marktkennis.pdf

Beknopte samenvatting Toolbox Marktkennis (16/20 behaald) geschreven door dylandetemmerman www.stuvia.com Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdien...

Beknopte samenvatting Toolbox Marktkennis (16/20 behaald) geschreven door dylandetemmerman www.stuvia.com Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Toolbox Marktkennis Hoofdstuk Kopen 71% van de Vlamingen is eigenaar van een eigen woning, de huurdersmarkt is dus eigenlijk relatief klein. Op de 2 e plaatst staat de private huurder (normale appartementen, huizen) en op de 3 e plaats staat de sociale huurder (sociale woningen). De meeste eigenaars bevinden zich buiten de steden, terwijl de private en sociale huurders zich vooral in de stad begeven. 1. Vraagperspectief  Cyclus Initiatief (waarom beslissing tot kopen?)  Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)  Kwalitatief (functies, technische eisen, imago)  Locatie (woonwerk-verkeer, natuur)  Financieel (betaalbaar, te duur) DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD De woningprijzen van het Vlaams- en Waals gewest zijn een relatief normaal stijgende lijn. Brussels Hoofdstedelijk Gewest daarentegen heeft een enorme stijgende lijn. Wat we ook zien is dat Nederland in 2008 een dip had, dit is te wijten aan de bankencrisis. Je besteedbaar budget bepaalt de woningprijs, de vuistregel is dat je niet meer dan max. 30% van je beschikbaar inkomen mag gebruiken. Basisprincipe: Vraag  Willingness (ben ik bereid om te kopen?) Ability (Kunnen we kopen? Koopkracht  Eigen middelen + ontleningscapaciteit) Eigen middelen  Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek), Intrestvoet Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Als jonge starter leen je ongeveer 75% bij de bank, 15% die je in de woning steekt is ongeveer 15%. Als je geluk hebt krijg je ook nog een stuk van je ouders die je in de woning kan steken. Als je een senior bent heb je meer spaargeld op je rekening staan waardoor je minder geld bij de bank moet lenen. 90% van de startende eigenaars die een hypothecaire lening aangaan zijn jonger dan 45 jaar. Slechts 10% van de kopers vanaf 65 jaar gaan een hypothecaire lening aan. 78% van de aankopen/bouwen nemen een hypothecaire lening. Verhouding tussen Eigen middelen en Hypothecaire lening sterk verschil met leeftijd. De inkomsten van sociale huurders ligt significant lager dan de inkomsten bij personen die eigenaar zijn van een woning. De laatste 40 jaar is het inkomen van de mens VERTIENVOUDIGD (inflatie). De rente en de intrestvoet staat enorm laag. Als je nu een afbetaling op 20 jaar van €1300 in de maand doet dan kan je ongeveer €132 000 daarvoor lenen. Is de intrestvoet 14,5% kan je maar €100 000 lenen. Is de intrestvoet 2,5% kan je €243 000 lenen. Dit betekent dat voor dezelfde afbetaling je minder kan lenen als de intrestvoet hoger is. In de jaren 70 lag de woningprijs hoger dan het beschikbaar inkomen. De bouwcrisis zorgde ervoor dat op een betaald moment een huis goedkoper was dan je beschikbaar inkomen. Door de woonbonus en de leningen die je daarvoor kan aanvragen zijn de woningprijzen enorm gestegen terwijl de inkomsten hetzelfde bleef. Afbetalingsratio  initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen. Verschilt niet substantieel doorheen de tijd  stabiel De private huurder zit boven de maximum van 30% van beschikbaar inkomen, namelijk 35%. Dit is te wijten aan de vraag naar huurwoningen die stijgt maar het aanbod ervan hetzelfde blijft. Als het aanbod zal stijgen zal de huurprijs ook dalen. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen De reële ontleningscapaciteit stijgt ook  relatieve ontleningslast dalend - Inflatie - Loonstijging en herfinancieringen De initiële afbetalingsratio blijft hetzelfde maar toch stijgen de woningprijzen nog, hoe komt dat? - Inkomensevolutie Evolutie hypothecaire intrestvoeten (de intrestvoet daalt waardoord je meer kan lenen, als je meer kan lenen dan gaat de prijs ook stijgen) Fiscaliteit  Bouwparen en Woonbonus Looptijd hypothecaire lening (hoe langer je hypothecaire lening loopt hoe minder je per maand moet afbetalen) en hoeveel willen we lenen en betalen? Vanaf 1982 is er een zeer sterke daling in de intrestvoet door de bouwcrisis. Afbetaling verschuift van intrestafbetaling naar kapitaalaflossing. In het begin betaal je enorm veel intrest en weinig kapitaal en na verloop van tijd zal de intrest dalen en de kapitaalsaflossing stijgen, maar het maandbedrag blijft hetzelfde. Looptijd hypothecaire lening  Gestart met de invoering van de woonbonus  langere fiscale aftrek. Langere looptijd  Lagere maandelijkse afbetaling Zelfde afbetaling  Hoger beleenbaar bedrag  Verhoging van de woonprijzen Als de intrestvoet met 1% daalt dan kan je 10% meer lenen. Stel dat je 25% van je beschikbaar inkomen afgeeft en je doet er 1% bij dan heb je ruimte voor 4% extra budget. Als de prijs naar beneden gaat dan gaat het vertrouwen naar omhoog. Als de prijzen naar gaan zijn mensen meer geneigd om te gaan kopen en een lening aan te gaan. Maar doordat meer mensen hierdoor gaan kopen is er meer vraag dan aanbod en gaan de prijzen terug naar omhoog gaan en gaat het vertrouwen weer naar beneden. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Correlatie Willingness-Ability-Woningprijs! Bruto woonkost Aankoopkosten zijn onder andere: - Fiscale kosten - Notariskosten (wordt per schijf betaald) - Verkoopkosten - Aktekosten Leningskosten zijn onder andere: - De registratierechten  Ongeveer 1% van het ontleende bedrag - De inschrijving in het hypotheekregister  0,3% van het ontleende bedrag - De kosten en het ereloon van de hypotheekbewaarder - Het ereloon en werkingskosten van de notaris Kopen met BTW Als de woning nieuw is dan heeft de verkoper de keuze om die met btw te verkopen. Een nieuwbouw blijft nieuw tot 2 jaar na de ingebruikname. Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2019 is nieuw tot en met 31/12/2021. Omdat het om een nieuwe woning gaat betaalt u 21% BTW daarop. Als grond en gebouw niet door dezelfde persoon worden aangeboden kan je opteren om eerst de 10% registratiekosten voor de grond te betalen en pas jaren later de 21% voor de woning. Als het wel door dezelfde persoon aangeboden wordt en je betaald het tegelijkertijd is er wel op beiden BTW verschuldigd. Bij een sociale woning van het OCMW betaal je 12% en bij een sociale huisvestingsmaatschappij betaal je 6%. Het normale tarief van registratiekosten bedraagt 10% maar onder enkele voorwaarden kan dat ook 6% zijn: - De aankoop is door een natuurlijke persoon - De aankoop betreft een gezinswoning en het moet om een woning gaan dat hoofdzakelijk dient voor huisvesting van een gezin. - De koper is nog geen volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. - Het een zuivere aankoop is, ruil of onttrekking aan een vennootschap komt niet in aanmerking. Gebouw functionele kosten zijn onder andere: - Verzekeringskosten  Schuldsaldoverzekering (als er iets gebeurt met 1 v.d. 2 partners moet het huis niet verder afbetaald worden), brandverzekering - Verhuiskosten en onderhoudskosten - Provisie voor renovatie (investeren voor renovatie in eigen woning  Persoonlijke return) Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen De laatste jaren stijgt de bruto kost per maand van een woning enorm. In ongeveer 15 jaar is het gestegen met €250 per maand. Enkele belangrijke redenen waarom mensen kopen: - “Omdat ik dan geen huur moet betalen want dat is weggesmeten geld.” - “Omdat een eigen woning een goede vorm van sparen is en een investering voor de toekomst.” - “De zekerheid hebben dat ik niet moet verhuizen als ik dat niet wil.” - “Mijn woning kunnen afwerken en inrichten zoals ik het wil.” Bij de vraag of mensen zouden verhuizen of hun woning verkopen als er door omstandigheden een veel lager inkomen is of hogere kosten voor een lange periode zegt meer dan de helft dat ze dat zeker niet gaan doen. De aankoop van een bestaande woning is verdubbeld in 20 jaar. De aankoop van een nieuwbouw tot x3 in 20 jaar. Zelf bouwen met een aannemer is 20% gezakt ten opzichte van 20 jaar geleden.  80% van de eigendomsmarkt is via aankoop. Standaard annuïteitenhypotheek  Constante maandelijkse afbetalingen, de schuld is op het einde van de looptijd afbetaald. Zuivere aflossingsvrije hypotheken zonder bijhorend afbetingsinstrument  Je betaalt enkel maandelijkse rentelasten en geen kapitaal. Op het einde van de looptijd betaal je alle kapitaal in zijn geheel terug door: - Verkoop woning (hopelijk waardevermeerdering, anders verkoop en verhuis) - Nieuwe hypotheek of gespaard kapitaal (Groot risico!) Aan het einde moet het kapitaal altijd terugbetaald zijn aan de bank. In 2008 was er de bankencrisis en dat heeft voor een serieuze waardevermindering van vastgoed gezorgd. Dit zorgde ervoor dat vooral in Nederland de prijzen enorm gekelderd waren. Hierdoor zagen ze dat de zuivere aflossingsvrije hypotheek zware risico’s met zich meebracht. Omdat wij niet echt aan die hypotheken deden was de vastgoedcrisis minder hard bij ons dan andere landen. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Mechanismen van de hypotheekmarkt De keuze van de hypotheek is bepalend voor de ontleningscapaciteit die daardoor ook bepalend is voor de woningprijzen. Aflossingsvrije hypotheken zijn zeer rentegevoelig. Vb. Nederland stijgt intrestvoet met 1%  Ontleningscapaciteit daalt  Woningprijzen dalen met 19%. Nederland heeft sinds de crisis van 2008 een ander systeem genomen: - Systeem van renteaftrek -0,5% per jaar tot 2042  Ontleningscapaciteit daalt  Woningprijzen dalen - Lange termijn tot 2042  Inkomens stijgen  Ontleningscapaciteit stijgt  Woningprijzen stijgen  Herstel woningmarkt Belasting in België: - Op de woning zelf  Vermogensbelasting (Sparen) - Op de inkomsten uit het vermogen  Vermogensinkomstenbelasting (Consumeren) Eigenaar- verhuurder (belasting op huurinkomsten, 40%) - Impliciete inkomsten van eigen woning  Vrijgesteld - De verhuurder verhoogt de huurprijzen  De huurder betaalt de fiscale ongelijkheid 71% is eigenaar  Stijging globale welvaart - Beter onderhouden woningpatrimonium en groter sociaal engagement - Maar minder mobiel en minder flexibel (qua verhuizen) Woonbonus De aftrek was 2x meer de eerste 10 jaar, dit zorgde ervoor dat je een lening goedkoper was. Gevolgen: - Ontleningscapaciteit hoger  lenen van kapitaal goedkoper - Huren werd minder interessant dan kopen - Meer woonconsument - Vraag stijgt, aanbod stabiel  Woningprijs stijgt  fiscaal voordeel geneutraliseerd  Geen substantiële aangroei van eigenaars Hogere inkomensklasse moest zich minder beschermen tegen armoede hierdoor Er waren meer investeringen in onroerend goed dan in economie Grotere financiële schuld door fiscaal voordeel. Registratierechten Belasting bij aankoop van een onroerend goed, transactiebelasting. Volatieler  Als de woningprijs daalt dan gaan ook de inkomsten van de overheid dalen. De instroom van nieuwe eigenaars worden belemmerd, aandeel hangt af van de duurtijd HL. Vaak wordt het met EM gefinancierd  eigen kapitaal is noodzakelijk bij aankoop  eerst sparen. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen De mobiliteit van de eigenaars wordt belemmerd dit heeft een negatieve impact op de doorstroom op de woningmarkt  Lock-in effect Onroerende voorheffing Belasting op het bezit van onroerend goed, kadastraal inkomen  jaarlijkse nettoverhuurwaarde van de woning. Het is ruimer dan registratierechten en stabieler, het is op basis van woningwaarde i.p.v. prijs. - Aanbod schommelt veel minder  Prijsinelastisch - Belasting op de grond verlaagt speculatie - Sneller op de markt brengen  Prijsdaling? - Herschattingen grond veel eenvoudiger dan bij woningen Waarom beslissen mensen om te verkopen? - Opportuniteit - Afstemming op vraag voorkomen en oplossen DYNAMISCHE VRAAG-STATISCH AANBOD  Varkenscyclus  Je moet kijken in de toekomst (“Wil ik on de toekomst spek eten moet ik NU een boerderij bouwen”). Van direct onroerend goed ben je een rechtstreekse eigenaar. Van indirect onroerend goed niet. Ben je een verkoper dan heb je steeds direct onroerend goed. Kenmerken: - Afhankelijk van de omgeving - Niet-liquide en je hebt kennis en management ervan nodig - Overheidsregeling - Transactiekosten zijn hoog - Relatief hoge eenheidsprijzen - Voordelen zijn  Stabiele stroom van inkomsten, gunstig rendement en redelijke bescherming tegen inflatie De indexen in Nederland zijn enorm gedaald van 2008-2013 door de crisis. In België is het in stijgende lijn. De gemiddelde prijs van een huis is gestegen van €45 000 in 1990 naar €204 000 in 2015. Het verschil tussen een woonhuis en een villa was enorm groot in 1990 maar in 2015 redelijk hetzelfde gebleven. De bouwgronden zijn gestegen in prijs per m2 maar gedaald in aanbod. Wet Breyne Garandeert de kandidaat-koper bescherming, de betalingsvoorwaarden en info over de totale prijs. Het bied bescherming aan mensen die een woning laten bouwen of een woning in aanbouw kopen. Het beschermt de toekomstige eigenaar tegen insolvabiliteit van de onderneming. Hij garandeert volledige en correcte informatie. De garanties die het biedt zijn: - Het voorschot dat u betaalt mag niet meer dan 5% zijn dan het totale bedrag Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Het saldo moet in schijven worden betaald en mogen niet hoger zijn dan de waarde van de verrichte werkzaamheden. - Totaalprijs wordt vooraf vastgesteld en financiële garantie die de eigenaar beschermt tegen faillissement van de aannemer - 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect. De Vastgoedmakelaar 3 Soorten makelaars die erkend zijn door het BIV: - Makelaar-bemiddelaar  Verleent bijstand bij de verkoop, aankoop, ruil en overdracht van onroerende goederen. - Makelaar-Syndicus  Beheert mede-eigendommen en appartementsgebouwen. - Rentmeester  Neemt het beheer van onroerende goederen die niet in het domein van de syndicus behoren over van de private eigenaar. Taken van de makelaar: - Inspectie en schatting van het onroerend goed - Rondleidingen - Algemene raadgeving aan verkopen en kopen - Opstellen verkoopovereenkomst Termijn  Vanaf 1ste contract tussen verkoper en makelaar tot vastgoedtransactie  Tussen de 1 maand en 3 maand afhankelijk van het onroerend goed en de prijs. Redenen voor keuze makelaar  Gemakkelijker, omwille van geen ervaring, betere prijs … Eenvoudig contract  Mag met meerdere makelaars samenwerken Exclusiviteitscontract (max 6 maand)  Eigenaar moet verkopen via 1 makelaar tenzij er een beperkte exclusiviteit is dan mag de verkoper wel nog zelf verkopen ook. (Komt het meest voor in België dan alle andere landen in Europa) Algemene vergadering - Globale beslissingsbevoegdheid - Minstens 1x per jaar vergaderen - Kiezen voor een raad van mede-eigendom (verplicht vanaf meer dan 20 kavels) - Aanstellen rekeningcommisaris en syndicus - Beslissingen i.f.v. de aandelen (Quotiteiten -1000sten) Raad van mede-eigenaars - Tussenniveau AV-Syndicus - De syndicus bijstaan en toezicht houden op zijn beheer - Verplicht vanaf 20 kavels  Meerdere bij grotere gebouwen Werkveld van de syndicus  Gemene delen - Gemene delen zijn delen van een mede-eigendom (appartementsgebouw) die bestemd zijn om te worden gebruikt door meerdere mede-eigenaars of door alle. Vb. Daken, liften, trappenhallen … Privatieven zijn delen die bestemd zijn om te worden gebruikt door slechts 1 eigenaar. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Vb. De appartementen zelf, kelder van individuele eigenaar … Opdrachten van de syndicus  Uitvoering beslissing van de AV + De wetgever - Administratief beheer - Financieel beheer - Technisch beheer - Communicatief beheer Kosten eigenaar ivf de Syndicus Diverse kosten ivf de gemeenschappelijkheid - Renovatie gemene delen (reservefonds) - Onderhoud gemene delen - Verzekeringskosten en beheerskosten  Loon Syndicus 2 soorten tarieven Syndicus - Forfaitaire vergoeding - Basis+uurloonvergoeding Forfaitaire vergoeding  vaste prijs voor het volledige beheer, behalve extra beheerskosten door toedoen van de eigenaars. Basis+uurloonvergoeding  Vertrekpunt  Minimale basis zoals de administratie + een uurloon bij elke interventie. Huren wordt alsmaar duurder. Het verschil tussen de woonuitgaven bij eigenaar en private huurder is niet zo groot, is het dan beter om dan toch te kopen? Ability en Willingness. De private huurder is het meest kwetsbaar. Tot 52% van de private huurders betaalt meer dan 30% besteedbaar inkomen voor hun woning. Hoe rekening met de Bij mensen in de armoede hebben ze minder inkomen wat betekent dat ze eerder gaan huren maar de huurprijzen stijgen. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Er zijn hogere huurprijzen door huurwoningen met recentere huurcontracten die groter of beter van kwaliteit zijn. Het is sterker gestegen dan de gezondheidsindex. De evolutie wordt gemeten via indexatie  Repeat rent/sales index, hedonische prijsindex, SPAR-index Sociale huur  huurprijs op basis van inkomen en begrensd op basis van huurwaarde. Bijna de helft van de jongeren huurt, vaak een tussenstap om te kunnen kopen. De hoogste inkomens huren steeds minder (het is beter voor hen om te kopen), laagste inkomens huren steeds meer. Bijna 50% van 65+ en alleenstaanden huren steeds meer. Huurprijs - Jaarlijks indexeerbaar - 8,5% verhoging naast indexering door de huurprijs die stijgt en renovatiewerken - 3% krijgt een huursubsidie Huurcontract Sinds 2007 is een schriftelijke huurovereenkomst verplicht toch zijn er nog 10% verhuringen zonder schriftelijk huurcontract. De duurtijd is standaard 9 jaar, kan minder zijn ook. Plaatsbeschrijving De toestand bekijken op het moment dat de huur ingaat. Zonder gedetailleerde plaatsbeschrijving neemt de wetgever aan dat de woning op het einde van de huurovereenkomst nog in oorspronkelijke staat is. De huurder is da niet verantwoordelijk voor schade tenzij de verhuurder dat kan bewijzen. Contact met de verhuurder Discussiepunten: - Herstellingswerken ten laste van verhuurder - Onderhoudswerken ten laste van de huurder - Tijdige betaling van de huur - Afrekening van de gemeenschappelijke kosten Uit studies blijkt dat 50% van de huurders ooit eigenaar wilt worden van een eigen woning. Het hoogste inkomensquintiel heeft de meeste ambitie om eigenaar te worden. 72% zegt dat hij wel zeker is dat hij kan blijven wonen in de woning die hij huurt. 2/3 van de huurders zegt wel dat ze de huurwoning niet willen kopen omdat het te duur is voor de kwaliteit die ze er maar voor krijgen en niet aangepast aan de noden die ze willen. Belang van redenen om huurder te blijven - “Omdat ik niet genoeg middelen heb om eigenaar te worden.” - “Bij een huurwoning hoef ik me geen zorgen te maken over grote onderhoudswerken en bijhorende kosten.” - “Omdat ik me niet wil vasthangen aan een afbetaling.” - “Omdat de maandelijkse uitgaven lager zijn dan bij een lening.” Eigenaar-Verhuurder Projectontwikkeling situeert zich vooral op verkopen aan: - Eigenaar-bewoner Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Eigenaar-verhuurder (vb. bakker die wil investeren in direct vastgoed om te verhuren) Verhuren  - Vooral private eigenaars - Weinig institutionele verhuurders op de private markt (slechts 3,6%) - Overheidsverhuringen - Private eigenaars vinden de weg naar sociale huurkantoren Belangrijke factoren voor huurprijzen in Vlaanderen - Ligging (Stedelijk, randstedelijk buitengebied) - Oppervlakte - Inrichting (al bemeubeld of niet) - Staat van woning en onderhoud - Marktsituatie Mythe of feit? Vastgoed levert minstens 3% rendement op! - Bruto-rendementDirecte huuropbrengst (brutorendement van verhouding jaarlijkse huur vs aankoopprijs) - Netto-rendement  Directe huuropbrengst-verhuurderskosten Bruto-rendementen van 3,5% geven vaak een netto-rendementen van 2,9%. vastgoed= Belangrijk! Hoe hoger de eigen activiteitsgraad in de verhuur, hoe hoger het rendement. Vb. het gemeubeld maken van de woning, het opdelen in koten of zelfs verhuren Airbnb. Welke kost/opbrengst Netto-verhuurrendement +2,9% Directe huuropbrengst +3,5% Directe huurkost -1,5% - Beheer  Opvolging huurcontract, beheer van kleine werken, afrekening lasten en opvolging betalingen.  Leegstand  Kost niet-verhuur + kost vastgoedbemiddelaar voor verhuren - Onderhoud Verzekering  woonverzekering voor huurder Huurachterstal Indirect rendement - Waardestijging +1,7% - Depreciatiepercentage (veroudering) -0,5% - De belastingen op huurinkomsten en meerwaarde  Belastingen op de huurinkomsten  Verhuur aan particulieren  geen belastingen op de huuropbrengst/ wel belastingen op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40% Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen  Verkoop je het investeringspand binnen de 5 jaar na de aankoop ervan  belasting van 16,5% op de gecreëerde meerwaarde te betalen. Enkele tendensen - Dalende intrestvoeten  Bijna geen effect op de huurprijzen - Financiële stimuli op de koopmarkt  verhogen prijzen koopmarkt  effect voor de verhuurder  effect op de huurprijzen - Relatief minder onderhoudskosten bij huizen dan appartementen  grondaandeel is hoger bij huizen en vraagt geen onderhoud. Kenmerken van een rendabele vastgoedbelegging - Het pand staat in een goede buurt - De belasting op het pand/ grond is laag - De afstand tot voorzieningen is klein - Veiligheid - Goede werkgelegenheid in de buurt - Veel winkels en horeca - Er is vraag naar het pand Hefboomeffect - Lenen kost minder dan de opbrengsten via verstandig investeren ifv verhuur - Minder eigen vermogen nodig  EM ontzetten voor andere investeringen waarbij de banken hogere kosten vragen. Accent verschoven: meerwaarde bij verkoop  Huuropbrengsten: - Lage rente  Goedkoop lenen  Hoger rendement bij gelijke inkomsten - Veel vraag naar private huur - Huurprijzen  los van inflatie (2%) + indexatie Huurprijs - Maandelijkse zekerheid en indexeren aan de gezondheidsindex Waardestijging - Minder zeker - Vaak investering nodig voor verkoop - Locatie belangrijk - Timing Domeinen  De overheid bepaalt sterk het landschap voor vastgoed  wonen - Ruimtelijke ordening  RVS, VCRO, Omgevingsloket, Gemeentelijke verordeningen - Wonen  Vlaamse Codex wonen, Vlaamse woninghuurdecreet, studentenhuisvesting - Financiering en vastgoeddata De Vlaamse Wooncode is zowat de grondwet voor het woonbeleid in Vlaanderen. Centrale uitgangspunt is het recht op een behoorlijke huisvesting voor iedere burger. De Vlaamse Wooncode bepaalt de minimumnormen waaraan de woonkwaliteit van een woning moet voldoen. Het centrale uitgangspunt is het recht op wonen vorm te geven zodat elke burger Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen zijn recht op behoorlijke huisvesting kan doen gelden. Via de Vlaamse Wooncode geeft de Vlaamse overheid aan de gemeenten een aantal instrumenten om de opgelegde veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsnormen voor huurwoningen te bewaken. Financieel  Premies/verzekeringen - Huurpremie/renovatiepremie - Verzekering gewaarborgd wonen  Subsidies - Gemeentelijke subsidies (verhuis, energie …)/huursubsidies  Fiscaliteit - BTW (6%/12,5%) - Registratie en fiscale stimuli (woonbonus) Wonen-Vlaanderen biedt volgende steunmaatregelen aan: - Woning renoveren (Renovatiepremie) - Woning aanpassen aan de behoeften van een inwonende ouder (Aanpassingspremie) - Verhuizen naar een geschikte huurwoning (Huursubsidie) - Woning huren die op een wachtlijst staat voor sociale woning (Huurpremie) - Hypotheek helpen afbetalen wanneer u een tijd niet kunt werken (Verzekering Gewaarborgd Wonen) - Als huurder beschermen tegen huurachterstal (Huurgarantiefonds) Sociale huisvesting  Verhuren, Verkopen, Belenen Lokaal  Steden en gemeenten spelen een regisseursrol SHM/SVK/OCMW Private actoren Bovenlokaal  Intercommunales en provincies Vlaams Niveau  Vlaams Gewest (VMSW/Wonen Vlaanderen), Belangenverenigingen Er zijn bijna evenveel personen die wachtende zijn voor een sociale huurwoning dan dat er sociale huurwoningen zijn. Sociale verhuurkantoren - Op de private huurmarkt woningen huren of in erfpacht nemen om ze met voldoende woonzekerheid tegen een betaalbare prijs te verhuren aan woonbehoeftigen. - De onderhuurders inspraak- en participatiemogelijkheden beiden en hen begeleiden om hen vertrouwd te maken met hun rechten en plichten als huurder. - Private organisaties maar werken met overheidsmiddelen. Verantwoordelijk voor: - Huurgarantie - Onderhoud van de woning - Verlaagd tarief op de onroerende voorheffing - Renovatiepremies - Verlaagd Btw-tarief bij nieuwbouw - Gunsttarief registratierechten Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Geen risico op leegstandsheffing Gemiddelde sociale huurprijs in Vlaanderen is circa €310 per maand. Inkomsten uit verkoop  Prefinanciering + zonder subsidies  Geplafonneerde verkoopprijzen - Enkel ontwikkelingskost doorrekenen - Verlaagde grondprijs - 1,5% registratie - 6% BTW  Wederinkooprecht/voorkooprecht Kader voor Projectontwikkeling Belangrijke uitgangspunten  Bepaalde doelgroepen zijn begrensd door inkomen + eigendom Gesubsidieerd  Kwaliteitseisen (voor wat hoort wat), plafonds, lagere inkomsten Minimumeisen voor een planindeling - Oriëntatie + uitzicht - Planlogica, circulatie en toegankelijkheid - Ruimterendement - Kindvriendelijk - Ruimtebeleving Venale waarde  De venale waarde of verkoopwaarde is de te verwachten verkoopprijs van een onroerend goed onder normale marktomstandigheden. Zoektocht naar soorten publiek-private-initiatieven binnen sociale huisvestingsector - Op zoek naar meer kwantiteit - Verschuiven van het aansturingsproces - Debudgettering - Geloof in innoverende technieken CBO  Constructieve Benadering Overheidsopdrachten - Opgestart in 1999 met jaarlijkse oproep - VMSW is initiatiefnemer - Private inbreng van grond, voorontwerp en bouw. VMSW controleert, SHM is bouwheer. - Concurrentiemodel over verschillende gemeenten met ontwikkelaars met een site en ontwerp. CBO-procedure Fase 1  Selectiefase, Kandidaten schrijven volgens bestek, VSMW toetst voorstellen af Fase 2  Gunningsfase, Ontvankelijk voorontwerp met bouwprijs en grondprijs? Fase 3  Onderhandelingsfase, Ondernemer van de huisvestingsmaatschappij, wederzijds akkoord + omgevingsvergunning  Financiering/ aankoop grond/ bestellen werken Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Voordelen Voor inschrijver/ondernemer  Risicospreiding, Maandelijkse vorderingsstaten, uitstappen is mogelijk. Voor huisvestingsmaatschappij  VMSW begeleidt, nieuwe gronden, snelle programmatie SVK-pro - Voor private ontwikkelaars (VMSW start nieuwe procedure op) - SVK-pro  Stimuleren private partijen, zoals ontwikkelaars, om woningen te bouwen die ze voor een lange periode (18 jaar) verhuren aan een SVK - Concept  Verhuurbelofte van nieuwe woongelegenheden tegen een vastgelegde huurprijs/huurcontract voor start werken/ huurprijzen zijn reglementair begrensd. Voordelen van SVK Pro - Gewaarborgd rendement - Zekere verhuurperiode - Verlaagd Btw-tarief - Transparante procedure Verkoop goede woningen - Elke private ontwikkelaar/persoon kan vastgoed kopen aan een sociale huisvestingsmaatschappij na realisatie. - Soms verplicht door de overheid - Aankoop op basis van vrijwilligheid Design & Build (D&B) Via de D&B procedure stelt de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) een ondernemer aan die sociale woningen ontwerpt en bouwt op grond van een sociale woonactor. De VMSW sluit met deze ondernemer een raamovereenkomst waarbinnen de sociale woonactor een opdracht kan gunnen. Wat doet de ontwikkelaar? - Stelt het ontwerp- en bouwteam samen en stuurt het aan. - Maakt het voorontwerp en het technische dossier op. - Zorgt voor de nodige vergunningen en realiseert het project. Het ontwerp en de uitvoering voldoen aan de wettelijke kwaliteitseisen (Leidraad) voor sociale woningbouw en het Bouwtechnisch Bestek Woningbouw. Al deze initiatieven zijn in functie van: - DRO en kwalitatief + betaalbaar wonen - Wettelijke beschermingsmechanismen - Investeren in wonen en mogelijkheden voor private ontwikkelaars! Vastgoed is een cyclisch proces Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Beweging binnen vastgoed verloopt volgens hetzelfde proces  Cyclisch  Beheer (imperfectie van het aanbod  Vraag!)  Initiatief (vraag en aanbod)  Voorbereiding  Uitvoering  Gebruik Vastgoedmanagement op macroschaal  Afstemmen vraag & behoefte Toepasbaar op diverse niveaus. balans? Veranderingen van scenario’s en flexibele strategieën. Problematiek van timing (soms tussen initiatief en gebruik te lange periode  Niet meer actueel) Vraag en aanbod in Vastgoed weegt kosten & baten af in het managementproces  Materieel (Ability) en immaterieel (Willingness) Gebruikswaarde  de waarde ifv het bereiken van de gebruiksdoelen van het gebouw (meer beschutting tegen weersomstandigheden) vb. efficiënt wonen/ aanpasbaarheid/ toegankelijkheid. Economische waarde  de waarde ifv de financiële kosten & baten (directe en indirecte) Culturele waarde  de waarde ifv immateriële betekenis vb. imagofunctie/ Historisch/ omgeving Jongeren willen de dag van vandaag veel liever huren dan iets daadwerkelijks te kopen (Nowners) De vastgoedmarkt is een negotiatiemarkt tussen verschillende actoren. Sellersmarket  Weinig aanbieders en veel vragers Buyersmarket  Weinig vragers en veel aanbieders Lineair verband Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Wonen  De vastgoedsector bouwt aan een aanbod van woningen ifv de huidige vraag/ nood. Vastgoedmanagement  Afstemmen van vastgoedvoorraden op veranderende behoeften (samenleving, organisaties, individuen of groepen) Circulair verband Wonen  De vastgoedsector ontwikkelt acties op basis van een toekomstige behoefte (nieuwbouw en renovatie) Vastgoedmanagement  Informatie over de toekomstige behoeften essentieel ifv huidige beslissingen voor vastgoedprojecten. Op basis van de kennis van de toekomstige behoefte kunnen toekomstbeelden voor de voorraad worden geschetst, als kader voor de huidige vastgoedacties. Circulair verband De vastgoedsector ontwikkelt een strategie met diversiteit op basis van een toekomstige behoefte. Scenario  Geen impact (Regen of geen regen) Strategie  Mogelijk oplossingsmiddel Vastgoedmanagement  Problematiek van vele onzeker ontwikkelingen die invloed hebben op de toekomstige behoefte  meerdere varianten van de behoefte (scenario’s)/ meerdere toekomstbeelden van de voorraad (strategieën)/ flexibiliteit. Vb. studentenhuisvesting Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Verschillende strategieën verschillende scenario’s voor  Risico’s verminderen door vastgoed dat flexibel in te zetten is in de verschillende strategieën ifv de verschillende scenario’s!  Ruimtelijk, technisch, juridisch, organisatorisch Vastgoedvoorraad moet flexibel zijn Vastgoedmanagement  passende organisatievorm + voldoende informatie over de ontwikkelingen over de gebruikers (vraagzijde) & over de vastgoedvoorraad (aanbodzijde) Erfpacht  Zakelijk recht op de grond (min 27j – 99j)/ vaak vergoeding (instapcanon + jaarlijkse vergoeding) Recht van opstal  tijdelijk gebruik van een grond/ nieuwe gebouwen  eigendom van opstalnemer. Erfdienstbaarheid  last op een onroerend goed tot gebruik van derde/ vb. recht van doorgang. Vruchtgebruik  Zakelijk recht om gebruik te maken van goederen die eigendom zijn van iemand anders en daarvan de vruchten te genieten. Indeling van vastgoed Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Duurzame woonwensen moeten ertoe leiden dat de Vlaamse huishoudens tegen 2050 in een duurzame woning en omgeving wonen op een slimme locatie waarbij de woning die ze betrekken aangepast is aan hun woonbehoefte op dat ogenblik. 80% woont in vrijstaande woningen (open- en halfopen). Uit bevragingen is gebleken dat de meerderheid van de bevolking liever geen plaatsen in de woning deelt met buren, enkel een gezamenlijke parkeerplaats is positief. Het wensbeeld van mensen bij duurzaam wonen is: - Verzorgd publiek domein en genoeg voorzieningen - Veilig fietsen en wandelen - Goed contact met de buren - Openbaar vervoer in de buurt - Sociale activiteiten Uit bevragingen blijkt dat mensen wel bereid waren om te verhuizen als ze meer groen in de buurt hadden of minder de auto gebruiken als er een goed openbaar vervoer of veilige fiets en wandelpaden zijn. Uit bevragingen blijkt dat meer dan de helft niet direct zou verhuizen als hun gezin kleiner wordt of als ze elders ver moeten gaan werken maar wel als 1 van de familieleden er niet meer kan wonen door fysieke noden. Keystones  Topics  Fasen Idee (Positie, product en marketing) Woonwensen, vraaganalyse, strategieën …  Initiatie Team (organisatie)  Zonder een goed team geen project, complementariteit (Ideevorming, marketing, bouwproces, wetgeving)  Contracten en Realisatie Geld (Risicobeheersing en financiën) Investering, Eigen vermogen vs Vreemd vermogen, te verwachten rendement  Afzet Marketing  Analyse van de markt en de concurrentie, keuze van de doelgroep, ontwikkeling van de marktstrategie (Productkarakteristieken, prijsbeleid, distributiebeslissingen) Risicobeheersing  6 risico-categorieën - Planontwikkelingsrisico - Grondexploitatierisico - Bouwrisico - Afzetrisico - Publiekrechtelijke risico - Politieke risico  Bepalen van beleggingsbeleid en type  Objectbeleid relatiebeheer Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. en Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen  Commercieel/ technisch/ administratief Portfolio-management - Totale vermogen en beheer - Beleidsbepalingen  Beleggingen + doelstellingen - Strategie + Portfolioplan opstellen ifv beleid - Steeds meer dan 1 gebouw!  Gebouwengroep in 1 portefeuille  Beleid voor het geheel. Assetmanagement - Beleid van de gebouwen als geheel + relaties - Operationele omzetting van portfolio-management  voor het geheel - Beleidsbepalingen voor alle gebouwen als 1 geheel  Analyse van de gebouwen/ marktontwikkeling/ concurrentieanalyse  Verhuurbeleid en verkoopbeleid  Budgetcontroller en exploitatiebeleid Property-management - Uitvoering van Asset-beleid bij 1 gebouw - 3 domeinen  Commercieel  vb. contractbeheer/ relatiebeheer (overleg, tevredenheid)/ rapporteringen  Administratief  Huurdersadministratie/ afrekening lasten  Technisch  Meerjarenbudget/ Onderhoudsbudget/ effectief technisch onderhoud en/ of renovatie Bieden met Biddit - Online bieden met Start en Einde - Verkoopsvoorwaarden - Bod is bindend/ na biedingsperiode:  Niet bindend indien niet bij de 5 hoogste bieders - Zandloperprincipe - Verkoopkosten  Betalen 5 dagen na definitieve toewijzing - Aankoopprijs  Betalen binnen de 6 weken na definitieve toewijzing Huurkoop - Tussen 2 particulieren  Ook bestaande woningen - Koopcontract met uitgestelde betaling van de gehele som Rent-To-Buy - Tussen particulier en projectontwikkelaar, meestal nieuwbouw - Huurcontract + aankoopoptie met kortlopende termijn  Registratierechten - De betaalde huur wordt in mindering gebracht van de latere koop Hamsterhuren - Tussen particulier en projectontwikkelaar, meestal nieuwbouw Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Huurcontract + Aankoopoptie met middellang lopende termijn - De betaalde huur wordt in mindering gebracht van de latere koop Voordelen - Huren wordt verrekend in de aankoopprijs  Niet geheel verloren - Aankoopoptie  Nergens toe verbonden om te kopen - Niet direct startkapitaal nodig voor verwerving - Tijdens de huurperiode  rechten van de huurder  Defecten voor de verhuurder (maar letten op de staat nieuwbouw, weinig risico voor verhuurder) Nadelen - Huurprijzen liggen meestal wat hoger (enkel nadeel als je niet aankoopt) - Als huurder is er geen fiscaal voordeel - Weinig mogelijkheden in Vlaanderen - Meeste hamsterhuurwoningen zijn volledig afgewerkt  Weinig inspraak bij afwerking Lijfrente - Bouquet  Wordt betaald bij het verlijden van de notariële akte (10-20%) - Koop  Volle eigendom – Naakte eigendom  Naakte eigendom op lijfrente  Verkoper behoudt vruchtgebruik en mag nog beschikken over de woning  Recht van bewoning  Beperkter dan vruchtgebruik  verkoper mag enkel bewonen; niet verhuren of ter beschikking stellen van anderen.  Volle eigendom op lijfrente  Verkoper heeft geen recht om erin te wonen, kan wel huurder worden. Registratierechten enkel op normale verkoopsvoorwaarde volle eigendom en niet enkel op het bedrag van de Bouquet! Vaak ouderen van 65 jaar zonder erfgenamen kopen een lijfrente. Voordeel - Belastingvrij inkomen - Afwegen lijfrente t.o.v. kapitaalopbrengst Nadeel - Bij aanvraag verkoop slechts beperkt bedrag - Bij vroeg overlijden  maandelijkse lijfrentebetalingen stoppen  Nadeel voor de erfgenamen Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Zorghotel - Overgang tussen ziekenhuis en thuissituatie wanneer mantelzorgers even niet beschikbaar zijn, wanneer je even wil recupereren. De zorg wordt deels terugbetaald door ziekenkas en verzekering Circulair bouwen - Gebouwelementen zo ontwerpen dat het gebouw dynamisch is, veranderbaar en functioneert als een tijdelijke opslag van materialen. - Materialen die nagroeibaar, herbruikbaar, recycleerbaar zijn waardoor ze zo lang mogelijk in de kringloop blijven. - (Businessmodellen) producten afnemen als dienst waarbij de producent eigenaar blijft en verantwoordelijk is voor het onderhoud en de terugname. - (Aanbesteden)Een pakker van open geformuleerde ambities met vast budget daagt de markt uit om een consortium te vormen en zelf met innovatieve bouwoplossingen te komen. - (Financiering) Vormen van financiering via total cost of ownership, investeringen die worden betaal door besparingen of verdiensten in tijd, statiegeld op materialen. - (Het nieuwe werken) Werkruimte aanbieden als dienst. Het kantoor wordt open en dynamisch ingericht met hightechondersteuning. Communicatie met medewerkers staat centraal. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Kisho Kurokawa  Met zijn geprefabriceerde capsules kan je ze verplaatsen en vervoeren naar andere locaties. Vastgoed is geen zelfstandige wetenschap, het gaat altijd over een object in de ruimte, ruimtelijk gedrag, economie, juridisch en fiscaal. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen In het 4 kwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton wordt weergegeven hoe de huurprijs van commercieel vastgoed tot stand komt. In de ideale situatie zijn de beschikbare voorraad en bijbehorende huurprijs per vierkante meter, de markt (ver)koopprijs van kantoorruimte, de kosten voor ontwikkeling en het nieuwbouw-productieniveau allen met elkaar in evenwicht. De hoogte van de huurprijs en de omvang van het aanbod worden gevormd door de actoren die dit speelveld beïnvloeden en beheren. Dit zijn de beleggers/investeerders, de ontwikkelaars en bouwers, en de gebruikers op de markt. Zij zijn allen van elkaar afhankelijk en een verandering voor één type actor heeft gevolgen voor een andere actor, wat doorwerkt in de huurprijs en het aanbod. Real estate system basis voor 4 kwadrantenmodel Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen 1) Huurmarkt - Markt voor ruimtegebruik bepaalt huur per m2 - In real estate system is de markt een voorraadmarkt  Vraag= totale verhuurde m2  Aanbod= totale verhuurbare m2 - Vraag naar kantoor-, industrieel of residentieel vastgoed  Lagere huur= leer m2 vraag  Hogere huur= minder m2 vraag - Er kan niet zomaar nieuw aanbod bijkomen op korte termijn 2) Beleggingsmarkt - Huurprijs uit huurmarkt vs kostprijs van vastgoed - Markt voor eigendom bepaalt  Aangeboden m2 op markt voor eigendom tussen beleggers en ontwikkelaars of tussen beleggers, verhuurde m 2 is in bezit van beleggers - Evenwichtsprijs  Niet een expliciete functie van vraag en aanbod maar functie van evenwichtshuur en NAR (Net Initial Yield) Wat bepaalt aanvangsrandement? Cap Rate (NAR)  Kapitaalkosten + risicopremie – groei  Opportunity costs van kapitaal  rendementen van andere beleggingen, Hoger?  Vastgoed minder aantrekkelijk  Lagere prijzen?  Hogere NAR  Hogere kosten leningen  Lagere prijzen  Hogere NAR  Hoe risicovol is een belegging, hoe hoger risico  hoe minder bereid te betalen  Hogere NAR  Met hoeveel zullen kasstromen stijgen de komende jaren? Hogere groeiverwachting  Bereid meer te betalen  Lagere NAR Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen 3) Ontwikkelingsmarkt (Bouwmarkt) - Ontwikkelingsmarkt bepaalt aantal m2 nieuwe constructie - Evenwichtsconstructie  Functie van potentiële verkoopprijs en bouwkosten, hoe hoger de verkoopprijs gelijk aan vervangingskosten hoe aantrekkelijker nieuwe constructie. - Minimale verkoopprijs gelijk aan vervangingskosten voordat bouw start - Ontwikkelingsmarkt vertaalt evenwichtsprijs in evenwichtsconstructie Wat is er hier handig aan? - Vastgoedmarkt is een complexe markt - Door gebrek aan continue prijsvorming willen we accuraat kunnen voorspellen - Het kennen van de gevolgen van het handelen van actoren op de vastgoedmarkt Kantorenvastgoed Een kantoor omvat diverse functies: - Beleidsmatige functies - Organisatorische - Commerciële - Administratieve De locatie van een kantoor is vaak strategisch, het fysieke kantoor moet de identiteit uitstralen. Locatiekenmerken  Het kantoor is geïntegreerd in kernweefsel, maar enkel indien het goed bereikbaar is. Het zijn solitaire gebouwen met diverse verdiepingen en hebben vaak ook bedrijvenparken en extra diensten. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Er is een grote tendens naar inclusief bouwen  Werken + ontspanning + diensten in 1 gebouw. De huur: - Uitgedrukt in Huurprijs/m2/jaar - Vaak betalen per maand of kwartaal >< Regie der Gebouwen  2x/jaar - Geen huurwetgeving  Verhuringen volgens het principe van “gemeen recht” - Contracten zijn vaak <9 jaar, meer dan 9 jaar is via notaris Take-Up  In gebruik nemen van de voor verhuur bestemde ruimtes  In jaar x en enkel voor: - Inhuren en kopen om zelf te gebruiken - Rent & Yield De vraag op de huurmarkt wordt bepaald door: - Groei of afname van kantoor gebonden werkgelegenheid - Sociale/technologische/maatschappelijke ontwikkelingen  Flexibele kantoren - Huurprijzen/verkoopprijzen  Wat voor belang heeft de kantoorruimte voor de kerncompetentie van de onderneming?  Kosten per m2?  Kosten per werknemer?  Bezettingsgraad? Prijs aanbod wordt bepaald door vraag waaronder: - Regio - Marktvraag - Beschikbare bouwlocaties - Fiscaliteit en grond-bouwkosten - Nabijheid openbaar vervoer en parkeergelegenheid - Duurzaamheid Tendensen en evoluties Hoogconjunctuur - Prijzen stijgen - Zoeken naar mindere toplocaties/ minder courante kantoren - Beperkte huurperiode Conjunctuuromslag naar laagconjunctuur - Ontstaan van leegstand op goede kantoorlocaties - Zien dergelijke bedrijven hun kans schoon en verhuizen naar kantoorlocaties op topstand tegen relatief gunstige voorwaarden. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen Kantoren  Heel gevoelig voor conjuncturele schommelingen  Snelle dynamische vraag bij hoogconjunctuur + behoefte om vanwege kostenbesparing kantoormeters af te stoten bij laagconjunctuur (Varkenscyclus) De kantoren van moeten: - Flexibele - Robuuste - Duurzame - Bereikbare Kantoren worden. de toekomst 2 grootste Deals - De grootste deal van het jaar komt op het conto van Befimmo, met voorverhuring van 70 000m2 aan de Vlaamse overheid in het project ZIN in de Brusselse Noordwijk. - Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tekende voor 40 000m 2 in de Silver Tower bij Ghelamco, de op 1 na grootste verhuring van het jaar. De gemiddelde huurprijs van kantoren is €166/m2/jaar Bij voorverhuringen is het gemiddelde in België €204/m 2/jaar Retailvastgoed Ruimtelijk gespreid op basis van: Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Functie - Bereikbaarheid - Aanbod Winkelhiërarchie ifv frequentie van aankopen  van buurtwinkels tot themacentra Buurt- en wijkwinkels  Bakker, slager, apotheek  Dagelijks goederen van hoge aankoopfrequentie, verweven in het straatbeeld Stadscentra  De Meir, De Veldstraat  Divers aanbod, Branchemix (Gericht op nietdagelijkse goederen), gericht op detailhandel, grote problematiek met mobiliteit Perifere centra  Baanwinkels, shoppingcenters  Concentratie van divers aanbod, Bovenregionale functie, zelden voor dagelijkse goederen (behalve grootwarenhuizen), goed voor de mobiliteit met de auto. Grootschalige detailretail  IKEA  Megastore binnen 1 segment en zelden voor dagelijkse goederen, bovenregionale functie, goed voor de mobiliteit met de auto, aanbod van diverse dagactiviteiten vaak in combinatie met horeca Themacentra & Outlet Centers  Maasmechelen Village, Roubaix  Concentratie van retail binnen zelfde segment op 1 plek, Grote bovenregionale functie, goed voor de mobiliteit met de auto, aanbod van diverse dagactiviteiten vaak in combinatie met horeca Huur - Uitgedrukt in Huurprijs/m2/jaar - Wet op de Handelshuur, vanaf 1 jaar huur  beschermer huurder - Vestigingswet (IKEA-wet) vanaf retail >= 400m2  Socio-economische vergunning nodig (goedkeuring door lokale overheid) - Contracten  9j vast, 3x verlengbaar  Om de 3 jaar opzegbaar door huurder, iedere 3 jaar kan de huurder huurprijs verlaging vragen via vrederechter  Pop-ups  Contracten van 364 dagen Bepalende factoren voor investeerders bij vraag: - Consumentengedrag (Fysiek of Online shoppen) - Lokale koopkracht (inkomen per capita, werkgelegenheid en werkloosheid in gebied) - Grootte afzetmarkt - Concurrentie van winkels - Aantrekkelijkheid van het winkelgebied (Bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, verschijning) Bepalende factoren aanbod van projectontwikkelaars en beleggers: - Beschikbare ruimte voor nieuwe ontwikkeling of uitbreiding bestaande locaties - Vraag naar retail-ruimte  groot issue - Verwachte waardeontwikkeling Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Wil jij €76 per maand verdienen? Stuvia - Koop en Verkoop de Beste Samenvattingen - Ruimtelijke ordeningsgebied Kosten (Gebouw, opbouw, overheidskosten) Slimme binnenstedelijke retail: - Inspelen op de beleving en de sfeer - Lokale ondersteunende initiatieven (Kerstperiode, soldenperiode) Bereikbaarheid van retail: - Studies tonen aan dat loopafstand naar wijkwinkelcentrum max 100m mag zijn en de loopafstand naar stadscentrum max 750m. - Parkeerbeleid  Betalend? Ondergronds? In het Centrum? Baanwinkels zorgen voor een recordaantal aan Take-up Een stijging van +55% aan de stadsrand. De huurprijzen van winkelvastgoed dalen overal, de eigenaars moeten de huurprijzen laten zakken door druk van de dalende omzetten van retailers de tophuurprijzen daalden tussen de 3 en 20%. Zelfs de hoogste huurprijzen in de beste straten van het land gingen naar beneden. Meer dan 80% van de Brusselse winkels is zelfstandig en behoort niet tot een keten. 13, % staat leeg en behoort niet tot een keten. Leegstand is verdubbeld in 10 jaar. Gedownload door: landervandenhouten | [email protected] Dit document is auteursrechtelijk beschermd, het verspreiden van dit document is strafbaar. Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Wil jij €76 per maand verdienen?