PUNT 4- Professional Immobiliari.pdf

4. EL PROFESSIONAL IMMOBILIARI A. Normativa reguladora de la professió d’agent i gestor immobiliari A. Normativa reguladora de la professió d’agent i gestor immobiliari Marc legal aplicable ▪ Llei dels agents i gestors immobiliaris, de 15 de desembre del 2000, publicada al BOPA núm. 3, de 10 d...

4. EL PROFESSIONAL IMMOBILIARI A. Normativa reguladora de la professió d’agent i gestor immobiliari A. Normativa reguladora de la professió d’agent i gestor immobiliari Marc legal aplicable ▪ Llei dels agents i gestors immobiliaris, de 15 de desembre del 2000, publicada al BOPA núm. 3, de 10 de gener del 2001. ▪ Decret 46/2023, del 25 de gener del 2023 pel qual s’aprova el Reglament d'aplicació de la Llei dels agents i gestors immobiliaris. [BOPA núm. 13 d’1 de febrer de 2023]. 3 Finalitat de la Llei ▪ Garantir el control i la qualitat de l’activitat en el sector immobiliari, evitant l’intrusisme i la competència deslleial. ▪ Supervisar eficaçment i dinàmicament la professió a través de: ✓ Autorització administrativa. ✓ Establiment règim sancionador. ✓ Creació d’un col·legi professional. ▪ Exigir requisits econòmics, ètics i professionals per ser titular de l’autorització, a fi i efecte de garantir els drets i les necessitats dels usuaris. ▪ Garantir la continuïtat en l’exercici de la professió a les persones jurídiques exercents abans de la llei. 4 Àmbit d’aplicació – Exclusió d’aplicació Àmbit d’aplicació del marc legal: ▪ Activitats relatives als negocis immobiliaris de les persones físiques i jurídiques. ▪ Que obtenen els seus ingressos de forma professional. ▪ Que s’anomenen agents i gestors immobiliaris. Exclusió d’aplicació: L’exercici de la professió resta exclòs del decret aprovat pel consell general de 11/07/77 que regula les professions liberals. 5 Quines operacions realitzen els agents i gestors immobiliaris? ▪ Activitats de mediació en: ✓ ✓ ✓ ✓ Transaccions de compra-venda de béns immobles. Transaccions de permuta de béns immobles. Arrendaments, sotsarrendaments, cessions, traspassos de béns immobles. Tot tipus de drets relatius a les categories de béns anteriors. ▪ Administració i gestió de tot tipus de béns immobles per compte de tercers. ▪ Taxació en valor de mercat sobre els béns i drets reals. 6 Requisits de les persones físiques per a exercir la professió ▪ Autorització de govern. ▪ Compliment condicions per ser titular d’activitats econòmiques (obertura de comerç). ▪ No tenir antecedents penals per delicte dolós. ▪ No estar declarat en suspensió de pagaments o fallida, llevat rehabilitació. ▪ Superar prova d’aptitud que govern convoca periòdicament. ▪ Subscriure i mantenir pòlissa d’assegurança de responsabilitat civil professional individual (garantia mínima: 150.000€). ▪ Inscriure’s com a membre del col·legi professional i pagar les quotes. 7 Requisits de les associacions i persones jurídiques per a exercir la professió ▪ Persona jurídica (societats): ✓ L’objecte social ha de ser l’exercici d’agent i gestor immobiliari de forma exclusiva. ✓ Els administradors, els directors, els gerents, si n’hi ha, han de complir els requisits de les persones físiques per a poder exercir i han d’estar autoritzats. ✓ Tots els treballs han de ser dirigits i signats per una persona amb autorització d’agent i gestor immobiliari. ✓ Han de subscriure una pòlissa d’assegurança de responsabilitat civil. ▪ Associacions (2 o més agents o gestors immobiliaris): ✓ Tots els associats han d’estar autoritzats a exercir l’activitat d’agent i gestor immobiliari. ✓ Han d’estar inscrits com a membres del col·legi professional. 8 Requisits de les associacions i persones jurídiques per a exercir la professió ▪ Associacions (2 o més agents o gestors immobiliaris): ✓ Tots els associats han d’estar autoritzats a exercir l’activitat d’agent i gestor immobiliari. ✓ Han d’estar inscrits com a membres del col·legi professional. 9 Exclusions i incompatibilitats per a exercir la professió ▪ Persones amb antecedents penals. ▪ Persones declarades en fallida o suspensió de pagaments, no rehabilitades. ▪ Impossibilitat d’exercir encobertes per tercers o contractades. ▪ Impossibilitat de gestionar, dirigir o administrar una persona jurídica que realitzi activitats d’agent i gestor immobiliari. ▪ La contravenció de l’anterior suposa una infracció i serà sancionat amb multa i tancament del negoci. 10 Contracte d’agència immobiliària ▪ Què és un contracte? ▪ Contracte verbal: ✓ No recomanable ▪ Contracte escrit: Ha de regular el següent: ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ 11 Identificació de les parts Objecte i condicions de l’activitat immobiliària Honoraris Forma de remuneració Termini del contracte Dificultat probatòries. Contracte d’agència immobiliària (II) ▪ Formalitats: ✓ Signar per duplicat, com a mínim. ✓ Lliurar un exemplar pel client. ✓ Lliurar un exemplar per a l’agent o gestor. ✓ Arxivar els contractes. ✓ Conservar els contractes durant 5 anys. ✓ Guardar discreció sobre les dades dels clients, llevat instruccions expresses dels mateixos. 12 En quins casos s’extingeix el dret a exercir l’activitat d’agent i gestor immobiliari? ▪ Per declaració de suspensió de pagaments o fallida ▪ Per mort de la persona física. ▪ Per dissolució de la persona jurídica. ▪ Per baixa voluntària de l’activitat. ▪ Pel fet que s’indiqui en un procediment sancionador. ▪ Moment efectiu del cessament de l’activitat professional? ✓ Des de la data en que la causa és comunicada al ministeri responsable del departament de comerç. 13 Col·legi professional d’agents i gestors immobiliaris ▪ Què és un Col·legi professional? ✓ ✓ ✓ ✓ És una corporació de dret públic. Té personalitat jurídica. Té plena capacitat per al compliment dels seus fins. Es regeix pels seus estatuts i el reglament de règim interior, quins són aprovats per govern. ▪ Quina finalitat té? ✓ ✓ ✓ ✓ 14 L’ordenació de l’exercici de la professió. La representació oficial. La defensa dels interessos professionals dels col·legiats. La col·laboració amb les institucions del país dins d’aquest àmbit. Funcions públiques del col·legi professional ▪ Defensar la professió davant l’administració, els tribunals o altres institucions. ▪ Vetllar pel compliment per part dels col·legiats de la normativa aplicables a la professió. ▪ Vetllar per l’ètica professional i el ple respecte dels drets dels ciutadans i usuaris de l’activitat immobiliària. ▪ Exercir la potestat disciplinària, respectant la proporcionalitat i les garanties de defensa del procediment sancionador. ▪ Adoptar i proposar mesures a govern per evitar intrusisme i competència deslleial. ▪ Col·laborar amb l’administració, mitjançant realització estudis, informes, estadístiques i altres activitats relacionades amb els seus fins. 15 ▪ Fixar els honoraris orientatius. ▪ Organitzar activitats i serveis comuns, d’interès pels agents i gestors immobiliaris. ▪ Canalitzar les relacions entre els agents i els gestors i l’administració. ▪ Portar un registre dels professionals i un llibre d’actes. ▪ Resoldre conflictes entre col·legiats per procediment d’amigable composició o arbitratges. ▪ Altres funcions beneficioses per als interessos professionals i interessos usuaris i que siguin acordades reglamentàriament pel ministeri de tutela. ▪ Informar al ministeri de tutela sobre els programes d’actuació i les activitats dutes a terme anyalment. 16 POSSIBILITAT D’INTERPOSAR RECURS CONTRA ELS ACTES DEL COL·LEGI Funcions públiques del col·legi professional (II) Infraccions i sancions administratives previstes a la llei Infractor: ▪ La persona (física o jurídica) que actuï professionalment realitzant activitats relatives a negocis immobiliaris sense complir els requisits de la llei. ▪ La persona (física o jurídica) que hagi rebut, detingut o dipositat de quantitat de diners, béns, efectes o qualsevol tipus de valor sense coneixement i acord del client. ▪ La persona (física o jurídica) que vulneri la incompatibilitat per poder exercir. Sancions: ▪ Per fixar la quantitat de la sanció es té en compte: ✓ La proporcionalitat ✓ La repercussió social ✓ La quantia dels beneficis obtinguts ✓ La reincidència ▪ La responsabilitat administrativa no exclou altres responsabilitats que derivin dels fets comesos (responsabilitat penal). ▪ La persona que incorri en una infracció de les anteriors ha de legalitzar la situació o ser substituïda. 17