Summary of Toolbox Market Knowledge PDF

lOMoARcPSD|20921185 Samenvatting toolbox marktkennis Toolbox Marktkennis (Hogeschool Gent) Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) lOMoARcPSD|20921185 Marktkennis 1 Woonmarkt – kopen 1.1 Wie doet iets met vastgoe...

lOMoARcPSD|20921185 Samenvatting toolbox marktkennis Toolbox Marktkennis (Hogeschool Gent) Studocu is not sponsored or endorsed by any college or university Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) lOMoARcPSD|20921185 Marktkennis 1 Woonmarkt – kopen 1.1 Wie doet iets met vastgoed kopen / verkopen? Eigenaar – gebruiker Eigenaar – verkoper → projectontwikkelaar – CREM Vastgoedmakelaar Vastgoedbeheerder – syndicus Notaris Immoweb, biddit Projectactoren Financiële instellingen Belegger Eigenaar verhuurder Publieke partij → architect, ingenieur … → PREM 1.2 Waarom kopen? Welke factoren bepalen beslissing kopen? 1 Vraagperspectief – CYCLUS Initiatief (waarom beslissing tot kopen) oppervlakte, voldoende ruimtefuncties > Kwantitatief > Kwalitatief functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago (Oxfam) > Locatie woonwerk-verkeer, natuur, station > Financieel betaalbaar, te duur, mag duurder Vraag → aanbod volgt Dynamische vraag – statisch aanbod 2 Woningprijs – beschikbaar inkomen – ontleningscapaciteit Besteedbaar budget bepaalt de woningprijs Woningprijzen: evolutie + enkele vaststellingen - Regionale ≠ - Prijsevoluties binnen gewesten gelijklopend - Woonquote: vuistregel max 30% van beschikbaar inkomen - Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 1 lOMoARcPSD|20921185 Basisprincipe woningprijzen Vraag > Willlingness – willen > Ability – kunnen bereidheid, vertrouwen koopkracht: eigen middelen + leningscapaciteit Ability – waar haal je je budget om te kopen? > Eigen middelen > Hypothecaire lening (onroerend onderpand / hypotheek > Andere Verhouding afhankelijk van leeftijd gezinstoestand ingeschatte inkomensrevolutie spaarsnelheid toevalligheden (erfenis / slimme investering) > Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45: hypothecaire lening > Slechts 10% van kopers vanaf 65: hypothecaire lening > Totaal 78% van aankopen/bouwen: hypothecaire lening > Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd Ontleningscapaciteit > Inkomen > Intrestvoet > Fiscaliteit Marktkennis besteedbaar inkomen – woonquote BTW, registratie, woonbonus Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 2 lOMoARcPSD|20921185 > Hypotheektype Afbetalingsratio – initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen > Verschilt niet substantieel doorheen de tijd – stabiel (Belangrijk ifv de invloed determinerende factoren) > Vuistregel – woonquote Afbetaling max 30% van inkomen - In Vlaanderen 25% om te wonen ~ Europa MAAR Reële ontleningscapaciteit stijgt → Relatieve ontleningslast daalt > Inflatie > Loonstijging > Herfinancieringen → Woningprijs in relatie tot inkomen/ontleningscapaciteit → Initiële afbetalingsratio blijft stabiel TOCH STIJGEN DE WONINGPRIJZEN Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? > Inkomensrevolutie > Evolutie hypothecaire intrestvoeten > Fiscaliteit – bouwsparen en woonbonus > Looptijd hypothecaire lening > Beleningsgraad Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 3 lOMoARcPSD|20921185 Willingness – gedetermineerde factoren Vertrouwen in kopen van directe goederen – 4 indicatoren Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van: > Economische situatie > Werkloosheid > Financiële situatie van gezin > Spaarcapaciteit van gezin Correslatie tussen willingness – ability – woningprijs 3 Bruto woonkost Prijsvorming aankoop in de vorm van maandelijkse afbetaling Aankoopkosten > Fiscale kosten > Notariskosten > Verkoopkosten > Aktekosten Leningskosten > Registratierechten – ongeveer 1% van ontleende bedrag > Inschrijving in hypotheekregister – 0,3% van ontleende bedrag > Kosten en ereloon hypotheekbewaarder > Ereloon en werkingskosten notaris Fiscaliteit > BTW-tarieven of Registratietarieven https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/kopen_-_verkopen/kopen_met_btw Registratie meestal 10% in Vlaanderen > Onroerende voorheffing Gebouw-functionele kosten > Verzekeringskosten: schuldsaldoverzekering, brandverzekering … > Verhuiskosten > Onderhoudskosten > Kosten verbonden aan mede-eigendom – appartement > Provisie renovatie – investeren voor persoonlijke return Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 4 lOMoARcPSD|20921185 Voorbeeld: Aankoop eerste woning in Vlaanderen € 350.000 Registratiebelasting/rechten € 21.000,00 Ereloon notaris aankoop € 2. 506,15 Administratieve kosten € 800,00 – € 1.100,00 Kosten overschrijving € 230,00 BTW € 694,29 – € 757,29 4 Belangrijke andere redenen Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 5 lOMoARcPSD|20921185 Wijze van woonverwerving Aankoop bestaande woning bijna X2 in 20 jaar Aankoop nieuwbouwwoning bijna X3 in 20 jaar Zelf bouwen met aannemer nog slechts 20% van 20 jaar geleden Gebouwd met promotor gelijk 80% eigendomsmarkt via aankoop Verschuiving openbare verkoop of uit de hand naar immo en notaris Aandeel van particulier boven 90% Risico / rendement > Geen financieel rendement > Rendement ifv kosten-baten / maatschappelijk / ambities > Risico op toekomstige afbetalingsproblemen – verzekeren gewaarborgd inkomen Hypotheekmarkt Hypotheek: geldsom, geldlening met een onroerend goed als pand Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 6 lOMoARcPSD|20921185 België – Nederland België – voorzichtig > 89% standaard annuïteitenhypotheek > 11% aflossingsvrije hypotheken Oorzaak: bouwsparen Fiscaal voordeel kapitaalaflossing Kapitaal afbetalen Slechts 11% av hypotheken Nederland – risicovol > Tot crisis 2008 50% zuivere aflossingsvrije hypotheek > Vanaf 2009 <20% zuivere aflossingsvrije hypotheek >60% aflossingshypotheek met afbetalingsinstrument → Keuze hypotheek bepalend voor ontleningscapaciteit, bepalend voor woningprijzen → Aflossingsvrije hypotheken heel rentegevoelig → Nederland meer zekerheid inbouwen sinds crisis 2008 > Systeem van renteaftrek -0,5% per jaar tot 2042: ontleningscapaciteit en woningprijzen ↓ > Lange termijn 2042 inkomensgroei: ontleningscapaciteit en woningprijzen ↑ > Sinds 2013 enkel intrestaftrek bij standaardhypotheekleningen met looptijd max 30 jaar → Fiscale beslissing in Nederland: herstel woningmarkt Woonfiscaliteit > Woning gemiddeld >50% vermogensportfolio in Vlaanderen > Belgisch onroerend vermogen >50% Belasting in België op woning zelf op inkomsten uit vermogen – vermogensbelasting (sparen) – vermogensinkomstenbelasting (consumeren) Belastingaccent ligt op vermogensinkomstenbelasting + ongelijke verdeling van de belasting per spaarinstrument → Groot effect op keuzes van huisgezinnen ifv spaar- en investeringsgedrag Eigenaar-bewonen heeft grote fiscale voorkeursbehandeling Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 7 lOMoARcPSD|20921185 Woonbonus Belgisch vastgoedbeleid stimuleert eigendomsbezit door > Geen fiscale druk op indirecte opbrengsten eigen winning > Rechtstreeks stimuleren van verwerving eigen woning - Tot 2005 – BOUWSPAREN + bijkomende intrestaftrek - Vanaf 2005 tot 2020 – WOONBONUS kapitaal, intrest, verzekeringspremies → Hetzelfde wettelijk maximum maar bij woonbonus x2 bij eerste 10 jaar → Lenen goedkoper Gevolgen woonbonus > Gezinnen gestimuleerd om eigendom te verwerven – ontleningscapaciteit hoger – lenen kapitaal goedkoper > Huren minder interessant > Meer woonconsumeren > Vraag stijgt – aanbod stabieler – woningprijs stijgt – fiscaal voordeel geneutraliseerd Geen substantiële aangroei eigenaars Registratierecht > Belasting bij aankoop van onroerend goed > Transactiebelasting > Eenmalig > 10% - onder bepaalde voorwaarden 6% Bxl & Wallonië 12,5% > Gelieerd aan de woningprijs – volatieler > Dynamiek op de woonmarkt afremmen Instroom nieuwe eigenaars worden belemmerd - Aandeel hangt af van duurtijd van hypothecaire lening - Vaak met EM gefinancierd: eigen kapitaal noodzakelijk bij aankoop, eerst sparen Mobiliteit eigenaars wordt belemmerd: negatieve impact op doorstroom op woningmarkt – LOCK IN EFFECT Verschuiving naar renovatiemarkt Onroerende voorheffing > Belasting op bezit van onroerend goed > Basis voor de heffingsgrond – KI: jaarlijkse netto verhuurwaarde van de woning > Sinds 1975 geen herschattingen meer – wel indexatie > Jaarlijks > Ruimer toepassingsgebied dan registratierechten > Op woningwaarde ipv woningprijs – stabieler dan registratierechten > 75% ten goede van het lokale niveau - Marktwaarde van de gronden ifv determinerend lokale factoren - Aanbod schommelt veel minder – prijsinelastisch - Belasting op grond verlaagt speculatie Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 8 lOMoARcPSD|20921185 - Sneller op markt brengen – prijsdaling? - Rechtstreekse koppeling tussen waarde grond en publieke investeringen - Snellere en goedkopere manier verzamelen locatiekenmerken ifv de grondwaarde - Bestaande systemen van grondwaardevergelijkingen - Herschattingen veel eenvoudiger dan bij woningen 1.3 Waarom verkopen? Welke factoren bepalen beslissing verkopen? 1 Vraagperspectief – CYCLUS Initiatief (waarom beslissing tot verkopen) > Opportuniteit > Afstemming op vraag oplossen > Afstemming op vraag voorkomen Dynamische vraag – statisch aanbod Varkenscyclus Direct onroerend goed > Rechtstreeks eigenaar Indirect onroerend goed > Niet rechtstreeks eigenaar > Of eigenaar van financiële vermogenstitel met > recht op opbrengsten uit onroerend goed > Belegger geen meerderheidsbelang of > rechtstreeks zeggenschap Eigenaar-verkoper steeds direct onroerend goed Belangrijkste kenmerken - Vermogensobject + productiemiddel - Afhankelijk van omgeving - Geen doorlopende prijsvorming - Relatief hoge eenheidsprijzen - Transactiekosten zijn hoog - Niet-liquide - Lange productietijd + levensduur - Overheidsregeling - Managementintensief: ontwerp & productiefase 2 Direct onroerend goed Voordelen > Portefeuillediversificatie > Stabiele stroom van inkomsten > Gunstig rendement / risicoverhouding > Redelijke bescherming tegen inflatie Nadelen > Kennis- en managementintensief > Groot vermogensbelang > Illiquide Prijsvorming In relatie tot besteedbaar inkomen van de koper Determinerende factoren > Vraag vs aanbod > Economisch > Financieel Marktkennis > Fiscaliteit > Ruimtelijk > Regelgevend – wet Breyne Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 9 lOMoARcPSD|20921185 Prijsevoluties NL 2008 vastgoedcrisis – 5 jaar later dalend Gaat niet over absolute bedragen – indexen België zo goed als steeds stijgend Verkopen – beperkte schommeling op 10 jaar Gemiddelde prijs verkopen – sterker stijging dan aantal verkopen Prijsstijging door kleiner aanbod Wet Breyne 9 juli 1971 De wet Breyne regelt de bouw van woningen in België. + Garandeert kandidaat-bouwer of koper uitgebreide bescherming via contract met + transparante info over de totaalprijs van een project, betalingsvoorwaarden … + Legt vast wie verantwoordelijk is + Voorziet financiële garanties Biedt een uitgebreide bescherming aan iedereen die een woning laat bouwen een woning koopt een woning in aanbouw koopt De wet Breyne beschermt de toekomstige eigenaar tegen de insolvabiliteit van de onderneming. Garandeert volledige en correcte informatie, zonder onrechtmatige bedding in Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 10 lOMoARcPSD|20921185 het contract. De meeste bepalingen in de wet zijn dwingend. Rendement ifv kosten en opbrengsten De wet is onder andere van toepassing op > Aannemingscontract voor bouwwerkzaamheden > Verkoop op plan > Sleutel-op-de-deurcontract Garanties > Voorschot bij sluiten contract mag niet meer dan 5% zijn > Saldo moet in schijven betaald worden, niet hoger dan waarde van verrichte werkzaamheden > Totaalprijs wordt vooraf vastgelegd > Woning in twee fasen opleveren – voorlopige en verplichte oplevering > Financiële garantie die toekomstige eigenaar beschermt als onderneming verplichtingen niet nakomt > Onderneming heeft 10 jarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken (zichtbaar of verborgen) dat > stabiliteit of stevigheid van de woning aantast Risico / rendement Rendement ifv kosten (ontwikkeling) en opbrengsten (verkoop) Hoog risico Te laag rendement - Leegstand - Beperkte vraag - Te hoge kosten Niet aangepast aanbod 1.4 Wat met vastgoed kopen / verkopen? Welke functies? 3 soorten vastgoedmakelaars erkend door BIV Vastgoedmakelaar-syndicus Beheert mede-eigendommen in appartementsgebouwen of groepen gebouwen in gedwongen mede-eigendom + behoud verkoop- en verhuurwaarde Rentmeester Beheer onroerende goederen of onroerende rechten die niet tot het domein van de syndicus behoren overnemen van de private eigenaar Vastgoedmakelaar-bemiddelaar Komt tussen in de relatie tussen koper en verkoper of huurder en verhuurder Taak Begeleiden van verkoper van een OG bij het bereiken van de voornaamste doelstelling – vastgoedtransactie - Best mogelijke prijs - Kortst mogelijk tijd > Onderhandelen makelaarscontract > Inspectie en schatting van het OG > Bekendmaking > Rondleidingen > Algemene raadgeving aan verkopen én kopen > Onderhandeling over contractuele voorwaarden > Opstellen van de verkoopovereenkomst > Inzamelen wettelijk verplichtte informatie ifv verkoopovereenkomst Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) EPC 11 lOMoARcPSD|20921185 Termijnen > Vanaf eerste contact tussen verkoper en makelaar tot vastgoedtransactie > Tussen 1 en 3 maanden afhankelijk van OG en prijs > Europees gelijkaardige termijnen > Slechts 9,5% in België termijn langer dan 12 maanden NL 24% Reden om te kiezen voor een vastgoedmakelaar-bemiddelaar Europees onderzoek door Europese Commisie 2018 55% makkelijker 42% vlotter 24% omwille van geen ervaring 18% ifv betere prijs 7% aanbevolen door derden Contract van vastgoedmakelaar-bemiddelaar KB 12 januari 2007 + wat van 11 februari 2013 > Aard van de opdracht > Bereik van de vastgoedmakelaar > Vergoeding > Termijn Eenvoudig makelaarscontract Exclusiviteitscontract Mag met meerder makelaars Max 6 maanden - Beperkte exclusiviteit – eigenaar mag nog zelf verkopen - Algeheel – eigenaar moet verkopen via makelaar Ereloon vastgoedmakelaar-bemiddelaar KB 12 juli 2017 betreffende gebruik bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten Kenmerken > Steeds Inclusief BTW > Na verkoop betaald > Tarief en modaliteiten vrij te bepalen tussen verkoper en vastgoedmakelaar Maar van afgesloten contracten is 33% onderhandeld over grootte van ereloon 25% onderhandeld over loopduur van contract 20% aard van ereloon (vast bedrag, percentage van de verkoopprijs …) Ereloon in België gemiddeld tussen 2,4% en 3% Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) – EU 3,3% 12 lOMoARcPSD|20921185 Risico / rendement vastgoedmakelaar-bemiddelaar > Rendement ifv kosten (werkingskosten) en opbrengsten (ereloon op verkopen) > Beperkt risico 1.5 Vastgoedbeheerder Syndicus Beheer ifv mede-eigendom in één gebouw Rentmeester Beheer eigendommen van één partij (die verhuurt) Wet op gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen gebouwen: +1 eigenaar onder 1 dak > Vereniging van mede-eigenaar – VME > Algemene vergadering – AV > Syndicusfunctie > Raad van mede-eigenaars Algemene vergadering – AV > Globale beslissingsbevoegdheid > Minsten 1x per jaar vergaderen > Kiezen raad van mede-eigendom > Aanstellen rekeningcommissaris > Aanstellen syndicus of andere > Beslissingen ifv aandelen wetgevend orgaan van VME verplicht vanaf 20 kavels in gebouw QUOTITEITEN – 1000sten Syndicus > Wetgeving op de vastgoedmakelaars + BIV > Aangesteld door AV > Minstens 1 jaar, maximum 3 jaar maar verlengbaar > Gangbare praktijk vaak door bouwpromotor bij eerste AV of herbenoeming Raad van mede-eigenaars > Tussenniveau AV – syndicus > Wettelijk omschreven rol – syndicus bijstaan en toezicht houden op zijn beheer > Verplicht vanaf 20 kavels > Samenstelling één mede-eigenaar bij kleine gebouwen meerdere mede-eigenaars bij grotere gebouwen > Geen autonome beslissingsbevoegdheid, wel beperkte bevoegdheid van AV > Wetgeving op vastgoedmakelaars + BIV Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 13 lOMoARcPSD|20921185 1 Werkveld & opdrachten van de syndicus Werkveld – gemene delen > Delen van mede-eigendom die bestemd zijn om te worden gebruikt door meerdere ME Daken, traphallen, liften, gemeenschappelijke buitenruimte … Opdrachten Uitvoeren van beslissingen AV (+wetgever) > Administratief beheer > Financieel beheer > Technisch beheer > Communicatief beheer 2 Kosten eigenaar ifv syndicus Soorten vergoedingen Diverse kosten ifv de gemeenschappelijkheid > Renovatie gemene delen – reservefonds > Onderhoud gemene delen > Verzekeringskosten – blokpolis > Beheerskosten = loon syndicus Forfaitaire vergoeding Vaste prijs voor het volledige beheer, behalve extra beheerskosten door toedoen van de eigenaars - Bij gebouwen met minder dan 10 app 200 à 300 euro/maand - Bij gebouwen met meer dan 10 app 18 à 25 euro/maand/ME Basis + uurloonvergoeding Minimale basis voor administratie + uurloon bij elke interventie - Basis: afrekeningen maken, leveranciers betalen, beleggen jaarlijks AV … 15 euro/maand - Interventie: werken laten uitvoeren, verzamelen offertes, beleggen bijzondere vergadering 50 à 80 euro – weekend >120 euro Alternatief Eén van de eigenaars doet beheer zelf > Momenteel 20% gebouwen beheerd door mede-eigenaar > Wetgeving + BIV niet voor personen die slechts occasioneel optreden als syndicus > Ook aanstelling door AV > Zelfde wettelijke aansprakelijkheid 3 Rendement / risico > Rendement ifv kosten (werkingskosten) en opbrengsten (vergoedingen van ME) > Beperkt risico – niet-verlengen contract Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 14 lOMoARcPSD|20921185 2 Woonmarkt – huren 2.1 Wie doet iets met vastgoed huren /verhuren Eindgebruiker – huurder Eigenaar – verhuurder Vastgoedmakelaar Notaris Immoweb Projectactoren Financiële instellingen Belegger Publieke partij → architect, ingenieur … → PREM 1 Vraagperspectief – CYCLUS Initiatief (waarom beslissing tot huren) oppervlakte, voldoende ruimtefuncties > Kwantitatief > Kwalitatief functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago > Locatie woonwerk-verkeer, natuur, station > Financieel betaalbaar, te duur, mag duurder > Tijdshorizon in afwachting van … Vraag → aanbod volgt Dynamische vraag – statisch aanbod 2 Woonkost Prijsvorming huren – is huren weggesmeten geld? Ability – willingness Huren wordt duurder Verschil kopen – huren kleiner Sociale druk WOONQUOTE – max 30% inkomen Private huurder meest kwetsbaar Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 15 lOMoARcPSD|20921185 Fiscaliteit BTW-tarieven Registratietarieven Woonbonus Onroerend voorheffing Huurwaarborg Onderhoud – investeren voor persoonlijke return 3 Andere motieven > Leeftijd > Ambities > Vertrouwen / wantrouwen – geen zin om eigenaar te worden Economische situatie Werkloosheid Financiële situatie van gezinnen 2.2 Huurprijs Hoge huurprijzen door - Huurwoningen met recentere huurcontracten groter of beter van kwaliteit - Markthuurprijs van huurwoning sterker gestegen dan gezondheidsindex (ook bestaande contracten) Evolutie meten via indexatie - Repeat rent/sales index - Hedonische prijsindec - Combinatie (SPAR-index) Huurschatter Sociale huur – huurprijs op basis van inkomsten en begrensd obv geschatte huurwaarde 2.3 Profiel private huurder Marktkennis 43% jongeren huurt – tussenstap naar kopen 31% 35-49j huurt + stijging aleenstaanden of Eénoudergezinnen Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 16 lOMoARcPSD|20921185 Hoogste inkomens huren steeds minder Beter kopen door lage rentevoeten Laagste inkomens huren steeds meer 65+ huren steeds meer Bij 50% alleenstaanden huurt 2.4 Regelgeving huren / verhuren Huurcontracten vóór 1/1/2019 Huurcontracten vanaf 1/1/2019 federale huurwet – 2013 Vlaams woninghuurdecreet – 2018 Vlaamse woninghuurdecreet Huurprijs > Jaarlijks indexeerbaar > Iets meer dan 50% jaarlijkse indexering > 8,5% verhoging naast indexering – 50% huurprijs gestegen – 25% renovatiewerken – 25% geen reden > 3% krijgt huursubsidie ≠ huurpremie Huurcontract > Sinds 2007 schriftelijke huurovereenkomst verplicht > 10% verhuringen zonder schriftelijk huurcontract Duurtijd > Sinds huurwet 1991 standaard 9 jaar – kan minder of opgesplitst Plaatsbeschrijving > Zonder gedetailleerde plaatsbeschrijving neemt de wetgever aan > dat de woning op het einde van de huurovereenkomst nog in > oorspronkelijke staat is > Huurder is niet verantwoordelijk voor schade tenzij verhuurder kan bewijzen > Sinds juni 2007 verplicht > 33% nog geen plaatsbeschrijving Huurwaarborg > 2007 – 2019 belangrijke aanpassing ≠ manieren ifv huurwaarborgverplichting - Geblokkeerde rekening: max 2 à 3 maand huur - Tussenkomst van de bank (kan niet weigeren) - Tussenkomst OCMW - Korfina-waarborg: waarborg afsluiten via obligatie/kapitaisatiesom Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 17 lOMoARcPSD|20921185 Huurachterstal > 8% al eens te laat betaald > Groot verschil tussen eerst en rest inkomensquintiel 2.5 Contact met de verhuurder > Permanent karakter ≠ verkoop > Relatie – globaal goed tot zeer goed > Discussiepunten Herstellingswerken ten laste van verhuurder Onderhoudswerken ten laste van huurder Wie betaalt wat? Tijdige betaling huur 2.6 Rendement / risico > Geen financieel rendement tenzij lage huur en relatief hoog inkomen – sparen > Rendement ifv kosten-baten / maatschappelijk / ambities > Risico op woonzekerheid > Willingness 2.7 Woonvooruitzichten Woonzekerheid Van huurder naar eigenaar Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 18 lOMoARcPSD|20921185 2.8 Profiel eigenaar-verhuurder Projectontwikkeling situeert zich vooral op verkopen > Eigenaar-verkoper > Eigenaar-verhuurder Verhuren > Vooral private eigenaars > Weinig institutionele verhuurders op de private markt – slechts 3,6% > Overheidsverhuringen > 2,6% private eigenaars – sociale verhuurkantoren Focus op private verhuurders 1 Prijszetting & rendementen Huurprijzen in Vlaanderen Huurprijzen in Vlaanderen > Ligging: stedelijk, randstedelijk, buitengebied, dorpskern – mobiliteitsscore > Oppervlakte – indeling > Inrichting > Kelder/lift > Staat van de woning en onderhoud > Staat van de woning > Omliggend – tuin, garage, terras, carport > Marktsituatie Hoe een huurprijs bepalen > Marktonderzoek op vastgoedsites > Huurschatter > Huurbarometer CIB Levert vastgoed minstens 3% rendement op? Bruto-rendementen van 3,5% geven vaak een netto-rendement van 2,9% Welke kosten / opbrengsten van bruto- naar netto-rendement? Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 19 lOMoARcPSD|20921185 Enkele tendensen > Dalende intrestvoeten – bijna geen effect op huurprijzen > Geen fiscale stimuli voor huurmarkt > Financiële stimuli op koopmarkt verhogen prijzen koopmarkt – effect op verhuurder dus huurmakrt > Relatief minder onderhoudskosten bij huizen dan appartementen Grondaandeeel bij huizen hoger: vraagt geen onderhoud Woonhuis Appartement Uitsmijters Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 20 lOMoARcPSD|20921185 2 Belangrijke aandachtspunten bij investeren ifv verhuren Uitvoerige analyse van de verhuurmarkt in de streek > Gevraagde ligging > Doelpubliek – jonge starters, gezinnen met kinderen, senioren, studenten? > Bereikbaarheid > Bergingen – fiets > Autostaanplaats > Voorzieningen Zicht op rendement > Aankoopprijs > Bruto- en nettorendement > Verantwoordelijkheden – 10jarige aansprakelijkheid architect en aannemer > Renovatieplanning (27j) > Onderhoud- en herstellingsplanning – zorgeloos eerste 15 jaar Zicht op rendement bij aankoop als investering Externe financiering omwille van lange intrestvoeten Hefboomeffect > Lenen kost minder dan de opbrengsten via verstandig investeren ifv verhuur > Minder eigen vermogen nodig – EM inzetten voor andere investeringen waarbij banken hogere kosten vragen Dubbele opbrengst Accent verschoven: meerwaarde bij verkoop – huuropbrengsten > Lage rente – goedkoop lenen – hoger rendement bij gelijk inkomsten > Spaaralternatief op spaarboekje/aandelen/obligaties > Vaak verhuren als start van een vastgoedbeleggingsloopbaan > Onzekerheid woningprijzen – 2008 > Veel vraag naar private huur > Huurprijzen – los van inflatie (2%) + indexatie > Ook in nichemarkten residentieel vastgoed – garages, studentenhuisvesting, serviceflats … Huurprijs - Maandelijkse zekerheid - Indexeren aan de gezondheidsindex Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 21 lOMoARcPSD|20921185 Waardestijging - Minder zeker - Vaak investering nodig voor verkoop - Locatie belangrijk - Proactief - Timing 3 Eisen aan een residentieel vastgoed voor verhuur Wijze van beheer > Zelf beheer – vaak bij woningen, vakantiehuizen … > Beheer via syndicus – appartement: gemene delen > Beheer via rentmeester – eigendomsportefeuille Taken rentmeester – niet limitatief Administratief beheerd - EPC-attesten / geregistreerde huurcontracten / technische beschrijvingen van percelen grond - Vinden van nieuwe huurders, inclusief grondige screening voor optimaal rendement Financieel beheer - Huurindicaties / rappelprocedures Technisch beheer - Controle staat van gebouw + eventuele onderhoudsplanning - Herstellingen coördineren - Technisch advies leveren rond renovatie Juridisch beheer - Huurcontracten voor de huurders - Advies bij geschillen - Aanschrijven van huurders die huur niet betalen of eigendom niet bewonen als goede huisvader Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 22 lOMoARcPSD|20921185 3 Woonmarkt – beleggen 3.1 Portfoliomanagement Direct onroerend goed Indirect onroerend goed Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 23 lOMoARcPSD|20921185 4 Rol van de overheid – wonen CASE – Sociale koop Clementwijk, Sint-Niklaas (Overheidsproject gebouwd door lokale huisvestingmaatschappij) Zeer lage verkoopprijzen 4.1 Algemeen landschap Domeinen De overheid bepaalt sterk het landschap voor vastgoed – wonen > Ruimtelijke ordening > Wonen > Financieel > Eigendom > Vastgoeddata 1 Ruimtelijke Ordening Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening Planningsinstrumentarium Gemeentelijke verordeningen Omgevingsloket 1997, herzien in 2010-2011 2 Wonen Vlaamse Wooncode Marktkennis 1997, vanaf 2021 Vlaamse Codex Wonen Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 24 lOMoARcPSD|20921185 Decreet Grond- & Pandenbeleid Boek 2 Missie, planning en monitoring Boek 3 Activering van gronden en panden Boek 4 Maatregelen betreffende betaalbaar wonen - Sociaal wonen – BSO / nulmeting / sociale last … - Bescheiden wonen Boek 5 Wonen in eigen streek Boek 6 Kapitaalschade tgv aspecten van het grondbeleid Bindend Sociaal Objectief → Gemeente verplicht om elk jaar → bepaald aantal sociale → huurwoningen bij te bouwen Vlaams Woninghuurdecreet Regelgeving inzake studentenhuisvesting 3 Financieel Premies / verzekeringen > Huurpremie, renovatiepremie … Subsidies > Gemeentelijke subsidies > Huursubsidies Fiscaliteit > BTW > Registratie > Fiscale stimuli verhuis, energie … 6% of 12,5% Woonbonus Financiering publieke sector / Publiek-Private samenwerking – PPS 4 Eigendom Regie der Gebouwen Vastgoed binnen Vlaamse Overheid > Overheid.vlaanderen.be > Departement Facility eerder niet-residentieel vastgoed Gesubsidieerd onroerend goed > Sociale huisvesting > Vlaams Woningfonds Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 25 lOMoARcPSD|20921185 5 Niveaus Federaal Gewestelijk Provinciaal Regionaal Gemeentelijk Wonen – Vlaamse bevoegdheid Gedeputeerde voor Wonen (vaak combinatie met welzijn) Intergemeentelijk niveau Schepen voor Wonen 4.2 Wonen vanuit de publieke sector – sociale huisvesting Speelveld – enkele spelers op het schaakbord Lokaal > Steden en gemeenten regisseursrol > Sociale huisvestingmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, OCMW > Private huurkantoren Bovenlokaal > Intercommunales > Provincies Vlaams niveau > Vlaams Gewest (VMSW, Wonen Vlaanderen …) + minister > Belangenverenigingen Activiteiten Verhuren Verkopen Belenen - Sociale koopwoningen - Private woningen met prijsplafonds Huren – onderverhuren Belangrijke initiatiefnemers Sociale huisvestingsmaatschappijen > Private organisaties maar werken met overheidsmiddelen > 89 SHM – tendens: één woonmaatschappij werkzaam in gemeente tegen 2023 > 31/12/2019 157 285 sociale huurwoningen 153 321 wachtenden sociale huurwoning >15 000 wachtenden sociale koopwoning Grootse bouwheer van woningbouw in Vlaanderen Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 26 lOMoARcPSD|20921185 Sociale leningen Sociale verhuurkantoren > Op private huurmarkt woningen huren of in erfpacht nemen om deze met voldoende > woonzekerheid tegen een betaalbare prijs te verhuren aan woonbehoeftigen > Onderhuurders inspraak- en participatiemogelijkheden bieden hen begeleiding om hen > vertrouwd te maken met rechten en plichten als huurder > Samenwerken met lokale huisvestings- en/of welzijnsactoren + zelf initiatief nemen tot > opzetten van lokale samenwerkingsverbanden met deze actoren > Private organisaties maar werken met overheidsmiddelen > 51 SVK – tendens: één woonmaatschappij werkzaam in gemeente > 31/12/2019 Marktkennis 11 707 verhuurde woningen Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 27 lOMoARcPSD|20921185 Aanbod van het sociaal verhuurkantoor / overheid 1 Huurgarantie Geen wanbetalingen of huurachterstallen. Niet de onderhuurder maar SVK verantwoordelijk voor betaling huur. SVK garandeert maandelijkse huurinkomsten voor volledige looptijd van huurcontract. 2 Onderhoud van woning SVK is hoofhuurder dus ook verantwoordelijk om woning aan einde van contract in de oorspronkelijke staat terug te geven. 3 Verlaagd tarief op de onroerende goederen Bij verhuring aan SVK komt de private verhuurder in aanmerking voor een verlaagd tarief op OV van 2,54% ipv 3,97% + bijkomend voordeel bij OPC en gemeentebelasting. 4 Renovatiepremies Bij verbouwing of renivatie om nadien woning te verhuren aan SVK, kan de private verhuurder aanspraak maken op de Vlaamse overkoepelende renovatiepremie en/of sociale dakisolatiepremie. 5 Verlaagd BTW-tarief bij nieuwbouw Bij nieuwbouw om te verhuren aan SVK heeft de privtae verhuurder recht op verlaagd tarief bij nieuwbouw van 12% ipv 21% bij een verhuring voor minstens 15 jaar. 6 Gunsttarief registratierechten Bij aankoop van woning om te verhuren aan SVK gunsttarief van 7% op registratierecht ipv 10% 7 Gunstige regeling in personenbelasting Sinds enkele jaren private verhuurder voor onderverhuring niet meer belast op werkelijke huuropbrengsten. Enkel belast op geïndexeerd KI. 8 Geen risico op leegstand Tijdens looptijd huurcontract zorgt SVK dat woning verhuurd is. Als een huurder de woning verlaat, zoekt SVK een nieuwe huurder. Bijbehorende leegstandheffing wordt vermeden 9 Professionele partner SVK neemt beheer van woning over en volgt alle administratieve taken op (opmaken en registreren huurcontract, afsluiten brandverzekering, opmaken plaatsbeschrijving …). Staat in voor begeleiding van de huurder. 10 Geen gerechtelijke procedures SVK is hoofdhuurder van private eigenaar dus ook verantwoordelijk voor alle huurdersverplichtingen. Private verhuurder geen rechtstreeks contact met onderhuurder. Vraag van sociaal verhuurkantoor / overheid aan private verhuurder 1 2 3 Lagere huurprijs dan gemiddelde huurmarktwaarde – 15% lager Woning voldoet aan minimale kwaliteitsvereisten van Vlaamse Wooncode – conformiteitsattest. Bij sommige SVK aangevuld met bijkomende kwaliteits- en comfortvereisten. Verhuring voor minimaal 9 jaar aan SVK – >15 jaar bij nieuwbouw aan 12% BTW Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 28 lOMoARcPSD|20921185 Doelpubliek > Eigendomsvoorwaarden > – geen eigendom > Inkomensvoorwaarden > – maximum inkomensgrens Financieel model – verhuren Inkomen uit huur Verhuurprijs > Inkomen/55 – gezinskorting – patrimoniumkorting + huurlasten + > energiecorrectie > Bovengrens > Ondergrens €126 tot €256/ maand (afhankelijk markthuurwaarde) markthuurwaarde Gemiddelde sociale huurprijs in Vlaanderen ± €310 Projectfinanciering voor huur Gesubsidieerde financiering > FS3-lening grond opbouw / renovatie studiekosten > SSI > Infrastructuur Financieel model – verkopen Inkomsten uit verkoop > Prefinanciering zonder subsidies > Geplafonneerde verkoopprijzen - Enkel ontwikkelingskost doorrekenen - Verlaagde grondprijs - 1,5% registratie - 6% BTW > Verkoopprijzen gekoppeld aan leningsplafond > Wederinkooprecht / voorkooprecht Kader voor projectontwikkeling Belangrijke uitgangspunten > Bepaalde doelgroep, begrensd door inkomen en eigendom > Betaalbaar – gesubsidieerd vooral huur > Gesubsidieerd: kwaliteitseisen – plafonds – lagere inkomsten Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 29 lOMoARcPSD|20921185 Kader voor projectontwikkeling Ontwerpleidraad sociale woningbouw Planindeling – minimumeisen > Oriëntatie + uitzicht > Planlogica > Circulatie > Ruimterendement > Toegankelijkheid > Kindvriendelijkheid > Flexibiliteit > Ruimtebeleving Simulatietabel > Maximale kostprijs = maximaal bedrag dat bouwbedrijf goedkoop kan lenen > Gedetailleerde berekening > Veel parameters > Halfjaarlijkse indexering > Realistische berekening Diverse mogelijkheden voor private ontwikkelaars Sinds 2000 – systematische zoektocht naar soorten publiek-private-initiatieven (sociale huur) www.vmsw.be > Op zoek naar meer kwantiteit > Verschuiven van het aansturingsproces > Bij sommige PPS debudgettering > Geloof in innoverende technieken > Symbiose ontwerp – uitvoering 1 Constructieve Benadering Overheidsopdracht – CBO - Opgestart in 1999 – bijna jaarlijkse oproep - Initiatiefnemer – VMSW - Private inbreng van grond, voorontwerp en bouw VMSW controleert, SHM is bouwheer - Concurrentiemodel over ≠ gemeenten met ontwikkelaars met een site en ontwerp - Onderhandelingsprocedure na Europese oproep - Zelfde kwaliteits- en kostprijsnormen – simulatietabel VMSW Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 30 lOMoARcPSD|20921185 CBO-procedure FASE 1 – Lastgeving FASE 2 – Sitevoorstel FASE 3 – Voorontwerp FASE 4 – Onderhandeling op basis van uitvoeringsdossier 2 SVK-pro - VMSW startte een nieuwe procedure voor private ontwikkelaars – SVK-pro - Stimuleren private partijen, zoals ontwikkelaars om woningen te bouwen die ze voor een - lange periode (18 jaar) verhuren aan SVK - Verhuurbelofte van nieuwe woongelegenheden tegen vastgelegde huurprijs, huurcontract - vóór start werken, huurprijzen reglementair begrensd Begrensde huurprijzen via Vlaamse regelgeving + additionele eisen SVK 3 Verkoop goede woning - Elke private ontwikkelaar / persoon kan vastgoed verkopen aan SHM na realisatie - Soms verplicht door overheid - Aankoop op basis van vrijwilligheid - Verkoopprijs ifv ability en willingness – leningsplafond - Kwaliteitseisen? JA Aankoop door SHM voor afbraak NEE Aankoop door SHM voor verhuur minstens conformiteit Vlaamse Wooncode 4 Design & build – D&B Via D&B stelt VMSW een ondernemer aan die sociale woningen ontwerpt en bouwt op grond van een sociale woonactor + sluit met deze ondernemer een raamovereenkomst waarbinnen de sociale woonactor een opdracht kan gunnen. Wat doet de ontwikkelaar? - Ontwerp- en bouwteam samenstellen en aansturen - Maakt voorontwerp en technisch dossier op - Zorgt voor nodige vergunningen - Realiseert project Ontwerp en uitvoering moeten voldoen aan wettelijke kwaliteitseisen voor sociale woningbouw (Leidraad) en Bouwtechnisch Bestek Woningbouw D&B procedure > Onderhandelingsprocedure na Europese oproep – voor 3 jaar, verlengbaar Vraag > Voorontwerp van 3 basistypes van woningen +één schakeling ervan. > Iedere opdracht, afgesloten binnen raamovereenkomst, baseert zicht op ontwerp 3 basistypes > Globale prijs op basis van instapklare woningen Typewoningen 3 slpk/5 pers > Type 1 Rijwoning / grondgebonden woning; type 3/5 > Type 2 Halfopen woning / grondgebonden woning; type 3/4 > Type 3 Rijwoning / gestapelde woning type; combinatie van 1x type 1/2 en 1x type 2/3 Mogelijk om elk basistype als halfopen bebouwing te bouwen Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 31 lOMoARcPSD|20921185 Enkele tendensen Initiatieven ifv > DRO > Kwalitatief en betaalbaar wonen > 1e en 2e inkomensquintiel > Wettelijke beschermingsmechanismen > Martbehoeder – pook voor private ontwikkeling > Investeerder in wonen > Mogelijkheden voor private ontwikkelaars woninghuurwet – wet Breyne … 5 Vastgoedmanagement 5.1 Vraag en aanbod – uitgangspunten en stellingen 5.1.1 Vastgoed als weerspiegeling van de samenleving Vastgoedraad geeft weer wat de samenleving belangrijk vindt en hoe ze zicht organiseert - Normen van Keulen - Mantelzorg – rusthuizen – assistentiewoningen – opnieuw mantelzorg - Collectiviteit 5.1.2 Bestaande vastgoedvoorraad – nieuwbouw vs reconversies > Accent ligt momenteel bij nieuwbouw – vergunningen > Aanpassingen aan bestaande voorraad > Exploreren van reconversies Gebouwen (combinatie van) afbraak en nieuwbouw, behoud en reconversie Sites 5.1.3 Vastgoed is een cyclisch probleem Beweging binnen vastgoed verloopt volgens hetzelfde proces: cyclisch > Beheer imperfectie van aanbod ≠ vraag > Initiatief vraag en aanbod > Voorbereiding > Uitvoering Op verschillende niveaus 5.1.4 eigenaars – verhuurders – projectontwikkelaars – nieuwbouw – renovatie Afstemming tussen dynamische vraag en statisch aanbod > Vastgoedmanagement op macro> schaal: afstemmen vraag en behoefte > Toepasbaar op ≠ niveaus > Probleem van timing: lange tijd tussen > initiatief en gebruik > Vraag en aanbod in balans? Flexibele > strategieën Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 32 lOMoARcPSD|20921185 5.1.5 Vastgoed weegt kotsen en baten af in het managementproces Afwegen kosten-baten > Materieel ability > Immaterieel willingness 5.1.6 Van vraag naar aanbod – veel actoren en disciplines Disciplines + actoren Complexe projecten: grootte veelheid aan disciplines > Functioneel ≠ functies > Juridisch > Economisch > Beleid > Bouwtechnisch 5.2 Projectontwikkeling Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 33 lOMoARcPSD|20921185 6 Innoverende concepten Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 34 lOMoARcPSD|20921185 7 Retail- en kantorenvastgoed 7.1 Kantorenvastgoed 7.1.1 Structuurkenmerken > Vooral huurmarkt > Diverse functies Beleidsmatige functies Organisatorisch Commercieel Administratief > Locatie strategisch > Uitstraling en identiteit voor fysiek kantoor Locatiekenmerken > Geïntegreerd in kernweefsel – enkel indien goed bereikbaar > Solitaire buildings met diverse verdiepingen > Bedrijvenparken + extra diensten Tendens naar inclusief > Werken > Ontspannen In één gebouw of op buurtniveau > Diensten Huur > Uitgedrukt in huurprijs/m²/jaar > Vaak betalen per maand of kwartaal Regie der Gebouwen 2x per jaar > Geen huurwetgeving – verhuring volgens principe van ‘gemeen recht’ > Contracten Vaak < 9 jaar onderhandse contracten 3-6-9 via notaris > 9 jaar Take-up In gebruik nemen van de voor verhuur bestemde ruimtes > Inhuren of kopen om zelf te gebruiken > Rent & Yield > Prijzen ≠ per regio 7.1.2 Vraag Bepaald door > Groei of afname kantoorgebonden werkgelegenheid > Sociale, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen – flexibele kantoren > Segment afhankelijk > Huurprijzen / verkoopprijzen - Welk belang heeft kantoorruimte voor kerncompentie van onderneming - Huisvestingsbehoefte in toekomst - Strageisch belangrijk? - Kosten per m² - Kosten per werknemer - Bezettingsgraad > Regionale en internationale aantrekkingskracht > Locatie ifv beschikbaarheid – aspecten duurzaamheid / mobiliteit Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 35 lOMoARcPSD|20921185 7.1.3 Aanbod Afhankelijk van > Regio > Marktvraag > Beschikbare bouwlocaties > Politieke beslissingen inzake RO en gronduitgifte > Fiscaliteit > Grond- en bouwkosten Prijs per aanbod bepaald door vraag > Locatie stad / regio > Aanzienlijke bevolkingsdichtheid > Nabijheid openbaar vervoer > Parkeergelegenheid > Nabijheid winkels > Ontsluiting naar doorgaande- en snelwegen > Nieuwe en eigentijdse indeling – kantoortuinen en vergaande communicatieeisen > Forse omvang en goed niveau van medehuurders in nabije omtrek > Duurzaamheid 7.1.4 Tendensen en evoluties Hoogconjunctuur > Prijzen stijgen > Zoeken naar minder toplocaties / minder courante kantoren > Beperkte huurperiode Conjunctuuromslag naar laagconjunctuur > Ontstaan leegstand goed kantoorlocaties > Bedrijven zien kans en verhuizen naar toplocaties voor relatief gunstige voorwaarden Kantoren heel gevoelig voor conjuncturele schommelingen > Snelle dynamische vraag bij hoogconjunctuur > Behoefte om vanwege kostenbesparing kantoormeters af te stoten bij laagconjunctuur Varkenscyclus > Vraag hoog – aanbod past zich eraan aan Leegstand > Frictieleegstand – mutatieleegstand > Aanvangsleegstand > Structurele leegstand Kost voor bedrijf > Huur > Kosten voor diensten > Taxen > Bureaukosten – ICT Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 36 lOMoARcPSD|20921185 Nieuw verken – nieuwe kantoren? Gisteren Individuele werkplek Vandaag Verschillende bureaus in één ruimte Morgen Flexbureaus Vertrouwen Management door controle Management per doelstelling Autonomie Verslag doen Hiërarchie Uitvoeren Samenwerking Creëren / innoveren Flexibele kantoren Robuuste kantoren Duurzame kantoren Bereikbare kantoren Big 9 – belangrijke elementen in kantoorgebouw Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 37 lOMoARcPSD|20921185 Analyse – Expertise 2019 Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 38 lOMoARcPSD|20921185 Analyse – Stadim 2020 Rapport kantoren en retail 7.2 Retailmarkt 7.2.1 Structuurkenmerken Ruimtelijk gespreid op basis van > Functie > Bereikbaarheid > Aanbod Winkelhiërarchie ifv frequentie van aankopen > Van buurtwinkel tot themacenter Winkeltypologie Buurt- en wijkwinkel alledaagze zaken; bakker, slager, apotheek Stadscentra Antwerpen, Brussel > Divers aanbod – verspreid op diverse straten > Kleine winkelcentra – verbinding tussen 2 winkelstraten > Branche mix – gericht op niet-dagelijkse goederen > Gericht op detailhandel > Problematiek van mobiliteit Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 39 lOMoARcPSD|20921185 Perifere centra baanwinkels, shoppingcenters > Concentratie van divers aanbod > Geconcentreerde winkelcentra – shoppingcenter > Baanwinkelconcentratie – retailzones langs invalswegen van kernsteden > Bovenregionale functie > Zelden voor dagelijkse goederen > Mobiliteit – auto Grootschalige detailwinkel Ikea > Megastore binnen één segment > Bovenregionale functie > Zelfde voor dagelijkse goederen > Mobiliteit – auto > Aanbod van dagactiviteit – combinatie met horeca Themacenter & outlets Maasmechelen Village > Concentratie van retail binnen zelfde segment op één plek > Grote bovenregionale functie > Mobiliteit – auto > Aanbod van dagactiviteit – combinatie met horeca Winkeltypologie in rapporten – segmenten High Street / City Shopping Shopping Centers Out-of-Town Main Street Six – Brussel / Antwerpen / Brugge / Gent / Hasselt / Luik TAKE-UP – huur > Huurprijs/m²/jaar > Wet op Handelshuur – vanaf 1 jaar huur: huurder beschermen > Vestigingswet / IKEA-wet – retail vanaf > 400 m² socio-economische vergunning nodig, > goedkeuring lokale overheid > Contracten 9 jaar vast 3x verlengbaar Iedere 3 jaar opzegbaar door huurder Iedere 3 jaar kan huurder huurprijsverlaging vragen via vrederechter Geschillen via vrederechter Pop-up contract 364 dagen > Huurprijspolicy van verhuurder - Enkel maanden geen huur als incentive - Sommige topbedrijven aantrekken door negatieve huur Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 40 lOMoARcPSD|20921185 7.2.2 Vraag Zeer dynamisch 7.2.3 Aanbod Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 41 lOMoARcPSD|20921185 7.2.4 Tendensen en evoluties Belangrijke analyses en rapporten > Stadim > RetailDetail > RetailFocus + Expertise > JLL 2018 – Baanwinkels Record aan take-up > Nationaal =30% > Vlaanderen +21,5% > Wallonië +76,5% > Brussel -6,5% Aandeel per segment > High Streets 26% > Shoppingcenters 13% > Out-of-Town 61% Take-up > Out-of-Town > High Streets > Shoppingcenters Marktkennis +55% +9% -5% Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 42 lOMoARcPSD|20921185 2019 – Algemene daling take-up > Nationaal -3% > Vlaanderen -1,5% > Wallonië -16% > Brussel +26% Aandeel per segment > High Streets > Shoppingcenters > Out-of-Town > Main Street Six -0,9% +32% -11% -38% Groei shoppingcenters Minder activiteit op toplocaties Lichte daling Out-of-Town Recordaantal pop-ups Groei horeca zet zich door Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 43 lOMoARcPSD|20921185 2019 – op één na hoogste take-up sinds 10 jaar > Minder grote winkels verhuurd > Op toplocaties staan panden leeg > Invulling wijzigt fashion – horeca 2020 > Multifunctionele panden op toplocaties best tegen onzekere toekomst > Vraag naar megastores zal niet meteen hernemen – eigenaars winkelcentra zoeken naar > alternatieven buiten retail: horeca, sportinfrastructuur, kantoren, residentieel vastgoed … 2020 – analyse Stadim Marktkennis Bo Van Royen Downloaded by CollinPrvst ([email protected]) 44