EXINA Modul 05 - T1_Grundbuch_final.pdf

MODUL 5  MODUL 5 Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketin...

MODUL 5  MODUL 5 Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 2  MODUL 5 Grundbuch 1 Grundbuch Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Geschichte Im März 1897 trat im Deutschen Reich die erste gesamtdeutsche Grundbuchordnung (GBO) in Kraft, die mit Änderungen noch heute gültig ist. Sei 1935 erhielt die Grundbuchordnung eine einheitliche und der heutigen Fassung im Wesentlichen entsprechende Gestalt. 3  MODUL 5 Grundbuch 2 Grundbuchrecht § Formelles Grundbuchrecht (festgelegt in der Grundbuchordnung – GBO) § Grundbuchverfügung – GBV (Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung) Das Grundbuchrecht lässt sich unterteilen in: 1. Grundbucheinsichtsrecht 2. Organisation der Grundbuchämter (Registergericht, Amtsgericht) 3. Einrichtung des Grundbuchs (Aufschrift, Bestandsverzeichnis, 1. Abteilung etc.) Materielles Grundbuchrecht Wesen und Inhalt der an einem Grundstück möglichen Rechte: § Voraussetzungen für den Erwerb, für Belastungen, Änderungen und Aufhebung der Rechte 4  MODUL 5 Grundbuchordnung – Grundbuchverfügung 3 Auszug aus der GBO (Grundbuchordnung) Auszug aus der GBV (Grundbuchverfügung) Allgemeine Vorschriften Die äußere Form des Grundbuchs §1 (3) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechts- §3 (1) Sämtliche Grundbuchblätter desselben Grundbuchbezirks erhalten fortlaufende verordnung die Führung des Grundbuchs einem Amtsgericht für die Nummern. Besteht das Grundbuch aus mehreren Bänden, so schließen sich die Bezirke mehrerer Amtsgerichte zuzuweisen, wenn dies einer schnelleren Blattnummern jedes weiteren Bandes an die des vorhergehenden an. und rationelleren Grundbuchführung dient. Sie können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesjustiz-verwaltungen übertragen. Das Grundbuchblatt §6 (1) In dem Bestandsverzeichnis ist die Spalte 1 für die Angabe der laufenden Eintragungen in das Grundbuch Nummer des Grundstücks bestimmt. §13 (1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Die Eintragungen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die §13 (1) Bei der Vereinigung und der Zuschreibung von Grundstücken sind die sich auf die Eintragung erfolgen soll. beteiligen Grundstücke beziehenden Eintragungen in den Spalten 1 bis 4 rot zu Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuldbrief unterstreichen. Das durch die Vereinigung oder Zuschreibung entstehende Grundstück ist unter einer neuen laufenden Nummer einzutragen; neben dieser Nummer ist in der Spalte 2 §60 (1) Der Hypothekenbrief ist dem Eigentümer des Grundstücks, im auf die bisherigen laufenden Nummern der beteiligten Grundstücke zu verweisen, sofern sie Falle der nachträglichen Erteilung dem Gläubiger auszuhändigen. schon auf demselben Grundbuchblatt eingetragen waren. Beschwerde §71 (1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Grundbucheinsicht und -abschriften Rechtsmittel der Beschwerde statt. §43 (1) Beauftragte inländischer öffentlicher Behörden sind befugt, das Grundbuch einzusehen und eine Abschrift zu verlangen, ohne dass es der Darlegung eines Anlegung von Grundbuchblättern berechtigten Interesses bedarf. §118 (1) Zur Feststellung des Eigentums an dem Grundstück hat das Grundbuchamt von Amts wegen die erforderlichen Ermittlungen anzustellen und die geeigneten Beweise zu erheben. 5 Quelle: http://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html  MODUL 5 1. Grundbucheinsichtsrecht 4 Elektronisches Grundbuch Ein elektronisch geführtes Grundbuch kann auch über das Internet eingesehen werden (§12 GBO). Automatisiertes Abrufverfahren nach§133 GBO Das „EDV-Grundbuch“ ersetzt das herkömmliche Papier-Grundbuch (§133 GBO) und ermöglicht besonders Notaren und Kreditinstituten den (Online-)Zugriff darauf (Beschleunigung des Grundbuchverfahrens). Rechtliche Voraussetzungen – Grundbucheinsicht Offen ist das elektronische Grundbuch einerseits für Notare, Behörden, Gerichte, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (Gruppe 1), anderseits für Personen oder Stellen, die entweder vom Eigentümer zur Einsicht ermächtigt wurden oder an dem Grundstück dinglich berechtigt sind oder die Zwangsvollstreckung betreiben (Gruppe 2) und zur Einsicht ins Grundbuch gem.§12, §12c GBO und zur Anfertigung von Grundbuchblattabschriften berechtigt sind. Alle anderen müssen ihr berechtigtes Interesse (belegtes Kaufinteresse / Vollmacht vom Verkäufer) nachweisen. 6  MODUL 5 2. Organisation der Grundbuchämter 5 Grundbuchamt Das Grundbuchamt ist im deutschen Recht ein Registergericht, das mit der Führung des Grundbuchs betraut ist. § Für die Führung der Grundbücher ist nach§1 GBO das Amtsgericht als Grundbuchamt für die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig § Die Grundbuchämter überwachen bei Eintragungsanträgen und Löschungen die Einhaltung der materiell- und formell-rechtlichen Voraussetzungen, um die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen § Damit soll gewährleistet werden, dass der öffentliche Glaube des Grundbuchs von richtigen Eintragungen und Löschungen ausgehen darf (§891 Abs. 1 BGB – Sachenrecht) § Das Grundbuchamt ist nicht nur zur Beachtung der formellen Eintragungsvoraussetzungen, sondern auch zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs verpflichtet und darf deshalb keine Eintragungen vornehmen, deren Unrichtigkeit ihm bekannt ist 7  MODUL 5 2. Organisation der Grundbuchämter 6 Amtsgericht (Grundbuchamt) – Struktur Amtsgericht Grundbuchbezirk Grundbuchbezirk Grundbuchbezirk Gemeinde A Gemeinde B Gemeinde C Grundstück Grundstück Grundstück Grundstück Grundstück Grundstück 1 2 3 4 5 6 Grundbuch- Grundbuch- Grundbuch- Grundbuch- Grundbuch- Grundbuch- blatt blatt blatt blatt blatt blatt Aufschrift 8  MODUL 5 3. Einrichtung des Grundbuchs 7 Aufbau des Grundbuchs Grundbuchblatt Aufschrift Bestandsverzeichnis Abteilungen § Amtsgericht § laufende Nummer § Grundbuchbezirk § Lage, Größe, Wirtschaftsart Erste Abteilung § Nummer (Band, Blatt) § Eigentum Zweite Abteilung Zusatzinformation: Das Grundbuch enthält für jedes Grundstück im rechtlichen Sinne ein besonderes Grundbuchblatt,§3 I GBO. Nicht § beschränkt dingliche aus der GBO, sondern aus§4 der „Allgemeinen Verfügung über die Rechte Errichtung und Führung des Grundbuchs“ (Grundbuch-verfügung) ergibt sich, dass das Grundbuchblatt aus einer Aufschrift, einem Dritte Abteilung Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen besteht. (1) § Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld) 9  MODUL 5 3. Einrichtung des Grundbuchs 8 Grundakte Eine Grundakte (auch Stammakte genannt) ist eine speziell angelegte Akte parallel zum Grundbuch. Sie enthält alle Urkunden und Dokumente, die mit einem dazugehörigen Grundbuch eines bestimmten Grundstückes in Verbindung stehen (§10, 12 GBO;§24 GBO). Die Urkunden, auf deren Grundlage Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, müssen gemäߧ10 GBO vom Grundbuchamt in dieser Grundakte des Grundstücks aufbewahrt werden. Inhalt der Grundakte § Erbscheine § Notarverträge § Eintragungs- und Löschungsanträge § Vollmachten § Teilungserklärungen § Gerichtsurteil Hinweis: Elektronische Führung der Grundakte Ähnlich wie bei dem Grundbuch kann auch die Grundakte teilweise oder ganz elektronisch fortgeführt werden (§135 Abs. 2 GBO). Den Zeitpunkt der elektronischen Fortführung dieser Akte legt die jeweilige Landesregierung per Rechtsvorschrift selbst fest. 10  MODUL 5 3. Einrichtung des Grundbuchs 9 Aufschrift Die Grundbuch-Aufschrift, auch Deckblatt genannt, enthält die Angaben § des Amtsgerichts § des Grundbuchbezirks und die § Nummer des Blattes und ggf. des Bandes Im Falle von Erbbaurechten wird unter dem Vermerk über das Blatt in Klammern das Wort „Erbbaugrundstück“ und im Fall von Wohnungseigentum die Beschreibung „Wohnungsgrundbuch“, „Teileigentumsgrundbuch“ oder „Wohnungserbbaugrundbuch“ notiert. 11  MODUL 5 3. Einrichtung des Grundbuchs 10 Bestandsverzeichnis x Im Bestandsverzeichnis (Register), werden Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und x Flurstück) vermerkt. Das Bestandsverzeichnis ist in acht Spalten gegliedert, die teilweise mehrere Unterspalten haben. Ferner werden in dem Register grundstücksgleiche Rechte, wie z. B. das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht, verzeichnet. Auch Gemeinderechte (z. B. ein Weiderecht auf einer Gemeindewiese) werden hier eingetragen. 12  MODUL 5 3. Einrichtung des Grundbuchs 11 Bestandsverzeichnis Ist das im Bestandsverzeichnis vorgetragene x Grundstück in Bezug auf eine Grunddienstbarkeit das „herrschende Grundstück“, also das begünstigte, x kann dies ebenfalls im Bestandsverzeichnis vermerkt werden. Der Beschrieb des Grundstücks im Grundbuch erfolgt ausschließlich in Worten. Eine Lageskizze findet sich im Grundbuch nicht, sodass ihm die genaue Lage und der Zuschnitt eines Grundstücks nicht entnommen werden können. Das Grundbuch gibt so z. B. keine Auskunft darüber, ob das Grundstück über einen unmittelbaren Zugang zur öffentlichen Straße verfügt. Um dies beurteilen zu können, muss das Flurstück in einem Katasterplan betrachtet werden. 13  MODUL 5 Katasterplan 12 Katasterplan Das bzw. der Kataster, auch Liegenschaftskataster (Grundbuchordnung (GBO) – §2 Abs. 2) genannt, ist die flächendeckende Beschreibung sämtlicher Flurstücke (Parzellen) eines Landes. In einem beschreibenden Teil (Liegenschaftsbuch) und in Karten (Liegenschaftskarten) werden die geometrische Lage, die baulichen Anlagen/Liegenschaften, die Art der Nutzung und die Größe beschrieben. In Deutschland ist das Vermessungsrecht Länderrecht. Es gibt je nach Bundesland verschiedene Regelungen für die Führung des Katasters. Eintragungen und Änderungen der Katasterunterlagen (Plan und Liegenschaftsregister beziehungsweise Liegenschaftskarte und -buch) müssen dem Grundbuch mitgeteilt werden. Der Katasterplan genießt in Verbindung mit den vermessungstechnischen Unterlagen des Liegenschaftskatasters bzgl. der Lage/Ausdehnung des Grundstücks öffentlichen Glauben und damit die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit (Regelungen hierzu im§313 BGB und in der Grundbuchordnung (GBO), die bundesweit gültig sind). 14  MODUL 5 Katasterplan Katasterplan 15  MODUL 5 3. Einrichtung des Grundbuchs 13 Erste Abteilung (Eigentumsverhältnisse) Die erste Abteilung ist in vier Spalten unterteilt x 1. die Laufende Nummer der Eintragungen x x x 2. die Eigentümer oder Erbbauberechtigten ggf. x unter Angabe der jeweiligen Anteile, des x Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses (bspw. „in Erbengemeinschaft“ oder „als Gesellschaft bürgerlichen Rechtes“) x x 3. Die Laufende Nummer der Grundstücke im Bestandsverzeichnis x 4. Die Grundlage der Eintragung (Tag der x Auflassung und sonstige Eintragungsgrundlagen) x 16  MODUL 5 3. Einrichtung des Grundbuchs 14 Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen) Die zweite Abteilung ist in sieben Spalten unterteilt und verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der dritten Abteilung einzutragen sind: § Grunddienstbarkeiten x § beschränkt persönliche Dienstbarkeiten § Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen x Abschluss eines Kaufvertrages und dessen x endgültigem Vollzug) § Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und x Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Sanierungsvermerke usw.) x x 17  MODUL 5 3. Einrichtung des Grundbuchs 15 Dritte Abteilung (Grundpfandrechte) Die dritte Abteilung, die in zehn Spalten unterteilt ist, enthält die Grundpfandrechte: § Hypotheken (auch Zwangssicherungshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können) § Grundschulden und § (sehr selten) die Rentenschulden Wenn im Text einer Grundbucheintragung auf Urkunden Bezug genommen wird, gehört auch die zugehörige Grundbuchakte, die die Ausfertigungen der im Grundbuch genannten Urkunden enthält (z. B. Grundschuldbestellungs-urkunde), zum Grundbuchinhalt. 18  MODUL 5 Baulastenverzeichnis 16 Baulastenverzeichnis Öffentlich-rechtliche Beschränkungen zulasten des verkauften Grundstücks können sich auch aus einer Eintragung im „Baulastenverzeichnis“ ergeben. Das ist ein besonderes Register, welches von der Baubehörde geführt wird und in dem Verpflichtungen öffentlich-rechtlicher Art des Eigentümers zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen verzeichnet werden. Baulasten können äußerst vielgestaltig sein. Ein Beispiel wäre etwa die Verpflichtung des Eigentümers eines Vorderliegergrundstücks, dem Hinterlieger einen Zugang zu dessen Grundstück zu gewähren. Sie entstehen aufgrund einer dem Bauamt gegenüber abgegebenen Verpflichtungserklärung des Eigentümers und gehen beim Verkauf auf den Käufer als neuen Eigentümer ohne Weiteres über. Für den Notar sind derartige Beschränkungen aus dem Grundbuch nicht erkennbar. Von daher ist es für den Käufer empfehlenswert, vor der Beurkundung das Baulasten-verzeichnis einzusehen. 19  MODUL 5 Grundbuch - Rangfolge 17 Rangfolge Eine Rangordnung ist solange ohne Bedeutung, wie im Grundbuch kein oder nur ein Recht eingetragen ist. Es ist jedoch zulässig, im selben Grundbuch auch mehrere Rechte einzutragen, sodass unter diesen Rechten eine Rangfolge entsteht, die bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks zu berücksichtigen ist. Hierbei kommt das im Sachenrecht herrschende Prioritätsprinzip zum Ausdruck, wonach ein zeitlich früher begründetes Recht dem späteren im Range vorgeht. Reicht der Versteigerungserlös nicht für die Befriedigung aller Gläubigerrechte aus, gehen somit die in der Rangfolge letztrangigen Rechte ganz oder teilweise leer aus. Für die Befriedigung von Rechten ist nämlich das unter ihnen bestehende Rangverhältnis maßgebend (§11 ZVG), das sich bei der Feststellung des geringsten Gebots äußert. Eintragung der Rangfolge Dem Grundbuchamt kommt beim Eintragungsverfahren eine wesentliche Rolle zu, weil es die Eintragungsreihenfolge festlegt und damit über die im Grundbuch eingetragene Rangfolge entscheidet. Da das Eintragungsdatum von prinzipieller Bedeutung ist (§879 Abs. 1 BGB), muss nach§13 Abs. 2 GBO der Zeitpunkt des Antragseingangs beim Grundbuchamt genau vermerkt werden. Es ist dabei Datum, Stunde und Minute des Eingangs zu vermerken. 20  MODUL 5 Grundbuch - Rangfolge 18 Rangfolge – Rechte in der selben Abteilung Für mehrere Rechte in derselben Abteilung gilt das sogenannte „Lokusprinzip“ ( = optische Reihenfolge der Eintragungen – III/1 Rang vor III/2 usw.). Sollen die in derselben Abteilung (untereinander) stehenden Rechte ausnahmsweise Gleichrang haben, muss dies besonders vermerkt werden. Gerade bei mehreren gleichzeitig beantragten Rechten für dieselbe Abt. ist dies von Bedeutung. Da Rechte nur notariell beglaubigt eintragungsfähig sind, kommt der notariellen Rangbestimmung eine entscheidende Bedeutung zu. Bei mehreren gleichzeitig beantragten Rechten muss der Notar das Grundbuchamt präzise anweisen, welche Rangfolge bei der Eintragung in derselben Abteilung einzuhalten ist, da mehrere Rechte postalisch vom Notar in der Regel am selben Tag beim Grundbuchamt eingereicht werden. Mehrere, am selben Tag beim Amt eingegangene Rechte für dieselbe Abt. erhalten dasselbe Eintragungsdatum, sodass erst die Reihenfolge der Eintragung über die Rangordnung entscheidet. 21  MODUL 5 Grundbuch - Rangfolge 19 Rangfolge – Rechte in verschiedenen Abteilungen Nach§879 Abs. 1 Satz 2 BGB (Sachenrecht) wird die Rangfolge nicht nur innerhalb einer Abt. verglichen, sondern über das Rangverhältnis der Rechte von Abt. II und III untereinander entschieden. Um dies zu ermöglichen, gilt hierfür das sogenannte „Tempusprinzip“ (Zeitpunkt der Eintragungen). Ist mithin das Recht II/1 vom Eintragungsdatum her früher eingetragen worden als III/1, so hat II/1 Vorrang. Das gilt auch, wenn diese Rechte dasselbe Eintragungsdatum aufweisen. Der Rangfolgevermerk stellt nämlich klar, dass unter der gleichen Tagesangabe eingetragene Rechte verschiedener Abteilungen keinen Gleichrang haben, den sie ohne diesen Vermerk sonst hätten. Soll hier ein Gleichrang von den Beteiligten ausdrücklich gewollt sein, muss dies durch einen Gleichrangvermerk im Grundbuch bei beiden Rechten sichergestellt werden. 22  MODUL 5 Grundbuch - Rangfolge 20 Rangfolge – Beispiel Wurde in Abteilung II ein Wohnrecht am 12. März 2009 eingetragen und möchte der Eigentümer des Grundstücks dieses am 09. September 2013 mit einer Grundschuld belasten, so hat automatisch das Wohnrecht den Vorrang, obwohl es in einer anderen Abteilung eingetragen ist. Abteilung II: Abteilung III: Lasten und Beschränkungen Grundpfandrechte 1. Wohnrecht Für Frau Frida Schulz, 1. Grundschuld über 150.000 € für die Volksbank eingetragen am 12.05.2001 Nordstadt, eingetragen am 07.4.2004 2. Leitungsrecht für die Stadtwerke Nordstadt, 2. Grundschuld über 70.000 € für die ABC- eingetragen am 23.07.2004 Bausparkasse, eingetragen am 09.09.2008 In diesem Beispiel würde sich die Rangfolge wie folgt darstellen: Banken möchten immer gerne den Vorrang vor anderen Rechten erhalten. Hier würde Frau Schulz 1. Rang: Abteilung II /Nr. 1 – Wohnrecht für Frau Frida Schulz gefragt werden, ob Sie bereit wäre, ihre Rangstelle 2. Rang: Abteilung III/Nr. 1 – Grundschuld für die Volksbank Nordstadt mit der Volksbank und ggf. mit der Bausparkasse zu 3. Rang: Abteilung II /Nr. 2 – Leitungsrecht für die Stadtwerke tauschen. Für den Erhalt eines neuen Darlehens wäre 4. Rang: Abteilung III/Nr. 2 – Grundschuld für die ABC-Bausparkasse dies höchstwahrscheinlich Bedingung der Banken. 23  MODUL 5 Grundbuch - Rangfolge 21 Rangfolge – öffentliche Lasten Es gibt Rechte Dritter, die mangels Eintragungsfähigkeit gar nicht im Grundbuch stehen, aber auf das Rangverhältnis dennoch einwirken. § Öffentliche Lasten, die auf einem Grundstück ruhen, werden nicht in das Grundbuch eingetragen. § Die jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sind Schuldner - im Zwangsversteigerungsverfahren werden Schulden aus öffentlichen Lasten zuerst befriedigt - öffentliche Lasten genießen absoluten Vorrang Zu den öffentlichen Lasten zählen u. a. § Grundsteuer § Schornsteinfegergebühren § Kanalgebühren § Gebühren für die Straßenreinigung § Erschließungsbeiträge 24  MODUL 5 Grundbuch Grundbuchauszug anfordern – Kosten 25 (1) http://grundbuchauszug.info  MODUL 5 Grundbuch 22 Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch Das Wohnungsgrundbuch ist eine spezielle Form des Grundbuchs, in welchem nicht Grundstücke, sondern Eigentums- wohnungen im Sinne des deutschen Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verzeichnet sind. Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenes Grundbuch. Es ist nicht Bestandteil des Grundstücksgrundbuchs. Bei der Aufteilung eines Grundstücks (Stammgrundstück) in Wohnungseigentum wird das Grundbuchblatt des Grundstücks gemäߧ7 Abs. 1 Satz 3 WEG von Amts wegen geschlossen. Im Falle von Teileigentum werden die entsprechenden Grundbuchblätter mit „Teileigentumsgrundbuch“ bezeichnet. Einzelheiten sind in der Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV) geregelt (§1 WGV). 26  MODUL 5 Grundbuch 23 Erbbaugrundbuch Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert § im Grundstücksgrundbuch und § im Erbbaugrundbuch (§14 ff. ErbbauRG) Das Grundstücksgrundbuch ist das Grundbuch für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück - das Erbbaurecht wird in diesem Grundbuch in Abteilung II an erster Rangstelle eingetragen. Das Erbbaugrundbuch wird separat angelegt. Es ist wie ein normales Grundbuch aufgebaut: § Im Bestandsverzeichnis werden der Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Grundstückseigentümer benannt § In Abteilung I wird der Erbbauberechtigte benannt § In Abteilung II werden der Erbbauzins und sonstige Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen § Abteilung III bleibt den Grundpfandrechten, die auf dem Erbbaurecht lasten, vorbehalten 27  MODUL 5 Praxisbeispiele – Grundbucheinsicht Verkaufsprozess – Immobilienverkauf Kauf- Kauf- Kundenanfrage Besichtigung entscheidung abschluss Q-Gespräch Kundenmappe Kundentermin Notartermin § Investitionen in Immobilienvermarktung § hoher Zeitaufwand für Immobilienbesichtigungen § Verhandlungstermine nach Kaufangeboten von Kaufinteressenten Geplatzter Notartermin aufgrund neuer Erkenntnisse über die Immobilie im Grundbuch 28  MODUL 5 Praxisbeispiele – Grundbuch 24 Restvaluta der Grundschuld Beispiel Dritte Abteilung: § Monetäre Zwänge im eingetragene 320.000 Euro Immobilienverkauf Grundschulden 10 Jahre Laufzeit § Restvaluta vs. Darlehen Zeitpunkt des Verkaufs: Immobilienwertigkeit 5 Jahre getilgt § Vorfälligkeitsentschädigung Restvaluta 290.000 Euro § eingetragene Vorfälligkeits- entschädigung 9.000 Euro Sicherungshypotheken Gesamtssumme - abzulösender Betrag 299.000 Euro § Löschbarkeit der Grundschulden prüfen aktueller (Grundschuldbrief) Immobilienwert 280.000 Euro 29  MODUL 5 Praxisbeispiele – Grundbuch 25 Falschangaben zur Wohnfläche / Grundstücksgröße Grundstück – Immobilienwertigkeit § Voraussetzung zur Vermeidung von Bodenwert 450 Euro Unstimmigkeiten im Verkaufsprozess Grundstücksgröße § Verifizieren der Grundstücksgröße (Angabe Verkäufer) 900 m2 im Grundbuch Grundstückswert 405.000 Euro § durch Falschangaben Rücktritt oder Reduzierung des abgegebenen Angebotspreises Bodenwert 450 Euro Grundstücksgröße (laut Grundbuch) 855 m2 Grundstückswert 384.750 Euro Unterschied 20.250 Euro 30  MODUL 5 Praxisbeispiele – Grundbuch Auszug Kaufvertrag § Der Verkäufer wird vor späteren Schadensersatzklagen geschützt § Der Käufer wird vor späteren Überraschungen abgesichert 31  MODUL 5 Praxisbeispiele – Grundbuch 26 Eingetragene Nießbrauchrechte / Vorkaufsrechte In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt: § Grunddienstbarkeiten § Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht § Reallasten § Nießbrauch § Vorkaufsrechte § Beschränkungen § Nacherbenvermerk § Testamentsvollstreckervermerke § Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk § Insolvenzvermerk § Sanierungs- und Umlegungsvermerk § Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum 32  MODUL 5 Praxisbeispiele – Grundbuch Nießbrauchrecht § z. B. vorweggenommene Erbfolge – MFH § EG und 1. OG genutzt von der Tochter und deren Ehemann § DG ist vermietet – Nießbrauchrecht haben die Eltern Vor der Übernahme des Maklerauftrags zu klären: § verzichten die Eltern bereits auf das Nießbrauchrecht? (z. B. durch eine Entschädigungszahlung) § Immobilienwertigkeit wird beeinflusst bei dem Verkauf des MFH inkl. des Nießbrauchrechts! 33  MODUL 5 Praxisbeispiele – Grundbuch 27 Vorkaufsrecht § gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde§24/§25 (Baugesetzbuch – BauGB) § eingetragenes Vorkaufsrecht z. B. für andere Miteigentümer Vor der Übernahme des Maklerauftrags zu klären: § Eine Anfrage an die Stadt/Gemeinde stellen, ob der Verzicht des Vorkaufsrechtes angedacht ist § Bei eingetragenen Vorkaufsrechten vorher klären, ob Kaufabsicht besteht (Wenn dies nicht der Fall ist, optimalerweise diese löschen lassen) 34  MODUL 5 Ausbildungsmodule - PMA® Geprüfter Immobilienfachmakler Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 35