Modalités de la propriété (suite) - PDF

**MODULE IV. Modalités de la propriété** **Cours 7** - Arts 1009-1118 C.c.Q. - *Harel c 2760-1699 Québec inc.,* 2000 CanLII 18118 (QC CS). **Plan de cours** Thème 1. Copropriété par indivision Thème 2. Copropriété divise (Cours 8) Thème 3. La propriété superficiaire (Cours 8) **Propriété...

**MODULE IV. Modalités de la propriété** **Cours 7** - Arts 1009-1118 C.c.Q. - *Harel c 2760-1699 Québec inc.,* 2000 CanLII 18118 (QC CS). **Plan de cours** Thème 1. Copropriété par indivision Thème 2. Copropriété divise (Cours 8) Thème 3. La propriété superficiaire (Cours 8) **Propriété vs Modalités de la propriété** - **[Propriété :]** *Usus,* *fructus* et *abusus* au [complet] et au bénéfice d'[une personne. ] - **[La modalité de la propriété :]** l'*usus*, le *fructus* et l'*abusus* d'un bien va être partagé [au complet] entre [plusieurs personnes]. **Quelles sont les modalités de la propriété ?** **Combien y a-t-il de modalités de la propriété ?** - Deux principales modalités de la propriété : Art. 1009 C.c.Q., les *principales* modalités de la propriété sont la **copropriété** et la **propriété superficiaire**. - Deux « sous-modalités », « modalités subsidiaires » ou « versions de la copropriété » : copropriété par **indivision et la copropriété divise** : Art. 1010 C.c.Q. **La copropriété -- Définition, Art. 1010 C.c.Q.** [Définition] : « co » préfixe latin signifiant « plusieurs » et le mot « propriété » = propriété à plusieurs personnes, donc une propriété *qui n'est pas exclusive*. [1010 al. 1.] La copropriété \[par indivision ou divise\] est la propriété \[donc un droit réel\] que plusieurs personnes \[physiques ou morales\] ont ensemble \[sans limite de nombre\] et concurremment \[en même temps\] sur un même bien \[corporel ou incorporel, meuble ou immeuble\], chacune d'elles étant investie, privativement, d'une quote-part du droit. - [Quote-part :] un % du droit à chaque copropriétaire, pour les décisions relatives à l'administration et à la disposition du bien. **Thème 1. Copropriété par indivision** **Définition -- Art. 1010 al. 2 C.c.Q.** « Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s'accompagne [pas] d'une division matérielle du bien. » **Utilité** Permettre à plusieurs sujets de droit d'avoir, ensemble, en même temps, au complet, l'usus, le *fructus* et l'*abusus* d'un même bien. **Exemples** - Un couple qui est copropriétaire de la résidence familiale - Indivision successorale **Modes d'établissement** Art. 1012 C.c.Q : « L'indivision peut résulter d'un contrat, d'une succession, d'un jugement ou de la loi. » - [Contrat :] art. 1013 -- 1014 C.c.Q. Acquisition à titre onéreux (achat/vente, 1708 C.c.Q.) ou gratuit (don de quotes-parts d'un bien, 1806 C.c.Q.) d'un bien en commun par plusieurs personnes. - [Succession :] indivision successorale - legs à plusieurs personnes ou règles de la dévolution légale (666 C.c.Q. ss.). - [Jugement :] exemple, art. 420 C.c.Q. le tribunal peut accorder une quote-part de la résidence familiale à l'autre conjoint. - [Loi :] par exemple, découverte d'un trésor sur le fonds d'autrui (art. 938 C.c.Q.), l'accession mobilière (art. 973 al. 2 C.c.Q.), la mitoyenneté (art. 1003 C.c.Q.). **Convention d'indivision** - CcQ prévoit régime légal pour la copropriété indivise (droits et obligations, l'administration du bien indivis, la fin de l'indivision et le partage du bien indivis). - Régime pas d'ordre public : peut être écarté par convention (convention de copropriété ou convention d'indivision) (sous réserve des dispositions impératives prévues au C.c.Q.). **Opposabilité aux tiers -- Art. 1014 C.c.Q. :** l'indivision conventionnelle portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers (2938 C.c.Q.). **Action pétitoire, art. 912 C.c.Q. :** La copropriété est un droit réel de chaque indivisaire sur le bien indivis, chaque indivisaire peut agir en justice pour faire reconnaître son droit réel sur le bien, Les dispositions de la convention d'indivision sont des droits personnels des indivisaires les uns envers les autres (parfois opposables aux tiers). **Quotes-parts** [Art. 1010 al. 1 C.c.Q. « Parts » ou « quotes-parts » du droit] - Un % de la copropriété du bien indivis est accordé à chacun des indivisaires. - Pas partie matérielle du bien indivis : seulement la mesure de l'intérêt d'un indivisaire dans la copropriété du bien indivis. [Répartition des parts -- Présomption d'égalité] - Art. 1015 al. 1 C.c.Q. : Sous réserve des dispositions d'une convention d'indivision. - Présomption simple (art. 2847 al. 2 C.c.Q.) : se renverse avec une convention. - Inégalité des paiements ne reverse pas la présomption. **Droits et obligations des indivisaires** Sous réserve des dispositions d'une convention d'indivision [Usage et jouissance] - Chacun des indivisaires a le droit d'utiliser le bien commun. - Ne doit pas porter atteinte à sa destination ni aux droits des autres indivisaires (art. 1016 al. 1 C.c.Q.). - Indemnité en cas de jouissance exclusive (art. 1016 al. 2 C.c.Q.) (exemple : suite à séparation d'un couple copropriétaire. Exception : enfants et départ de sa propre volonté). [Droit d'accession] -- Art. 1017 C.c.Q. [Droit de retrait :] l'article 1022 C.c.Q. n'a pas cet effet préventif (de 1023 C.c.Q). Il s\'applique *a posteriori* et uniquement dans le cas d\'une cession à titre onéreux. L\'indivisaire qui veut se prévaloir de l\'article 1022 *C.c.Q.* doit le faire dans les soixante jours où il apprend qu\'une personne étrangère à l\'indivision a acquis la part d\'un indivisaire et, de toute façon «*ce droit doit être exercé dans l\'année qui suit l\'acquisition de la part*». L\'exercice de ce droit risque d\'être assez onéreux puisque, pour exercer son droit de retrait, l\'indivisaire doit rembourser le prix de la cession et les frais que l\'acquéreur a acquittés. [Droit de subrogation, art 1023 C.c.Q. :] exercice anticipé du droit de retrait. Dans le cas où le créancier veut faire vendre en justice la part d\'un indivisaire ou la prendre en paiement d\'une obligation, l'article 2023 C.c.Q. permet à l'indivisaire qui a fait inscrire son adresse au bureau de la publicité des droits d\'être avisé à l\'avance des intentions du créancier; il peut alors se substituer au débiteur pour désintéresser le créancier et faire échec à la vente en justice ou à la prise en paiement. Le créancier n\'est pas pénalisé puisqu\'il reçoit son dû et l\'identité des indivisaires ne change pas. Seule la mesure de leur intérêt dans le bien change (*Harel*). [Fruits et revenus --] art. 1018 C.c.Q[ :] *fructus* [du bien] indivis, perception des fruits et revenus. S'établit selon la valeur de la part de chacun. [Frais d'administration et autres charges :] Art 1019 C.c.Q. Exemple : les taxes municipales et scolaires (immeuble). Avec quote-part. [Impenses, art 1020 C.c.Q. :] impenses nécessaires, autorisées (administration du bien), autres impenses (utiles, somptuaires) et pertes. Exclusion : impenses non nécessaires non autorisées. ***Harel c 2760-1699 Québec inc.,* 2000 CanLII 18118 (QC CS)** [Droit de retrait (commentaire sur la durée), art. 1022 C.c.Q :] « Cette durée a été fixée à un an. Cette période paraît, en effet, suffisamment longue, d\'une part, pour permettre aux indivisaires de découvrir, le cas échéant, la vente par un indivisaire de sa part à un étranger et, d\'autre part, assez brève pour ne pas compromettre la sécurité des titres détenus par les indivisaires et protéger ainsi les acheteurs éventuels de parts indivises. » [Différence entre arts 1022 C.c.Q. et 1023 C.c.Q.? (paras 12-23)] [Mme Harel peut-elle bénéficier de l'article 1023 C.c.Q. (subrogation dans les droits) ?] Non (para 9, faute d'inscription). - « Madame Harel n'a jamais fait inscrire son adresse au Bureau de la publicité des droits de telle sorte qu'elle n'a jamais reçu la notification prévue à l\'article 1023 C.c.Q. qui lui eut permis de rembourser le créancier pour être subrogé dans ses droits. » [Mme Harel peut-elle bénéficier de l'article 1022 C.c.Q. (droit de retrait) ? (para 16)] **Administration du bien** Sous réserve des dispositions d'une convention d'indivision : - Art. 1025 C.c.Q. : principe de l'administration en commun par les indivisaires. - Art. 1026 al. 1 C.c.Q. : double majorité (en nombre et en parts) pour les décisions relatives à l'administration du bien indivis. - Art. 1026 al. 2 C.c.Q. : unanimité pour les décisions relatives à la disposition du bien indivis, abusus [du bien] (sauf 1031 C.c.Q.). - Art. 1027 C.c.Q., nomination d'un gérant (indivisaires ou tribunal). - Art. 1028 C.c.Q., présomption simple en faveur de l'indivisaire qui administre seul le bien indivis. - Art. 1029 C.c.Q., pouvoirs d'administration du gérant (administration du bien d'autrui, 1301 ss C.c.Q.). **Modes d'extinction** - Art. 1037 al. 1 C.c.Q. : [aliénation du bien indivis.] - Art. 1036 C.c.Q. : [perte ou expropriation] d'une partie du bien indivis si la majorité des indivisaires en nombre et en parts en décide ainsi - Que se passe-t-il, en cas de perte ou d'expropriation [partielle] du bien indivis, si cette majorité refuse de mettre fin à l'indivision ? - Que se passe-t-il, en cas de perte ou d'expropriation [totale] du bien indivis, si cette majorité refuse de mettre fin à l'indivision ? - Art. 1031 C.c.Q. : [Conversion en copropriété divise]. Disposition impérative, malgré toute convention contraire. - Art. 1037 al. 1 C.c.Q. [Le partage à l'amiable] : Partage physique du bien indivis lui-même entre les indivisaires. Exemple : séparation terrain. **Modes d'extinction (suite)** - Art 1030 C.c.Q. [Partage provoqué, partage forcé, partage judiciaire]. « Nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision, le partage peut toujours être provoqué ». - Sauf si disposition testamentaire (837 C.c.Q.), jugement (843ss C.c.Q.) ou loi (art. 836 C.c.Q.) qui reporte le partage. - Sauf si clause de report de partage, par écrit avec accord de tous les copropriétaires (1026 C.c.Q.), 1013 et 1014 C.c.Q. : 30 ans maximum (disposition impérative), renouvelable, uniquement pour cette clause, cette limite ne vise pas les autres dispositions d'une convention d'indivision. - Sauf pour éviter une perte (jugement) : tribunal peut reporter le partage (surseoir) au plus 2 ans (art. 1032 C.c.Q.). - Sauf si affectation du bien à un [but durable], 1030 C.c.Q. Exemple : aqueduc. - Sauf si autre disposition particulière (effet de la loi), notamment 839 et 845 C.c.Q. **Partage provoqué, partage forcé, partage judiciaire (suite)** - Art. 1033 C.c.Q., possibilité de désintéresser l'indivisaire qui s'oppose au maintien de l'indivision pour éviter partage. - Art. 1034 C.c.Q., intervention d'un expert ou du tribunal dans une telle situation. - Art. 1035 C.c.Q., créanciers. **[Thème 2. Copropriété divise]** **Acte sous seing privé** - Acte rédigé par les parties à l\'acte elles-mêmes ou par un tiers qui n\'agissait pas en tant qu\'officier public. - Contenu de l'acte bénéficie d'une présomption simple. **Acte notarié en minute** - Acte juridique auquel un notaire est intervenu à titre d'officier public afin de l'authentifier. - Force probante du contenu de l'acte (identité des parties, différentes dispositions, date, signature). L'acte notarié bénéficie d'une présomption quasi-irréfragable. - L'original de l'acte notarié est conservé par le notaire dans son greffe. Il peut en délivrer des copies conformes et authentiques. - Certains actes peuvent être sous seing privé ou notariés (testaments), certains actes doivent être notariés en minute (contrat de mariage, déclaration de propriété). Notaire = conseiller juridique + officier public (impartial). Avocat(e) = conseiller juridique + plaideur (prends fait et cause pour son client). **Définition -- Art. 1010 al. 1 et 1010 al. 3 C.c.Q.** [Art. 1010 al. 3 C.c.Q.] « \[La copropriété\] est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une [partie privative,] matériellement divisée, et une [quote-part des parties communes]. » - Propriété [d'une partie privative] (1042 C.c.Q.), espace d'habitation, local commercial ou autres dans un **immeuble corporel** \[bâtisse, immeuble habitation ou habitation et commercial, immeuble commercial, immeuble à bureaux, immeuble industriel\] + - Copropriété par indivision d'un quote-part des parties communes et des parties communes à usage restreint avec les propriétaires des autres parties privatives (1043 à 1045 C.c.Q.). Caractère absolu de la propriété est atténué. **Éléments constitutifs :** - Un **immeuble corporel** au sens de l'article 900 al. 1 C.c.Q. - Nouvelle construction ou bâtiment déjà existant peut être converti. - Conversion copropriété indivise : vote, art. 1031 C.c.Q. - **Parties privatives :** usage exclusif d'un copropriétaire (art. 1042 C.c.Q.). Espace localisé, délimité, cadastré (3041 C.c.Q.). Exemple : un appartement et espace de stationnement. Comprend : murs, portes à l'intérieur, les éléments qui couvrent les murs, les plafonds et les planchers. - Opération modification : art. 1100 C.c.Q. (aucune permission requise de l'assemblée). - **Parties communes :** parties du bâtiment et du terrain qui sont la propriété de tous et servent à l'usage commun des copropriétaires (art. 1043 C.c.Q.). Accessoire des parties privatives. - [Présomption simple (2847 C.c.Q.) de parties communes (art. 1044 C.c.Q.)] : sol, cours, balcons, parcs et jardins, des voies d'accès, escaliers, ascenseurs, passages et corridors, locaux et équipements qui bénéficient à tous (ex. salle de réunion ou buanderie), éléments structurants. - Comment renverser la présomption ? Déclaration de copropriété. - **Parties communes à usage restreint** : art. 1043 al. 2 C.c.Q. Usage restreint à certains copropriétaires. Acte constitutif doit identifier ces parties communes. Souvent sur balcon, terrasse, stationnement, jardin. - **Éléments mitoyens **: présumés mitoyens. Cloisons et murs qui séparent une partie privative d'une partie commune ou d'une autre partie privative (art. 1045 C.c.Q.). - **Plan cadastral **: Parties privatives et communes sont matériellement divisées (arts. 1010 al. 3, 3030 al. 2, 3041 C.c.Q.). Immatriculation distincte. Les différences entre une copropriété divise et indivise \| DuProprio \| DuProprio **Mode d'établissement d'une copropriété divise** Seul et unique mode d'établissement d'une copropriété divise. [Publication d'une déclaration de copropriété -- Arts. 1038 et 1062 C.c.Q.] - Publication, « est établie par la publication », 1038 C.c.Q. - La publication de la déclaration de copropriété amène la création de la copropriété divise et du syndicat des copropriétaires (personne morale, art. 1039 C.c.Q.) - Notariée en minute, art. 1059 al. 1 C.c.Q. (sauf pour règlement pour avoir souplesse). - Opposabilité : art. 1062 C.c.Q. - Déclaration de copropriété doit comprendre trois éléments, Art. 1052 C.c.Q. 1\) Acte constitutif de la copropriété 2\) Règlement de l'immeuble 3\) État descriptif des fractions **Trois éléments de la déclaration de copropriété, 1052 C.c.Q. :** [1) Acte constitutif de la copropriété, 1053 et 1060 al. 1 C.c.Q.] - Destination de l'immeuble \[bâtisse, ex. résidentiel, commercial ou mixte; résidentiel pour personnes âgées, pour adeptes d'une activité sportive\], des parties privatives et des parties communes. - Changement : art. 1098(1) C.c.Q. - Syndicat des copropriétaires : pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration et de l'assemblée des copropriétaires - Autres conventions relatives à l'immeuble, ses parties communes et ses parties privatives. - Caractéristiques de chaque fraction.  **Caractéristiques de chaque fraction** - **Fractions :** mesure de l'intérêt dans l'immeuble en copropriété divise de chaque copropriétaire, basée sur la valeur relative de chaque partie privative (ex. dimensions). - **Principe :** Art. 1041 C.c.Q. ([ordre public]) - **Utilité :** Art. 1046 C.c.Q., quote-part dans les parties communes de l'immeuble - Art. 1064 C.c.Q., contribution aux charges et au fonds de prévoyance. - Art. 1090 C.c.Q., nombre de voix à l'assemblée générale des copropriétaires. - Art. 1047 et 1050 al. 1 C.c.Q., entité distincte. Acte constitutif de la copropriété détermine les caractéristiques de chaque fraction, soit (Art. 1053 C.c.Q.): - [Valeur] relative de chaque fraction; - [Méthode] suivie pour déterminer la valeur relative de chaque fraction quote-part (pourcentage) des charges attachées à chaque fraction; - Le [nombre de voix] attachées à chaque fraction. **Trois éléments de la déclaration de copropriété, 1052 C.c.Q.** [2) Règlement de l'immeuble, art. 1054 C.c.Q.] - Règles relatives à la vie quotidienne dans l'immeuble, *usus* et *fructus* des parties privatives, entretien des parties communes, animaux domestiques et autres. - Arts. 1056 C.c.Q. : ex. animaux, interdiction garderie, installation d'un abri temporaire sur un stationnement. - Par contre, ne peut interdire la location à 100% d'une partie privative. Peut imposer par contre condition selon destination immeuble (ex. interdiction court-terme). - Cotisation et recouvrement des contributions aux charges communes. - Arts. 1057 et 1065 C.c.Q., opposabilité aux locataires ou occupant d'une partie privative. - Art. 1060 al. 1 C.c.Q., modifications. **Trois éléments de la déclaration de copropriété, 1052 C.c.Q.** [3) État descriptif des fractions, 1055 al. 1 et 3030 al. 2 C.c.Q.] - Description des fractions (parties communes et parties privatives) - Désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes. - Art. 1055 al. 2 C.c.Q. - Art. 1049 C.c.Q. (comme 3030 al. 1 C.c.Q.) - Art. 1061 C.c.Q. - Art. 1060 al. 1 C.c.Q., modifications. **Droits et obligations des copropriétaires** [Sur sa fraction :] - *Usus* + *fructus* + *abusus*, sous réserve des dispositions de la déclaration de copropriété, 1063 C.c.Q. Peut vendre, hypothéquer (sous réserves exemple de critères établis). - Ne peut vendre sa quote-part dans partie commune (art. 1046, 1048 C.c.Q.). Parties privés, communes et communes à usage restreint sont inséparables. [Contributions, aux charges communes, 1064 C.c.Q. ] - Charges communes (déterminées par assemblée des copropriétaires, 1072 C.c.Q.) en fonction valeur de la fraction, art. 1064 C.c.Q. - Au fonds de prévoyance : conservation de l'immeuble, afin de pouvoir procéder aux réparations majeures et au remplacement des parties communes, 1071 C.c.Q. - Au fonds d'auto assurance (art. 1071.1 C.c.Q.) (franchise). - Obligation *propter* rem, 1069 C.c.Q. [Location :] notification au syndicat le nom du locataire (art. 1065 C.c.Q.), remise des règlements (art. 1057 C.c.Q.), syndicat peut demander résiliation du bail (art. 1079 C.c.Q.). [Accès pour permettre la réalisation de travaux,] 1066 et 1067 C.c.Q. [Droit à la révision de la valeur relative de sa fraction,] 1068 C.c.Q. [Limite aux restrictions imposables aux droits des copropriétaires], art. 1056 C.c.Q. (destination). **Syndicat de la copropriété** Personne morale chargée de la gestion de la copropriété divise (art. 298, 301, 302 C.c.Q.). [Assemblée annuelle des copropriétaires] - Art. 1087 à 1103 C.c.Q., toutes les décisions autres que celles qui relèvent de la simple administration. [Conseil d'administration -- Arts. 1084 à 1086 C.c.Q.] [Droits et obligations -- Arts 1070 à 1083 C.c.Q.] - Tenue des registres et autres documents relatifs à la copropriété (1070 C.c.Q.), - Responsable du fonds de prévoyance (1071 et 1072 C.c.Q.), - Fixe le montant des contributions annuelles (1072 C.c.Q.), - Assurances (1073 à 1075 C.c.Q.), - Assume responsabilité pour parties communes (1077 et 1078 C.c.Q.), - Peut intenter des actions (1079 à 1081 C.c.Q.), - Acquisition ou aliénation de droits réels (1076 et 1082 C.c.Q.) **Création d'une copropriété divise** - Par un promoteur - Nouvelle construction ou bâtiment déjà existant - Transition du promoteur aux copropriétaires, arts 1104 à 1107 C.c.Q. - Par la conversion d'une copropriété par indivision en copropriété divise, 1031 et 1059 al. 2 C.c.Q. - Par la conversion d'un immeuble de logements locatifs en copropriété divise, *Loi sur la Régie du logement*. **Extinction** - Volonté des copropriétaires (90% des voix) -- Arts. 1108 et 1109 C.c.Q. Ordre public, art. 1101 C.c.Q. - Expropriation - Effet extinction : liquidation du syndicat (art. 1109 C.c.Q.). **Recours** - Le copropriétaire en copropriété divise peut exercer l'action pétitoire, 912 et 953 C.c.Q. - Le copropriétaire en copropriété divise peut exercer l'action possessoire, 929 C.c.Q. - La copropriété divise peut être acquise par la prescription acquisitive, 930 et 2910 C.c.Q. *Comment, en droit civil, faire en sorte qu'une personne puisse être propriétaire de son appartement ?* - Cadastrer un immeuble. *Comment organiser l'administration d'un immeuble dont chaque appartement fait l'objet d'une propriété distincte ?* - Prévoir la création d'une personne morale, le syndicat des copropriétaires. *Quelle est LA différence entre la copropriété par indivision et la copropriété divise ?* - La déclaration de copropriété - Règle : copropriété par indivision - Exception : copropriété divise - Critère : est-ce qu'il y a une déclaration de copropriété ? - Déclaration de copropriété ≠ convention d'indivision. **[Thème 3. La propriété superficiaire]** **Propriété superficiaire -- Définition, Art. 1011 C.c.Q.** [1011.] La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations \[art. 900 C.c.Q.\] situés sur l'immeuble \[Immeuble sur immeuble\] appartenant à une autre personne \[Tréfonds\], le tréfoncier. - Modalité du droit de propriété. - Superposition d'[immeubles] (uniquement) appartenant à des propriétaires différents. - Constructions, ouvrages ou plantations peuvent être sur le dessus ou dessous du sol. - Exemple de « constructions, ouvrages ou plantations » : un bâtiment, un pont, un aqueduc, des poteaux, un chemin, un stationnement. Selon l'auteur Pierre-Claude Lafond, le superficiaire détient non seulement un droit de propriété superficiaire [dans les immeubles mêmes], soit les constructions, ouvrages ou plantations, mais également un droit de superficie.  Or, ce dernier s\'exerce sur l\'immeuble du tréfoncier.  Ce droit porte, en fait, sur la [superficie occupée par la construction, l\'ouvrage ou la plantation sur l\'immeuble] du tréfoncier. Cité dans Grenier *Depreist c Gauvin*, 2003 CanLII 33378 (QC CS) au para 41. **Dérogation aux présomptions : Dissociation juridique du fonds et de la superficie** Art. 951 C.c.Q. La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous Art. 955 C.c.Q. Les constructions, ouvrages ou plantations sur un immeuble sont **présumés** avoir été faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir. La propriété superficiaire est une des deux situations qui infirment la présomption simple de 955 C.c.Q. **Propriété superficiaire** La propriété superficiaire a toujours pour objet une construction, un ouvrage ou une plantation placée sur un terrain appartenant à une autre personne, superposition d'immeubles appartenant à des propriétaires différents. - *Tréfoncier :* propriétaire du terrain sur lequel sont placés les constructions, ouvrages ou plantations du superficiaire. - *Superficiaire :* propriétaire des constructions, ouvrages ou plantations placés sur le terrain du tréfoncier. - *Tréfonds :* terrain qui fait l'objet d'une propriété superficiaire. **Établissement de la propriété superficiaire** - Convention (plus courant). - Testament. - Expropriation. - Prescription acquisitive (art. 2910 C.c.Q., possession à titre de superficiaire (n'inclut pas la prescription du tréfonds)). - Loi : *Loi sur les mines*, *Loi sur le patrimoine culturel*. La convention peut résulter de trois événements distincts qui sont prévus à l'article 1110 C.c.Q. : « Art. 1110.  La propriété superficiaire résulte de la [division de l'objet du droit de propriété portant sur un immeuble], de la [cession du droit d'accession] ou de la [renonciation au bénéfice de l'accession]. » Art. 1110 C.c.Q., la propriété superficiaire résulte de : 1- la division de l'objet 2- la cession du droit d'accession \[immobilière artificielle\] 3- la renonciation au bénéfice d'accession \[immobilière artificielle\] **1) La division de l'objet du droit de propriété portant sur un immeuble** - Propriétaire du fonds cède les constructions, ouvrages ou plantations et garde le terrain, ou - Propriétaire du fonds cède le terrain et garde les constructions, ouvrages ou plantations. - Vise le morcellement d'un immeuble [déjà existant], propriété du tréfoncier. Cadastration verticale pour fin de publication (art. 3030 al. 1 C.c.Q.), afin de situer la superficie et le tréfonds sur le plan cadastral (art. 3026 al. 1 C.c.Q.). **2) La cession du droit d'accession \[immobilière artificielle\]** Peut céder le droit d'accession (art. 948 C.c.Q.) : Dès lors, les constructions, ouvrages et plantations réalisés sur l'immeuble deviennent la propriété du titulaire. - Propriétaire d'un terrain autorise une autre personne ou l'État à ériger des constructions, ouvrages ou plantations sur ce terrain. - Souvent, permet au superficiaire de réaliser un projet d'affaires sans devoir acheter, entretenir et être responsable du terrain. - Cession opère peu importe qui est l'auteur des travaux. **3) La renonciation au bénéfice d'accession** - Renonciation bénéfice envers une personne. - Renonciation à l'article 955 C.c.Q., antérieurement aux améliorations apportées par le renonciataire. Avant la construction. - Porte sur des constructions, ouvrages ou plantations [futurs]. « Le tréfoncier renonce donc par anticipation à son droit d\'étendre la portée de sa propriété à ce qui s\'unit au fonds. » (Grenier *Depreist c Gauvin*, 2003 CanLII 33378 (QC CS) au para 49). - « La renonciation porte sur les constructions, les ouvrages et les plantations que le propriétaire superficiaire entend effectuer sur le fonds ou la parcelle de fonds faisant l\'objet de la convention. » - « Ainsi, contrairement à ce qui se produit en cas de cession du droit d\'accession, le tréfoncier conserve dans son patrimoine son droit d\'accession, mais s\'abstient conventionnellement de l\'exercer. » - Exemple de permission (expresse ou tacite \[non la simple tolérance\]) : convention de superficie, bail avec permission de construire ou simple permission de construire. - Constatant que des constructions, ouvrages ou plantations ont été érigés, en tout ou en partie, sur son terrain, le propriétaire du terrain cède son droit d'accession \[immobilière artificielle\] au propriétaire de ces constructions, ouvrages ou plantations. - Permet de régler les situations d'empiètement. **Grenier *Depreist c Gauvin*, 2003 CanLII 33378 (QC CS)** [Renonciation au bénéfice de l'accession (explication) : ] - « On sait que le propriétaire jouit du droit d\'accession.  L'accession est un mode d\'acquisition de la propriété qui, en matière immobilière, permet au propriétaire d'acquérir tous les accessoires qui s'unissent à son immeuble.  [Or, lorsque le propriétaire d'un immeuble renonce au bénéfice de l'accession, il permet à un tiers de devenir propriétaire des accessoires qui s'unissent à son immeuble.  Dans la mesure où ce nouvel accessoire représente un volume à l'intérieur de l'immeuble principal, il y aura propriété superficiaire par le tiers qui bénéficie de l'accession.] » [Autorisation tacite : ] - « Il importe, dans un premier temps, de distinguer la [permission de la tolérance].  En effet, si la première est constitutive d\'un droit de propriété superficiaire, il en est tout autrement de la seconde.  La propriété superficiaire ne s\'acquiert point par tolerance. [ La conduite des parties doit], par conséquent, [démontrer une permission] d\'occuper les lieux et d'y construire afin de pouvoir conclure à une renonciation au bénéfice de l\'accession. » - « D\'un point de vue strictement temporel, la renonciation au bénéfice de l\'accession se situe avant la réalisation des constructions, ouvrages ou plantations, tandis que la tolérance s\'exerce simultanément ou postérieurement aux actes reprochés » (para 55) [Tolérance vs autorisation tacite, *Morin c Grégoire* :] - « L'acte de [tolérance est le fait du propriétaire courtois, qui s\'abstient de protester, comme il en aurait le droit, contre les agissements qu\'il n\'approuve pourtant pas.  La permission est une approbation de l\'acte d\'autrui auquel on aurait le droit de s\'opposer.  Rester passif,] face à l\'empiètement, [c\'est tolérer; autoriser] ce qui, sans la permission, serait un empiètement, [c\'est permettre].  La permission suppose, de la part de celui qui la donne, une renonciation à un droit;  c\'est pourquoi la situation juridique de celui à qui l\'on a donné une permission est supérieure à la situation de celui que l\'on a toléré. » **Publication et opposabilité aux tiers** - Droit réel immobilier, soumis à la publication (sauf pour la renonciation, droit personnel) -- art. 2938 C.c.Q. - Publication rend le droit opposable aux tiers -- art. 2941 C.c.Q. - Exception : Renonciation au bénéfice de l'accession / convention tacite : art. 2938 al. 2 C.c.Q. (optionnel) : est opposable sans publication (*Harmegnies c Belzile-Desjardins,* 2019 QCCS 382 aux paras 103 ss). **Durée** - Art. 1113 C.c.Q., la propriété superficiaire peut être perpétuelle (lors division de l'objet). - Exception : cession du droit d'accession ou renonciation. Temporaire : 1) mode d'établissement par droit personnel, autorisation sous bail locatif (soumis aux règles de bail, ex. 100 ans maximum, art. 1880 C.c.Q.); 2) par démembrement du droit de propriété (art. 1123 ou 1197 C.c.Q.). **Dispositions supplétives** - Grande liberté contractuelle. - Pas de disposition impérative, toutes les dispositions du C.c.Q. sur la propriété superficiaire sont supplétives. **Propriété superficiaire -- Droits et obligations** Propriétaire superficiaire détient sur la superficie tous les attributs habituellement reconnus au propriétaire (*usus*, *fructus*, *abusus*, *accessio* de façon exclusive). Art. 1111. Le droit du propriétaire superficiaire à l'usage du tréfonds est réglé par la convention. À défaut \[de mention dans la convention\], le tréfonds est grevé des servitudes nécessaires \[art. 1177 C.c.Q.\] à l'exercice de ce droit \[droit du propriétaire superficiaire\]; elles s'éteignent lorsqu'il prend fin. Art. 1112. Le tréfoncier et propriétaire superficiaire supportent les charges des biens faisant partie de leurs propriétés respectives. **Extinction de la propriété superficiaire -- Causes** [Art. 1114 C.c.Q.] La propriété superficiaire prend fin : - 1° Par la réunion des qualités de tréfoncier et de superficiaire dans une même personne, sous réserve toutefois des droits des tiers \[si la réunion des qualités de tréfoncier et de superficiaire dans une même personne ne résulte pas de circonstances prévues à 1114(2°), 1114(3°) ou 1115 C.c.Q.\]; - 2° Condition résolutoire \[dans la convention ou le testament : événement futur et incertain qui, s'il survient, entraînera l'extinction de la propriété superficiaire. Ex. Paiement du prix de vente\]; - 3° Arrivée du terme \[prévu dans la convention ou le testament, art. 1113 C.c.Q.\]. **Extinction de la propriété superficiaire -- Causes (suite)** [Art. 1115 al. 1 C.c.Q. Disposition supplétive -- sous réserve de la convention] La perte totale des constructions, ouvrages ou plantations \[exemple : incendie\] met fin à la propriété superficiaire lorsque la propriété superficiaire résulte de la division de l'objet de la propriété. - Pourquoi uniquement lorsque la propriété superficiaire résulte de la division de l'objet de la propriété ? - Car il ne correspond plus à une superficie existante (plus d'objet). - Pourquoi la perte totale des constructions, ouvrages ou plantations ne met pas fin à la propriété superficiaire lorsque la propriété superficiaire résulte de la cession du droit d'accession ou de la renonciation au bénéfice d'accession ? - Encore la possibilité de se reconstruire. **Extinction de la propriété superficiaire -- Causes (suite)** [Art. 1115 al. 2 C.c.Q. Disposition supplétive -- sous réserve de la convention] L'expropriation des constructions, ouvrages ou plantations **[ou]** l'expropriation du tréfonds ne met **pas** fin à la propriété superficiaire. - Donc, l'expropriation des constructions, ouvrages ou plantations **[et]** celle du tréfonds met fin à la propriété superficiaire. - Pourquoi ? - *Note à moi :* Si seulement un immeuble fait l'objet de l'expropriation, l'identité du tréfoncier vient de changer. C'est maintenant l'État, car il est maintenant propriétaire d'un des immeubles. - Si l'État exproprie les deux immeubles, il n'aura plus de convention, car l'État va être propriétaire des deux. **Extinction de la propriété superficiaire -- Dispositions supplétives** Art. 1116 al. 1 C.c.Q. Principe : Le tréfoncier acquiert les constructions, ouvrages ou plantations par accession \[immobilière artificielle\] en en payant la valeur au superficiaire. Art. 1116 al. 2 C.c.Q. Exception : Cependant, si la valeur des constructions, ouvrages ou plantations est égale ou supérieure à la valeur du tréfonds, le propriétaire superficiaire peut acquérir la propriété du tréfonds en en payant la valeur au tréfoncier ou les enlever et remettre le tréfonds dans son état antérieur. Art. 1117 C.c.Q. Condition pour se prévaloir de l'exception : Le propriétaire superficiaire a 90 jours suivant la fin de la propriété superficiaire pour exercer ce droit. - Le droit prévu à 1162 al. 2 C.c.Q. - Cette condition ne s'applique pas au droit prévu à 1116 al. 1 C.c.Q. Art. 1118 C.c.Q. Tribunal : Le tribunal pourra intervenir pour fixer la valeur des biens ou les conditions d'enlèvement des biens du propriétaire superficiaire dans une telle situation. **Recours** - Le superficiaire et le tréfoncier peuvent exercer l'action pétitoire, 912 et 953 C.c.Q. - Le superficiaire et le tréfoncier peuvent exercer l'action possessoire, 929 C.c.Q. - La superficie ou le tréfonds peuvent être acquis par la prescription acquisitive, 930 et 2910 C.c.Q. **Exercice pratique** A. Si une personne paie 90 % d'un bien, elle obtiendra automatiquement 90 % des parts dans le droit de copropriété indivise. Faux. Sans convention stipulant autrement, les parts sont présumées égales entre copropriétaires, peu importe les contributions financières (art. 1015 C.c.Q.). B. Les décisions relatives à l'administration d'un bien en copropriété indivise doivent être prises à la majorité des parts uniquement. Faux. La loi exige une double majorité, soit la majorité en nombre de copropriétaires et en parts (art. 1026 al. 1 C.c.Q.). C. La vente d'un bien indivis peut être décidée à la majorité des copropriétaires en nombre et en parts. Faux. La vente d'un bien en indivision requiert l'unanimité des copropriétaires, sauf disposition contraire dans une convention (art. 1026 C.c.Q.). D. En l'absence de convention, lors de la vente d'un immeuble en copropriété indivise, chaque copropriétaire aura droit à la moitié du produit de la vente, indépendamment de sa contribution financière initiale. Vrai. La loi présume une répartition égale du produit de la vente en l'absence de convention indiquant une autre répartition (art. 1015 al. 1 C.c.Q.). E. Une clause de rapport ou de partage requiert le consentement de la majorité des copropriétaires indivis. Faux. Une telle clause exige l'accord unanime de tous les copropriétaires (art. 1026 C.c.Q.). **Questions sur la copropriété divise** A. Peut-on être copropriétaire divise d'un immeuble incorporel ? Non. La copropriété divise ne peut s'appliquer qu'à un immeuble corporel (art. 900 al. 1 C.c.Q.). G. Est-il possible de vendre un stationnement, classifié comme une partie commune à usage restreint dans la déclaration de copropriété, sans vendre le condo auquel il est rattaché ? Réponse : Non. Conformément à l\'article 1048 C.c.Q., une partie commune à usage restreint ne peut pas être vendue séparément de la fraction de copropriété à laquelle elle est attachée. H. Le syndicat de copropriété peut-il interdire toutes les locations à court terme de type Airbnb dans les parties privatives ? Oui, le syndicat de copropriété peut imposer une telle interdiction en vertu de l\'article 1056 C.c.Q., qui permet au syndicat de réglementer l\'usage des parties privatives pour préserver la destination de l'immeuble. I. Une déclaration de copropriété peut-elle exiger l'unanimité des voix pour mettre fin à la copropriété divise ? Non. Une telle exigence serait réputée non écrite, conformément aux articles 1108 et 1101 C.c.Q., qui stipulent que certaines décisions, comme la fin de la copropriété divise, nécessitent des règles spécifiques d\'approbation sans toutefois exiger l\'unanimité. Avant : F. On peut être copropriétaire divise d'un immeuble incorporel. Faux. Corporel uniquement au sens de 900 al. 1 C.c.Q. G. Vente d'un stationnement dans un condo qui est classifié d'une faction commune à usage restreint, sans vendre le condo. Non. Art. 1048 C.c.Q. H. Le syndicat de copropriété peut-il interdire toutes locations court-termes sur Airbnb dans les parties privatives ? Oui, art. 1056 C.c.Q. I. Une déclaration de copropriété peut exiger l'unanimité des voix pour mettre fin à la copropriété divise. Faux, art. 1108, 1101 C.c.Q. Clause réputée non écrite. [Vrai ou faux] A. Si une personne paie 90% d'un bien, elle aura 90% des parts dans le droit de copropriété indivis. Faux. Il faut convention. Présumé 50-50. Art. 1015 C.c.Q. B. Les décisions relatives à l'administration d'un bien en copropriété individu doivent être prises à la majorité en part uniquement. Faux. En nombre aussi (art. 1026 al. 1 C.c.Q.). C. En copropriété indivise, la quote-part d'un copropriétaire détermine son droit à l'administration du bien. Faux. Les décisions relatives à l'administration nécessitent une double majorité (nombre et parts), pas seulement les parts (art. 1026 C.c.Q.). D. Sans convention, les copropriétaires indivis d'un bien immeuble ont une présomption de parts égales, même si l'un a contribué davantage à l'achat. Vrai. La loi présume l'égalité des parts en l'absence de convention, indépendamment des contributions financières (art. 1015 C.c.Q.). E. Pour l'administration d'un bien en indivision, la majorité en parts suffit à valider les décisions. Faux. La loi exige une double majorité, en parts et en nombre, pour les décisions d'administration (art. 1026 C.c.Q.). F. La vente d'un bien indivis peut être décidée à la majorité des copropriétaires en nombre et en parts. Faux. La vente nécessite l'unanimité des copropriétaires, sauf disposition contraire (art. 1026 C.c.Q.). G. En l'absence d'une convention, en cas de vente de l'immeuble détenue en copropriété indivis, chaque copropriétaire aura droit à la moitié du produit de la vente, et ce, sans égard à la mise de fonds déposée. Vrai, présomption, 1015 al. 1 C.c.Q. H. Une clause de rapport de partage requiert le consentement de la majorité des copropriétaires indivis. Faux. Accord unanime, art. 1026 C.c.Q.