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Revisada e Atualizada Setembro de 2024  Sumário Módulo 0 11 0 CONHECENDO A PROVA...

Revisada e Atualizada Setembro de 2024  Sumário Módulo 0 11 0 CONHECENDO A PROVA 12 Módulo 1 17 1 SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL 18 1.1 SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL................................ 18 1.1.1 ESTRUTURA DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL........................ 20 1.2 Conselho Monetário Nacional................................ 20 1.3 Banco Central do Brasil (BACEN).............................. 21 1.4 Comissão de Valores Mobiliários (CVM)........................... 24 1.5 Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP)...................... 25 1.6 BANCOS COMERCIAIS, BANCOS DE INVESTIMENTO E BANCOS MÚLTIPLOS............. 25 1.7 SOCIEDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (SCI)........................... 27 1.8 ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO (APE)........................ 28 1.9 Companhias Hipotecárias (CH)................................ 29 1.10 Cooperativas de Crédito Rural............................... 29 1.11 SIMULADO........................................... 32 1.12 GABARITO........................................... 36 Módulo 2 37 2 Sistema Financeiro da Habitação (SFH) 38 2.1 INTRODUÇÃO AO SFH...................................... 38 2.2 INTERMEDIÁRIOS FINANCEIROS DO SFH............................. 39 2.3 DIRECIONAMENTO DOS RECURSOS DO SFH............................ 40 2.3.1 TIPIFICAÇÃO DAS OPERAÇÕES NO ÂMBITO DO SFH (80% DOS 65%)................ 41 2.4 Remuneração da Caderneta de Poupança.......................... 43 2.5 ANIVERSÁRIO EM DIA NÃO ÚTIL................................. 45 2.6 Tipificação das Operações no Âmbito do SFH........................ 46  2.7 Operações com Taxa de Mercado.............................. 47 2.8 FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO (FGTS)..................... 48 2.9 AGENTE OPERADOR DO FGTS.................................. 49 2.10 AGENTES FINANCEIROS DO FGTS................................ 49 2.11 TIPOS DE FINANCIAMENTO COM O FGTS............................. 50 2.12 Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo....................... 51 2.13 SIMULADO........................................... 53 Módulo 3 57 3 SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI) 58 3.1 SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)......................... 58 3.2 ENTIDADES DO SFI....................................... 58 3.3 CARACTERÍSTICA DAS OPERAÇÕES NO SFI............................ 59 3.4 SECURITIZAÇÃO........................................ 60 3.5 Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)............................. 61 3.6 SIMULADO........................................... 64 Módulo 4 65 4 Módulo 4 66 4.1 GARANTIAS IMOBILIÁRIAS................................... 66 4.2 PROPRIEDADE X POSSE..................................... 67 4.3 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA..................................... 68 4.4 PROCEDIMENTO DE COBRANÇA................................. 70 4.5 HIPOTECA........................................... 71 4.5.1 ADJUDICAÇÃO DO BEM................................... 73 4.6 FIANÇA............................................ 73 4.7 PENHOR E CESSÃO DE RECEBÍVEIS............................... 74 4.8 SIMULADO........................................... 76 4.9 GABARITO........................................... 80 Módulo 5 81 5 PRODUTOS PARA PESSOA FÍSICA 82  5.1 AQUISIÇÃO - ANÁLISE DO PROPONENTE............................. 82 5.2 ANÁLISE DE CRÉDITO DO PROPONENTE............................. 83 5.3 ANÁLISE DE SEGURO DO PROPONENTE.............................. 85 5.4 ANÁLISE JURÍDICA E DOCUMENTAÇÃO BÁSICA.......................... 86 5.5 ANÁLISE DO IMÓVEL...................................... 87 5.6 ANÁLISE JURÍDICA....................................... 88 5.7 ANÁLISE DO VENDEDOR..................................... 89 5.8 FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO (FGTS)..................... 91 5.9 FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO PROPONENTE...................... 92 5.9.1 DOCUMENTOS DO PROPONENTE............................... 92 5.10 FGTS - REQUISITOS DO IMÓVEL................................. 93 5.11 REQUISITOS E DOCUMENTOS DO VENDEDOR........................... 94 5.12 USO DO FGTS PARA CONSTRUÇÃO................................ 95 5.13 FGTS - REQUISITOS E DOCUMENTOS DO CONSTRUTOR...................... 96 5.14 USO DO FGTS - LIBERAÇÃO DAS PARCELAS PARA CONSTRUÇÃO.................. 97 5.15 Aquisição de Imóvel Residencial em Construção...................... 98 5.16 Requisitos e Documentos do Construtor.......................... 100 5.17 Crédito com Garantia do Imóvel - CGI Etapas........................ 101 5.18 Crédito com Garantia do Imóvel - Benefícios....................... 102 5.19 Crédito com Garantia do Imóvel - Aspectos a considerar na solicitação........ 104 5.20 HOME EQUITY......................................... 105 5.21 LOAN TO VALUE (LTV)...................................... 106 5.22 PLANO DE REAJUSTE DA PRESTAÇÃO E DO SALDO........................ 106 5.23 SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO.................................. 107 5.24 CET E CESH.......................................... 108 5.25 INSTRUMENTOS CONTRATUAIS E LIBERAÇÃO DO VALOR..................... 108 5.26 SIMULADO........................................... 110 5.27 GABARITO........................................... 114 Módulo 6 115 6 SEGUROS E SEGURADORAS 116 6.1 SEGUROS E SEGURADORAS................................... 116 6.2 MORTE E INVALIDEZ PERMANENTE (MIP)............................ 118 6.3 DANOS FÍSICOS AO IMÓVEL (DFI)................................ 118 6.4 RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSUMIDOR (RCC)........................ 119 6.5 LIVRE ESCOLHA DA SEGURADORA................................ 120 6.6 SIMULADO........................................... 122  6.7 GABARITO........................................... 126 Módulo 7 127 7 CUSTOS E TRIBUTAÇÃO 128 7.1 CUSTOS E TRIBUTAÇÃO..................................... 128 7.2 IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI)....................... 128 7.3 FORO E LAUDÊMIO....................................... 130 7.4 IOF - NAS OPERAÇÕES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO......................... 133 7.5 SIMULADO........................................... 135 7.6 GABARITO........................................... 139 Módulo 8 140 8 LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS - LGPD 141 8.1 Disposições preliminares: exclusões, conceitos e princípio............... 141 8.2 Tratamento de Dados Pessoais............................... 146 8.3 Do tratamento de dados pessoais sensíveis........................ 149 8.4 Do tratamento de dados pessoais de crianças e adolescentes.............. 152 8.5 Do término do tratamento de dados............................ 153 8.6 Direitos do Titular...................................... 154 8.7 Transferência de dados para o exterior.......................... 156 8.8 Dos Agentes de Tratamento de Dados Pessoais....................... 159 8.8.1 Do encarregado pelo tratamento de dados pessoais................... 160 8.8.2 Da responsabilidade e do ressarcimento de danos.................... 160 8.9 Da segurança e sigilo de dados............................... 162 8.10 Das Sanções Administrativas................................ 165 8.11 SIMULADO........................................... 169 8.12 GABARITO........................................... 172 Módulo 9 173 9 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 174 9.1 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.............................. 174 9.2 POLÍTICA NACIONAL DAS RELAÇÕES DE CONSUMO........................ 174  9.3 DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR............................... 174 9.4 SOLIDARIEDADE DOS DANOS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS.................... 175 9.5 VÍCIOS NA QUALIDADE E DISPARIDADE DA OFERTA........................ 176 9.5.1 VÍCIOS OCULTOS..................................... 178 9.6 DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA........................ 178 9.7 PUBLICIDADE DO PRODUTO OFERTADO.............................. 179 9.7.1 PUBLICIDADE ENGANOSA................................. 179 9.7.2 PUBLICIDADE ABUSIVA.................................. 180 9.7.3 CLÁUSULAS ABUSIVAS.................................. 181 9.8 COBRANÇA DE DÍVIDAS..................................... 182 9.9 PROTEÇÃO CONTRATUAL.................................... 184 9.10 SANÇÕES ADMINISTRATIVAS.................................. 184 9.11 INFRAÇÕES PENAIS....................................... 186 9.12 SERVIÇO DE ATENDIMENTO AO CLIENTE (SAC).......................... 187 9.13 SIMULADO........................................... 190 9.14 GABARITO........................................... 194 Módulo 10 195 10 OUVIDORIA - INSTITUIÇÕES E OBJETIVOS 196 10.1 ATRIBUIÇÕES DA OUVIDORIA.................................. 196 10.2 SIMULADO........................................... 198 10.3 GABARITO........................................... 202 Módulo 11 203 10.4 ÉTICA NO ATENDIMENTO AO CLIENTE.............................. 204 Módulo 12 205 11 MATEMÁTICA FINANCEIRA 206 11.1 CONCEITO DE JUROS...................................... 206 11.1.1 Capitalização Composta................................ 208 11.2 Taxa de juros proporcional e taxa de juros equivalente................. 209 11.3 Taxa de Juro Nominal e Taxa de Juro Real......................... 211 11.4 SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO.................................. 213  11.5 FUNDAMENTOS DA HP..................................... 214 11.6 SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO................................... 215 11.7 Tabela Price......................................... 216 11.8 Sistema de Amortização Constante (SAC).......................... 217 11.9 SIMULADO........................................... 220 11.10 GABARITO........................................... 224 Módulo 13 225 12 PÓS-CONTRATAÇÃO 226 12.1 AMORTIZAÇÃO E/OU LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR...................... 226 12.2 REQUISITOS E DOCUMENTOS DO MUTUÁRIO........................... 230 12.3 DOCUMENTOS DO TRABALHADOR................................ 230 12.4 DOCUMENTOS DO IMÓVEL.................................... 230 12.4.1 DOCUMENTOS DO FGTS.................................. 231 12.5 REQUISITOS DO FINANCIAMENTO E INTERSTÍCIO MÍNIMO..................... 231 12.6 SIMULADO........................................... 232 12.7 GABARITO........................................... 236 Módulo 14 237 13 Habitação de Interesse Social 238 13.1 Diretrizes gerais da Habitação de Interesse Social Conceituação............ 238 13.2 O FNHIS............................................ 238 13.3 Habitação de Interesse Social............................... 239 13.3.1 Acessibilidade..................................... 240 13.3.2 Cidadania....................................... 240 13.4 A quem se destina a Habitação de Interesse Social?.................... 241 13.4.1 Conceito de hipossuficiência social........................... 241 13.5 Programas e condições de seleção/aquisição por grupos ou faixas de renda bruta fa- miliar............................................. 242 13.6 Famílias removidas por implantação de melhorias urbanas............... 243 13.7 Famílias removidas por calamidade pública........................ 243 13.8 Legislação Básica...................................... 244 13.9 Constituição Federal de 1988................................ 248 13.10 Estatuto da Cidade – Lei n.º 10.257 de 10/07/2001..................... 250 13.11 Políticas Públicas de HIS.................................. 251  13.12 Programas Governamentais................................ 253 13.12.1 Regularização Fundiária e Melhoria Habitacional..................... 254 13.12.2 Modalidades por contexto social geográfico....................... 255 13.13 Habitação rural....................................... 256 13.13.1 Tipologias de concessão, como funcionam?........................ 257 13.14 Arrendamento residencial................................. 258 13.14.1 Aquisição com subsídio................................. 259 13.15 Doação............................................ 260 13.16 Forma de provimento de recursos, estruturas de repasse e desembolso (funding).. 262 13.16.1 Repasse direto OGU/orçamentos de estados e municípios................. 263 13.17 Companhias de habitação estaduais e municipais..................... 264 13.17.1 Fundos governamentais (de caráter privado ou público).................. 264 13.17.2 Os recursos do FNHIS também poderão, na forma do regulamento, ser aplicados por meio de repasse a entidades privadas sem fins lucrativos, cujos objetivos estejam em consonância com os do Fundo, observados os seguintes parâmetros:.................. 267 13.18 Parcerias Público Privadas (PPPs)............................. 268 13.19 Principais atores e atribuições............................... 269 13.20 Concelhos Estaduais, do Distrito Federal e Municipais.................. 272 13.21 Agentes financeiros do Governo.............................. 273 13.22 Entidades organizadoras.................................. 273 13.23 Construtoras/Incorporadoras............................... 274 13.24 Beneficiários......................................... 275 13.25 Mutuários.......................................... 275 13.26 Modalidades de atuação dos Agentes Financeiros em programas e operações de HIS Agentes financeiros do Governo.............................. 276 13.27 Oferta pública de recursos para operacionalização de subvenções econômicas de pro- gramas habitacionais.................................... 277 13.28 Representação de Fundos Governamentais para contratação, implantação e acompan- hamento de empreendimentos de HIS na qualidade de Agentes Executores de políticas habitacionais, inclusive seleção de beneficiários..................... 278 13.29 SIMULADO........................................... 279 13.30 GABARITO........................................... 283 Glossário 284 10 Módulo 0 Conhecendo a Prova  CONHECENDO A PROVA Quando falamos das certificações da CA-300, 400 e 600 existem dois grandes mo- tivos de reprovação que são muito comuns. 1° Nervosismo Esse é o principal vilão na hora da realização da prova. E eu posso te dizer, não há motivos para ficar nervoso. 2° Não conhecer a prova da ABECIP Sim, pode ser difícil de acreditar, porém, se não soubermos como funciona, como iremos nos preparar? É por isso que a partir de agora quero te convidar a embarcar comigo e conhecer como tudo funciona para que você possa se preparar da melhor forma possível. O que é a Abecip? A Abecip nasceu como sociedade civil de direito privado, sem fins lucrativos, rep- resentante do setor financeiro de crédito imobiliário, congregando as instituições integrantes do SFH, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e, a partir de 1997, também do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Essa posição permitiu-lhe exercer suas atividades, em escala nacional, de forma abrangente e com eficiência. A entidade foi formada para participar da política habitacional que nascia e respondia ao desafio de atender à demanda de habitações das classes médias emergentes e da população de baixa renda. Havia, então, um enorme mercado inexplorado – e a entidade queria estar presente no seu desenvolvimento. Para fortalecer o aparato regulatório, conferir segurança às operações de crédito e incrementar o mercado secundário de ativos imobiliários, a Abecip promoveu centenas de reuniões, seminários, workshops, congressos nacionais e internacionais para buscar na experiência internacional as melhores soluções para aprimorar o modelo doméstico. Viveu-se, entre o final dos anos 80 e meados dos 90, uma década de debates, em que despontou a contribuição de notáveis especialistas, como o ex-ministro Mário Henrique Simonsen e o ex-presidente do Banco Cen- tral, Gustavo Loyola. Como resultado, nasceu em 1997, o Sistema de Financia- mento Imobiliário (SFI). Aprovado no Congresso Nacional sob a forma da Lei n.º 12 9.514, complementada, mais tarde, pela Lei n.º 10.931, o SFI trouxe no seu bojo a securitização dos recebíveis imobiliários, o mecanismo da alienação fiduciária de bens imóveis, seguidos da criação do patrimônio de afetação. Afinal, o que é a CA-600? O Programa de Certificação Abecip Série CA-600 tem como objetivo promover o aperfeiçoamento dos profissionais que atuam no crédito imobiliário e na estrutu- ração de operações financeiras com lastro em imóveis, bem como outros profis- sionais que buscam qualificação neste segmento. Além de promover a melhoria da qualidade das informações repassadas ao con- sumidor e demais públicos, o programa pretende reconhecer a capacidade téc- nica e experiência do profissional de crédito imobiliário, incentivar sua atualização, dar maior credibilidade para os associados e não associados, elevar os padrões de conduta ética e fortalecer o mercado de crédito imobiliário, que está em expan- são. A CA-600 é obrigatória para os profissionais que tenham contato com clientes e atuem exclusivamente na comercialização de produtos de crédito imobiliário, segundo o Normativo do Sistema de Autorregulação Bancária da Febraban n.º 009/2013. Então, vamos conhecer essa prova já! O candidato poderá optar por realizar o Exame de Certificação CA-600 regular, ou o Exame de Certificação CA-600 com o módulo adicional de "Habitação de Interesse Social". As provas são presenciais e podem ser realizados em todo o país. A prova possui 50 questões de múltipla escolha, com quatro alternativas cada. Você terá duas horas para a realização da mesma. Mas não se esqueça, para ser aprovado é necessário ter no mínimo 70% dos acertos (35 acertos). A duração da prova é de duas horas, isso são 120 minutos. Então, em um cálculo rápido aqui, para fazer as 50 questões, você terá 2,40 minutos para responder cada questão. É por isso que te digo: pode fazer a prova bem tranquilo, relaxado e confiante que dá tempo sim! Há pré-requisitos, Kléber? 13 Não, não há nenhum pré-requisito para a realização desta certificação, apenas lembrar de pagar a taxa, né? Você tem até 10 dias após o pagamento para marcar a data e horário de sua prova. Porém, é a prova em si que se torna o grande segredo e jogada nesta certificação. Separei para você os módulos, sua quantidade de questões e ainda a porcent- agem que cada um possui em sua nota final. Módulo 1 - Sistema Financeiro Nacional e Participantes do Mercado 1 a 9% - 1 a 5 questões Abrindo um espaço aqui, em minha opinião este não é um módulo difícil, mas sim fácil de se compreender e praticar. E note, ele não é tão cobrado assim quanto os módulos seguintes. Módulo 2 - Sistema Financeiro da Habitação 1 a 9% - 1 a 5 questões Neste módulo, os assuntos abordados são de conhecimento sobre a constituição e funcionamento do SFH. Módulo 3 - Sistema de Financiamento Imobiliário 1 a 9% - 1 a 5 questões; Aqui você irá estudar tudo sobre a criação e constituição do SFI, assim como a forma que ocorrem as operações dentro deste sistema. Módulo 4 - Garantias Imobiliárias 1 a 9% - 1 a 5 questões Nesse módulo você conhecerá todos os tipos de garantia imobiliária que podem ser dadas dentro das operações e também como se dão os procedimentos de cobrança. Módulo 5 - Produtos para Pessoa Física 14 1 a 9% - 1 a 5 questões Aqui é onde você poderá conhecer os produtos e como se parte desde a primeira análise até a liberação dos valores para utilização pelo proponente. Módulo 6 - Seguros e Seguradoras 1 a 9% - 1 a 5 questões Nesse módulo abordaremos sobre quais são os seguros obrigatórios e sua utiliza- ção, assim como as alíquotas dentro dos sistemas de financiamento existentes. Módulo 7 - Custos e Tributação 1 a 9% - 1 a 3 questões Já neste módulo, será possível conhecer acerca da tributação e dos custos que incidem nas operações imobiliárias. Módulo 8 - Código de Defesa do Consumidor 1 a 9% - 1 a 5 questões Aqui trataremos acerca das diretrizes trazidas pela legislação do CDC que incidem em toda e qualquer forma de relação de consumo dentro do nosso país e quais são os meios de tornar perceptíveis para o aluno e também ao cliente. Módulo 9 - Ouvidoria 1 a 9% - 1 a 3 questões Neste módulo iremos tratar principalmente acerca das formas de constituição das ouvidorias, suas principais características e também sobre a ética no atendimento ao cliente. Módulo 10 - Matemática Financeira 1 a 9% - 1 a 5 questões Aqui, iremos tratar sobre o assunto mais temido pela maioria dos alunos, a matemática financeira e como funcionam os cálculos dentro do sistema. Também apresentare- mos as formas de solucionar de forma fácil os problemas voltados a este setor. 15  Módulo 11 - Pós-Contratação 1 a 9% - 1 a 4 questões Por fim, iremos tratar sobre a pós-contratação, que vai desde o momento de final- ização das tratativas até o momento de quitação do financiamento contratado. A taxa de inscrição custa em torno de R$ 339,00 e concede uma validade de até cinco anos para o aprovado na certificação (ano base 2021). Lembrando que, após o pagamento você terá 10 dias para agendar a prova. Se passar o prazo, você perde o valor da inscrição, sem exceções. 16  Módulo 1 SFN - Sistema Financeiro Nacional  SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL 1.1. SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL Você já pensou em como milhões de pessoas e empresas, todos os dias, con- seguem transacionar recursos entre si com total segurança? Pois é, isso só é pos- sível graças à estrutura que existe em nosso sistema financeiro. O Sistema Financeiro Nacional é um conjunto de regras, instituições e órgãos reg- uladores que trazem segurança, transparência e agilidade nas transações finan- ceiras Brasil afora. O SFN tem, através de sua estrutura, algumas funções e, para nosso estudo, vamos destacar duas. 1. Prestação de serviços de gerenciamento de recursos Aqui estamos falando de quando você abre o app do banco, faz o pagamento de uma conta de luz e no outro dia o dinheiro vai parar na conta da conces- sionária de luz de sua cidade. Parece mágica, mas não é, estamos falando do SFN. 2. Intermediação financeira Nesse caso estamos falando de você, enquanto investidor – chamaremos o investidor de "agente superavitário", não esqueça esse nome – pode investir o dinheiro em um banco e o banco, por sua vez, pode emprestar seu dinheiro ao tomador de crédito – o tomador de crédito será chamado, nesse módulo, de "agente deficitário". Para você poder entender a importância do SFN em nossa economia, pense que na cidade de Guaxupé-MG tenha um jovem empreendedor que tem uma ideia incrível de um negócio que, se der certo, pode acabar com a fome do mundo. O 18 problema é que, infelizmente, esse jovem empreendedor não tem recursos finan- ceiros para iniciar seu projeto. Agora, viajaremos para a cidade de Dourados-MS e nos depararemos com uma senhora recém aposentada que possui alguns milhões de reais em sua poupança financeira. Já imaginou se conseguíssemos fazer que essas duas pessoas pudessem se en- contrar? Para quem sabe, a senhora com dinheiro sobrando (agente superav- itário) pode emprestar ao jovem empreendedor (agente deficitário) e assim po- dem acabar com a fome do mundo? Bem, você deve saber que promover esse encontro é tão simples. O jeito mais simples para isso é: o agente superavitário deposita esse recurso em um banco e recebe um rendimento sobre esse valor. O banco, por sua vez, em- presta ao jovem que pagará juros por isso. É graças ao SFN que nós conseguimos, nesse exemplo, acabar com a fome no mundo. Porém, acabar com a fome no mundo, não é tão fácil assim, mas o SFN existe justamente para deixar as transferências entre os agentes do sistema simples, de forma segura e ágil. O ponto que quero destacar aqui é que nesse exemplo todos saem ganhando com essa transação. Pense comigo: o jovem empreendedor conseguiu viabilizar seu projeto, a sen- hora aposentada recebeu rendimentos por isso, o banco que intermediou essa operação ganhou na diferença de taxas, que chamamos de taxa de spread. E, sobretudo, a sociedade civil também ganhou com um projeto que acaba com a fome. Agora que você já entendeu que o SFN permite o gerenciamento de recursos e a intermediação financeira, vamos entender como, de fato, essas coisas acontecem em nosso sistema e sua estrutura. Para podermos ter segurança no sistema possuímos uma hierarquia de órgãos e associações que regulam, fiscalizam e autorregulam o sistema. Vamos falar sobre cada um deles agora. 19 1.1. ESTRUTURA DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL Já conhecemos o que é o SFN, agora vamos ver qual é a estrutura que permite existir eficiência no processo. Essa estrutura é dividida em três grandes níveis hi- erárquicos. Primeiramente temos os órgãos reguladores, depois os órgãos super- visores e por último os órgãos operadores. Vamos entender melhor quem são cada participante do SFN. 1.2. Conselho Monetário Nacional Criado pela Lei n.º 4.595/1964, o CMN compõe a estrutura básica do Ministério da Fazenda, mas é o órgão deliberativo máximo do SFN, em outras palavras, é a au- toridade máxima do SFN, o chefe. O CMN está subordinado apenas ao presidente da República. Sendo formado pelos seguintes membros: o ministro da fazenda (presidente do conselho); Ministro do estado do planejamento e Orçamento; o presidente do Banco Central. Já que eu disse que o CMN é o chefe do sistema, eu preciso destacar suas delib- erações. Por isso, o CMN vai deliberar entre outras coisas sobre: Diretrizes e normas das políticas monetária, creditícia e cambial; Regular as condições de constituição, funcionamento e fiscalização dos in- termediários financeiros; Propiciar o aperfeiçoamento das instituições e dos instrumentos financeiros, com vistas à maior e eficiência do sistema de pagamentos e de movimen- tação de recursos; Zelar pela liquidez e solvência das instituições financeiras; 20  Disciplinar o crédito em todas as suas modalidades e as operações credití- cias em todas as suas formas, inclusive prestações de quaisquer garantias por parte das instituições financeiras; Expedir normas gerais de contabilidade e estatística a serem observadas pelas instituições financeiras; Definir o percentual e a forma de recolhimentos compulsórios; Regulamentar (fixando limites, prazos e outras condições) as operações de redesconto e de empréstimo, efetuadas com quaisquer instituições finan- ceiras públicas e privadas de natureza bancária. Antes de irmos ao próximo tópico, você notou que algumas palavras acima estão destacadas em negrito? Não foi um erro de edição, fiz isso para que você lembre das palavras-chave associadas ao CMN. Ou na seja, na sua prova, quando a ANBIMA citar uma das palavras que estão em negrito lembre-se do chefão, está bem? O CMN conduz o SFN com sua atividade regulatória por meio da elaboração de atos normativos, que chamamos de "resoluções". Estas são deliberadas pelo CMN e publicadas no site do Banco Central do Brasil. E por falar no Banco Central do Brasil (simplesmente BACEN), vamos falar sobre ele agora. 1.3. Banco Central do Brasil (BACEN) O BACEN é uma autarquia federal de natureza especial criada pela Lei n.º 4.595 de 1964, possuindo autonomia técnica, operacional, administrativa e financeira para atuar em prol de seus objetivos. Também dispõe de personalidade jurídica e patrimônio próprios. Tem como objetivo assegurar a estabilidade de preços, ou seja, manter a inflação sob controle. Como objetivos secundários (que devem ser perseguidos quando não prejudicar a busca pelo objetivo geral): zelar pela estabilidade e eficiência do sistema financeiro; suavizar as flutuações do nível de atividade econômica; 21  fomentar o pleno emprego. Lembrando que as metas de política monetária serão estabelecidas pelo CMN, competindo apenas ao BACEN conduzir as políticas monetárias necessárias para que as metas sejam cumpridas. Sua estrutura organizacional é comandada por uma diretoria colegiada, composta por nove membros: o presidente e oito diretores, cada um responsável por uma diretoria específica. Todos os membros da diretoria colegiada são nomeados pelo presidente da República, entre brasileiros de reputação ilibada e notória capacidade em assuntos econômico- financeiros, após aprovação pelo Senado Federal. O mandato do presidente e dos diretores do BC terá duração de quatro anos, não coincidentes com o do Presidente da República. O presidente do BACEN inicia seu mandato no início do terceiro ano de mandato do presidente da República. A cada ano do mandato do presidente da República, dois diretores iniciam seus mandatos no primeiro dia do ano. O presidente e os diretores do BACEN podem ser exonerados, se: alguma enfermidade o impossibilitar de exercer a função; for pedido pelo próprio diretor para deixar a função exercida; houver apresentação comprovada e recorrente de desempenho insuficiente para alcançar os objetivos do BACEN; cometer algum crime que impeça de exercer cargos públicos. Entre as atribuições do BACEN a principal é fiscalizar as instituições financeiras. Mas como ele é reconhecido por ser o chefe dos bancos, ele possui mais algumas atribuições, como: emitir papel-moeda, tendo autonomia para decidir o volume e o momento; manter o meio circulante (cédulas e moedas) em condições adequadas, pre- venindo a qualidade em circulação e monitorando incidências de falsificações; 22  receber os recolhimentos compulsórios; realizar operações de redesconto e empréstimo às instituições financeiras; conduzir as políticas monetária, cambial e de crédito; determinar, via Comitê de Política Monetária (Copom), a meta da taxa de juros de referência para as operações de um dia (Taxa Selic); efetuar o controle de todas as formas de crédito e dos capitais estrangeiro; fiscalizar e disciplinar as instituições financeiras e demais entidades autor- izadas a operar pelo BACEN; conceder autorização de funcionamento às instituições financeiras; estabelecer condições para a posse e para o exercício de quaisquer cargos de administração de instituições financeiras privadas; decretar regimes especiais em instituições financeiras. gerir o Sistema de Pagamento Brasileiro (SPB),vamos falar sobre o SBP ainda nesse módulo, e os serviços de meio circulante. Notou que temos mais algumas palavras em destaque? Essas são as palavras- chave que você pode associar ao BACEN. Se comparado com o CMN, notamos que enquanto ele disciplina o mercado, o BACEN executa normas que o mer- cado funcione de acordo com determinações próprias, visto que a partir da Lei Complementar n.° 179/2021 o BACEN tem autonomia própria. Para o BC poder fiscalizar e supervisionar o mercado, existem documentos nor- mativos divididos em três categorias. 1. Resolução BCB: atos normativos pelos quais o BACEN, por delegação, cria normas para o SFN ou, também por delegação, regulamenta as normas con- tidas em resoluções do CMN. 2. Instruções Normativas BCB instrumentos para esclarecer dúvidas ou di- vergências quanto à interpretação e à aplicação de disposições normativas. 3. Resoluções conjuntas e Instruções Normativas Conjuntas: são instru- mentos utilizados pelo Banco Central do Brasil (BCB) em parceria com outros órgãos ou entidades para estabelecer normas e diretrizes de forma conjunta. 23 Agora que já falamos sobre o BACEN vamos avançar um pouco mais em nossos conhecimentos sobre os órgãos reguladores. Agora, falando da Comissão de Val- ores Mobiliários. 1.4. Comissão de Valores Mobiliários (CVM) Criada pela Lei n.º 6.385/1976, é uma autarquia federal vinculada ao Ministério da Fazenda, mas não está subordinada a ele. Igualmente, embora esteja ligada ao CMN, a maioria das atividades da CVM não decorrem da execução das determi- nações dele, mas sim de atribuições legais próprias. Em outras palavras, a CVM tem autonomia para criar normas para o mercado de capitais. Chamamos estas normas da CVM de "Instrução Normativa CVM". Já a ad- ministração da CVM fica a cargo de um presidente e quatro diretores, nomeados pelo presidente da República, após aprovados pelo Senado Federal. Entre as principais atribuições e competências da CVM estão: fiscalizar as empresas de capital aberto; investigar e punir tempestivamente descumprimentos à regulação do mer- cado de valores mobiliários; zelar pelo funcionamento eficiente e regular do mercado de capitais e seu desenvolvimento; proteger os investidores do mercado de capitais; assegurar o acesso do público a informações tempestivas e de qualidade; estimular a formação de poupança e seu investimento em valores mobil- iários; assegurar e fiscalizar o funcionamento eficiente das bolsas de valores, do mercado de balcão e das bolsas de mercadorias e futuros. Note que aqui não tem palavras em negrito porque eu não quero viciar você. Mas quero destacar que o principal papel da CVM é proteger e promover um ambiente seguro para os investidores. Se você ler novamente os tópicos acima, vai notar que tudo se resume em entregar um ambiente seguro para o investidor. 24 1.5. Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP) É o órgão governamental que fixa as diretrizes e normas da política de seguros privados no Brasil. Composição: ministro de Estado da Fazenda ou seu representante; representante do Ministério da Justiça; representante da Secretaria Especial de Previdência e Trabalho; superintendente da SUSEP; representante do Banco Central do Brasil; representante da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Funções: regular a constituição, organização, funcionamento e fiscalização dos que exercem atividades subordinadas ao SNSP, bem como a aplicação das pe- nalidades previstas; fixar as características gerais dos contratos de seguro, previdência privada aberta, capitalização e resseguro; estabelecer as diretrizes gerais das operações de resseguro. Conhecer os recursos de decisão da SUSEP e do IRB; prescrever os critérios de constituição, capitalização, entidades de previdên- cia privada aberta e resseguradores, com fixação dos limites legais e técnicos das respectivas operações; disciplinar a corretagem do mercado e a profissão do corretor. 1.6. BANCOS COMERCIAIS, BANCOS DE INVESTIMENTO E BANCOS MÚLTIPLOS Bancos são instituições financeiras que fazem intermediação financeira, possi- bilitando a transferência de recursos entre os agentes superavitários e agentes deficitários. Para funcionamento, é necessário a autorização do BACEN. Os bancos possuem carteiras, para poderem atender as demandas do mercado. 25 BANCOS COMERCIAIS Fornecer crédito a curto e médio prazo para todos os setores da economia (indústria, comércio, PFs, PJs, serviços, varejo, etc). Captação de recursos através do depósito à vista (conta corrente). Captação de recursos através de depósitos a prazo (CDB, Letra Financeira. Aplicação de recursos através de desconto de títulos. Abertura de crédito simples em conta corrente (cheque especial). Operações de crédito rural, câmbio e comércio internacional. Prestação de serviços (cobrança bancária, arrecadação de tarifas e tributos públicos, etc). BANCOS DE INVESTIMENTO São responsáveis por fomentar os investimentos a médio e longo prazo para pessoa física e jurídica. Em outras palavras, são responsáveis por conceder crédito a médio e longo prazo. Ajudar na emissão de ações e debêntures. Captação de recursos através de depósito a prazo. Administração de fundos de investimentos. Administração de recursos de terceiros. Abertura de capital e subscrição de novas ações de uma empresa (IPO e un- derwriting). Conceder empréstimo para fins de capital de giro. Financiamento de capital de giro e capital fixo. A subscrição ou aquisição de títulos e valores mobiliários. A distribuição de valores mobiliários. Os depósitos interfinanceiros. Os repasses de empréstimos externos. 26 BANCOS MÚLTIPLOS Obrigatório ter no mínimo a carteira do banco comercial ou banco de inves- timento e uma outra carteira qualquer, disposta no mercado. Lembrando que temos as sociedades de crédito imobiliário, sociedade de crédito finan- ciamento e investimentos, banco de desenvolvimento e banco de arrenda- mento mercantil. Cada carteira deverá ter seu CNPJ único. Podem publicar em um único CNPJ (do banco múltiplo) o balanço de todas as carteiras, para facilitar ao investidor obter os dados totais. 1.7. SOCIEDADE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (SCI) Instituídas pela Lei n.º 4.380/64, as sociedades de crédito imobiliário são um tipo de instituição financeira especializada no financiamento habitacional. São inte- grantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que veremos mais detalhes logo mais. Esse tipo de carteira pode fazer parte de um banco múltiplo, por ex- emplo. Mas o que exatamente faz uma SCI? CAPTAÇÃO DE RECURSOS Pelas cadernetas de poupança. Pelas Letras e Cédulas Hipotecárias. Pelos Depósitos Interfinanceiros (DI): empréstimo que vem de outra institu- ição financeira. Pelos repasses de financiamento de fundos nacionais: recursos concedidos pelo BNDES, Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, etc. Pelos empréstimos do exterior. Certo, as instituições agora possuem capital para conceder crédito. Mas elas fornecem esses recursos para quem? FORNECEM RECURSOS PARA 27  Construção de habitações. Crédito para construção de casa própria. Capital de giro para construtoras. Capital de giro para distribuidoras de materiais de construção. IMPORTANTE Devem ser constituídas sob forma de S.A. Devem ter em seu nome a denominação "crédito imobiliário". Devem ser integrantes do S.B.P.E (Sistema Brasileiro de Poupança e Emprés- timo). Seguem as regras do BACEN. 1.8. ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E EMPRÉSTIMO (APE) Criadas pela Lei n.º 6.855/80, não são instituições financeiras e sim constituídas sob a forma de sociedades civis. Tem como objetivo a formação de poupança e o financiamento da casa própria. Como alguém pode participar de uma APE? Há duas formas. 1. Adquirir financiamento imobiliário: único e exclusivamente para comprar a casa própria. 2. Depositar recursos para formação de poupança. A participação via depósito pode ser através de: L.H – Letras Hipotecárias; repasses de financiamentos; L.C.I – Letras de Crédito Imobiliário; L.F – Letras Financeiras; D.I – Depósitos Interfinanceiros. 28 1.9. Companhias Hipotecárias (CH) Foram criadas a partir da resolução 2.122 do CMN, em 1994. São as primeiras insti- tuições a serem criadas por meio de uma resolução da CMN e não através de uma lei. E faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que veremos mais para frente. OBJETIVO Concessão de crédito por financiamento imobiliário, podendo ser tanto para o crédito comercial quanto para o crédito residencial. São caracterizadas por ter uma garantia forte, pois ao ser cedido um crédito, estará atrelado a uma hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel. Então, caso o cliente não pague a companhia hipotecária, ela irá tomar o imóvel. CAPTAÇÃO DE RECURSOS Não capta por poupança. Letras Hipotecárias. Debêntures emitidas no mercado financeiro. Letras de Crédito Imobiliário (L.C.I). Empréstimos e financiamentos. Importante: Companhias Hipotecárias podem administrar fundos de in- vestimento imobiliário (FIIs). 1.10. Cooperativas de Crédito Rural Cooperativa de crédito é uma instituição financeira formada pela associação de pessoas para prestar serviços financeiros exclusivamente aos seus associ- ados. 29  Os cooperados são ao mesmo tempo donos e usuários da cooperativa, par- ticipando de sua gestão e usufruindo de seus produtos e serviços. Nas cooperativas de crédito, os associados encontram os principais serviços disponíveis nos bancos, como conta-corrente, aplicações financeiras, cartão de crédito, empréstimos e financiamentos. Os associados têm poder igual de voto independentemente da sua cota de participação no capital social da cooperativa. O cooperativismo não visa lucros, os direitos e deveres de todos são iguais e a adesão é livre e voluntária. O crédito rural é o financiamento destinado ao segmento rural. Os produtores rurais utilizam os recursos concedidos pelas instituições finan- ceiras nessa linha de crédito de diversas maneiras na sua propriedade. Por exemplo, podem investir em novos equipamentos e animais ou custear matéria prima para o cultivo. Podem ainda utilizar esses recursos para comercializar e industrializar a pro- dução. As finalidades do crédito rural podem ser descritas como: Crédito de custeio – destina-se a cobrir despesas normais dos ciclos produ- tivos, da compra de insumos à fase de colheita. Crédito de investimento – destina-se a aplicações em bens ou serviços cujo benefício se estenda por vários períodos de produção. Por exemplo na aquisição de um trator. Crédito de comercialização – destina-se a viabilizar ao produtor rural ou às cooperativas os recursos necessários à comercialização de seus produtos no mercado. Crédito de industrialização – destina-se à industrialização de produtos agropecuários, quando efetuada por cooperativas ou pelo produtor na sua propriedade ru- ral. As principais fontes do crédito rural são: Depósitos à vista 30  Depósitos de poupança rural Emissão de Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) Fontes fiscais: BNDES e Fundos Constitucionais Recursos próprios das Instituições Financeiras O público-alvo a que se destina o crédito rural é: Produtor rural (pessoa física ou jurídica); Cooperativa de produtores rurais; Pessoa física ou jurídica que, mesmo não sendo produtor rural, se dedique a uma das seguintes atividades: Pesquisa ou produção de mudas ou sementes fiscalizadas/certificadas; Pesquisa ou produção de sêmen para inseminação artificial e embriões; Prestação de serviços mecanizados de natureza agropecuária, em imóveis rurais, inclusive para proteção do solo; Prestação de serviços de inseminação artificial, em imóveis rurais; Atividades florestais. Exigências a serem cumpridas para liberação do crédito rural: comprovação da idoneidade do tomador; apresentação de orçamento, plano ou projeto, salvo em operações de de- sconto; oportunidade, suficiência e adequação dos recursos; observância de cronograma de utilização e de reembolso; fiscalização pelo financiador; liberação do crédito diretamente aos agricultores ou por intermédio de suas associações formais ou informais, ou por organizações cooperativas; observância das recomendações e restrições do zoneamento agroecológico 31 1.11. SIMULADO Chegamos na melhor parte! Depois de você ter estudado toda a teoria é hora de colocar em prática tudo o que você aprendeu em nosso simulado! Responder essas questões ajudarão você e testará seus conhecimentos, mas, lembre- se: não deve ser confundido com expectativa de cair essas questões em sua prova. Então, vamos lá?! n.º 1. #14438 Após a entrada em vigor da Lei Complementar nº 179/2021, pode- mos afirmar como correto sobre o Bacen: a) o Bacen pode emitir papel-moeda, tendo autonomia para decidir sobre o volume e momento. b) é uma autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda. c) é composto de quatro membros. d) é sempre obrigado a conceder autorização para novas instituições financeiras. 2. #14437 Sobre o mandato do Presidente do Bacen, podemos afirmar: a) o mandato terá duração de quatro anos não coincidentes com o do Presi- dente da República; b) terá mandato de quatro anos coincidindo com o do Presidente da República; c) terá seu mandato iniciado após a indicação pelo Presidente da República no primeiro ano de mandato; d) será iniciado após indicação do Ministro da Fazenda. 3. #14436 Com base na Lei Complementar n.º 179/2021 podemos afirmar que são objetivos secundários do Banco Central do Brasil: I - zelar pela estabilidade e pela eficiência do sistema financeiro; II - suavizar as flutuações do nível de atividade econômica; III - fomentar o pleno emprego. Estão corretas: 32  a) I. b) II e III. c) I, II e III. d) nenhuma. 4. #13728 A meta de inflação para 2021 foi definida em 3,75%. Os órgãos responsáveis pela definição desta meta e por atingir a meta definida são, respectivamente: a) Banco Central e Conselho Monetário Nacional. b) Conselho Monetário Nacional e Banco Central. c) Ministério da Fazenda e Conselho Monetário Nacional. d) Banco Central e Ministério da Fazenda. 5. #13705 Quem recebe os depósitos compulsórios? a) CVM. b) CMN. c) BACEN. d) Ministério da Fazenda. 6. #13684 O Banco Central fiscaliza: a) a bolsa de valores. b) companhias hipotecárias. c) não é um órgão fiscalizador. d) os clientes bancários. 7. #13667 Quem é designado pelo Tesouro Nacional a comprar e vender títu- los públicos federais em seu nome? 33  a) CVM. b) BACEN. c) CMN. d) Banco do Brasil. 8. #13663 Os recursos do SBPE devem ser aplicados conforme a seguinte proporção: a) no mínimo 75% em operações de financiamento imobiliário, e no mínimo 25% em encaixe obrigatório no BACEN. b) no mínimo 50% em operações de financiamento imobiliário, e no mínimo 20% em encaixe obrigatório no BACEN. c) no mínimo 25% em operações de financiamento imobiliário, e no mínimo 20% em encaixe obrigatório no BACEN. d) no mínimo 65% em operações de financiamento imobiliário, e no mínimo 20% em encaixe obrigatório no BACEN. 9. #13627 Autoriza o funcionamento e fiscaliza as atividades das instituições financeiras: a) CMN. b) Caixa Econômica Federal. c) BACEN. d) CVM. 10. #13581 Pessoas jurídicas públicas ou privadas, que tenham como ativi- dade principal ou acessória a coleta, intermediação ou aplicação de recursos financeiros próprios ou de terceiros, em moeda nacional ou estrangeira e a custódia de valores de propriedade de terceiros, são: a) bancos comerciais. 34 b) instituições financeiras. c) bolsas de valores. d) intermediários financeiros. 35 1.12. GABARITO 1 - Resposta: A. Justificativa: 2 - Respostas: A. Justificativa: 3 - Resposta: C. Justificativa: 4 - Resposta: B. Justificativa: 5 - Resposta: C. Justificativa: 6 - Resposta: B. Justificativa: 7 - Resposta: B. Justificativa: 8 - Resposta: D. Justificativa: 9 - Resposta: C. Justificativa: 10 - Resposta: B. Justificativa: 36  Módulo 2 SFH - Sistema Financeiro da Habitação  Sistema Financeiro da Habitação (SFH) 2.1. INTRODUÇÃO AO SFH O Sistema Financeiro da Habitação, se originou pela Lei n.º 4.380/64 e tem como objetivo formular a política nacional de planejamento da habitação. Ele "destina- se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população." COMPOSTO POR Ministério da Infraestrutura: efetuar as políticas de desenvolvimento e sub- sídio da habitação popular, auxiliando pessoas em vulnerabilidade social. Conselho Monetário Nacional (CMN): órgão central que controla e disci- plina o SFH. Lembrando que o CMN é o órgão máximo do SFN. Caixa Econômica Federal (CEF): substitui o BNH (Banco Nacional da Habitação) e faz a gestão do FGTS. Sociedades de Crédito Imobiliário (SCI). instituições financeiras que têm como objetivo principal a concessão de crédito para aquisição, construção, reforma ou instalação de imóveis residenciais ou comerciais. Caixa Fundações, cooperativas, montepios e outras formas associati- vas: são instituições que têm como finalidade principal prestar assistência aos seus associados, sejam eles profissionais de determinadas categorias ou trabalhadores de empresas específicas. Órgãos federais, estaduais e municipais: que atuam para aquisição da casa própria da população de baixa renda. 38 Sistema Financeiro de Habitação Programas governamentais de incentivo à moradia (emprestar dinheiro sub- sidiado para a população de baixa renda), incentivo à habitação popular. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço): recolhimento compulsório do trabalhador (obrigatório). Caderneta de poupança: depósitos voluntários das famílias (opcional). 2.2. INTERMEDIÁRIOS FINANCEIROS DO SFH Quem são os intermediários do SFH? Vamos listá-los para te ajudar na compreen- são: bancos comerciais, múltiplos e com carteira de crédito imobiliário; sociedades de crédito imobiliário (SCI); associação de poupança e empréstimo (APE); companhias hipotecárias (CH); órgãos federais, estaduais e municipais (atuando na construção e venda de moradias populares); montepios, fundações, cooperativas e outras associações; Caixa Econômica Federal (CEF): 1. empresa pública ligada ao Ministério da Fazenda (Ministério da Fazenda; 2. centraliza o recolhimento e aplicação do FGTS para uso do SFH e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo); 3. atua como banco múltiplo dentro da SFH; 4. centraliza o recolhimento e aplicação do FGTS para uso do SFH e SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo); securitizadoras de crédito imobiliário: 1. quando uma empresa tem um valor de dívida para vender, as securiti- zadoras transformam essa dívida em um valor mobiliário e o negocia no mercado, trazendo liquidez no mercado; 39  2. constituída sob a forma de S.A (sociedade anônima); 3. faz a securitização de recebíveis imobiliários (comprar e vender dívidas de empresas que atuam na construção civil). companhias de habitação; institutos de previdência: 1. as entidades fechadas de previdência complementar, porque eles têm a função de garantir o pagamento aos seus previdenciários; carteiras hipotecárias de clubes militares e caixas militares. ORIGEM DOS RECURSOS NO SFH Você poderia dizer que já sabe de onde vem a origem dos recursos, vai vir do FGTS e da caderneta de poupança, certo? Certo, mas veja que o SFH financia a mora- dia popular, ou seja, o financiamento pode durar até 35 anos. Então ocorre um descasamento do prazo, porque o FGTS tem uma duração média de cinco anos e poupança de dois a três anos. Por isso, existe uma necessidade de captar recursos de outras formas, para manter o SFH. Aqui, vou apresentar quatro formas no mercado de captação de recursos para o SFH: LH – Letras Hipotecárias; LCI – Letras de Crédito Imobiliário; CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários; LIG – Letra Imobiliária Garantida. 2.3. DIRECIONAMENTO DOS RECURSOS DO SFH Aquele dinheiro que você coloca na caderneta de poupança, para onde é dire- cionado? Vamos aqui esclarecer o que acontece. Pela resolução CMN 1.932/10, o Conselho Monetário Nacional separou em quatro destinos o dinheiro investido na poupança: 40  65% da poupança deve ser destinado ao financiamento imobiliário (crédito imobiliário); destes 65%, 80% devem ser direcionados ao Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e os outros 20% podem ser direcionados ao SBPE. 20% da poupança vai ter recolhimento compulsório ao BACEN, para evitar criação de moeda (remunerado pela poupança); 15% para livre aplicação da instituição financeiro (podendo ser destinado para cheques especial, cartão de crédito, financiamento de automóveis, financia- mento de máquinas, capital de giro, etc). OPERAÇÕES SFH COM CET MÁXIMO DE 12% A.A 2.3. TIPIFICAÇÃO DAS OPERAÇÕES NO ÂMBITO DO SFH (80% DOS 65%) Lembrando que 80% da caderneta de poupança são destinados a SFH, sendo que 65% desses 80% são com CET (custo efetivo total) máximo de 12% ao ano. Para se enquadrar no SFH, o valor do imóvel no financiamento é de no máximo R$ 1.500.000,00 em todas as regiões do país. Veja a seguir o que não está incluso dentro desse CET. SEGUROS: MIP (morte e invalidez permanente); DFI (danos físicos ao imóvel); RCC(responsabilidade civil do consumidor). taxa de administração do contrato (máximo R$25,00 por mês); custo de análise de proposta (ocorre uma única vez, quando está se con- tratando o financiamento, máximo de R$100,00); 0% de remuneração da poupança (após SET/2006). Veja que temos também o valor máximo financiável (V.M.F) para o financiamento pelo SFH: 41  1. 80% do valor do imóvel na Tabela PRICE (quando todas as parcelas são iguais); 2. 90% do valor do imóvel na Tabela SAC (quando as parcelas têm preços de- crescentes). Agora, vamos identificar as regras de utilização deste financiamento pelo SFH, com CET máximo de 12% ao ano: aquisição de imóveis novos ou atualizados; construção de imóveis residenciais para pessoa física; construção de imóveis residenciais para pessoa jurídica com valor médio das unidades dentro da faixa (valores máximos dos imóveis para financiamento, como vimos acima); retrofit de imóvel comercial para residencial. Retrofit é o nome que damos para uma super reforma do imóvel, que é na maioria das vezes mantido só a estrutura e reformando toda a parte interna, o fazendo deixar de ser comer- cial e se tornando residencial; obras de infraestrutura de imóveis residenciais. OPERAÇÕES COM TAXA DE MERCADO (SFH) Vamos nos situar, para não ficarmos confusos. Lembra que o dinheiro na caderneta na poupança é dividido em porcentagens para cada área e 65% é destinado para financiamento habitacional? Beleza, agora que destes 65% um percentual de 80% é destinado a operações do SFH com CET máximo de 12% ao ano (como vimos acima) e sobra 20% do total. Então, este 20% não tem restrição máxima de 12% a.a. Agora vamos detalhar abaixo como funciona as operações com taxa de mercado. Imóveis com avaliação superior ao teto do SFH: ou seja, imóveis com valor acima do teto apresentado nas operações no SFH com CET máximo até 12% ao ano. Atende também imóveis comerciais. 42 Pode ser ultilizado para: aquisição, construção ou reforma de imóveis residenciais novos e usados; construção por pessoa jurídica de imóveis residenciais ou comerciais; material de construção para reforma ou ampliação de imóveis comerciais/residenciais; infraestrutura de loteamentos urbanos. Importante: os recursos não utilizados deverão ser recolhidos ao BACEN até o dia 15 do mês subsequente (serão remunerados em 80% do rendimento da poupança). 2.4. Remuneração da Caderneta de Poupança Vamos aqui para algumas informações importantes sobre a caderneta de poupança e sua remuneração: 1. criada pelo imperador D. Pedro II em 1861; 2. investimento mais popular do Brasil (utilizado por 75% da população); 3. liquidez imediata (D+0); 4. isento de IR para PF e PJ sem fins lucrativos; 5. facilidade da aplicação programada; 6. possui garantia do FGC. Rentabilidade A data de aniversário refere-se ao dia em que o dinheiro foi aplicado na poupança. Esta rentabilidade é mensal, isto é, paga juros ao investidor somente uma vez por mês. Se o dinheiro for sacado antes do aniversário, não terá rendimento. Vou te dar um exemplo: se o investidor colocou o dinheiro na poupança no dia de 10 fevereiro, receberá sua rentabilidade no dia 10 de março e nos meses subse- quentes. 43 Importante Poupanças com depósito inicial nos dias 29, 30 e 31 farão aniversário no dia 01 do mês subsequente ao mês da aplicação. Multi-data: cada data que é aplicado na poupança, significa que terá seu próprio dia de rentabilidade. Melhor explicando, eu depositei no dia 10, 14 e 27 de março. A rentabilidade será mediante a cada depósito. Aplicação em 10/03 - rentabilidade em 10/04. aplicação em 14/03 - rentabilidade em 14/04. aplicação em 27/03 - rentabilidade em 27/04. A remuneração antes de 3 de maio 2012 era da seguinte forma: 0,50% ao mês mais TR (taxa referencial, calculada pelo BACEN). Isso nos garantia em juros compostos uma taxa de 6,17% ao ano. A remuneração depois de 4 de maior de 2012 sofre uma pequena mudança. Se a taxa SELIC estiver maior que 8,50% ao ano, a remuneração da poupança segue a mesma forma que as anteriores de 3 de maio 2012 (0,50% ao mês mais TR); se a taxa SELIC estiver menor ou igual a 8,50% ao ano, a remuneração será 70% da SELIC mais TR. Exemplo SELIC em 8,50% a.a: 8,50 x 70% = 5,95% a.a.; SELIC em 6,50% a.a: 6,50 x 70% = 4,55% a.a. REMUNERAÇÃO da CADERNETA DE POUPANÇA PARA PESSOA JURÍDICA Já vimos como era a remuneração da poupança para pessoas físicas. Agora, vamos compreender como funciona a remuneração das pessoas jurídicas. 44 RENTABILIDADE Rentabilidade da caderneta de poupança para PJ é trimestral. A remuneração antes de 3 de maio de 2012 era da seguinte forma: 1,50% ao trimestre mais TR (6,14% a.a). A remuneração feitas em 3 de maio de 2012 e adiante são da seguinte forma: 1. se a taxa SELIC estiver maior que 8,50% a.a., a remuneração da poupança segue a mesma forma que as anteriores de 3 de maio de 2017 - 1,50% ao trimestre mais TR (6,14% a.a.). 2. se a taxa SELIC estiver menor ou igual a 8,50% a.a., a remuneração será 70% da SELIC mais TR, com remuneração ao trimestre. Imposto de renda pela Tabela Regressiva de IR. De 1 até 180 dias (até 6 meses) - 22,50% de IR. De 181 até 360 dias (até 1 ano) - 20% de IR. De 361 a 720 dias (até 1,5 ano) - 17,50% de IR. Acima de 721 dias (acima de 2 anos) - 15% de IR. 2.5. ANIVERSÁRIO EM DIA NÃO ÚTIL Quando o investidor fizer um depósito em sua caderneta de poupança, o valor aplicado irá entregar a remuneração do período ao completar exatamente um mês de sua aplicação, ou seja, ela irá entregar a rentabilidade no dia do aniversário do depósito feito. O aniversário, porém, será apenas feito em dias úteis ao longo do mês. Caso o aniversário da poupança caia em um sábado, domingo ou feriado, o próx- imo dia útil será utilizado como referência para o aniversário do depósito feito. Lembrando que aplicações iniciadas nos dias 29, 30 e 31 irão acumular rendimen- tos a partir do primeiro dia útil do mês seguinte, que será considerada a data para aniversário da aplicação. Para os depósitos feitos em cheque, a data de aniversário irá contar a partir da data do depósito e não da compensação dele, contanto que não seja devolvido o cheque por qualquer motivo. 45  2.6. Tipificação das Operações no Âmbito do SFH Lembrando que 80% da caderneta de poupança são destinados a SFH, sendo que 65% desses 80% são com CET (custo efetivo total) máximo de 12% ao ano. Para se enquadrar no SFH, o valor do imóvel no financiamento é de no máximo R$1.500.000,00 em todas as regiões do país. O que não está incluso dentro desse CET: SEGUROS: MIP (morte e invalidez permanente); DFI (danos físicos ao imóvel); RC do Construtor (Responsabilidade Civil do Construtor) Taxa de Administração do contrato (máximo R25, 00porms); Custo de Análise de Proposta (ocorre uma única vez, quando está se contratando o financiamento - máximo de R100, 00); % de remuneração da poupança (após SET/2006). Veja que temos também o Valor Máximo Financiável (V.M.F) para o financiamento pelo SFH: a. 80% do valor do imóvel na Tabela PRICE (quando todas as parcelas são iguais); b. 90% do valor do imóvel na Tabela SAC (quando as parcelas têm preços decres- centes). E agora, vamos identificar as regras de utilização deste financiamento pelo SFH, com CET máximo de 12 Aquisição de imóveis novos ou atualizados; Construção de imóveis residenciais para pessoa física; Construção de imóveis residenciais para pessoa jurídica com valor médio das unidades dentro da faixa (valores máximos dos imóveis para financiamento, como vi- mos acima); 46  Retrofit de imóvel comercial para residencial (retrofit é o nome que damos para uma super reforma do imóvel, em que é na maioria das vezes mantido só a estru- tura e reformando toda a parte interna, o fazendo deixar de ser comercial e se tornando resi- dencial); Obras de infraestrutura de imóveis residenciais. 2.7. Operações com Taxa de Mercado Vamos nos situar, para não ficar confuso. Lembra que o dinheiro na caderneta na poupança é dividido porcentagens para cada área e 65% é destinado para finan- ciamento habitacional? Beleza, agora que destes 65% um percentual de 80% é destinado a operações do SFH com CET máximo de 12% ao ano (como vimos acima) e sobra 20% do total? Então, este 20% não tem restrição máxima de 12% a.a. Agora vamos detalhar abaixo como funciona as operações com taxa de mercado: Imóveis com avaliação superior ao teto do SFH: ou seja, imóveis com valor acima do teto apresentado nas operações no SFH com CET máximo até 12 Atende também imóveis comerciais. PODE SER UTILIZADO PARA: Aquisição | Construção | Reforma de imóveis residenciais novos e usados; Construção por pessoa jurídica de imóveis residenciais ou comerciais; Material de construção para reforma ou ampliação de imóveis comerciais ou residenciais; e Infraestrutura de loteamentos urbanos. Os recursos não utilizados deverão ser recolhidos ao BACEN até o dia 15 do mês subsequente (serão remunerados em 80 47 2.8. FUNDO DE GARANTIA SOB O TEMPO DE SERVIÇO (FGTS) Criado em 1966 pela Lei n.º 5.107/66 e atualizado na Lei n.º 8.036/90. Você deve saber que trabalhando com carteira assinada o empregador paga 8% sobre o salário bruto, esse valor refere-se ao FGTS, mas você sabe de fato para onde esse dinheiro vai? Já falamos aqui que ele é um capital utilizado como recurso para o Sistema de Financiamento Habitacional, mas como é usado? Vamos esclarecer então as características principais! OBJETIVO FGTS é um depósito compulsório ao fundo para casos de: 1. demissão sem justa causa (recebe o montante do período trabalhado e mais a multa rescisória); 2. doença grave; 3. falecimento (herdeiros legais). 8% do salário é depositado no FGTS: 1. "rentabilidade" de 3,04% ao ano mais TR. Fornece este recurso para: 1. habitação popular; 2. saneamento básico; 3. infraestrutura urbana. Lembrando que o FGTS é de fato um fundo, logo não possui uma estrutura própria para administração e distribuição de recursos. Dessa forma, as responsabilidades do FGTS são divididas com quatro órgãos. Eles são: gestão das aplicações (para onde vai os recursos) – Ministério das Cidades; 48  fiscalização – Ministério da Fazenda, já que o Ministério do Trabalho e Em- prego foram divididos e incorporados em outros ministérios, um deles o da Fazenda, responsável pela fiscalização dos recolhimentos e fiscalização do direcionamento dos recursos; cobrança pela PGFN (Procuradoria Geral da Fazenda Nacional) – efetua a co- brança os recursos não pagos ao FGTS; atividades operacionais pela Caixa Econômica Federal (CEF) – gerenciamento dos recursos, que estará pagando, recebendo e transferindo os recursos para os destinatários. 2.9. AGENTE OPERADOR DO FGTS Conforme vimos acima, quem realiza as operações sobre o destino do FGTS é a Caixa Econômica Federal (CEF). Para não ficar dúvidas, vou detalhar melhor o que ela é responsável. Controle e manutenção das contas: veja que todos os trabalhadores com carteira assinada têm uma conta no FGTS onde recebem seu direito trabal- hista. Com isso, existe na CEF todo uma estrutura que permite o recebi- mento dos recursos e o repasse para as contas individuais. Centralização dos recursos do FGTS: único órgão que recebe das empresas o pagamento do FGTS. Aplicação dos recursos. Com este montante que a CEF concentra mediante ao FGTS, a Caixa possui os programas da Caixa, sendo um deles o SFH. 2.10. AGENTES FINANCEIROS DO FGTS Aprofundando um pouco mais o conhecimento. Quem são os agentes financeiros do FGTS que tramitam recursos uns para os outros no mercado e constituem o SFH? 49 INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS QUE COMPÕEM O SFH Repasse dos recursos: IFs recebendo o repasse da Caixa ou enviando o re- cursos para a Caixa. Interveniente (quando o trabalhador usa o FGTS para): nas compras de imóveis prontos ou na planta – quando o indivíduo vai em um banco para financiar um imóvel pelo SFH, utilizando o saldo do FGTS, a instituição interveniente de sua escolha receberá os recursos, repassando para a construtora e o valor será debitado de sua conta do FGTS; amortização e quitação de financiamentos no S.F.H – passou-se dois anos e eu tenho saldo no FGTS para realização da amortização ou quitação do financiamento em aberto, a instituição novamente atua como interveniente. 2.11. TIPOS DE FINANCIAMENTO COM O FGTS Agora vamos ver quais são os tipos de financiamentos que pode utilizar os recur- sos do FGTS. CARTA DE CRÉDITO INDIVIDUAL (CCI) É o crédito para a aquisição de imóveis urbanos ou rurais, como: 1. aquisição, construção, conclusão, ampliação ou reforma de unidade habita- cional; 2. aquisição de lote urbano; 3. aquisição de material de construção. CARTA DE CRÉDITO ASSOCIATIVA (CCA) Muito comum no sistema Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida), é um financiamento que ocorre antes do imóvel ficar pronto: 1. aquisição de imóvel novo; 2. funciona de forma associativa. APOIO À PRODUÇÃO 1. Produção e comercialização de unidades habitacionais. 50  2. Beneficia: 3. pessoa jurídica no ramo da construção civil; 4. pessoa física que utiliza crédito na aquisição destas unidades. PRÓ-MORADIA 1. Moradia para famílias em vulnerabilidade social. 2. Renda bruta familiar de R$1.800,00. PRÓ-COTISTA 1. Deverá possuir pelo menos três anos de contribuição no FGTS e ter saldo na conta do fundo de no mínimo 10% do valor do imóvel. FINANCIAMENTO DE MATERIAL DE CONSTRUÇÃO (FIMAC) 1. Construção, ampliação ou reforma de unidade habitacional. 2. Instalação de: 3. hidrômetros; 4. aquecimento solar. 2.12. Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, popularmente conhecido pela sigla SBPE, nada mais é do que um facilitador habitacional instituído pelo Governo Federal para financiar o setor imobiliário no Brasil. Pode ser considerado um grande arcabouço, responsável por financiar e garan- tir renda aos principais tipos de financiamento imobiliário oferecidos atual- mente pelos bancos. Geralmente, boa parte desse dinheiro vem das cadernetas de poupança disponíveis em cada instituição bancária O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é, na verdade, o recurso que garante que parte do montante aplicado nas cadernetas de poupança de uma instituição bancária seja destinado ao crédito imobiliário. 51  Todo banco com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imo- biliário e as associações de poupança e empréstimo devem obrigatoriamente participar do SBPE. Todo banco deve destinar, pelo menos, 65 Resol. 4.676/2018: “O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança” É, portanto, um sistema que garante recursos para diversos tipos de finan- ciamento imobiliários; A diferença entre SFH e SBPE é que enquanto o primeiro deles é uma modal- idade de financiamento, o segundo, SBPE, é o dispositivo legal responsável por destinar recursos da caderneta de poupança para financiar a maioria das cartas de crédito oferecidas pelas instituições bancárias (SFH e SFI) atual- mente; Como explicado anteriormente, o SBPE é um sistema que garante os recur- sos para o financiamento imobiliário, por isso não possui uma taxa de juros própria. No entanto, quando falamos do SFH e do SFI, sistemas de financiamento beneficiados pelos recursos do SBPE, podemos pensar em uma taxa de juros aproximada em cada um dos casos. 52 2.13. SIMULADO Chegamos na melhor parte! Depois de você ter estudado toda a teoria é hora de colocar em prática tudo o que você aprendeu em nosso simulado! Responder essas questões ajudarão você e testará seus conhecimentos, mas, lembre- se: não deve ser confundido com expectativa de cair essas questões em sua prova. Então, vamos lá?! 1. #13670 Os juros de contratos de SFI: a) não podem exceder 30% da remuneração disponível do mutuário. b) tem como limite máximo 12%a.a. c) não se aplicam ao saldo devedor do contrato. d) são livremente pactuados em contrato. 2. #13631 Qual o limite do valor de avaliação de imóveis para financiamento dentro do SFI? a) R$ 950.000,00. b) R$ 1.500.000. c) Não há. d) R$800.000,00. 3. #13619 Sistema de livre mercado, fora de regulamentações governamen- tais: a) Sistema de Financiamento Imobiliário. b) Sistema Financeiro da Habitação. c) Sistema Especial de Liquidação e Custódia. d) Sistema Brasileiro de Pagamento. 53 4. #9845 As sociedades de crédito imobiliário, em suas atividades, podem empregar recursos provenientes de: a) depósitos a prazo, desde que esse seja inferior a noventa dias. b) letras hipotecárias. c) letras de câmbio. d) depósitos à vista. 5. #2731 Sobre créditos objeto de regime fiduciário que lastreiam a emis- são de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), assinale a alternativa INCORRETA: a) destinam-se exclusivamente à liquidação dos títulos a que estiverem afeta- dos, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração e de obrigações fiscais. b) são passíveis de constituição de garantias e de execução dos credores da companhia securitizadora. c) constituem em patrimônio separado, que não se confunde com o da com- panhia securitizadora. d) só responderão pelas obrigações inerentes aos títulos a ele afetados. 6. #2728 O governo federal, através da Lei n.º 9.514/97, instituiu o: a) Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). b) Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). c) Sistema Financeiro Nacional (SFN). d) Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 7. #2725 Uma das diferenças entre a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) refere-se ao fato de: 54  a) o CRI ser emitido por companhias securitizadoras, ao passo que a LCI é emi- tida por instituições financeiras. b) a LCI ser emitida por companhias securitizadoras, ao passo que o CRI é emi- tido por instituições financeiras. c) a LCI ser emitida por instituições financeiras ou companhias securitizadoras, ao passo o CRI pode ser emitido somente por instituições financeiras. d) a LCI ser emitida somente por instituições financeiras, ao passo que o CRI pode ser emitido por companhias securitizadoras ou instituições financeiras. 8. # 2724 A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), instituída pela Lei N.º 10.931/2004, para representar créditos imobiliários, será emitida: a) pelo credor do crédito imobiliário. b) por instituição responsável pelos sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. c) pelo devedor, a pedido do credor, nas operações que serão objeto de securi- tização. d) bancos de investimento 9. #2723 A Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, instituiu a alienação fiduciária, como parte integrante do marco legal do: a) Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). b) Sistema Financeiro Nacional (SFN). c) Conselho Monetário Nacional (CMN). d) Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). 10. #2712 Pode investir em Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI): a) somente investidores profissionais. b) investidores que exigem garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). c) somente Investidores Institucionais. d) 8,5% ao mês. 55 section GABARITO 1 - Resposta: D. Justificativa: 2 - Respostas: C Justificativa: 3 - Resposta: A Justificativa: 4 - Resposta: B Justificativa: 5 - Resposta: B Justificativa: 6 - Resposta: A. Justificativa: 7 - Resposta: A. Justificativa: 8 - Resposta: A. Justificativa: 9 - Resposta: A. Justificativa: 10 - Resposta: D. Justificativa: 56  Módulo 3 SFI - SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO  SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI) 3.1. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI) O SFI tem como função regularizar a atuação de instituições financeiras em oper- ações de financiamento de imóveis, e tornar o crédito imobiliário mais flexível nas condições de mercado com incentivo governamental. Aqui vale destacar também que a garantia utilizada é a alienação fiduciária, onde pode ocorrer a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Isso visa maior se- gurança às instituições financeiras, permitindo que os investidores tenham mais acessos ao mercado financeiro. 3.2. ENTIDADES DO SFI Temos aqui duas modalidades de entidades que participam do SFI, sendo elas as "originadoras de crédito" e as "participantes adicinais". ORIGINADORES DE CRÉDITO Atuam no mercado primário originando créditos imobiliários. Vão financiar os imóveis para os adquirentes, sejam eles os PF's ou PJ's. Caixa Econômica Federal (CEF). Bancos com carteira de crédito imobiliário. Sociedades de crédito imobiliário (SCIs) Associações especiais de poupança e crédito (APEs). Companhias hipotecárias. Demais instituições autorizadas, conforme Resolução 3.706/09 do CMN. 58 PARTICIPANTES ADICIONAIS Prestadores de serviço: como os correspondentes bancários. Agentes fiduciários: representam os investidores no CRI. Instituições custodiantes: IFs que custodiam os títulos e valores imobiliários. Agências de rating: essas dão notas de crédito a um título de crédito. Seguradoras. B3 (antiga CETIP): local onde os títulos são negociados e liquidados, como o CRI. CVM (Comissão de Valores Mobiliários): fiscaliza toda a questão dos valores mobiliários no mercado. 3.3. CARACTERÍSTICA DAS OPERAÇÕES NO SFI O Sistema Financeiro Imobiliário é regulado pela Lei n.º 9.514/97 e para te ajudar a entender melhor, vamos agora ver quais são as características de suas operações. PRINCIPAL CARACTERÍSTICA Liberdade de pactuação e respeito aos contratos sobre remuneração, taxa de juros, seguros, etc. Veja que é bem mais livre do que é no SFH. OUTRAS CARACTERÍSTICAS IMPORTANTES Reposição integral do valor emprestado. Remuneração conforme a taxa contratada: livremente compactuada entre as partes. Sistema de capitalização de juros: temos dois sistemas, sendo elas SAC e PRICE. Contratação obrigatória de seguros: 59  1. MIP (morte ou invalidez permanente); 2. Desejável DFI (dano físico ao imóvel), não é obrigatório. Vimos características que definem bem o SFI sobre seus aspectos, mas para que serve ele? Vamos esclarecer! SERVE PARA O QUE? Imóvel em processo de incorporação: se o imóvel ainda não está pronto, este pode ser adquirido por meio do SFI. Compra e venda de imóveis com a construtora. Leasing imobiliário: uma espécie de aluguel de um imóvel, podendo em um certo período comprá-lo, caso queira. Financiamentos imobiliários em geral. 3.4. SECURITIZAÇÃO Securitização é o processo para captar recursos que irão financiar empreendimen- tos por meio da venda de títulos aos investidores. É quando uma instituição converte créditos em lastros para títulos ou valores mo- biliários. O processo ocorre quando empresas cedem (por meio da compra por parte da securitizadora) para securitizadoras seus recebíveis e estas, por sua vez, emitem os títulos que serão vendidos para o mercado de capitais. Isso ocasiona em uma antecipação dos valores para a empresa cedente. O processo de securitização, em poucas palavras, pode ser definido como "a prática de converter as dívidas de um credor em dívidas com os investidores". É uma forma de viabilizar projetos, antecipando o recebimento do capital necessário para colocá-los em prática 60 3.5. Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) Mais um título lastreado no crédito imobiliário? Sim, temos aqui mais um instrumento que fomenta a indústria da construção civil. A CCI é um instrumento que facilita a negociabilidade e a portabilidade do crédito imobiliário. Viu a palavra "portabilidade" no parágrafo anterior? Guarda ela, pois vamos usar mais para frente. Mas, basicamente, portabilidade é uma transferência. Vamos detalhar melhor isso. Um banco, uma sociedade de crédito imobiliário ou uma incorporadora, emprestam dinheiro para as pessoas comprarem seus imóveis, certo? O prazo desse tipo de crédito normalmente é longo, podendo chegar até 35 anos. Faz sentido para você que 35 anos é um baita tempo quando se trata de receber uma dívida? Existe uma solução para isso, chamado "CCI". O banco (ou o emissor do crédito imobiliário) "empacota" o recebível e vende no mercado financeiro. O banco recebe à vista esse crédito imobiliário, com desconto, e quem comprou a CCI recebe a prazo dos mutuários do crédito imobiliário. Sabe quando um comerciante vende seus produtos a prazo e vai ao banco solicitar a antecipação desses recebíveis? Então, é exatamente isso que o banco faz ao emitir uma CCI no mercado, ele an- tecipa os recebíveis. Algumas características-chave sobre esse produto: é negociado no mercado de balcão e registrado na clearing da B3; está sujeito ao IR, conforme Tabela Regressiva; possui garantia real do lastro da operação de crédito; não possui cobertura do FGC; embora qualquer investidor possa ter acesso, é um produto negociado, via de regra, entre o emissor e companhias securitizadoras e fundos de investi- mento. 61 CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (CRI) O CRI é um título de renda fixa de longo prazo emitido exclusivamente por uma companhia securitizadora, com lastros em um empreendimento imobiliário que paga juros ao investidor. Para não ficar dúvidas, vamos entender melhor o que significa a palavra securiti- zadora. O termo "securitizadora" vem do inglês "securities", que significa "título". Ela é uma empresa que emite títulos no mercado. Ou seja, ela compra a carteira de crédito de um banco e emite títulos no mercado para os investidores. Deixando ainda mais simples: a securitizadora é quem antecipa a carteira de crédito dos bancos, pagando à vista para o banco e recebendo a prazo dos tomadores. Voltamos para o CRI. Esse título é emitido por uma securitizadora. Em linhas gerais, imaginamos que a securitizadora tenha comprado uma carteira de crédito imobiliário de um banco no valor de R$ 500.000.000,00. Essa compra é, para o banco, uma antecipação de um fluxo de caixa futuro e,para a securitizadora, um pagamento à vista. A pergunta que fica é: de onde a securitizadora vai tirar essa grana toda para pagar o banco? Se você respondeu "do mercado financeiro", você acertou. A securitizadora emite um título chamado "CRI". Um CRI é um título de valor mobiliário, portanto tem de ser objeto de oferta pública com autorização da CVM para ser ofertado ao mercado, exceto se for ofertado ex- clusivamente para investidor qualificado. CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS Não possui prazo mínimo. Não possui garantia do FGC. 62  Possui lastro no crédito imobiliário, portanto, tem garantia real. Há isenção de IR para investidor PF. Há incidência de IR para investidor PJ, conforme a tabela regressiva de IR. É um título registrado na clearing de títulos da B3. Não há regulação para o valor unitário do título, no entanto, é comum títulos com valor de aplicação de R$ 1.000,00. COMPARAÇÃO ENTRE SFH E SFI 63 3.6. SIMULADO Chegamos na melhor parte! Depois de você ter estudado toda a teoria é hora de colocar em prática tudo o que você aprendeu em nosso simulado! Responder essas questões ajudarão você e testará seus conhecimentos, mas, lembre- se: não deve ser confundido com expectativa de cair essas questões em sua prova. Então, vamos lá?! 1. #2711 Considere as seguintes afirmativas sobre o Sistema de Financia- mento Imobiliário (SFI): I. A fonte de recursos (funding) para essas operações está relacionada ao mercado financeiro ou de capitais, mediante a emissão de títulos. 64  Módulo 4 GARANTIAS IMOBILIÁRIAS  Módulo 4 4.1. GARANTIAS IMOBILIÁRIAS Dispostas na resolução n.º 3.932/10 do Conselho Monetário Nacional, as garantias imobiliárias possuem quatro tipos diferentes. Inicialmente vamos conhecê-las e nas próximas páginas detalharemos melhor cada uma. As garantias imobiliárias são: hipoteca; alienação; cessão fiduciária de direitos creditórios com alienação; cessão fiduciária de direitos creditórios em casos de compra e venda de imóveis. Antes de tudo, precisamos evidenciar alguns pontos importantes sobre este capí- tulo, para no desenvolvimento do conteúdo não haja confusão sobre conceitos, podendo atrapalhar seu compreendimento do todo. Então, vamos lá! Importante: a "propriedade" é diferente da "posse". PROPRIEDADE Garante o direito real sobre o imóvel, podendo solicitar novamente a posse. POSSE Quem tem a posse do imóvel, é quem está morando no imóvel. Uma forma mais fácil de compreender esses dois conceitos é um contrato de aluguel. 66 É proprietário de um imóvel, aquele que está recebendo o aluguel e quem tem a posse do imóvel é o locatário. Como o proprietário tem direito real sobre o imóvel, ele pode solicitar ao locatário a posse de volta de seu imóvel tanto para locar para outra pessoa, quanto para outros fins. Ficou mais fácil de compreender, né? Resumindo, a garantia é o próprio imóvel que está sendo financiado. Já o comprador tem apenas posse do imóvel e a instituição, que cede o financia- mento, tem propriedade sobre a garantia. Mas quando ocorre a liberação dos recursos para o financiamento imobiliário? Ocorrerá após a formalização das garantias, ou seja, a averbação da garantia na matrícula. Em contrapartida, a liberação da garantia (desaverbação da garantia na matrícula) ocorre após a quitação total do financiamento, ou seja, o banco não liberará a garantia até que o financiamento esteja totalmente liquidado. 4.2. PROPRIEDADE X POSSE Para compreender melhor a alienação fiduciária há uma grande importância em entender a diferença entre o que é propriedade e o que é posse. PROPRIEDADE O indivíduo que possui propriedade do imóvel tem direito pleno. Isso quer dizer que todos os direitos são do proprietário e somente este tem ex- clusividade de usar, desfrutar e dispor, desde que seja para sua comodidade. POSSE O exercício dos poderes da propriedade é bipartida, porque vai ter a posse direta e a posse indireta, sendo constatado no registro de imóveis. Então, ao comprar um imóvel por financiamento, constará na matrícula do imóvel 67 que ele está alienado fiduciariamente a uma instituição financeira XPTO, durante o prazo do contrato que manterá a validade da bipartida direta e indireta. A alienação fiduciária é a bipartição da posse pela duração do prazo do contrato, ou seja, acabando o contrato não haverá mais a bipartição. NO CONTRATO TEMOS: devedor – aquele que compra o imóvel; credor – instituição financeira que financia o imóvel; lembrando que imóvel alienado não pode ser dado como garantia, seja em caso de aluguel, empréstimos ou outros produtos. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE Resolução do contrato com o término do contrato vigente quitação com os pagamentos em dia – a IF fornece termo de quitação total em 30 dias; dívida não quitada nas condições estabelecidas (terminou o prazo do con- trato e há parcelas do financiamento em aberto) – o imóvel vai a leilão. 4.3. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Existem quatro tipos de garantia para financiamento imobiliário, sendo eles: alien- ação fiduciária, hipoteca e cessão de direitos, que se divide em duas formas. Vamos iniciar pela alienação fiduciária, nela você tem direito real de garantia. Para que isso ocorra, precisam existir duas partes: o devedor e o credor. DEVEDOR É o indivíduo que está financiando o imóvel, usando os recursos de alguma insti- tuição financeira. 68 Ele possui a posse do imóvel, podendo morar nele como também tem o usufruto do bem, em que "readquire" o imóvel após a quitação do financiamento junto da instituição financeira. Lembrando de que não pode ser utilizado como garantia, já está sendo usado como garantia para o próprio financiamento; não pode vender o bem sem a quitação do financiamento. Caso venda o imóvel, o devedor deverá quitar o financiamento com o valor recebido e so- mente o que sobrar terá de lucro na negociação. CREDOR É nada mais, nada menos que uma instituição financeira. É quem possui posse indireta do imóvel, por ter direito real de garantia do bem pela alienação fiduciária no registro de imóveis. O credor não irá usufruir do bem, ou seja, morar no imóvel financiado pelo deve- dor e somente estará tornando o devedor como proprietário do imóvel, quando houver a quitação do financiamento. Lembrando de que: as questões de compra e venda da alienação são somente para fins de garan- tia, ou seja, não gera ITBI (Imposto Sobre Transmissão Inter-Vivos), vai gerar apenas os custos de registro do imóvel. CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO valor da dívida; prazo; taxa de juros; cláusula de alienação fiduciária; cláusula de usufruto do devedor; 69  cláusula de venda em leilão no caso de inadimplência; cláusula de procedimentos de leilão. 4.4. PROCEDIMENTO DE COBRANÇA Os procedimentos de cobranças são efetuados quando o cliente que realizou o financiamento tem dívida vencida e não paga. Dessa forma, constituindo mora, que acontecerá após a carência contratual (ex- emplo: você terá 10 dias para regularizar sua dívida, antes de entrar em mora), o credor irá requerer ao oficial do registro uma notificação para o devedor regu- larizar a situação em até 15 dias. Além de que será agregado ao valor em atraso os encargos legais e despesas cor- relatas (como as custas de protesto, geradas pelo órgão responsável). Depois que o devedor recebe a notificação, pode ocorrer dois casos: pagamento efetivado ou pagamento não efetivado. Pagamento realizado: ocorrerá a purgação da mora e restabelecimento do acordo anterior sobre o que já estava acordado no