DROIT ET FONCIER RURAUX PDF

DROIT ET FONCIER RURAUX Il y a un avis rendu par la Chambre d’agriculture s’il y a une construction voulue à proximité d’une ferme d’élevage. Lorsqu’un ouvrage public doit être fait, ce n’est pas forcément une expropriation qui ait faite, si les terrains peuvent être repris : il y a une indemnité d’...

DROIT ET FONCIER RURAUX Il y a un avis rendu par la Chambre d’agriculture s’il y a une construction voulue à proximité d’une ferme d’élevage. Lorsqu’un ouvrage public doit être fait, ce n’est pas forcément une expropriation qui ait faite, si les terrains peuvent être repris : il y a une indemnité d’éviction versée au profit de l’exploitant agricole locataire ou propriétaire. En effet, le propriétaire a droit à cette indemnité mais aussi l’indemnité d’expropriation, le locataire n’a droit qu’à l’indemnité d’éviction. Les terrains agricoles peuvent faire l’objet de baux mais depuis 1972, il y a aussi les conventions pluriannuelles de pâturage (mise en valeur pastorale d’espaces communaux à usage de pâturage extensif). Celles-ci permettent de conjuguer un espace selon la saison, hiver pour le ski et été pour l’activité agricole. Elle est à la volonté et à l’initiative des communes. Il existe aussi un bail d’alpage. La Chambre d’agriculture pousse aux baux car ils protègent dans le temps. Les terres incultes sont les terrains agricoles qui ne sont plus exploités, il y aura une procédure qui conduira à remettre en exploitation le terrain. Le préfet peut instituer un bail forcé au propriétaire qui se verra imposer un locataire. Evidemment, le propriétaire est mis en demeure, entendu et a un délai pour effectuer les travaux en cas de nécessité. Sinon, la CT peut faire intervenir un professionnel et envoyer la facture au propriétaire. C’est la mise en valeur des terres incultes, cela relève des articles L125-1 et suivant du Code Rural et de la Pêche Maritime. L’association foncière pastorale permet de fédérer des propriétaires de terrains agricoles loués et exploités. Il existe plusieurs régimes qui permettent de coordonner la gestion de l’espace pastorale pour mutualiser les coûts, coordonner l’aménagement dans l’intérêt de l’agriculture. C’est en quelques sortes les OAP de ce domaine. L’AFP est un regroupement de propriétaires de terrains sur un périmètre. L’idée est d’aider à la mise en valeur et à la gestion des terrains de ce périmètre. Il existe un contrôle des structures agricoles : l’agriculteur doit obtenir une autorisation pour s’installer. Dans certains cas, le Schéma Régional des Exploitations Agricoles défini les opérations à partir desquelles l’autorisation d’exercer est nécessaire, dans ce cadre, une procédure est définie. Le contrôle permet d’éviter le monopole d’un agriculteur sur les terres d’une commune. Ce schéma permet d’établir un ordre de priorité, aux jeunes agriculteurs, aux agriculteurs de la commune. Le SREA détermine les orientations de la politique régionale d’adaptation des structures, il tient compte des spécificités locales, des enjeux économiques, sociaux et environnementaux définis par le plan régional de l’agriculture durable. Le bail rural est vraiment particulier, il faut l’appréhender, savoir ce à quoi ça engage. Il est soumis à un régime encadré par la loi, un régime d’ordre de public face auquel on ne peut pas déroger. C’est un outil de protection mis en place en 1946, à la sortie de la guerre pour reconstruire le pays, assurer l’autonomie alimentaire. C’est un contrat de location de terres ou de bâtiments agricoles par un propriétaire à un exploitant en contrepartie d’un loyer. Il édicte des règles pour protéger l’exploitant pour éviter que du jour au lendemain le propriétaire retire le contrat. Le prêt à usage gratuit est révocable, gratuit et ne comporte qu’un préavis. Mais il n’est pas libre pour autant totalement, la contrepartie de la gratuité pour l’exploitant est la précarité. Il y a des outils particuliers en montagne qui n’existent nulle part ailleurs sur le territoire, concernant le foncier.  1. Les Sociétés d’Aménagements Foncier et d’Etablissement Rural Les SAFER sont des organismes privés sous contrôle administratif, leur but est de conquérir à l’amélioration des sociétés agricoles. Le Code Rural organise leurs missions, missions qui se sont élargies de centrées sur l’agricole puis devenues environnementale et d’aménagement. Elles peuvent apporter un concours techniques aux collectivités. A. Les moyens et missions de la SAFER La SAFER a des moyens d’actions définis par la loi, elle peut acquérir des terres en vu de les rétrocéder après, elle peut les acquérir à l’amiable ou avec le droit de préemption. Elle peut se substituer à un attributaire. Elle peut louer des biens ruraux. Elle n’a pas pour mission d’acquérir pour acquérir mais elle cible où il y a des enjeux lors d’une vente ou d’une location de bien. Elle a des missions de SP visant la gestion des infrastructures agricoles. Elle est composée de façon règlementaire par un conseil d’administration, d’un comité technique départemental qui se réunit tous les mois et passe en revu tous les terrains qui ont été préempté. Le CTD examine les candidats qui ont déposé un dossier. Il y a aussi des commissaires du gouvernement qui exerce un contrôle et vérifie le bilan annuel que rend la SAFER. Les commissaires donnent leurs accords préalables lorsque le montant est supérieur à 180 000€. La SAFER exécute, décide en fonction des missions qui lui sont données, des motivations qu’elle établie en utilisant son droit de préemption. Elles s’organisent par département, il y en a 1 dans chaque département. Ces organes sont agréés par l’Etat. Le CTD donne un avis sur les projets d’attribution. Elle peut aussi conclure des conventions de mise à disposition, le terrain doit être exploité mais le bail n’est pas voulu, pour raison familiale par exemple. Cela facilite parfois la vente à la fin de cette intervalle. Elle intervient vraiment dans des missions d’aménagement rurale : avec le remembrement rurale (aménagement foncier) : elle peut intervenir pour structurer les échanges, les cessions d’immeubles ruraux. Il y a 3 variantes de l’aménagement globale de la SAFER : les terres incultes, les immeubles agricoles et les échanges et cessions amiables d’immeubles. Son domaine inclus également la forêt mais dans une certaine limite. Il y a également une dimension de DD des territoires ruraux, elle peut être partenaire avec les CT dans la conduite d’aménagement du territoire, pour protéger les espaces agricoles péri-urbains par exemple. Mais elle doit avoir un mandat spécial des CT pour œuvrer sur ces dimensions. L’objectif principal de la SAFER est de contribuer à un aménagement durable de l’espace rural, cela passer par 4 missions principales : - Dynamiser l’agriculture et la forêt : en favorisant l’installation de jeunes agriculteurs et la transmission d’exploitations agricoles et en restructurant, agrandissant les exploitations agricoles et forestières en recherchant des performances économiques et environnementales. - Accompagner le développement local et apporter des solutions foncières : aux projets économiques ou d’infrastructures des Collectivités territoriales et aux porteurs de projets.  - Participer à la protection de l’environnement : en préservant les paysages, protégeant les ressources naturelles (terres agricoles, zones humides, eau, biodiversité) et en luttant contre les risques naturels et les risques d’inondation. - Assurer la transparence du marché foncier rural : cela passe par traiter toutes les informations de marché, transmettre aux Collectivités les informations sur les mouvements fonciers, proposer des indicateurs des dynamiques foncières à différentes échelles géographiques et alerter les pouvoirs publics et leur fournir des indicateurs nationaux. B. Le financement de la SAFER La SAFER est financée par subventions en fonction des installations réalisées d’agriculteurs, des aménagements parcellaires. Mais elle a d’autres ressources, des ressources propres, c’est l’agent immobilier rural mais celle-ci révise les prix à la baisse. Lorsqu’elle intervient dans le cadre de ses missions, notamment avec l’entremise locative (location avant rétrocession), au moment de la vente, elle met en place des frais de gestion, de portage du terrain à la fin. C. Les obligations de la SAFER Elle a évidemment des obligations de publicité pour faire appel à des candidatures. Elle doit communiquer l’évolution du prix des terres agricoles, toutes les transactions auxquelles elle est partie. Avec les notaires, elle fait remonter les valeurs des terres agricoles dont elle a connaissance, ensuite c’est agrégé au niveau des services de l’Etat ce qui donne le barème de valeur vénale des terres agricoles. Un terrain qui est aux franges d’une zone urbaine, il y a une notion de terrain à situation privilégiée pour abaisser la valeur qui n’est pas celle du terrain urbain mais qui est supérieur à celle du terrain à proximité des zones urbaines. Cette notion permet de prendre en compte la réalité du terrain. Les notaires informent la SAFER et la SAFER doit informer les maires des déclarations d’aliéner qu’elle reçoit qui portent sur les biens de la commune. La SAFER joue le rôle d’intermédiaire pour le louage de biens, de terrains ruraux. Elle a mandat auprès des propriétaires qui la missionnent pour faire un bail rural ou une convention temporaire en attendant que le bien soit restitué à un agriculteur. L’achat des terrains agricoles a été fait par des sociétés chinoises, qui achètent aussi des vignes. Cela a fait un lever de bouclier car on perd notre souveraineté alimentaire. Il y a donc eu des modifications des mécanismes de cession des sociétés agricoles. Ces opérations, dorénavant, sont contrôlées par la SAFER à partir d’un certain seuil et des certaines conditions. Elle fait un contrôle des cessions de parts des terres agricoles, elles instruits le traitement des données d’information. Elle fait l’analyse, donne un avis au préfet. Le CC a, à plusieurs reprises, battu en brèches cette loi en considérant que c’était un cavalier législatif. Finalement c’est passé dans une loi spécifique avec l’objet défini car celle-ci portait atteinte à la liberté d’entreprise. Même si elle n’utilise pas son droit de préemption, il y a une obligation de l’informer des projets. D. Le droit de préemption de la SAFER Le droit de préemption (DP), qui est la mission historique de la SAFER, vise tout particulièrement à favoriser : - L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs, la consolidation de leurs exploitations en vue d’atteindre une dimension économique viable, l’amélioration de la  répartition parcellaire des exploitations existantes, la sauvegarde du caractère familial de l’exploitation. - La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public, ou encore la conservation d’exploitations viables existantes lorsque celle-ci est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation. - La lutte contre la spéculation foncière. - La mise en valeur et la protection de la forêt, l’amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l’Etat. - La protection de l’environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées. - La protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (dits PAEN, PENAP ou PEANP). Elle acquiert des terres que dans ces objectifs-là, elle passe aussi par l’amiable. La SAFER intervient pour se positionner sur ces droits pour les rétrocéder à des agriculteurs qui s’installent ou pour conforter une exploitation qui a perdu beaucoup de surface. Elle peut les revendre principalement : - A des agriculteurs pour contribuer à leur installation ou au maintien de leur activité agricole. - A des collectivités pour les accompagner dans la mise en œuvre de leurs projets d’aménagement et de gestion de l’espace. - A des établissements publics nationaux ou locaux (conservatoire du littoral, parcs naturels, agences, etc.). - A des personnes privées (conservatoires, associations, fédérations, entreprises, etc.) dont les projets répondent à l’objectif de ses missions. Le département doit préserver certaines zones d’espaces naturels sensibles, ce dernier peut déléguer la mission de préempter sur ces espaces à la SAFER. E. Les conditions de la préemption Il y a des conditions préalables de préempter : elle doit avoir une autorisation, un décret l’habilite à exercer son droit de préemption sur une aire géographique bien définie. Elle propose également une superficie minimale à partir de laquelle elle peut déclencher son droit de préemption. Le préfet de région instruit la demande et c’est un décret d’habilitation qui est rendu. En Haute Savoie, il n’y a pas de seuil, à partir de 0, elle peut préempter lorsqu’elle a notification d’un projet de vente. Pour préempter les conditions portent sur : - La nature de l’acte, il doit s’agir de vente et d’habilitation à titre onéreux. A l’inverse, les échanges n’entrent pas dans le giron de la SAFER pour le droit de préemption. Lorsqu’un terrain est démembré avec une nu propriété et de l’usufruit, si c’est vendu, la SAFER peut user de son droit de préemption. En ce qui concerne les donations du vivant, la préemption peut fonctionner si cela porte sur des biens à usage agricole. - La qualité du bénéficiaire : la préemption ne marche pas s’il y a des alliés, parents, co-alliés… En cas de vente, selon le degré familiale (4ème), cela échappe à la SAFER, elle ne peut pas préempter. L’Etat prime sur la SAFER en cas de projet d’IG. - Il y a des conditions pour l’agriculteur pour qu’il prime sur la SAFER : il doit être agriculteur, ou en rapport avec une activité agricole. Il doit s’engager à s’installer lui-même.  - Le bien doit constituer une exploitation agricole ou être rattachée à celle-ci. Elles doivent être classées comme telle selon les documents d’urbanisme. Cela peut concerner une zone protégée. La SAFER peut préempter les bois et les forêts mais en principe ils sont exclus. Sil y a des bâtiments, la SAFER peut préempter sur le tout si les biens sont indivisibles. Ces bâtiments doivent justifier d’un lieu d’exercice d’une activité agricole sous les 5 dernières années. Le propriétaire d’un terrain loué qui souhaite le reprendre pour changer la destination du terrain redonne la compétence à la SAFER. Le bail ne pourra être rompu que si on se trouve dans la zone U d’un PLUi. Le preneur en place ou son ayant-droit a un droit de préemption prioritaire à condition qu’il exploite le bien depuis au moins 3ans. Si le terrain qu’il loue est vendu, il est prioritaire. Si un agriculteur a déjà un certains nombres d’hectares, il ne peut en acheter en illimité. La SAFER peut faire tomber une opération et retrouver le bénéfice de son droit de préemption. Il y a des biens qui échappent au droit de préemption, les immeubles sans utilisation ou vocation agricole, de la même manière, les terrains destinés à la construction. En ce qui concerne les forêts il y a 4 exceptions : - Les biens mixtes : des biens agricoles et une partie boisée, dès lors, la SAFER peut préempter. - Les terrains sont soumis à semis ou à plantation. - En cas d’autorisation de défrichement, le terrain redeviendra agricole. - En cas d’opération d’aménagement foncier. Il y a des conditions liées au but poursuivi par la SAFER (cf : visée inscrite plus haut). Le juge ne contrôlera pas l’opportunité, il contrôle juste si la SAFER respecte les conditions. Il ne fait qu’un contrôle que l’erreur de droit. La SAFER doit appuyer sur l’un des points de l’article L.143-1 pour utiliser son droit de préemption. Sinon, elle encourt la nullité si elle n’utilise pas les motifs qu’elle peut utiliser. F. Le rôle des notaires dans la préemption Elle n’a aucune obligation de préempter, c’est à sa discrétion. Les cessions à titre onéreux, à titre gratuit lui sont notifiées, sauf s’il s’agit de donation entre ascendant et descendant, dans la famille jusqu’au 6ème degrés… C’est le notaire qui notifie ces projets à la SAFER. Les notaires doivent être précautionneux dans cette notification, elle doit avoir information du prix, des charges et des conditions de la vente et même de l’acheteur potentiel. Si elle se voit notifier des informations incomplètes, son délai de 2 mois pour déclencher son droit de préemption peut être prorogé car elle demandera au notaire d’avoir les bonnes informations. Le délai ne démarrera que lorsque le notaire aura donné les informations à la SAFER. Elle doit être avertie 2 mois avant de la volonté de cession. La notification vaut offre de vente à la SAFER. Si cela tarde trop pour être vendu, le notaire doit renouveler l’opération. Si, la personne choisie s’installe, un cahier des charges est mis en place pour que l’acquéreur respecte les conditions d’achat. G. Obligation après-vente Le choix est notifié à l’acquéreur évincé, c’est publié en mairie, il doit y avoir une motivation. Dès lors que la SAFER accepte, le propriétaire ne peut plus faire marche arrière. C’est elle qui propose le prix à la fin. La SAFER a une possibilité de mettre en demeure le vendeur d’agir et peut saisir le juge pour ce faire. Mais il y a des cas où elle décide de ne pas préempter. Elle peut le faire de façon expresse ou de façon tacite. Le propriétaire récupère le pouvoir d’effectuer la vente aux conditions qu’il avait posé, s’il change ces conditions, la SAFER sera à nouveau notifiée et aura une nouvelle possibilité de préempter. Il aura un délai d’un an pour vendre, pour que celle-ci s’exécute sinon une nouvelle notification car la précédent est considérée comme caduc. H. La préemption en pratique L’article L143-10 du code rural énonce que la SAFER peut préempter avec révision du prix, elle adresse une offre d’achat au notaire établie à ses propres conditions. Le propriétaire est engagé à partir du moment où la SAFER répond. Le vendeur doit prendre position dans les 6mois. Si le vendeur retire son bien de la vente, il sera tenu de redémarrer le processus. Le vendeur pourra saisir le tribunal si le prix ne lui convient pas et ce dernier tranchera sur le prix à retenir. Dès que le prix judiciaire est fixé, les frais d’expertises seront à sa charge. La SAFER a obligation d’acquérir le bien à la demande du vendeur. La préemption peut s’exercer sous condition et il est possible que la SAFER use de son droit de préemption de façon partielle, pour les biens mixtes par exemple ou s’il y a une habitation sur les biens. La notification devra prendre en compte la distinction de valeur. Dans le cas où le notaire a tout lissé, la SAFER pourra ne présenter qu’une offre sur certaines partie des biens à la vente. Le vendeur peut refuser la préemption partielle. Il est fait obligation de notifier la décision à l’acquéreur évincé. I. Les sanctions La sanction intervient si des manquements de la part de l’acquéreur sont commis dans le cas où il y a violation d’information préalable. La SAFER doit agir dans les 6mois dans ce cas. Si la SAFER n’avait pas de droit de préemption, elle recevrait une amende. En cas d’inexécution des engagements des acquéreurs, la SAFER peut dire qu’elle a été lésée et demande substitution à l’acquéreur. La loi ne conditionne pas la validité du droit de préemption aux objectifs légaux sous délai. L’annulation de la préemption peut intervenir pour défaut de justification ou de publicité. La nullité de la préemption peut être demandé par l’acquéreur évincé. Mais le notaire ne peut pas le faire, ce sont que les parties contractantes ou potentiellement contractantes. Le délai de recours est de 6mois. Le motif conduit au niveau de la rétrocession n’est pas attaquable s’il n’est pas le même que celui invoqué au moment de la préemption. Le point de départ du délai est l’affichage. Selon ce qui est attaqué, le JA ou le JJ est compétent. En cas d’annulation de la préemption, elle est rétroactive. J. Les autres droits de préemption La SAFER a d’autres DP, elle peut en user pour le compte du département pour les espaces agricoles naturels périurbains, c’est dans un cadre précis pour mettre en valeur les espaces mais c’est différent de la protection des espaces agricoles et naturels. Elle peut agir dans ces espaces et cela s’applique aux ventes à titre onéreux. Encore une fois, l’obligation revient aux notaires. Concernant les attributions en propriété : lorsque la SAFER a préempté, elle gère les biens avant de les céder, elle réorganise le foncier. Lorsqu’il y a une procédure de remembrement, le délai est figé. Et la SAFER est aussi suspendu à ce délai. Cela permet de conserver le maintien du potentiel productif des terres. La SAFER consent à des baux précaires, de 6ans renouvelables 3ans. La SAFER détermine le prix des baux, elle se couvre de ses frais lors de la rétrocession. La SAFER peut rétrocéder directement ou elle peut faire une substitution pour transférer les droits à un exploitant. Elle donne prévalence à un candidat qui est capable de gérer, mettre en valeur une exploitation agricole. S’il n’y a aucun candidat, elle peut l’attribuer à quelqu’un d’autre. Il y a une priorité donnée aux projets à vocation biologique. Concernant les terrains boisés, un plan de simple gestion peut être imposé par la SAFER pour s’assurer que la foret sera bien gérée dans le temps. Le cahier des charges comprend la garantie que le terrain devra garder une destination agricole. Celui qui ne se comporte pas en cohérence devra laisser le bien. Il y a un droit de suite qui est fait derrière même s’il n’y a pas toutes les armes pour sanctionner. Il doit aussi rendre compte au préfet avec une demande d’exploiter. L’annulation de rétrocession ne donne pas droit à attribuer la propriété à celui qui a fait le recours. Une nouvelle analyse doit être faite. K. Les opérations locatives La SAFER doit assurer la gestion des biens agricoles, en ce sens, elle peut faire des baux précaires d’environ 5ans. Ces baux échappent au statut du fermage. Ces conventions sont vraiment très encadrées. Les propriétaires peuvent, parallèlement, décider de mettre à disposition des terrains à la SAFER. Ce sont des conventions de mise à disposition. Elles peuvent être mise en place dans des périmètres de protection périurbains. La SAFER consent avec le propriétaire et consent avec l’agriculteur ; elle a un rôle d’intermédiaire. Elle peut conclure un bail pour les terres incultes en montagne. 2. Les espaces agricoles naturels et périurbains Le département peut mettre en place, depuis 2005, les espaces agricoles et naturels périurbains dans la zone de friction avec la ville. Il initie la procédure ou les EPCI/Syndicat Mixte compétent pour élaborer un SCoT peuvent aussi l’initier. Nous retrouvons cela aux articles L215-1 et suivants CU. Le dossier se compose d’un plan qui délimite les surfaces que l’on fait et une notice qui explique l’importance de la protection. Il y a donc une surprotection, il y a une protection agricole et urbaine. Une enquête publique est menée concernant les espaces sous tension mais ne concerne pas l’espace à urbaniser, pas l’espace de réserve d’urbanisation. Le département peut étendre ce périmètre. Mais il n’y a pas de parallélisme des formes, celui qui l’adopte n’est pas celui qui le modifie. La modification ne se fait pas décret ministériel motivée (pour la réduction). Une fois défini, dans ce périmètre, le département peut acquérir des terrains à l’amiable, par le droit de préemption ou par l’expropriation. Il peut déléguer à une autre CT pour son compte ou à la SAFER. C’est un outil dynamique qui a un programme d’action qui s’étale dans le temps et cet outil de protection sera convenu avec les signataires. Une fois le terrain acquis, le notaire est informé. La vente à des PPv ou à des PPb est possible mais un cahier des charges doit être signé pour assurer la pérennité de ces espaces protégés. Des baux ruraux peuvent être conclus pour que ces terrains soient entretenus. Le locataire devra respecter les espaces de protection. L’ouverture au public peut d’ailleurs être prévue. A. Les Périmètres de Protection et Mise en Valeur des Espaces Agricoles et Naturels Péri- Urbains Les Périmètres de Protection et Mise en Valeur des Espaces Agricoles et Naturels Péri-Urbains visent un objectif de protection, une favorisation de l’exploitation agricole, la gestion forestière, la préservation et la valorisation des espaces naturels et des paysages. Ils donnent au département un droit de préemption dans ces secteurs pour des motifs environnementaux et agricoles. Ils permettent des échanges nécessaires avec une baisse de la spéculation et une maitrise du foncier. B. La Zone Agricole Protégée Une Zone Agricole Protégée est une servitude d’utilité publique qui présente un IG pour l’agriculture sur la base de 3 critères : - Qualité de la production (fertilité des sols, faisabilité d’exploitation). - Situation géographique (zone à grosse pression foncière). - Situation agronomique. L’objectif est d’assurer une protection sur le long terme, de donner une visibilité de la vocation des terres agricoles et assurer une bonne cohérence du DD d’un territoire. La compétence revient au Préfet, à la commune ou à un EPCI compétent en matière de SCoT ou de PLU. La ZAP est approuvée par arrêté préfectoral. Il y a une consultation pour accord du CM et une consultation pour avis de la Chambre d’agriculture, de la CDOA et de l’INAO. La ZAP se superpose au zonage, c’est une SUP. La ZAP n’implique aucune règlementation supplémentaire. S’il y a volonté de réduire le périmètre, l’avis est soumis aux instances de consultation, en cas d’avis défavorable, le préfet peut y déroger avec une décision motivée. C. Périmètre de Protection des Espaces Agricoles et Naturels Périurbains Le PAEN permet une protection à long terme des espaces agricoles, naturels et forestiers soumis à une forte pression foncière et sert à pérenniser l’agriculture locale via un programme d’actions. Il y a une concertation avec les acteurs du territoire concerné, les communes donnent leur accord, un avis est donné par l’ONF, la chambre d’agriculture et par la structure porteuse du SCoT. C’est finalement approuvé par la délibération du conseil départementale ou par la structure porteuse du SCoT. Le programme d’action précise les aménagements et orientations de gestion destinés à favoriser au sein du périmètre délimité l’exploitation agricole, la gestion forestière et la préservation et la valorisation des espaces naturels et forestiers. Il permet de faciliter l’acquisition de surfaces agricoles pour la collectivité au service d’un projet agricole et naturel : le département, les EP d’aménagement ou EP fonciers locaux. Les biens acquis peuvent être cédés de gré à gré, loués, ou concédés temporairement à des personnes privées ou publiques. L’extension est possible avec accord des communes et avis de la Chambre d’agriculture. La réduction ne se fait qu’avec un Décret ministériel. 3. La mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées Le conseil départemental sur base d’un inventaire peut proposer de créer un périmètre dans lequel il serait d’IG de remettre en valeur des parcelles incultes ou manifestement sous-exploitées depuis plus de 3ans ou 2ans en ZM. Lorsque le périmètre est arrêté, la commission communale ou intercommunale d’aménagement foncier dresse l’état des parcelles dont la mise en valeur est possible. Ensuite, il y a une mise en demeure du propriétaire ou du titulaire du droit d’exploitation et soit il s’engage à mettre en valeur dans l’année, soit il refuse ou ne répond pas sous 2mois, ce qui vaut autorisation d’exploiter à un nouvel exploitant. Un particulier peut aussi alerter sur le fait qu’un terrain soit en friche. L’agriculteur se retrouve dans un bail forcé. 4. L’échange des terrains en propriété L’intérêt de l’échange amiable est que des propriétaires peuvent aller voir le département pour échanger leurs terrains. Il est possible que les terrains ne soient pas de même contenance, de même valeur. L’échange doit être utile, il permet d’éviter les frais de mutation, l’utilité agricole ne doit pas être remise en question et reconnue par la Commission Départementale d’Aménagement Foncier et le Conseil Départemental vient l’approuver. Cet outil incitatif permet de réorganiser du foncier. Un périmètre peut être aussi crée et ce dernier aura une dimension plus importante, c’est la commune qui enclenche la demande. C’est un périmètre d’aménagement foncier. 5. L’aménagement foncier C’est l’ancien remembrement car ce terme faisait peur aux gens, dans les années 60-70, des arbres, des haies étaient coupés et il n’y a que des mauvais souvenirs. Cela consistait en une réorganisation foncière qui impliquait une redistribution des parcelles. Aujourd’hui, l’environnement est beaucoup plus protégé et des pincettes sont prises pour agir de la sorte. Il a pour but d’améliorer les conditions d’exploitation des terrains ruraux et forestiers, d’assurer la mise en valeur des espaces naturels ruraux et de contribuer à l’aménagement du territoire communal ou intercommunal. C’est la loi du 23 février 2005 qui a mis en place ce dispositif. A. Objectifs de l’aménagement foncier rural Les 3 objectifs de l’aménagement foncier sont : améliorer les conditions d’exploitation des propriétés rurales et forestières, assurer la mise en valeur des espaces naturels ruraux et de contribuer à l’aménagement du territoire communal ou intercommunal. B. Les modes d’aménagement foncier Il y a 3 modes d’aménagement dans la loi : la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous- exploitées, la règlementation et la protection des boisements (l’idée est de faire attention à ce que les agriculteurs ne mettent pas de forêt à la place des champs, ou bien une obligation de mettre des essences forestières) et les échanges et cessions d’immeubles ruraux. A ceux-ci s’ajoute l’aménagement foncier agricole et forestier qui est la procédure de droit commun. C. Dispositions communes aux opérations d’aménagement foncier 1. Compétences et organes Le Conseil départemental a compétence depuis la loi du 23/02/2005 pour instituer les commissions communales (CCAF) et intercommunales (CIAF) d’aménagement foncier, et ordonne l’aménagement. Le Président du Conseil général ordonne l’aménagement s’agissant des grands ouvrages linéaires. Il peut définir la liste des travaux interdits jusqu’à la clôture des opérations (interdiction de destruction des boisements et haies). L’idée est de repérer les territoires mais cela demande parfois du temps. La CCAF siège à la mairie, arrête les périmètres et propose les mesures pertinentes pour améliorer l’exploitation agricole. Mise en place obligatoire s’agissant des grands ouvrages linéaires. Elle est présidée par un commissaire-enquêteur désigné par le tribunal judiciaire. Elle se compose notamment du Maire de la commune, d’un conseiller municipal, de 3 représentants preneurs et de 3 représentants bailleurs, de 3 personnes qualifiées pour la protection de la nature, de représentants du Conseil général, d’un délégué départemental des finances publiques. Une sous-commission peut être mise en place, destinée à préparer le travail. Il y a des personnes qui ont un droit de vote et d’autres membres qui n’en n’ont pas comme la chambre d’agriculture et il y a un quorum pour délibérer. Lorsque l’enquête publique a lieu, la CCAF se prononce au vu des résultats de l’enquête. Les commissions communales d’aménagement se réunissent et statuent sur une opération d’aménagement. Le Préfet intervient au début de procédure, il porte à la connaissance du président les normes et procédures à suivre. Cela sert à réaliser l’étude préalable de l’aménagement, celle-ci est commandée par le CD pour faire un diagnostic sur le territoire. Le géomètre établit les documents et plans nécessaires aux opérations. Il estime les terrains en valeur de productivité réelle, généralement c’est la catégorie fiscale qui est prise en compte. 2. Prérogatives Le Président du CD est compétent pour ordonner ou non l’opération d’aménagement par arrêté par suite de l’avis de la CCAF. C’est le conseil départemental qui ordonne l’activité et après il y a, à nouveau, une enquête publique mais finalement, l’activité agricole se trouve restaurée. Les projets de mutation de propriétés sont soumis à autorisation de la CDAF s’ils sont de nature à entraver la réalisation de l’aménagement foncier. Certaines propriétés ne peuvent pas être dépossédées. 3. Régime des recours Les recours contre la commission n’ont pas lieu devant le TA car elle dépend de la commission départementale mais devant cette dernière. Elle est compétente pour les échanges fonciers amiables notamment. Mais les recours devant la commission départementale ont lieu devant le TA. 4. Régime des financements Le financement est départemental, ce sont eux qui passent du temps sur les travaux. Cependant, les travaux connexes sont financés par les propriétaires. Dans le périmètre rapproché, le maitre d’ouvrage est tenu de prendre en charges le financement. 5. Clôture des opérations et effets Le Président du CD ordonne, par arrêté, le dépôt en mairie du nouveau plan parcellaire, constate la clôture des opérations et ordonne les travaux connexes. La clôture opère transfert des droits de propriété. Le Préfet peut prendre des prescriptions complémentaires destinés à assurer le respect des travaux autorisés au titre de la loi sur l’eau. En cas d’annulation de la décision de la CDAF, nécessité de prendre un nouvel arrêté de clôture. L’arrêté de clôture peut faire l’objet d’un REP devant le TA. Mais l’annulation de l’acte « ordonnant » intervenu après le transfert de propriété n’a pas pour effet de rendre illégal l’arrêté de clôture (souci de sécurité juridique des actes, éviter l’instabilité juridique et remise en cause de situations établies). D. L’aménagement foncier agricole et forestier L’objectif de l’AFAF est d’améliorer les conditions d’exploitation des propriétés agricoles en réduisant le morcellement et la dispersion des terres, en liaison avec l’aménagement du territoire communal et la protection de l’environnement. La procédure AFAF ne s’applique en principe qu’aux terrains non bâtis, ainsi qu’aux bâtiments et terrains dépendances indispensables et immédiates (mais ils sont réattribués d’office à leur propriétaire sans modification de limites), aux bâtiments légers (cabanes en planches). Par conséquent, les terrains clos de murs, les sources d’eau minérale, gisements, mines et carrières, ainsi que les terrains à utilisation spéciale (supportant un équipement nécessaire à la gestion du fonds) et les terrains bâtis (desservis par les réseaux) s’ils sont inclus doivent être réattribués à leurs propriétaires. L’amélioration des conditions d’exploitation des parcelles est exigée, aucune aggravation n’est admise, sous peine d’annulation de la décision de la CDAF. Le juge opère une comparaison entre les conditions d’exploitation avant et après l’aménagement. La finalité agricole interdit de changer l’affectation des parcelles. L’équivalence entre les attributions et les apports : estimés en valeur de productivité réelle (VPR) dans chaque nature/catégorie de culture définie par la CCAF (terres labourables, prés, bois, vignes, vergers, cultures spéciales, jardins, parcelles sous appellation -AOC). Chaque propriétaire doit recevoir une superficie globale équivalente en points, en VPR des terrains qu’il a apportés, ce pour chaque catégorie de culture, déduction faite de la part des terrains utilisés pour les ouvrages collectifs agricoles et les équipements communaux. Des dérogations possibles à la règle d’équivalence par nature de culture, moyennant l’accord des intéressés. Regroupement parcellaire : il doit être tenu compte de la réalité de répartition des types de cultures, sauf orientation visant à regrouper sous un type unique une étendue de dimension permettant de parvenir à une exploitation suffisante, ou de modifier la configuration de la parcelle, sous réserve que cela n’aggrave pas les conditions d’exploitation, et de ne pas éloigner les terres par rapport au centre d’exploitation principal. Un dossier est établi par la CCAF au titre de l’évaluation en VPR. Il donne lieu à une consultation des propriétaires par affichage en mairie et notification à chaque propriétaire identifié. Un avant-projet d’aménagement est établi, et communiqué aux propriétaires qui peuvent faire valoir leurs observations. Un piquetage provisoire a lieu sur les parcelles dont l’attribution est envisagée. Puis une enquête publique a lieu comportant le plan d’aménagement, avec un tableau comparatif de la valeur des nouveaux lots à attribuer, les échanges proposés et la date de prise de possession, les maîtres d’ouvrage des travaux connexes avec la part revenant à la charge des propriétaires, l’étude d’impact. Un rapport est rédigé à l’issue de l’enquête. La CCAF statue sur les réclamations. Possibilité de contestation devant la CDAF. A l’issue, le projet d’aménagement devient définitif et entraine le transfert de propriété. A la demande de la CCAF, le conseil municipal peut décider de la prise en charge partielle ou totale des travaux connexes à l’aménagement foncier (ceux liés à la reconstitution de haies, fossés, talus, berges). Les opérations d’aménagement restreignent les droits des propriétaires et exploitants : des mesures conservatoires sont prises par arrêté du Pt CD avec effet jusqu’à la clôture des opérations (protection des boisements, autorisation pour d’aliéner le bien). Par ailleurs, tout projet de division de parcelle dans le périmètre objet d’un aménagement foncier depuis moins de 10 ans est soumis à la CDAF (pour préserver les effets de l’aménagement foncier) qui peut refuser si la division a pour effet d’aggraver les conditions d’exploitation. Le refus de l’ancien propriétaire de libérer les lieux en fait un occupant sans titre, sujet à une action en expulsion. Les actions et droits réels, les hypothèques sont reportés sur les biens attribués. Les servitudes subsistent, sauf cas de disparition consécutives au changement de l’état des lieux, ou de la création d’un chemin d’exploitation assurant la desserte du fonds. Le preneur en place a le choix entre le report de son bail sur les parcelles attribuées et la résiliation de son bail. Cela peut donner lieu à une révision du montant du fermage. Les travaux connexes visent à assurer la desserte du nouvel aménagement parcellaire et à en améliorer les conditions d’exploitation. C’est la CCAF qui les définit, et l’association foncière qui les met en œuvre. Cela vise les chemins d’exploitation, les haies, talus, fossés. Pour les chemins ruraux et les voies communales, la CCAF n’est pas décisionnaire, elle doit solliciter l’approbation du conseil municipal sur les modifications souhaitées ainsi que ses propositions. L’association foncière (établissement public à caractère administratif) est mise en place par le Préfet (tutelle), et est constituée obligatoirement, entre les propriétaires des terrains inclus dans le périmètre de l’opération, sauf si le conseil municipal décide de prendre en charge l’ensemble des travaux connexes. Pour la réalisation des travaux qui lui sont assignés, elle perçoit des taxes syndicales auprès des propriétaires. En cas d’inexécution, le Préfet peut ordonner l’exécution d’office des travaux. Le financement des travaux est répartis par l’association foncière sur l’ensemble des propriétaires au prorata de la surface attribuée à chacun. Le recouvrement des sommes s’opère sous forme de contributions directes (au moyen de l’édition d’un titre exécutoire). Il s’agit de redevances pour services rendus. E. Variante : la réalisation de grands ouvrages publics Le financement de telles opérations est supporté par le maître d’ouvrage (article L 123-24 Code rural) dès lors qu’elles sont de nature à compromettre la structure des exploitations. La DUP doit mentionner expressément l’obligation faite au maître d’ouvrage de remédier aux dommages en participant financièrement à l'exécution d’opérations AFAF. La CCAF peut décider que l’aménagement foncier s’opère avec exclusion d’emprise, ou par inclusion d’emprise (prélèvement foncier alors réparti et supporté sur les propriétaires de terrains compris dans le périmètre d’aménagement) : ce dernier mode (inclusion) n’est possible que pour les ouvrages linéaires : le CD doit alors ordonner l’opération sous un délai d’un an à compter de la demande du maître d’ouvrage. L’aménagement foncier a pour but de remédier aux dommages causés aux exploitations par l’implantation de l’ouvrage : c’est le « périmètre perturbé » par l’ouvrage, qui ne peut inclure que les terres directement ou indirectement impactées par la mise en place de l’ouvrage. Possibilité pour le conseil départemental (sur proposition de la CCAF, et avec accord du maître d’ouvrage), de définir un périmètre complémentaire. Le Préfet peut autoriser le maître d’ouvrage à bénéficier d’une occupation anticipée des terrains avant transfert de propriété, et moyennant indemnité de privation de jouissance à verser au propriétaire et à l’exploitant en place. Le maitre d’ouvrage (ou concessionnaire) est tenu de prendre en charge les dépenses d’aménagement foncier et de travaux connexes rendus nécessaires par la réalisation de l’ouvrage. F. Variante : en zone forestière La CCAF doit déterminer les types de peuplements en place dans le périmètre, avec plusieurs classes de productivité (valeur d’avenir) par points en valeur de productivité réelle (VPR). Le principe est l’équivalence en VPR entre les apports et les attributions. Exception sous accord des propriétaires établi devant le Pt CCAF et moyennant une soulte, ou par attribution de terrains agricoles. L’éloignement des parcelles échangeables s’apprécie par rapport aux chemins de desserte. Possibilité pour la CCAF de proposer au conseil départemental la mise en place d’un « zonage agriculture-forêt » (portant interdiction ou réglementation des boisements : art. L 126-1 Code rural) mais une enquête publique est organisée. G. Variante : en zone viticole Cessibilité des droits à la culture de la vigne à l’intérieur d’un même périmètre d’aménagement. Lorsqu’un propriétaire reçoit une superficie de vigne supérieure à celle qu’il détenait avant aménagement, ses droits à replantation sont alignés sur cette nouvelle surface attribuée. 6. Accès et circulation dans les espaces agricoles Pénétrer dans une propriété privée est sanctionné par une contravention et rédigé par le code pénal. Le locataire doit avertir le propriétaire pour mettre en place des actions pour chasser le squatteur. Le propriétaire doit garantir la libre jouissance de la propriété durant le bail. Mais, la limite, est que pour assurer le respect de la sanction, les lieux doivent être matérialisés physiquement que la propriété est privée et non accessible au public. Concernant les voies et chemins qui desservent des espaces agricoles, le public peut aller se balader s’il s’agit d’une voie communale ou d’un chemin rural, mais le Maire est habilité à réglementer l’accès et l’usage de la voie. Mais si le chemin est un chemin d’exploitation, alors seulement les personnes exploitant les parcelles peuvent passer sur ce chemin mais, à nouveau, il faut une indication sur la nature du chemin. 7. Chemin ruraux et sentiers d’exploitation Les voies de communication des fonds ruraux sont classées en deux catégories : - Les chemins ruraux (art. L 161-1 et svts du Code rural) : font partie du domaine privé de la commune, sont ouverts au public.  - Les chemins et sentiers d’exploitation (art. L 162-1 et svts du Code rural) : voies privées servant à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation, leur usage peut être interdit au public. A. Chemins ruraux Il s’agit de voies qui n’ont pas été classées comme voies communales. Un recensement des chemins ruraux peut être décidé par délibération communale. Il interrompt la prescription pour l’acquisition des parcelles pendant 2 ans. Cela donne lieu à une enquête publique. L’affectation à l’usage du public est présumée, notamment par l’utilisation du chemin comme voie de passage, ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale. Il y a aussi une présomption d’appartenance du chemin à la commune, ou acquisition par prescription, sauf preuve de titre de propriété contraire, ou possession trentenaire ou décennale (art. 2272 et svts Code civil). En tant que voie privée, le chemin rural est du ressort du JJ en cas de litige. La commune a la faculté de créer des chemins ruraux ou d’y incorporer des chemins déjà existants. Les chemins ruraux peuvent donner lieu à une modification de leur tracé ou de leur emprise. La procédure est différente selon l’élargissement. S’il est > à 2m, cela nécessite une procédure d’expropriation, en dessous, une simple délibération avec enquête publique suffit. La commune n’a pas obligation d’inscrire dans son budget des dépenses dédiées à l’entretien des chemins ruraux. Si elle commence à pourvoir à des travaux d’entretien, cela emporte obligation d’en assurer l’entretien pour l’avenir. Si un chemin rural vient à être incorporé au domaine public, il devient alors inaliénable et imprescriptible (domanialité publique). Des contributions spéciales peuvent être imposées aux PPh ou PM responsables, par leur degré d’utilisation du chemin, de sa dégradation. Ces contributions sont recouvrées comme en matière d’impôts directs. Lorsqu’un chemin n’est plus affecté à l’usage du public, le CM peut en décider la désaffectation, puis procéder à sa vente après enquête publique, procédure où les riverains peuvent se charger de l’entretien du chemin en se groupant en association foncière, et bénéficient d’un droit de priorité pour le rachat de l’emprise de la portion du chemin contiguë à sa propriété. Le Maire est chargé de la police et de la conservation des chemins ruraux. Il peut prendre un arrêté motivé réglementant le tonnage admis sur la voie par certains types de véhicules incompatibles avec la conservation des chemins. Il a l’obligation de remédier à un obstacle présent qui bloque la circulation sur le chemin rural. En tant qu’ouvrage public, c’est le JA qui est compétent pour connaître de la responsabilité de la commune pour défaut d’entretien du chemin ou pour tout acte administratif de de suppression, de cession ou de modification du chemin. B. Chemins et sentiers d’exploitation L’exploitation de l’immeuble n’est pas nécessairement de nature agricole. Il peut s’agir d’assurer la communication entre des bâtiments situés dans une zone urbanisée ou un bourg. Ils sont présumés appartenir divisément aux propriétaires riverains, à raison de la partie (entendu comme la portion divise) jouxtant leur propriété, « en droit soi ». Ils sont affectés à l’usage commun de tous les propriétaires riverains, y compris ceux qui en supportent l’assiette. L’accord de l’ensemble des intéressés est requis pour opérer un déplacement, ou des aménagements sur le chemin, ou en opérer la suppression. Le droit d’utilisation du chemin ne se perd pas par non-usage. L’accès au chemin peut être interdit au public, à la demande de chaque riverain. Chacun des propriétaires riverains est tenu de contribuer aux travaux nécessaires à leur mise en état de viabilité, à proportion de l’intérêt que le chemin présente pour chacun d’eux, sauf à renoncer à leur droit d’usage du chemin. 8. L’association foncière pastorale Il s’agit d’une association de propriétaires pour favoriser la mutualisation, l’aménagement et l’entretien. Il est des cas où elles sont constituées d’office, des cas où elles doivent avoir une autorisation et sinon, elle est libre. L’AFP a pour objet principal d’assurer ou de faire assurer l’aménagement, l’entretien et la gestion des ouvrages collectifs permettant une bonne utilisation des terres inclues dans le périmètre. Elle peut exploiter directement les terres ou en concéder la jouissance à des groupements pastoraux. Elle se substitue aux propriétaires adhérents pour faire exploiter les terres pastorales situées dans le périmètre qu’elle couvre. Les terrains doivent avoir une destination agricole ou pastorale. Ils doivent être situés dans les communes classées en ZM ou en zone d’activités pastorales ou extensives délimitées par arrêté préfectoral. A. Les AFP libres Elles sont constituées par consentement unanime des associés, sous forme de PMDPv dont les litiges relèvent du JJ. B. Les AFP autorisées Elles sont constituées sous le contrôle du Préfet, et revêtant la forme d’un EPIC dont les litiges relèvent du JA. Elles peuvent être constituées à l’initiative de plusieurs propriétaires intéressés, d’une CT ou d’un groupement de CT ou de l’autorité administrative. Le projet est soumis à enquête publique par le Préfet. L’association est constituée lorsqu’intervient un vote de la majorité des propriétaires. L’association doit s’engager à acquérir les biens délaissés par leurs propriétaires. Accessoirement, le Préfet peut autoriser l’association à distraire des terres à des fins non agricoles (touristiques par ex.). C. Les AFP constituées d’office Elles ont le caractère d’EPIC et sont constituées sur décisions du Préfet lorsque l’état d’abandon des terrains ou leur défaut d’entretien est de nature à constituer un danger, et qu’une AFP libre ou autorisée n’a pas pu être constituée. A cet effet, les propriétaires sont avertis en amont et invités à constituer une AFP autorisée, et que leur carence va conduire à la mise en place coercitive d’une AFP constituée. Une enquête publique est organisée. Les propriétaires qui forment opposition peuvent délaisser leurs terrains sans indemnité au profit de l’association. D. Modalités de fonctionnement et ressources d’une AFP L’assemblée générale se prononce selon la règle de majorité sur le programme de travaux neufs ou de grosses réparations proposé par le syndicat. La gestion financière s’opère moyennant la perception de cotisations ou de redevances syndicales auprès des propriétaires. S’ajoutent aux ressources de l’AFP l’octroi d’aides au fonctionnement. Les dépenses afférentes aux travaux sont réparties entre les propriétaires de l’ensemble des zones selon l’intérêt des travaux pour chacun des secteurs concernés. Les recettes procurées par la mise en valeur des biens sont réparties annuellement au moyen d’un reversement en fonction du degré de contribution de chaque propriété à la formation des recettes, déduction faite du montant des frais de gestion ainsi que des provisions financières de l’association. 9. Les conventions pluriannuelles de pâturage A. La convention pluriannuelle de pâturage Il s’agit d’une forme particulière de mise à disposition de terres agricoles en ZM ou d’économie pastorale ou extensive (art. L 481-1 et svts Code rural). Elle permet de conjuguer un usage alterné ou concurrent du terrain suivant les saisons, avec les pistes de ski l’hiver et l’alpage l’été. Il doit y avoir une condition de compatibilité entre les activités d’été et d’hiver. Cette convention est soumise au CC qui donne les règles de mise en œuvre. Il n’y a pas de statut de fermage, sauf pour 2 points : le prix de location (définit par le Préfet) et la durée de la convention. Elle peut être conclue par toute personne physique ou morale. La CPP peut mettre à la charge du bénéficiaire des travaux d’aménagement, d’équipements ou d’entretien. Nota : la location de surfaces agricoles pastorales ou extensives peut faire l’objet d’un bail d’alpage, avec une jouissance limitée à une partie de l’année. Il y a un système de priorité d’attribution des terres, comme pour les jeunes agriculteurs de la commune qui sont déjà sur place. L’établissement d’un contrat écrit ainsi que d’un état des lieux est recommandé et il existe un modèle type mais il n’a pas force opposable. Le renouvellement de la convention n’est pas de droit. Elle peut donner lieu à une requalification devant le juge en bail, s’il y a contrepartie. Le prix du loyer doit s’inscrire dans la fourchette applicable aux fermages (arrêté préfectoral en vigueur), qui est actualisée chaque année. Cet outil n’est pas protecteur pour les agriculteurs, ce n’est pas un bail, il n’y a pas de garantie de maintien dans les lieux. Les baux nuisent à la pérennité de l’espace agricole. Il y a des avantages et des inconvénients pour le preneur :  - Il y a une co-construction de clauses et stipulation inscrites, co-validation par états des lieux périodiques contradictoires. Les engagements sont négociés, adaptés aux enjeux d’entretien de l’alpage. Il est possible d’insérer des motifs en soutien en cas de résiliation par le bailleur. - Il y a des difficulté à se projeter dans la durée à raison d’une carrière et aussi un risque de perte de foncier par reprise par le bailleur, désorganisation induite et atteinte de l’équilibre économique de l’exploitation : dans un contexte de pression et rareté du foncier. Il y a des avantages et des inconvénients pour le bailleur : - Il y a des facilités accrues pour changer de locataire, réattribuer l’alpage, au moyen de compromis. Une possibilité de préciser la nature du troupeau, le mode d’exploitation permis par le locataire. 2 Etats des lieux annuels. Une possibilité de prévoir des travaux d’aménagement, d’équipement ou d’entretien à la charge de chaque partie, des clauses diverses. - Il y a un encadrement des conditions de résiliation ou de non-renouvellement par le bailleur. B. Le bail d’alpage C’est une variante du bail rural type, appliquée à l’alpage. Comme pour la CPP, l’utilisation saisonnière est définie dans l’année. Il existe un modèle type annexé à l’arrêté préfectoral « Baux ». Sa durée est de 9ans, reconductible pour une même durée par tacite reconduction. Ces conventions sont pleinement soumises au statut du fermage. La grille de loyer est estimée par points, commune avec celles des CPP. Pour autant, il y a une majoration du prix de loyer du fait de la sécurité offerte par le bail d’alpage, c’est le seul inconvénient pour le preneur. Il y a différents avantages pour le preneur : - Garantie de maintien dans les lieux dans la durée (obligations du bailleur), pérennité et propice aux investissements dans la durée (équipement de l’alpage). - Régime d’entretien défini au plan réglementaire (évite des exigences arbitraires du bailleur : qui fait quoi). - Priorité d’achat en cas de vente (droit de préemption). - Droit à indemnisation sur l’amélioration du fonds loué en sortie de bail dans un délai de 6 mois. - Faculté de transmission du bail sous condition (enfant ou conjoint repreneur). - Formalisme, délai de prévenance et motifs encadrés au soutien d’une demande de résiliation/non-renouvellement Il y a différents avantages et inconvénients pour le bailleur : - Le bailleur est garantie d’avoir un revenu avec bonus – point supplémentaire dans le calcul de la location, que son patrimoine soit exploité et il a des possibilités d’éviction si non-respect des engagements d’exploitation. - Le bailleur s’oppose à plus d’inconvénients que le locataire : la durée du bail impose un engagement temporel (9 ans tacite reconduction), la procédure de congé et les motifs sont encadrés et il est contraint par le régime transmission du bail avec les formalités administratives. C. Regard pratique  Bail d’alpage Convention pluriannuelle de pâturage et d’alpage Il est + adapté dans des secteurs à enjeux (alpage Elle est plus souple pour laitier, investissements requis –accès, bâtiments, négocier/réagencer/répartir/réattribuer le eau-, amortissement nécessaire, gage de foncier alpestre « rebattre les cartes », dans les garantie pour la conduite et la pérennité des secteurs à enjeux, notamment en cas d’alpages exploitations). sous-exploités, de sorte que tout le monde y trouve son compte. C’est un outil de facilitation des délocalisations et installations, moyen de gérer des situations transitoires couplé avec un prêt à usage en intermède. Son établissement est requis par la DDT Haute- Savoie en cas d’avis favorable pour changement de destination d’un chalet d’alpage lors du passage en CDPENAF puis en CDNPS. Gage de maintien de la fonctionnalité de l’alpage attenant. Il y a une rigueur des règles (protectrices) du Le régime juridique est insuffisamment sécurisé statut du fermage, un effet dissuasif sur la et sujet à de multiples interprétations. En cas conclusion de baux par les propriétaires. d’invalidation des encadrements procéduraux, les exploitants sous CPP s’en trouveraient encore davantage précarisés par l’arbitraire du bailleur. Si CCP antérieure à l’arrêté préfectoral , le contrat n’est pas remis en cause sauf durée et montant du loyer. Pas d’obligation à reprendre le nouveau modèle Le Code rural et le modèle de l’arrêté préfectoral ne sont pas opposable. 10. Le statut du fermage A l’origine, il y avait la loi, il fallait donner à manger à la population et protéger les propriétaires. Le statut du fermage a été créé et il est supérieur au statut contractuel qui existe actuellement. Le statut du fermage est d’ordre public. Les clauses restrictives des droits conférés par le statut sont illicites (droit de préemption, droit à indemnité d’éviction…). Il s’applique à « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L 311-1 du Code rural ». Le locataire peut signer quelque chose mais si c’est illégal, ce n’est pas valable, comme une clause de refus de l’indemnité d’éviction. Dans le droit des contrats, il y a une liberté encadrée mais dans le fermage, il n’y a aucune liberté équivalente à cela. La vente d’herbe entraîne une requalification en bail si elle se renouvelle d’une année sur l’autre au profit d’un même acquéreur, au travers d’une utilisation continue et répétée du fonds (moyen détourné d’échapper au statut du fermage). Le contrat d’entreprise de travaux agricoles n’est pas un bail. La simple prise de pension d’animaux n’étant pas une activité agricole, elle échappe au statut du fermage. L’habitation louée intègre le bail rural si elle est nécessaire à la conduite de l’exploitation agricole. Il connait certaines dérogations comme la convention pluriannuelle d’exploitation agricole ou de pâturage en alpage, la convention d’occupation précaire (3 cas limitatifs), les baux précaires des SAFER, les baux consentis par une personne publique s’ils portent sur le domaine public. Et pas de droit au renouvellement si utilisation du bien à une fin d’intérêt général ou DUP. Et les baux de petites parcelles et ne constituant pas un corps de ferme ou une partie essentielle de l’exploitation du preneur. Mais les parties peuvent décider ensemble de se soumettre au statut. A. La Commission consultative paritaire des baux ruraux Elle est présidée par le Préfet ou la DDT et se compose de représentants de la DDT, des organisations représentatives des bailleurs et des preneurs de la Chambre d’Agriculture, de la Chambre des Notaires (membres de droit). Certains jouent un rôle consultatif, alors que d’autres ont un droit de vote (lequel s’effectue à la majorité, moyennant un quorum). Elle est consultée par le Préfet pour proposer la fixation des bases de calcul du prix des baux, la superficie des petites parcelles, la liste des travaux d’amélioration, les tables d’amortissement, l’instruction des demandes des résiliation pour changement de destination du bien loué, la surface que le bailleur peut reprendre pour construire. Elle établit les baux types départementaux, les modalités de l’obligations du bailleur d’assurer la qualité et la permanence des plantations, la part de surface que le preneur peut échanger en jouissance. B. Les conditions d’établissement d’un bail à ferme En cas de bien indivis, il faut l’accord de l’ensemble des indivisaires, sauf mandat exprès, pour être opposable. En cas d’autorisation d’exploiter requise, elle conditionne la validité du bail. Le fermage n’est pas forcément un écrit, il est possible de s’engager à l’oral, d’ordre public, mais cela en facilite la preuve. En cas de bail verbal, il est fait application des clauses du contrat de bail type départemental. Le bail verbal s’établit par la preuve de l’existence d’une contrepartie à la remise en jouissance du bien. La production d’une attestation MSA est insuffisante. L’enregistrement du bail n’est obligatoire que pour les baux > à 12 ans. L’enregistrement confère une date certaine au bail. L’état des lieux permet de fixer la situation du bien à l’entrée en jouissance. C. Les obligations du bailleur Il doit garantir au preneur la remise d’un bien en état de servir à l’usage auquel il est destiné, et garantir la libre jouissance ainsi que l’entretien du bien loué pendant la durée du bail. Il prend en charge la reconstruction en cas de destruction par cas fortuit ou compromettant l’équilibre économique de l’exploitation du preneur. Il a aussi une obligation d’assurer la qualité et la permanence des plantations (cultures pérennes). Et il a la charge du règlement de l’impôt foncier. D. Les obligations du preneur Il doit le paiement du fermage pour les bâtiments et les terres (montant encadré par une fourchette mini-maxi fixée chaque année par arrêté préfectoral). Le prix des loyers des cultures pérennes peut être fixé en quantité de denrée. En cas de bail par une PPb, le prix du fermage est compris dans la fourchette de l’arrêté préfectoral, et il y a priorité d’attribution aux jeunes agriculteurs ou aux agriculteurs travaillant des terres sur la commune. Le loyer est payable à terme échu, ou en 2 échéances semestrielles. L’action en révision de fermages anormaux est intentée devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il y a une prescription de 5 ans pour l’action en paiement. Le défaut de paiement est sanctionné par la résiliation du bail. Il doit effectuer les réparations locatives et il sera responsable en cas de faute grave. Il doit garnir le fonds (assurer une bonne exploitation du fonds, suivant sa destination) mais aussi informer le bailleur des usurpations commises sur le fonds loué. Il doit respecter la spécialité culturale choisie par le preneur, sous réserve de la destination du fonds et des contraintes environnementales. Mais une réorientation culturale est possible moyennant notification préalable au bailleur. E. Durée, renouvellement et résiliation du bail Le bail type classique dure 9ans mais il y a des baux particuliers : - Le bail à long terme qui dure 18 ou 25 ans. - Le bail de petite parcelle. - Le bail d’un an renouvelable jusqu’à 6ans mais c’est un cas particulier, par lequel un propriétaire peut insérer une clause selon laquelle il pourra résilier pour installer un ayant droit. Le bailleur disposera du délai de 6ans pour l’installation sinon, on repasse sur le bail classique qui dure 9ans. Une résiliation amiable par accord des parties est possible. C’est la clause de reprise sexennale. Il faut que l’ayant droit remplisse les conditions d’exploitation. Si les parties ne s’accordent pas sur le prix, il est fixé par le juge. Le bail peut être résilié pour faute du preneur, ce sont des constats comme mauvaise exploitation, surcharge d’exploitation, le non-respect des clauses environnementales etc… S’il fait contravention aux règles de céder son bail. Mais aussi en cas de défaut de paiement : 2 annuités restées impayées 3 mois après mise en demeure (un paiement partiel n’est pas libératoire). Ou encore en cas d’ exercice par le preneur d’une activité non conforme à la destination agricole du fonds. Pour autant, il y a des cas d’excuse si force majeure ou raisons sérieuses et légitimes. Il est possible de résilier le bail pour changement de destination agricole du bien loué. Le bailleur peut le reprendre pour construire une habitation pour lui-même, pour sa famille, il peut y adjoindre des dépendances. Cela n’est possible que sous certaines conditions : une modification du PLU qui classe la parcelle en ZU ou si un arrêté préfectoral le prévoit avec la superficie permise. Dans ce cas, le bailleur s’engage à faire le changement de destination sous 3 ans suivant la résiliation. Une notification du congé par acte de commissaire de justice est faite et la résiliation prend effet 1 an après la notification du congé. Dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité d’éviction (sauf si l’éviction coïncide avec la date de fin de bail) devant être soldée avant la sortie du preneur. Il existe d’autres causes de résiliation du bail qui sont liées au preneur : - Par le bailleur en cas de décès du preneur : mais par exception, le bail se poursuit si présence d’ayants-droits (conjoint, partenaire de PACS, ascendant, descendant, ayant participé à l’exploitation au cours des 5 dernières années). Le bailleur doit notifier la résiliation aux héritiers dans les 6 mois (L 411-34 al 3).  - Par le preneur en cas de : incapacité > à deux ans de l’exploitant ou de l’un des membres de la famille indispensable aux travaux de la ferme, d’acquisition par le preneur d’une autre ferme, de refus d’autorisation d’exploiter, si le preneur ayant atteint l’âge de la retraite : notification au bailleur 12 mois à l’avance ou du départ d’un copreneur : demande au bailleur que le bail se poursuivre au nom du restant. Il existe d’autres causes de résiliation du bail qui sont liées aux biens loués comme la destruction totale des biens loués par cas fortuit, si les biens sont classés dans un ENS du département ou si les biens font l’objet d’un aménagement foncier lorsqu’il y a absence de report du bail. Il faut noter que certaines manœuvre sont répréhensible et la sanction est la résiliation du bail. En principe, le renouvellement intervient automatiquement à l’échéance du bail, si le preneur remplit les conditions : exploitation effective et permanente, détenir le cheptel et matériel nécessaire, habiter sur les lieux, être en règle avec le contrôle des structures. A défaut, le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail (mêmes causes que pour la résiliation). Il est possible d’opposer un refus ou une limitation du droit au renouvellement en cas de preneur âgé, sous conditions et au moyen de l’envoi d’un congé : - S’il est proche de l’âge de la retraite : la prolongation peut être triennale jusqu’à ce qu’il ait atteint l’âge : la reprise est alors différée (sur demande du preneur) à l’âge effectif de la prise de retraite du preneur pour bénéficier d’une retraite à taux plein (trimestres). - Si la superficie est supérieure à celle de la parcelle de subsistance. Il y a des règles de forme et de fond à respecter en cas de non-renouvellement du bail : sous peine de nullité, le congé à l’initiative du bailleur doit : être signifié par acte de Commissaire de justice au moins 18 mois avant la fin du bail, mentionner le motif de reprise, reproduire les termes des articles L 411-54 et L 411-64 CR. Le congé peut aussi notifier au bailleur sa volonté de ne pas renouveler le bail (préavis 18 mois avant l’expiration du bail). F. Le droit de reprise du bailleur pour exploitation personnelle Ce droit de reprise est au bénéfice du bailleur, de son conjoint ou d’un descendant du bailleur. Ce qui exclut d’emblée les collectivités bailleresses, dont l’objet n’est pas agricole. C’est possible pour le bailleur qui, bien qu’ayant atteint l’âge de la retraite, pour constituer une parcelle de subsistance. A peine de nullité du congé, il faut une notification par acte huissier, avec préavis de 18 mois avant l’échéance du bail, que les conditions d’âge, de compétence, d’exploitation personnelle et de respect du contrôle des structures ; exigées du bénéficiaire de la reprise, et appréciées à la date d’effet du congé soient remplies. Le congé doit mentionner les nom, prénom domicile et profession du bénéficiaire de la reprise, ainsi que le mode d’exploitation envisagé, reproduire les termes de L 411-54 et R 411-11 CR. Il est possible de faire une substitution d’un autre bénéficiaire (remplissant les conditions) en cas d’impossibilité d’exploiter par force majeure de celui désigné dans le congé. La reprise requiert ici que le bénéficiaire justifie des conditions de capacité ou d’expérience professionnelle : il doit s’engager à exploiter personnellement de bien repris pendant 9 ans, à posséder le matériel et le cheptel nécessaire ou moyens financiers de l’acquérir, habiter sur place ‘selon le type de production et ses exigences). Il peut changer le type de production pourvu qu’il s’agisse d’une activité agricole. Il doit justifier de son aptitude à conduire les travaux d’exploitation sur les biens repris. Il peut mettre les biens à disposition d’une société dans laquelle il exerce. Il peut effectuer une reprise totale ou partielle des biens loués, sous condition de ne pas porter atteinte à l’équilibre économique de l’exploitation en place. En cas de reprise abusive, le preneur injustement évincé dispose d’un recours avec réintégration dans les lieux, indemnités pour préjudice. L’absence de contestation du congé dans le délai de 4 mois ne libère pas le bénéficiaire de la reprise de l’obligation d’honorer ses obligations. Sauf si le bail s’est interrompu par résiliation amiable entre les parties. De même en cas de force majeure ayant empêché le bénéficiaire de la reprise d’honorer ses engagements. Il existe des cas spéciaux de reprise du bailleur : comme la reprise pour exploiter une carrière autorisée avec changement de destination des biens loués ou la reprise pour construire une maison d’habitation. G. Améliorations apportées au fonds par le preneur Le preneur peut effectuer des travaux d’amélioration et revendiquer sous conditions une indemnité en sortie de bail, s’il a l’accord en cas d’accord obligatoire. Certains travaux sont soumis à information préalable du bailleur (travaux d’amélioration de l’habitat, travaux de raccordement aux réseaux…) et d’autres étant soumis à l’accord préalable du bailleur (les travaux de plantations ou de constructions de bâtiments destinés à la production hors sol, ou de méthanisation, les suppressions de haies, talus, arbres…). Pour ceux soumis à information préalable, le preneur en communique le descriptif et l’estimatif au bailleur, qui peut saisir le Tribunal paritaire sous 2 mois. Pour ceux soumis à accord, le preneur doit notifier par LR/AR sa proposition au bailleur, qui doit donner son accord sans équivoque. En cas de refus, l’autorisation peut être donnée par le Tribunal paritaire. Par exemple, les frais de replantation de la vigne ne constituent pas une amélioration du fonds loué, mais résultent de l’obligation du bailleur d’assurer la qualité et la permanence des plantations, sauf si elle a été prise en charge par le preneur qui était entré en bail sur une parcelle de vieille vigne. Les améliorations sont soumises au principe de l’accession différée : elles intègrent la propriété du bailleur en fin de bail. Mais le preneur peut céder les améliorations au bailleur en cours de bail. Le preneur sortant avant le fin du bail ne peut pas céder les améliorations au preneur entrant, sauf accord du bailleur. Le droit à indemnité doit être demandé dans les 12 mois suivant la fin du bail, sous peine de forclusion. Il n’y a pas de droit à indemnité si le bail est annulé. Le droit à indemnité pour amélioration du fonds loué est d’ordre public : nullité d’une clause par laquelle le preneur déclare par avance renoncer à demander une indemnisation. Pour autant, le preneur a droit à une indemnité même en cas de résiliation du bail pour faute ou de cession prohibée, ou de sous-location interdite. Le montant de l’indemnité est en principe égal au montant des travaux, en déduisant 6% par année depuis la réalisation. En cas de reprise pour exploitation personnelle du bailleur, il est tenu compte, pour l’estimation de l’indemnité au preneur sortant, de la valeur d’usage des biens et équipements en sortie de bail. Les travaux somptuaires ainsi que ceux ayant donné lieu à octroi d’une subvention sont exclus du droit à indemnité. Pour les plantations, sont pris en compte tous les coûts ainsi que la main d’œuvre. Les autres améliorations comprennent les travaux ayant permis une productivité du sol accrue de 20%, les fumures et arrières fumures incorporées au sol. Il y a une interdiction des « pas de porte » (pratique consistant à monnayer le bail à l’occasion d’un changement d’exploitant) : cela donne lieu à répétition des sommes indument versées. De la même façon, le preneur qui a dégradé le fonds doit verser une indemnité au bailleur en fin de bail : apprécié par comparaison entre l’état des lieux initial et de sortie preuve du mauvais état du fonds. La preuve pour les améliorations est la même, ou par tous moyens (rendements, qualité & productivité du sol). Le paiement de l’indemnité est exigible en fin de bail, sauf si le bailleur n’est pas à l’initiative de la fin de bail. Il est possible qu’il y ait une fixation judiciaire d’une indemnité provisionnelle par la voie du référé judiciaire. Il y a des cas où il y a un maintien du preneur dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, à condition qu’il en ait fait la demande au bailleur avant l’expiration du bail, et qu’il ne soit pas évincé pour faute. Le bailleur qui a réglé une indemnité de sortie peut appliquer une majoration de fermage au preneur entrant. H. Transmission du bail : cas des cessions et sous-locations Le principe est l’interdiction des sous-locations et des cessions de bail, qui est d’ordre public, il y aurait donc nullité d’une clause du bail qui l’autorise. Elle entraîne la résiliation du bail sur demande judiciaire (L 411-31, II, 1°), et l’octroi de dommages-intérêts au bailleur, même si la bonne exploitation du fonds n’a pas été compromise. Elle fait obstacle à la cession du bail à un descendant du preneur. La sous-location est caractérisée lorsque le preneur en titre a remis à un tiers la jouissance et la maitrise des travaux de culture et d’entretien du fonds loué, moyennant une contrepartie versée. La prise en pension de cheptel ne doit pas s’accompagner d’une délégation des travaux d’entretien des terrains loués. La cession de bail est le transfert à un tiers du droit au bail (personnel et incessible). Elle est en principe interdite (d’ordre public), hormis cas du régime particulier du bail cessible, ou au profit des ayants- droits (parents, enfants, conjoint, partenaire de PACS ; remplissant les conditions d’exploitation), et moyennant une demande de cession préalable par le preneur au bailleur. La transmission du bail peut se faire, il est possible d’avoir recours à un prestataire de service qui ne devient pas ayant droit. Mais il y a des limites et le juge peut considérer que l’agriculteur n’assure pas son obligation d’assurer les prestations obligatoires. I. La transmission du bail Un échange en jouissance n’est pas en propriété, 2 exploitants se croisent sur les routes, ils peuvent convenir d’échanger en avertissant le bailleur au préalable, ce dernier aura 2mois pour s’y opposer sinon son refus vaut acceptation. Celui qui échange ne devient pas titulaire du bail par le fait de l’échange simplement, il se substitue à l’exploitant en titre. Cela signifie que l’échange ne modifie pas les rapports locatifs initiaux : le preneur en titre reste débiteur des obligations d’entretien, et répond des manquements d’entretien du coéchangiste.  J. Sous-locations de bâtiments d’habitation Sous exception, il est possible de sous-louer un bâtiment et aussi possible de louer de façon saisonnière mais il faut que le bailleur soit d’accord. La loi permet aussi un hébergement de la famille. K. La cession de bail à ayant-droit Le bail peut être cédé sous autorisation à un ayant droit mais cela doit être motivée, sinon le juge pourra annuler la cessions selon le faisceau d’indice. Généralement, le fils paye les erreurs du père. La cession de bail doit être écrite. L. Apport du bail à une société ou à un groupement Le preneur peut apporter son bail à une société mais il faut l’agrément écrit et explicite du bailleur. La loi le permet car le statut du fermage le permet. L’apport opère le transfert des droits et obligations du bail au bénéficiaire de l’apport. M. La mise à disposition des biens loués à une société La mise à disposition n’opère pas transfert de bail : il y a 2 cas : - Mise à disposition de bien loué à une société à objet principalement agricole : le preneur peut mettre à disposition les biens pour une durée qui ne peut excéder la durée du bail. Il doit être membre de la société et doit continuer à se consacrer à l’exploitation des lieux et participer aux travaux. Il doit informer le bailleur de la mise à disposition (modalités, durée)par LR/AR dans les 2 mois qui suivent la mise à disposition - Mise à disposition de bien loué à une société à vocation agricole : il faut l’accord préalable du bailleur dans les 2mois, la durée ne peut excéder celle du bail. N. La transmission du bail en cas de décès Il y a une transmission du bail en cas de décès du preneur. Il se transmet au conjoint, ascendant descendant qui ont participé à l’exploitation au cours de 5 dernières années, de manière effective et régulière. Le preneur doit avoir un titre de fermier, il faut obligatoirement un bail ou un titre d’occupation. Il faut être installé depuis 3ans en tant qu’agriculteur. Il faut qu’il ait exploité par lui-même, avec un titre d’exploitation en cours de validité. Si aucun ayant-droit du preneur décédé ne remplit les conditions d’exploitation, le bail est transféré à ses héritiers. Le bailleur peut alors leur notifier la résiliation du bail dans les 6 mois à partir du jour où il a eu connaissance du décès du preneur. En cas de décès du bailleur le bail ne prend pas fin, dont la poursuite de l’exécution se poursuit sur la tête de ses héritiers, ou de l’acquéreur/attributaire du bien, en cas de partage successoral ou cession de la propriété. O. Droit de préemption du preneur Il permet au fermier, sous conditions, d’acquérir prioritairement le fonds loué en cas de mise en vente (L 412-1 et suivants). Il s’agit d’une prérogative d’ordre public, réservée en propre au fermier en place, qui ne peut pas y renoncer par avance par une clause dans le bail ou en cours de bail, hormis si le droit est acquis et que le preneur a reçu notification par le notaire de l’offre complète : prix, conditions et modalités de la vente). Trois conditions pour le faire valoir (à justifier, à peine de nullité de la préemption/vente): - Avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant 3 ans (pas nécessairement sur le fonds mis en vente). - Avoir exploité par lui-même ou sa famille le fonds mis en vente : au moyen de la détention d’un titre d’occupation locatif régulier (bail rural écrit ou verbal) en cours de validité. - Ne pas posséder déjà en propriété un fonds rural d’une certaine superficie. - Il y a un engagement d’exploiter personnellement le fonds loué pendant 9 ans Le preneur remplissant les conditions peut préempter en vue d’installer un descendant, son conjoint ou partenaire de PACS. En cas de décès du preneur, son conjoint, partenaire de PACS, ses ascendants et descendants bénéficient du droit de préemption. (sous réserve de remplir et justifier d’une capacité professionnelle : exercice d’une activité agricole pendant 3 ans ou diplôme d’enseignement agricole, exploiter le fonds mis en vente). Le champ d’application du droit de préemption est vaste : - Aliénation se fait à titre onéreux (vente volontaire ou forcée) portant sur le bien loué : en cas de mise en vente simultanée d’un fonds unique comportant des terres non louées, le bailleur ne peut obliger le preneur à préempter sur la totalité qui si les biens forment un tout caractérisé comme indivisible. La vente de l’usufruit ou de la nue-propriété (démembrement). - Vente d’un bien loué faisant l’objet de baux distincts : le bailleur doit diviser les fonds en lots/chaque bail. - Vente d’un bien destiné à un changement de destination, si le propriétaire n’a pas fait jouer la procédure de reprise de L 411-32. Il est des cas où il y a exclusion du droit de préemption : - Echanges avec ou sans soulte entre terres agricoles, hormis cas de vente déguisée soulte supérieure à la valeur du bien échangé). - Aliénations à titre gratuit (sous réserve qu’elle ne cache pas une donation déguisée). - Opérations de partage entre cohéritiers. - En cas de bail de petite parcelle appréciée en regard de la superficie de l’ensemble des biens loués au preneur. - Aliénations à titre onéreux consenties aux parents ou alliés du propriétaire jusqu’au 3e degré inclus. - Preneur déjà propriétaire, au jour où il fait valoir son droit de préemption, de terres d’une superficie > à 3 fois le seuil (54 Ha pour la Savoie et la Haute-Savoie) de surface défini par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, et compris entre le tiers et une fois la surface agricole utile régionale moyenne. Il y a une articulation entre les différents doits de préemption car celui de l’Etat, des CT et des EPb prévaut. Mais le preneur est prioritaire par rapport à la SAFER. La notification du droit de préemption est faite par le notaire, qui, informé par le projet de vente de son client (déclaration d’aliéner), déclenche la procédure. Le preneur qui préempte a obligation d’exploiter personnellement le bien préempté pendant 9 ans, hormis cas de force majeure (condition non satisfaite s’il exerce une autre activité professionnelle ou ne réside pas sur les lieux). Il ne peut pas le revendre, sous peine de dommages-intérêts. Il peut faire exploiter le fonds préempté par son conjoint, partenaire de PACS ou par un descendant remplissant des conditions d’exploitation. Il peut apporter le bien préempté ou le mettre à disposition d’une société à condition de poursuivre l’exploitation au sein de la société pendant 9 ans. En cas de violation du droit de préemption par le bailleur, il peut y avoir une nullité avec substitution. 11. Le bail rural à clauses environnementales Il peut être proposé tant à l’initiative du bailleur que du preneur mais n’a aucun caractère obligatoire : il ne peut donc pas être imposé. Il peut concerner tout type d’espace. Les clauses environnementales peuvent être insérées à la conclusion du bail et également lors de son renouvellement, ou en cours d’exécution. Les parties doivent se mettre d’accord sur la nature des clauses retenues et sur les éléments géographiques sur lesquelles elles portent (secteurs d’interventions possibles). Le BRE permet une minoration du loyer, en deçà du plancher préfectoral, et le prix du bail reste fixé d’un commun accord entre les parties. Le bailleur dispose de la possibilité de s’assurer annuellement du respect par le preneur des pratiques culturales convenues avec lui (modalités de contrôle à spécifier dans le bail). La résiliation et le non- renouvellement sont possibles si non-respect des clauses environnementales. Voici une liste des clauses environnementales possibles : le non-retournement des prairies ; la création, maintien et modalités de gestion des surfaces en herbes ; les modalités de récoltes ; l’ouverture d’un milieu embroussaillé et le maintien de l’ouverture d’un milieu menacé par l’embroussaillement ; la limitation ou l’interdiction des apports en fertilisants ; la limitation ou l’interdiction des produits phytosanitaires …