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DATE : LE 22 MARS 2024 M1 Finance - Finance Immobilière Auguste MPACKO PRISO Actuaire & Economiste BPCE et Université Paris-Dauphine Sommaire Séance 1 - « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité? (2 février) Séance 2 – Prix immobiliers et bulles immobilières (15 mars) Séance 3 – Financeme...
DATE : LE 22 MARS 2024 M1 Finance - Finance Immobilière Auguste MPACKO PRISO Actuaire & Economiste BPCE et Université Paris-Dauphine Sommaire Séance 1 - « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité? (2 février) Séance 2 – Prix immobiliers et bulles immobilières (15 mars) Séance 3 – Financement de l’immobilier (22 mars) DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 2 Sommaire I. Financement des ménages II. Epargne intermediée et Financement bancaire des professionnels de l’immobilier III. Endettement et surendettement des ménages DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 3 1. Financement des ménages > Les différentes sources de financement du logement Enquêtes logement : tous les 4 à 6 ans par l’Insee o o Dernière en date (2019-2021) par le Service des données et études statistiques (Sdes) du Ministère de la Transition Ecologique (qui est aussi en charge du logement) Préiminence du crédit DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 4 1. Financement des ménages > Le financement bancaire > Les deux sources d’information Les crédits mis en force (Banque de France : enquête de la conjoncture) o o o Définition Année de départ : 1983 Périodicité : trimestrielle Les crédits nouveaux (Banque de France : collecte dans le cadre du dispositif de l’Euro-système, règlement n°290/2009 (BCE/2009/7) du 31 mars 2009 modifiant le règlement n°63/2002 de la BCE du 20 décembre 2001 (BCE/2001/18)) o Définition o Année de départ : 2003 o Périodicité : mensuelle DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 5 1. Financement des ménages > Le financement bancaire DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 6 1. Financement des ménages > Le financement bancaire DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 7 1. Financement des ménages > Le financement bancaire Encours N = Encours N-1 + Nouveaux - Remboursements DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 8 2. Epargne intermediée et Financement bancaire des professionnels de l’immobilier > Epargne intermédiée se fait à travers deux types de véhicules Véhicules non cotés : les SCPI et les OPCI Véhicules cotés : les SIIC DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 9 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Définition Une Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule qui permet aux épargnants d’investir dans la pierre sans lien direct avec les murs. o L’intérêt d’investir dans une SCPI ne s’appréhende que par rapport à l’investissement en direct : échapper aux opérations que doit gérer en direct un investisseur immobilier Emprunter (une somme souvent importante) pour acquérir un logement; Chercher un locataire et signer un contrat de bail avec celui-ci; Recevoir les loyers généralement indexés (Indice de Revalorisation des Loyers) Répondre aux sollicitations du (des) locataire(s) Vendre en encaissant une plus-value ou céder aux héritiers La SCPI rassemble les « associés » ou titulaires de « parts sociales » qui mettent en commun leur épargne pour investir dans les actifs immobiliers. Les actifs immobiliers sont détenus par la SCPI et non par les associés de la SCPI. En contrepartie de l’achat de parts sociales, les sociétaires reçoivent des revenus versés par la SCPI. Ces revenus : Proviennent généralement des loyers versés à la SCPI propriétaire de l’immeuble en location, Sont versés à un rythme régulier, souvent le trimestre Représentent la quote-part du montant investi dans la SCPI DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 10 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Avantages spécifiques à investir dans une SCPI Une gestion déléguée La gestion de la SCPI, ainsi que son patrimoine est du ressort d’une société de gestion spécialisée ayant obtenue l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) La SCPI assume intégralement la fonction de gestion immobilière Mise en place d’une stratégie d’investissement Sélection d’actifs immobiliers à acquérir Cession d’actifs immobiliers ne rentrant plus dans la stratégie de la SCPI Pilotage des travaux que peuvent nécessiter certains immeubles détenus Sélection des locataires et recouvrement de loyers Versement de revenus locatifs aux sociétaires de la SCPI Traitement fiscal des sociétaires de la SCPI Une mutualisation des risques Si un immeuble détenu connait une difficulté (sinistre, loyer impayé…), les revenus tirés des autres biens de la SCPI permettent d’amortir le choc Cette mutualisation peut même être améliorée par une plus grande diversification (le fait d’investir dans des SCPI distinctes) DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 11 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Avantages spécifiques à investir dans une SCPI Un accès à une gamme étendue de produits immobiliers Grâce à la SCPI, l’épargnant peut investir dans autre chose que le logement: les bureaux, les commerces, les entrepôts … Un ajustement aux capacités d’épargne de l’investisseur En tant que sociétaire, il ne détient qu’une (petite) partie de la société et a donc besoin de sortir ou emprunter moins qu’un investisseur en direct dans un logement par exemple Il peut céder qu’une partie de ses parts sociales contrairement à un propriétaire d’un logement qui n’a le choix qu’entre vendre ou conserver en totalité DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 12 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Cadre juridique Les SCPI, c’est essentiellement cinq textes juridiques: La loi du 31 décembre 1970 (loi n°70-1300) qui créé véritablement les SCPI La loi du 4 janvier 1993 (loi n° 93-6) : qui permet aux SCPI de procéder à des travaux d’agrandissement et de rénovation (à condition de détenir l’immeuble depuis au moins trois ans selon le décret d’application de cette loi), ce à titre accessoire, qui renforce les règles de sécurité de gestion des SCPI La loi du 9 juillet 2001 (loi n° 2001-602, article 9) qui réforme le marché secondaire des SCPI à capital fixe afin de permettre une plus grande fluidité Loi du 2 juillet 2003 (n° 2003-590 dite Urbanisme et Habitat) qui instaure de nouvelles SCPI fiscales, les SCPI de Robien La loi de finance pour 2004: L’article 10 réforme le mécanisme d’imposition des plus-values immobilières L’article 5 ouvre le régime du micro-foncier aux parts de SCPI Les SCPI, c’est aussi une structure juridique originale combinant: Existence juridique propre et Ce sont des sociétés civiles à statut juridique particulier Gestion déléguée La gestion de la SCPI est déléguée à une société commerciale agrée par l’Autorité des Marchés Financiers DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 13 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Cadre juridique Nota Bene Traditionnellement, sont placées sous le contrôle de l’AMF les sociétés cotées ou qui entrent expressément dans le processus de cotation, ce n’est pas le cas des SCPI: Le contrôle de l’AMF se justifie néanmoins car les SCPI font un appel public à l’épargne Les sociétés civiles n’ont pas le droit de faire un appel public à l’épargne L’article 1841 du Code Civil pose expressément le principe de cette interdiction , Cependant, les SCPI étant des sociétés civiles à statut juridique particulier, la loi leur a expressément donné le droit de d’effectuer cet appel public à l’épargne, à condition de détenir un capital de plus de 760 000 €. DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 14 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Actifs d’une SCPI Composition des Actifs L’objet unique d’une SCPI est d’acquérir et de gérer son patrimoine immobilier locatif (loi du 4 janvier 1993) L’actif d’une SCPI doit être composé de plusieurs immeubles auxquels s’ajoutent les terrains à construire et les fonds collectés en attente d’affectation Un immeuble ne peut être acquis que si cette acquisition est dans l’intérêt des détenteurs de parts de SCPI Cession des actifs La cession d’un actif immobilier n’est justifiable que si celle-ci est dans l’intérêt des actifs La loi de janvier 2003 a permis aux SCPI d’augmenter leur capacité d’arbitrage. Depuis cette loi, les SCPI peuvent céder jusqu’à 15% de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier, Si un arbitrage n’a pas lieu au cours d’une année, le pourcentage d’arbitrage peut être reportée l’année suivante et ce pendant deux ans. Ce qui induit une capacité d’arbitrage pouvant atteindre 45% de la valeur vénale du patrimoine DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 15 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Actifs d’une SCPI Travaux sur les immeubles La loi de janvier 2003 a introduit une plus grande souplesse en matière de travaux Abandon du délai de carence de trois ans: les travaux peuvent désormais être entrepris dès l’acquisition L’ampleur des travaux n’est plus indexée sur la surface du bien mais sur la valeur vénale: elle ne doit pas dépasser 30% de la valeur vénale de l’immeuble et 10% de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI Si les travaux s’étalent sur deux ans, ces seuils sont doublés (respectivement 60% et 20%) DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 16 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Protection des épargnants d’une SCPI Mutualisation des risques au sein de la SCPI Comme dans toute société par actions, l’actionnaire ou sociétaire porte une partie du risque (mauvaise localisation, nature inadaptée…) des investissements réalisés par la SCPI dont il détient les parts Cependant les SCPI, mêmes lorsqu’elles sont spécialisées, tentent de réduire ce risque par une plus grande diversification. Ce qui assure une mutualisation des risques Sécurisation de la gestion Au niveau de la SCPI elle-même: le niveau de capital doit être supérieur à 760 000 €, la SCPI doit être contrôlée par un conseil de surveillance pour des sociétés avec directoire, ses comptes doivent être approuvés par un commissaire aux comptes Au niveau de la société de gestion: elle doit avoir un capital au moins égal à 230 000 €, elle doit présenter des garanties suffisantes (responsabilité civile professionnelle, garantie sur son organisation, ses moyens techniques, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants…) DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 17 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Protection des épargnants d’une SCPI Expertise des biens de la SCPI Depuis 1994, chaque immeuble est expertisé par un expert immobilier (indépendant) au moins une fois tous les 5 ans Cette expertise est réalisée immeuble par immeuble La valeur vénale obtenue par l’expert indépendant permet à la société de gestion d’arrêter chaque année les valeurs de réalisation et de reconstitution des actifs de la SCPI DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 18 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Fonctionnement d’une SCPI Comme tout marché de parts, il existe deux compartiments Compartiment primaire : lors de la création ou des augmentations de capital Compartiment secondaire: lors des cessions Evaluation et cession des parts Depuis la refonte du mode de fixation des parts entrée en vigueur en 2002 (lequel remplace « le prix de cession conseillé » en vigueur depuis 1994), pour les SCPI à capital fixe, la valeur de la part est issue de la confrontation entre les ordres d’achat et les ordres de vente centralisés dans un carnet d’ordres de la société animatrice de la SCPI (société de gestion de la SCPI ou toute société à qui elle la délégué cette fonction) Cette confrontation a lieu à date fixe selon des périodicités allant d’une semaine à trois mois Elle permet de déterminer un prix d’équilibre net de frais aussi appelé « prix d’exécution » Pour les SCPI à capital variable, le prix de retrait est fixé par la société de gestion. Ce prix doit être publié dans les bulletins trimestriels d’information de la SCPI. La cession (en réalité le retrait) ne peut intervenir qu’à la réserve qu’il a y ait suffisamment de nouvelles souscriptions pour compenser le retrait. Il existe à côté du marché organisé un marché de gré à gré où les prix sont librement fixés DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 19 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Fiscalité d’une SCPI Principe de la transparence fiscale Les revenus versés par la SCPI ne sont pas taxés au niveau de celle-ci mais au niveau des associés Lorsque les revenus de la SCPI sont des loyers, leur imposition au niveau des associés s’effectue dans la catégorie des revenus fonciers Lorsque les revenus proviennent des placements financiers des sommes en attente d’affectation par exemple, ils sont taxés dans la catégorie des revenus mobiliers. Lorsque ces revenus proviennent des plus-values réalisées lors des cessions d’immeubles, ils sont taxés au même taux que celui qui s’applique aux plus-values des cessions de valeurs mobilières (30% composé de 12,8% de taux de prélèvement libératoire et de 17,2% de prélèvements sociaux) A noter que l’exonération totale (au bout de 15 ans de détention) de la taxe sur les plus-values de cession qui existait jusqu’au 31 janvier 2012 est passé à 30 ans pour les biens-values à compter du 1er février 2012 avant de revenir à 22 ans en septembre 2013 (collectif budgétaire). Pour un ventre d’un bien détenu entre 22 et 30 ans, il y a exonération de la taxe sur la plus-value mais paiement des prélèvements sociaux de 17,2%. Pour une exonération totale, il faudra une détention de trente ans ou plus. Un système d’abattement permet de connaître le taux d’abattement en fonction de la durée de détention. DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 20 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Fiscalité d’une SCPI Principe de la transparence fiscale Détenteurs de parts de SCPI peuvent opter pour le régime réel d’imposition particulièrement intéressant lorsque les dépenses réellement engagées sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 40%. Dans ce cas, le taux d’abattement est de 14% et on peut ajouter les autres dépenses comme les travaux d’entretien et d’amélioration, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt… Le détenteur de parts de SCPI peut encore réduire sa fiscalité en recourant à diverses techniques imputation des déficits fonciers sur les produits de même nature; Amortissement de Robien, Borloo, Duflot, Pinel … > Prix du ticket d’entrée Un ticket d’entrée pas nécessairement à la portée de toutes les bourses Bien qu’inférieur à l’immobilier physique, il faut souvent débourser en moyenne 30 000 euros pour acquérir les parts d’une SCPI DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 21 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Crise des années 90 et ses conséquences Dans le sillage de la crise immobilière des années 90, les SCPI connaissent une crise Une certaine illiquidité Un candidat à la vente peut non seulement souffrir d’une absence de contrepartie en face mais aussi la difficulté à savoir à quel prix céder ses parts Rigidité des règles de gestion les SCPI ne pouvaient auparavant céder annuellement 5% de leur patrimoine immobilier Pour sortir du marasme, une réflexion a été entamée entre les pouvoirs publics et les professionnels du secteur pour aboutir à la réforme de 2002 fondée sur trois axes: Une plus grande fluidité du marché des parts Pour les SCPI à capital fixe, la valeur des parts est désormais fixée par confrontation entre les ordres d’achat et les ordres de demande Un assouplissement des règles de gestion interne Augmentation du seuil de cession: celui-ci passe de 5% à 15% par an avec la possibilité de cumuler ce seuil (le tripler par exemple si au cours des deux années précédentes, aucune cession n’a eu lieu). Une possibilité d’évoluer vers la transparence fiscale Création du statut de SIIC pour les foncières (voir ci-après) Projet d’OPCI permettant de rendre les SCPI encore plus liquides DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 22 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : la capitalisation (ASPIM), 80 milliards en 2022 DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 23 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : la collecte brute (ASPIM), 11 milliards en 2022 DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 24 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : transactions sur le marché secondaire (ASPIM), 1,5 milliard en 2022 DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 25 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : la collecte nette (ASPIM), 10 milliards en 2022 DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 26 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : taux de distribution sur valeur de marché (ASPIM), 4,3% en 2022 DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 27 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : Variation du prix moyen (ASPIM) DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 28 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : immobilier d’entreprise vs résidentiel (ASPIM), 95% immobulier d’entreprise DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 29 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : répartition géographique (ASPIM), plus de 50% à Paris et région parisienne DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 30 2.1 Véhicules non cotées: les SCPI > Marché des SCPI : types d’actif (ASPIM), offices first! DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 31 2.2 Véhicules non cotées: les OPCI > Définition et caractéristiques Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) sont un produit d’investissement non coté récemment créé afin d’accroître la liquidité des investissements en immobilier papier non coté : Existent depuis 2007; C’est une excroissance des SCPI; Son cadre juridique est inspiré de celui des Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM); Composition de l’actif d’un OPCI Immobilier dans une proportion variant de 60 à 90% L’immobilier physique doit représenter au moins 51% Actif non immobilier Actions des foncières cotées Instruments financiers Parts d’OPCVM … Trésorerie permanente: 10% DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 32 2.2 Véhicules non cotées: les OPCI > Cadre juridique L’OPCI peut exister sous deux formes juridiques en fonction du type de fiscalité désirée La Société de placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) La fiscalité préférée est de type valeurs mobilières La société possède une personnalité morale Elle a l’obligation de distribuer 85 à 100% des revenus locatifs et 50 à 100% des plus-values de cession Convient aussi bien aux investisseurs institutionnels qu’aux investisseurs individuels DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 33 2.2 Véhicules non cotées: les OPCI > Cadre juridique L’OPCI peut exister sous deux formes juridiques en fonction du type de fiscalité désirée Le Fonds de Placement Immobilier (FPI) Convient à l’investisseur qui préfère une imposition sur les revenus fonciers A l’instar d’une OPCVM, l’investisseur est copropriétaire du fonds qui ne possède d’ailleurs pas de personnalité morale 85% des revenus locatifs doivent être distribués tout comme 85% des plusvalues de cession Le patrimoine immobilier doit être expertisé une fois par an suivi de trois actualisations trimestrielles Le fonds a une valeur liquidative obtenue en divisant l’actif net de l’OPCI par le nombre de parts Cette valeur liquidative est calculée au minimum deux fois par an (30 juin et 31 décembre) et au maximum deux fois par mois Ce fonds a accès à de nouvelles formes de diffusion, notamment l’épargne retraite Le souscripteur de ce fonds a droit à une information complète (reporting, rapport annuel…) Cette catégorie de fonds permet la création d’OPCI RFA ou OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées. Ces dernières ne sont conseillées qu’aux investisseurs « qualifiés», a priori les investisseurs institutionnels qui peuvent utiliser comme effet de levier DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 34 2.2 Véhicules non cotées: les OPCI > Prix du ticket d’entrée Par rapport à une SCPI, le prix d’entrée est moins prohibitif Il ne faut en moyenne 3 000 € pour acquérir les parts de OPCI , soit 10% du prix du ticket d’entrée dans une SCPI DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 35 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Définition La Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) a été créé par la loi de finance n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 Contrairement aux deux véhicules présentés précédemment, il s’agit de l’immobilier coté Les trois autres caractéristiques sur lesquelles reposaient la réforme: Allongement de la durée de bail pour le rapprocher de ce qui se faisait dans les pays étrangers, notamment l’Angleterre : Passage du 3 6 9 ans au 6 9 12 ans Réduction des droits de mutation accroissant la compétitivité des SIIC par apport aux produits concurrents comme les SCPI par exemple : Passage d’un taux de TVA de 19,6% à 5% = gain de 14,6% de ce simple fait. Un statut fiscal particulièrement attractif construit autour de la transparence fiscale avec les avantages suivants: Exonération de l’impôt sur les sociétés pour la fraction des bénéfices provenant de l’activité immobilière (si la SIIC a des activités non immobilières, les bénéfices sont taxés au taux de 33,3%, taux de droit commun à l’époque, flat tax aujourd’hui de 30%) Exonération des plus-values sur cession d’immeuble(s) ou de participations dans le capital des personnes morales soumises à ce statut Exonération de la taxation des dividendes versés DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 36 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Définition Les trois autres caractéristiques sur lesquelles reposaient la réforme: Ce statut fiscal particulièrement attractif s’accompagne toutefois d’un certain nombre de contraintes: Paiement d’une exit taxe de 16,5% sur les plus-values latentes équitablement étalée sur 4 ans, Distribution d’au minimum 85% de bénéfices nets provenant de l’activité immobilière avant la fin de l’exercice qui suit leur réalisation Distribution d’au moins 50 % des plus-values provenant de la cession d’immeuble(s) ou de participation avant la fin du deuxième exercice suivant leur réalisation Distribution de 100% des dividendes versés par les filiales ayant optés pour le régime spécial ou des dividendes provenant d’une autre SIIC lorsque les SIIC concernées ont des liens de dépendance DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 37 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Evolution du statut des SIIC Le régime SIIC qui entre en vigueur en 2003 va pourtant connaître une évolution rapide pour trois raisons Renforcer les bases du régime et le rendre opérationnel très rapidement Améliorer le régime pour mieux répondre aux exigences des acteurs (sociétés immobilières, Etat, actionnaires) S’adapter aux évolutions du marché, notamment la concurrence étrangère Le régime SIIC 2 voit le jour lors de la loi de finance rectificative pour 2004 et vise à insuffler un nouveau souffle au régime des SIIC Les SIIC peuvent accueillir des actifs immobiliers issus de l’externalisation des murs Cet apport se fait en échange des actions de la SIIC qui peuvent être conservées ou revendues Ces opérations d’externalisation bénéficient d’une fiscalité des plus-values de cession allégée, 16,5% au lieu de 33,33% à l’époque pour les opérations de droit commun Les opérations de crédit-bail sont intégrées aux opérations d’apport des murs aux SIIC La SIIC s’engage à conserver le bien pendant une durée d’au moins 5 ans, DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 38 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Evolution du statut des SIIC Le régime SIIC 3 apparaît lors de la loi de finance rectificative pour 2005 avec trois ambitions pour doper le régime des SIIC: Inciter les entreprises à se désengager de leur patrimoine immobilier : Au-delà des avantages fiscaux, l’externalisation permet aux entreprises d’alléger leur bilan et de dégager des ressources pouvant être investies dans leur cœur de métier (en croissance interne ou externe) Orienter les investisseurs vers les SIIC qui pourront ainsi capter le parc immobilier d’entreprise Inciter les fonds d’investissement à basculer vers le statut des SIIC et affronter dans les meilleures conditions la concurrence Pour atteindre ces objectifs, les modifications suivantes ont été apportées Rémunération des apports à la fois en actions des SIIC mais aussi en numéraire au besoin Etendre l’externalisation aux opérations de vente d’actifs immobiliers et non plus seulement aux opérations d’apports Par mesure express, la cession à des bailleurs sociaux (organismes HLM ou Sociétés d’Economie Mixte logement) bénéficie également de ce régime. Cette mesure est connue sous l’appellation 2010 E B. DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 39 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Evolution du statut des SIIC Le régime SIIC 4 voit le jour avec la loi de finance rectificative pour 2007 avec pour ambitions: De faire des SIIC des véritables sociétés industrielles disposant de vraies stratégies de développement et non plus seulement des véhicules fiscaux Lutter contre la constitution de SIIC « captives » ie contrôlé par un actionnaire majoritaire et satisfaire l’ambition du législateur de développer la pierre papier Limiter l’effet d’aubaine pour certains investisseurs étrangers, en particulier espagnols, danois, hollandais… Pour atteindre ces objectifs, une certaine dispersion de l’actionnariat est instaurée : Un flottant d’un minimum de 15 % détenu par les petits actionnaires (moins de 2% du capital) au moment de l’entrée dans le régime est instaurée ; Un plafonnement de la détention du capital et des droits de vote à hauteur de 60% est institué sous peine d’un assujettissement à l’IS. DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 40 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Bilan Malgré tous ces efforts, le régime des SIIC n’a pas très bien réussi Il y a certes eu des opérations emblématiques mais finalement pas autant que ça M. Bricolage vers Foncières des Pimonts en 2005 Accor vers Foncières des Murs en 2005 Courtepaille vers Foncières des Murs en 2006 Buffalo Grill vers Klémur en 2006 Speedy vers Lassalle IM en 2007 Jardiland et Quick vers Foncière des Murs en 2007 Cession de l’imprimerie nationale par l’Etat en 2007 Comportement boursier des SIIC s’apparente à n’importe quel actif financier alors qu’un comportement plus immobilier i.e. de long terme était attendu. Les cours de bourse qui ont beaucoup dévissé à l’instar de Foncières des Régions ou de Tour Eiffel DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 41 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Prix du ticket d’entrée Ouvert à tous, notamment en comparaison des OPCI, à plus forte raison des SCPI Souvent quelques euros suffisent pour acquérir les actions des SIIC (cf. ciaprès) DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 42 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Le marché début février 2022 N° Au 04/02/2022 1 UNIBAIL-RODAMCO-WE 2 GECINA 3 COVIVIO 4 KLEPIERRE 5 ICADE 6 ALTAREA COGEDIM 7 ARGAN 8 COVIVIO HOTELS 9 CARMILA 10 FREY 11 MERCIALYS 12 CEGEREAL 13 TOUR EIFFEL 14 IMMOB,DASSAULT 15 FONCIERE INEA 16 SÉLECTIRENTE 17 PATRIMOINE ET COMM 18 FONCIERE ATLAND 19 BLEECKER 20 SCBSM 21 PAREF 22 ACANTHE DEV, 23 M,R,M 24 FONCIÈRE PARIS NORD TOTAL (24 SIIC) Capitalisation flottante capée en M€ Capitalisation en M€ Poids Code ISIN 8 700 923 17,3% FR0013326246 8 618 884 17,1% FR0010040865 6 789 918 13,5% FR0000064578 6 460 1134 12,9% FR0000121964 4 444 796 8,8% FR0000035081 3 170 792 6,3% FR0000033219 2 494 955 5,0% FR0010481960 2 415 604 4,8% FR0000060303 2 126 850 4,2% FR0010828137 953 95 1,9% FR0010588079 849 594 1,7% FR0010241638 579 116 1,2% FR0010309096 476 95 0,9% FR0000036816 431 43 0,9% FR0000033243 407 305 0,8% FR0010341032 399 60 0,8% FR0004175842 265 66 0,5% FR0011027135 186 149 0,4% FR0013455482 175 26 0,3% FR0000062150 124 31 0,2% FR0006239109 77 27 0,2% FR0010263202 74 37 0,1% FR0000064602 54 21 0,1% FR0000060196 5 3 0,0% FR0011277391 50268 9526 100,0% Source : IEIF, EURONEXT, SIX Financial Information DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 43 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Un exemple d’évolution des cours : Unibail-Radamco DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 44 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Un exemple d’évolution des cours : Unibail-Radamco DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 45 2.3 Véhicules cotées: les SIIC > Un exemple d’évolution des cours : Unibail-Radamco DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 46 2.4 Le financement bancaire des professionnels de l’immobilier > Enquête ACPR auprès des établissements de crédits Production Données relatives à la production 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 36,9 61,1% 38,9% 37,9% 62,1% 32,1 61,3% 38,7% 34,4% 65,4% 50,4 61,6% 38,4% 37,7% 62,3% 50,1 61,4% 38,6% 33,4% 65,4% 43,4 62,4% 37,6% 38,7% 61,3% 46,8 62,3% 37,7% 40,3% 59,7% 49,5 62,8% 37,2% 43,7% 56,3% 62,3 57,3% 41,2% 56,6% 43,4% 0,2% 1,3% 66,6 61,1% 37,8% 41,6% 58,4% 0,3% 0,8% 72,9 62,5% 36,3% 49,2% 50,8% 0,4% 0,8% 88,5 60,0% 36,7% 48,0% 52,0% 1,4% 1,8% 89,0 66,7% 32,2% 46,0% 54,8% 0,3% 0,9% 76,5 65,3% 33,6% 46,2% 53,8% 0,4% 0,7% 73,3% 26,7% 81,8% 18,2% 72,7% 27,3% 75,0% 25,0% 13,8% 11,2% 78,9% 21,1% 11,4% 9,7% 74,5% 23,7% 12,6% 11,0% 71,7% 28,3% 11,4% 17,0% 58,8% 41,2% 25,4% 15,9% 62,1% 37,9% 23,7% 14,2% 64,1% 35,9% 20,1% 15,8% 59,6% 39,5% 24,8% 15,6% 62,7% 37,3% 24,8% 12,5% 64,1% 35,9% 24,4% 11,4% 50,3% 15,6% 7,3% 7,2% 51,4% 13,7% 9,1% 5,5% 51,7% 14,8% 7,6% 10,8% 54,6% 14,6% 8,6% 7,9% 51,8% 13,1% 10,1% 9,3% 50,2% 12,8% 11,2% 10,6% 44,8% 18,4% 11,0% 10,0% 19,6% 20,3% 15,2% 14,2% 15,7% 13,1% 15,8% 37,9% 23,5% 15,1% 6,0% 9,1% 8,4% 36,4% 21,5% 14,0% 6,3% 13,0% 8,8% 37,7% 23,0% 13,3% 5,9% 11,2% 9,0% 35,3% 21,0% 11,6% 6,6% 13,9% 11,0% 37,9% 24,2% 9,8% 6,1% 11,8% 10,2% 39,8% 18,3% 9,7% 5,2% 14,7% 12,3% Promoteurs et marchands de biens 60,5% 54,7% Promoteurs Sociétés de promotion ad hoc Marchands de biens Investisseurs et sociétés foncières 26,2% 32,4% Grandes foncières cotées Autres sociétés foncières et sociétés d'investissement non ad hoc Financements spécialisés et autres sociétés ad hoc d'investissement Hedge funds, ETF et véhicules de titrisation Autres bénéficiaires 13,2% 12,9% SEM d'aménagement Autres bénéficiaires 51,8% 50,0% 48,9% 44,1% 41,7% 31,7% 29,7% 33,4% 35,5% 40,5% 16,5% 20,3% 17,7% 18,3% 17,8% 39,7% 15,6% 19,8% 4,3% 58,8% 14,4% 16,8% 25,1% 2,4% 1,6% 1,4% 0,2% 42,3% 17,3% 21,4% 3,6% 56,0% 13,2% 17,8% 22,9% 1,9% 1,8% 0,7% 1,1% 42,1% 15,2% 23,3% 3,6% 55,5% 11,3% 17,9% 24,3% 2,1% 2,4% 1,0% 1,4% 41,0% 15,3% 20,4% 5,7% 56,4% 9,5% 19,2% 25,8% 1,9% 2,6% 0,9% 1,6% 42,8% 15,7% 22,5% 4,6% 54,2% 5,9% 20,2% 27,3% 0,8% 3,0% 1,1% 1,9% 51,5% 19,9% 26,3% 5,4% 44,9% 7,6% 16,9% 20,4% 0,1% 3,5% 1,6% 1,9% Production (milliards d'euros) Total Crédits et titres de dette Engagements de hors-bilan dont engagements de financement dont engagements de garantie Instruments de fonds propres Crédit-bail immobilier Structure par zone géographique Production en France Production à l'étranger dont reste de l'Europe dont reste du monde Structure par type d'actif* Immobilier résidentiel Bureaux Locaux commerciaux Locaux d'activité Actifs diversifiés Autres Structure par type de bénéficiaire DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 47 2.4 Le financement bancaire des professionnels de l’immobilier > Enquête ACPR auprès des établissements de crédits Encours 2. Données relatives à l'encours 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 129,1 69,6% 29,2% 52,5% 47,5% 1,3% 137,1 72,6% 23,7% 52,6% 47,4% 3,7% 182,3 69,7% 25,4% 53,2% 46,8% 4,9% 187,4 67,7% 27,2% 55,5% 44,5% 5,1% 182,0 67,0% 28,0% 58,6% 41,4% 5,0% 182,8 66,8% 28,4% 59,8% 40,2% 4,8% 185,8 66,8% 28,6% 59,8% 40,2% 4,6% 162,4 66,1% 28,5% 57,6% 42,4% 0,9% 4,5% 172,7 68,0% 27,3% 52,1% 47,9% 1,0% 3,7% 184,1 69,4% 26,2% 54,1% 45,9% 1,0% 3,4% 203,1 68,8% 26,5% 54,0% 46,0% 1,4% 3,3% 222,1 69,2% 27,0% 55,0% 45,0% 1,2% 2,7% 229,1 69,9% 26,2% 55,7% 44,3% 1,4% 2,5% 64,9% 35,1% 66,8% 33,2% 63,4% 36,6% 64,7% 35,3% 23,7% 11,6% 66,2% 33,8% 23,3% 10,4% 68,8% 31,2% 22,0% 9,2% 67,8% 32,2% 20,8% 11,5% 57,5% 42,5% 27,0% 15,6% 57,8% 42,2% 25,8% 16,4% 58,4% 41,6% 27,1% 14,5% 59,6% 40,4% 27,3% 13,1% 60,1% 39,9% 27,1% 12,8% 61,4% 38,6% 24,5% 14,2% 41,5% 17,3% 10,2% 10,7% 34,1% 16,4% 12,1% 9,6% 36,4% 17,0% 14,4% 12,4% 38,7% 17,0% 14,5% 11,1% 39,3% 17,6% 14,4% 10,9% 40,9% 17,5% 14,9% 11,5% 41,4% 16,8% 15,5% 11,3% 20,3% 27,7% 19,8% 18,6% 17,8% 15,2% 14,9% 34,3% 21,8% 18,2% 7,0% 10,7% 8,0% 31,2% 21,0% 17,5% 7,6% 13,1% 9,6% 31,1% 22,8% 17,2% 7,1% 11,2% 10,7% 31,3% 22,0% 16,3% 7,0% 11,3% 12,0% 30,1% 23,1% 15,4% 6,6% 12,8% 11,9% 29,5% 22,2% 14,9% 6,9% 14,4% 12,0% Promoteurs et marchands de biens 40,9% 33,3% Promoteurs Sociétés de promotion ad hoc Marchands de biens Investisseurs et sociétés foncières 43,2% 48,1% Grandes foncières cotées Autres sociétés foncières et sociétés d'investissement non ad hoc Financements spécialisés et autres sociétés ad hoc d'investissement Hedge funds, ETF et véhicules de titrisation Autres bénéficiaires 15,9% 18,6% SEM d'aménagement Autres bénéficiaires 32,9% 32,8% 33,6% 33,3% 33,03% 44,1% 42,2% 43,4% 44,7% 45,22% 23,0% 24,9% 23,0% 22,0% 21,76% 33,6% 15,7% 14,9% 2,9% 63,5% 13,2% 22,6% 25,3% 2,4% 2,9% 2,1% 0,8% 33,0% 14,8% 15,1% 3,0% 64,4% 12,7% 23,7% 25,6% 2,3% 2,6% 1,4% 1,2% 34,0% 13,4% 17,3% 3,2% 63,8% 12,6% 22,5% 27,7% 0,9% 2,2% 1,1% 1,2% 34,4% 13,1% 16,9% 4,3% 63,1% 11,9% 22,1% 28,7% 0,4% 2,6% 1,2% 1,4% 33,7% 12,9% 17,0% 3,8% 63,7% 10,5% 23,9% 28,9% 0,3% 2,6% 1,2% 1,4% 34,1% 13,6% 16,5% 4,0% 62,9% 10,5% 23,4% 28,8% 0,1% 3,0% 1,5% 1,4% Encours (milliards d'euros) Expositions brutes globales Crédits et titres de dette bruts Engagements de hors-bilan dont engagements de financement dont engagements de garantie Participations Crédit-bail immobilier Structure par zone géographique Encours en France Encours à l'étranger dont reste de l'Europe dont reste du monde Structure par type d'actif** Immobilier résidentiel Bureaux Locaux commerciaux Locaux d'activité Actifs diversifiés Autres Structure par type de bénéficiaire DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 48 3. Endettement et surendettement des ménages > Rappel de l’encours de dette des ménages (BdF) 4 fois plus en 2021 qu’il y a 20 ans alors que le PIB a été multiplié par 1,7. 5,7 fois qu’en décembre 1993 alors que le PIB a été multiplié par 1,4 D’où le risque de surendettement DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 49 3. Endettement et surendettement des ménages > Détention de la dette par les ménages (OCM) Distinction entre la dette immobilière et la dette de trésorerie. Depuis 2010, le taux de détention est descendu en dessous de 50% Y-a-il un paradoxe? Effet de ciseaux entre l’endettement et la détention. DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 50 3. Endettement et surendettement des ménages > Détention de la dette par les ménages (OCM) Dette immobilière : on est revenu au niveau du milieu des années 90 DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 51 3. Endettement et surendettement des ménages > Détention de la dette par les ménages (OCM) Dette trésorerie : tendance globalement baissière depuis le début des années 2000 DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 52 3. Endettement et surendettement des ménages > Définition du surendettement des ménages (BdF, guide du surendettement) Vous êtes surendetté lorsque vous n’arrivez plus, malgré vos efforts, à payer vos dettes personnelles (p. 3) La procédure du surendettement est réservée aux personnes ne relevant pas des procédures collectives prévues par le code du commerce DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 53 3. Endettement et surendettement des ménages > Procédure de traitement du surendettement des ménages (BdF, guide du surendettement, p. 11) DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 54 3. Endettement et surendettement des ménages > Statistiques sur le surendettement (BdF) DATE : 22 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 55
