Apuntes Examen Contratos (2) PDF

TEMA 1: COMPRAVENTA Concepto y carácter de la compraventa La compraventa es uno de los contratos llamados traslativos del dominio, pues esta es su finalidad. Su definición en el art 1445 CC es: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada (o determinable) y el otro a pagar por ella un precio cierto (determinable), en dinero o signo que lo represente. Es decir, el contrato de compraventa es el intercambio de cosa por precio. Teniendo en cuenta lo anterior, se puede caracterizar como un contrato:  Consensual: pues se perfecciona con el mero consentimiento y produce obligaciones  Bilateral: pues las obligaciones nacen por ambas partes. Por ello le será de aplicación todo lo visto sobre las obligaciones sinalagmáticas, pues en él se produce un sinalagma genético y sinalagma funcional  Oneroso: pues ambas partes asumen cargas derivadas del contrato.   Conmutativo: Es conmutativo y no aleatorio pues las obligaciones están prefijadas.   Obligatorio: de él nacen únicamente obligaciones Desde el primer momento se pueden hacer 2 preguntas medulares del contrato de compraventa en cuanto a la transmisión de dominio: 1) ¿Es la compraventa suficiente para adquirir el dominio? Parece claro que no. En el art 609 CC se recoge que “La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición (entrega)”. Esto es la teoría del título y el modo. - El título es igual al contrato. La patología del título es la nulidad, anulabilidad, vicios… - El modo hace referencia a la tradición/ Traditio/ entrega Se trata de un sistema muy bien pensado de transmisión de la propiedad. Si Paula le roba el ordenador a Lucía y se lo vende a Samuel, Samuel no es propietario porque el ordenador es de Lucía. Esto se debe a que la entrega tiene un vicio, que es el poder de disposición. *El poder de disposición se basa en un axioma: “nemo dat quod non habet”, es decir, nada da el que no tiene. Si yo no soy propietario, no puedo dar propiedad. Volviendo a nuestro ejemplo, hay una falta de poder de disposición por lo que Samuel no podrá ser propietario del ordenador. En definitiva, la compraventa por sí misma no transmite la propiedad, sino que debe haber título y modo. 2) ¿Es obligación del vendedor transmitir la propiedad? La cuestión es un tanto espinosa. Para empezar, el art 1445 CC habla de entregar una cosa determinada e igualmente, el art 1461 CC dice que; El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta, es decir, el vendedor tiene dos obligaciones: entrega y saneamiento. Como se puede observar, en todos los artículos se hace referencia a la palabra entregar. *Aquí cabe hacer una diferenciación entre dar y entregar; La acción de dar supone la obligación de transmisión de la propiedad, sin embargo, en la palabra entregar no se tiene por qué entregar la propiedad, puesto que es posible que no sea el propietario. Un dato que clarifica y complica es la existencia del saneamiento por evicción. De acuerdo con el art 1461; El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. De esta forma, el saneamiento es el cumplimiento de la obligación del vendedor, no un incumplimiento del contrato de compraventa. Hay diferentes formas de saneamiento de acuerdo con el art. 1474 CC: - Saneamiento por evicción - Saneamiento por gravámenes ocultos - Saneamiento por vicios ocultos El saneamiento por evicción viene detallado en el art 1475: Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. Supone el caso de que un vendedor entrega a un tercero una cosa y es arrebatada por un tercero en juicio debido a que este era el propietario. Así, lo que sucede es que el vendedor vendió cosa ajena. El quid de la cuestión está en si el saneamiento es cumplimiento o incumplimiento del contrato. El vendedor está obligado a entregar la posesión de la cosa. Si el que entrega la cosa es el dominus, también entrega la propiedad. Si por el contrario no es el dueño, solo entrega la posesión de la cosa y el contrato será válido. En definitiva, es una obligación del vendedor el saneamiento y cuando se sanea, se cumple el contrato. A diferencia de lo que explícitamente recoge el CC, la interpretación correcta es pensar que existe una transmisión de la propiedad de modo que, si se es propietario, siempre se dará propiedad. En el Derecho francés, el art. 1599 del CC se recoge que la venta de la cosa ajena. Esto se debe a que su sistema es consensual mientras que el sistema español es un elemento articulado basado en el título y el modo. Elementos subjetivos En virtud del art 1457 CC, podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes el Código Civil autoriza para obligarse, salvo ciertas modificaciones. Por lo tanto, la regla general para poder celebrar la compraventa es tener la capacidad para obligarse. El art. 1458 CC prescribe que los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente. Esta regla sustituye a la regla original que prohibía que se vendieran bienes recíprocamente salvo que estuvieran en un régimen de separación de bienes. El art. 1459 CC establece una serie de prohibiciones de compras directas (ni siquiera en subasta pública o judicial o a través de intermediario):  Se prohíbe la compra a los que desempeñen algún cargo tutelar de los bienes de las personas que estén bajo su guarda o protección.   Se prohíbe la compra a los mandatarios de los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados (es decir, se prohíbe la autocontratación, cuya finalidad es la defensa de los intereses del mandante). Esta prohibición no se aplicará si el mandante autoriza la compra de los bienes por el mandatario.   Se prohíbe la compra a los albaceas (la persona encargada del cumplimiento de la voluntad del difunto y custodiar sus bienes hasta el reparto entre los herederos) de los bienes confiados a su cargo.   Se prohíbe la compra a los empleados públicos de los bienes del Estado, de los Municipios o de los establecimientos públicos de cuya administración estuviesen encargados.  Se prohíbe la compra a los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de tribunales y Juzgados de los bienes que estuviesen en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus funciones. Todas las anteriores prohibiciones son casos en los que existe un conflicto de intereses; por lo tanto, un contrato realizado por alguna de las personas mencionadas sería nulo por contrariar una prohibición legal (pero no sería anulable por falta de capacidad, puesto que las personas mencionadas son perfectamente capaces). Por ejemplo, el tutor que firma como tutelado y como tutor, pues hay un conflicto de intereses. Elementos objetivos: cosa y precio En el contrato de compraventa el objeto se compone de cosa y precio. Es decir, entregar una cosa sin precio será una donación u otro tipo de contrato. El intercambio de cosa por cosa se hace a través de la permuta. A) La cosa La cosa debe ser posible, lícita y determinable.  Posible o de existencia real: si fuera imposible o no existiese el contrato sería nulo. La imposibilidad puede ser física (por ejemplo, no puede comprarse la luna) o jurídica (cosas fuera de comercio, como el alma de la persona). Si la pérdida es parcial, el comprador podrá: o desistir del contrato o reclamar la parte existente.   Lícita: estar dentro del comercio.  Determinado/ Determinable: que aún no esté determinada en el momento de perfección del contrato).  Futurala compraventa es un contrato meramente consensual, no real. Se puede vender la mesa que se fabricará mañana o los futuros derechos de adaptación televisiva de una novela que todavía no se ha acabado. En este ámbito de cosas futuras, hay dos tipos de compraventas tradicionalmente mencionados:  La emptio spei: compraventa de esperanza; el comprador compra la esperanza de una cosa. Por ejemplo, si el comprador compra una cosecha de uva por 1000 euros.  La emptio rei speratae: compraventa de cosa esperada. Por ejemplo, si el comprador compra las uvas que lleguen a producirse de esa cosecha por 1 euro el kilo. En el primer caso, el comprador estará obligado al pago del precio sea cual sea la cantidad de uva que finalmente se produzca, mientras que, en el segundo caso, el precio final dependerá de la cantidad de kilos que se produzcan. La emptio spei es un contrato aleatorio mientras que la emptio rei speratae es un contrato conmutativo con objeto y precio determinables. B) El precio Cierto o determinado: El precio del contrato debe ser determinado o determinable; en virtud del art. 1447 CC para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta o que se deje su señalamiento al arbitrio de una persona determinada (y si esta no puede o quiere señalarlo quedará ineficaz el contrato). Para ladeterminación del precio, el CC se refiere a:  Criterios subjetivos: al arbitrio de persona determinada (1447 CC). Nunca podrá dejarse el señalamiento del precio al arbitrio de uno de los contratantes (1449 CC). Ello es una consecuencia lógica del art. 1256 CC que recoge que la validez y el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, es decir tiene que haber oferta y aceptación. No obstante, se admite que en ciertos casos se acepte el precio del vendedor (precios fijados unilateralmente).  Criterios objetivos: se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa o mercado (1448 CC) Por ejemplo, en los restaurantes cuando se pone en el precio del marisco “Según mercado”, el precio esta rá determinado por el precio del marisco ese día en el mercado. El precio no tiene por qué ser justo. De hecho, parece que de eso se trata: comprar barato y vender caro. La afirmación, que puede parecer provocativa, se puede matizar, pues una compraventa por un precio irrisorio probablemente sería calificada como un negotium mixtun cum donatione. Incluso en algunos casos como las viviendas con precio tasado por pertenecer a algún régimen de protección, no está del todo claro qué ocurre cuando en un contrato se supera el precio legalmente tasado. Dejando a un lado las posibles sanciones administrativas en las que pueden incurrir los contratantes, las soluciones podrían ser:  La nulidad del contrato por ser el objeto ilícito.  La nulidad parcial que solo afecta al precio que habrá que sustituir por el legalmente tasado y es lo que mantiene la doctrina y la jurisprudencia mayoritaria.  Que el contrato es válido y eficaz con independencia de las sanciones administrativas. La solución es algo más complicada. Si el contrato se considera nulo globalmente, parece que se está predicando una total invalidez de un contrato que sí tiene los elementos esenciales, aunque uno de ellos exceda un límite legal. Pero, si se admite la nulidad parcial y con ella la rebaja del precio, el acuerdo contractual se está viendo defraudado, pues, quizás el vendedor no habría vendido. Elementos formales: la perfección del contrato El contrato de compraventa sigue siendo la regla general del CC, es un contrato meramente consensual. Siguiendo el art 1450; “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatorio para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”. La compraventa, al ser consensual se perfecciona automáticamente con el acuerdo de voluntades, pero en algunos tipos esenciales se duda de cuando se produce de verdad ese acuerdo y la consecuente perfección. Se regulan 2 tipos de compraventas diversas:  Compraventa a calidad de ensayo o prueba: En ella el comprador puede probar e inspeccionar la cosa y rechazarla, pero el vendedor podrá probar pericialmente que la cosa es conforme al contrato y el comprador estará obligado a aceptarlo en ese caso. Un ejemplo es un software para una empresa en la que el comprador ha exigido una serie de cualidades técnicas y un conjunto de elementos que lo particularizaban para la empresa.  Compraventa ad gustum: de cosas que es costumbre gustar o probar. En este tipo de compraventa el desistimiento es completamente libre, pues el comprador puede desechar la cosa simplemente porque no le gusta. Un ejemplo es la cata de un vino en una comida de un restaurante, que te dan a probar y puedes rechazarlo si éste no es de tu agrado. Otro ejemplo sería el caso en el que el consumidor puede devolver la cosa que compra sin tener que alegar nada. Lo que caracteriza a estas compraventas es que hay una facultad de desistimiento unilateral que alcanza su apogeo en la compraventa ad gustum. La compraventa se perfecciona por el mero consentimiento, pero hay un derecho de desistimiento. En el art. 1451 CC se habla de la promesa: “la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y ene l precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”. Los riesgos de la compraventa Típico de examen Cabe hacerse la pregunta de qué ocurre si la cosa desaparece entre la perfección y la entrega sin culpa del vendedor y antes de haberse constituido en mora. Evidentemente, el vendedor está obligado a conservar la cosa diligentemente (art. 1094) y responde si la cosa desaparece por su culpa o estando en mora (arts. 1101 y 1182) o si está comprometido a entregar la cosa a dos o más personas (art 1096). El auténtico problema jurídico es cuando no hay culpa del deudor. Las posibilidades dentro de la lógica jurídica son:  Res perit venditori: El vendedor perderá la cosa y el derecho a reclamar el precio. El art. 446 BGB recoge que el riesgo de destrucción o deterioro accidental de la cosa es del comprador desde la entrega de la misma, de tal forma que antes de la entrega y desde la perfección es del vendedor.  Res perit emptori: Basada en el periculum est emptori. El vendedor tendrá derecho a reclamar el precio de tal forma que sería el comprador quien se quedaría sin la cosa y sin el precio. En España, la cuestión no está tan clara. Parece que se sigue res perit emptori de tal forma que el vendedor solo tendría que entregar, en su caso, las acciones que tuviera contra terceros por razón de dicha pérdida. Sin embargo, no es extraño que también se defienda que res petit venditori por aplicación de la lógica del sinalagma (unión que hay entre el precio y la cosa, en la que una es el fundamento de que le den la otra) y de una posible resolución si el comprador no recibe nada del vendedor. Si no das el precio, no das la cosa, basándose en el art. 1124 CC que recoge que “la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe”. De esta manera, si no te dieran la cosa porque se ha destruido el vendedor se quedaría sin la cosa y sin el precio. El riesgo, entonces, va pegado a la posesión debiendo ser él el que debe sufrir el riesgo. Obligaciones del vendedor: la entrega Las obligaciones del vendedor están establecidas en el artículo 1461 CC y son la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta. También está obligado al abono de gastos e impuestos. La entrega o traditio consiste en poner la cosa vendida en poder y posesión del comprador (art. 1462 CC). Las formas de entrega son:  La traditio real: la efectiva puesta en poder y posesión física del comprador de la cosa vendida. Ej.: te compro un libro y me das físicamente el libro.  La traditio ficta: cualquier forma que sea diferente de la traditio real pero que conceda la misma eficacia. Tiene un elemento espiritualizado. Se dan varios casos en el CC: o Tradición instrumental (1462 CC): cuando la venta se haga mediante escritura pública, el otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de lacosa objeto del contrato. o Traditio simbólica para bienes muebles (1463 CC): la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados. o Traditio consensual: Si se realiza por solo el acuerdo o conformidad de los contratantes (art 1463). o Traditio brevi manu y constitutum possessorium: dos supuestos en los que no existe un efectivo desplazamiento físico de la cosa, pero se varía el título que daba lugar a la posesión. Se trata de un traslado del título de propiedad, pero la situación física no cambia. Por ejemplo, si el arrendatario le compra la casa al dueño (brevi manu) o si el dueño de la finca la vende, pero se queda con el usufructo (constitutum possessorium). Si yo soy propietario, vendo la casa, pero vivo alquilado, la posesión la siguo manteniendo, pero antes era en concepto de dueño y ahora es en concepto de arrendatario (constitutum possessorium). o Traditio longa manu: Consiste en mostrar la finca al adquiriente, que se posesiona de ella oculis et affectu y era admitida ya por la jurisprudencia clásica. o Traditio de bienes incorporales: Como elemento natural se entenderá que la traditio es instrumental, pero si esto no fuera posible se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor (art 1464). Esta entrega sirve para colmar el proceso de adquisición de la propiedad por la teoría del título y del modo en el art. 609 cuando prevé que la propiedad se adquiere “por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”. La entrega de la cosa incluye la de todos sus accesorios también. Si se producen gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial (1465 CC). La obligación de entregar decae:  Si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago (art. 1466 CC)  Cuando se hay convenido un aplazamiento para el pago y después se descubre que elcomprador es insolvente (de tal manera que el vendedor corre el riesgo de no cobrarel precio). La entrega de la cosa vendida ha de hacerse en el estado en que se encontrase al perfeccionarse el contrato y todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó elcontrato (1468 CC). También son de aplicación las reglas de obligación de dar, por lo que el vendedor está obligado a conservar la cosa diligentemente como un buen padre de familia (1904). La entrega de la cosa vendida incluye toda la cosa vendida, aunque existen ciertas reglas para el caso de desajustes entre lo pactado y entregado. Cabe la posibilidad de que, en caso de una finca, se entregue más o menos hectáreas de lo pactado (art. 1469 CC). Lo lógico es que, si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión a su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, todo cuanto se haya expresado en el contrato. Puede que no sea posible porque la finca que entrega el vendedor tiene diferente cabida.  Si la cabida en el contrato fuera mayor que la entregada: Podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se atribuye al inmueble.  Si el inmueble entregado fuera mayor de lo expresado en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato. Si excediese, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato.  Si la diferencia fuera de calidad y la expresada en el contrato fuese mayor que la entregada. La cuestión varía si la venta se ha hecho por un precio cierto y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, pues no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Todas estas acciones tienen un plazo de caducidad de 6 meses. El art. 1473 regula el supuesto de la doble venta. Debe unirse lógicamente con la doctrina del título y el modo y con la adquisición de los derechos reales, pues será propietario no sólo quien haya comprado, sino quien haya recibido la cosa. Si se trata de un bien mueble que se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe. Si el objeto fuera un inmueble la propiedad pertenecerá al adquiriente que antes la haya inscrito en el Registro. El saneamiento El vendedor está obligado a la entrega de la cosa, lo que supone poner en poder y posesión del comprador la cosa. Para cumplir ese “en poder y posesión” no basta con entregar la cosa momentáneamente, también tiene que garantizar que dicha posesión es pacífica y útil. Así, el CC obliga al vendedor a garantizar la posesión pacífica a través del saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos. A) Saneamiento por evicción El saneamiento por evicción resuelve problemas jurídicos. Está recogido en los artículos 1475 y siguientes CC; la evicción supone que el comprador pierde su derecho sobre la cosa por una sentencia condenatoria quese dicta en virtud de un derecho anterior a la compra, es decir, la cosa era de otro y el vendedorentregó la cosa ajena. El saneamiento por evicción es un elemento natural de la compraventa (1475 CC) y puede aumentarse, disminuirse o incluso suprimirse por pacto expreso (pero la renuncia será nula si hubo mala fe por parte del vendedor, es decir, el vendedor sabía que la cosa era de un tercero y se la vende al comprador y le convence para que renuncie al saneamiento por evicción (art. 1476 CC)). Por su parte, el art. 1477 CC establece que, si el comprador ha renunciado al saneamiento por evicción y se llegara a producir la pérdida de la cosa para el comprador, el vendedor tendrá que entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias. Los requisitos para que se produzca el saneamiento por evicción: 1) Que se produzca la evicción, es decir, la privación de la cosa por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa (le quitan la cosa al comprador porque pertenecía a otra persona distinta del vendedor). 2) Que se haya notificado al vendedor (para que pueda actuar como coadyuvante del comprador); si faltara notificación el vendedor no está obligado al saneamiento. Si se produce la evicción, el comprador tiene derecho a exigir al vendedor: 1) La restitución del precio que tuviera la cosa al tiempo de la evicción (ya sea mayor o menor que el de la venta). 2) Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. 3) Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. 4) Los gastos del contrato si los hubiera pagado el comprador 5) Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe. Para el caso de evicción parcial, el CC prevé que, si se pierde una parte de la cosa vendida de tal importancia que sin dicha parte el comprador no la hubiera comprado, éste podrá exigir la resolución del contrato, pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla y lo mismo se verá cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente. El saneamiento por gravámenes ocultos se encuentra regulado en el art. 1483. En su párrafo primero se establece que “servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente”. Es parecido al de evicción, pues existe un derecho anterior a la compra que vence al comprador y ambos se deben a causas jurídicas. Sin embargo, se diferencian en que en este no hay una privatización total de la cosa. Por otro lado, es claramente distinto del saneamiento por vicios ocultos, que supone un defecto de la cosa, mientras que el gravamen es una limitación del derecho de propiedad, que se ha adquirido cercenado y no en plenitud. Si existen gravámenes ocultos no aparentes, podrá pedir la resolución del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Los gravámenes tienen que ser ocultos y la jurisprudencia ha determinado que no lo son las limitaciones legales del dominio, por ejemplo. La facultad de este artículo tiene una caducidad de un año desde el otorgamiento de la escritura y después solo podrá reclamar la indemnización dentro de un periodo igual, a contar dese el día en que haya descubierto la carga o servidumbre. B) El saneamiento por vicios ocultos Resuelve problemas físicos. El art. 1484 CC establece que “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.” El saneamiento por vicios ocultos es un elemento natural de la compraventa y el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase (art. 1485 CC). Para que se produzca este saneamiento hay una serie de requisitos: 1) Existencia de un vicio oculto, que no está a la vista y no es cognoscible teniendo en cuenta la concreta persona del comprador. Por lo tanto, el vendedor no responderá por defectos manifiestos que estuviesen a la vista (por ejemplo, un rasguño de un coche) o tampoco de los vicios que estén ocultos si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente reconocerlos (por ejemplo, no es lo mismo a que una persona normal compre un coche a que lo compre un mecánico que por razón de su oficio podría percatarse de defectos que para una persona corriente no son obvios). 2) El vicio debe ser grave de tal forma que hace que la cosa sea impropia para su uso o disminuye su utilidad tanto que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos. 3) El vicio debe ser preexistente a la venta. Si el defecto es posterior a la perfección de la compraventa, habrá que estar a lo ya dicho para los riesgos de la compraventa. 4) La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC). En cuanto a su eficacia, el comprador podrá optar por la acción redhibitoria: desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o la quanti minoris: rebajar una cantidad proporcional del precio. Si el vendedor actuó con mala fe, es decir, conocía los defectos y no los manifestó al comprador, si el comprador opta por la acción redhibitoria podrá reclamar además daños y perjuicios. Si la cosa llegara a perderse por los vicios conocidos por el vendedor, sufrirá este la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, deberá restituir únicamente el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador (art. 1487 CC). En el caso de que la cosa con vicios ocultos se pierda por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá este reclamar del vendedor el precio que se pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses. Si se venden dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, el vicio redhibitorio de cada cosa dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de las otras a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado una sin la otra.  En el caso de animales y ganado, el CC dictamina la invalidez del contrato cuando padecen enfermedades contagiosas. Las principales características de este saneamiento son: 1) El vicio debe ser grave y oculto: Debe ser de tal naturaleza que no basten los conocimientos periciales para su descubrimiento 2) Se tendrán en cuenta la ley y usos locales 3) No tendrá lugar en las ventas hechas en feria o en pública subasta. 4) La acción redhibitoria tiene una duración de 40 días “contados desde el de su entrega al comprador, salvo que, por el uso en cada localidad, se hallen establecidos mayores o menores plazos”. El efecto general es la redhibición y el comprador debe devolver el animal, siendo incluso responsable de cualquier deterioro debido a su negligencia. También podrá optar por la acción quanti minoris por la que se rebajará una cantidad proporcional del precio. Si el animal muriese a los tres días de ser comprado, será responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del contrato. El saneamiento por vicios ocultos es compatible con el ejercicio de otro tipo de acciones. El vendedor está obligado a pagar los gastos de otorgamiento de escrituras. Obligaciones del comprador La primera obligación del comprador es el pago del precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato y si no se hubieran fijado, en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida (art. 1500 CC). También tendrá que pagar intereses por el tiempo que pase entre la entrega de la cosa y el pago del precio si se hubiera pactado, si la cosa vendida o entregada produce fruto o renta y cuando incurra en mora (art. 1501 CC). El comprador puede suspender el pago si fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida o tuviera temor fundado de ser turbado en la posesión o dominio por una acción hipotecaria o reivindicatoria. La suspensión durará hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación del dominio o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso (1502 CC). Igualmente, el comprador está obligado a recibir la cosa comprada. En cuanto a los abonos, la liquidación se hará teniendo en cuenta que:  Los frutos pertenecen al comprador desde la perfección del contrato y, en consecuencia, tiene la obligación de abonar los gastos hechos por un tercero para su producción, recolección y conservación.  Le corresponde abonar los gastos de transporte, salvo pacto en contrario.  Los gastos de otorgamiento de escrituras corren a cuenta del vendedor, los de la primera copia y los demás posteriores a cuenta del comprador, salvo pacto.  Tendrá que pagar los gastos que deriven de la inscripción en el R. de la propiedad y todos los impuestos que se deriven de su adquisición. El vendedor, frente al riesgo de impago por parte del comprador tendrá una serie de garantías legales (además de las que se hayan establecido en el contrato):  Si la cosa está en poder del vendedor podrá retenerla.  Si se trata de un inmueble y el precio está aplazado, el vendedor que teme la pérdida del inmueble podrá promover la resolución de la venta.  Podrá usar la acción de cumplimiento y de resolución prevista en el art. 1124 cuando exista incumplimiento por parte del comprador. Ante la falta de pago en la venta de inmuebles, dice el artículo 1504 CC que, “aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”. Se trata del pacto por el que se acuerda la resolución de la compraventa para el caso de incumplimiento del pago por parte del comprador. Por su parte, el art. 11 LH recoge que “la expresión del aplazamiento del pago, conforme al artículo anterior, no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita”. De esta forma, es necesario para que proceda la resolución que:  Haya una compraventa con precio aplazado.  El vendedor haya cumplido entregando la cosa.  El comprador no haya pagado produciéndose un incumplimiento grave.  El vendedor requiera judicial o notarialmente al comprador.  En el caso de que la transmisión haya sido inscrita en el Registro, para que afecte a terceros debe haber sido inscrita la condición resolutoria explícita. Los efectos de lo anterior serán los propios de la resolución: los contratantes realizarán una restitución recíproca de las prestaciones de manera que el comprador debe devolver el inmueble y el vendedor está obligado a devolver las cantidades que recibió, aunque podrá retener las que correspondan a la indemnización de daños y perjuicios. Para el caso de bienes muebles, el artículo 1505 CC dispone que “la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de este se hubiese pactado mayor dilación”. TEMA 2: COMPRAVENTA II Y PERMUTA Garantía de los productos de consumo 1.1 Garantía de los productos del consumo y principio de conformidad con el contrato. En lo relativo a la normativa sobre saneamientos y garantías, conviene aludir al régimen de garantía de venta de bienes de consumo de la LGDCU/2007. La anterior LGVBC estableció ya un régimen específico aplicable a los contratos de compraventa de bienes de consumo entre consumidores y vendedores profesionales. El régimen de saneamiento de vicios ocultos del CC permanece inalterado, siendo de aplicación a las compraventas no comprendidas en este ámbito. En cambio, en el ámbito de bienes de consumo, las acciones de reparación y sustitución delbien, de rebaja de su precio y de resolución de la compraventa previstas en esta Ley sustituyen a las acciones redhibitoria y quianti minoris derivadas del saneamiento por vicios ocultos, aunque dejan a salvo las acciones indemnizatorias que asisten a los compradores. Es decir, mientras que los arts. 1484 y ss. CC no son aplicables a los contratos regulados por este régimen, los arts. 1101 y 1124 CC siguen coexistiendo con la normativa, especialmente desplegando sus efectos en materia de daños y perjuicios.Ya lo advertía así la anterior LGVBC. Por su parte, el art. 114 LGDCU/2007 dicta que “el vendedor está obligado a entregar al consumidor productos conformes con el contrato, respondiendo frente a él de cualquier falta de conformidad en el momento de la entrega”, entendiendo porconsumidor. Se aprecia como el citado art. 114 LGDCU establece la responsabilidad del vendedor frente al consumidor en base al principio de conformidad con el contrato. Este principio no deja de ser una explicitación de los tres requisitos objetivos del pago (identidad, integridad e indivisibilidad). Así, la conformidad conel contrato exige que los bienes (art. 116 LGDCU): 1) Se ajusten a la descripción realizada por el vendedor y posean las cualidades del producto que el vendedor haya presentado al consumidor en forma de muestra o modelo. 2) Sean aptos para los usos a que ordinariamente se destinen los productos del mismo tipo. 3) Sean aptos para un uso especial por el consumidor cuando lo haya puesto en conocimiento del vendedor, siempre que este haya admitido que elproducto es apto para dicho uso. 4) Presente la calidad habitual de un producto del mismo tipo que el consumidor pueda fundadamente esperar, habida cuenta de la naturaleza delproducto y, en su caso, de las declaraciones públicas. El vendedor no queda vinculado por tales declaraciones del productor si las desconocía. Por su parte, el consumidor no podrá́ negar su conformidad si “conociera o no hubiera podido fundadamente ignorar en el momento de la celebración del contrato” tales circunstancias. En este caso no hay disconformidad, pues hay acuerdosobre las características. 1.2 Falta de conformidad y el derecho de opción. La consecuencia de la falta de conformidad es la responsabilidad del vendedor, por la cual el consumidor tendrá́ derecho “a la reparación del producto, a su sustitución, a la rebaja del precio o a la resolución del contrato” (art. 118 LGDCU), que son las formas clásicas. A modo de regla general, el consumidor disconforme con el bien podrá́ optar entre la reparación o la sustitución. La opción (capacidad de optar) es la regla, salvo que una de las posibilidades sea imposible o “desproporcionada” en el sentido de que haga incurrir al vendedor en costes “no razonables” en comparación con otra forma de saneamiento. Los criterios para evaluar lo desproporcionado de la forma de saneamiento son el valor del bien, la relevancia del vicio, la obligación de ejercitar los derechos de buena fe (art. 7 CC) que podría verse transgredida si el consumidor optase por la opción más costosa para el vendedor sin beneficio para sí. El problema es que en la práctica será el vendedor el que determine cuando una forma de saneamiento es desproporcionada, desvirtuándose la opción delconsumidor. Por otra parte, cuando se trate de bienes no fungibles o de segundamano, solo cabe la reparación (no la sustitución). A. Restitución o sustitución del bien. Las reglas por las cuales se realiza la restitución o la sustitución del bien se resumen en dos: gratuidad y plazo razonable sin causación de mayores inconvenientes. La gratuidad es total y comprenderá́ los gastos necesarios realizados para subsanar la falta de conformidad de los bienes, especialmente los gastos de envió, así como los costes relacionados con la mano de obra y los materiales. Para determinar la razonabilidad del plazo y la no causación de mayores inconvenientes se estará a un criterio objetivo (naturaleza del bien) y otro subjetivo (su finalidad concreta) El problema que se plantea ante la falta de razonabilidad del plazo es que no se articula ninguna forma de coacción (penalización) para el vendedor. Es más, si tras la reparación el producto sigue sin ser conforme, el consumidor podrá exigir la sustitución, salvo que, de nuevo, esta sea desproporcionada. Podría producirse así un ciclo de reparación-disconformidad. B. Rebaja del precio y resolución del contrato. La rebaja del precio y la resolución son mecanismos subsidiarios, por lo que únicamente se producirán cuando la restitución o sustitución no se hayan producidoen un plazo razonable o plantearen mayores inconvenientes al consumidor. Téngase en cuenta que lo lógico es que el consumidor siga queriendo celebrarel contrato. Además, por el principio de conformidad con el contrato, no cabe la resolución cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia. En cuanto a la rebaja, será proporcional a la diferencia entre el valor del bien de haber sido conforme y el valor del bien entregado en el momento de la entrega. Se trata, en la práctica, del valor para comprar la conformidad del consumidor. 1.3 Insuficiencias en el régimen de protección de consumidores de laLGDCU/2007. La problemática que se plantea es que lo máximo que puede exigir elconsumidor tras fracasar la restitución es que le devuelvan el dinero (resolución de la compraventa). Así, podría resultar rentable la venta de bienes defectuosos, pues lo peor que puede ocurrirle al vendedor es que tenga que devolver el precio. En esta línea, el retraso en la entrega se articula como una mora del art. 1100CC, es decir, constituye un incumplimiento en sí y no se indemniza específicamente en la normativa. Para mayor protección del consumidor, podría introducirse una indemnización por mora mediante un descuento en el precio equivalente al interés legal del precio. Esto sería correlativo a lo que se establece para la mora en obligaciones pecuniarias. 1.4 Plazos para las acciones de la LGDCU/2007. En las acciones de la LGDCU existen diversos plazos que bien se superponen, bien son independientes: La falta de conformidad se debe manifestar en un plazo de dos años desde la entrega y el consumidor debe informar al vendedor en los dos meses siguientes al conocimiento de la causa de la disconformidad. En los seis primeros meses desde la entrega, se presume que las faltas de conformidad existían en el momento de la entrega, salvo que la presunción sea incompatible con la naturaleza del bien o de la falta de conformidad. Es decir, dentrodel plazo de dos años de garantía, existiría una supergarantía de 6 meses en los que se presume la responsabilidad del vendedor. A contrario, después será el consumidor el que deba probar que el defecto existía en el momento de la entrega. En los bienes de segunda mano el plazo de garantía será, como mínimo, de unaño, siguiendo en lo demás el régimen señalado. En caso de reparación o sustitución, se produce la suspensión de los plazos mientras el bien esté a disposición del vendedor. Además, tras la reparación inicia unnuevo plazo de garantía de 6 meses en el cual se presume que los defectos del mismo origen a los que motivaron la reparación son la misma falta de conformidad. Por otra parte, la acción para exigir los derechos señalados prescribe a los tresaños de la entrega. Resulta desconcertante que la ley hable de prescripción diciendoque el plazo comienza con la entrega y no en el momento en que se pudo ejercitar la acción. Es decir, en el momento en que se manifieste la falta de conformidad. Puede pensarse, entonces, que es un plazo de prescripción menguante cuya duración dependerá del momento en que se manifieste la disconformidad. O bien, pensarse que se trata de un error del legislador y que el plazo en realidad es de caducidad. 1.5 Acción directa contra el productor y responsabilidad delproductor. El art. 124 LGDCU prevé́ la posibilidad de exigir la sustitución o reparación del bien directamente al productor cuando al consumidor le resulte imposible o excesivamente gravoso dirigirse contra el vendedor. Esto podría ocurrir si unresidente en nuestro país comprar un bien disconforme en otro EM de la UE. Se tratade una acción directa cuyo origen es un Directiva UE. Al tratarse de una acción directa contra el productor, con quien no contrató el consumidor, las pretensiones únicamente pueden ser la reparación o la sustitución y no la rebaja del precio ni la resolución del contrato. Por otra parte, distinta de lo anterior, es la responsabilidad del productor cuando la disconformidad derive del origen, identidad o idoneidad de los productos de acuerdo con su naturaleza y finalidad. Es decir, el productor responde cuando la falta de conformidad le es imputable. En atención a lo anterior, el vendedor que responda por una falta de conformidadimputable al productor tendrá acción contra este. Y el productor contra el vendedorcuando haya respondido mediante acción directa por una disconformidad que no le es imputable. 1.6 Garantía adicional de protección. Todo el sistema de protección descrito hasta el momento establece unas garantías para el consumidor que tienen carácter imperativo. Así, además de esto, el vendedor puede ofrecer potestativamente una garantía adicional que otorgue derechosadicionales, plazos más largos, etc. El retracto convencional El pacto de retroventa o retracto convencional (la “recompra del vendedor”) es aquel en el que el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida asumiendo la obligación de reembolsar el precio y cualquier otro gasto o pago legítimo de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa. El retracto convencional se encuentra recogido en los arts. 1507 a 1520 CC. En lo relativo a su naturaleza, el retracto puede tener un origen convencional o legal. En el retracto convencional el vendedor que vende la cosa con dicho pacto será́ quien podrá́ ejercitarlo, mientras que en el retracto legal es un tercero quien puede retraer la venta (p.ej. un inquilino). El retracto se diferencia de la hipoteca en que esta es un derecho real de garantíaa ejecutar en caso de incumplimiento, mientras que el retracto no precisa de incumplimiento por parte del comprador. Igualmente, se distingue del pacto de reserva de dominio en que en este no se transfiere el dominio al comprador hastaque finalice el cumplimiento de todas sus obligaciones, mientras que en el retracto se transfiere el dominio y su mantenimiento no está condicionado al efectivocumplimiento por parte del comprador. Tradicionalmente, el retracto se ha usado para disimular préstamos: una parte entrega un bien a cambio de dinero y acordando un pacto de retracto. Se trataría de una simulación relativa de una compraventa con pacto de retro, de tal forma que aquel que recibe el precio puede devolverlo y recuperar la cosa. En realidad, se tratade un préstamo disimulado y lo que se pretende es utilizar el pacto de retro con unafinalidad de garantía. En estos casos habrá que realizar una correcta calificación para ver ante que contrato estamos. Dice el art. 1507 que “tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiere pactado”. Esta figura ha generado suspicacias: 1) Económicas: la adquisición de la propiedad es incierta, generando inestabilidad. Por ello se limita el pacto de retracto (art. 1508 CC). 2) Éticas: por su utilización en la disimulación de préstamos usurarios. En cuanto a su eficacia, es la de resolver el contrato (art. 1506 CC), por lo que opera de manera similar a la condición resolutoria. Si se ejercita se resuelve la compraventa con carácter retroactivo, de tal forma que el vendedor que ha retraídono deja de ser dueño en ningún momento. En cambio, si no se ejercita el retracto, lacompraventa se consolida y “el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida” (art. 1509 CC). Se ha discutido el carácter real (sobre el objeto de la compraventa, oponible a terceros) o personal (sobre la relación entre las partes, no oponible a terceros) delretracto, entendiéndose tradicionalmente que constituye un derecho personal, peroinscribible. Sin embargo, el art. 1510 dicta que el vendedor “podrá́ ejercitar su accióncontra todo poseedor {...}, aunque en una segunda venta no se haya hecho mencióndel retracto; salvo lo dispuesto en la LH respecto de terceros”. Así se configura una eficacia real que no ha de perjudicar a terceros de buena fe, aquellos que hayan inscrito la compraventa en Registro. El retracto puede ser ejercitado por el vendedor; por aquel que adquiera su derecho; y por sus acreedores, tras realizarse excusión de bienes por medio de la legitimación procesal ex lege que otorga la acción subrogatoria (ex art. 1111 CC). Elart. 107 LH admite que el derecho de retracto es hipotecable, si bien antes de repetircontra los bienes hipotecados, el acreedor deberá retraerlos previamente en nombredel vendedor. Por otra parte, el retracto podrá dirigirse contra el comprador e incluso contrasubadquirentes, salvo que encuentren protección como terceros. Téngase en cuenta que “las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus derechos” (art. 37 LH), sin ser necesaria la inscripción en caso de retracto legal. En el caso de que el retracto esté atribuido a varios titulares, bien por una ventade una finca indivisa, bien por sucesión del vendedor, ninguno podrá ejercitar el retracto más que por su parte. Sin embargo, el comprador podrá exigir un acuerdo sobre la redención del bien y si no se hiciese, el comprador no podrá́ ser obligado a realizar un retracto parcial (arts. 1514 CC). En cambio, sí se podrá́ obligar al comprador a la redención parcial cuando los copropietarios de la finca indivisa hubieran vendido separadamente su parte (art. 1516 CC). Por otro lado, si varios herederos suceden al comprador, el retracto convencional solo podrá́ ejercitarse contra cada uno por su parte respectiva, salvo que en la división de herencia la cosa se hubiera adjudicado íntegramente a uno (art.1517). El plazo para el ejercicio del retracto, ante falta de pacto, será́ de cuatro años desde la fecha del contrato (art. 1508 CC) y, en caso de pacto, este no superará los 10 años, a fin de no generar mayor inestabilidad en la titularidad dominical. En lo relativo a su ejercicio, el vendedor debe realizar una declaraciónunilateral recepticia a tal efecto y abonar al comprador el precio de la venta, así como cualquier otro gasto o pago legítimo de la compraventa y los gastos necesariosy útiles hechos en la cosa (art. 1518 CC). Por su parte, el comprador estará́ obligado a devolver la cosa en su estado en el momento de la venta. Finalmente, el art. 1520 CC señala que “el vendedor querecobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por elcomprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que este haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique”. La venta de una universalidad La compraventa de una universalidad es una compraventa especial porque el objeto de la misma es un universo de objetos que pueden ser muy heterogéneos.En el art. 1531 CC queda recogida la venta de herencia: “El que venda una herenciasin enumerar las cosas de que se compone, solo estará obligado a responder de su cualidad de heredero”. Con ello se limita la responsabilidad del vendedor. Por su parte, el art. 1532 CC, con carácter más general, dice que “el que vendaalzadamente o en globo la totalidad de ciertos derechos, cumplirá́ con responder dela legitimidad del todo en general; pero no estará́ obligado al saneamiento de cada una de las partes, salvo en el caso de evicción del todo”. En este artículo podría situarse, p.ej., la compraventa de empresa. La compraventa por suministro La compraventa por suministro o con entregas repartidas también representa cierta especialidad por razón del objeto. Se trata de un contrato cuya ejecución es de tracto sucesivo y en el que se fracciona el objeto total de la prestación (tantoel de la obligación como el pago del precio) y normalmente tienen una duración largaen el tiempo. Así, p.ej. la suscripción a un periódico que se entrega diariamente en casa del comprador. Tiene en común con la compraventa que es un intercambio de cosa por precio, trasladándose el dominio de la cosa, pero se diferencia por su tracto sucesivo. En laventa por suministro la duración en el tiempo y el tracto sucesivo cualifica el régimendel contrato que es atípico. Así, su regulación será la pactada por las partes y en su defecto habrá que acudir al régimen típico de la compraventa. Venta con pacto de exclusiva La venta con pacto de exclusiva se sustancia en una obligación de no hacer: no contratar con terceros, no comprar a terceros y/o no vender a terceros. Su contenido puede suponer una limitación a la libertad de comercio, lo que puede suponer una restricción de la libre competencia. Si bien la cláusula de exclusiva está generalmente admitida, conviene delimitarla objetiva, espacial y temporalmente. Si no hubiera un límite temporal podría acudirse analógicamente a lo que ocurre en el contrato de sociedad de duración indefinida, detal manera que cabría una posible resolución por la voluntad de los contratantes. La función económica de este pacto es la de aportar seguridad en la adquisicióny en la colocación de los bienes y servicios sometidos al mismo. P.ej., los contratosde franquicia están plagados de pactos de exclusiva: el franquiciado solo puede comprar y luego vender productos del franquiciado. A pesar de que pueda parecer un pacto accesorio, a efectos de incumplimiento y sus consecuencias (como la resolución) el incumplimiento de un pacto de exclusiva será un incumplimiento grave. Cuando se produce una violación de un pacto de exclusiva generalmente hay untercero implicado y un contrato que desde luego no padece ningún vicio de invalidez o de ineficacia por suponer la violación de un pacto de exclusiva anterior. Lo normal será que los vinculados por el pacto de exclusiva puedan exigirse los contenidos del contrato o incurrir en RCC en su caso, mientras que nada se podrá exigir en virtud del contrato al tercero y únicamente, quizás, la RCE. P.ej., un franquiciador ha concedido una zona de exclusiva a un franquiciado para que venda sus productos que son fundamentalmente sándwiches. Si el franquiciador pusiera una máquina expendedora de sándwiches dentro de la zona de exclusiva, el franquiciado podría exigir que se retirara la máquina y se restableciera la zona de exclusiva, pero difícilmente podrá hacer nada contra el consumidor que adquiere unsándwich en esa máquina. El pacto de reserva del dominio La reserva de dominio constituye un pacto especial de la compraventa y normalmente se produce en compraventas con pago del precio aplazado, debidoa que la reserva en favor del vendedor supone una garantía adicional para el pago. En lo que refiere a su contenido, por medio de la reserva el comprador no adquiere el dominio sobre la cosa, únicamente su posesión, por lo que no tiene poder de disposición sobre ella. Así, en caso de impago, el vendedor podrá́ resolver el contrato y recuperar la cosa fácilmente, pues no ha podido ser transmitida a un tercero. No obstante, una vez consumado el pago, el comprador adquiere ipso iure el dominio pleno, sin necesidad de ulterior transmisión. Por ello en ocasiones se explica como si estuviera sometido a conditio. Por otro lado, el dominio que se reserva el vendedor únicamente funciona a modo de garantía, por lo no puede disponer de la cosa ni constituir un derecho realsobre ella. Por esta razón, se ha entendido que la reserva de dominio es una garantíareal, de forma que el comprador adquirirá la propiedad, aunque gravada por la garantía. En cualquier caso, ni el comprador ni el vendedor ostentan poder de disposición sobre la cosa. Derivado de este pacto, ante un embargo de los bienes del comprador, el vendedor podría ejercitar una tercería de dominio para excluir del embargo la cosa. Por su parte, ante un embargo de los bienes del vendedor, en principio, el comprador podría hacer lo propio para proteger la cosa de los acreedores del vendedor. De acuerdo con el art. 7 LVPBM, el pacto de reserva de dominio debe constar en el contrato expresamente, además de ser inscrito en el RVPBM a fin de ser oponible frente a terceros, como ocurre con todas las prohibiciones de disponer. La inscripción da fe sobre la titularidad y la validez del contrato, de tal manera que cualquier acción contra el pacto deberá acompañarse de una demanda de cancelaciónde la inscripción. Ante incumplimiento y estando el bien en posesión de tercero, el art. 16 LVPBM establece que se requerirá al tercero a que pague el importe reclamado o desampare el bien. Si el tercero paga, se subroga en el acreedor contra el comprador. 2. PERMUTA. Permuta La permuta es el contrato por el cual se intercambia cosa por cosa (arts. 1538a 1541 CC). En caso de que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, habrá́ que estar a la intención de los contratantes para determinar si se tratade un contrato de compraventa o de permuta; no constando esa intención, se estaráa lo que tenga más valor, la cosa o el precio (art. 1446 CC). En lo relativo a su naturaleza, se trata de un contrato consensual, sinalagmático, oneroso y meramente obligatorio. Existe como versión atípica lapermuta de solar por pisos a construir, en la cual el propietario del solar lo cede al constructor a cambio de pisos. Las analogías y diferencias entre permuta y compraventa han sido discutidas desde el DR, afirmando unos que la compraventa podía tener como precio cosa o dinero, y otros que se ambas figuras constituían contratos distintos. En cualquier caso, sus diferencias fundamentales son: 1) Históricamente la permuta se ha considerado un contrato real innominado (do ut des, doy para que me des), mientras que la compraventa esconsensual. En la actualidad ambos son consensuales. 2) En la permuta existe una total simetría entre los dos permutantes, mientras que en la compraventa vendedor y comprados no tienen los mismosderechos y obligaciones. Así, p.ej. ambos permutantes deben prestar saneamiento por vicios ocultos. 3) En la compraventa, el vendedor está obligado a entregar la cosa (art. 1445 CC) y el comprador a pagar el precio, y en la permuta los permutantes se obligan a dar la cosa (art. 1536 CC). Esto último es una diferencia importante. Dice el art. 1538 CC que “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar (propiedad) una cosa para recibir otra”. Así, se debe transmitir la propiedad. Por ello, el art. 1539 CC dice que “si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar lo que él ofreció en cambio y cumplirá con devolver la que recibió”. Es decir, que, ante el incumplimiento de la obligación de transmitir la propiedad, procede una acción resolutoria. Por otra parte, ambos contratos mantienen una función económica de intercambio y una finalidad traslativa del dominio. El régimen jurídico consta de reglas especiales: 1) La permuta de cosa ajena no es nula, pero sí supone un incumplimiento que faculta para exigir la resolución (art. 1539 CC). 2) Si se pierde por evicción la cosa recibida en permuta, el permutante podrá optar entre recuperar la que dio a cambio, si subsiste en poder del otropermutante y sin perjuicio de los derechos adquiridos por un tercero de buena fe, o reclamar una indemnización de daños y perjuicios (art. 1540 CC). En todo lo demás, fuera de estas reglas especiales, la permuta se regirá por las reglas de la compraventa, exceptuándose evidentemente las referentes al precio y las que no sean aplicables al contrato (art. 1541 CC). !"#!$%&'&()*&$+,$-./$0'.+12)./$+,$2.(/13.#$45678$9$:;?

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