Modul 3: Maklerrecht & DSGVO - Wiederrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht (PDF)

MODUL 3 1  MODUL 3 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens...

MODUL 3 1  MODUL 3 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Schuld- und Vertragsrecht Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Maklerrecht und -vertrag – DSGVO Rahmenbedingungen der Modul 3 Modul 10 Widerrufsbelehrung - Wettbewerbsrecht Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 2  MODUL 3 Maklerrecht- und vertrag 3  MODUL 3 Maklerrecht und -vertrag – Wettbewerbsrecht: Inhaltsübersicht Wie entsteht ein Maklervertrag? Wie kann ich einen Aufwendungsersatz festlegen? Welche Laufzeit hat ein Maklervertrag? Wie hoch ist der Provisionsanspruch bei der VermiElung an MieFnteressenten? Welche Inhalte hat der Maklervertrag? Benötige ich allgemeine Geschäfts- Was ist der Unterschied zwischen Nachweis bedingungen? und Vermittlungstätigkeit? Welche Nebenpflichten hat der Was ist ein einfacher Maklerauftrag? Immobilienmakler? Was ist ein allgemeiner Makleralleinauftrag? Welche Informationspflichten hat ein Makler? Was ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag? Worauf ist zu achten bei Print- und Online- Wie hoch ist die Maklerprovision? Exposés (Maklervertrag im Internet)? Welche wesentlichen Voraussetzungen Was bedeutet die Vorkenntnis eines gelten für den Provisionsanspruch? Kunden über eine Immobilie? 4  MODUL 3 Grundprinzipien für Immobilienmakler 1 Grundprinzipien für Immobilienmakler(1) Das Maklergeschäft unterliegt grundsätzlich folgenden Prinzipien, wonach sich die Interessenkonstellation zwischen Makler und Auftraggeber definieren lässt: § Erfolgsprinzip: Der Makler wird nicht für seinen Zeit- und Kosteneinsatz entschädigt, sondern nur im Falle der Vermittlung einer Immobilie § Prinzip der Entscheidungsfreiheit: Der Auftraggeber muss die Maklerleistung nicht annehmen, er kann jederzeit von seiner Verkaufs-/Vermietungsabsicht zurücktreten oder andere Makler mit dem Verkauf/der Vermietung beauftragen § Prinzip der gegenseitigen Unabhängigkeit: Dies bedeutet, dass keinerlei wirtschaftliche oder rechtliche Abhängigkeit von einer der beiden Maklerparteien besteht (echte und unechte Verflechtung) § Neutralitätsprinzip: Der Makler darf für beide Vertragsparteien tätig werden - dies erfordert eine strikte Neutralität § Prinzip der Interessenidentität: Das bedeutet, dass das Interesse des Auftraggebers zum Zeitpunkt der Auftragserteilung identisch ist mit dem des Maklers - beide wollen den Vertragsabschluss 5 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Zustandekommen des Maklervertrags 2 3 Zustandekommen des Maklervertrags Der Maklervertrag kommt dadurch zustande, dass eine Vertragspartei (Verkäufer, Vermieter) das Angebot der anderen Vertragspartei (Makler) auf Abschluss des Vertrages annimmt. Der Abschluss des Maklervertrages unterliegt keiner bestimmten Form - er kann wie folgt abgeschlossen werden: § mündlich § schriftlich (empfohlen) § konkludentes Verhalten § Neuregelung für Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung (Hinweis: Die Beweislast liegt immer beim Makler) Laufzeit § Der einfache Maklerauftrag läuft grundsätzlich unbefristet (§673 BGB) § Bei Abschluss eines Alleinauftrags werden individuelle Vereinbarungen getroffen (§163 BGB) § In der Praxis wird häufig eine Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten abgeschlossen 6  MODUL 3 Maklervertrag 4 5 Inhalt des Maklervertrags Der Inhalt des Maklervertrags ist im§652 BGB Abs. 1 geregelt: (1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wesentlicher Bestandteil der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit ist damit die Vertragsgelegenheit. Maklervertrag Der einfache Maklerauftrag ist kein gegenseitiger Vertrag. Dieser Vertrag verpflichtet den Makler NICHT zum Tätigwerden. Im Gegensatz dazu steht der Makleralleinauftrag - hier wird die Tätigkeit des Maklers verlangt. In beiden Fällen ist der Kunde nur dann zur Zahlung der Provision verpflichtet, wenn aufgrund der Tätigkeit des Maklers ein Hauptvertrag (Kaufvertrag) zustande kommt. Bei einer Beendigung des Maklerauftrags hat der Makler keinen Anspruch auf eine Provisionszahlung. Vergütet wird damit die erbrachte Tätigkeit NUR bei Erfolg. Damit ist der Maklervertrag KEIN klassischer Dienstvertrag. 7  MODUL 3 Nachweis- vs. Vermittlungstätigkeit 6 Nachweistätigkeit Eine Nachweistätigkeit liegt dann vor, wenn der Makler seinem Auftraggeber Informationen gibt, sodass der Auftraggeber ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen über den Kaufvertrag eintreten kann. Er ist nicht verantwortlich für die Güte einer Leistung, sondern nur für die Möglichkeit, über diese einen Vertrag abzuschließen. Eine Nachweistätigkeit kann im Einzelfall auch dann noch vorliegen, wenn der Maklerkunde die nachgewiesene Immobilie oder den späteren Vertragspartner schon kannte. In diesem Fall muss der Makler jedoch zusätzliche Informationen für den späteren Vertragsabschluss geliefert haben. Im Einzelfall genügt als Nachweistätigkeit auch nur die Mitteilung des Immobilienstandortes, wenn etwa der Maklerkunde Name und Anschrift des potenziellen Vertragspartners mit der Benennung des Objekts ohnehin erfährt (z. B. wenn der Verkäufer selbst in dem Objekt wohnt). Der „Nachweismakler“ muss keine weiteren Vermittlungstätigkeiten durchführen, es geht alleine um die Benennung eines Interessenten, der dem Auftraggeber zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt ist. Mit diesem Nachweis ist grundsätzlich die Provision verdient. Zu beachten ist, dass zum Zeitpunkt des Nachweises der Verkäufer auch abschlussbereit sein muss. 8  MODUL 3 Nachweis- vs. Vermittlungstätigkeit 7 Vermittlungstätigkeit „Entscheidend ist die Aufnahme des Kontaktes mit der Gegenseite (Maklerkunde). Auf sie muss der Makler einwirken mit dem Ziel, das Geschäft mit dem Auftraggeber zustande zu bringen.“ (OLG Koblenz NJW-RR 1992, 891, 892) Die Durchführung eines Besichtigungstermins kann als Einwirkung ausreichend sein. Die Vermittlungstätigkeit ist die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners (BGH NJW 1976, 1844; Mächle, Maklerrecht von A–Z, 2. Auflage, Stichwort „Vermittlungsmakler“). Der rechtmäßig für beide Parteien tätige Makler ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und muss seine Tätigkeit unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien ausüben. 9  MODUL 3 MaklertäLgkeit – Abgrenzung zur Beratung 8 Beratungstätigkeit fff Beratung ist Service, keine rechtstypische Maklerleistung. Allerdings darf der Makler weder in steuerlichen noch in juristischen Angelegenheiten beraten, sondern nur Hinweise geben. Auch die Beratungsleistungen eines Maklers sind erfolgsorientiert. Im Allgemeinen werden sie stets im Zusammenhang mit einem Maklerauftrag angeboten. Durch die Beratung soll der Auftraggeber Entscheidungssicherheit gewinnen. (1) Rechtsdienstleistungsgesetzt (RDG) (1) Begriff der Rechtsdienstleistung – § 2: Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert. Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit – § 5: § Erlaubt sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören § Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind Damit ist es im Rahmen der konkreten Geschäftsbeziehungen, z. B. zwischen Makler und Interessenten, zulässig, ihn über die damit unmittelbar zusammenhängenden rechtlichen und steuerlichen Angelegenheiten zu informieren. 10 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Allgemeine Hinweise zum Exposé Drei Auftragsarten des Maklervertrags 11  MODUL 3 Auftragsarten des Maklervertrags: Der einfache Maklerauftrag 9 Der einfache Maklerauftrag § Typische Auftragsart des Maklervertrags § Der einfache Maklerauftrag kann mündlich oder schriftlich vereinbart werden (Hinweis: Neuregelung bei Wohnimmobilien) § Diese Auftragsart verpflichtet den Makler nicht zum Tätigwerden, wenn nichts anderes vereinbart worden ist - im Gegenzug kann der Auftraggeber allerdings auch keine Tätigkeit verlangen. § Der einfache Maklerauftrag ermöglicht es dem Kunden, weitere Makler einzuschalten durch die Mehrfachvergabe dieser Form von Makleraufträgen. Ebenso sind eigene Verkaufsbemühungen möglich. Damit besteht die Gefahr, dass der Makler trotz durchgeführter Tätigkeiten keinen Provisionsanspruch geltend machen kann. § Der einfache Maklerauftrag ist die schlechteste Geschäftsgrundlage für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Hinweis: Die Vergabe von mehrfachen einfachen Makleraufträgen kann dazu führen, dass Maklerprovisionen jeweils in voller Höhe mehrfach bezahlt werden müssen. Der Provisionsanspruch setzt nur eine Mitursächlichkeit voraus. 12  MODUL 3 Auftragsarten des Maklervertrags: Der einfache Maklerauftrag 10 Der einfache Maklerauftrag § In der Praxis werden immer noch überwiegend allgemeine bzw. einfache Makleraufträge abgeschlossen. Das liegt in der Regel daran, dass es deutlich schwieriger ist, einen Maklerauftrag abzuschließen, bei dem sich ein Immobilienbesitzer an einen einzigen Makler vertraglich bindet. Aufgrund der NEUREGELUNG der PROVISIONSAUFTEILUNG wird diese Auftragsart bei der Vermittlung von Wohnungen und Häuser deutlich weniger vorkommen. § Es gilt aus diesem Grund bei fachlichen Aussagen im Zusammenhang mit einem Maklerauftrag immer zu prüfen, um welche Maklerauftragsart es sich handelt! (Es gibt grundlegende Unterschiede zwischen einem einfachen Maklerauftrag und einem Makleralleinauftrag). Grundmodell des einfachen Maklerauftrags: 1. KEINE Bindung des Auftraggebers an den Makler 2. KEINE Tätigkeitspflicht des Maklers 3. KEINE zeitliche Begrenzung Historisch eine der wesentlichen Hauptursachen der gewachsen wenig guten Maklerreputation 13  MODUL 3 Auftragsarten des Maklervertrags: Der einfache Maklerauftrag Der einfache Maklerauftrag (1) Problematik § doppelte Provision – Kunde kauft nicht oder ist verärgert § Makler muss nicht tätig sein § Makler ist wenig motiviert § Makler investiert wenig § keine Gemeinschaftsgeschäfte § Risiko des Totalverlustes ist sehr hoch Teillösung Kundenschutz vereinbaren – als Makler können Sie beim allgemeinen Auftrag Folgendes vereinbaren: § doppelte Provision – Kunde kauft nicht oder ist verärgert § Sie vermarkten das Objekt und bieten die Immobilie Ihren Kunden an § Sie informieren Ihren Auftraggeber über alle Kontakte/Interessenten § Sie erhalten dann von Ihrem Auftraggeber eine Bestätigung, dass diese IHRE Kunden sind. Damit bestätigt der Eigentümer, dass er diese Kunden noch NICHT kennt = Kundenschutz § Damit ist die Grundlage gelegt, dass kein anderer Makler mehr diese Vermittlung tätigen kann - der erste Makler wird beiden Seiten die vollständigen Kontaktdaten übermitteln und seine Vermittlung anbieten 14 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 AuQragsarten des Maklervertrags: Der allgemeine MakleralleinauQrag 11 Der allgemeine Makleralleinauftrag § Der allgemeine Makleralleinauftrag untersagt dem Maklerkunden (Verkäufer/Vermieter), während der Laufzeit des Vertrags weitere Makler einzuschalten. § Diese Form des Maklerauftrags verpflichtet den Makler zum Tätigwerden (aktiv und rege = Einsatz von Zeit und Kosten) § Die Eigenvermarktung der Immobilie ist dem Maklerkunden weiterhin erlaubt - damit kann ebenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass der Makler trotz intensiver Nachweis- bzw. Vermittlungstätigkeiten eine Provision verdienen kann § Der Makler ist berechtigt, auch mit anderen Maklern Gemeinschaftsgeschäfte durchzuführen § Der allgemeine Makleralleinauftrag ist für den Immobilienmakler eine deutlich bessere Geschäftsgrundlage als der einfache Maklerauftrag § Der Makleralleinauftrag bindet den Auftraggeber deutlich stärker an den Makler, dem damit auch deutlich erhöhte Verpflichtungen gegenüberstehen - trotzdem ist dieser Vertrag kein gegenseitiger Vertrag, da den Maklerdienst- leistungen (Maketingvorabinvestitionen) KEINE unmittelbare Gegenleistung gegenübersteht 15  MODUL 3 Auftragsarten des Maklervertrags: Der qualifizierte Makleralleinauftrag 12 Der qualifizierte Makleralleinauftrag § Der qualifizierte Makleralleinauftrag zeichnet sind durch folgende Gegebenheiten aus: § Zum einen untersagt er dem Maklerkunden (Verkäufer/Vermieter), während der Laufzeit des Vertrags weitere Makler einzuschalten § Zum anderen ist der Maklerkunde verpflichtet, keine eigenen Verkaufsbemühungen durchzuführen bzw. diese gänzlich zu unterlassen § Alle Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden - damit ist die Grundlage gelegt, dass der Makler während der Vertragslaufzeit dafür eine Gewähr hat, dass er eine Vertragsgelegenheit nachweisen und/ oder vermitteln kann § Die Verweisungs- oder Hinzuziehungsklausel MUSS individuell vereinbart/ausgehandelt werden (§305 Abs. 1 Satz 3.) Die Inhalte dürfen NICHT in den AGB festgehalten werden. § Diese Form des Maklerauftrags verpflichtet den Makler zum Tätigwerden (Maklerdienst-vertrag und Dauerschuld- verhältnis, Nebenpflichten verstärken sich). § Der Abschluss eines qualifizierten Makleralleinauftrags stellt die Königsdisziplin für einen Immobilienmakler dar. Diese Auftragsform rechtfertigt intensive Marketingaktivitäten, die mit Vorabinvestitionen des Immobilienmaklers verbunden sind. 16  MODUL 3 Inhalte von Maklerverträgen 13 Mindestinhalte von Maklerverträgen (1) § Vertragsparteien § Art des angestrebten Hauptvertrags (Verkauf oder Vermietung einer Immobilie) § Beschreibung der zu vermittelnden Immobilie § Preisvorstellung des Auftraggebers (z. B. Kaufpreis oder Miethöhe) § Angaben der zu erbringenden Leistung (Nachweis oder Vermittlung einer Vertragsabschlussgelegenheit) § Laufzeit des Vertrags (in der Regel 3, 6 Monate) und Kündigungsmodalitäten § Vereinbarungen z. B. Alleinauftrag, Vorkenntnisklausel, Verweisungs- oder Hinzuziehungsklausel, Vollmachten, Aufwandsentschädigungen, Informationspflichten des Auftraggebers (z. B. Hinweis auf Bauschäden) § Provisionshöhe und -fälligkeit (klar, eindeutig, unmissverständlich) 17 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Nebenpflichten des Maklervertrags 14 Nebenpflichten des Auftraggebers § Lieferung aller relevanten Unterlagen § wahrheitsgemäße und aktuelle Informationen § Erteilung der notwendigen Vollmachten (z. B. Grundbucheinsicht) § Mitteilung über noch anderweitig abgeschlossene Makleraufträge als Grundlage zur Kündigung dieser Verträge § Informationsweitergabe über den Abschluss eines Kauf-/Mietvertrags (auch nach Abschluss des Maklerauftrags) – Grundlage für mögliche Provisionsansprüche 18  MODUL 3 Nebenpflichten des Maklervertrags 15 Nebenpflichten des Maklers(1) Überprüfung von Informajonen, die an Kunden weitergegeben werden: § bekannte Mängel § Eigentumsverhältnisse, Grundbuch- u. a. Belastungen § Bebaubarkeiten § mögliche Hindernisse beim geplanten Kauf-/Mietvertrag (z. B. ungeklärte Finanzierung bzw. Bonitätsprüfung) § Informajonen, die Kaufentscheidungen beeinflussen können: § langfrisjg unkündbarer Mietvertrag § Denkmalschutzauflagen § Überschwemmungsgebiet § drohende Zwangsversteigerung 19 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Nebenpflichten des Maklervertrags 16 Nebenpflichten des Maklers § Trotz der Nebenpflichten eines Maklers gibt es die Möglichkeit, alle Daten des Verkäufers-/ Vermieters ungeprüft in ein Exposé aufzunehmen und diese an Interessenten weiterzugeben! § Der Makler haftet nicht, wenn er in sein Exposé die „Enthaftungsklausel“ aufnimmt § VORSICHT ist geboten, wenn der Makler aufgrund seiner Fachkenntnis hätte erkennen müssen, dass Angaben des Auftraggebers falsch sind - hier liegt in der Praxis ein großer Interpretationsspielraum § Sollten Sie einen Alleinauftrag abschließen und im Rahmen Ihres Services eine Verkaufswertberechnung erstellen sowie eine Immobilie vermitteln (im Gegensatz zum reinen Nachweis) so gelten DEUTLICH strengere Maßstäbe bzgl. des Interpretationsspielraums. § Empfehlung: Prüfen Sie immer alle Immobiliendaten, die Ihnen durch den Auftraggeber MÜNDLICH weitergereicht worden sind (z. B. Wohnfläche). 20  MODUL 3 Allgemeine Geschäftsbedingungen 17 Allgemeine Geschäftsbedingungen § AGB sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages vorgibt - die Vorschriften zu den AGB sind im §305–310 BGB geregelt § Grundsätzlich können alle Vereinbarungen zwischen Kunde und Makler im Maklerauftrag festgehalten werden - damit wird sichergestellt, dass der Kunde auf alle wesentlichen Vertragsinhalte hingewiesen worden ist § In den allgemeinen Geschäftsbedingungen könnten zum Beispiel die Pflichten des Kunden bei Abschluss eines Auftrags aufgeführt sein. Diese lassen sich aber auch in den Hauptvertrag einbinden. Das Gleiche gilt für die Regelung der Schadenersatzpflicht oder auch die Regelung der Auskunftsansprüche (z. B. Einsicht in das Grundbuch). § Es gilt, dass in den allgemeinen Geschäftsbedingungen nichts vereinbart werden kann, was gegen die gesetzlichen Vorgaben des Maklervertrags steht. Das bedeutet, dass z. B. entgegen dem§652 BGB nicht vereinbart werden kann, dass bei Nichterfolg trotzdem ein Provisionsanspruch entsteht. 21  MODUL 3 Provisionshöhe und Voraussetzungen zum Erhalt der Provision 22  MODUL 3 Provisionshöhe und -voraussetzungen 18 Provisionshöhe Die Höhe der Maklerprovision kann frei verhandelt werden. Die Höhe der vereinbarten Provision hängt von den Inhalten des Maklervertrags und dem darin vereinbarten Leistungsumfang des Maklers ab. Wird sie nicht ausdrücklich vereinbart, gilt der § 653 Abs.1 BGB: „Ein Mäklerlohn gilt als sjllschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.“ Die Provision sollte stets ausdrücklich vereinbart sein (gegenüber dem Verkäufer/Käufer – Vermieter/Mieter). Vereinbaren die Parteien eine Provision, aber nicht die Höhe, so gilt laut § 653 Abs. 2 BGB, „der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.“ Hier werden in der Regel die regionalen branchenüblichen Provisionssätze herangezogen. Im Bundesland Bayern wären dies 3 % zzgl. Mehrwertsteuer des Kaufpreises vom Verkäufer, ebenso vom Käufer. Bei der Vermietung darf ein Provisionssatz von maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. Umsatzsteuer nicht überschritten werden. Mit den Provisionserlösen sind die Kosten der Auftragsbearbeitung (variable Kosten) sowie die Kosten der Betriebsbereitschaft (Fixkosten) zu erzielen. (1) 23 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Gesetzliche Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermi9lung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser 24  MODUL 3 Zielsetzungen der gesetzlichen Änderungen Zielsetzungen § Änderungen zielen darauf ab, schutzbedürftige Käufer von Maklerkosten zu entlasten, die sie nicht verursacht haben und die nicht primär in ihrem Interesse angefallen sind. § Schutzbedürftig sind vor allem Käufer, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus erwerben § Aufgrund der Marktgegebenheiten befinden sich Kaufinteressenten, ähnlich wie zuvor auch Mietinteressenten, in einer faktischen Zwangslage, deren Regulierung im Interesse des Verbraucherschutzes erforderlich ist. § Wird (wie derzeit häufig) die Provision allein dem Käufer abverlangt, sieht der Verkäufer sich in vielen Fällen nicht veranlasst, § die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln oder § sich vor der Beauftragung eines Immobilienmaklers über dessen Qualifizierung und Qualitäten zu informieren 25  MODUL 3 Arten der Maklerprovision Arten der Maklerprovision § Innenprovision: Die Innenprovision zahlt der Verkäufer an den Makler. § Außenprovision: Das ist die Provision, die in Anzeigen oder Exposés ausgewiesen ist. Sie ist vom Käufer zu entrichten. § Mischform der Provision: Diese Form der Maklergebühr wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In welchem Verhältnis der Makler die Provision aufteilt, ist regional unterschiedlich. 26  MODUL 3 Welche Immobilien sind von der Neuregelung betroffen? 27  MODUL 3 Welche Immobilien sind betroffen 19 § Gilt ausnahmslos NUR für die einzelne Eigentumswohnung und das Einfamilienhaus (jedoch auch mit Einliegerwohnung) § Es spielt dabei KEINE Rolle, ob § vermietet § untervermietet § selbstbewohnt § Kapitalanleger § Selbstnutzer § das Gebäude auf eigenem Grundstück § oder auf einem Erbbaurechtgrundstück steht! 28  MODUL 3 Welche Immobilien sind NICHT betroffen 29  MODUL 3 Welche Immobilien sind NICHT betroffen? 20 § Gewerblich genutzte Immobilien jeder Art wie zum Beispiel § Für diese Immobilien gilt die bisherige Provisionsregelung weiter! § Einzelhandelsgeschä\e § Shoppingcenter § §§ 652 bis 655 BGB § Büros und Bürogebäude § Arztpraxen § gastronomische Betriebe § Industrie-, Fabrik-, Lagerhallen § Landwirtscha\liche Flächen und Anwesen § Wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien § mit MEHR als einer Wohnung wie Zwei-, Drei-, und Mehrfamilienhäuser § unbebaute Grundstücke 30  MODUL 3 Die neuen (Makler-) Paragraphen § 656a – § 656d 31  MODUL 3 Die neuen (Makler-) Paragraphen § 656a – § 656d 21 § 656a BGB (Textform) § Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform. Bedingungen zur Erfüllung der Textform (abgeleitet aus §126b BGB) § lesbare Form, dauerhafte Aufbewahrung § Person des Erklärenden erkennbar § Provisionsverlangen-/höhe § Beweislast liegt beim Erklärenden Beispiele zulässig § Originalschreiben per Fax, PDF, per E-Mail § Vertragstext in der E-Mail § Messenger Nachrichten z.B. per WhatsApp, SMS, Telegram 32  MODUL 3 Die neuen (Makler-) Paragraphen § 656a – § 656d 22 Anwendung § 656a § Bisher konkludent abgeschlossene Maklerverträge (“Handschlagverträge“) sind künftig passé (für ETW und EFH mit ELW) § Bei allen anderen Immobilien bedarf es der Textform nicht, § 652 BGB reicht weiterhin aus § Wird die Textform nicht erfüllt, ist der ganze Maklervertrag unwirksam § Dies betrifft Verbraucher und Unternehmer § Ist der eine (Verkäufermakler-) Vertrag unwirksam, ist es der andere (Käufermaklervertrag) automatisch auch. 33  MODUL 3 Die neuen (Makler-) Paragraphen § 656a – § 656d 23 § 656b Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d § Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist § das bedeutet: Die neue Regelung gilt nicht, wenn der Käufer ein Unternehmer ist 34  MODUL 3 Die neuen (Makler-) Paragraphen § 656a – § 656d 24 § 656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien (1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. (2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt. 35  MODUL 3 Die neuen (Makler-) Paragraphen § 656a – § 656d 25 Anwendung § 656c § Doppeltätigkeit des Maklers ist nach wie vor mit Vereinbarung erlaubt § Maklerverkäufervertrag mit Innenprovision ist zwingend notwendig, um auch einen wirksamen Käufermaklervertrag mit Außenprovision abschließen zu können § Die Provision kann in diesem Fall immer nur gleich hoch sein (1% / 2% / 3% usw. Innen = 1% / 2% / 3% Außen usw.) § Das gilt auch für den Suchauftrag 36  MODUL 3 Die neuen (Makler-) Paragraphen § 656a – § 656d 26 § 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten (1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt. (2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend. 37  MODUL 3 Vorgehensweise bei bestehenden Maklerverträgen 27 Anwendung § 656d § Ein Verkäufermaklervertrag mit reiner Innenprovision kann weiterhin vereinbart werden. § Das betrifft auch den den reinen Käufersuchauftrag § die vorab vereinbarte Innenprovision kann zu einem späteren Zeitpunkt zu maximal der Hälfte der Gesamtinnenprovision auf den Käufer “umgewälzt“ werden! § Unterschied zu § 656c: Nur in diesem Fall ist dem Käufer zuerst ein Nachweis zur Zahlung der Verkäuferprovision zu erbringen, bevor sein (umgewälzter) Provisionsanteil zur Zahlung fällig wird 38  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch Laut § 652 BGB ist der Provisionsanspruch des Maklers erfolgsbedingt; erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarungen sind unüblich und nur als Individualvereinbarung in engen Grenzen zulässig. (1) Wesentliche Voraussetzungen zum Provisionsanspruch gem. § 652 BGB - ALLE Kriterien müssen erfüllt sein 1. 2. 3. 4. Es liegt ein Der Makler ist tätig Es gibt einen Es gibt ein Maklervertrag mit gewesen Ursachen- Zustandekommen des vereinbarter Provision (Nachweis oder zusammenhang Hauptvertrags vor. Vermittlung). (Kausalität). (Kaufvertrags). 39 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch 1. Es liegt ein Grundlagen des Provisionsanspruchs Maklervertrag mit Die Grundlage des Provisionsanspruchs ist nur gegeben, wenn der Makler mit dem vereinbarter Kunden eine Provisionsvereinbarung getroffen (einen Maklervertrag abgeschlossen) hat. Provision vor. Grundsatzregel „Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit ‚Angeboten‘ (vgl. zum Begriff BGH, Urteil vom 28. September 1982 – IVa ZR 12/82, WM 1983, 1287, 1289) werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt.“ Begründung „Der Interessent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will.“ Ohne Weiteres braucht der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet. Selbst die Besichbgung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht bei dieser Sachlage für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 16. November 2006 – III ZR 57/06, NJW-RR 2007, 400, 401, Rn. 12). 40  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch 28 Es muss ein EINDEUTIG nachvollziehbarer Maklervertrag mit dem Käufer, Verkäufer oder Mieter abgeschlossen worden sein. Grundsätzlich kommt der Makler-Käufer- oder Makler-Verkäufer-Vertrag durch Angebot und Annahme zustande - wird dieser Vertag schriftlich abgeschlossen, entstehen wenig Probleme. Die häufigsten Streitigkeiten entstehen in der Praxis durch die unterschiedliche Auffassung und Auslegung des konkludenten Verhaltens (schlüssigen Verhaltens) der Maklerkunden: § In der Regel wird nie das Wort „Vertrag“ erwähnt, wenn z. B. ein Interessent aufgrund einer Zeitungsanzeige bei einem Makler einen Besichtigungstermin vereinbart. Festzuhalten ist, dass Unklarheiten beim Vertragsabschluss immer zulasten des Maklers gehen. Er steht für die Belegung des Zustandekommens eines Maklervertrags immer in der Beweispflicht (nur schriftliche Aufzeichnungen sind dafür hilfreich). § Ein vermeintlich konkludentes Verhalten eines Kunden, das der Makler als eine stillschweigende Willenserklärung und Annahme seines Angebote interpretiert, ist risikobehaftet. Dem Maklerkunden muss unmissverständlich kommuniziert werden, dass er im Erfolgsfall eine Courtage, Provision oder ein Entgelt zu zahlen hat. Grundsätzlich: Sie müssen belegen können, dass ein Maklerauftrag (Käufer und/oder Verkäufer) zustande gekommen ist. Alle Unklarheiten gehen zulasten des Maklers. 41  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch 29 Nachweisbestätigung Mit der Nachweisbestäjgung dokumenjeren Sie zum einen die durchgeführte Objektbesichjgung gegenüber Ihrem Ausraggeber (Verkäufer). Eine Nachweisbestäjgung können Sie ebenfalls zu regelmäßigen Statusgesprächen mit Ihrem Ausraggeber heranziehen. Zum anderen dient die Nachweisbestäjgung als Absicherung der Provisionszahlung bei einer erfolgreichen Vermitlung. Hier ist zu beachten: § Das Provisionsverlangen muss KLAR und DEUTLICH auf dem Dokument zu erkennen sein. § Das Dokument sollte „Nachweisbestäjgung und Courtagevereinbarung“ benannt werden. § Die Nachweisbestäjgung/Courtagevereinbarung sollte VOR der Besichjgung unterzeichnet werden. Das nachträgliche Unterzeichen dieser Bestäjgung, z. B. nach der Besichjgung, kann zu Problemen führen. Die Nachweisbestäjgung stellt die Willenserklärung des Kunden dar. Sie muss eindeujg belegbar sein. 42  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch Der Verkäufer-/Vermieter-Maklerauftrag Der Verkäufer-Maklerauftrag entsteht durch das Angebot eines Maklerauftrags durch den Immobilienmakler gegenüber einem Verkäufer oder einem Vermieter einer Immobilie. Sie sollten diesen Auftrag ausschließlich SCHRIFTLICH vereinbaren. (Beachten: Neuregelung der Maklerprovision - Wohnungen und Häuser zwingend vorgeschrieben) Der Käufer-/Mieter-MaklerauQrag Der Käufer-Maklerauftrag führt in der Praxis immer wieder zu der Frage, ob dieser tatsächlich entstanden ist. Nur dann, wenn ein eindeutiger Käufer-/Mieter-Maklerauftrag zwischen einem Kunden und einem Makler entstanden und dieser dokumentiert ist, entsteht bei einem erfolgreichen Nachweis oder einer Vermittlung einer Immobilie ein Provisionsanspruch. Der Makler sollte immer VOR einer Besichtigung klar und deutlich auf das Provisions-verlangen hinweisen. Das Versenden eines Exposés mit der Angabe der Provision reicht unter Umständen NICHT aus. Eine Nachweisbestätigung mit dem DEUTLICHEN Hinweis auf die Provisionshöhe, die der Makler VOR einer Immobilie-besichtigung unterschreiben lässt, ist eine gute Absicherung (→ Grundlagen des Provisionsanspruchs). 43  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch 30 Zeitpunkt Zeitpunkt Zeitpunkt Zeitpunkt Kunde erfragt Erscheinungstag Anruf des Makler verschickt die Adresse, Zeitung Kunden Exposé Besichtigung Printanzeige Kunde möchte Makler erneuter in der Süddeutschen mehr verschickt Kundenkontakt Zeitung Informationen Exposé per E-Mail, WERBUNG Anfrage nach Exposé per E-Mail Telefon Aufforderung Im Exposé muss Kunde nimmt Kunde erhält das zur Abgabe eines Hinweis auf Provision Maklerleistungen Exposé Angebots stehen! in Anspruch KEIN MAKLERAUFTRAG KEIN MAKLERAUFTRAG KEIN MAKLERAUFTRAG MAKLERAUFTRAG Zeitungsanzeige Erst nachdem der Makler einen Interessenten explizit auf dessen Provisionspflicht hinweist und dieser darauuin weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt, entsteht ein provisionspflichjger Maklervertrag. 44  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch 31 2. Der Makler ist tätig Der Makler muss den Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit erbracht gewesen und/oder den Hauptvertrag zwischen den Parteien erfolgreich vermittelt (Nachweis oder haben, um die Provision zu verdienen. Vermittlung) Eine Nachweisbestätigung beinhaltet, dem Auftraggeber die notwendigen Kenntnisse für den Eintritt in Verhandlungen über den gewünschten Kauf-, Miet- oder anderweitigen Vertrag zu verschaffen. Der Nachweis bezieht sich hierbei auf eine konkrete Vertragsgelegenheit. Sollte sich diese Gelegenheit ändern (der Verkäufer ändert seine Verkaufsabsicht, Verhandlungen bringen ganz andere Konditionen, Verkaufsabsicht wird aufgegeben und später neu in Angriff genommen), bezieht sich der ursprüngliche Maklernachweis nicht mehr auf den veränderten Vertragsabschluss – damit entsteht kein Provisionsanspruch. Der Begriff des „Vermittelns“ setzt voraus, dass der Makler mit beiden Hauptvertragsparteien verhandelt. Das Verhandeln mit den vorgesehenen Vertragspartnern muss aber nicht notwendigerweise ein gleichzeitiges sein. Auf jeden Fall muss der Makler bei der Verhandlung mit der Gegenseite auf deren Willenserklärung einwirken. (1) 45 (1) h?p://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch 32 3. Nur wenn die Tätigkeit des Maklers tatsächlich eine wesentliche Ursache für den Es gibt einen abgeschlossenen Hauptvertrag war, entsteht ein Provisionsanspruch. Ursachen- zusammenhang Wenn der Maklerkunde das vom Makler angebotene Objekt bereits kennt, handelt es (Kausalität oder sich eben nicht mehr um einen kausalen Objektnachweis des (Nachweis-)Maklers. So ist Mitursächlichkeit) eine Provision grundsätzlich ausgeschlossen. (1) Praxis: Eine Immobilie wird von einem zweiten Makler deutlich günstiger angeboten als vom ersten Makler. Der gleiche Kunden möchte wieder besichtigen/verhandeln. Hier gibt es keine eindeutige Rechtsprechung. Wenn der neue Kaufpreis um 20 % vom ersten Angebotspreis abweicht, kann man von einem neuen „kausalen Zusammenhang“ ausgehen. Hier entscheidet ein Richter immer im Einzelfall. Die Situation kann sich ändern, wenn der (Vermittlungs-)Makler dem Kaufinteressenten weitere Informationen gibt, die über die reine Vorkenntnis hinausgehen und dem Kunden für den Vertragsabschluss nützlich und erforderlich sind. (1) Ein weiterer Faktor spielt die Zeitkomponente. Bei mehr als einem Jahr zwischen der Maklertätigkeit und dem Hauptvertrag kehrt sich die Beweislast um (BGH, Urteil vom 06.07.2006, AZ III ZR 379/04). Weiterhin sollten Sie auch eine Provisionspflicht für sogenannte Ersatz- oder Folgegeschäfte vereinbaren. Diese wäre der Fall, wenn Ihr Kaufinteressent nicht das Haus Ihres Auftraggebers kaufen würde, sondern seine Eigentumswohnung. Das ist ein eher seltener Fall, aber auch das kann in der Praxis passieren. 46 (1) h?p://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch 33 4. Es gibt ein Ein Zustandekommen des Hauptvertrags bedeutet den Abschluss Zustandekommen des des Kaufvertrags (KV muss formwirksam zustande kommen Hauptvertrags § 311b Abs. 1 BGB). (Kaufvertrags). Abschlussrisiko des Hauptvertrags – Kaufvertrag Das Abschlussrisiko des Hauptvertrags trägt auch der Makler. Wenn die Durchführung des Verpflichtungs- geschäQes von einer behördlichen Genehmigung abhängt, so wird der Hauptvertrag/Kaufvertrag erst mit der Erteilung der Genehmigung wirksam. Erst dann ist die Grundlage für das Provisionsverlangen erfüllt. 47  MODUL 3 Absicherung der Provision - Maklerklausel 34 Maklerklausel (Absicherung der Provision im Kaufvertrag) Mit einer Maklerklausel im Kaufvertrag erhalten Sie neben dem Provisionsanspruch aus den Maklerverträgen mit Kunden einen weiteren Anspruch gegen eine oder beide Parteien (Verkäufer/ Käufer) des notariellen Kaufvertrags. Konsqtuqve Maklerklausel Da der Makler selbst keine Partei im Kaufvertrag ist, kann dieser Provisionsanspruch nur entstehen, wenn ein „Vertrag zugunsten Driter“ (§ 328 BGB) abgeschlossen wird. Praxis: Es wird in der Regel nur eine deklaratorische Maklerklausel in den Kaufvertrag aufgenommen. Beispiel deklaratorische Maklerklausel: Der Veräußerer und der Erwerber erklären, dass dieser Vertrag durch Name und Anschris Immobilienmakler, nachgewiesen und vermitelt wurde. Ein selbständiger Anspruch des Maklers wird in dieser Urkunde nicht begrün- det, im Rahmen der Abwicklung dieses Vertrages ist der Notar jedoch berech- jgt, dem Makler Auskünse zu geben. 48  MODUL 3 Voraussetzungen zum Provisionsanspruch 35 Laut § 652 BGB ist der Provisionsanspruch des Maklers erfolgsbedingt; erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarungen sind unüblich und nur als Individualvereinbarung in engen Grenzen zulässig. (1) Wesentliche Voraussetzungen zum Provisionsanspruch gem. § 652 BGB - ALLE Kriterien müssen erfüllt sein 1. 2. 3. 4. Es liegt ein Der Makler ist tätig Es gibt einen Es gibt ein Maklervertrag mit gewesen Ursachen- Zustandekommen des vereinbarter Provision (Nachweis oder zusammenhang Hauptvertrags vor. Vermittlung). (Kausalität). (Kaufvertrags). 49 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Mieter - Maklervertrag 36 Provisionsanspruch bei der Vermillung an MieLnteressenten Für den Makler, der eine Immobilie vermietet und gegenüber dem Miejnteressenten provisionspflichjg täjg ist, gilt das Wohnungsvermitlungsgesetz (WoVermidG): § § 3 WoVermittG: Die Höhe der Provision darf zwei Monatsmieten zzgl. Mehrwertsteuer nicht übersteigen § Ordungswidrig handelt, wer die Provision nicht „in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmieten angibt“ (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermittG) § Ordnungswidrig handelt auch der Makler, der Wohnraum anbietet, ohne hierzu einen Auftrag zu haben (§ 8 Abs 1 Nr. 2 WoVErmittG), und der Makler, der in seiner Werbung oder in seinen Angeboten bestimmte Angaben nicht macht (§ 8 Abs. 1 Nr. 4 WoVermittG) § Würde der Makler sich unseriös verhalten und ohne Auftrag des Vermieters eine Mietwohnung anbieten, würde trotzdem der Provisionsanspruch bestehen. Allerdings kann dies dann wettbewerbsrechtlich geahndet werden und es kann ein Ordnungsbußgeld (bis 25.000 Euro) verhängt werden. § Die Provision ist mit Abschluss des Mietvertrages fällig 50  MODUL 3 Allgemeine Hinweise zum Exposé InformaPonspflicht 51  MODUL 3 Exkurs: Pflichten des Immobilienmaklers Exkurs: Pflichten des Immobilienmaklers § Gewerbeanmeldung nach §34C GewO § §9 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung): Personelle Veränderungen müssen dem Gewerbeamt gemeldet werden (z. B. wenn aus einer Einzelfirma eine GbR wird). § §10 MaBV: Gewerberechtliche Buchführungspflicht → Aufzeichnungspflicht § Name, Firma, Adresse der Ausraggeber (u. a. Maklerausräge) § tatsächlich erhaltenes Honorar (Provision) und/oder Aufwendungsersatz § Tag und Grund der Ausragsbeendigung § Nachweis über die Einhaltung der Informafonspflicht § 14 MaBV – Aufbewahrungspflicht Alle Unterlagen und Werbematerialien sind ab Jahresende weitere fünf Jahre in den Geschäftsräumen des Maklers aufzubewahren. 52  MODUL 3 Informationsfunktion 37 Allgemeiner Hinweis zur Informationspflicht (1) Im BGB wird die Informajonsleistung des Maklers mit „Nachweis von Vertragsabschlussgelegenheiten“ beschrieben. Allerdings gehen die Daten in der Praxis über diese Informajonen hinaus. Der Makler führt sogenannte § Objektnachweise: Der Objektnachweis besteht aus der genauen Benennung eines käuflichen oder mietbaren Immobilienobjekts mit der genauen Anschris § Interessentennachweise: Dieser Nachweis ist die Auflistung der Namen und Anschrisen der Interessenten Weiterhin hat der Makler gemäß der MaBV eine Informafonspflicht, die sich auf die Objektmerkmale und die Objektangebotsbedingungen bezieht, die zwischen Makler und Interessenten gelten sollen. Sollte der Makler gegen die MaBV verstoßen, begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Das Mitel, das der Makler dafür einsetzt, um seiner Informajonspflicht nachzukommen, ist das Exposé. Der Makler hat gegenüber seinen Vertragsparteien eine Auylärungspflicht über alle Umstände, die für einen Vertragsabschluss relevant sein können, sofern der Makler darüber Kenntnis erlangt hat. 53 (1) h?p://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Allgemeine Hinweise zum Exposé 38 Allgemeine Hinweise zum Exposé Mit Hilfe eines Exposés werden folgende Funktionen erfüllt: § Vermittlung von Sachinformationen über die angebotene Immobilie § Markttransparenz, Vergleichbarkeit verschiedener Angebote § Objektwerbung entsprechend dem vereinbarten Marketingplan § Möglichkeit der Firmenwerbung für den Makler Es ist empfehlenswert, die Angaben, die in ein Exposé aufgenommen werden, vor der Veröffentlichung vom Verkäufer/Vermieter prüfen und gegenzeichnen zu lassen. Die Angaben in einem Exposé müssen richtig sein. 54  MODUL 3 Allgemeine Hinweise zum Exposé 39 Exposé – § 11 MaBV – Informationspflicht Mit der Erstellung eines Exposés kommt der Makler seinen Informationspflichten nach. Entsprechend des § 11 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) muss der Makler den Interessenten in deutscher Sprache schriftlich, richtig, vollständig und rechtzeitig über die Objektmerkmale informieren. 1. Zum Zeitpunkt der Anname des Käufer-/Mieter-Maklerauftrags § Provisionshöhe und Fälligkeitstermin: z.B. 3,57% Käufer-Provision inkl. 19 % USt.; 2,38 NKM Mieterprovision inkl. 19 % USt.; Fälligkeitstermin der Provision bei Kauf- bzw. Mietvertragsabschluss 2. Bis zum Zeitpunkt der Immobilienbesichtigung § sachliche und wahrheitsgemäße Objektbeschreibung § Lage, Größe, Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks § Art, Alter, Zustand des Gebäudes § Wohn- und Nutzfläche, Zimmeranzahl, Ausstattung § Kauf-/Mietpreisforderung einschließlich der zu übernehmenden Lasten § Kautionshöhe § „Enthaftungsklausel“ („Die Angaben stammen vom Eigentümer und konnten nicht geprüft werden“). Damit entsteht ein verringertes Haftungsrisiko für den Makler. VORSICHT: Dies gilt NICHT, wenn der Makler aufgrund seiner Fachkunde diese falschen Angaben hätte erkennen müssen (u. a. bei einer vorher durchgeführten Immobilienbewertung). 3. Aufnahme der „Vertragsverhandlung“ – Besichtigungstermin § Name und Anschrift des Verkäufers 55  MODUL 3 Allgemeine Hinweise zum Exposé 40 Exposé – Provisionsanspruch Allein durch das Zusenden eines Exposés an einen Kauf- oder Mietinteressenten kommt noch KEIN Maklervertrag zustande! Das Exposé ist zu diesem Zeitpunkt Werbung für eine Immobilie. Aus diesem Grund befinden sich darin in der Regel auch KEINE Angaben zu der Anschrift der Immobilie oder Kontaktdaten der Eigentümer zur eindeutigen Identifizierung. Erst die Kontaktaufnahme des Exposé-Empfängers mit dem Makler und der damit zusammenhängenden Entgegennahme von Maklerleistungen begründet (auch stillschweigend) den Maklervertrag und damit eine der Voraussetzungen für den Provisionsanspruch. (1) Das Online-Exposé einer Immobilie muss ein DEUTLICH erkennbares Provisionsverlangen aufweisen. Zusätzlich zu den Standardfeldern der Onlineportale sichert eine nochmalige Angabe im beschriebenen Onlinetext zur Immobilie das Provisionsverlagen doppelt ab. Für eine spätere Beweisführung ist es ZWINGEND notwendig, die Anfragen zu archivieren. Nimmt ein Kunde nach Erhalt eines Online-Exposés maklertypische Dienstleistungen in Anspruch (z. B. eine Besichtigung), entsteht damit ein provisionspflichtiger Maklervertrag. 56 (1) http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Internetanzeige Exposé 57  MODUL 3 Online-Exposé Online-Exposé – Provisionsanspruch – richterliche Einschätzungen In der Praxis entstehen immer wieder gerichtliche Auseinandersetzungen, wenn ein Immobilienmakler keinen eindeutigen Makler-Käufer- oder Makler-Mieter-Vertrag abgeschlossen hat. Häufig kommt eine Kontaktaufnahme eines Kauf-/Mietinteressenten mit dem Makler über eine Internetanzeige zustande. BGH-Urteil vom 03.05.2012 (Az. III ZR 62/11) Der Hinweis „Provision 3,57 %“ in einer Internetanzeige direkt unter der Angabe der Vermarktung („Kauf“) und des Kaufpreises stellte eindeujg ein Provisionsverlangen dar. Als der Kaufinteressent sich darauuin an den Makler wandte und dieser ihm die Objektadresse und Eigentümerdaten bekannt gab, kam laut BGH der provisionspflichjge Maklervertrag durch konkludentes Handeln zustande. Allerdings sind an das sjllschweigende Zustandekommen eines solchen Maklervertrags nach wie vor strenge Anforderungen zu stellen. Der Hinweis auf die Provisionspflicht und -höhe in einer Internetanzeige muss unmissverständlich klarstellen, wer die Provision zu zahlen hat (Mieterprovision, Käuferprovision). (1) 58 (1) Auszüge aus http://www.becker-info.homepage.t-online.de/Vortraege/Maklerrecht_bu.pdf  MODUL 3 Fallbeispiel: Online-Exposé Fallbeispiel – Online-Exposé – Maklervertrag: jederzeitiger Widerruf mangels Belehrung bei Fernabsatzverträgen Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Landgerichts Bochum (Urteil vom 9. März 2012, Akz. 1–2 O 498/11). Ein Kaufinteressent hase sich aufgrund einer Internetanzeige bei einer Maklerin gemeldet. Darautin übersandte die Maklerin per E-Mail die Adresse des Kaufobjekts, den Grundriss und weitere Detailinformaqonen. Der E-Mail war unter anderem ein Dokument mit den allgemeinen Geschä\sbedingungen angehängt. In diesen allgemeinen Geschä\sbedingungen hieß es unter Ziffer 3: „Wie Ihnen bekannt, ist mit Notarvertrag- bzw. Opqonsvertragsabschluss (aber auch irgendeinem anderen Vertragsabschluss) an uns seitens Käufer/ Vertragsschließendem eine Nachweis- und/oder Vermislungsprovision in Höhe von 3,57 % incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer vom Kaufpreis zu zahlen.“ Weder dem Internetaufrig der Maklerin noch ihrer E-Mail war eine Belehrung betreffend des Verbraucher-Widerrufsrechts nach § 312d Abs. 1 BGB beigefügt. Der Kaufinteressent erwarb das Objekt ohne weiteres Zutun der Maklerin. Als diese Kenntnis von dem Kauf erhielt, machte sie ihren Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer geltend. Dieser widerrief kurzerhand den Maklervertrag. Darautin klagte die Maklerin ihre Provision in Höhe von ca. 14.000,00 Euro ein. Dies geschah zu Unrecht, wie die Bochumer Richter befanden. Der Maklervertrag sei wirksam widerrufen worden. Ein Widerrufsrecht bestand, da der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag zustande kam. Denn er wurde durch die Maklerin als Unternehmerin und dem Kaufinteressenten als Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikabonsmigeln (Telefon) geschlossen. Mangels Widerrufsbelehrung war die Ausübung des Widerrufsrechts zeitlich unbefristet möglich. Die darüber hinausgehende Klage wies das Gericht ab. (1) 59 (1) h?p://ramydlak.blogspot.de/2013/01/maklervertrag-jederzeiJger-widerruf.html  MODUL 3 Zeitungsanzeige Exposé 60  MODUL 3 Allgemeine Hinweise zur Printwerbung 41 Allgemeinhinweis zur Printwerbung Laut dem Bundesgerichtshof sind Immobilienanzeigen in Zeitschriften grundsätzlich als Werbung zu betrachten. Angaben zur Provision sind nicht zwingend notwendig. Der provisionspflichtige Maklervertrag kommt erst dann zustande, wenn der Makler einen Interessenten explizit auf die Käuferprovision hinweist und dieser danach weitere maklertypische Dienstleistungen in Anspruch nimmt. Detaillierte Erklärung Ein Makler-Käufer- oder Makler-Mieter-Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Es ist immer zu klären, ob ein rechtswirksamer Maklervertrag mit einem Kauf- oder Mietinteressent entstanden ist. Das ANGEBOT (Immobilienanzeige) stellt grundsätzlich ein rechtsverbindliches Angebot dar. Ein rechtsverbindliches Angebot ist allerdings immer an eine bestimmte Person gerichtet. Damit unterscheidet sich die Zeitungswerbung mit einem gedruckten Immobilienangebot von einer klassischen Angebot- Annahme-Situation. Die Immobilienanzeige in der Zeitung richtet sich an die Allgemeinheit und nicht an eine bestimmte Person. Damit ist eine Immobilienanzeige kein rechtsverbindliches Angebot. 61  MODUL 3 Allgemeine Hinweise zur Printwerbung 42 Praxishinweis zur Printwerbung Zur Vermeidung von Problemen empfiehlt es sich, die Provisionshöhe bei Zeitungsanzeigen anzugeben. Klar und unmissverständlich: Käufer- oder Mieterprovision. Weitere Angaben, die Sie bei Anzeigen beachten müssen: § Für die gewerbliche Vermittlung von Immobilien ist die Angabe des Namens des Unternehmens gesetzlich zwingend vorgeschrieben § Eine Preisangabe ist in einer Anzeigenwerbung grundsätzlich nicht erforderlich (aufgrund des „Werbeansatzes“), aber empfehlenswert § Eine Aufgliederung der Preise (Wohnung und Garage) muss enthalten sein § Angaben zu Erwerbsnebenkosten (GESt, Notar, Grundbuch) müssen nicht gemacht werden § Die Nennung der Energiekennwerte entsprechend der EnEV Weisen Sie Kunden bei einem Kontakt aufgrund einer Immobilienanzeige auf die anfallende Provision hin. Erst nach mündlicher, besser schriftlicher Bestätigung sollten Sie Adressdaten weiterreichen oder Besichtigungs- termine vereinbaren. 62  MODUL 3 Angaben im Exposé Energieausweis 63  MODUL 3 Angaben im Exposé: Energieausweis Vorher Vorschriften bei Wohngebäuden § die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis § den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude § die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für Nach EnEV 2014 die Heizung des Gebäudes § bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und § bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse 64  MODUL 3 Angaben im Exposé: Energieausweis Fehlende Angaben § Im Gesetzestext zur EnEV 2014 wird keine Unterscheidung zwischen Privatverkäufer und gewerblichem Verkäufer gemacht. Es besteht lediglich die Einschränkung, dass in kommerziellen Medien, die Pflichtangaben in Immobilien- anzeigen erfüllt werden müssen § Fehlen dies Angaben, droht seit 1. Mai 2015 ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. § Für Makler kann eine Nebenpflicht aus dem Maklervertrag bestehen, den Kunden über diese Pflichten aufzuklären. Muss der Verkäufer ein Bußgeld zahlen, weil in der vom Makler geschalteten Anzeige die Pflichtangaben fehlen, kann ein Regressanspruch gegen den Makler bestehen. Rechtsprechung zu diesem Thema ist noch nicht bekannt. § Ein weiteres Hasungsrisiko kann darin bestehen, dass die Angaben zur energejschen Situajon des Objekts aus Käufersicht als zugesicherte Eigenschalen angesehen werden. Dies würde bedeuten, dass bei Nichteinhaltung der Energiewerte Ansprüche auf Minderung des Kaufpreises im Raum stehen. Sowohl in Anzeigen als auch in Exposés sollte daher darauf geachtet werden, die Pflichtangaben als „Angaben aus dem Energieausweis“ zu bezeichnen. In Verträgen sollte ausdrücklich angemerkt werden, dass diese Angaben keine zugesicherte Eigenschas der Immobilie betreffen. 65  MODUL 3 Angaben im Exposé: Energieausweis Abkürzungen* Für die Art des Energieausweises: Für das Baujahr eines Wohngebäudes: Bj Verbrauchsausweis: V (in Anzeigen teils auch verwendet: EA-V) Bedarfsausweis: B (in Anzeigen teils auch verwendet: EA-B) Energieeffizienzklasse: Nur Nennung des Kennbuchstabens, z.B. H Für den Energiebedarfs- oder Energieverbrauchswert: (auch teils üblich: Kl. für Klasse, also z.B.: Kl. H oder Eff.Kl. H) nur Zahlenangabe, zum Beispiel 230,41 kWh Art der Heizung: Für den wesentlichen Energieträger: Ofenheizung: OH Koks, Braunkohle, Steinkohle: Ko Zentralheizung: ZH Heizöl: Öl Etagenheizung: EH Erdgas, Flüssiggas: Gas Fernwärme aus Heizwerk oder Krak-Wärme-Kopplung: FW Sobald eine Zeitung oder ein anderes Medium eine eigene Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel: Hz Abkürzungsliste vorgibt, sollte unbedingt diese verwendet werden. * Es gibt noch KEINE „offizielle“ Liste von Abkürzungen. Damit besteht das Risiko, dass bei gewerblichen Inserenten wettbewerbsrechtliche Abmahnungen möglich sind. Die hier aufgeführten Abkürzungen sind vom Immobilienverband IVD in einem Katalog von Abkürzungen zu Energieausweis-Begriffen vorgeschlagen und von dort übernommen. 66  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis (Probleme bei der Durchsetzung des Provisionsanspruchs) 67  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis 43 Vorkenntnis des Kunden über die Immobilie Praxis: Der Kunde teilt Ihnen mit, dass er die Immobilie bereits kennt und deshalb keine Provision mehr bezahlen wird. Handhabung Trotz der Kenntnis über die Immobilie kann Provisionsanspruch bestehen. Sollte die Kenntnis über den Nachweis eines anderen Maklers entstanden sein, empfiehlt es sich, sich vor Kaufabschluss mit dem Kollegen abzustimmen. Die Zahlung einer „doppelten Provision“ kann rechtlich gegeben sein, in diesem Fall tritt aber eher der Kunde von einem Kauf zurück. Inwieweit ein Provisionsanspruch besteht, wird durch die Dokumentation seiner Tätigkeiten belegt, wenn diese mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrags waren. Bei Übernahme eines abgelaufenen Maklerauftrags zu einem niedrigeren Preis entstehen häufig doppelte Nachweise für ein und dieselbe Immobilie. Es gibt hierzu unterschiedliche Urteile, inwieweit der neue, niedrigere Preis die Kausalität für den Abschluss des Kaufvertrags hergestellt hat oder ob der erste Makler neben dem aktuellen Makler ebenfalls noch Provisionsanspruch hat (Empfehlung: Abstimmung zwischen Kollegen). „Ablehnung wegen Vorkenntnis“ lässt sich auch formularvertraglich nicht ausschließen, aber (als Individualvereinbarung) darauf beschränken, dass die Vorkenntnis „unverzüglich“ erklärt werden muss. Verstößt der Auftraggeber dann dagegen, macht er sich schadenersatzpflichtig. (1) 68 (1) hQp://ramydlak.blogspot.de/2013/01/maklervertrag-jederzeiWger-widerruf.html  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis 44 Abschluss des Kaufvertrags nach Ablauf des MaklerauQrags Praxis Nachdem ein Makler mit einem Kunden eine Immobilie nachgewiesen und besichtigt hat, kauft dieser Kunde direkt vom Eigentümer, allerdings nach Ablauf Ihres Maklerauftrags. Handhabung Bei solchen Fällen versuchen Kaufinteressenten, die Käufer-Makler-Provision zu umgehen. Die Mitursächlichkeit ist bei einer „dokumentierten Nachweistätigkeit“ in der Regel immer gegeben. Ein Wegfall des Provisionsanspruchs kommt nur dann in Betracht, wenn der Hauptvertrag völlig unabhängig von der Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. In diesem Fall ist der Auftraggeber in der Beweislast. Solange zwischen Übersendung des Immobilienangebots und dem Abschluss des Kaufvertrags weniger als 3 Monate liegen, wird die Mitursächlichkeit festgestellt. Die Entscheidung ist allerdings immer Richterrecht und nicht zu verallgemeinern. Die Entscheidungsgrundlage basiert auf einem „angemessenen Zeitabstand“. Dieser kann 6, 9, aber auch noch 12 Monate betragen. 69  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis 45 Provisionsanspruch nach Ablauf des Maklerauftrags Der Makler hat trotz Ablauf eines Maklerausrags für nachgewiesene Kundenkontakte einen Provisionsanspruch. Dieser Anspruch kann allerdings nur dann eingefordert werden, wenn der Makler darüber in Kenntnis gesetzt wird, ob eine Immobilie verkaus worden ist, an wen und zu welchem Preis. Diese Informajon ist nach Ablauf eines Maklerausrags häufig relajv schwer zu erhalten. Ein BGH-Urteil (NJW 2006, 3062) spricht dem Makler eine Auskunsspflicht des Ausraggebers zu, unabhängig davon, ob dadurch ein Provisionsanspruch entsteht oder nicht. Es empfiehlt sich, diese Vereinbarung in den Maklerausrag aufzunehmen. Dies kann in den allgemeinen Geschässbedingungen hinterlegt werden. Inhalte § Der Ausraggeber muss den Makler unaufgefordert über den Verkauf seiner Immobilie informieren § Der Ausraggeber stellt dem Makler alle provisionsrelevanten Daten zur Verfügung § Der Makler hat die Vollmacht zur Einsicht in das Grundbuch (in allen Abteilungen) 70  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis 46 Verflechtung Praxis Als Makler möchten Sie Ihre eigene Wohnung vermieten oder die Immobilie Ihres besten Freundes verkaufen. Echte Verflechtung: Eine echte Verflechtung liegt dann vor, wenn der Makler und die Vertragspartei derart wirtschaslich idenjsch sind, dass keine unabhängige und neutrale Vermitlungstäjgkeit möglich ist. Hier wird der Makler rechtlich so behandelt, als wenn er sein eigenes Grundstück zum Kauf anbietet, damit enmällt der Provisionsanspruch. Unechte Verflechtung: Eine unechte Verflechtung liegt dann vor, wenn die Verbindung des Maklers mit der Vertragspartei zu einem Interessenskonflikt führen kann. Dies unterstellt, dass damit eine sachgemäße Wahrnehmung der Interessen des Ausraggebers nicht möglich ist. Diese Verflechtung liegt z. B. bei WEG-Verwaltern vor. Das bedeutet, dass ein Wohnungsverwalter nicht gleichzeijg als Vermitler/Makler ausreten kann (lt. WoVermitG § 2 Abs. 2 Nr. 2). Handhabung: Wenn Sie Ihre eigene Wohnung vermieten, dürfen Sie keine Provision in Rechnung stellen. Hingegen können Sie bei der Vermitlung der Immobilie eines guten Freundes eine Provision verlangen. 71  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis 47 DoppeltäLgkeit Grundproblematik: Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er seine Neutralitätspflicht verletzt. Grundsätzlich ist es zulässig, dass ein Makler mit beiden Hauptvertragsparteien einen provisionspflichtigen Maklervertrag abschließt. Praxis Der Makler schließt einen Maklerauftrag mit Innenprovision ab, die der Eigentümer zu zahlen hat. Zusätzliche findet eine Provisionszahlung durch den Käufer für die Vermittlung dieser Immobilie statt. Laut dem Urteil des BGH mit Beschluss vom 30.04.2003, Aktenzeichen III ZR 318/02 BGB, § 654, ist „eine Tätigkeit des Maklers für beide Seiten bei Immobiliengeschäften nach ‚dem Inhalt des Vertrags‘ grundsätzlich zulässig, sofern der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler tätig geworden ist“. Die Doppeltätigkeit ist auch ohne ausdrückliche Gestattung für den Makler selbst dann zulässig, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit unbekannt ist. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Makler – wie vorliegend – für den Verkäufer als Nachweismakler und für den Käufer als Vermittlungsmakler tätig wird (26.03.1998, Aktenzeichen III ZR 206/97 – NJW-RR 1998, 992) Handhabung: Es empfiehlt sich, in den Maklerauftrag den Hinweis aufzunehmen, dass Sie als Makler auch für die andere Seite provisionspflichtig tätig werden dürfen. 72  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis 48 Arglistige Täuschung Laut § 654 BGB kann der Makler seinen Provisionsanspruch auch wieder verlieren. Das BGH-Urteil NJW-RR 2005, 1423, 1424, beschreibt dies wie folgt: Ein Provisionsverlust kann dann entstehen, wenn der Makler seine Treuepflicht gegenüber Kunden „vorsätzlich, wenn nicht gar arglisfg, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichmerfgen Weise verletzt“. Dies kann zum Beispiel in der Praxis dann vorkommen, wenn Sie ein vorliegendes Gutachten über Mängel an einer Immobilie Ihrem Kaufinteressenten vorenthalten. Gleiches gilt, wenn der Makler dem Kaufinteressenten seinen Kenntnisstand über die offene Denkmalschutzsituajon einer Immobilie verschweigt. Grundsätzlich kann man sagen, dass ein Fehlverhalten eines Maklers nicht zwingend zum Provisionsverlust führen muss. Ein bloßer Pflichtverstoß oder eine Pflichtverletzung reicht nicht aus. Eher muss eine bewusste Täuschung des Maklers vorliegen. Empfehlung: Prüfen Sie alle Angaben der Eigentümer, bevor Sie diese an Kunden (Käufer, Miejnteressenten) weiterreichen. Damit können Sie Problemfälle im Voraus bereits ausschließen. 73  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis 49 Rücktritt vor Kaufvertrag Der Kaufvertrag stellt den Hauptvertrag dar. Dieser entspricht dem schuldrechtlichen Verpflichtungsvertrag. Ob das Verfügungs-/ Erfüllungsgeschä\ danach auch tatsächlich vollzogen wird, ist für die Entstehung des Provisionsanspruchs ohne Bedeutung. Hinweis: Als Service können Sie z. B. vor Abschluss des Hauptvertrags das Vorliegen einer Endfinanzierungszusage sicherstellen. Dies schließt den häufigsten Fall einer Kaufvertragsrückabwicklung aus. Sie sind dazu nicht verpflichtet. Auch wenn Sie Provisionsanspruch bei einer Rückabwicklung haben, ist es weniger empfehlenswert, diesen einzufordern. In der Praxis kommt es immer wieder vor, „eine Kaujedingung/aufschiebende Bedingungen“ in den Kaufvertrag mit aufzunehmen. Zum Beispiel: „Nur dann, wenn die Baugenehmigung erfolgt, wird der Kaufvertrag wirksam.“ Tris diese Bedingung nicht ein, entsteht kein Provisionsanspruch. Es gibt diesbzgl. auch andere Rechtsprechungen. Die Regel ist aber eher der Verlust des Anspruchs. Anfechtung des Kaufvertrags Wird der Kaufvertrag, z. B. aufgrund arglisqger Täuschung, Irrtum oder aus sonsqgen Gründen (Falschberatung), angefochten, fallen die zum Vertragsabschluss geführten Willenserklärungen rückwirkend weg. Damit ist die Grundlage für einen Kaufvertrag entzogen und eine bereits bezahlte Provision muss rückwirkend wieder zurückbezahlt werden. 74  MODUL 3 Maklerrecht in der Praxis 50 Erwerb in der Zwangsversteigerung § Ein Zwangsversteigerungsrechtspfleger überträgt das Eigentum, nicht der „Verkäufer“. § Bei der Zwangsversteigerung kann es aus diesem Grund nicht zu einem Grundstückskaufvertrag kommen. Der Erwerb erfolgt mit dem Zuschlag als staatlicher Hoheitsakt. § Aus diesem Grund ist es ratsam, eine individuelle Gleichstellungsabrede zu vereinbaren. (Auch hier gilt es, individuell zu vereinbaren, und nicht als Formularklausel). Diese legt fest, dass der Erwerb der Immobilie dem Abschluss eines Kaufvertrags gleichgestellt wird. § Im ungünsjgsten Fall verliert der Makler, wenn die Immobilie im Zuge der Zwangsversteigerung erworben wird, sonst seinen Provisionsanspruch. § Ratsam ist grundsätzlich ebenso immer die vorherige Absfmmung mit den Gläubigern (u. a. Bank). 75  MODUL 3 Abschluss eines Maklervertrags 76  MODUL 3 Vorlage Maklervertrag 51 Vorlagen eines Maklerauftrags § So einfach als möglich, so vollständig wie nöjg! § Vertrag mit Kunden besprechen und vorlesen, damit im Nachgang keine Fragen entstehen § Grundsätzlich ausreichend: § Eigentümer § Anschris Objekt § Kaufpreis § Provisionshöhe § Laufzeit § Individualvereinbarung für qualifizierten Makleralleinausrag auf einer eigenen DIN-A4- Seite festhalten. 77 Quelle: http://www.luebeckonline.com/mustervertraege/maklervertrag/verkaeufer-maklervertrag-alleinauftrag.html  MODUL 3 Abschluss Wie entsteht ein Maklervertrag? Wie kann ich einen Aufwendungsersatz festlegen? Welche Laufzeit hat ein Maklervertrag? Wie hoch ist der Provisionsanspruch bei der Vermitlung an Miejnteressenten? Welche Inhalte hat der Maklervertrag? Benöjge ich allgemeine Geschäss- Was ist der Unterschied zwischen Nachweis bedingungen? und Vermitlungstäjgkeit? Welche Nebenpflichten hat der Was ist ein einfacher Maklerauftrag? Immobilienmakler? Was ist ein allgemeiner Makleralleinauftrag? Welche Informationspflichten hat ein Makler? Was ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag? Worauf ist zu achten bei Print- und Online- Wie hoch ist die Maklerprovision? Exposés (Maklervertrag im Internet)? Welche wesentlichen Voraussetzungen Was bedeutet die Vorkenntnis eines gelten für den Provisionsanspruch? Kunden über eine Immobilie? 78  MODUL 3 Widerrufsbelehrung 79  MODUL 3 Warum gibt es die Widerrufsbelehrung? Warum gibt es diese Neuregelung? Der Gesetzgeber schützt den Verbraucher durch das Recht zum Widerruf von Verträgen, wenn der Anschein besteht, dass dem Verbraucher nicht genügend Bedenkzeit beim Abschluss eines Vertrages gegeben worden ist. Deshalb müssen Immobilienmakler ihre Kunden beim Abschluss des Maklervertrages auf das bestehende Widerrufsrecht hinweisen. Seit wann gibt es die Widerrufsbelehrung? Maklerverträge (Makler-Verkäufer/Vermieter-Vertrag und Makler-Käufer-Vertrag) gelten seit 13.06.2014 als sogenannte Verbraucherverträge und werden deshalb den Regeln der §§ 312b ff. BGB („außerhalb von Geschässräumen geschlossene Verträge“) unterworfen. 80 Quelle: Sven R. Johns - GeVestor – Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – Risiko Provisionsverlust in 47 Fällen - 2. verbesserte und aktualisierte Auflage  MODUL 3 Warum gibt es die Widerrufsbelehrung? 95% der § Es ist eine Grundsatzentscheidung, ob man das Risiko eingehen möchte ohne Provisionsabsicherung zu arbeiten Kunden haben KEINE Absicht die § In der Praxis ist es in der Regel sehr nervig/ unangenehm/ umständlich beim Kunden vor Weitergabe der Adresse oder Maklerprovision zu der Vereinbarung einer Besichtigung alle notwendigen Schritte umgehen. umzusetzen § Ein Kunde pro Jahr, der keine Provision zahlt, könnte Sie aber 10 TSD, 20 TSD Euro und mehr „kosten“ 5% der Kunden legen es darauf an die § So wird der Verkaufsprozess immer wieder verlangsamt, bis die Provision nicht zu bezahlen – im Voraus Kunden im Vorfeld alle Formulare bestätigt haben oder nach Erhalt der Maklerrechnung. 81  MODUL 3 Widerrufsbelehrung Philosophie der Widerrufsbelehrung 82  MODUL 3 Philosophie der Widerrufsbelehrung § Historie: Verbraucherschutz aufgrund des steigenden Online-Warenhandels (Amazon, Ebay, Best Secret, etc.) § ähnlich wie Einschränkung bei der Telefonakquise (§7 UWG); Ursprung: Anrufe durch Call-Center von Telekommunikations-Firmen etc. § Die Widerrufsbelehrung wurde 1:1 auf die Immobilienbranche übertragen: § Der Makler hat keine physische Ware - er „handelt“ mit Immobilienadressen/ Kontaktdaten der Eigentümer in seinem Ursprung nach §652 BGB (Nachweis der Gelegenheit...) § Wenn die Adresse übergeben worden ist, kann diese NICHT zurückgegeben werden! § Zur bisherigen Nachweisbestätigung, die ebenfalls nicht einfach war zu 100% eindeutig abzusichern, kommt damit jetzt ein weiterer Fallstrick hinzu die Maklerprovision verlieren zu können. 83  MODUL 3 Philosophie der Widerrufsbelehrung 52 Widerrufsbelehrung durch den Makler § Sie müssen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Tex}orm erteilen § Maklerverträge, die außerhalb der Geschässräume geschlossen werden, z.B. im Internet, per E-Mail, Telefon, Fax oder Brief, unterliegen dem Widerrufsrecht § Versäumen Sie dies, erlischt das Widerrufsrecht erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss - solange kann der Vertrag noch widerrufen werden Voraussetzung, dass Sie vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsbelehrung täjg werden können § Sie Ihren Kunden ordnungsgemäß belehrt haben, § der Kunde seine ausdrückliche (schrisliche!) Zusjmmung gegeben hat, dass Sie vorzeijg täjg werden, § und er seine Kenntnis davon bestäjgt hat, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie erlischt 84  MODUL 3 Widerrufsbelehrung Unter welchen Voraussetzungen muss eine Widerrufsbelehrung erfolgen? 85  MODUL 3 Unter welchen Voraussetzungen muss eine Widerrufsbelehrung erfolgen? 53 Immobilienmakler müssen ihre Kunden beim Abschluss des Maklervertrages auf das bestehende Widerrufsrecht hinweisen, … wenn der Vertrag … wenn der Vertrag als außerhalb der Geschäftsräume des oder Fernabsatzvertrag unter Einsatz Immobilienmaklers zustande kommt von Telemedien zustande kommt + + … wenn der Kunde ein Verbraucher ist. Wenn der Verbraucher als Kunde nicht auf das bestehende Widerrufsrecht hingewiesen wird, kann er den Vertrag widerrufen. D Die Folge des Widerrufs ist, dass der Kunde so gestellt werden muss, als wäre der Vertrag nicht zustande gekommen. Auch nach Erbringung der Maklerleistung kann ein Kunde deshalb den Maklervertrag widerrufen. Rechtsfolge: Der Makler hat keinen Anspruch auf Bezahlung der Provision! 86 Quelle: Sven R. Johns - GeVestor – Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – Risiko Provisionsverlust in 47 Fällen - 2. verbesserte und aktualisierte Auflage  MODUL 3 Unter welchen Voraussetzungen muss eine Widerrufsbelehrung erfolgen? … wenn de außerhalb r Vertrag Was sind Geschässräume? des Immo d e r G e schäftsräu bilienmakle me rs zustand e kommt. Das ist in § 312b Abs. 2 BGB geregelt: „Geschä(sräume sind unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tä8gkeit dauerha' ausübt, und bewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tä8gkeit für gewöhnlich ausübt.“ § Büro § Bürogemeinschas mit Kollegen § Ladengeschäs § Shared Office § Home-Office § Zweigstellen § Service-Büro § Niederlassung Achtung beim Home-Office: Hierbei kann es sich auch um „Nicht-Geschässräume“ handeln, dies hängt vom Einzelfall ab 87 Quelle: Sven R. Johns - GeVestor – Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – Risiko Provisionsverlust in 47 Fällen - 2. verbesserte und aktualisierte Auflage  MODUL 3 Unter welchen Voraussetzungen muss eine Widerrufsbelehrung erfolgen? … wen Fernabsatz n der Vertrag als Was sind Fernkommunikajonsmitel? vertrag un Telemedie ter Einsatz n zustande von kommt. Das ist in § 312c Abs. 2 BGB geregelt: „Fernkommunika8onsmiBel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunika8onsmiBel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzei6g körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS, WhatsApp) sowie Rundfunk und Telemedien.“ Praxisbeispiel: § Sie schicken per Post oder E-Mail dem Eigentümer einer Immobilie einen Maklervertrag zu. Er liest sich den Vertrag durch, unterschreibt und schickt Ihnen diesen wieder per Post zurück. Hier könnte man meinen, dass Eigentümer genügend Bedenkzeit gehabt häte um als Verbraucher geschützt zu werden. § Dennoch sieht es das Gesetz anders! Auch hier gilt: Der Eigentümer muss eine Widerrufsbelehrung erhalten und gegenzeichnen! 88  MODUL 3 Unter welchen Voraussetzungen muss eine Widerrufsbelehrung erfolgen? 54 … wenn der Was ist ein Verbraucher? Kunde ein Verbrauche r ist. Das ist in § 13 BGB geregelt: „Verbraucher sind alle natürlichen Personen, die einen Vertrag abschließen, und die ihrer privaten Sphäre und nicht ihrer Tä8gkeit als Gewerbetreibender oder freiberuflich tä8ger Person zuzurechnen sind.“ § Beispiel: Makler Gert wird von Steuerberater Meier wegen des Ankaufs einer Immobilie kontakjert, es handelt sich um eine Eigentumswohnung, die der Steuerberater Hr. Meier privat erwerben will § Hier liegt ein Maklervertrag als Verbrauchervertrag gem. §§ 310, 312 und 13 BGB vor, da der Interessent Hr. Meier die Wohnung privat nutzen will § Die allgemeingüljge Einordnung, ob der oder die jeweilige Handelnde ein Verbraucher oder ein Unternehmer ist, ist nicht immer ganz einfach und eindeufg Immer den gleicher Prozess umsetzen und Empfehlung der die Widerrufsbelehrung durchführen, egal PROFI-MAKLER-AKADEMIE ob Verbraucher oder Unternehmer! 89 Quelle: Sven R. Johns - GeVestor – Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – Risiko Provisionsverlust in 47 Fällen - 2. verbesserte und aktualisierte Auflage  MODUL 3 Widerrufsbelehrung Praxisbeispiele 90  MODUL 3 Praxisbeispiele Fallbeispiel - Anfrage der Kundin über die Makler-Homepage für eine kostenlose Immobilienbewertung 1. Termin vor Ort beim Kunden 2. Termin vor Ort beim Kunden § Eigentümerin: Sie steht im Grundbuch § Vorstellung der Immobilienbewertung und Marktanalyse § Der Lebenspartner ist mit anwesend (ihr Berater) § Abschluss eines Makleralleinauftrags mit 3% Innenprovision § Makler kann Angebotspreis 1:1 zum Notar bringen (trotz schwieriger und langer Verhandlung mit Käufer) § Im Kaufvertrag steht die einfache Maklerklausel § Rechnungsstellung → Der Lebenspartner schreibt mit Vollmacht der Kundin an die Maklerin, dass er den Maklervertrag widerrufen kann und möchte eine Aussprache § Es folgt ein Termin vor Ort beim Kunden ohne Ergebnis - Es gibt einen 2. Termin zur „Schlichtung“ im Maklerbüro mit Einigung auf 50% Anteil Verkäuferprovision, um einen Rechtsstreit zu vermeiden - anstas 3% Innenprovision wird sich auf 1,5% geeinigt § Was hat gefehlt? → Eine Widerrufsbelehrung, da es ein Maklervertrag außerhalb der Makler-Geschä\sräume war! 91  MODUL 3 Praxisbeispiele Sachverhalt § Original-Mail des Kunden nach Erhalt der Rechnung § Trotz eines unterschriebenen Qualifizierten Makleralleinaulrags mit Verweisungsklausel durch die Eigentümerin in Anwesenheit des Lebenspartners wird eine andere Posijon per E-Mail verfasst 92  MODUL 3 Widerrufsbelehrung Weitere Praxisfälle – Telefonische Terminvereinbarung einer Besichtigung 93  MODUL 3 Telefonische Terminvereinbarung einer BesichLgung Ein Kunde möchte sofort besichjgen Sie haben eine telefonische Anfrage für eine soforjge Immobilienbesichjgung. Zur Besichjgung nehmen Sie die Nachweisbestäjgung inklusive der Provisionsformulierung mit und lassen diese noch vor der eigentlichen Besichjgung unterschreiben. Reicht diese Vorgehensweise aus? Nein, weil es sich um einen Vertragsschluss außerhalb der Geschälsräume des Maklers handelt. Was können Sie in diesem Fall als Makler tun? Hier hils § 356 Abs. 4 BGB. Dieser lautet: „Das Widerrufsrecht erlischt bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zus6mmung gegeben hat und gleichzei8g seine Kenntnis davon bestä8gt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert.“ 94 Quelle: Sven R. Johns - GeVestor – Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – Risiko Provisionsverlust in 47 Fällen - 2. verbesserte und aktualisierte Auflage  MODUL 3 Telefonische Terminvereinbarung einer Besichtigung Vorgehensweise bevor Sie mit der Besichjgung vor Ort beginnen 1. Sie müssen den Kunden über das gesetzliche, 14-täqge Widerrufsrecht belehren. 2. Danach muss der Kunde bestäqgen, das Sie allerdings bereits innerhalb der 14-täqgen Frist für Ihn täqg werden können. Der Kunde bestäbgt Ihnen schriflich, dass Sie SOFORT für Ihn täqg werden sollen und er damit bewusst auf sein Widerrufsrecht verzichtet. Beispie l 3. Nach Erhalt der Unterschri\ können Sie die Besichqgung vereinbaren. 95  MODUL 3 Telefonische Terminvereinbarung einer BesichLgung Mögliches Problem § Der Kunde unterschreibt nicht - er kennt zu diesem Zeitpunkt dann aber bereits die Adresse der Immobilie - somit kann er versuchen direkt Kontakt mit dem Eigentümer aufzunehmen § bei einem allgemeinen Aulrag extrem problemajsch § bei einem Alleinaulrag OHNE Verweisungsklausel auch krijsch § Bei einem Alleinaulrag mit Verweisungsklausel kann die Opjon bestehen, dass man zu einem späteren Zeitpunkt noch die Unterschris erhält - das ist aber auch keine Garanje § Hinweis: Keine Heilung eines Fernabsatzvertrages durch Unterzeichnung einer Provisionsbestäjgung im Rahmen der Besichjgung = außerhalb der Geschässräume Lösungen § Bei telefonischen Anfragen können Sie den Kunden IMMER darum biden eine Anfrage über das Internet zu stellen, damit Sie den Prozess der Widerrufsbelehrung durchlaufen können. § Sie können dem Kunden auch einen neutralen Treffpunkt für die Besichjgung nennen, dort die Formalitäten klären und erst dann zur Immobilie fahren. (Auch nicht 100% sicher!) 96  MODUL 3 Widerrufsbelehrung Öffentliche BesichPgung / Open House 97  MODUL