Calcul de la charge foncière pour un projet immobilier

Évaluation du terrain

• La charge foncière admissible pour le terrain est de 240 000 €, ce qui signifie que le promoteur peut payer jusqu'à 240 000 € pour acquérir ce terrain tout en garantissant la rentabilité de son projet immobilier.

Composants du bilan prévisionnel

• Le chiffre d'affaires (CA) représente les recettes générées par la vente des biens immobiliers.
• Les dépenses comprennent :
• Le coût du foncier (prix d'achat du terrain)
• Le coût de construction (frais de construction, frais de materiaux, main-d'œuvre, honoraires d'architecte, etc.)
• Les frais annexes (frais juridiques, taxes, assurances, etc.)
• Les frais de commercialisation (coûts liés à la promotion et à la vente des biens)
• Les frais financiers (intérêts sur les prêts, frais bancaires, etc.)

Marges

• La marge brute est calculée en soustrayant les dépenses totales du chiffre d'affaires.
• La marge nette prend en compte les impôts et autres charges.

Établir le bilan prévisionnel

• Exemple : CA = 2 500 000 €, Coût total = 2 500 000 €, Marge brute = 0 €, Marge nette = -200 000 € (déficit)

Fonds d'emprunt

• La formule pour calculer le montant total à rembourser : T = P × (1 + r)^n
• P est le montant principal emprunté, r est le taux d'intérêt annuel, et n est le nombre d'années.

Prêt corporate vs prêt par opération

• Le prêt corporate est un emprunt accordé à une entreprise dans son ensemble.
• Le prêt par opération est spécifique à un projet ou à une opération particulière.

Justification du dossier de demande de crédit

• Justificatifs financiers (bilans, relevés de compte bancaire, etc.)
• Justificatifs d'identité et de domicile (titre d'identité, justificatif de domicile, etc.)
• Justificatifs professionnels (copie de la décision portant agrément pour l'exercice de la profession de promoteur immobilier)
• Justificatifs du projet (description détaillée du projet, plans, devis, permis de construire, contrats de vente en l'état futur, etc.)

Suivi par le prêteur

• Ouvrir une communication transparente avec le prêteur tout au long du projet.
• Fournir des mises à jour régulières sur l'avancement du projet.
• Présenter des rapports financiers périodiques.
• Notifier immédiatement tout changement ou problème qui pourrait affecter le remboursement du prêt.

Analyse des risques du prêteur et les garanties attendues

• Le prêteur doit évaluer les risques financiers, liés au projet et de marché avant d'octroyer un crédit
• Les risques financiers incluent la capacité financière du promoteur, sa solidité financière et sa capacité à générer des revenus
• Les risques liés au projet incluent la viabilité du projet, la rentabilité prévue, la qualité du foncier, l'obtention des permis de construire et la pré-commercialisation des lots
• Les risques de marché incluent les conditions du marché immobilier qui peuvent affecter la demande pour le projet et donc sa rentabilité

Garanties attendues

• Les garanties sur la valeur des biens peuvent inclure une hypothèque sur le bien immobilier, un nantissement de fonds de commerce ou de parts sociales
• Les garanties personnelles peuvent inclure une caution personnelle ou solidaire de la part du promoteur ou d'un tiers
• Les garanties liées au projet peuvent inclure une garantie de paiement des entreprises d'une opération de promotion

Dossier de demande de crédit

• Le dossier de demande de crédit doit inclure des justificatifs financiers, des justificatifs d'identité et de domicile, des justificatifs professionnels et des justificatifs du projet
• Les justificatifs financiers peuvent inclure les derniers bilans, les derniers relevés de compte bancaire, les derniers avis d'imposition, les justificatifs d'éventuels crédits en cours et l'apport personnel

Suivi du prêteur

• Le prêteur doit maintenir une communication ouverte et transparente tout au long du projet
• Le suivi peut inclure la fourniture de mises à jour régulières sur l'avancement du projet, la présentation de rapports financiers périodiques et la notification immédiate de tout changement ou problème qui pourrait affecter le remboursement du prêt

Prêt corporate

• Un prêt corporate peut être un crédit général avec recours ou un prêt par opération
• Les modalités de prêt peuvent inclure un TERM LOAN, une RCF (ligne de crédit confirmée) et des prêts pour l'achat d'un nouvel équipement ou la construction d'un bâtiment

Facteurs de choix

• Les facteurs de choix pour un prêt peuvent inclure des facteurs externes tels que l'environnement économique, les benchmarking et le point de vue de la bourse
• Les facteurs de choix peuvent également inclure des facteurs internes tels que la positionnement cycle de vie, la nature de la société et des actifs à financer, la structure des coûts et la flexibilité financière

Découvert autorisé

• Le découvert autorisé est une facilité de trésorerie accordée par la banque à un compte courant
• Il permet au titulaire du compte de dépenser plus que le solde disponible, jusqu'à un certain montant prédéfini

Coût du crédit

• Le coût du crédit englobe tous les frais associés à un emprunt, tels que les intérêts, les frais de dossier et les assurances
• Le coût du crédit est exprimé en euros et représente le montant total que vous devrez payer en plus du capital emprunté

Annuité d'emprunt

• L'annuité d'emprunt est le montant que vous devez rembourser chaque année pour rembourser un emprunt
• Elle comprend une partie du capital emprunté et les intérêts dus