indemnización por daños; en pocas palabras, cesa la obligación de sanear por parte del transferente. El antecedente normativo del art. 1493 es el art. 1486 del Código civil italiano que señala: “Responsabilidad limitada del vendedor. Si el comprador ha evitado la evicción de la cosa mediante el pago de una suma de dinero, el vendedor puede liberarse de todas las consecuencias de la garantía con el reembolso de la suma pagada, de los intereses y de todos los gastos”. 4. Dolo o culpa inexcusable del adquirente Artículo 1494.- No hay lugar a saneamiento por evicción cuando el derecho del tercero llegue a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente. Cuando un tercero reclama un derecho sobre el bien transferido y triunfa en su reclamo despojando del bien al adquirente mediante una resolución judicial o administrativa definitivas, el transferente está obligado a sanear, siempre que el derecho del tercero tenga su origen antes de la transferencia, o sea antes de ésta el bien estaba dentro del patrimonio del tercero o él era el que tenía el derecho a la posesión, uso o goce de dicho bien, pero el transferente nunca responde por derecho de terceros que surjan con posterioridad a la transferencia. Sin embargo, puede suceder que antes de la transferencia un tercero tenía un derecho en potencia pobre el bien trasferido, derecho que, después de la transferencia, llega a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente, razón por la que éste pierde el derecho al saneamiento por evicción. La ley castiga con la pérdida del derecho al saneamiento por evicción al adquirente que deliberadamente (dolo) o por negligencia grave (culpa inexcusable) no impide que el potencial derecho que tenía el tercero antes de la adquisición se haga exigible después de la transferencia, por ejemplo, el adquirente no hace nada para evitar que el tercero, que viene poseyendo animus domini desde antes de la adquisición, adquiera el bien por usucapión. 5. Efectos del saneamiento por evicción total Artículo 1495.- El adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al transferente: 1. El valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido. 2. Los intereses legales desde que se produce la evicción. 3. Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe o su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien. 4. Las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado a pagarlas. 5. Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente. 6. Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el evincente. 7. La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente incurrió en dolo o culpa al celebrar el contrato. Producida la evicción total del derecho patrimonial trasmitido, dado el carácter indemnizatorio del saneamiento por evicción, el transferente debe pagar al adquirente: el valor del bien al momento de la evicción con sus intereses legales, los frutos devengados desde que poseyó de buena fe o su valor, reintegrarle las costas que pagó el adquirente en el juicio de evicción y pagarle las costas del juicio de saneamiento, los tributos y gastos del contrato, las mejoras hechas de buena e indemnizarle los daños que le ha causado con su dolo o culpa. Lo que se quiere con la compensación por todos estos conceptos es evitar al adquirente un empobrecimiento injustificado. Con forme a ley ¿cuáles son las indemnizaciones que corresponden al adquirente frente al transferente en caso de evicción total? El art. 1495 establece cada uno de los rubros en que se divide el resarcimiento que el transferente debe al adquirente que ha sufrido la evicción total. A ellos nos referimos a continuación. El evicto tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle a su transferente: 1. El valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido. Como para nuestro ordenamiento jurídico la obligación de saneamiento por evicción tiene carácter indemnizatorio, el transferente no está obligado a restituir por saneamiento a su adquirente el valor que éste pagó en el acto de la adquisición, sino a pagarle el valor que tiene el bien al momento de la evicción. Solución justa puesto que lo que pierde el adquirente no es el valor que pagó en el acto de la adquisición, sino el valor que tiene el bien en el momento de la evicción, valor que puede ser igual, inferior o superior al que pagó al hacer la adquisición. Si el saneamiento por evicción es de carácter indemnizatorio, y como la indemnización de un daño patrimonial tiene por finalidad resarcir a la víctima del daño, y resarcir no es otra cosa que reponer el patrimonio perdido, y como lo que pierde el adquirente es el valor que tiene el bien al momento de la evicción teniendo en cuenta la finalidad de la adquisición, razón por la que el adquirente debe recibir ni más ni menos que ese valor que pierde. Si recibe más se estaría enriqueciendo indebidamente, sin causa, que no es la finalidad de la indemnización; si recibe menos no se le estaría reponiendo su patrimonio perdido, se le estaría obligando a empobrecerse indebidamente, injustamente, que tampoco es la finalidad de la indemnización de daño económico. El transferente está obligado a pagar por saneamiento al adquirente el valor que tiene el bien al momento de la evicción aun cuando la transferencia se haya realizado a título gratuito. El transferente no restituye el valor indebidamente percibido de su adquirente, pues si el contrato es gratuito no ha recibido nada, sino que indemniza pagando el valor que tiene el bien al momento en que el adquirente lo pierde. El adquirente tiene derecho a obtener por saneamiento una cantidad de dinero que le permita recomponer su patrimonio con otro bien de las mismas o parecidas características o cualidades que el que le fue arrebatado por efecto de la evicción, sin interesar que su adquisición haya sido a título oneroso o gratuito, y sin importar que el valor que tiene el bien al momento de la evicción sea inferior o mayor que el que tenía en el momento de la celebración del contrato. Por ejemplo, Primus vende a Secundus una casa por el precio de 100,000 soles; Tercius evicciona del bien a Secundus; en el momento de la evicción la casa tiene un valor de 120,000 soles. Primus debe pagar por saneamiento a su adquirente Secundus la suma de 120,000 soles y no los 100,000 que recibió como precio. En caso contrario, si la casa en el momento de la evicción tiene un valor de 80,000 soles; Primus pagaría a Secundus por saneamiento solamente la suma de 80,000 soles y no los 100,000 que recibió como precio. Si Secundus fuera obligado a recibir por saneamiento una cantidad inferior al valor que tiene el bien en el momento de la evicción se estaría empobreciendo indebidamente, y si tuviera derecho a una cantidad superior a ese valor, se estaría enriqueciendo sin causa. El valor del derecho sobre el bien al momento de la evicción debe establecerse teniendo en cuenta la finalidad para la cual fue adquirido. Si en el contrato no se ha indicado expresa ni tácitamente la finalidad de la adquisición del bien, para los fines de establecer su valor al momento de la evicción, se presumirá que la voluntad de las partes fue darle el destino normal de acuerdo a sus características, la oportunidad de la adquisición y las costumbres del lugar (art. 1486). En la sucesión a título universal, hecha la partición de los bienes, si es “vencido el heredero en un juicio sobre los bienes que se le adjudicaron, sus coherederos le indemnizarán, a prorrata, el valor que ellos tenían al momento de la evicción. Si alguno resulta insolvente, la responsabilidad la asumen los solventes y el que la pide” (art. 866). 2. Los intereses legales desde que se produce la evicción. El transferente debe pagar a su adquirente el valor que tiene el bien al momento de la evicción con sus respectivos intereses legales devengados desde la evicción hasta el momento en que se ejecuta el pago. 3. Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe o su valor, si fue obligado a devolverlo con el mismo bien. Si el bien es fructífero, el pago de los frutos por el transferente solamente comprende los que se devengaron durante el tiempo que el adquirente poseyó de buena fe y únicamente si éste, en la resolución judicial o administrativa, es obligado a entregarlos con el bien al evicente. Dos son los requisitos para que el adquirente tenga el derecho de pedirle al transferente, en virtud del saneamiento, los frutos devengados o su valor: a) que los haya percibido de buena fe; y b) que haya sido obligado a entregarlos con el mismo bien al evicente. El adquirente poseedor de buena fe hace suyos los frutos

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