Propiedad Horizontal PDF

Revista Jurídica “Docentia et Investigatio” Vol. 18, Nº 1, 51-64, 2016 Facultad de Derecho y Ciencia Política - UNMSM ISSN 1817-3594...

Revista Jurídica “Docentia et Investigatio” Vol. 18, Nº 1, 51-64, 2016 Facultad de Derecho y Ciencia Política - UNMSM ISSN 1817-3594 PROPIEDAD HORIZONTAL HORIZONTAL PROPERTY Aníbal Torres Vásquez1 Departamento de Derecho Privado, Facultad de De- recho y Ciencia Política Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Ciudad Universitaria Av. Venezuela S/N Lima- Perú. [email protected]; [email protected] Aceptado: 29-03-016 Aprobado: 05-04-016 SUMILLA La propiedad predial presupone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones divi- didas en partes de propiedad exclusiva y partes de propiedad común. A la edificación o conjunto de edificaciones se le denomina unidad inmobiliaria o unidad matriz; a las secciones de propie- dad exclusiva con participación en los bienes comunes se les llama secciones inmobiliarias. La propiedad horizontal es una propiedad predial especial que confiere a su titular el uso, goce y disposición de las secciones inmobiliarias en que se divide la unidad matriz. Cuenta con un regla- mento interno y una junta de propietarios. RESUMEN La propiedad horizontal es una propiedad pre- dial especial que confiere a su titular el uso, La propiedad predial presupone la existencia goce y disposición de las secciones inmobilia- de una edificación o conjunto de edificaciones rias en que se divide la unidad matriz. Cuenta divididas en partes de propiedad exclusiva y con un reglamento interno y una junta de pro- partes de propiedad común. A la edificación o pietarios. conjunto de edificaciones se le denomina uni- dad inmobiliaria o unidad matriz; a las seccio- nes de propiedad exclusiva con participación ABSTRACT en los bienes comunes se les llama secciones Predial Property presupposes the existence inmobiliarias. of a building or complex of buildings divided 1 Torres Vásquez Aníbal. Abogado y Doctor en Derecho. Profesor Principal UNMSM. Investigador, ex Decano de la Facultad de Derecho y Ciencia Política, ex Miembro del Consejo Nacional de la Magistratura. Actualmente dicta Introducción al Derecho, Derecho Civil II (Acto Jurídico); Prescripción y Caducidad; y Derecho Civil V (Contratos: Parte General). 52 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal into parts of exclusive property. Building or edificios2, condominio edilicio3, conjuntos in- complex of buildings is denominated real-es- mobiliarios4, propiedad cúbica. tate unit or original unit; exclusive property’s El Código civil (art. 958) lo denomina propie- sections with participation on the common dad horizontal. Sin embargo, la vigente Ley property are denominated real-estate sections. Nº 27157, en adelante la Ley, y su reglamento, Horizontal property is an special predial prop- T.U.O aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIEN- erty that give to its owner the use, enjoyment DA, en adelante el Reglamento, lo llama: Régi- and provision of the real-estate sections into men de unidades inmobiliarias de propiedad which the original unit can be divided. It has exclusiva y de propiedad común. an internal regulations and a homeowners as- sociation. La expresión propiedad horizontal tiene las ventajas de la concisión, su consagración en el lenguaje común, y señala de manera categórica PALABRAS CLAVE una concepción de la propiedad distinta de la Propiedad horizontal, propiedad exclusiva, romana, según la cual el derecho de propiedad del suelo se extiende hasta el cielo y hasta el propiedad común, reglamento interno, junta infierno5. de propietarios, unidad inmobiliaria, comple- jos inmobiliarios, servicios comunes. 3. ANTECEDENTES HISTÓRICOS KEYWORDS Se sostiene que fue conocida en Caldea, Asiria, Horizontal property, exclusive property, com- Egipto y Grecia. Eduardo Cuq menciona que el mon property, internal regulations, homeown- Canto XIX de la Odisea y un pasaje de la Histo- ers association, real-estate unit, real-estate ria de Herodoto revelan que los griegos cono- complexes, common services. cieron la propiedad por pisos6. En Roma, un texto de Papiniano habla de casas 1. CONCEPTO que tenían un mismo techo y fueron legadas La propiedad horizontal es el derecho real que a dos personas diferentes, pero siendo priva- confiere a su titular las facultades de uso, goce tivas de cada uno ciertas partes; otro texto de y disposición sobre secciones de propiedad Ulpiano refiere que a veces se daban en super- exclusiva (departamentos, estacionamientos, ficie a diferentes personas los diversos pisos de un edificio, con uso común del acceso a sitio tiendas, etc.) y sobre partes comunes (terreno, público7. pasillos, escaleras, etc.), en que se divide una edificación o conjunto de edificaciones, deno- En la Edad Media apareció la propiedad ho- minada unidad inmobiliaria. Las diversas sec- rizontal con caracteres definidos, las Ciuda- ciones de la unidad inmobiliaria así como las des-Estados italiana, “muestran verdaderas facultades que sobre ellas se tienen son inter- divisiones horizontales de edificios debido in- dependientes y conforman un todo indivisible. dudablemente al encerramiento natural de los Cuenta con un reglamento interno y una junta típicos recintos amurallados de esas épocas, lo de propietarios. que hacía necesario expandirse en altura8”. 2 El Código italiano lo regula con el nombre: “Del condominio en los edificios”, en los arts. 1117 al 1139. 3 El Código brasileño lo denomina “condominio edilicio, art. 2. DENOMINACIÓN 1.331 y ss. 4 Ley de propiedad horizontal española N° 8/1999 A la propiedad horizontal se le denomina 5 Borda, Guillermo A., Manual de Derechos reales, Perrot, Bue- también: propiedad por pisos, propiedad por nos Aires, 1976, p. 334. 6 Figallo, Guillermo y César Polack, Ley de propiedad horizontal departamentos, condominio, condominio de D.L. 22112, Lima, 1983, p. 11. 7 Ventura-Traveset, Antonio, Derecho de propiedad horizontal, 7ª. ed., Bosch, Barcelona, 2002, p. 13. 8 Filallo, Guillermo y César Polack, ob. cit., p. 11.  53 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal En Francia, la propiedad horizontal nace en el terminado que el crecimiento de estas no sea s. XV9 y se encuentra regulada en las Costum- horizontal sino en forma vertical mediante la bres de Bretaña, art. 714, de Orleans, art. 257, construcción de edificios por pisos, cada vez de Berry, título 11, arts. 15 y 16, etc. De allí pasó más altos, con uno o varios departamentos por al Código de Napoleón, que es el primer Có- piso, pertenecientes a distintos propietarios, digo moderno que acogió la institución, dedi- quienes además de ser dueños en exclusividad cándolo un solo artículo, el 66410. del departamento que les pertenece son con- dueños de una parte alícuota en los bienes y En el Perú, el Código de 1852 no reguló la pro- servicios comunes, lo que conlleva como con- piedad horizontal. El Código de 1936 reguló secuencia que todos los propietarios necesa- la propiedad inmueble por pisos(arts. 855 al riamente conforman una comunidad denomi- 8577). La Ley Nº 10726, del 1.12.1946, estable- nada junta de propietarios. ció la división de una edificación no solo por pisos, sino por secciones de piso y la creación Esta propiedad especial y compleja exige un de una junta para resolver los desacuerdos en- ordenamiento jurídico distinto al de la pro- tre los propietarios. El D.S. Nº 156, de 22.7.1965, piedad exclusiva tradicional, destinado a pre- dispuso que no es obligatorio inscribir el regla- servar la convivencia pacífica de los propieta- mento de propiedad horizontal, pero si no está rios, previniendo y solucionando los conflictos inscrito no se puede oponer a terceros. El De- originados por las relaciones más íntimas de creto Ley Nº 2211211, de 14.3.1978, reguló la Pro- convivencia y vecindad. De ahí, la importancia piedad Horizontal, derogando todas las dispo- de regular lo relativo a los bienes de propiedad siciones anteriores; este Decreto Ley fue dero- exclusiva y los de propiedad común, la parti- gado por la vigente Ley Nº 27157, reglamentada cipación de los primeros en los segundos, los por D.S. Nº 008-2000-MTC, el cual fue modi- derechos y obligaciones de los propietarios, el ficado sucesivamente; finalmente, por Decreto reglamento interno, la Junta de propietarios y Supremo Nº 035-2006-Vivienda se aprobó el las inscripciones en el registro predial de las Texto Único Ordenado del Reglamento de la zonas exclusivas y las comunes, el reglamento Ley 27157. El Código vigente (art. 958) remite interno y la Junta de propietarios. la regulación de la propiedad horizontal a la legislación especial. 5. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIE- DAD HORIZONTAL 4. IMPORTANCIA El título constitutivo de la propiedad horizontal La explosión demográfica de la población y es el reglamento interno. su concentración en grandes ciudades ha de- Los edificios de departamentos, quintas, cen- 9 La doctrina menciona como primera sentencia a la dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que “Cuando un edificio tros y galerías comerciales o campos feriales, es poseído por dos propietarios distintos, de los cuales uno es y otras unidades inmobiliarias con secciones de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer de propiedad exclusiva y bienes comunes, se lo que le plazca en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien en la como- constituyen en propiedad horizontal con el didad, bien en la solidez del edificio. otorgamiento del reglamento interno, el cual 10 Código de Napoleón: Art. 664. “Cuando los diferentes pisos de debe inscribirse en el registro predial, en la una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la forma en que hayan de hacerse las partida matriz de la unidad inmobiliaria12. reparaciones y construcciones, deben hacerse en la siguiente forma: las paredes maestras y el techo son de cuenta de todos 12 Código civil y comercial argentino: Art. 2038.- Constitución. A los propietarios, cada uno en proporción de la pate que tenga. los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio El propietario de cada piso, debe hacer el suelo correspondien- o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el re- te al suyo. glamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el La escalera que conduce desde la planta baja al primer piso, registro inmobiliario. es de cuenta del dueño de este; el trozo que media entre el El reglamento de propiedad horizontal se integra al título sufi- primer piso y el segundo corresponde al propietario del último ciente sobre la unidad funcional. y así sucesivamente”. Nota. La Ley 27157 debería establecer, como lo hace el Código 11 Se inspiró en la Ley 49 Española del 21.7.60. argentino, que el reglamento interno se integra al título su- 54 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal El sujeto constituyente puede ser: los adquirentes de la secciones exclusivas que conforman la edificación. 1. El propietario o los copropietarios de la unidad inmobiliaria, quienes pueden ser El reglamento interno debe ser otorgado cum- también los promotores de la construcción pliendo con todos los requisitos previstos en la de dicha unidad. Para la plena efectividad ley. Así, debe contener la descripción de las ca- de la propiedad horizontal se requiere la racterísticas técnicas de la unidad inmobiliaria enajenación posterior de alguna o algunas matriz (ubicación, número de pisos, número de las secciones inmobiliarias. de departamentos por piso, sótanos, azotea, depósitos, etc.), el uso al que está destinada 2. Los propietarios que han adquirido las sec- (vivienda, local comercial, etc.). La independi- ciones inmobiliarias sin que previamente zación de la unidad inmobiliaria en secciones el propietario o copropietarios de la unidad de propiedad exclusiva y áreas y servicios de inmobiliaria hayan otorgado el reglamento uso común; los usos a que está destinada cada interno. sección; los porcentajes de participación que corresponden a cada sección de propiedad ex- El estado de propiedad horizontal nace cuando clusiva en los bienes y servicios comunes; los se otorga el reglamento interno de propiedad bienes comunes intransferibles; los actos de horizontal, el cual debe inscribirse en el Regis- disposición de bienes comunes transferibles; tro Predial13, aunque una sola persona natural los derechos y obligaciones de los propietarios o jurídica sea propietaria de todas las secciones de cada sección. en que se divide la unidad inmobiliaria. Las secciones de propiedad inmobiliaria se in- La inscripción del reglamento interno tiene dependizan conjuntamente con la inscripción por finalidad dar publicidad al régimen de pro- del reglamento interno. Los adquirentes de las piedad horizontal a efectos de permitir su co- secciones inmobiliarias quedan vinculados a nocimiento por los poseedores de las secciones dicho reglamento, y automáticamente forman inmobiliarias y por los terceros a los efectos de parte de la junta de propietarios. cualquier contrato que puedan celebrar sobre dichas secciones. Sin embargo, como, para nuestro ordenamien- to jurídico, la inscripción registral no tiene No se puede constituir propiedad horizontal si carácter constitutivo, la no inscripción del no se cuenta con el reglamento interno elabora- reglamento interno no significa que no exista do o aprobado por el propietario o propietarios propiedad horizontal, pues esta queda consti- de la unidad inmobiliaria (quienes pueden ser tuida con el otorgamiento de dicho reglamento los promotores o constructores) o, en su caso, aun cuando este no es registrado, siempre que por los propietarios de las secciones inmobilia- la unidad inmobiliaria cuente con secciones de rias con el voto favorable de más del 50% de los propiedad exclusiva y propiedad común, lo que porcentajes de participación (art. 39 de la Ley). determina que los propietarios de las secciones Sin embargo, como todavía no están definidos exclusivas forman parte de una comunidad de los porcentajes de participación, por cuanto no propietarios. Además, se llega a esta conclu- se ha otorgado todavía el reglamento interno, sión por el hecho de que la inscripción regis- este se aprueba por acuerdo de más del 50% de tral del reglamento interno no ha sido prescri- ficiente sobre la propiedad horizontal. De este modo, en las ta bajo sanción de nulidad (art. 140.4 del CC). escrituras que constan las enajenaciones de las secciones in- mobiliarias (venta, donación, dación en pago, etc.) se debería No se puede desconocer que en nuestra reali- dejar constancia que el adquirente conoce y acepta el regla- dad social existen edificaciones o conjuntos de mento de propiedad horizontal. edificaciones en las que coexisten secciones de 13 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros dominio exclusivo, pertenecientes a distintos Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN, de 3.5.2913: Art.83°. Ins- propietarios, y áreas de propiedad común (el cripción de acto previo al reglamento interno. Para la inscrip- terreno, escaleras, etc.) indispensables para ción del Reglamento Interno deberá inscribirse previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en que los propietarios puedan acceder a sus res- contrario. pectivas secciones de propiedad exclusiva,  55 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal pero que, sin embargo, no cuentan con un re- 2. La unidad inmobiliaria debe estar divida en glamento interno. Son propiedades horizon- varias secciones inmobiliarias tales de hecho o informales, a las que se les aplicará supletoriamente la legislación sobre el Para que exista propiedad horizontal es nece- régimen de unidades inmobiliarias de propie- sario que la unidad inmobiliaria esté dividida dad exclusiva y de propiedad común. en dos o más secciones inmobiliarias integra- das por bienes de propiedad exclusiva y bienes y servicios comunes. 6. ELEMENTOS El objeto de la propiedad horizontal es siempre un inmueble en el que deben coexistir bienes Son elementos de la propiedad horizontal: de propiedad exclusiva y bienes comunes. 1. La unidad inmobiliaria o edificación14 ma- triz 3. La pertinencia de las secciones inmobilia- La propiedad horizontal supone la existencia rias a propietarios distintos de una edificación matriz, denominada unidad inmobiliaria, integrada por un edificio, carac- Los propietarios de las secciones inmobiliarias terizado por la verticalidad de su construcción, deben ser por lo menos dos o más. dividido horizontalmente en pisos de uno o más departamentos, o por un conjunto de edi- Nada impide que una sola persona sea pro- ficios, o de varias viviendas unifamiliares inde- pietaria de dos o más secciones inmobiliarias, pendientes, o conjuntos inmobiliarios (clubes pero no puede serlo de todas, porque para que de campo, parques industriales, etc.), siempre se aplique el régimen de la propiedad horizon- que exista, en unos y otros, partes privadas (ex- tal, los dueños deben ser por lo menos dos, clusivas) y, por lo menos, algún elemento co- aunque uno de ellos sea propietario de la ma- mún que los vincule. Entre los elementos co- yoría de secciones y el otro solamente de una. munes debe figurar necesariamente un acceso desde el exterior15. La constitución de derechos reales o persona- les sobre una sección inmobiliaria comprende Constituyen unidades inmobiliarias los edifi- la propiedad exclusiva y la cuota de participa- cios de departamentos, los conjuntos de edifi- ción en los bienes comunes, no siendo posible cios unidos o separados, las quintas con varios que se realicen en una de ellas separadamente chalets o casas, los centros y galerías comercia- de la otra. les o campos feriales y cualquier otra unidad inmobiliaria que cuente con bienes de propie- dad exclusiva y bienes de propiedad común 4. El Reglamento Interno (art. 2 de la Ley). El reglamento interno es el acto jurídico consti- tutivo de la propiedad horizontal, determinan- do la unidad inmobiliaria, las partes exclusivas y comunes en que se divide y estableciendo los derechos y obligaciones de los propietarios de las diversas secciones inmobiliarias. 14 El art. 2 del Reglamento da la definición siguiente: Edificacio- nes: Las estructuras arquitectónicas que requieren cumplir condiciones mínimas de habitabilidad para albergar a las per- sonas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades. 5. La junta de propietarios 15 Reglamento Nacional de Edificaciones (DS. N° 011-2006-Vi- vienda): Norma A.010. Art. 8. Las edificaciones deberán tener cuando menos un acceso desde el exterior. El número de acce- El dueño de una sección inmobiliaria, por el sos y sus dimensiones se definen de acuerdo con el uso de la solo hecho de serlo deviene en miembro de edificación. Los accesos desde el exterior pueden ser peatona- una comunidad de propietarios en régimen de les y vehiculares. Los elementos móviles de los accesos al ac- cionarse, no podrán invadir las vías y las áreas de uso público. horizontalidad, que el ordenamiento jurídico 56 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal denomina: junta de propietarios. El elemento 8. EDIFICACIONES SUJETAS AL RÉGI- esencial de la comunidad de propietarios es la MEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL existencia de bienes y servicios comunes, para cuya administración, mantenimiento y conser- Solo pueden ser objeto de propiedad horizon- vación deben ponerse de acuerdo los propieta- tal los bienes inmuebles en los que coexistan rios de las diversas secciones inmobiliarias. una pluralidad de secciones de propiedad ex- clusiva (partes privativas) y de propiedad co- La Junta de Propietarios carece de personería mún (partes comunes), pertenecientes a dos o jurídica, pero cuenta con una subjetividad li- más propietarios. mitada para realizar los actos jurídicos necesa- rios para la conservación y mantenimiento de Conforme al art. 2 de la Ley y el art.126 del los bienes y servicios comunes; sin embargo, Reglamento, las unidades inmobiliarias com- en algunas legislaciones la comunidad entre prendidas en el régimen de la propiedad hori- propietarios constituye una persona jurídica zontal son: distinta de los propietarios que la integran16. 1. Edificios de Departamentos: Unidades in- mobiliarias de más de un piso, en las que cada departamento es una sección de pro- 7. NATURALEZA JURÍDICA piedad exclusiva para uso residencial, co- mercial, industrial o mixto, que cuentan La propiedad horizontal es una propiedad es- con bienes y servicios comunes. pecial, de carácter complejo, en la que coexis- ten dos elementos reales: la propiedad exclu- 2. Quintas: Unidades inmobiliarias de pro- siva y la propiedad común, y un elemento per- piedad exclusiva que conforman un con- sonal que es la comunidad de propietarios en junto de viviendas unifamiliares continuas, horizontalidad. No es imaginable la propiedad construidas sobre un terreno urbanizado, horizontal si falta alguno de estos elementos. que cuenta, por lo menos, con un pasaje Ello explica la discusión doctrinaria sobre la de acceso desde la vía pública en calidad de naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, bien común17. intentando asimilarla a otro derecho real (ser- vidumbre, copropiedad, superficie), o equipa- 3. Casas en Copropiedad: Unidades inmobi- rándola a una sociedad. liarias de propiedad exclusiva que confor- man un conjunto de viviendas unifami- La propiedad horizontal tiene una naturaleza liares que incluyen bienes de propiedad compleja, que no se puede encasillar dentro común, como áreas recreativas o de otra de los moldes clásicos de la propiedad o de la índole, y servicios comunes. copropiedad, o de cualquier otro derecho real, pues supone la coexistencia inseparable de una 4. Centros y Galerías Comerciales o Cam- propiedad exclusiva y una propiedad común. pos Feriales: Unidades inmobiliarias que Esta última determina que debe contar nece- cuentan con bienes y servicios comunes y sariamente con un reglamento interno y una secciones de propiedad exclusiva para uso junta de propietarios. comercial. 5. Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de pro- 16 Por ejemplo, la Ley colombiana de propiedad horizontal, N° 17 Reglamento Nacional de Edificaciones, DS. N°011-2006-Vivien- 675: “Art. 32. Objeto de la persona jurídica. La propiedad ho- da, “Norma G.040… Quinta: Conjunto de viviendas edificadas rizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una per- sobre lotes de uso exclusivo, con acceso por un espacio común sona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de o directamente desde la vía pública”. dominio particular. Su objeto será administrar correcta y efi- En nuestra realidad, las quintas pueden optar por el régimen cazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de la propiedad horizontal o por la constitución de asociacio- de interés común de los propietarios de los bienes privados y nes, cooperativas, sociedades de residentes. La condición de cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad asociado, accionista o cooperativista es equiparada a la de co- horizontal. propietario.  57 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal piedad exclusiva que han sido independi- naturaleza o destino. La propiedad de la sec- zadas y que cuentan con el terreno como ción exclusiva comprende el porcentaje de par- bien de propiedad común. Por ejemplo, las ticipación en los bienes comunes19. unidades inmobiliarias conformadas por distintos edificios, cada uno de los cuales Los bienes de propiedad exclusiva son el ele- cuenta con secciones exclusivas y elemen- mento central de la propiedad horizontal, pero tos comunes específicos, pero todos los dadas sus peculiaridades, por su ubicación en edificios están construidos en un terreno una unidad inmobiliaria en la que necesaria- común que los vincula. mente debe haber elementos e instalaciones comunes a todos, sin los cuales no sería posi- Se aprecia que están comprendidos en el ré- ble el uso y disfrute de los bienes de propiedad gimen de propiedad horizontal los conjuntos exclusiva, la propiedad de estos está necesaria- inmobiliarios. En el Derecho comparado se mente acompañada de una cuota de participa- legisla sobre los complejos o conjuntos inmo- ción en los bienes comunes. De ahí que la pro- biliarios separadamente de la propiedad hori- piedad la parte alícuota sobre los bienes comu- zontal, por ejemplo la Ley española 49/60, pu- nes no es susceptible de enajenación o grava- blicada el 23.7.1960, modifica por Ley 8/2013; men sino es junto con el bien exclusivo al cual el nuevo Código civil y comercial argentino va unida, a no ser que tratándose de elementos regula ampliamente sobre los conjuntos inmo- comunes por destino, hayan sido desafectados, biliarios. en cuyo caso sí pueden ser enajenados separa- damente20. En el Derecho nacional, en el régimen de pro- piedad horizontal quedan comprendidos com- Las instalaciones comunes de la unidad inmo- plejos inmobiliarios o conjuntos inmobiliarios biliaria son tales hasta la entrada en el recinto (clubes de campo, las urbanizaciones cerradas, cerrado que constituye la propiedad exclusiva, los parques industriales, empresariales o náu- pero una vez que ingresan en ella, por ejemplo, ticos, y cualquier otro emprendimiento urba- las tuberías y conducciones varias de engan- nístico destinado a vivienda, locales comer- che de una sección exclusiva a las tomas y con- ciales, industriales, clubes de campo o de usos ductos generales, se consideran de propiedad mixtos). exclusiva, siendo, por tanto, de cargo del pro- pietario su mantenimiento, conservación y re- paración, así como reparar los daños causados 9. BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA a otros propietarios por su estado defectuoso21. Para referirse a los bienes de propiedad exclu- siva se utilizan expresiones distintas: “bienes 19 Código civil y comercial argentino: Art. 2039. Unidad funcio- de dominio exclusivo”, “sección inmobiliaria de nal. El derecho de propiedad horizontal se determina en la dominio exclusivo”, “espacio privativo”, “parte unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, loca- les u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su privativa”, “propiedad autónoma sobre espa- naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y cios privativos”, “parte independiente”. comunicación con la vía pública, directamente o por un pasa- je común. La propiedad de la unidad funcional comprende la La unidad inmobiliaria se divide en bienes o parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y secciones de propiedad exclusiva y bienes de puede abarcar una o más unidades complementarias destina- propiedad común, como dos manifestaciones das a servirla. diversas, pero vinculadas, pues no pueden se- 20 Gómez Calle, Esther, Del régimen de la propiedad por pisos o locales, en Comentarios a la ley de propiedad horizontal, Coor- pararse a los efectos del tráfico jurídico18. Cada dinadores: José Miguel Rodríguez Tapia y Remedios Aranda sección de propiedad exclusiva constituye una Rodríguez, Civitas, Navarra, España, 2011, p. 55. unidad funcional aprovechable conforme a su 21 Ley española 49/1960: art. 9. 1. Son obligaciones de cada pro- pietario: (…) b) Mantener en buen estado de conservación su 18 Miquel González, José María, Disposiciones generales, en Co- propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que mentarios a la ley de propiedad horizontal, Coordinadores: no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, re- José Miguel Rodríguez Tapia y Remedios Aranda Rodríguez, sarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las Civita, Navarra, España, 2011, p. 18. personas por quienes deba responder. 58 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal La “memoria descriptiva de independización” La constitución, transmisión o extinción de y el “reglamento interno” determinan e iden- un derecho real o personal sobre la sección tifican a los bienes de propiedad exclusiva, es- inmobiliaria comprende el bien o bienes de pecificando sus características, el lugar de su propiedad exclusiva, el porcentaje de partici- ubicación, área, linderos y medidas perimétri- pación en los bienes y servicios comunes y las cas, el uso al que están destinados, así como los unidades complementarias si lo hubieran, y no porcentajes que le corresponde en los bienes y pueden realizarse separadamente. servicios comunes. Ciertos bienes, en la memoria descriptiva de Tienen necesariamente la calidad de bienes ex- independización, pueden ser afectados como clusivos todos los bienes comprendidos en el propiedad exclusiva o como propiedad común, volumen limitado por sus estructuras diviso- por ejemplo, la azotea puede ser bien de pro- rias (paredes, techos, puertas, ventanas, tabi- piedad exclusiva o de propiedad común, o pue- ques internos, etc.). En el reglamento interno de ser parte de propiedad exclusiva y parte de se pueden especificar otros bienes exclusivos propiedad común. Solamente si en la memoria que se encuentran fuera de volumen perimé- descriptiva y en el reglamento interno se guar- trico, pero no puede establecer como propios da silencio, las azoteas se presumen bienes co- bienes que la ley considera que son comunes22. munes (inc. h) del Art. 40 de la Ley). No se trata de dos inmuebles, uno de propie- La delimitación de la propiedad exclusiva y la dad exclusiva y otro de propiedad común, sino fijación del porcentaje de su participación en de la interdependencia funcional de un bien de los bienes comunes, reviste importancia es- propiedad exclusiva con participación en bie- pecialmente para: a) establecer los derechos y nes y servicios comunes, que forman un todo obligaciones de los propietarios o poseedores interdependiente e inseparable. de las secciones exclusivas; b) determinar las competencias de la junta de propietarios y del En el Derecho comparado se habla de unidad administrador general; c) determinar los por- funcional que consiste en departamentos, co- centajes de participación que corresponden a cheras, etc., que tengan independencia y co- cada propietario en los gastos comunes. municación a la vía pública, la cual participa de un porcentaje en los bienes comunes, y puede Los propietarios de secciones de dominio ex- abarcar una o más unidades complementarias, clusivo pueden acumularlas, subdividirlas o entendidas como conjuntos de superficie des- independizarlas, siempre que no contravengan cubierta, cubiertas o semicubiertas que tienen las normas vigentes, no perjudiquen las con- por finalidad servir a las unidades funcionales, diciones de seguridad y funcionamiento de la v. gr., cocheras, depósitos, servicios de lavan- edificación matriz y no afecten los derechos dería, etcétera23. de los demás propietarios o de terceros. Para la ejecución de obras, deberán obtener previa- 22 Código civil y comercial argentino: Art. 2043. Cosas y partes mente la licencia de obra de la municipalidad propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad correspondiente24 y comunicar oportunamen- funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen li- mitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no te su fecha de inicio a la junta de propietarios. portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimien- tos, incluso de los balcones. mueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un abarcar una o más unidades complementarias destinadas a derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento servirla. de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que 24 Reglamento Nacional de Edificaciones: Norma GE.040. Art. 3. impone la convivencia ordenada. Toda obra de edificación a realizarse en un inmueble existente 23 Código civil y comercial argentino: Art. 2039.- Unidad funcio- deberá ser ejecutada contando con la Licencia de Obra respec- nal. El derecho de propiedad horizontal se determina en la tiva y bajo la responsabilidad de un profesional, cuidando no unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, loca- debilitar las estructuras originales involucradas. La remodela- les u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su ción o ampliaciones en edificaciones bajo el régimen de copro- naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y piedad deberán ser ejecutadas con la autorización de los copro- comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje pietarios de la edificación, no debiendo afectar la estabilidad de común. su estructura ni las instalaciones de uso común. Para el caso de La propiedad de la unidad funcional comprende la parte in- las edificaciones bajo el régimen de propiedad común, las obras divisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del in- deberán ser ejecutadas con arreglo al Reglamento Interno.  59 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal La acumulación, subdivisión o independiza- Cuando el propietario de un bien de propiedad ción de los bienes de dominio exclusivo se rea- exclusiva ha realizado subdivisiones sin la li- lizarán de acuerdo a las normas del Reglamen- cencia respectiva, conformidad de obra o que to Nacional de Construcciones. Los derechos no cuente con declaratoria de fábrica, indepen- sobre los bienes de dominio común se obten- dización o reglamento interno, podrá sanear drán sumando o detrayendo los porcentajes su situación27, presentando, para la inscripción que correspondan de las unidades acumula- en el Registro Predial, el formulario registral o das, subdivididas o independizadas, según escritura pública acompañada de los siguien- cada caso. En estos casos el interesado notifica tes documentos: a) Plano de independización de tales hechos a la junta de propietarios para en el que conste el área, linderos y medidas pe- que proceda a la modificación respectiva del rimétricas tanto de la porción a independizar reglamento interno y asume los gastos que se como del área remanente; b) Certificado de Pa- generen (art. 44 de la Ley 27157). rámetros Urbanísticos y Edificatorios28. Si el reglamento interno contiene cláusulas es- Los derechos y obligaciones de los poseedores peciales de consentimiento previo, el propieta- de los bienes de las secciones inmobiliarias, rio podrá acumular, subdividir e independizar sean propietarios u otros poseedores, bajo por escritura pública unilateral en la que reor- cualquier título (arrendatarios, comodatarios, dene las cuotas de participación de las unida- etc.), sean personas naturales o jurídicas, se re- des afectadas. La modificación también puede gulan específicamente por la Ley de Propiedad ser dispuesta solo por el presidente de la junta Horizontal 27157 y su Reglamento aprobado de propietarios cuando así se establezca en el por DS. Nº 035-2006-Vivienda, el reglamento reglamento interno. interno, las decisiones adoptadas por la Junta de Propietarios, y supletoriamente por el Códi- La inscripción registral de la acumulación o go civil, y demás disposiciones complementa- subdivisión de los bienes de dominio exclusi- rias y modificatorias. vo se puede realizar mediante formulario re- gistral o por escritura pública, caso en el que se presentará como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado25. 10. BIENES DE PROPIEDAD COMÚN La inscripción registral de la acumulación está Los bienes de propiedad común están destina- regulada por el Reglamento de Inscripciones dos para el uso y utilidad de todos o de parte del Registro de Predios (RIRP)26. La indepen- de los propietarios de las diversas secciones in- dización jurídica de una sección de propiedad mobiliarias, como vías de circulación interna, exclusiva consiste en abrir una partida registral patios, jardines, pasadizos, escaleras, etc. To- para cada sección inmobiliaria resultante de la desmembración de aquella. 27 Ley 27157: Art. 3º. De la regularización. Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de cons- trucción, conformidad de obra o que no cuenten con declara- toria de fábrica, independización y/o reglamento interno, de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedi- 25 Ley 27333 Complementaria a la Ley 26662, la Ley de Asuntos miento establecido en la presente Ley. no Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regulariza- 28 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado ción de Edificaciones, publica el 30.7.2000: Art. 4o. De la acu- por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros mulación o subdivisión. La acumulación o subdivisión de uni- Públicos N° 097-2013-SUNARP/SN: Art. 61. Independización de dades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral predio urbano por regularización de edificaciones. Tratándose a que se refiere la Ley No 27157 pudiendo también formalizar- de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de re- se mediante escritura pública, de conformidad con el artículo gularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 Y 2010o del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Re- la Ley N° 27333, para efectuar las respectivas independizacio- gistro como parte notarial únicamente el formulario registral nes no será aplicable lo dispuesto en el artículo 60. En estos debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o casos, deberá presentarse formulario registral o escritura pú- subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, blica acompañada de los siguientes documentos: a) Plano de municipal o de cualquier otra clase. independización en el que conste el área, linderos y medidas 26 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aproba- perimétricas tanto de la porción a independizar como del área do por Resolución del Superintendente Nacional de los Regis- remanente; b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edifi- tros Públicos N° 097-2013-SUNARP/SN, de 3.5.2013: catorios. 60 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal das las partes de la edificación matriz que no 3. Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en ge- están definidas como de propiedad exclusiva neral, vías aéreas de circulación de uso co- en el título constitutivo han de considerarse mún; comunes. 4. Los ascensores y montacargas; Los bienes comunes son esenciales porque ha- cen posible el ejercicio de la propiedad hori- 5. Las obras decorativas exteriores a la edifi- zontal, y algunos están vinculados a la seguri- cación o ubicadas en ambientes de propie- dad y solidez de la unidad inmobiliaria, pero dad común; existen también otros bienes comunes que sin ser esenciales brindan a los propietarios con- 6. Los locales destinados a servicios comunes fort y comodidad para el uso de sus propieda- tales como portería, guardianía; y otros; des exclusivas. Como expresa Gurfinkel29: “fue- 7. Los jardines y los sistemas e instalaciones ra de todo marco legislativo, y atendiendo a la organización y funcionalidad de un edificio para agua, desagüe, electricidad, elimina- construido en altura, hay cosas que necesaria- ción de basura y otros servicios que no es- mente deben ser comunes, como el terreno, los tén destinados a una sección en particular; cimientos, la estructura de hormigón, los mu- 8. Los sótanos y azoteas, salvo que en los tí- ros maestros, los techos, escaleras, etc., porque tulos de propiedad de las secciones aparez- sin ellos el edificio no existiría; sin embargo, can cláusulas en contrario; hay otros elementos que, sin ser imprescindi- bles para la subsistencia de la edificación en sí 9. Los patios, pozos de luz, ductos y demás es- misma, hacen su confort, comodidad o mejor pacios abiertos; uso, como los ascensores, servicios centrales, sistema de apertura y cierre de puertas, jardi- 10. Los demás bienes destinados al uso y dis- nes piscinas, etcétera”. frute de todos los propietarios. Cada propietario puede usar los bienes y ser- Esta no es una enumeración taxativa y definiti- vicios comunes conforme a su destino30, sin va, es solamente enunciativa, pues en cada re- perjudicar o restringir el derecho de los demás glamento interno se pueden incorporar bienes propietarios. comunes no contemplados en la ley, cuyo des- El art. 40 de la Ley enuncia como bienes de tino es brindar bienestar o comodidad a todos propiedad común a los siguientes: o parte de los propietarios. 1. El terreno sobre el que está construida la Los bienes comunes pueden ser esenciales (ci- edificación; mientos, vigas, escaleras, ascensores, pasadi- zos, etc.)31, o no esenciales (piscinas, campos 2. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, deportivos, gimnasio, salón de usos múlti- muros exteriores, techos y demás elemen- ples, etc.)32. A su vez, los bienes comunes esen- tos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sec- 31 Segundo párrafo del art. 24 de la Ley colombiana de Propie- ción sino que sirven a una o más secciones; dad Horizontal, N° 675: “Bienes comunes esenciales: bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto así como los imprescindibles 29 Gurfinkel de Wendy, Lilian N., ob. Cit.,t. I, p. 605. para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los 30 Código civil y comercial argentino: Art. 2040. Cosas y partes demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades Se reputan bienes comunes esenciales el terreno sobre el o funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indis- bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios pensables para mantener su seguridad y las que se determinan públicos básico, los cimientos, la estructura, las circulaciones en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar de- techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel”. recho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o 32 Código civil y comercial argentino: Art. 2042.- Cosas y partes varias unidades funcionales. comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes con- indispensables: a. la piscina; b. el solárium; c. el gimnasio; d. el forme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de lavadero; e. el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene los otros propietarios. carácter enunciativo.  61 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal ciales pueden ser por naturaleza (ej., cimien- dad, uso, posesión o gravamen, previa autori- tos, columnas, etc.) o por destino (sótanos, zación de la junta de propietarios adoptada por patios, terrazas, etc.). la mayoría calificada de por lo menos las 2/3 de los propietarios (art. 135 del Reglamento). La participación en la propiedad de los bienes comunes es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejer- cerlo al propietario de la misma. El porcentaje 11. SERVICIOS COMUNES es determinado en el reglamento interno, y se Servicios comunes son los prestados para la ad- establecerá atendiendo a criterios razonables, ministración, conservación, reparación, mejo- como el área ocupada de las secciones exclusi- ramiento o sustitución de los bienes comunes, vas, la ubicación de éstas, los usos a los que es- necesarios para mantener en buen estado las tán destinadas, etcétera33. Por tanto, los bienes condiciones de seguridad, comodidad y decoro comunes están permanentemente afectados al de la unidad inmobiliaria, así como para brin- fin económico u ornamental de las secciones dar paz y tranquilidad a los propietarios o po- exclusivas34, de las cuales no se pueden sepa- seedores de los bienes de propiedad exclusiva. rar si son intransferibles, o sea, no son objeto Por ejemplo, la limpieza, conservación y man- de actos de disposición o gravamen separados tenimiento de las áreas y ambientes comunes; del bien de propiedad exclusiva (art. 132 del la administración de la edificación; la guardia- Reglamento); Así se garantiza la continuidad, nía, la portería y la jardinería; los servicios de estabilidad y mantenimiento del régimen de vigilancia y seguridad de la edificación en con- propiedad horizontal. junto; la eliminación de basura; los servicios Son bienes comunes intransferibles los nece- de publicidad; la administración de las playas sarios para la existencia, seguridad y conserva- de estacionamiento; los demás que acuerde la ción de la unidad inmobiliaria y los que permi- Junta de Propietarios. ten a todos y cada uno de los propietarios el uso Algunos de los servicios comunes son presta- y goce de las secciones de propiedad exclusiva dos en forma permanente mediante una rela- que les pertenecen, tales como el terreno sobre ción laboral de trabajo, por ejemplo, los ser- el que se ha construido la edificación, las vías vicios de guardianía, portería; otros son tem- de acceso, los ascensores, montacargas, etc. porales, se prestan mediante una relación de Todos los bienes comunes no calificados por la locación de servicios, v. gr., los de jardinería, Ley, el Reglamento o los reglamentos internos pintado de la fachada de la edificación. como intransferibles, tales como jardines, gim- nasio, piscina, salón de usos múltiples, etc., son susceptibles de transferencia en propie- 12. REGLAMENTO INTERNO 33 Reglamento de la Ley: art. 139. La participación en los bienes El reglamento interno es el acto jurídico cons- comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de titutivo del régimen de propiedad horizontal uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la mis- al que queda sometida una edificación o con- ma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área junto de edificaciones, denominada unidad ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los inmobiliaria, dividida en secciones inmobilia- usos a los que están destinadas, etc. rias, cada una de las cuales está integrada por 34 Código civil: Art. 888. Son accesorios los bienes que, sin per- der su individualidad, están permanentemente afectados a bienes de dominio exclusivo (departamentos, un fin económico u ornamental con respecto a otro bien. La locales comerciales, estacionamientos, etc.), afectación solo puede realizarla el propietario del bien princi- y por una cuota proporcional en los bienes de pal o quien tenga derecho a disponer de él, respetándose los derechos adquiridos de terceros. Los accesorios pueden ser dominio común (terreno, pasillos, locales de materia de derechos singulares. El aprovechamiento pasajero los servicios centrales, etc.). Las secciones in- de un bien para la finalidad económica de otro no le otorga la mobiliarias deben pertenecer a distintos pro- calidad de accesorio. La separación provisional del accesorio para servir a la finalidad económica de otro bien, no le suprime pietarios. su calidad. 62 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal Debe contener, como mínimo, la descripción participación en los bienes comunes, lo indi- de la unidad inmobiliaria, de las secciones de vidual y lo colectivo se superponen de manera propiedad exclusiva y de los bienes y servicios indivisible e inseparable36, lo que obliga a los comunes, la cuota de participación de cada propietarios a ejercer sus facultades, de uso, propietario en los bienes comunes, el destino goce y disposición sobre las secciones de pro- de los bienes exclusivos y de los comunes, la piedad exclusiva y sobre los bienes y servicios proporción en el pago de las expensas comu- comunes, dentro de una comunidad de la cual nes, los derechos y obligaciones de los propie- se derivan una serie de derechos y deberes para tarios, y todo lo relativo a la junta de propieta- los cotitulares. No hay posibilidad de ser titular rios35. del derecho real de propiedad horizontal sin ser miembro de esa comunidad regulada por la Es otorgado por el propietario de la unidad in- ley y, especialmente, por el reglamento interno. mobiliaria o por los propietarios de las seccio- Es por ello que el art. 39 de la Ley prescribe que nes inmobiliarias, cuando estas han sido ena- las edificaciones constituidas en propiedad ho- jenadas por el propietario original sin otorgar rizontal “deben contar necesariamente con un el reglamento interno. Reglamento Interno elaborado o aprobado por Se inscribe en el Registro de Predios, en la par- el promotor o constructor o, en su caso, por los tida matriz de la unidad inmobiliaria. Su ins- propietarios con el voto favorable de más del cripción conlleva la independización simultá- 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes nea de las secciones inmobiliarias de propie- de participación”. dad exclusiva. El reglamento interno produce efectos jurí- Es vinculante para los propietarios y ocupantes dicos reales y obligacionales. Los primeros se de las secciones inmobiliarias y para la junta de evidencian con la transformación de una edifi- propietarios. Podemos decir que el reglamento cación o conjunto de edificaciones de dominio interno es la ley de los propietarios y ocupantes independiente, exclusivo, en varias secciones de las secciones inmobiliarias. inmobiliarias, pertenecientes a distintos pro- pietarios, integradas cada una por bienes de En la propiedad horizontal cada propietario es propiedad exclusiva con participación en bie- dueño de una parte privativa y de una cuota de nes comunes. Los efectos obligacionales son 35 Ley de Propiedad Horizontal española, Ley 49/1960 actualiza- los referidos a los derechos y obligaciones de da al 2012: Art. 5. El título constitutivo de la propiedad por pi- los propietarios y ocupantes de las secciones sos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, exclusivas, y al régimen de organización, fun- cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La ciones, atribuciones y responsabilidades de la descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalacio- junta de propietarios y órganos de la adminis- nes con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará tración. su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. La inscripción del reglamento interno es nece- En el mismo título se fijará la cuota de participación que co- rresponde a cada piso o local, determinada por el propietario saria para que todo el que adquiere un inmue- único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de ble en propiedad, uso o posesión, sujeto al ré- todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución gimen de propiedad horizontal, quede vincu- judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil lado automáticamente por dicho reglamento, de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se del cual consta sus derechos y obligaciones y presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o su calidad de miembro de la junta de propie- elementos comunes. tarios. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejer- cicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en or- den al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, Para la inscripción del reglamento interno instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, debe inscribirse previamente la respectiva de- seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto claratoria de fábrica37, salvo disposición expre- privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. 36 Álvarez-Caperochipi, José A., Curso de Derechos reales, t. I, En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone Propiedad y posesión, Civitas, Madrid, 1986, p. 207. sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisi- 37 La declaratoria de fábrica está definida en el art. 2.3 del TUO tos que para la constitución. del Reglamento de la Ley 27157 como “el reconocimiento legal  63 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal sa en contrario38. La declaratoria de fábrica, el 13. CONCLUSIONES reglamento interno y la junta de propietarios se inscriben en el Registro de Predios, en la 1. La propiedad horizontal supone la existen- partida matriz de la unidad inmobiliaria. cia de una edificación o conjunto de edifi- caciones, denominada unidad inmobiliaria, Puede existir pluralidad de reglamentos inter- dividida en secciones inmobiliarias integra- nos cuando en el reglamento interno general das de partes privativas (departamentos, se delimitan, al interior de la unidad inmobi- locales comerciales u otros) y partes co- liaria, bloques o sectores con independencia munes (el terreno, los pasillos, ascensores, funcional o administrativa, en todo aquello etc.). que no gravite sobre la unidad inmobiliaria en general. 2. La propiedad horizontal es el derecho real de uso, goce y disposición de las secciones El reglamento interno general regulará la con- inmobiliarias integradas por partes privati- formación, funciones y mecanismos de coordi- vas (exclusivas) y partes comunes en que nación entre juntas de propietarios y demás as- se divide una edificación o conjunto de pectos concernientes a la unidad inmobiliaria edificaciones, denominada unidad inmobi- en su conjunto39. liaria. A cada parte privativa pertenece un porcentaje sobre los bienes comunes. Las En el reglamento interno general, común para secciones inmobiliarias pertenecen a dis- todos los bloques o secciones, se fijará todo lo tintos propietarios. Cuenta con un regla- relativo a la conformación, funciones, meca- mento interno y una junta de propietarios. nismos de coordinación entre juntas de pro- pietarios, administradores y demás aspectos 3. El reglamento interno es el acto jurídico concernientes a las edificaciones multifami- de constitución de la propiedad horizontal, liares en su conjunto. Para el caso de conflicto el cual debe contener la descripción de la entre los propietarios de los diversos bloques o unidad inmobiliaria, de las partes privati- secciones, el 45.2. de la Ley prevé: “De reque- vas y las partes comunes, los derechos y rirse por los interesados, se constituirá además obligaciones de los propietarios todo lo re- una Junta General de Propietarios con delega- lativo a la junta de propietarios. dos de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en su con- junto”. Para el caso de que no se constituya la 14. BIBLIOGRAFÍA junta general con delegados, en el reglamento ÁLVAREZ-CAPEROCHIPI, José A., 1986. Curso de interno general se puede establecer que será la Derechos reales, t. I, Propiedad y posesión, junta de propietarios de la unidad inmobiliaria Civitas, Madrid, la que resuelve en definitiva los conflictos entre los diversos sectores o bloques. BORDA, Guillermo A., 1976. Manual de Derechos de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este Regla- reales, Perrot, Buenos Aires, mento. Se realiza mediante una declaración del propietario, que cumple las formalidades y trámites establecidos por la FIGALLO, Guillermo y POLACK, César, 1983. Ley Ley. Se formaliza a través del FUE o por escritura pública, se- de propiedad horizontal D.L. 22112, Lima, gún el caso”. El FUE es el formulario de edificaciones. El DS. N° 024-2008-Vivienda establece: “El Formulario Único de Edifica- GÓMEZ CALLE, Esther, 2011. Del régimen de la ciones –FUE es el documento de libre reproducción mediante el cual se formalizan los procedimientos y actos administrati- propiedad por pisos o locales, en Comen- vos relacionados con la autorización de ejecución de proyectos tarios a la ley de propiedad horizontal, de edificación y posterior conformidad del mismo; el formu- Coordinadores: José Miguel Rodríguez Ta- lario tiene mérito de inscripción registral”. La declaratoria de fábrica está dada por la declaración del propietario expresada pia y Remedios Aranda Rodríguez, Civitas, en el FUE, debidamente refrendado por la autoridad municipal Navarra, España, correspondiente. 38 Art. 83 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Pre- dios. 39 Art. 154 del Reglamento. 64 TORRES VÁSQUEZ, Aníbal GURFINKEL de Wendy, Lilian N., 2010. Derechos José Miguel Rodríguez Tapia y Remedios reales, t. I., Abeledo Perrot, Aranda Rodríguez, Civita, Navarra, España. MIQUEL GONZÁLEZ, José María, 2011. Disposi- VENTURA- TRAVESET, Antonio. 2002. Derecho de ciones generales, en Comentarios a la ley propiedad horizontal, 7ª. ed., Bosch, Bar- de propiedad horizontal, Coordinadores: celona,