Gestión de Carteras en el Sector Inmobiliario
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Questions and Answers

¿Cuál es el posible efecto de la subida de los rendimientos de los bonos del Estado en la rentabilidad de los activos?

  • No se puede determinar
  • Disminuye la rentabilidad de los activos (correct)
  • No hay un efecto directo en la rentabilidad de los activos
  • Aumenta la rentabilidad de los activos

    • ¿Cuál puede ser una forma de ajustar la rentabilidad de los activos en un mercado con rendimientos crecientes?

  • Aumentar la cantidad de activos en el portafolio
  • Disminuir la cantidad de activos en el portafolio
  • Ajustar el alquiler de los activos (correct)
  • No hay una forma clara de ajustar

    • ¿Cómo pueden afectar los salarios la rentabilidad de los activos?

  • Los salarios altos pueden aumentar la rentabilidad
  • Los salarios pueden hacer que la rentabilidad sea más volátil
  • Los salarios bajos pueden disminuir la rentabilidad (correct)
  • Los salarios no tienen un efecto directo en la rentabilidad

    • ¿Cuál es el posible impacto de la política monetaria en los rendimientos de los activos?

    <p>La política monetaria restrictiva puede aumentar los rendimientos</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el posible efecto de la subida de los rendimientos de los bonos del Estado en el mercado inmobiliario?

    <p>Disminuye la demanda de activos inmobiliarios</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el papel de la gestión de cartera en este entorno de alta rentabilidad?

    <p>Es importante ajustar la composición de la cartera</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es la razón principal por la que los prestamistas alternativos tienen oportunidades en el mercado de deuda privada?

    <p>La ampliación del diferencial de crédito</p> Signup and view all the answers

    ¿Por qué los bancos han reducido su oferta de préstamos en el mercado de deuda privada?

    <p>Por la cauta y regulación bancaria</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el efecto de la subida de los tipos de interés en la rentabilidad de los préstamos?

    <p>Aumenta la rentabilidad de los préstamos</p> Signup and view all the answers

    ¿Qué indica la relación LTV en un préstamo?

    <p>La relación entre el valor del préstamo y el valor del activo</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el efecto de la contracción de la oferta de préstamos en el mercado de deuda privada?

    <p>Reduce la competencia entre los prestamistas</p> Signup and view all the answers

    ¿Por qué los prestamistas alternativos tienen un mayor poder de negociación en el mercado de deuda privada?

    <p>Por la contracción de la oferta de préstamos</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el efecto de la regulación bancaria en el mercado de deuda privada?

    <p>Reduce la oferta de préstamos</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el impacto de la subida de los tipos de interés en el mercado de deuda privada?

    <p>Aumenta la rentabilidad de los préstamos</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el nivel actual del Euribor a 12 meses según el texto?

    <p>3,65%</p> Signup and view all the answers

    ¿Por qué se produjo un cambio drástico en el discurso de la política monetaria de los principales bancos centrales?

    <p>Por las fuertes e inesperadas tensiones inflacionistas</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el nivel actual del tipo principal de financiación del Banco Central Europeo?

    <p>4,5%</p> Signup and view all the answers

    ¿Qué sucedió con el Euribor en el período 2022-23?

    <p>Se incrementó desde el -0,50% hasta consolidarse por encima del 4%</p> Signup and view all the answers

    ¿Qué fue lo que obligó a un cambio drástico en el discurso de la política monetaria de los principales bancos centrales?

    <p>Las fuertes e inesperadas tensiones inflacionistas</p> Signup and view all the answers

    ¿Cuál es el nivel al que se situaba el tipo principal de financiación del Banco Central Europeo en septiembre de 2023?

    <p>4,5%</p> Signup and view all the answers

    ¿Qué sucedió con el tipo principal de financiación del Banco Central Europeo en el período 2022-23?

    <p>Se incrementó desde el 3,65% hasta el 4,5%</p> Signup and view all the answers

    ¿Qué era el escenario en el período 2022-23?

    <p>El escenario de las mayores subidas del Euribor de la historia en un período similar</p> Signup and view all the answers

    What does RICS stand for?

    <p>Royal Institution of Chartered Surveyors</p> Signup and view all the answers

    What is Market Value (MV) according to RICS standards?

    <p>The estimated price for the transfer of an asset or liability between identified knowledgeable and willing parties</p> Signup and view all the answers

    The RICS report must be signed by an individual assessor recognized by RICS.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    How many main axes of the real estate valuation methodologies are mentioned?

    <p>6</p> Signup and view all the answers

    Which of the following is not one of the main axes of the valuation methodologies mentioned in the text?

    <p>Supply and Demand</p> Signup and view all the answers

    Under the Flows approach, the market value of a real estate asset can be estimated as the present value of the expected benefits of the property discounted at the market rate of return. The market value is a function of the expected benefits produced by the property and the ________.

    <p>discount rate</p> Signup and view all the answers

    The Comparison Methodologies focus on value per square meter derived from market analysis.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Why does the need for property valuation arise?

    <p>Any type of investment requires a valuation as one of the first steps in decision making. It is not unique to real estate investments, but common to any type of investment.</p> Signup and view all the answers

    What are the fundamental characteristics to be evaluated in the valuation process?

    <p>Use, Typology, Location, Antiquity, Construction Costs, Surfaces</p> Signup and view all the answers

    Real estate valuation standards for mortgage purposes comply with Ministerial Order ECO 805/2003 on rules for the valuation of real estate, focusing on mortgage __________.

    <p>concession</p> Signup and view all the answers

    Real estate valuation based on the use of automatic models is always carried out manually.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    The valuation process in the comparables methodology can be summarized as follows: Assets identification, Data capture, Adjustment of bid prices, Homogenization of relevant ____________, Assignment of weights to comparables if applicable.

    <p>asset properties</p> Signup and view all the answers

    In the homogenization coefficient formula, the coefficient of homogenization of n references is calculated by considering all factors/elements to determine the value of the asset. Which of the following are typically considered as factors/elements? Select all that apply:

    <p>Surface</p> Signup and view all the answers

    What is the resulting homogenized value in the provided example where comparables 2 and 4 are more reliable and in the same building as the rated one?

    <p>2387.50 €/m2</p> Signup and view all the answers

    In the Discount Cash Flow methodology, the process involves projecting income over time and then projecting expenditure over time.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    What is the assumption percentage for Acquisition costs?

    <p>2.50%</p> Signup and view all the answers

    Which of the following is an example of an Irrecoverable expense?

    <p>Loss due to defaults</p> Signup and view all the answers

    The Exit rate (Cap Rate) assumption is ___%.

    <p>4.25%</p> Signup and view all the answers

    The Net value in the final results is 62,777,259 Euros.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Match the following with their corresponding typology:

    1. Properties in use and/or rent
    2. Assets for dotational use and services

    <p>Properties in use and/or rent = In Perpetuity, 'Term and Reversion', 'Hard Core Top Slice' Assets for dotational use and services = Properties, warehouses, offices, residences</p> Signup and view all the answers

    What is the dynamic residual method used to calculate?

    <p>residual value</p> Signup and view all the answers

    When is the Replacement Cost Method typically applied?

    <p>When there is no active real estate market but construction activity exists</p> Signup and view all the answers

    The Replacement Cost Method includes investments in land, buildings, and ______.

    <p>required expenses</p> Signup and view all the answers

    What are Automated Valuation Models (AVMs) for real estate based on?

    <p>mathematical modeling</p> Signup and view all the answers

    What type of models estimate property values based on individual attributes and their contribution to overall value?

    <p>Hedonic Pricing Models</p> Signup and view all the answers

    What is the formula to calculate the residual value (RV) in real estate valuation? (Hint: given discount rate(r), NOI growth rate(g), capitalisation rate(A), inflation rate(p), and time in years(t)

    <p>RV = NOI * (1 + g) / (A - p)</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the Discount Cash Flow Methodology mentioned in the content?

    <p>To value real estate properties</p> Signup and view all the answers

    According to the content, the IRR and the Discount Rate are ________.

    <p>the same</p> Signup and view all the answers

    What is the formula to calculate the Present Value (PV) in real estate valuation? (Hint: given market yield, Net Operating Income (NOI), Residual Value (RV), and time in years(t))

    <p>PV = ∑(NOI / (1 + r)^t) + RV</p> Signup and view all the answers

    What is the formula to calculate the Capitalization Rate (A) in real estate valuation? (Hint: given Yield and growth rate(g))

    <p>A = Yield - g</p> Signup and view all the answers

    What is the market value formula for an asset that generates income based on the capitalization method of term & reversion?

    <p>V_a = Term + Reversion - Expenses</p> Signup and view all the answers

    What does 'Term' represent in the capitalization method formula?

    <p>Term = [Fc / (1 + r)^t]</p> Signup and view all the answers

    Define 'Reversion' in the context of the capitalization method formula.

    <p>Reversion = [(Fm / (1 + r)^t) * (1 - (1 + r)^t100)]</p> Signup and view all the answers

    What does 'Expenses' represent in the market value formula for an income-generating asset?

    <p>Expenses = Taxes + Brokerage + Breaker</p> Signup and view all the answers

    In the residual method of land valuation, what are the two viewpoints based on the type of land to be valued?

    <p>Residual Static and Residual Dynamic</p> Signup and view all the answers

    What is the key difference between Residual Static and Residual Dynamic viewpoints in land valuation?

    <p>Residual Static assumes costs with current values, while Residual Dynamic assumes costs with expected values.</p> Signup and view all the answers

    What is linear regression analysis used for?

    <p>Creating a model that describes the relationship between a dependent variable and one or more independent variables.</p> Signup and view all the answers

    What is a type of regression model that involves one dependent variable and multiple independent variables?

    <p>Multiple regression model</p> Signup and view all the answers

    What does the equation for multiple regression look like with k dependent variables?

    <p>𝑦 =𝑏1 · 𝑥 1 +𝑏 2 · 𝑥2 + …𝑏 𝑘 · 𝑥𝑘 + 𝑎</p> Signup and view all the answers

    What are some examples of real estate analysis using linear regression?

    <p>Home price prediction, market trend analysis, evaluating the impact of specific factors, and real estate investment profitability modeling.</p> Signup and view all the answers

    What is the key aspect in the Comparables AVM Model methodology?

    <p>The choice of comparables.</p> Signup and view all the answers

    What does RICS stand for?

    <p>Royal Institution of Chartered Surveyors</p> Signup and view all the answers

    Which of the following is a type of value defined by RICS?

    <p>All of the above</p> Signup and view all the answers

    RICS report must be signed by an individual assessor recognized by RICS. (True/False)

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    The estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction is known as ________ Value.

    <p>Market</p> Signup and view all the answers

    What are the main axes of the valuation methodologies for real estate assets?

    <p>Comparison, Residual, Capitalization, Cash flows, Economic exploitations, Replacement Cost</p> Signup and view all the answers

    What are the elements of value considered under the Flows approach for real estate asset valuation?

    <p>Use</p> Signup and view all the answers

    Comparison Methodologies derive value per sqm from discounted cash flows.

    <p>False</p> Signup and view all the answers

    Comparison Methodologies mainly use observation of market comparables from ________.

    <p>offer: specialist portals, closing: property registration information, notaries</p> Signup and view all the answers

    Why does the need for property valuation arise?

    <p>Any type of investment requires a valuation as one of the first steps in decision making. It is not a unique need for real estate but common to any investment.</p> Signup and view all the answers

    What are some of the fundamental characteristics evaluated in the valuation process?

    <p>Typology, location, costs</p> Signup and view all the answers

    Property valuation involves analyzing specificities like residential floors, number of bedrooms, and ____.

    <p>elevator</p> Signup and view all the answers

    Define the formula for calculating the residual value (RV)

    <p>RV = NOI * (1 + g) / (A - p)</p> Signup and view all the answers

    What is the formula for calculating the present value (PV) given the market yield?

    <p>PV = Σ(NOI / (1 + r)^t) from i=1 to n</p> Signup and view all the answers

    Match the types of values with their descriptions:

    <p>Net Asset Value = Value based on assets minus liabilities Fair Value = Estimated amount for a free transaction Statistical Value = Value based on statistical adjustments Spot Value = Immediate market value</p> Signup and view all the answers

    What is the process for determining the market value of a property in the Discount Cash Flow Methodology?

    <p>Analysis of cash flows (income minus expenses) over a period of time</p> Signup and view all the answers

    What are some of the most commonly used valuation standards?

    <p>Some commonly used valuation standards include ECO, RICS, and AVM.</p> Signup and view all the answers

    What is the formula to calculate Internal Rate of Return (IRR) in the context of discounted cash flow?

    <p>PV = Σ(CFN i / (1 + IRR)^t) from i=1 to n</p> Signup and view all the answers

    In the Comparison Methodologies section, what is the purpose of homogenization?

    <p>To homogenize relevant asset properties</p> Signup and view all the answers

    What is the aim of the example provided regarding the office building?

    <p>To value a 9 levels office building of 666.66 m2 each with an IRR target of 7% and exit in 2033</p> Signup and view all the answers

    The homogenization coefficient is calculated based on factors/elements to determine the value of the asset. It is represented by the product of all individual coefficients denoted as 𝛼𝑛 =∏ 𝛼𝑖. The homogenized value of the asset is obtained by multiplying the comparable's value by the homogenization coefficient: 𝑉 𝑡h=𝑉 𝑡 × _____

    <p>𝛼 𝑛</p> Signup and view all the answers

    The Discount Cash Flow Methodology can be used for properties with varying lease dates, empty surfaces, and unstable rents.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    What is the assumption percentage for acquisition costs?

    <p>2.50%</p> Signup and view all the answers

    What is the total irrecoverable expense percentage?

    <p>5.25%</p> Signup and view all the answers

    What is the exit rate percentage (Cap Rate)?

    <p>4.25%</p> Signup and view all the answers

    Irrecoverable expenses include loss due to default.

    <p>True</p> Signup and view all the answers

    Match the assumptions with their corresponding percentages:

    <p>Acquisition costs = 2.50% Irrecoverable expenses = 5.25% Long term unoccupied = 3.00% Exit rate (Cap Rate) = 4.25%</p> Signup and view all the answers

    What is the market value formula of an asset that generates income according to the content?

    <p>V_a = Term + Reversion - Expenses</p> Signup and view all the answers

    Define the term 'Residual Method' in land valuation.

    <p>The residual method is a land valuation approach that determines the value by subtracting the costs and benefits associated with the development from the total value of the asset.</p> Signup and view all the answers

    In the static residual method, the value of a real estate product Vv is composed of the land cost (Cs), construction cost (Cc), development expenses (De), and benefits of the development (Bd) together with other costs like ________.

    <p>Marketing</p> Signup and view all the answers

    Which of the following factors are involved in the residual method of land valuation? (Select all that apply)

    <p>Cost of land</p> Signup and view all the answers

    What is a linear regression analysis used for?

    <p>Creating a model that describes the relationship between a dependent variable and one or more independent variables.</p> Signup and view all the answers

    In the context of linear regression, what are the two types of regression models mentioned?

    <p>Simple regression model</p> Signup and view all the answers

    What is the equation for multiple regression with k dependent variables?

    <p>The equation is: 𝑦 =𝑏1 · 𝑥1 +𝑏2 · 𝑥2 + …𝑏 𝑘 · 𝑥𝑘 + 𝑎</p> Signup and view all the answers

    Give an example of using multiple regression in analyzing housing prices.

    <p>Price of the house as the dependent variable, and independent variables like area of the house, number of bedrooms, number of bathrooms, and geographic location.</p> Signup and view all the answers

    In a Comparables AVM Model, comparable houses should be reduced to those that most closely resemble the property to be evaluated based on characteristics such as location, surface area, number of rooms, and number of ______.

    <p>bathrooms</p> Signup and view all the answers

    What method calculates a technical value to determine both the market value and mortgage value of an asset?

    <p>Residual Method</p> Signup and view all the answers

    According to the Replacement Cost Method, the replacement cost includes investments in a.- ____, b.- ____, c.- ____.

    <p>Land, Buildings, Required expenses</p> Signup and view all the answers

    What components are included in Automated Valuation Models (AVMs)?

    <p>All of the above</p> Signup and view all the answers

    What mathematical modeling systems are used in Automated Valuation Models (AVMs) to value properties?

    <p>Hedonic Pricing Models and Regression Analysis</p> Signup and view all the answers

    What is the primary goal of the strategy assigned for the recovery and management of a defaulted loan?

    <p>To maximize the value for the investor by intervening in maximizing flows and their discount</p> Signup and view all the answers

    What is the relationship between flows and discounts within the world of credit portfolios?

    <p>There is a feedback between flows and discounts</p> Signup and view all the answers

    What is the primary consideration when assigning a strategy for the recovery and management of a defaulted loan?

    <p>The scenario that maximizes the value for the investor</p> Signup and view all the answers

    Why is it necessary to develop a model that combines flows and discounts in credit portfolios?

    <p>Because there is a feedback between flows and discounts within the world of credit portfolios</p> Signup and view all the answers

    What is the primary characteristic of the flows of a performing loan?

    <p>They are unique and given by a contract</p> Signup and view all the answers

    What is the primary consideration when developing different approaches to discount in credit portfolios?

    <p>The scenario that maximizes the value for the investor</p> Signup and view all the answers

    What is the minimum number of months to sale in the third-party sale strategy?

    <p>9</p> Signup and view all the answers

    What is the discount percentage in the debtor strategy?

    <p>20%</p> Signup and view all the answers

    What is the strategy that involves sale active development and investment?

    <p>Sale active development and investment</p> Signup and view all the answers

    What is the minimum number of months to agree in the discount pay out strategy?

    <p>Not specified</p> Signup and view all the answers

    What is the strategy that involves enforcement guarantee and delivery?

    <p>Enforcement guarantee and delivery</p> Signup and view all the answers

    What is the strategy that involves recovery and sale of assets?

    <p>Recovery and sale of assets</p> Signup and view all the answers

    What is the maximum number of months to sale in the third-party sale strategy?

    <p>18</p> Signup and view all the answers

    What is the strategy that involves renegotiation of unsecured loans?

    <p>Renegotiation of unsecured loans</p> Signup and view all the answers

    What is the main difference between the 3Friendly sale (collateral) and the 4.Dation in payment strategies?

    <p>The type of asset scoring used in the Dation in payment strategy</p> Signup and view all the answers

    Which of the following strategies involves a discount rate of 20%?

    <p>Friendly sale (collateral) strategy</p> Signup and view all the answers

    What is the main characteristic of the Asset execution strategy?

    <p>It involves a discount rate of 5%</p> Signup and view all the answers

    What is the main factor that affects the cash generated by a portfolio?

    <p>Economic cycle</p> Signup and view all the answers

    What is the main difference between the availability of complete information and the availability of a summary and access to complete information from a sample of files?

    <p>The accessibility of the information</p> Signup and view all the answers

    What is the main purpose of statistical estimations in portfolio analysis?

    <p>To estimate the annual recovery rate</p> Signup and view all the answers

    What is the main characteristic of the recovery curves in the content?

    <p>They are used to estimate the annual recovery rate</p> Signup and view all the answers

    What is the main factor that affects the portfolio ageing and non-payment ageing?

    <p>External accredited information</p> Signup and view all the answers

    What is the main purpose of segmentation and classification of clients by resilience?

    <p>To improve portfolio management</p> Signup and view all the answers

    What is the main factor that affects the key valuation factors in portfolio analysis?

    <p>Type of asset</p> Signup and view all the answers

    What is the primary goal of the strategy chosen for recovery and management of a defaulted loan?

    <p>Maximizing the value for the investor by intervening in maximizing both flows and their discount</p> Signup and view all the answers

    What is the feedback between in the world of credit portfolios, especially distressed?

    <p>Between flows and discounts</p> Signup and view all the answers

    Why is it necessary to pose a model that combines both flows and discounts?

    <p>Because there is feedback between flows and discounts</p> Signup and view all the answers

    What determines the flows of a defaulted loan?

    <p>The recovery strategy assigned</p> Signup and view all the answers

    What is the relationship between the flows and discounts of a performing loan?

    <p>They are independent of each other</p> Signup and view all the answers

    What is the primary consideration when choosing a recovery strategy for a defaulted loan?

    <p>Maximizing the value for the investor</p> Signup and view all the answers

    What is the minimum number of months to sale in the Third-party sale strategy?

    <p>9</p> Signup and view all the answers

    What is the discount in the Third-party sale strategy?

    <p>20%</p> Signup and view all the answers

    What is the maximum number of months to agree in the Discount pay out strategy?

    <p>No limit</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the Renegotiation strategy?

    <p>To extend the debt repayment period</p> Signup and view all the answers

    What is the role of the Guarantee/Delivery in the Enforcement strategy?

    <p>To secure the debt</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the Sale Active strategy?

    <p>To sell assets actively</p> Signup and view all the answers

    What is the role of the Development/Investment in the Sale Active strategy?

    <p>To increase the asset value</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the L/P Holdings in the Sale Active strategy?

    <p>To hold the assets</p> Signup and view all the answers

    What is the discount rate in the Friendly sale strategy?

    <p>5%</p> Signup and view all the answers

    What is the maximum months to agree in the Asset strategy?

    <p>36</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the portfolio analysis?

    <p>To estimate the cash flows</p> Signup and view all the answers

    What is the main factor considered in the statistical estimation of cash flows?

    <p>Portfolio ageing</p> Signup and view all the answers

    What is the source of information used in the segmentation and classification of clients?

    <p>All of the above</p> Signup and view all the answers

    What is the goal of the Asset execution strategy?

    <p>To execute the sale of assets</p> Signup and view all the answers

    What is the role of the vendor financing in the cash flows estimation?

    <p>To provide access to financing</p> Signup and view all the answers

    What is the impact of the economic cycle on the cash flows estimation?

    <p>It affects the return on investment</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the Flows approach?

    <p>To estimate the cash flows</p> Signup and view all the answers

    What is the main factor considered in the estimation of cash flows using the Flows approach?

    <p>Time horizon</p> Signup and view all the answers

    What is the minimum number of months to sale for the Debtor Strategy?

    <p>9</p> Signup and view all the answers

    What is the discount percentage for the Third Party Sale strategy?

    <p>20%</p> Signup and view all the answers

    How long does it take to agree on a Discount Pay Out for the Debtor Strategy?

    <p>Less than 12 months</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the Enforcement Guarantee/Delivery strategy?

    <p>To recover debts through legal means</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the Sale Active/Development strategy?

    <p>To invest in real estate development</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the Recovery strategy?

    <p>To recover debts through legal means</p> Signup and view all the answers

    What type of loans are involved in the Debtor Strategy?

    <p>Unsecured loans</p> Signup and view all the answers

    What is the purpose of the L/P Holdings strategy?

    <p>To hold onto debt until maturity</p> Signup and view all the answers

    What is the primary goal of choosing a strategy for defaulted loan recovery and management?

    <p>To maximize the value for the investor by intervening in flows and discounts</p> Signup and view all the answers

    Why is it necessary to consider both flows and discounts in credit portfolios?

    <p>Because there is a feedback loop between flows and discounts</p> Signup and view all the answers

    What is the relationship between the strategy chosen for defaulted loan recovery and management and the value of the investor?

    <p>The strategy chosen can increase the value of the investor</p> Signup and view all the answers

    What is the primary concern in the management of credit portfolios?

    <p>Maximizing the value of the investor</p> Signup and view all the answers

    Why is it important to consider the discount rate in credit portfolios?

    <p>Because it affects the value of the investor</p> Signup and view all the answers

    What is the primary benefit of combining flows and discounts in credit portfolios?

    <p>It increases the value of the investor</p> Signup and view all the answers

    What is the primary focus of the Asset Strategy?

    <p>Return on investment</p> Signup and view all the answers

    What is the main consideration in the Friendly Sale (Collateral) strategy?

    <p>Asset scoring</p> Signup and view all the answers

    What is the primary consideration in the Dation in Payment strategy?

    <p>Depends on asset scoring</p> Signup and view all the answers

    What is the primary focus of the Asset Execution strategy?

    <p>Recovery curves</p> Signup and view all the answers

    What is the main consideration in the Flows approach to estimating flows?

    <p>Statistical estimation by portfolio behaviour</p> Signup and view all the answers

    What is the main consideration in the recovery curves estimation?

    <p>Annual recovery rate</p> Signup and view all the answers

    What is the primary focus of the Portfolio ageing and non-payment ageing strategy?

    <p>Internal portfolio management data</p> Signup and view all the answers

    What is the main consideration in the Flows approach to estimating flows for Individual – Unsecured loans?

    <p>KEY VALUATION FACTORS</p> Signup and view all the answers

    What is the primary focus of the Flows approach to estimating flows for Portfolios of Individual – Unsecured loans?

    <p>INFORMATION SOURCES</p> Signup and view all the answers

    What is the main consideration in the Asset Strategy for estimating flows?

    <p>KEY VALUATION FACTORS</p> Signup and view all the answers

    Study Notes

    Contexto Financiero

    • El Euribor 12 meses ha experimentado una subida récord, pasando de -0,50% a más del 4% y luego retrocediendo a 3,65%.
    • Las fuertes tensiones inflacionistas han llevado a un cambio drástico en la política monetaria de los bancos centrales, incluyendo el Banco Central Europeo.
    • El Banco Central Europeo aumentó su tipo principal de financiación a 4,5% en septiembre de 2023.

    Mercados de Capitales y Activos Inmobiliarios

    • Ha habido un crecimiento en el Direct Lending.
    • La oferta de préstamos se ha contraído debido a la cautela y regulación bancaria.
    • Los indicadores clave de los préstamos existentes, como LTV e ICR, se han deteriorado.
    • Esto ha creado oportunidades para los prestamistas alternativos.
    • La subida de los tipos de interés y la ampliación del diferencial de crédito han llevado a una mayor rentabilidad y poder de negociación para los prestamistas.

    Tendencias de Mercado

    • Es cuestionable si es rentable adquirir activos que generen rendimientos en el actual contexto de subida de los tipos de interés.
    • Se plantea la pregunta de si el ajuste debe venir del aumento de los alquileres, lo que dependería de los salarios.

    Introducción a la Valoración Inmobiliaria

    • La valoración es fundamental en cualquier inversión, no solo en inversión inmobiliaria
    • La valoración se presenta en todas las fases de la inversión: análisis, financiamiento, compra, contabilidad, gestión, retorno y desinversión

    Características a Evaluar en la Valoración

    • Tipo de inmueble (residencial, comercial, industrial, hotelero, etc.)
    • Ubicación (distrito, urbanización, código postal, etc.)
    • Edad promedio, reformas realizadas, etc.
    • Costos de construcción, superficies construidas, zonas comunes, etc.

    Tipos de Valor

    • Valor neto
    • Valor contable
    • Valor catastral
    • Valor de mercado
    • Valor de venta rápida
    • Valor de inversión
    • Valor de matrimonio (valor agregado por la combinación de dos o más activos)
    • Valor especial (valor atribuido a características específicas de un activo)

    Estándares de Valoración

    • RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors): define el valor razonable como el precio que se pagaría en una venta entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto
    • ECO (Ministerial Order 805/2003): establece las reglas para la valoración de bienes inmuebles para fines hipotecarios
    • AVM (Automated Valuation Model): utiliza modelos estadísticos para valorar propiedades

    Organizaciones y Países con Estándares de Valoración

    • RICS: Reino Unido

    • ECO: España

    • AVM: Estados Unidos

    • Otros países con estándares de valoración: Francia, Países Bajos, Rusia, Italia, Canadá, Polonia, etc.### Proceso de Valoración RICS

    • El proceso de valoración RICS consta de varias etapas: preparación, compilación de información, inspección, análisis, verificación y entrega del informe.

    • La preparación implica la recopilación de información sobre el activo y el mercado.

    • La compilación de información incluye la recopilación de datos sobre el activo, como su ubicación, características y estado.

    • La inspección implica una visita al sitio para evaluar el activo y recopilar información adicional.

    • El análisis implica examinar la información recopilada y determinar el valor del activo.

    • La verificación implica la revisión del informe para asegurarse de que sea preciso y completo.

    • La entrega del informe implica la presentación del valor del activo al cliente.

    Informe de Valoración RICS

    • El informe de valoración RICS debe ser claro, conciso y completo.
    • Debe incluir información sobre el activo, como su ubicación, características y estado.
    • Debe incluir información sobre el mercado, como la demanda y la oferta.
    • Debe incluir la metodología utilizada para determinar el valor del activo.
    • Debe incluir el valor del activo y cualquier otra información relevante.

    Metodologías de Valoración

    • Las metodologías de valoración incluyen la comparación, el residual, la capitalización, los flujos de caja y el costo de reemplazo.
    • La metodología de comparación se utiliza para valorar activos similares en el mercado.
    • La metodología residual se utiliza para valorar activos que no tienen un valor de mercado claro.
    • La metodología de capitalización se utiliza para valorar activos que generan ingresos.
    • La metodología de flujos de caja se utiliza para valorar activos que generan ingresos en el futuro.
    • La metodología de costo de reemplazo se utiliza para valorar activos que no tienen un valor de mercado claro.

    Metodología de Comparación

    • La metodología de comparación se utiliza para valorar activos similares en el mercado.
    • Se basa en la identificación de elementos que afectan el valor del activo, como la ubicación, el tamaño y la calidad.
    • Se seleccionan comparables homogéneos y se ajustan según sea necesario.
    • Se calcula el valor del activo mediante la aplicación de una tasa de ajuste.### Métodologías de Comparación
    • La metodología de comparación implica identificar características relevantes, capturar datos de comparables, ajustar precios de oferta, homogenizar propiedades y asignar pesos a los comparables.
    • La homogenización se utiliza para ajustar los precios de los comparables para reflejar las diferencias entre las propiedades.
    • El coeficiente de homogenización se utiliza para ajustar los precios de los comparables, considerando factores como la ubicación, la tipología, la superficie, el diseño, las cualidades y la edad.

    Coeficiente de Homogenización

    • El coeficiente de homogenización se calcula como el producto de los ajustes individuales para cada factor, es decir, αn = ∏ αi.
    • El coeficiente de homogenización se utiliza para ajustar los precios de los comparables, considerando todos los factores relevantes.

    Asignación de Pesos

    • La asignación de pesos se utiliza para reflejar la fiabilidad de cada comparable.
    • Los pesos se asignan basados en la fiabilidad de cada comparable, con comparables más fiables que recibirán un peso más alto.

    Ejemplo de Valoración

    • Se proporciona un ejemplo de valoración utilizando la metodología de comparación, con un valor homogenizado de 2387,50 €/m2.

    Métodología de Flujo de Caja Descontado

    • La metodología de flujo de caja descontado se utiliza para valorar propiedades que generan ingresos, como centros comerciales o edificios de oficinas.
    • La metodología implica proyectar los ingresos y gastos futuros, calculando el valor presente neto de los flujos de caja.

    Proceso de Valoración

    • El proceso de valoración implica:
      1. Proyectar los ingresos y gastos futuros.
      2. Calcular el valor presente neto de los flujos de caja.
      3. Calcular el valor residual.
      4. Calcular el valor presente del valor residual.

    Ejemplo de Valoración

    • Se proporciona un ejemplo de valoración utilizando la metodología de flujo de caja descontado, con un valor residual de 3,50%.

    Tasa de Descuento y Tasa de Retorno

    • La tasa de descuento y la tasa de retorno son conceptos relacionados, pero no son lo mismo.
    • La tasa de descuento se utiliza para calcular el valor presente de los flujos de caja, mientras que la tasa de retorno se refiere a la rentabilidad esperada de una inversión.

    Ejemplo de Valoración

    • Se proporciona un ejemplo de valoración utilizando la metodología de flujo de caja descontado, con un objetivo de tasa de retorno del 7%.

    Introducción a la Valoración Inmobiliaria

    • La valoración es fundamental en cualquier inversión, no solo en inversión inmobiliaria
    • La valoración se presenta en todas las fases de la inversión: análisis, financiamiento, compra, contabilidad, gestión, retorno y desinversión

    Características a Evaluar en la Valoración

    • Tipo de inmueble (residencial, comercial, industrial, hotelero, etc.)
    • Ubicación (distrito, urbanización, código postal, etc.)
    • Edad promedio, reformas realizadas, etc.
    • Costos de construcción, superficies construidas, zonas comunes, etc.

    Tipos de Valor

    • Valor neto
    • Valor contable
    • Valor catastral
    • Valor de mercado
    • Valor de venta rápida
    • Valor de inversión
    • Valor de matrimonio (valor agregado por la combinación de dos o más activos)
    • Valor especial (valor atribuido a características específicas de un activo)

    Estándares de Valoración

    • RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors): define el valor razonable como el precio que se pagaría en una venta entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto
    • ECO (Ministerial Order 805/2003): establece las reglas para la valoración de bienes inmuebles para fines hipotecarios
    • AVM (Automated Valuation Model): utiliza modelos estadísticos para valorar propiedades

    Organizaciones y Países con Estándares de Valoración

    • RICS: Reino Unido

    • ECO: España

    • AVM: Estados Unidos

    • Otros países con estándares de valoración: Francia, Países Bajos, Rusia, Italia, Canadá, Polonia, etc.### Proceso de Valoración RICS

    • El proceso de valoración RICS consta de varias etapas: preparación, compilación de información, inspección, análisis, verificación y entrega del informe.

    • La preparación implica la recopilación de información sobre el activo y el mercado.

    • La compilación de información incluye la recopilación de datos sobre el activo, como su ubicación, características y estado.

    • La inspección implica una visita al sitio para evaluar el activo y recopilar información adicional.

    • El análisis implica examinar la información recopilada y determinar el valor del activo.

    • La verificación implica la revisión del informe para asegurarse de que sea preciso y completo.

    • La entrega del informe implica la presentación del valor del activo al cliente.

    Informe de Valoración RICS

    • El informe de valoración RICS debe ser claro, conciso y completo.
    • Debe incluir información sobre el activo, como su ubicación, características y estado.
    • Debe incluir información sobre el mercado, como la demanda y la oferta.
    • Debe incluir la metodología utilizada para determinar el valor del activo.
    • Debe incluir el valor del activo y cualquier otra información relevante.

    Metodologías de Valoración

    • Las metodologías de valoración incluyen la comparación, el residual, la capitalización, los flujos de caja y el costo de reemplazo.
    • La metodología de comparación se utiliza para valorar activos similares en el mercado.
    • La metodología residual se utiliza para valorar activos que no tienen un valor de mercado claro.
    • La metodología de capitalización se utiliza para valorar activos que generan ingresos.
    • La metodología de flujos de caja se utiliza para valorar activos que generan ingresos en el futuro.
    • La metodología de costo de reemplazo se utiliza para valorar activos que no tienen un valor de mercado claro.

    Metodología de Comparación

    • La metodología de comparación se utiliza para valorar activos similares en el mercado.
    • Se basa en la identificación de elementos que afectan el valor del activo, como la ubicación, el tamaño y la calidad.
    • Se seleccionan comparables homogéneos y se ajustan según sea necesario.
    • Se calcula el valor del activo mediante la aplicación de una tasa de ajuste.### Métodologías de Comparación
    • La metodología de comparación implica identificar características relevantes, capturar datos de comparables, ajustar precios de oferta, homogenizar propiedades y asignar pesos a los comparables.
    • La homogenización se utiliza para ajustar los precios de los comparables para reflejar las diferencias entre las propiedades.
    • El coeficiente de homogenización se utiliza para ajustar los precios de los comparables, considerando factores como la ubicación, la tipología, la superficie, el diseño, las cualidades y la edad.

    Coeficiente de Homogenización

    • El coeficiente de homogenización se calcula como el producto de los ajustes individuales para cada factor, es decir, αn = ∏ αi.
    • El coeficiente de homogenización se utiliza para ajustar los precios de los comparables, considerando todos los factores relevantes.

    Asignación de Pesos

    • La asignación de pesos se utiliza para reflejar la fiabilidad de cada comparable.
    • Los pesos se asignan basados en la fiabilidad de cada comparable, con comparables más fiables que recibirán un peso más alto.

    Ejemplo de Valoración

    • Se proporciona un ejemplo de valoración utilizando la metodología de comparación, con un valor homogenizado de 2387,50 €/m2.

    Métodología de Flujo de Caja Descontado

    • La metodología de flujo de caja descontado se utiliza para valorar propiedades que generan ingresos, como centros comerciales o edificios de oficinas.
    • La metodología implica proyectar los ingresos y gastos futuros, calculando el valor presente neto de los flujos de caja.

    Proceso de Valoración

    • El proceso de valoración implica:
      1. Proyectar los ingresos y gastos futuros.
      2. Calcular el valor presente neto de los flujos de caja.
      3. Calcular el valor residual.
      4. Calcular el valor presente del valor residual.

    Ejemplo de Valoración

    • Se proporciona un ejemplo de valoración utilizando la metodología de flujo de caja descontado, con un valor residual de 3,50%.

    Tasa de Descuento y Tasa de Retorno

    • La tasa de descuento y la tasa de retorno son conceptos relacionados, pero no son lo mismo.
    • La tasa de descuento se utiliza para calcular el valor presente de los flujos de caja, mientras que la tasa de retorno se refiere a la rentabilidad esperada de una inversión.

    Ejemplo de Valoración

    • Se proporciona un ejemplo de valoración utilizando la metodología de flujo de caja descontado, con un objetivo de tasa de retorno del 7%.

    Estrategias de Flujos

    • Las estrategias de flujos se dividen en dos categorías: estrategias de deudor y estrategias de activo
    • Estrategias de deudor:
      • Venta a terceros: se requiere un plazo de 9 a 18 meses para la venta, con un descuento del 20%
      • Pago con descuento: se requiere un plazo de 18 a 36 meses para llegar a un acuerdo, con un descuento del 20% a 30%
      • Venta amistosa (con garantía): se requiere un plazo de 24 a 36 meses para llegar a un acuerdo, con un descuento del 5%
    • Estrategias de activo:
      • Dación en pago: depende del scoring del activo
      • Ejecución de activo: no se especifica un plazo específico

    Factores Relevantes por Inversor

    • Ciclo económico: influye en la generación de flujos
    • Tiempo de horizonte: afecta a la inversión y al costo de acceso a la financiación
    • Retorno sobre la inversión: depende de factores como el flujo futuro del portafolio, costos y acceso a la financiación
    • Otros factores: como el flujo futuro del portafolio, costos y acceso a la financiación

    Estimaciones Estadísticas

    • Curvas de recuperación: se utilizan para estimar la tasa de recuperación anual
    • Ejemplo: tasa de recuperación anual para préstamos sin garantía estándar, préstamos sin garantía especializados, préstamos con garantía estándar y préstamos con garantía especializados

    Portafolios de Préstamos Individuales (Sin Garantía)

    • Factores clave para la valoración:
      • Estimación estadística del comportamiento del portafolio
      • Segmentación y clasificación de clientes por resiliencia
      • Envejecimiento del portafolio y morosidad
      • Información de fuentes externas como índices, registros de crédito, calificaciones de proveedores y estado de la implementación del proceso

    Flujos y Modelos de Descuento

    • La elección de la estrategia de recuperación y gestión influye en los flujos y descuentos
    • Es necesario combinar modelos de flujos y descuentos para maximizar el valor para el inversor

    Estrategias de Flujos

    • Las estrategias de flujos se dividen en dos categorías: estrategias de deudor y estrategias de activo
    • Estrategias de deudor:
      • Venta a terceros: se requiere un plazo de 9 a 18 meses para la venta, con un descuento del 20%
      • Pago con descuento: se requiere un plazo de 18 a 36 meses para llegar a un acuerdo, con un descuento del 20% a 30%
      • Venta amistosa (con garantía): se requiere un plazo de 24 a 36 meses para llegar a un acuerdo, con un descuento del 5%
    • Estrategias de activo:
      • Dación en pago: depende del scoring del activo
      • Ejecución de activo: no se especifica un plazo específico

    Factores Relevantes por Inversor

    • Ciclo económico: influye en la generación de flujos
    • Tiempo de horizonte: afecta a la inversión y al costo de acceso a la financiación
    • Retorno sobre la inversión: depende de factores como el flujo futuro del portafolio, costos y acceso a la financiación
    • Otros factores: como el flujo futuro del portafolio, costos y acceso a la financiación

    Estimaciones Estadísticas

    • Curvas de recuperación: se utilizan para estimar la tasa de recuperación anual
    • Ejemplo: tasa de recuperación anual para préstamos sin garantía estándar, préstamos sin garantía especializados, préstamos con garantía estándar y préstamos con garantía especializados

    Portafolios de Préstamos Individuales (Sin Garantía)

    • Factores clave para la valoración:
      • Estimación estadística del comportamiento del portafolio
      • Segmentación y clasificación de clientes por resiliencia
      • Envejecimiento del portafolio y morosidad
      • Información de fuentes externas como índices, registros de crédito, calificaciones de proveedores y estado de la implementación del proceso

    Flujos y Modelos de Descuento

    • La elección de la estrategia de recuperación y gestión influye en los flujos y descuentos
    • Es necesario combinar modelos de flujos y descuentos para maximizar el valor para el inversor

    Estrategias de Flujos

    • Las estrategias de flujos se dividen en dos categorías: estrategias de deudor y estrategias de activo
    • Estrategias de deudor:
      • Venta a terceros: se requiere un plazo de 9 a 18 meses para la venta, con un descuento del 20%
      • Pago con descuento: se requiere un plazo de 18 a 36 meses para llegar a un acuerdo, con un descuento del 20% a 30%
      • Venta amistosa (con garantía): se requiere un plazo de 24 a 36 meses para llegar a un acuerdo, con un descuento del 5%
    • Estrategias de activo:
      • Dación en pago: depende del scoring del activo
      • Ejecución de activo: no se especifica un plazo específico

    Factores Relevantes por Inversor

    • Ciclo económico: influye en la generación de flujos
    • Tiempo de horizonte: afecta a la inversión y al costo de acceso a la financiación
    • Retorno sobre la inversión: depende de factores como el flujo futuro del portafolio, costos y acceso a la financiación
    • Otros factores: como el flujo futuro del portafolio, costos y acceso a la financiación

    Estimaciones Estadísticas

    • Curvas de recuperación: se utilizan para estimar la tasa de recuperación anual
    • Ejemplo: tasa de recuperación anual para préstamos sin garantía estándar, préstamos sin garantía especializados, préstamos con garantía estándar y préstamos con garantía especializados

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    • Factores clave para la valoración:
      • Estimación estadística del comportamiento del portafolio
      • Segmentación y clasificación de clientes por resiliencia
      • Envejecimiento del portafolio y morosidad
      • Información de fuentes externas como índices, registros de crédito, calificaciones de proveedores y estado de la implementación del proceso

    Flujos y Modelos de Descuento

    • La elección de la estrategia de recuperación y gestión influye en los flujos y descuentos
    • Es necesario combinar modelos de flujos y descuentos para maximizar el valor para el inversor

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