EXINA Modul 02 - Schuld- und Vertragsrecht PDF

MODUL 2 1  MODUL 2 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens...

MODUL 2 1  MODUL 2 Ausbildungsmodule Aufbau und Organisation eines Immobilienakquise – Immobilienverkauf Modul 1 Modul 7 Maklerunternehmens (Beschaffungs- und Absatzmarketing) Businessplan – Strategieplanung Einführung in Immobilienbewertung Modul 8 für mein Unternehmen und Grundstücksmarkt Einwand-, Telefon-, Abschluss- und Modul 2 Schuld- und Vertragsrecht Modul 9 Fragetechniken – Verkaufspsychologie Modul 3 Maklerrecht und -vertrag – Wettbewerbsrecht Rahmenbedingungen der Modul 10 Immobilienwirtschaft Modul 4 Unternehmenssteuerung und -kontrolle I – Sachenrecht Modul 11 Rechnungswesen (BWA, Rechtsformen) Unternehmenssteuerung und -kontrolle II – Modul 5 Grundbuch – Kaufvertrag Modul 12 Rechnungswesen (Finanzierung) Modul 6 Mietrecht, Vermietung einer Immobilie WEG, Teilungserklärung 2  MODUL 2 Vertragsarten aus der Praxis Mietvertrag Nutzerlizenz- Maklervertrag (Verkäufer – Kaufvertrag (Eigentümer/ vertrag Makler, Käufer – Immobilie Mieter) (Makler-Software) Makler) Leasingvertrag (Büromöbel, Auto Immobilienmakler Veräußerungs- verträge B etc.) G (Schenkungsvertrag) Dienstleistungs Gebrauchs- Sichernde B - überlassungs- Werkvertrag Verträge vertrag verträge (Bürgschaft) Bürger- (Mietvertrag) liches Gesetz- buch Was ist ein Vertrag? Wer darf Verträge abschließen? Wie entsteht ein Vertrag? Wie kann ich Vertragsverhältnisse beenden? Welche Vertragsarten gibt es? Was ist ein Maklervertrag? 3  MODUL 2 Aufbau des Bürgerlichen Gesetzbuchs 1 Das BGB Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt u. a. die Art des Zustandekommens von Verträgen, die unterschiedlichen Vertragstypen und alle damit verbundenen Rechte und Pflichten für die Vertragspartner. Das BGB ist in fünf Bücher unterteilt: 1. Allgemeiner Teil (§§ 1–240) (Personen, Willenserklärung, Vertrag) 2. Schuldrecht (§§ 241–853) 2 a) Allgemeines Schuldrecht (§§ 241–432 BGB) (Leistungen, Erfüllung) 2 b) Besonderes Schuldrecht (§§ 433–853 BGB) (Regelung zu Vertragstypen) 3. Sachenrecht (§§ 854–1296) 4. Familienrecht (§§ 1297–1921 BGB) 5. Erbrecht (§§ 1922 ff. BGB) 4  MODUL 2 BGB – Buch 1 2 Allgemeiner Teil (§§ 1–240) Allgemeiner Teil Der allgemeine Teil des BGB definiert die Bedingungen, unter denen Verträge abgeschlossen werden. Das BGB ist ein Gesetz, das versucht Doppelregelungen zu vermeiden. Deshalb gibt es einen allgemeinen Teil. Dieser enthält gemeinsame Regeln, die auch für die übrigen vier Bücher gelten. Im Schuld-, Sachen-, Familien- und Erbrecht sind nur noch die Regelungen enthalten, die die spezifische Sachmaterie betreffen. Zum wesentlichen Kern des allgemeinen Teils gehört der Abschnitt über Rechtsgeschäfte. Dazu gehören Verträge (Grundlagen für den Maklervertrag), insbesondere ihr Zustande-kommen durch Angebot und Annahme. 5  MODUL 2 Wer kann Verträge abschließen ? 3 Natürliche Personen § 1 BGB: „Die Rechtsfähigkeit des Menschen beginnt mit der Vollendung der Geburt.“ Die Rechtsfähigkeit ist von der Geschäftsfähigkeit zu unterscheiden. Juristische Personen Juristische Personen sind Gesellschaften wie Vereine, GmbHs oder AGs sowie Körperschaften des öffentlichen Rechts (wie der Bund), die rechtsfähig sind, d. h. selbst Träger von Rechten und Pflichten sein können. Grundsätzlich müssen juristische Personen immer zuerst gegründet werden, damit die Rechtsfähigkeit entsteht. Dies geschieht z. B. durch einen Gesellschaftsvertrag oder eine Satzung sowie durch den formalen Schritt der Eintragung in das Handelsregister. Die juristische Person selbst ist nicht handlungsfähig, die GmbH wird zum Beispiel durch den Geschäftsführer (das Organ) vertreten. Der Geschäftsführer (oder die Organe) wiederum sind natürliche Personen. Hinweis: Mit einer GmbH oder OHG selbst, können Sie keinen Maklervertrag abschließen, sondern nur mit einer natürlichen Person, die für eine Firma handlungsfähig ist. 6  MODUL 2 Was ist ein Rechtsgeschäft? 4 5 Rechtsgeschäft Das Rechtsgeschäft ist ein Mittel zur Gestaltung von Rechtsverhältnissen und erfordert mindestens eine Willenserklärung. (1) Einseitiges Rechtsgeschäft Beim einseitigen Rechtsgeschäft ist lediglich eine Willenserklärung nötig. Dabei ist ohne Bedeutung, an wie viele Personen das einseitige Rechtsgeschäft geknüpft wird. Sind zwei Personen zugleich Mieter einer Wohnung, können sie nur gemeinsam kündigen. (2) Typische einseitige Rechtsgeschäfte sind die Kündigung oder der Rücktritt von einem Vertrag oder auch das Testament. Mehrseitiges Rechtsgeschäft Beim mehrseitigen Rechtsgeschäft bestehen mehrere übereinstimmende, aufeinander bezogene Willenserklärungen, die durch mindestens zwei Personen erklärt wurden. Sind diese Willenserklärungen wechselseitig, so liegt ein Vertrag vor. (3) Ein Beispiel ist der Miet- oder auch der Maklervertrag. (1) http://www.jura-basic.de/bgb/?Rechtsgeschäft_Arten (2) http://de.wikipedia.org/wiki/Rechtsgeschäft#Einseitiges_Rechtsgesch.C3.A4ft 7 (3) http://de.wikipedia.org/wiki/Rechtsgeschäft#Einseitiges_Rechtsgesch.C3.A4ft  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Willenserklärung Nichtigkeit eines Vertrag Formvorschriften (§§ 116–144) Vertrags Wichtige Grundlage des Maklerrechts Geschäftsfähigkeit Empfangsbedürftige Abgabe und Zugang (§§ 104 ff. BGB) Objektiver Tatbestand der Willenserklärung Willenserklärung Verstoß gegen Gesetze Handlungswille (§ 134 BGB) Nicht empfangsbedürftige Zustandekommen von Willenserklärung Onlineverträgen Rechtsbindungswille Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Anfechtbarkeit einer Subjektiver Tatbestand Willenserklärung gem. § 142, § 119 und § 123 BGB Handlungswille, Verstoß gegen die AGB Handlungs- (§ 307 BGB) bewusstsein Erklärungsbewusstse in Geschäftswille Willensmangel 8  MODUL 2 Voraussetzung des Vertragsabschlusses Vertrag 6 Vertrag Das BGB geht von der Vertragsfreiheit aus: Der Vertrag kommt durch Angebot und Annahme bzw. übereinstimmende Willens- erklärungen zustande (§§ 145 ff.). Hinweis: Grundsatzfrage in der Praxis: „Ist überhaupt ein Maklervertrag entstanden?“ Angebot (Antrag) Ein Angebot ist ein Antrag zur Begründung eines Vertragsverhältnisses. Dabei handelt es sich um eine Willenserklärung, mit der ein Rechtssubjekt einem anderen den Abschluss eines Vertrages anbietet. Ein Angebot ist grundsätzlich bindend. (1) Annahme Eine Annahme ist die in Bezug auf ein Angebot abgegebene Willenserklärung, mit der ein Vertrag begründet wird. Die Annahme muss dem Angebot entsprechen und kann entweder ausdrücklich oder konkludent durch schlüssiges Verhalten (z. B. Kopfnicken) erfolgen. (2) (1) http://www.rechtswoerterbuch.de/recht/a/angebot/ 9 (2) http://www.rechtswoerterbuch.de/recht/a/angebot/  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Willenserklärung Nichtigkeit eines Vertrag Formvorschriften (§§ 116–144) Vertrags Wichtige Grundlage des Maklerrechts Geschäftsfähigkeit Empfangsbedürftige Abgabe und Zugang (§§ 104 ff. BGB) Objektiver Tatbestand der Willenserklärung Willenserklärung Verstoß gegen Gesetze Handlungswille (§ 134 BGB) Nicht empfangsbedürftige Zustandekommen von Willenserklärung Onlineverträgen Rechtsbindungswille Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Anfechtbarkeit einer Subjektiver Tatbestand Willenserklärung gem. § 142, § 119 und § 123 BGB Handlungswille, Handlungs- Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) bewusstsein Erklärungsbewusstse in Geschäftswille Willensmangel 10  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Empfangsbedürftige Willenserklärung 7 Nicht empfangsbedürftige Willenserklärung Willenserklärung Der Begriff der Willenserklärung ist im BGB selbst nicht definiert. Im deutschen Zivilrecht ist die Willenserklärung die Äußerung eines Rechtsfolgewillens, also die Kundgabe (Erklärung) des Willens (gerichtete Willensäußerung) einer Person, die einen Rechtserfolg beabsichtigt. Dieser Erfolg soll nach der Rechts- ordnung eintreten, weil er vom Erklärenden gewollt ist. (1) Empfangsbedürftige Willenserklärung Empfangsbedürftig ist die Erklärung, wenn sie nach dem Gesetz „gegenüber“ einem anderen abzugeben ist (vergleiche § 143 Abs. 1 BGB). (2) Hinweis: Kaufangebot für eine Immobilie (= einseitige Willenserklärung) Nicht empfangsbedürftige Willenserklärung Die nicht empfangsbedürftige Willenserklärung ist dagegen schon im Moment der Abgabe wirksam, ohne dass irgendjemand davon Kenntnis nehmen müsste. Eine nicht empfangsbedürftige Willenserklärung ist zum Beispiel das Testament. (2) (1) Motive des BGB, Band 1, S. 126 11 (2) http://de.wikipedia.org/wiki/Willenserklärung  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Willenserklärung Nichtigkeit eines Vertrag Formvorschriften (§§ 116–144) Vertrags Wichtige Grundlage des Maklerrechts Geschäftsfähigkeit Empfangsbedürftige Abgabe und Zugang (§§ 104 ff. BGB) Objektiver Tatbestand der Willenserklärung Willenserklärung Verstoß gegen Gesetze Handlungswille (§ 134 BGB) Nicht empfangsbedürftige Zustandekommen von Willenserklärung Onlineverträgen Rechtsbindungswille Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Anfechtbarkeit einer Subjektiver Tatbestand Willenserklärung gem. § 142, § 119 und § 123 BGB Handlungs- bewusstsein Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) Erklärungsbewusstse in Geschäftswille Willensmangel 12  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Objektiver Tatbestand 8 Handlungswille Rechtsbindungswille Willenserklärung Subjektiver Tatbestand Handlungsbewusstsein Objektiver (äußerer) Tatbestand: das, was man nach außen erkennbar erklärt hat Erklärungsbewusstsein Geschäftswille Der objektive Tatbestand enthält eine Erklärung, die auf die Herbeiführung einer bestimmten Willensmangel Rechtsfolge gerichtet sein muss, sodass für einen objektiven Beobachter in der Rolle des Erklärungsempfängers der Schluss auf einen dahinter stehenden Rechtsbindungswillen möglich ist. Man spricht insofern auch von der Schaffung eines Erklärungstatbestandes durch den Erklärenden. (1) Handlungswille Die Erklärung muss aus der Sicht eines objektiven Dritten darauf schließen lassen, dass jemand (freiwillig) handeln will. Dies ist z. B. bei äußerer Gewalt nicht der Fall. Die Willens-bekundung kann ausdrücklich (in Wort oder Schrift) oder konkludent (durch schlüssiges Verhalten) erfolgen. Schlüssiges Verhalten liegt beispielsweise vor, wenn ein Käufer beim Bäcker nur auf ein Brötchen zeigt, das er kaufen möchte. Dagegen ist ein Schweigen grundsätzlich keine Willenserklärung, weil ihm in der Regel kein Erklärungswert zu entnehmen ist. (Wer schweigt, scheint nicht zuzustimmen.) Schweigen ist daher grundsätzlich weder Zustimmung noch Ablehnung, sondern rechtlich unbedeutend. Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen, die aber für das Maklerrecht nicht relevant sind. (2) (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Willenserklärung 13 (2) http://de.wikipedia.org/wiki/Willenserklärung  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Objektiver Tatbestand 9 Handlungswille Rechtsbindungswille Subjektiver Tatbestand Rechtsbindungswille Handlungsbewusstsein Unter dem Rechtsbindungswillen versteht man das Abzielen der Willens-äußerung auf das Setzen Erklärungsbewusstsein einer Rechtsfolge. Der Rechtsbindungswille ist eine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen Geschäftswille einer Willenserklärung. Willensmangel Dieser Sachverhalt spielt z. B. bei der Auslage von Exposés im Schaufenster eine wichtige Rolle. Hier fehlt der Rechtsbindungswille, denn es handelt sich nicht um eine Willenserklärung des Maklers, sondern um die Aufforderung zur Abgabe eines Angebots. Es liegt also kein verbindliches Angebot vor, sondern nur eine Aufforderung, seinerseits ein Angebot abzugeben. (Diese Interpretation ist eine weit verbreitete Auffassung auch für das Versenden von Werbeprospekten.) Erklärung: Der Verkäufer (bzw. der Makler) möchte sich nicht gleich mit jedem rechtsgeschäftlich binden. Er möchte u. a. die Bonität des Käufers überprüfen, Daten abgleichen und sicherstellen, dass die Immobilie noch zum Verkauf steht. Grundsatz des Rechtsbindungswillens: Zum Schutz des Empfängers gilt bei Meinungsverschiedenheit immer das tatsächlich Gesagte. Der Empfänger kann nicht wissen, was der Äußernde sich gedacht hat. Dies wird auch Auslegung nach dem Empfängerhorizont genannt. (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Willenserklärung 14 (2) http://de.wikipedia.org/wiki/Willenserklärung  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Objektiver Tatbestand 10 Handlungswille Rechtsbindungswille Subjektiver Tatbestand Willenserklärung Handlungsbewusstsein Subjektiver (innerer) Tatbestand: das, was der Erklärende tatsächlich sagen wollte Erklärungsbewusstsein Geschäftswille Der subjektive Tatbestand spiegelt die innere Seite des Erklärenden wider. Man spricht insofern Willensmangel auch vom inneren Willenstatbestand. Hierbei geht es um die Frage, ob der äußeren Erklärung auch der innere Wille entspricht. Er besteht aus dem Geschäftswillen, dem Handlungswillen und einem Erklärungsbewusstsein. Dabei ist zu beachten, dass nicht der innere Willenstatbestand, sondern nur der durch die Erklärung nach außen erkennbar gemachte Wille den gewünschten Rechtserfolg bewirken kann. Trotzdem müssen die subjektiven Tatbestandsmerkmale vorliegen, um von einer fehlerfreien Willenserklärung ausgehen zu können. Handlungsbewusstsein Dieses bezeichnet den Willen, überhaupt etwas bewusst zu tun oder zu unterlassen. Der Handlungswille ist konstitutiv (bestimmend) für das Vorliegen einer Willenserklärung. Er fehlt unter den gleichen Voraussetzungen, die auch zum Nichtvorliegen einer Handlung im strafrechtlichen Sinn führen, d. h. insbesondere bei Gewalt oder Verhaltensweisen im Zustand völliger Bewusstlosigkeit (Schlaf, Hypnose usw.). 15  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Objektiver Tatbestand 11 Handlungswille Rechtsbindungswille Erklärungsbewusstsein Subjektiver Tatbestand Handlungsbewusstsein Das Erklärungsbewusstsein ist das Bewusstsein darüber, überhaupt irgendeine rechtserhebliche Erklärungsbewusstsein Erklärung abzugeben, also sich rechtsgeschäftlich erheblich zu verhalten. Geschäftswille Willensmangel Dies möchte beispielsweise ein Mensch in einer Immobilienversteigerung nicht, der mit dem Heben der Hand kein Gebot abgeben, sondern nur einen Freund begrüßen möchte. Wie sich ein fehlendes Erklärungsbewusstsein auf das Vorliegen einer Willenserklärung auswirkt, ist umstritten. Die herrschende Meinung zu diesem Problem ist die sogenannte Erklärungstheorie, die sich aus dem Verantwort- lichkeitsprinzip ableitet: Danach wird dem Erklärenden sein Verhalten auch bei fehlendem Erklärungsbewusstsein als Willenserklärung zugerechnet, wenn er bei Beachtung der im Rechtsverkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen können und müssen, dass sein Verhalten als Willenserklärung aufgefasst wird (sogenannte Erklärungsfahrlässigkeit). Im Fall der Immobilienversteigerung hätte der Handhebende erkennen können, dass das Heben der Hand als Gebotsabgabe verstanden wird. 16  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Objektiver Tatbestand 12 Handlungswille Rechtsbindungswille Geschäftswille Subjektiver Tatbestand Handlungsbewusstsein Der Geschäftswille bezeichnet den Willen, ein ganz bestimmtes Rechtsgeschäft abzuschließen, Erklärungsbewusstsein z. B. den Willen, einen Mietvertrag über eine bestimmte Wohnung abzuschließen. Geschäftswille Willensmangel Fehlt der Geschäftswille, schadet das der Wirksamkeit der Willens-erklärung nicht. Davon geht auch das BGB aus, denn andernfalls bedürfte es keiner Anfechtungsregeln im allgemeinen Teil des BGB. Wenngleich der Geschäftswille also für das Vorliegen einer Willenserklärung nicht erforderlich ist, so indiziert sein Vorliegen doch das Vorliegen der übrigen Voraussetzungen. Das heißt, der Erklärende wird rechtlich gebunden. Er kann seine Erklärung aber nach § 119 Abs. 1 BGB analog anfechten, sich also wieder so stellen, als habe er keine Erklärung abgegeben. Denn eine angefochtene Willenserklärung ist nichtig, also so wie nie da gewesen. Allerdings muss dann der Anfechtende dem anderen, der auf die Erklärung vertraute, den Schaden ersetzen, den dieser durch das Vertrauen auf die Gültigkeit der Erklärung erlitten hat. 17  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Objektiver Tatbestand 13 Handlungswille Rechtsbindungswille Subjektiver Tatbestand Willensmangel Handlungswille, Handlungsbewusstsein Im Idealfall stimmen der geäußerte und der wirkliche Wille überein. Ist dies nicht der Fall, Erklärungsbewusstsein spricht man von einem Willensmangel. Geschäftswille Willensmangel Man unterscheidet zwischen dem bewussten Willensmangel (Scheingeschäft, Scherzerklärung, geheimer Vorbehalt, widerrechtliche Drohung) und dem unbewussten Willensmangel (Irrtum). Der Irrtum macht die Willenserklärung nicht unwirksam. In bestimmten Fällen berechtigt der Irrtum aber dazu, die Folgen der irrtümlich abgegebenen Willenserklärung rückwirkend zu beseitigen (Anfechtung). Unterschiedliche Irrtumsarten werden näher beschrieben unter „Nichtigkeit eines Vertrags – Anfechtbarkeit einer Willenserklärung“. 18  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Willenserklärung Nichtigkeit eines Vertrag Formvorschriften (§§ 116–144) Vertrags Wichtige Grundlage des Maklerrechts Geschäftsfähigkeit Empfangsbedürftige Abgabe und Zugang (§§ 104 ff. BGB) Objektiver Tatbestand der Willenserklärung Willenserklärung Verstoß gegen Gesetze Handlungswille (§ 134 BGB) Nicht empfangsbedürftige Zustandekommen von Willenserklärung Onlineverträgen Rechtsbindungswille Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Anfechtbarkeit einer Subjektiver Tatbestand Willenserklärung gem. § 142, § 119 und § 123 BGB Handlungs- Verstoß gegen die AGB bewusstsein (§ 307 BGB) Erklärungsbewusstse in Geschäftswille Willensmangel 19  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Abgabe und Zugang 14 der Willenserklärung Zustandekommen von Onlineverträgen Abgabe und Zugang der Willenserklärung – BGB § 130 Liegen die Voraussetzungen des objektiven und (soweit erforderlich) subjektiven Tatbestandes einer Willenserklärung vor, bedarf es noch weiterer Umstände zu ihrem Wirksamwerden. Mindestvoraussetzung einer jeden Willenserklärung ist die Abgabe. Die Abgabe bedeutet, dass der Erklärende den Willen geäußert hat, d. h. willentlich in Richtung des Empfängers abgegeben hat, sodass unter normalen Umständen mit einem Zugang gerechnet werden kann. Die meisten Willenserklärungen sind empfangsbedürftig. Sie erfordern neben der Abgabe noch den Zugang beim Erklärungsempfänger, um wirksam zu werden. Zugegangen ist eine Willenserklärung, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme gerechnet werden kann. Auf eine tatsächliche Kenntnisnahme kommt es nicht an. Beispiel: Der Brief erreicht den Briefkasten des Empfängers. Er gilt ab dem Zeitpunkt als zugegangen, zu dem damit gerechnet werden kann, dass der Briefkasten gewöhnlich geleert wird. Wer die Willenserklärung abgibt, trägt die Beweislast für den Zugang. Normale E-Mails haben kaum Beweiswert, vergleichbar einem einfachen Brief. Beim Fax kann nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 5. März 2010 vom Faxempfang und damit vom Zugang ausgegangen werden, wenn auf der Senderseite ein Sendebericht mit Okay-Vermerk belegt werden kann. 20  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts - Willenserklärung Abgabe und Zugang 15 der Willenserklärung Zustandekommen von Onlineverträgen Vertragsabschluss im Internet – Willenserklärung – Zustandekommen von Onlineverträgen So wie mündliche Willenserklärungen möglich sind, um einen Vertrag zustande zu bringen, können auch auf elektronischem Wege abgegebene Erklärungen gültig sein. Dies gilt grundsätzlich für jede Form der elektronischen Übermittlung von Erklärungen. Es sind also auch Erklärungen gültig, die in Internetchats, per Voice-over-IP-Telefonie, beim Gebrauch von Conferencing-Systemen oder per E-Mail übermittelt werden. Ist also innerhalb eines Bestellvorgangs in einem Webshop ein Button „Bestellen" oder Ähnliches vorhanden, so liegt im gewollten Mausklick auf diesen Button eine menschliche Willenserklärung. Der Computer selbst trifft keine Entscheidungen. Die Erklärung wird lediglich mithilfe des Computers abgegeben. Dies gilt auch dann, wenn die Herstellung der individuellen Erklärung einer dafür entwickelten Software überlassen wird und demzufolge im Einzelfall gar kein konkreter Rechtsfolgewille besteht. (1) Entsprechend diesem Beispiel gilt die gleiche Argumentation für die Objektanfrage eines Kunden über ein Internetportal, wie z. B. Immobilienscout24.de. Weiterführende Informationen erhalten Sie im Modul „Maklerrecht“. 21 (1) http://www.webshoprecht.de/IRModule/Vertragsschluss.php  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Willenserklärung Nichtigkeit eines Vertrag Formvorschriften (§§ 116–144) Vertrags Wichtige Grundlage des Maklerrechts Geschäftsfähigkeit Empfangsbedürftige Abgabe und Zugang (§§ 104 ff. BGB) Objektiver Tatbestand der Willenserklärung Willenserklärung Verstoß gegen Gesetze Handlungswille (§ 134 BGB) Nicht empfangsbedürftige Zustandekommen von Willenserklärung Onlineverträgen Rechtsbindungswille Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Subjektiver Tatbestand Anfechtbarkeit einer Willenserklärung gem. § 142, § 119 und § 123 BGB Handlungs- Verstoß gegen die AGB bewusstsein (§ 307 BGB) Erklärungsbewusstse in Geschäftswille Willensmangel 22  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Formvorschriften 16 17 Formvorschriften Grundsatz: Rechtsgeschäfte sind formfrei, wenn nicht gesetzlich oder vertraglich eine Form vorgeschrieben worden ist (§ 125 BGB). Gesetzliche Formvorschriften u. a. für (speziell zwingendes Recht) § Grundstücksverträge (§ 311b BGB) § langfristige Mietverträge über ein Jahr (§ 550 BGB) § Bürgschaft (§ 766 BGB) Im BGB sind folgende Formen festgehalten: § Schriftform (§ 126 BGB) -> Mietverträge, Bürgschaft § elektronische Form (§ 126a BGB) § Textform (§ 126b BGB) § notarielle Beurkundung (§ 128 BGB) -> Grundstückskaufvertrag § öffentliche Beglaubigung (§ 129 BGB) Neus Maklerrecht: § 656a BGB (Textform) § Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der 23 Textform.  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Willenserklärung Nichtigkeit eines Vertrag Formvorschriften (§§ 116–144) Vertrags Wichtige Grundlage des Maklerrechts Geschäftsfähigkeit Empfangsbedürftige Abgabe und Zugang (§§ 104 ff. BGB) Objektiver Tatbestand der Willenserklärung Willenserklärung Verstoß gegen Gesetze Handlungswille (§ 134 BGB) Nicht empfangsbedürftige Zustandekommen von Willenserklärung Onlineverträgen Rechtsbindungswille Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Subjektiver Tatbestand Handlungs- Verstoß gegen die AGB bewusstsein (§ 307 BGB) Erklärungsbewusstse in Geschäftswille Willensmangel 24  Nichtigkeit eines MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Vertrags 18 Geschäftsfähigkeit (§§ 104 ff. BGB) Nichtigkeit eines Vertrags Verstoß gegen Gesetze (§ 134 BGB) Die zentrale Frage in der Praxis lautet: Inwieweit ist überhaupt ein Vertrag zustande Verstoß gegen die guten Sitten (§ gekommen? Besondere Wichtigkeit bekommt diese Frage für das Zustandekommen eines 138 BGB) Maklervertrags. Anfechtbarkeit einer Willenserklärung gem. § 142, § 119 und § 123 BGB Der Maklervertrag fällt u. a. unter die „allgemeinen Grenzen der Vertragsfreiheit“. Damit Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) verknüpft sind die Vorgaben für das „allgemein zwingende Recht“. Diese Vorgaben sind zu erfüllen, damit ein Vertrag keine Angriffspunkte für dessen NICHTIGKEIT bietet. Grundsätzlich gilt es, folgende Eigenschaften zu prüfen: § Geschäftsfähigkeit § Verstoß gegen Gesetze § Verstoß gegen die guten Sitten § Anfechtbarkeit einer Willenserklärung § Verstoß gegen die AGB 25  Nichtigkeit eines MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Vertrags 19 Geschäftsfähigkeit Geschäftsfähigkeit (§§ 104 ff. BGB) Verstoß gegen Gesetze Der Abschluss und die Wirksamkeit eines Maklervertrags setzt die Geschäftsfähigkeit des (§ 134 BGB) Vertragspartners (Kauf-/Mietinteressenten bzw. Verkäufer/Vermieter) voraus. Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Anfechtbarkeit einer Willenserklärung gem. § 142, Da das BGB grundsätzlich alle Menschen als voll geschäftsfähig einstuft, regelt es nicht § 119 und § 123 BGB konkret den Eintritt der vollen Geschäftsfähigkeit, sondern deren Ausnahmen in § 104 Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) und § 106 BGB. Die unbeschränkte Geschäftsfähigkeit wird somit mit Vollendung des 18. Lebensjahres (Volljährigkeit, § 2 BGB) erreicht. (1) Praxishinweis: Bei Besichtigungen (Nachweisbestätigung) von Mietwohnungen und vor Abschluss von Mietverträgen mit Studenten sollten Sie unbedingt die Volljährigkeit prüfen. Notfalls muss eine Vollmacht der Erziehungsberechtigten (gesetzlicher Vertreter) vorliegen. Die Voraussetzung zum Abschluss eines Mietvertrags mit Minderjährigen ist a) der Vertragsabschluss und b) die Genehmigung der Eltern nach § 108 BGB (minderjährig = beschränkt geschäftsfähig). 26 (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Geschäftsfähigkeit_(Deutschland)  Nichtigkeit eines MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Vertrags 20 Geschäftsfähigkeit (§§ 104 ff. BGB) Verstoß gegen Gesetze Verstoß gegen Gesetze (§ 134 BGB) § 134 BGB: „Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein Verbotsgesetz verstößt, ist nichtig, wenn Verstoß gegen die guten Sitten (§ sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt." 138 BGB) Anfechtbarkeit einer Willenserklärung gem. § 142, § 119 und § 123 BGB Frage: Ist ein abgeschlossener Maklervertrag ungültig, nur weil der Makler keine Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) Maklererlaubnis (§ 34c GewO) hat? Durch die Notwendigkeit einer Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung soll vor allem sichergestellt werden, dass keine (oder nicht zu viele) „schwarze Schafe“ im Geschäftsverkehr als Makler auftreten. Deswegen sollen beispielsweise keine Personen die Maklererlaubnis erhalten, denen aufgrund hoher Steuerschulden das Wasser bis zum Hals steht. Bei derartigen Maklern besteht die Gefahr, dass sie lügen, bis sich die Balken biegen, um einen (für sie lohnenden) Vertragsabschluss herbeizuführen. Ein Makler, der ohne die Erlaubnis nach § 34c GewO tätig ist, muss aber nicht zwangsläufig auch unseriös sein. Deswegen wurde das Gebot des § 34c GewO vom BGH auch nicht als Verbotsnorm im Sinne des § 134 BGB angesehen. Der Vertrag ist demzufolge wirksam. (1) Sollte ein Makler trotz Einführung der gesetzlichen Fortbildungspflicht diese nicht erfüllt haben, kann man eher davon ausgehen, dass die Unwirksamkeit im Sinne des § 134 BGB ebenfalls nicht berührt. (eine schlechte Reputation aber auf jeden Fall!) 27 (1) http://www.teialehrbuch.de/Kostenlose-Kurse/Vertragswesen-eBusiness/14885-Nichtigkeit-wegen-Verstosses-gegen-ein-gesetzliches-Verbot.html  Nichtigkeit eines MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Vertrags 21 Geschäftsfähigkeit Verstoß gegen die guten Sitten (§§ 104 ff. BGB) Verstoß gegen Gesetze § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft: Wucher (§ 134 BGB) Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) „Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.“ Anfechtbarkeit einer Willenserklärung gem. § 142, Die Rechtsprechung sieht hierfür als Maßstab das „Anstandsgefühl aller billig und gerecht § 119 und § 123 BGB Denkenden“. Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) Beispiel: Kredit- und Darlehensverträge Eine große Bedeutung hat die Sittenwidrigkeit bei der Vergabe von Darlehen durch Banken und bei der Kreditsicherung erfahren. So gilt ein Kreditvertrag als sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und der Kreditgeber die schwächere Stellung des Kreditnehmers bewusst ausnutzt und sich leichtfertig der Erkenntnis verschließt, dass der schwächere Teil sich nur aufgrund seiner Lage seinen Bedingungen unterwirft. Von einem auffälligen Missverhältnis wird in der Regel ausgegangen, wenn der vertragliche Zinssatz den marktüblichen Effektivzinssatz um 100 Prozent übersteigt. (1) Beispiel: Maklervertrag Nach § 138 I, II BGB ist eine Provisionsvereinbarung unwirksam, wenn sie gegen die guten Sitten verstößt. Dies ist der Fall, wenn die Provision für einen einfachen Verkauf 20 Prozent Übererlösprovision beträgt. (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Sittenwidrigkeit 28 (2) BGH, DB 1976, 573  Nichtigkeit eines MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Vertrags 22 Geschäftsfähigkeit Anfechtbarkeit einer Willenserklärung (§§ 104 ff. BGB) Verstoß gegen Gesetze Anfechtbar ist ein Rechtsgeschäft, wenn es mit einem der im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (§ 134 BGB) genannten Willensmängel zustande gekommen ist, insbesondere: Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Anfechtbarkeit einer Willens-erklärung § wegen Irrtums (§ 119 BGB) – (1. bis 4. sind nicht prüfungsrelevant) gem. § 142, § 119 und § 123 BGB Verstoß gegen die AGB 1. Der Inhaltsirrtum: Der Erklärende weiß, was er sagt, ist sich aber der objektiven Bedeutung des Inhalts nicht (§ 307 BGB) bewusst. 2. Der Erklärungsirrtum: Der Erklärende wollte eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben. Der Erklärende erklärt nicht das, was er erklären will; er verspricht, verschreibt, vergreift sich. 3. Der Irrtum über verkehrswesentliche Eigenschaften: Der Erklärende irrt sich über das Vorhandensein bestimmter verkehrswesentlicher Eigenschaften einer Person oder einer Sache. Eigenschaften sind alle wertbildenden Merkmale einer Sache oder Person. Sie sind verkehrswesentlich, wenn sie für das Rechtsgeschäft von Bedeutung sind. Keine Eigenschaften sind der Preis oder der Wert einer Sache, da sie sich erst durch weitere Umstände, wie durch die Marktlage, von außen ergeben. 4. Der Übermittlungsirrtum: Die Willenserklärung wurde durch die mit der Übermittlung beauftragte Person unrichtig wiedergegeben. § wegen arglistiger Täuschung (§ 123 Absatz 1 Alternative 1 BGB) § wegen widerrechtlicher Drohung (§ 123 Absatz 1 Alternative 2 BGB) 29  Nichtigkeit eines MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Vertrags Geschäftsfähigkeit (§§ 104 ff. BGB) Praxisbeispiel – Willenserklärung Verstoß gegen Gesetze (§ 134 BGB) Wer einen Makler anruft und diesem seine E-Mail-Adresse nennt, nachdem er durch den Verstoß gegen die guten Sitten (§ Internetauftritt des Maklers von der Provisionspflichtigkeit seiner Tätigkeit Kenntnis hatte, 138 BGB) muss damit rechnen, dass die E-Mail-Adresse vom Makler (weil es für ihn billiger ist) auch Anfechtbarkeit einer Willens-erklärung gem. § 142, § 119 und § 123 für die Übersendung von Exposés und anderen Mitteilungen genutzt wird. Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) Wenn er dann, vielleicht um sich „gutgläubig“ zu halten, seinen E-Mail-Account nicht öffnet und/oder seine Mails nicht abruft und nicht liest, kommt das einer Zugangsvereitelung gleich. Es ist dann von einem Maklervertrag auszugehen (OLG Düsseldorf v. 26.03.2009). (1) 30 (1) www.webshoprecht.de/IRModule/Vertragsschluss.php  Nichtigkeit eines MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Vertrags 23 Geschäftsfähigkeit Verstoß gehen die AGB (§§ 104 ff. BGB) (vorgezogen aus dem allgemeinen Schuldrecht) Verstoß gegen Gesetze Bestimmungen in den AGB sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen (§ 134 BGB) benachteiligen. Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Anfechtbarkeit einer Willens-erklärung Eine Klausel in den AGB, die gegen die Regelungen der §§ 307–309 BGB verstößt, ist gem. § 142, § 119 und § 123 unwirksam. Der Vertrag im Übrigen bleibt nach § 306 Abs. 1 BGB wirksam. Es gelten dann Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) grundsätzlich anstelle der unwirksamen Klausel die gesetzlichen Vorschriften. (1) Hinführend zum Thema Maklerrecht: Sehen die AGB eines Maklervertrags eine Aufwandsentschädigung von 50 Prozent des Erfolgshonorars vor, das in dem Fall greift, wenn der Auftraggeber von seiner Verkaufsabsicht Abstand nimmt, wäre dies ein Verstoß gegen die AGB. Sollte diese Klausel hinterlegt sein, ist der Vertrag nichtig. Damit würde der Kunde in seiner Entschlussfreiheit wesentlich beeinträchtigt, weil er unter Verkaufszwang steht. (1) 31 (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Allgemeine_Geschäftsbedingungen_(Deutschland)  MODUL 2 Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Grundlagen eines Rechtsgeschäfts Willenserklärung Nichtigkeit eines Vertrag Formvorschriften (§§ 116–144) Vertrags Wichtige Grundlage des Maklerrechts Geschäftsfähigkeit Empfangsbedürftige Abgabe und Zugang (§§ 104 ff. BGB) Objektiver Tatbestand der Willenserklärung Willenserklärung Verstoß gegen Gesetze Handlungswille (§ 134 BGB) Nicht empfangsbedürftige Zustandekommen von Willenserklärung Onlineverträgen Rechtsbindungswille Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) Subjektiver Tatbestand Anfechtbarkeit einer Willens- erklärung gem. § 142, § 119 und § 123 Handlungs- bewusstsein Verstoß gegen die AGB (§ 307 BGB) Erklärungsbewusstse in Geschäftswille Willensmangel 32  MODUL 2 Schuldrecht 24 Allgemeines Schuldrecht (§§ 241–432) Schuldrecht Als Schuldrecht wird der Teil des Privatrechts bezeichnet, der die Schuldverhältnisse regelt, sich also mit dem Recht einer juristischen oder natürlichen Person befasst, von einer anderen Person aufgrund einer rechtlichen Sonderbeziehung eine Leistung zu verlangen (Anspruch). Maßgebliches Merkmal des Schuldrechts ist, dass es im Gegensatz zu den absoluten Rechten, wie beispielsweise dem Eigentum, als relatives Recht lediglich zwischen den beteiligten Personen wirkt. Durch das Schuld- und Vertragsrecht werden die Grundlagen für Rechte und Pflichten, die durch das Zustandekommen eines Vertrags entstehen, geregelt (z. B. Maklervertrag). Dabei ist zu beachten, dass durch das allgemeine Schuldrecht bereits ein großer Teil des Vertragsrecht beschrieben und definiert ist. 33  MODUL 2 Übersicht Schuldrecht Allgemeines Schuldrecht Besonderes Schuldrecht AS BS (§§ 241–432) (§§ 433–853) A Inhalte der Schuldverhältnisse A Schuldverhältnisse aus Verträgen A Erlöschung der Schuldverhältnisse S §§ 241–304 S §§ 311–360 S §§ 362–397 Begründung, Inhalt und Beendigung Verpflichtung zur Leistung §§ 311–319 Erfüllung §§ 241–292 Begründung § 311 Verzug des Gläubigers Aufrechnung Besondere Vertriebsformen §§ 293–304 Anpassung und Beendigung von Verträgen Erlass A Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuld- Einseitige Leistungsbe- S verhältnisse durch AGB §§ 305–310 stimmungsrechte §§ 315–319 A Übertragung einer Forderung S §§ 398–413 Gegenseitige Verträge §§ 320–326 A Schuldübernahme Versprechen der Leistung an einen S §§ 414–418 Dritten § 328–335 Draufgabe, Vertragsstrafe §§ 336–345 Rücktritt, Widerrufs- und Rückgaberechte bei Verbraucherverträgen §§ 346–360 Rücktritt Widerrufs- und Rückgaberechte 34  MODUL 2 Inhalte der Schuldverhältnisse A S Inhalte der Schuldverhältnisse §§ 241–304 25 Verpflichtung zur Leistung §§ 241–292 Pflichten aus dem Schuldverhältnis Verzug des Gläubigers §§ 293–304 § 241 Abs. 1 BGB: Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, vom Schuldner eine Leistung zu fordern. Der Schuldner ist also zu einem ganz bestimmten Tun oder Unterlassen verpflichtet. Der Gläubiger ist berechtigt, die Einhaltung der Verpflichtung zu fordern. Dieses „Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen“ nennt man Anspruch. So ist etwa der Verkäufer kraft des Kaufvertrags verpflichtet, die Kaufsache dem Käufer zu übergeben und zu übereignen (z. B. die Immobilie). Ein Schuldverhältnis im weiteren Sinne ist der Mietvertrag, der mit einer Vielzahl von Pflichten einhergeht. Der Anspruch auf Zahlung der Miete aufgrund des Mietvertrags entspricht dem Recht, eine Leistung zu verlangen (§ 241 BGB). Die Leistungsforderung spielt im Zusammenhang für den Abschluss eines Maklervertrags sowie des Kaufvertrags für eine Immobilie eine wichtige Rolle. Mehr Informationen dazu erhalten Sie im Modul „Maklerrecht“ und im Modul „Kaufvertrag“. 35  Inhalte der Schuldverhältnisse MODUL 2 26 A Inhalte der Schuldverhältnisse S §§ 241–304 Verpflichtung zur Leistung §§ 241–292 Verzug des Gläubigers Leistungsstörungen §§ 293–304 Die Leistungsstörung beschreibt verschiedene Fälle, in denen sich die Parteien eines Schuldverhältnisses nicht so verhalten, wie es der Zweck des Schuldverhältnisses – die Erbringung einer bestimmten Leistung durch den Schuldner an den Gläubiger – erfordert. (1) § 275 BGB (1) Ausschluss der Leistungspflicht „Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.“ Beispiel: Zusammenhang Maklerprovision – Kaufvertrag Immobilien Leistungsstörung beim Abschluss des Hauptvertrags/Kaufvertrags: Bei einer Option auf Rückabwicklung aufgrund eines Rücktrittrechts (aufschiebende Bedingung) muss z. B. eine Baugenehmigung für ein Grundstück vorliegen. In diesem Fall ist der Provisionsanspruch erst dann verdient, wenn die Genehmigung erfolgt ist. 36 (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Leistungsst%C3%B6rung  MODUL 2 Inhalte der Schuldverhältnisse A S Inhalte der Schuldverhältnisse §§ 241–304 27 Verpflichtung zur Leistung §§ 241–292 Verzug des Schuldners Verzug des Gläubigers §§ 293–304 § 286 Abs. 1 BGB „Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.“ Beispiel: Maklerrechnung an Kunden Stellen Sie als Immobilienmakler eine Provisionsrechnung an Ihren Kunden mit der Zahlungsfrist „sofort fällig ab Zugang der Rechnung“, entsteht durch Nichterfüllung ein Verzug des Schuldners, also Ihres Kunden. Beispiel: Kaufvertrag – Verzugszinsen Für den Immobilienkaufvertrag spielt der § 286 BGB ebenfalls eine wichtige Rolle. Mehr dazu finden Sie im Modul „Kaufvertrag“. 37  MODUL 2 Inhalte der Schuldverhältnisse Inhalte der Schuldverhältnisse A S §§ 241–304 Verpflichtung zur Leistung §§ 241–292 Verzug des Gläubigers Verzug des Gläubigers §§ 293–304 §§ 293–299 regeln die Voraussetzungen des Gläubigerverzugs. §§ 300–304 regeln die Rechtsfolgen. Der Annahmeverzug (auch: Gläubigerverzug) liegt vor, wenn der Gläubiger die Leistung des Schuldners, die möglich gewesen wäre und vertragsgemäß angeboten wurde, nicht rechtzeitig zum Leistungszeitpunkt annimmt. Im deutschen Recht ist der Annahmeverzug in den §§ 293 ff. BGB geregelt. Hier ist zunächst als Voraussetzung das Angebot der Leistung durch den Schuldner zu sehen. Das Angebot der Leistung muss vertragsgemäß erbracht werden. Die Offerte ist also am Leistungsort und zur vertraglich vereinbarten Zeit zu erbringen. (1) Merke: Der Gläubiger kann nur in Verzug kommen, wenn er eine Mitwirkungspflicht bei der Erbringung der Leistung hat! Beispiel: Kunde Müller kann die Pizza vom Pizzaexpress nur annehmen, wenn er dem Pizzaboten die Tür öffnet. Ist er nicht zu Hause, so kommt er in Annahmeverzug. (2) (1) http://de.wikipedia.org/wiki/Annahmeverzug 38 (2) http://www.recht-im-tourismus.de/Ausbild/Lektion3IIGlVerzug.html  MODUL 2 Übersicht Schuldrecht Allgemeines Schuldrecht Besonderes Schuldrecht AS BS (§§ 241–432) (§§ 433–853) A Inhalte der Schuldverhältnisse A Schuldverhältnisse aus Verträgen A Erlöschung der Schuldverhältnisse S §§ 241–304 S §§ 311–360 S §§ 362–397 Begründung, Inhalt und Beendigung Verpflichtung zur Leistung §§ 311–319 Erfüllung §§ 241–292 Begründung § 311 Verzug des Gläubigers Aufrechnung Besondere Vertriebsformen §§ 293–304 Anpassung und Beendigung von Verträgen Erlass A Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuld- Einseitige Leistungsbe- S verhältnisse durch AGB §§ 305–310 stimmungsrechte §§ 315–319 A Übertragung einer Forderung Gegenseitige Verträge S §§ 398–413 §§ 320–326 A Schuldübernahme Versprechen der Leistung an einen S §§ 414–418 Dritten §§ 328–335 Draufgabe, Vertragsstrafe §§ 336–345 Rücktritt, Widerrufs- und Rückgaberechte bei Verbraucherverträgen §§ 346–360 Rücktritt Widerrufs- und Rückgaberechte 39  MODUL 2 Schuldverhältnis A S Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuld- verhältnisse durch AGB §§ 305–310 28 Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag: § 305 BGB (1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. (2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss § die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Orte des Vertragsschlusses auf sie hinweist und § der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen, und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist. (3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren. 40  MODUL 2 Schuldverhältnis A S Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuld- verhältnisse durch AGB §§ 305–310 29 Unwirksamkeit der AGB aus inhaltlichen Gründen AGB können aus inhaltlichen Gründen unwirksam sein. Mit dem zulässigen Inhalt von AGB beschäftigen sich die §§ 307–309 BGB. § § 309 BGB bestimmt, welche AGB-Klausel ohne Weiteres unwirksam sind. § § 308 BGB enthält Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeiten. § § 307 BGB enthält eine Generalklausel zur Inhaltskontrolle. § 307 verbietet Klauseln, die den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. (1) Eine Benachteiligung entsprechend § 307 II BGB liegt u. a. bei folgender AGB vor: Beispiel Maklervertrag: Nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages erhält dieser ein Entgelt dafür, dass er den angestrebten Vertrag vermittelt oder nachweist. AGB-Klauseln, die eine Entlohnung des Maklers unabhängig vom Erfolg seiner Tätigkeiten vorsehen, weichen hiervon in eklatanter Weise ab und sind deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam. 41 (1) http://www.rechtsassistent.de/mailout/Lehrmaterialauszuege/AGB.pdf  MODUL 2 Übersicht Schuldrecht Allgemeines Schuldrecht Besonderes Schuldrecht AS BS (§§ 241–432) (§§ 433–853) A Inhalte der Schuldverhältnisse A Schuldverhältnisse aus Verträgen A Erlöschung der Schuldverhältnisse S §§ 241–304 S §§ 311–360 S §§ 362–397 Begründung, Inhalt und Beendigung Verpflichtung zur Leistung §§ 311–319 Erfüllung §§ 241–292 Begründung § 311 Verzug des Gläubigers Aufrechnung Besondere Vertriebsformen §§ 293–304 Anpassung und Beendigung von Verträgen Erlass A Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuld- Einseitige Leistungsbe- S verhältnisse durch AGB §§ 305–310 stimmungsrechte §§ 315–319 A Übertragung einer Forderung S §§ 398–413 Gegenseitige Verträge §§ 320–326 A Schuldübernahme Versprechen der Leistung an einen S §§ 414–418 Dritten §§ 328–335 Mehrheit von Schuldnern und A Gläubigern Draufgabe, Vertragsstrafe S §§ 336–345 §§ 420–432 Rücktritt, Widerrufs- und Rückgaberechte bei Verbraucherverträgen §§ 346–360 Rücktritt Widerrufs- und Rückgaberechte 42  A Schuldverhältnisse aus Verträgen MODUL 2 Schuldverhältnis S §§ 311–360 30 Begründung, Inhalt und Beendigung §§ 311–319 Begründung § 311 Begründung – Schuldverhältnis Besondere Vertriebsformen Anpassung und Beendigung von BGB § 311: „Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Verträgen §§ 313–314 Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten Einseitige Leistungsbe- stimmungsrechte §§ 315–319 erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Die vertagliche Gegenseitige Verträge Begründung des Schuldverhältnisses erfolgt duch übereinstimmende Willenserklärung §§ 320–326 nach §§ 145 ff.“ (1) Versprechen der Leistung an einen Dritten §§ 328–335 Draufgabe, Vertragsstrafe § Maklervertrag §§ 336–345 § Mietvertrag Rücktritt, Widerrufs- und Rück- gaberechte bei Verbraucherverträgen § Kaufvertrag Immobilie Rücktritt Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass Widerrufs- und Rückgaberechte BGB § 311b: „(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.“ 43 (1) http://www.fh-ludwigsburg.de/dms/dateien/skschat08-2011.pdf  A Schuldverhältnisse aus Verträgen MODUL 2 Schuldverhältnis S §§ 311–360 31 Begründung, Inhalt und Beendigung §§ 311–19 Besondere Vertriebsformen – Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften Begründung § 311 Besondere Vertriebsformen § 312 BGB § 312: „Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Anpassung und Beendigung von Verträgen §§ 313 f. Verbraucher, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Einseitige Leistungsbe- Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz stimmungsrechte §§ 315–319 oder im Bereich einer Privatwohnung [...] bestimmt worden ist (Haustürgeschäft), Gegenseitige Verträge §§ 320–326 steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu.“ Versprechen der Leistung an einen Dritten §§ 328–335 Hinweis: Abschluss Maklervertag direkt beim Eigentümer zum Ersttermin Draufgabe, Vertragsstrafe §§ 336–345 Rücktritt, Widerrufs- und Rück- gaberechte bei Verbraucherverträgen BGB § 312d: Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen Dem Verbraucher steht bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 zu. Rücktritt Widerrufs- und Rückgaberechte Fernkommunikationsmittel: Fernkommunikationsmittel sind Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit der Vertragsparteien eingesetzt werden können, insbesondere Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, E-Mails sowie Rundfunk, Tele- und Mediendienste. 44  A Schuldverhältnisse aus Verträgen MODUL 2 Schuldverhältnis S §§ 311–360 Begründung, Inhalt und Beendigung §§ 311–319 Begründung § 311 Anpassung und Beendigung von Verträgen Besondere Vertriebsformen § 312 BGB § 313: Störung der Geschäftsgrundlage Anpassung und Beendigung von Verträgen §§ 313 f. Einseitige Leistungsbe- stimmungsrechte §§ 315–319 (1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Gegenseitige Verträge Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag §§ 320–326 nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung Versprechen der Leistung an einen Dritten §§ 328–335 vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit Draufgabe, Vertragsstrafe einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der §§ 336–345 vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Rücktritt, Widerrufs- und Rück- Vertrag nicht zugemutet werden kann. gaberechte bei Verbraucherverträgen Rücktritt (2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Widerrufs- und Rückgaberechte Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen. 45  A Schuldverhältnisse aus Verträgen MODUL 2 Schuldverhältnis S §§ 311–360 32 Begründung, Inhalt und Beendigung §§ 311–319 Begründung § 311 Kündigung Besondere Vertriebsformen