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GESTION INMOBILIARIA INVERSION EN EL SECTOR INMOBILIARIO ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN SECTOR INMOBILIARIO...

GESTION INMOBILIARIA INVERSION EN EL SECTOR INMOBILIARIO ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Relevancia del sector inmobiliario El valor de los activos inmobiliarios en el mundo alcanzó los 281 billones de dólares, la cifra más alta jamás registrada. Los activos residenciales representaron la mayor parte (220,2 billones de dólares) de esa cifra. Global real estate universe in comparison Global real estate universe in comparison 300 300 Agricultural Agricultural 27,1 250 27,1 250 Commercial Commercial 33,3 33,3 200 200 USD (trillions) USD (trillions) 150 Equities 150 Equities 83,3 83,3 Residential 100 Residential 220,2 100 220,2 Debt 114,1 50 Debt 105,3 114,1 78,3 50 105,3 78,3 0 7,6 0,5 0 Global real Financial Oil re serves Global GDP 7,6 Gold Crypto 0,5 Curr. Global real Instruments estate Financial Oil re serves Global GDP Gold Crypto Curr. estate Instruments El sector inmobiliario es, con mucho, la reserva de riqueza más importante, ya que representa más de 3,5 veces el total del PIB mundial. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 33 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Impacto económico El perfil de riesgo y liquidez de los activos inmobiliarios, los situa en una zona predonimantemente destinada a los inversores profesionales aunque con un potencial de cambio relevante. Riesgo Liquidez Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 44 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Impacto económico La relevancia del sector inmobiliario en la gestion alternativa es especialmente significative en sí misma y por vía indirecta en toda la actividad de private equity que, a su vez concentra parte relevante en este sector. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 55 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Impacto económico La contribución al PIB de la Unión Europea es muy relevante y proporciona una parte del empleo. El sector inmobiliario aportó aproximadamente o 7% a la economía estadounidense. o 12% a la economía europea. o 12% a la economía española. Los bienes inmuebles representan la mayor parte del capital real existente y son especialmente relevantes también por su función adicional como provisión para la vejez y protección contra la inflación Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 66 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Algunas definiciones relevantes Precios de los inmuebles Precios de alquiler: es el precio por unidad de servicios durante un periodo de tiempo determinado en el mercado de espacios inmobiliarios. Valor de mercado: los precios del activo -el valor actual del flujo de servicios durante la vida económica del activo- determinados en los mercados de capitales. Mercado inmobiliario El área geográfica en la que el precio unitario de los servicios inmobiliarios es constante; el área incluye todas las propiedades influidas por las mismas condiciones económicas Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 77 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Mercado inmobiliario Los alquileres se determinan en los mercados inmobiliarios por la interacción de: - Espacio de demanda - Espacio de oferta ¿Qué diferencia a los bienes inmuebles de la mayoría de los demás bienes/servicios? - El activo es heterogéneo - La propiedad inmobiliaria tiene un componente espacial - Los bienes inmuebles son duraderos (vida económica) - Los bienes inmuebles son inmóviles - Los mercados inmobiliarios tienen pocos comerciantes - Históricamente, la información era costosa de obtener. Esto está cambiando →BIG DATA Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 88 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Mercado inmobiliario Los alquileres se determinan en los mercados inmobiliarios por la interacción de: DEMANDA P OFERTA D O 1. Tamaño P2 1. Costes de producción (C,C,S,M) 2. Ingresos/riqueza 2. Expectativas futuras P1 3. Riesgo mercado 3. Expectativas futuras 4. Sustitutos Q Accesibilidad financiera COMPRA Precios Rentas Tasas ahorro Rentabilidad libre riesgo ALQUILER Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 99 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS ¿Por qué invertir en el sector inmobiliario? 1. El sector inmobiliario puede ofrecer mejores rendimientos que la bolsa con menor volatilidad. 2. Los bienes inmuebles tienen un alto valor de activos tangibles. 3. El valor de los inmuebles suele aumentar con el tiempo. 4. Una inversión en bienes inmuebles también diversifica la cartera. 5. La inversión inmobiliaria puede conllevar beneficios fiscales. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 10 10 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS ¿Cuál es el nivel de riesgo de las inversiones inmobiliarias? esperado Rendimiento esperado Inmobiliaria PRIMA DE RIESGO Rendimiento Tipo libre de riesgo Riesgo Bonos Tesoro Acciones Inmobiliaria Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 11 11 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Yield / TIR / Tasa de descuento En los modelos de descuentos de flujos de caja, hay tres variables que pueden generar diferentes confusiones. Las tres variables son conceptos diferentes que, en algunos casos tienen una función –incluso un valor– equivalente. - La yield inicial viene determinada por la relación entre rentas y valor del activo. Puede ser un dato sobre el contrato, o una estimación sobre transacciones de mercado comparables - Una variación en la yield de reversión o de salida puede aportar una ganancia o pérdida que afectará al retorno total de la inversión. Se basa en estimaciones de mercado sobre modelos o asunciones de oferta y demanda y de condiciones de rentabilidad de otros activos - La tasa de descuento que sirve para traer flujos futuros a valor presente ha de incorporar el tipo de interés libre de riesgo, un ajuste por crecimiento de rentas y una prima de riesgo: o Negocio Prima de riesgo o Financieros o inmobiliaria Inflación o Liquidez o Legal Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 12 12 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Tipos de riesgos en el sector inmobiliario 1. Negocio: reducción inesperada de la demanda de los servicios prestados por la propiedad 2. Financieros: asociados a la utilización del apalancamiento para financiar la adquisición de inmuebles 3. Inflación: asociada a los cambios en el nivel de precios 4. Liquidez: incertidumbre de poder vender la propiedad cuando se requiera. 5. Legal: incertidumbre asociada a la participación de los gobiernos local, estatal y central en el sector inmobiliario. Zonificación Control de alquileres Códigos de construcción Impuestos inmobiliarios Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 13 13 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS CAPÍTULO 2. INVERSION INMOBILIARIA ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS El ecosistema Activos inmobiliarios Promotor Hipotecas El promotor inmobiliario es la persona física o Acuerdo legal por el que un banco o una jurídica, pública o privada, que, individual o sociedad de crédito hipotecario presta dinero colectivamente, toma la iniciativa de promover con intereses a cambio de tomar la titularidad viviendas para su compraventa. Entre sus de la propiedad del deudor, con la condición de responsabilidades principales está la decisión, que la transmisión de la titularidad quede programación y financiación de las obras de anulada tras el pago de la deuda. edificación con recursos propios o ajenos. Financiación Dinero Bancos: directa Fondos: indirecta La relevancia de este sector viene dada por la capacidad de recibir depósitos y conceder Fondo de capital privado que financia operaciones financiación con y sin garantía real. El consumo de con un esquema de comisiones y rentabilidades capital define estructura de costes y comisiones. específico a expensas de grado de involucración en el proyecto Inversores Cualquier persona u otra entidad (como una empresa o un fondo de inversión) que compromete capital con la expectativa de recibir rendimientos financieros. Los inversores utilizan las inversiones para hacer crecer su dinero y/o proporcionar una renta durante la jubilación, como por ejemplo con una renta vitalicia. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 15 15 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS El ecosistema Perfiles de rentabilidad-riesgo en las diversas vías de financiación: Private Equity co-investment Potencial de retorno Warrants Mezzanine Syndicated Mezzanine Deuda Senior Direct subordinada Lending Alto Alto riesgo Moderado Deuda Senior Riesgo medio Deuda con garantía Riesgo bajo Moderado Alto Riesgo de inversión Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 16 16 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS El ecosistema Entidades financieras / Fondos Equity Promotores/Compradores Deuda Retorno Inversores Colateral Activos inmobiliarios Hipotecas Mortgage F. Promotor Backed etc Securities (MBS) Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 17 17 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS El ecosistema completo INVERSION INVERSION ACTIVOS ACTIVOSINMOB. INMOB. RENTABILIDAD RENTABILIDAD Riesgo: negocio  Suelo Equity Retorno: valor y rentas Dos fuentes principales de  Residencial Instrumentos: acciones, etc inversiones directas  Comercial Liquidez: medio-alta depende -Rentas  Industrial de mercados (publico,privada)  -∆∇ Valor del capital Hoteles  Tres fuentes principales en Alternativo  Inversiones indirecta Riesgos: solvencia Propiedades de uso mixto -Dividendos Deuda Retorno: tipo de interñes -Intereses Instrumentos: bonos, -∆∇ Valor del capital préstamos Liquidez: medio-alta depende de mercados (publico,privada) PROPTECH PROPTECH FINANCIACION CONSTRUCCION TRANSACCIONES GESTIÓN UTILIZACION Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 18 18 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Inversiones en Real Estate Los flujos invertidos en Real Estate tienen diferente naturaleza y, para cada uno de ellos, pueden existir diferentes asunciones –variables para medir retorno, horizonte temporal, objetivos de rentabilidad, impactos fiscales,….– que pueden ser diferentes en el caso de valoración. Diferentes inversores pueden actuar exclusivamente en uno o alguno de los mercados de inversión en Real Estate, aunque todos los mercados estén interrelacionados. PRIVATE EQUITY PRIVATE DEBT 1 Core, value added y Hipotecas, préstamos “bridge” 3 opportunistic y préstamos “mezzanine” REAL ESTATE FINANCE PUBLIC EQUITY PUBLIC DEBT 2 Títulos respaldados por 4 Títulos emitidos por vehículos cotizados –REIT, SOCIMI,..-- hipotecas Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 19 19 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Inversiones en Real Estate La estructura de financiación, por tanto, se puede apoyar en diferentes instrumentos con diferente perfil de riesgo y, por tanto, diferente retorno. Determinados inversores sólo operan en alguna de las categorías de instrumentos. ESTRUCTURA TIPO DE FINANCIACIÓN REAL ESTATE 5% 5% 15% Equity 10% Preferred Equity Junior / Mezzanine Stretched Senior Senior 65% Fuente de Financiación Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 20 20 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 1 Private equity Directo: LP (limited partnership): inversión en equity de desarrollos inmobiliarios: Junio 2022 Inversión en SPV con private equity Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 21 21 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 1 Private equity Inversión en equity de desarrollos inmobiliarios: Mayo 2024 Inversión en SPV con private equity Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 22 22 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 1 Private equity Tipologías de inversiones en equity Los diferentes objetivos de retorno y horizontes temporales permiten clasificar las tipologías de inversores: CORE CORE + VALUE-ADD OPORTUNISTA DISTRESS Activos en zonas ya Mercados con Activos de alta calidad Activos de alta calidad Activos en zonas en consolidadas o con oportunidades de en zonas prime en zonas prime desarrollo potencial recuperación Oportunidad de Desarrollo de los Sin riesgo de Alguna oportunidad de Activos o deuda en optimizar uso o activos desde fases desarrollo mejora en el activo situación problemática rentabilidad iniciales Inversiones a largo Inversiones a medio- Inversiones a corto- Inversiones a corto- Inversiones a corto- plazo largo plazo medio plazo medio plazo medio plazo Apalancamiento para Uso de Reducido Apalancamiento para Elevado poder lograr objetivo apalancamiento si es apalancamiento mejorar rentabilidad apalancamiento de rentabilidad posible Retornos en entornos Retornos en entornos Retornos en entorno Retornos 15%+ Retornos 20%+ 5%-8% 8%-10% 10%-15% Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 23 23 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 2 Public equity Mercados de capitales y bienes inmuebles Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI. Objetivos 1- Impulsar el mercado del alquiler. 2- Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias. 3- Ofrecer una rentabilidad estable al inversor. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 24 24 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 2 Public equity Tipologías Por tipologías de activos, la especialización es una tendencia generalizada. Las SOCIMI especializadas son aquellas en las que predomina en su cartera un único tipo de inmueble, altamente especializado. Destacan especialmente:  Centros Comerciales  Locales Comerciales  Hoteles  Gasolineras  Oficinas  Campings  Viviendas  Parking  Hospitales  Residencias Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 25 25 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 2 Public equity Capital markets & real estate: REITs Mayores real estate investment trusts (REITs) a nivel mundial a cierre de 2023, por capitalización bursátil Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 26 26 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 2 Public equity Mercados de capitales y bienes inmuebles REIT REITS Estados Unidos y España Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 27 27 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 2 Public equity Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 28 28 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 2 Public equity Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 29 29 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 2 Public equity Mercados de capitales y bienes inmuebles ETF hipotecario estadounidense Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 30 30 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 2 Public equity Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Mortgage Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 31 31 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 3 Private debt Mercados de capitales y activos inmobiliarios El papel bancario y el crecimiento del Direct Lending Contracción de la oferta Cautela y regulación bancaria. Empeoramiento de los indicadores clave de los préstamos existentes: LTV e ICR. Oportunidades para los prestamistas alternativos Mayor rentabilidad como resultado de la subida de los tipos de interés y la ampliación del diferencial de crédito. Mayor poder de negociación. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 32 32 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 3 Private debt Mercados de capitales y activos inmobiliarios Crecimiento del Direct Lending Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 33 33 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS 4 Public debt Mercados de capitales y activos inmobiliarios El papel bancario y el crecimiento del Direct Lending Contracción de la oferta Cautela y regulación bancaria. Empeoramiento de los indicadores clave de los préstamos existentes: LTV e ICR. Oportunidades para los prestamistas alternativos Mayor rentabilidad como resultado de la subida de los tipos de interés y la ampliación del diferencial de crédito. Mayor poder de negociación. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 34 34 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS CAPÍTULO 3. TENDENCIAS DE MERCADO ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Contexto financiero Los años 2022-23 han sido el escenario de las mayores subidas del Euribor de la historia en un periodo similar. El Euribor 12 meses ha pasado desde niveles de -0,50% hasta consolidarse por encima del 4% para retroceder hasta los actuales niveles de 3,65% EURIBOR EURIBOR Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 36 36 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Contexto financiero Las fuertes e inesperadas tensiones inflacionistas obligaron a un cambio drástico en el discurso de la política monetaria de los principales banco centrales. Entre ellos, el Banco Central Europeo acometía la subida más rápida de su historia en sus tipos oficiales de referencia. Su tipo principal de financiación se situaba en Septiembre de 2023 en el 4,5%. BANCOCENTRAL BANCO EUROPEO CENTRALEUROPEO Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 37 37 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Contexto financiero FEDERAL RESERVAFEDERAL RESERVA Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 38 38 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Contexto financiero Los mercados de deuda pública rápidamente han recogido las tensiones alcistas de tipos de interés. El tipo de la deuda pública de España a 5 años pasaba desde niveles de -0,50% a inicios de 2022 a situarse por encima del 3,50%, niveles no observados desde 2013, para ceder hasta los actuales 2,90% ante el cambio de expectativas de política monetaria. PÚBLICA DEUDAPÚBLICA DEUDA Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 39 39 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Contexto financiero Los mercados de REIT de todo el mundo han experimentado un inmenso crecimiento en los últimos años. La capitalización bursátil acumulada de los REIT a nivel mundial se acerca a los 2 billones de dólares, ya que 35 países cuentan ahora con una legislación activa sobre REIT, incluidas 25 naciones con al menos un REIT que cotiza activamente. Es probable que la próxima ola de crecimiento esté impulsada por los sectores inmobiliarios no tradicionales en los mercados maduros de EE. UU. y Europa y la aparición de sectores inmobiliarios cotizados en los mercados asiáticos de alto crecimiento. A finales de 2022, Prologis REIT a nivel mundial con una capitalización bursátil de 116.400 millones de dólares estadounidenses. Le siguieron American Tower y Crown Castle con 109.800 y 76.800 millones de dólares, respectivamente. Los diez REIT más grandes tienen su sede en los Estados Unidos. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 40 40 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Tendencias del mercado Los bajos niveles de tipos de interés hasta 2021, fueron parte de los catalizadores de los precios inmobiliarios en Europa. Ello pudo generar una cierta divergencia entre los valores y las rentas que abren ciertas dudas. 1. ¿Sigue siendo rentable pagar estos precios para adquirir activos que generen estos rendimientos, teniendo en cuenta además que los bonos del Estado han aumentado significativamente sus rendimientos? 2. ¿O el ajuste debe venir del aumento de los alquileres; lo permiten los salarios? Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 41 41 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Tendencias del mercado La subida de los tipos de interés está repercutiendo en los precios de mercado Impacto Impactode de 1 por un mayor encarecimiento de la financiación y, por tanto, en una menor los lostipos tiposde de demanda, y en las valoraciones por el efecto negativo sobre los flujos de caja interés interés descontados, afectando a la bolsa de las empresas dedicadas a la inversión y operación de activos inmobiliarios, especialmente las socimi. Según la encuesta americana de Bankrate de grandes prestamistas, los tipos de interés hipotecario promedio de un préstamo a 30 años era de 7,12% a principios de agosto, el nivel más alto desde 2002. 2 Actividad EE.UU.: Las ventas de viviendas cayeron un 3,3 %de mayo de 2023 a junio de Actividadyy 2023 en los Estados Unidos. precios precios La disminución desde junio del año pasado fue del 18,9%. El precio de venta promedio a nivel nacional en junio de 2023 fue de $ 410,200, una disminución interanual del 0.9 %. Reino Unido: Los precios de la vivienda sufrieron su mayor caída desde 2009 en agosto, principalmente debido a un aumento en los costos hipotecarios como resultado de los aumentos de las tasas de interés y, en consecuencia, el Libor. Los precios de la vivienda cayeron un 0,8% respecto al mes anterior y un 5,3% en agosto de 2022. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 42 42 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Tendencias del mercado 2 Actividad Actividadyy precios precios UE: Las inversiones europeas se encuentran ahora en su nivel más bajo de los últimos diez años, con 182.600 millones de euros en el primer semestre de 2023, un 57% menos que en el primer semestre de 2022. De los cinco principales mercados, España ocupa el cuarto lugar con 3.800 millones de euros (-41%), por debajo del Reino Unido, que lidera con 21.300 millones de euros (-52% interanual), seguido de Alemania con 9.800 millones de euros (- 68%), y Francia con 7.800 millones de euros (-42%). Italia es el único país por debajo, con 2.100 millones de euros (-62%). Detrás de esta tendencia se encuentra el estancamiento de los precios inmobiliarios, más que una falta de liquidez, como fue el caso en 2008. La dinámica del mercado también es diferente a la de anteriores grandes recesiones en muchos aspectos, ya que tanto vendedores como compradores se han retirado del mercado. 3 Tokenización Tokenización "El mercado de la propiedad es probablemente el mercado más antiguo del mundo, y solo ahora está empezando a cambiar rápidamente", señaló Peter Thiel, fundador de PayPal. La razón de un cambio tan rápido del sector inmobiliario es la rápida digitalización de la propiedad inmobiliaria durante la pandemia y la creciente demanda de protocolos RWA - Real World Assets con un equilibrio ajustado de riesgo / rentabilidad. La tokenización facilita la propiedad digital de activos inmobiliarios, abriendo el espacio a personas previamente excluidas debido a fondos insuficientes y encubriendo problemas como la falta de confianza y transparencia. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 43 43 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS ¿Cuál es el nivel de yields de las inversiones inmobiliarias? esperado Rendimiento esperado Cambios de hábitos Rendimiento de demanda Cambios de tendencia Riesgo de tipos Tesoro Fuente: CBRE Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 44 44 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Métricas Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 45 45 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS ¿Cuál es el nivel de yields de las inversiones inmobiliarias? Fuente: JLL Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 46 46 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS ¿Cuál es el nivel de yields de las inversiones inmobiliarias? Fuente: Colliers Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 47 47 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Situación sector residencial en Europa Avg. Rental Value/m2 Country / City Yield- City Country Ireland, Dublin 7,33% 5.190 € Turkey, Istanbul 6,63% 1.250 € Latvia, Riga 6,46% 1.069 € Romania, Bucharest 6,36% 1.693 € Montenegro, Podgorica 5,70% 1.647 € Portugal, Lisbon 5,65% 2.512 € Belgium, Brussels 5,54% 2.749 € Poland, Warsaw 5,51% 1.975 € Lithuania, Vilnius 5,47% 1.617 € Spain, Madrid 5,30% 4.101 € Greece, Athens 5,25% 1.485 € Hungary, Budapest 5,12% 2.636 € Italy, Milan 5,04% 5.367 € Cyprus, Nicosia 5,03% 1.859 € Netherlands, Amsterdam 4,80% 7.963 € France, Paris 4,72% 9.940 € Sweden, Stockholm 4,53% 7.045 € Denmark, Copenhagen 4,15% 6.724 € Czech Republic, Prague 4,05% 3.727 € Germany, Berlin 3,83% 5.389 € https://theluxuryplaybook.com/rental-yield-in-european-cities- and-how-to-calculate-it-2024/ Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 48 48 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Coyuntura actual: claves ENTORNO INTERNACIONAL El sector residencial está atrayendo una parte creciente de la inversión global, respaldado por sólidos fundamentos subyacentes y por inversores transfronterizos que crecen y consolidan carteras. Los alquileres residenciales de lujo están aumentando más rápidamente que los valores de capital frente a la alta demanda de un conjunto limitado de acciones de calidad. El crecimiento económico ha demostrado ser resistente este año, y los datos entrantes han superado consistentemente las expectativas. Pero esto está apoyando una inflación ”persistente", obligando a los bancos centrales a aumentar los tipos de interés en respuesta. La inversión global total cayó un -50% interanual 2023. La vivienda para tercera edad y activos sanitarios son clases de activos operativos con potencial de ingresos a largo plazo. o La estabilización de los valores dará a compradores y vendedores más estabilidad en torno a los nuevos niveles de precios. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 49 49 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Coyuntura actual: claves ENTORNO INTERNACIONAL o Dicho esto, el crecimiento de la actividad de negociación será gradual a medida que continúe la búsqueda de precios. o Mientras tanto, las valoraciones se pondrán al día con el rápido cambio de los precios de mercado, lo que reducirá aún más el diferencial entre precios de compra y de venta. o Se espera un aumento del volumen de inversión de alrededor del 10% en 2024 en comparación con 2023, con un repunte de la actividad sobre todo en la segunda mitad del año o Saldrá más producto al mercado, ya que una combinación de valores más bajos y costes de financiación más elevados puede dificultar la refinanciación de los inversores, incentivando a algunos a vender. o Los activos de mayor riesgo serán los adquiridos y financiados durante y en la fase previa al pico del mercado, que han experimentado la mayor revalorización y el menor crecimiento de los alquileres. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 50 50 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Coyuntura actual: claves ENTORNO INTERNACIONAL Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 51 51 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Grandes tendencias: data centers internacional Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 52 52 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Grandes tendencias mundiales 2024 1. El fin de la restricción monetaria mundial debería ser un revulsivo para el sector inmobiliario en general y para los REIT en particular. 2. La Data Centers se beneficiará de la inteligencia artificial y la digitalización global. 3. El sector inmobiliario minorista se beneficiará de la escasa oferta. 4. El sector residencial multifamiliar periférico sufrirá algo más debido a los mayores riesgos de oferta. 5. El sector de residencias para estudiantes seguirá resistiendo bien. 6. Los datos demográficos positivos impulsarán el crecimiento de las viviendas para mayores en Europa. 7. El elevado apalancamiento y la desfavorable refinanciación de la deuda seguirán presionando al sector inmobiliario nórdico. 8. El mercado inmobiliario chino se estabilizará con el apoyo de los promotores estatales. 9. Los hoteles de Asia seguirán fuertes con China a la cabeza. 10. El mercado de oficinas de Singapur se deteriorará tras su repunte post COVID. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 53 53 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Grandes tendencias por sectores  Residencial: ajuste de precios, más alquiler y menos compras, aumento de mercado de segunda mano  Senior living: oferta limitada  Logística: posible aumento de 1,5 millones m2 en Centro y Catalunya  Oficinas: Tendencia adversa. La oferta de calidad en edificios Categoría A (en zonas Center Business District-CBD), nuevos o rehabilitados, serán los más solicitados.  Hoteles: 15% del PIB viene del sector. Registran muy buenas cifras de los últimos cinco años. Más de 3000 millones de euros en 2024.  Data centers: en España que se centran en el procesamiento de datos y que experimentarán un crecimiento significativo hasta 2025: inversión de unos 4000 millones de euros. Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 54 54 SECTOR INMOBILIARIO GESTIÓN DE CARTERAS Grandes tendencias  Inversores americanos han iniciado el año saliendo de forma contundente de inmobiliaria, en es especial las especializadas en oficinas Pág Pág ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados. 55 55 ©Afi Escuela. Todos los derechos reservados.