M8.4 Introducció a la valoració de béns immobles - Marc normatiu i drets reals (1).pdf

Curs en gestió immobiliària Mòdul M8. Introducció a la valoració i taxació de béns immobles 8.4. Marc Normatiu i drets reals Curs 2023/2024 Nom professor: Albert Villamayor Marc normatiu i drets reals (1/21) Marc normatiu Guia d'actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l'àmbit...

Curs en gestió immobiliària Mòdul M8. Introducció a la valoració i taxació de béns immobles 8.4. Marc Normatiu i drets reals Curs 2023/2024 Nom professor: Albert Villamayor Marc normatiu i drets reals (1/21) Marc normatiu Guia d'actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l'àmbit tributari aprovada amb l’Ordre ministerial de l’11 de maig de 2016, publicada al BOPA núm. 31 del 18/05/2016 Decret d’aprovació de la modificació del Reglament urbanístic, del 24 de juliol, de modificació de la Llei 9/2003, publicat al BOPA núm. 50 del 10/10/2012. Títol V. Valoracions Marc normatiu i drets reals (2/21) Guia d'actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l'àmbit tributari Principis de valoració: Anticipació, finalitat, proporcionalitat, major prudència, transparència i valor residual. i millor ús, substitució, probabilitat, temporalitat, Marc normatiu i drets reals (3/21) Guia d'actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l'àmbit tributari Mètodes de valoració Mètode del cost Mètode de comparació Mètode d’actualització de rendes Mètode residual Marc normatiu i drets reals (4/21) Guia d'actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l'àmbit tributari Valoració d’edificacions → Mètode de comparació amb el mercat Quan no es disposi de les dades mínimes de comparació de valors de mercat, o en el supòsit de valoració de terrenys amb edificis acabats o en procés de construcció, s’aplicarà el mètode del cost, determinant el valor de reemplaçament net de l’edifici. Quan l’immoble estigui destinat al desenvolupament d’activitats comercials també es pot aplicar el mètode d’actualització de rendes. En el supòsit que es realitzi la valoració mitjançant el mètode de comparació amb el mercat i mitjançant el mètode d’actualització de rendes, el valor de taxació correspondrà al major dels dos. Marc normatiu i drets reals (5/21) Guia d'actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l'àmbit tributari Valoracions de terrenys → Mètodes de valoració residuals Quan el terreny estigui qualificat com a sòl no urbanitzable, es pot aplicar el mètode de comparació amb el mercat o el mètode de capitalització de rendes. Quan en el terreny hi hagi edificacions que siguin habitables o que es puguin destinar al desenvolupament d’activitats econòmiques el valor del sòl correspon a la suma del valor del sòl calculat amb els mètodes indicats en els apartats anteriors i el valor de l’edificació calculat amb els mètodes indicats per a la valoració d’edificis. Marc normatiu i drets reals (6/21) Reglament urbanístic (Títol V. Valoracions) Sòl no urbanitzable → Mètode de comparació Sòl urbà no consolidat i de sòl urbanitzable → (valor de repercussió de l’aprofitament unitari que hagi estat fixat per l’Administració) Mètode residual Sòl urbà consolidat → Atribuït a cada finca per les determinacions del planejament relatives a l’edificabilitat i als usos admesos Marc normatiu i drets reals (7/21) Reglament urbanístic (Títol V. Valoracions) Valoració d’obres, edificacions, plantacions i arrendaments Valoració de les concessions administratives i dels drets reals sobre immobles Marc normatiu i drets reals (8/21) Marc normatiu (legislació comparada) Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. (BOE núm. 85, de 09/04/2003) Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. (BOE núm. 249, de 17/10/2007) Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. (BOE núm. 56, de 05/03/2008) Marc normatiu i drets reals (9/21) Drets Reals Reglament urbanístic. Títol V. Valoracions → Valoració de les concessions administratives i dels drets reals sobre immobles La valoració de les concessions administratives i els drets reals sobre immobles, als efectes de la seva constitució, modificació o extinció, s’ha d’efectuar de conformitat a les disposicions sobre l’expropiació que en determini el preu just; i subsidiàriament, segons el dret administratiu, civil o fiscal que resulti d’aplicació. Marc normatiu i drets reals (10/21) Drets Reals Orden ECO/805/2003 → Valoració de determinats drets reals o limitacions que recaiguin sobre un objecte de valoració a) El dret de superfície. b) La concessió administrativa. c) La servitud. d) La nua propietat, l’usdefruit, l’ús i de l’habitació. e) Limitacions de domini. f) Les opcions de compra. g) Temps compartit sobre immobles. h) Compromisos de compra a terminis. Marc normatiu i drets reals (11/21) Drets Reals. El dret de superfície (1/2) Per valorar un edifici o element d’edifici construït o a construir per la hipòtesi d’edifici finalitzat en exercici d’un dret de superfície sobre un terreny propietat d’un tercer, es podrà utilitzar qualsevol dels procediments següents: 1. S’aplicarà, en funció de la finalitat de taxació, l’establert com si fossin immobles en ple domini. D’aquest valor es restaran els conceptes següents: - El valor actual dels pagaments a efectuar al concedent del dret de superfície. - El valor actual de reversió calculat d’acord amb l’establert pel procediment de càlcul del valor per actualització en altres immobles amb explotació econòmica en la data de finalització de l’extinció del dret de superfície. 2. Es calcularà el valor per actualització tenint en compte, a més, els conceptes següents: - Els pagaments a efectuar al concedent per qualsevol concepte. Les inversions a efectuar pel concessionari en edificis o instal·lacions. El període en que es generaran les rendes o ingressos. L’existència d’un valor de reversió per al concessionari. Marc normatiu i drets reals (12/21) Drets Reals. El dret de superfície (2/2) Per valorar un dret de superfície sobre un terreny s’aplicarà el mètode residual pel procediment dinàmic, tenint en compte, en particular les quantitats a pagar pel superficiari durant la construcció, i en el seu cas, la resta de la durada del dret, així com els cobraments i pagaments generats per l’activitat econòmica associada al dret de superfície. Per valorar la propietat d’un terreny sobre el que està constituït un dret de superfície es sumarà: - El valor actual dels pagaments a efectuar al concedent del dret de superfície. - El valor actual de reversió calculat d’acord amb l’establert pel procediment de càlcul del valor per actualització en altres immobles amb explotació econòmica en la data de finalització de l’extinció del dret de superfície. Les taxes de capitalització es determinaran d’acord amb l’establert per determinar el tipus d’actualització en el mètode d’actualització o en el mètode residual dinàmic, segons es correspongui i s’haurà de prendre en consideració, addicionalment, les condicions del dret de superfície, especialment en relació a les causes i termini d’extinció o resolució. Quan existeixin dades suficients sobre transaccions d’immobles en dret de superfície, o de drets de superfície o de terrenys afectats per drets de superfície en condicions similars al que es valora, es podrà utilitzar el mètode de comparació, sempre que es compleixin els requisits per realitzar el procediment de càlcul pel mètode de comparació. Marc normatiu i drets reals (13/21) Drets Reals. Concessió administrativa (1/2) Per valorar un edifici o element d’un edifici construït o a construir per la hipòtesi d’edifici finalitzat sobre el que estigui constituïda una concessió administrativa es podrà aplicar els procediments següents: 1. S’aplicaran els criteris de valoració en funció del tipus d’immoble i finalitat de la taxació, com si fossin immobles de ple domini i es restaran el valor actual dels pagaments a efectuar pel concedent, i el valor actual de reversió, d’acord amb l’establert per aquest càlcul en el procediment de càlcul del valor per actualització, en la data d’extinció de la concessió administrativa. 2. Es calcularà el valor per actualització tenint en compte els pagaments a efectuar al concedent per cànon o altre concepte, les inversions a efectuar pel concessionari en edificis o instal·lacions, les tarifes del servei públic de la concessió la seva previsible evolució, el període en que es generaran rendes o ingressos, i l’existència d’un valor de reversió per al concessionari. Marc normatiu i drets reals (14/21) Drets Reals. Concessió administrativa (2/2) Per valorar una concessió administrativa sobre un terreny s’aplicarà el mètode residual dinàmic tenint en compte les quantitats a pagar pel beneficiari de la concessió durant la construcció i en el seu cas durant la resta de la durada de la concessió, i els cobraments i pagaments generats per l’activitat econòmica associada a la concessió. Per valorar la propietat d’un terreny sobre el que s’hagi constituït una concessió administrativa es sumarà el valor actual dels pagaments a efectuar al concedent i el valor de reversió, d’acord amb l’establert per aquest càlcul en el procediment de càlcul del valor per actualització, en la data d’extinció de la concessió administrativa. Els tipus d’actualització que s’utilitzin es determinaran d’acord amb l’establert per aquest càlcul en el procediment de càlcul del valor per actualització, tenint en compte addicionalment les condicions de la concessió administrativa en relació a causes i terminis d’extinció o resolució, així com les tarifes del servei públic de la concessió i la seva possible evolució. Independentment, quan existeixin dades suficients sobre transaccions d’immobles en concessió administrativa, o de concessions administratives o de terrenys afectats per concessions administratives, en condicions similars al que es valora es pot utilitzar el mètode de comparació d’acord amb els requisits i procediment de càlcul del valor per comparació establerts. Marc normatiu i drets reals (15/21) Drets Reals. Servitud Les servituds es valoraran restant del valor de l’immoble, considerant-lo lliure de la càrrega imposada per la servitud, el valor de l’immoble tenint en compte l’efecte de la servitud que el grava. El valor de l’immoble es calcularà aplicant el mètode corresponent contemplat per a cada tipus d’immoble. Marc normatiu i drets reals (16/21) Drets Reals. La nua propietat , l’usdefruit, l’ús i la habitació (1/4) El valor de la nua propietat, de l’usdefruit, de l’ús i de l’habitació es determinaran conforme a les regles següents: Es calcularà la base per al prorrateig que serà el valor per actualització La distribució de la base del prorrateig entre l’usdefruit i la nua propietat serà la següent: Usdefruit: valor actuarial dels fluxos de caixa durant el període que es manté el dret Nua propietat: diferencia entre la base del prorrateig i el valor actual anterior. Marc normatiu i drets reals (17/21) Drets Reals. La nua propietat , l’usdefruit, l’ús i la habitació (2/4) Consideracions per realitzar el càlcul de l’usdefruit: > usdefruit constituït a favor d’una sola persona. o Si l’usdefruit és temporal: es calcularà el valor actual actuarial d’una renda en que la durada sigui la temporalitat no transcorreguda per a una persona de l’edat de l’usufructuari. La fórmula de càlcul a aplicar serà la següent: ἅxn = ∑ Ct · (1+i)-1 · tPx El sumatori (∑) es realitzarà entre t=0 i n-1 Ct : flux de caixa amb venciment en el moment t i: tipus d’interès d’acord amb l’establert per al càlcul del valor per actualització probabilitat que una persona de x anys visqui t anys més tPx : x: edat de l’usufructuari en el moment del càlcul n: temporalitat no transcorreguda de l’usdefruit o Si l’usdefruit és vitalici: es calcularà el valor actuarial d’una renda vitalícia per a una persona de l’edat de l’usufructuari. La fórmula de càlcul a aplicar serà la següent: ἅxn = ∑ Ct · (1+i)-1 · tPx El sumatori (∑) es realitzarà entre t=0 i w-n-1 w: edat límit de la taula de mortalitat utilitzada Marc normatiu i drets reals (18/21) Drets Reals. La nua propietat , l’usdefruit, l’ús i la habitació (3/4) Consideracions per realitzar el càlcul de l’usdefruit: > usdefruit constituït a favor de més d’una persona. o Si l’usdefruit és temporal: es calcularà el valor actual actuarial d’una renda en que la durada sigui la temporalitat no transcorreguda considerant les probabilitats de supervivència del grup i la seva casuística d’extinció segons els ordres de defunció. o Si l’usdefruit és vitalici: es calcularà el valor actuarial d’una renda vitalícia, considerant les probabilitats de supervivència del grup i la seva casuística d’extinció segons els ordres de defunció. Els càlculs anteriors es realitzaran amb l’esperança de vida. Calculats els valors actuals de l’ús de fruit i de la nua propietat, en que la suma dels dos valors ha de ser igual a la base del prorrateig, es determina la proporció que tenen aquests valors. El valor de l’usdefruit i de la nua propietat serà el resultant d’aplicar al valor de taxació de l’immoble conforme a la proporció corresponent determinada en l’apartat anterior. El valor del dret d’ús i habitació s’obtindrà dividint el valor del dret d’usdefruit, calculat conforme al descrit, per 1’12. Marc normatiu i drets reals (19/21) Drets Reals. La nua propietat , l’usdefruit, l’ús i la habitació (4/4) La valoració de l’usdefruit i la nua propietat per finalitats tributaries es realitzarà, d’acord amb l’establert en la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials, de la forma següent: - Si l’usdefruit és temporal, en el 2% sobre el valor total del bé per cada període d’un any, sense que pugui excedir el límit del 70%. En el cas que l’usdefruit tingui una durada inferior a un any es valora en el 2% sobre el valor total del bé. - Si l’usdefruit és vitalici, en el 70 % sobre el valor total del bé quan l’usufructuari té menys de 20 anys; aquest percentatge es minora en un 1 % per cada any que l’usufructuari tingui de més, amb el límit mínim del 10 % del valor total del bé. - El valor de la nua propietat es determina per la diferència entre el valor de l’usdefruit i el valor total del bé. La valoració del dret d’ús i el d’habitació per finalitats tributaries es realitzarà, d’acord amb l’establert en la Llei de l’impost sobre transmissions patrimonials, com si es tractés d’un usdefruit. El valor de l’immoble es calcularà aplicant el mètode corresponent contemplat per a cada tipus d’immoble. Marc normatiu i drets reals (20/21) Drets Reals. Limitacions de domini Les prohibicions i les limitacions generals o particulars de la plena propietat o de la lliure utilització dels immobles, diferents de les que corresponguin a valoracions d’immobles en que existeixi dret de superfície, concessions administratives, servituds, nua propietat, usdefruit o ús i habitació, s’hauran de tenir en compte en la seva valoració. La valoració de les limitacions es determinarà aplicant els mètodes tècnics de valoració descrits (mètode del cost, de comparació, d’actualització de rendes o residual) que corresponguin al contingut jurídic de la limitació de domini, aplicats a la quantia de la propietat que quedi afectada. El valor de l’immoble estarà determinat per la diferencia entre l’obtingut com si no existís la limitació de domini, i el valor d’aquesta limitació. Marc normatiu i drets reals (21/21) Drets Reals. Opcions de compra i compromisos de compra a termini Les valoracions de les opcions de compra o els compromisos de compra a terminis en immobles a valorar per institucions d’inversió col·lectiva es valoraran tenint en compte l’establert per la valoració d’edificis i elements d’edificis per les esmentades institucions, aplicant alhora les regles següents: Les opcions de compra sobre immobles es valoraran considerant el valor de l’immoble, els terminis i les condicions de l’execució de l’opció que figuri en la documentació que reguli el dret d’opció. El valor de l’opció es valorarà d’acord amb les regles següents: - Si la diferencia entre el valor de l’immoble en la data de taxació i el preu d’exercici de l’opció sobre l’immoble actualitzat, es positiva, el valor de l’opció serà equivalent a aquesta diferencia. Per l’actualització s’utilitzarà com a taxa de descompte el tipus d’interès cotitzat en el mercat secundari de Deute Públic amb venciment més proper al termini restant per a l’exercici del dret. - Si aquesta diferencia fos negativa o nul·la el valor de l’opció seria nul. - En qualsevol dels casos en els que l’opció, el seu termini d’execució o l’import pel que es pot executar, estiguin condicionats a situacions o terminis que facin improbable el seu exercici, en opinió del taxador, el seu valor serà nul. Els compromisos de compra a terminis es valoraran considerant el valor de l’immoble, el termini i les condicions del contracte que figuri en la documentació que reguli el compromís de compra. El valor del compromís es determinarà com a diferencia entre el valor de l’immoble en la data de la taxació i el preu pactat en el contracte de compra termini actualitzat, utilitzant com a taxa d’actualització el tipus d’interès del Deute Públic amb durada més pròxima al termini restant per a l’exercici del compromís.