EUAT 2022 TEMA XI EDIFICACION PDF

EUAT 2022. TEMA XI. EL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN. CONCEPTO DE EDIFICACIÓN. RÉGIMEN JURÍDICO DE LA EDIFICACIÓN. DEBER Y DERECHO DE EDIFICACIÓN. AGENTES DE LA EDIFICACIÓN. REQUISITOS DE LA EDIFICACIÓN: LA DOCUMENTACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. La normativa urbanística tanto estatal como autonómica impone e...

EUAT 2022. TEMA XI. EL PROCESO DE LA EDIFICACIÓN. CONCEPTO DE EDIFICACIÓN. RÉGIMEN JURÍDICO DE LA EDIFICACIÓN. DEBER Y DERECHO DE EDIFICACIÓN. AGENTES DE LA EDIFICACIÓN. REQUISITOS DE LA EDIFICACIÓN: LA DOCUMENTACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. La normativa urbanística tanto estatal como autonómica impone el deber de edificar como forma de culminación del proceso urbanístico, hasta el punto de que el incumplimiento de dicho deber puede dar lugar a la ejecución subsidiaria por parte de la Administración, a la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, a la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas o a cualquier otra medida prevista por el ordenamiento jurídico. CONCEPTO DE EDIFICACIÓN. Se entiende por edificio todo bien inmueble que haya sido construido, reformado o rehabilitado para ser destinado a vivienda o cualquier otro uso permitido por las normas urbanísticas Como han matizado la doctrina, la edificación siempre viene relacionada con un edificio. Aunque las normas urbanísticas utilizan los términos edificación y construcción como equivalentes, sin embargo, el segundo concepto es más amplio que el primero. Toda edificación supone una construcción, pero no toda construcción es edificación. La Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999 (LOE) establece que el proceso de la edificación, es la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos: a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural. b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación. c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores. Tendrán la consideración de EDIFICACIÓN a los efectos de lo dispuesto en la LOE, y requerirán un proyecto según lo establecido en su artículo 4, las siguientes obras: a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. 1  c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. Se consideran comprendidas en la edificación: - sus instalaciones fijas - el equipamiento propio, y - los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio. RÉGIMEN JURÍDICO DE LA EDIFICACIÓN. La normativa estatal aplicable a la edificación es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que se ha desarrollado en lo que respecta a los aspectos técnicos por el Código Técnico de la Edificación, aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo (modificado por Real Decreto 1371/2007, de 19 de octubre, por el que se aprueba el documento básico DB-HR protección frente al ruido). Otras normas que inciden en el proceso de edificación: RD 24 Jul. 1889 (Código Civil) Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las obras de edificación se regirán por su legislación específica. L 31/1995 de 8 Nov. (prevención de riesgos laborales) RDLeg. 5/2000 de 4 Ago. (TR Ley de infracciones y sanciones en el orden social) RD 39/1997 de 17 Ene. (Regl. de los servicios de prevención de riesgos laborales) RD 1627/1997 de 24 Oct. (disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción) También tienen incidencia en la Comunidad Autónoma de Galicia. básica que impone el deber de edificar es el Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en adelante, Ley de Suelo) Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia. Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. 2 DEBER Y DERECHO DE EDIFICACIÓN. Ha sido tradicional en nuestro sistema jurídico, de conformidad con la función social del derecho de propiedad que consagra la Constitución Española en su artículo 33.2, la consideración de la edificación como un deber y un derecho, como una plasmación jurídica más del contenido estatutario del derecho de propiedad. Desde antiguo ha sido una preocupación del legislador la culminación del proceso urbanístico mediante la construcción de las edificaciones, tanto desde un punto de vista de la ciudad consolidada, como la de disposición de viviendas, entendida como necesidad social, y por lo que ello conlleva en orden a evitar tendencias especulativas. En la actualidad, la norma básica que impone el deber de edificar es el Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en adelante, Ley de Suelo) Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana , cuyo artículo 17.1 determina que "en el suelo en situación de urbanizado el deber de uso supone (…) el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable, cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas". La misma norma prevé que el incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos en esta Ley habilitará a la Administración actuante para decretar, de oficio o a instancia de interesado, y en todo caso, previa audiencia del obligado, la ejecución subsidiaria, la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad, la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosa o cualesquiera otras consecuencias derivadas de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística (art. 49.1 Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). También la legislación urbanística autonómica ha recalcado la importancia de la culminación de la ejecución urbanística a través del deber de edificar en el plazo señalado por la normativa y los instrumentos de ordenación urbanística, así como de conformidad con las condiciones jurídicas dispuestas en la respectiva licencia de obras. En general, los inmuebles sobre los que recae el régimen de la edificación forzosa son los que se encuentran en alguna de las situaciones siguientes o tengan la cualidad que se indica: Solares no edificados, entendiendo comúnmente por tales los que carezcan en su totalidad de construcciones permanentes, o las partes de los mismos no utilizadas y susceptibles de aprovechamiento. Edificaciones en ruina. Edificaciones inadecuadas, conceptuándose como tales las destinadas en más de la mitad de su superficie a un uso urbanístico incompatible con el planeamiento. Construcciones paralizadas. Construcciones derruidas, siendo éstas aquéllas de las que haya desaparecido al menos el 50% del volumen edificable. En alguna Comunidad Autónoma el deber de edificar se hace extensivo al deber de rehabilitar las edificaciones existentes sobre las que el planeamiento imponga una obligación de conservación o rehabilitación o prohíba su sustitución total o parcial. 3 Durante años y al amparo de la normativa estatal sobre ordenación urbana estatal precedente, fue una constante la doctrina de la adquisición gradual de derechos y deberes, en relación con el proceso urbanizador y edificatorio, dada la naturaleza estatutaria del derecho de propiedad y su función social. Así, se hablaba de derecho a urbanizar con la aprobación de la ordenación detallada para una actuación o sector concreto (a través del Plan General de Ordenación Urbana para el suelo urbano, o Plan parcial para suelo urbanizable); el derecho al aprovechamiento urbanístico se obtenía por el cumplimiento, ya en fase de gestión o ejecución, de los deberes de cesión (hoy entrega), equidistribución y urbanización (costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización). Posteriormente, para edificar era necesario que el terreno tuviera la condición de solar, obteniéndose el derecho a edificar con la licencia de obras correspondiente, previa presentación del proyecto técnico. Se terminaba este ciclo de derechos-deberes con el derecho a la edificación, que se materializaba a través de la certificación técnica de finalización de las obras y la obtención de la licencia de primera ocupación del edificio. Hoy día, si bien los textos legales urbanísticos no diseñan expresamente tal adquisición gradual, puede servir de utilidad para la comprensión de los procesos urbanístico y edificatorio. Restos de la vieja concepción de la adquisición gradual de derechos, todavía pueden encontrarse en los textos legales vigentes, sirviendo como ejemplo el artículo 11.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el cual establece que "la previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva". Los requisitos o presupuestos fundamentales para la realización material y jurídica de la construcción de una edificación son: Condición de solar del terreno sobre el que se va a asentar la edificación. Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la ordenación urbanística, estén además urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas en el planeamiento. Equilibrio entre aprovechamiento objetivo y aprovechamiento subjetivo: con carácter general, en las actuaciones sistemáticas (unidad de ejecución o actuación) el aprovechamiento objetivo y el subjetivo coincidirán por virtud de la aprobación e inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de redistribución de beneficios y cargas (proyecto de compensación o de reparcelación). En lo que respecta a las actuaciones asistemáticas, el ajuste entre aprovechamientos, en caso de divergencia, se producirá a través de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, si se contempla esta técnica en la legislación urbanística como viable (posibilitada por el legislador básico estatal en virtud del artículo 18.1.a del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana estatal). Obtención de título habilitante de la edificación. Una vez realizadas las obras, se debe certificar la finalización de las mismas por la dirección facultativa (en las edificaciones residenciales integrada por la dirección de obra (arquitecto) y la dirección de ejecución de obra (arquitecto técnico)), siendo precisa la concesión de licencia de primera ocupación, en orden a que la Administración municipal 4 pueda verificar la ejecución de las obras conforme a proyecto. La realización material de las obras, acompañada jurídicamente de la licencia de primera ocupación, produce la patrimonialización de la edificabilidad (pese a que el artículo 11.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana hable únicamente de realización efectiva de la edificabilidad). Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia. Artículo 42. La licencia de primera ocupación. 1. Una vez concluidas las obras de construcción de los edificios o viviendas, el promotor solicitará la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento en el que radique el inmueble, y acompañará a su solicitud la certificación final de obra y demás documentación que, en su caso, exija el ayuntamiento competente. 2. Sin perjuicio de lo que establezca la reglamentación urbanística, podrán otorgarse licencias de primera ocupación parciales, por edificios o portales completos, cuando la parte de la obra objeto de la licencia cumpla los siguientes requisitos: – Que tenga consideración de obra completa y cumpla todas las exigencias y toda la normativa técnica aplicable. – Que sea susceptible de utilización independiente. – Que, en su caso, la urbanización interior y exterior de la parcela directamente vinculada a la edificación para la que se solicita la licencia se encuentre totalmente finalizada y se garantice el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de la parcela que sirvió de base para la obtención de la licencia de obra. 3. La Administración, previa visita de comprobación de los servicios técnicos municipales, deberá resolver la solicitud y notificársela a la persona interesada en el plazo máximo de dos meses, a contar desde la fecha en que la solicitud tuvo entrada en el registro general del ayuntamiento. Artículo 43. Servicios. 1. La licencia de primera ocupación es el único documento que permite la conexión del abastecimiento de agua potable, saneamiento, electricidad, gas, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios. 2. La Administración municipal, previa audiencia concedida al promotor del edificio o vivienda, podrá ordenar el corte del suministro contratado sin la existencia previa de la licencia de primera ocupación Artículo 44. Declaración de obra nueva. Las notarias y los notarios y las registradoras y los registradores de la propiedad exigirán, para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva finalizada que acredite el otorgamiento de la licencia urbanística, la expedición de la certificación final de obra y el otorgamiento de la licencia de primera ocupación. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, las notarias y los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como la 5 certificación expedida por el técnico competente acreditativa de que la obra se ajusta al proyecto que fue objeto de dicho acto administrativo. Ello conlleva dos consecuencias: 1ª Es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, la declaración de obra nueva terminada (artículo 28 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). 2ª Comienza la vida útil del edificio. Toda vez que los componentes del edificio comiencen a desgastarse, supondrá la activación del deber de conservación de la propiedad de la edificación, velando la Administración por su cumplimiento, sin perjuicio de que si el decaimiento del edificio produce una quiebra de sus elementos esenciales, puede originar la declaración del estado de ruina, lo que conllevará la obligación de rehabilitación o, en caso de no estar protegida, su demolición.A AGENTES EDIFICACIÓN. Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones, responsabilidades y garantías, se determinan por lo dispuesto en la legislación estatal de ordenación de la edificación, en la normativa de cada Comunidad Autónoma dictada sobre calidad de edificación, en las disposiciones reglamentarias que sean de aplicación y en el contrato que origina su intervención. Uno de los aciertos de la Ley de Ordenación de la Edificación es la identificación de los distintos agentes intervinientes en el proceso de edificación y establecer las responsabilidades y obligaciones de los mismos. Como ha expresado la doctrina, cada agente se corresponde con una de las actividades necesarias del proceso constructivo: Promotor Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título (artículo 9.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Proyectista Es el agente que por encargo del promotor, y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto. Constructor Es el ejecutor material de la obra. A tenor de la Ley de Ordenación de la Edificación, es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas, con sujeción al proyecto y al contrato (artículo 11.1 Ley de Ordenación de la Edificación). 6 Jefe de obra Puede ser definido como el agente de la edificación que, designado por el constructor, como una de sus obligaciones legales, asume su representación técnica en la obra, y que debe tener la capacitación adecuada, de acuerdo con las características y la complejidad de la obra [artículo 11.2.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación]. Dirección facultativa Está integrada por el director de obra y el director de ejecución de la obra. El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto (artículo 12.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación). El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado (artículo 13.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Entidades de control de calidad en la edificación A tenor del artículo 14.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, son aquellas entidades capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable. Los laboratorios de control de calidad con los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación (artículo 14.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Suministradores de productos Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción (artículo 15.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación). Propietarios y usuarios De conformidad con el artículo 16 de la Ley de citada, son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada. REQUISITOS BÁSICOS DE LA EDIFICACIÓN: DOCUMENTACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad contenidos en el artículo 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación y las exigencias básicas de 7 calidad de los edificios y de sus instalaciones establecidos en el Código Técnico de Edificación y resto de normas de desarrollo estatales y autonómicas. I. El proyecto técnico Cabe distinguir: Proyecto: es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2 de la LOE, y en el que se justifican técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable. Proyecto básico: fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra, mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción. SUFICIENTE PARA LA CONCESIÓN DE LICENCIA. Proyecto de ejecución: fase del trabajo en la que se desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos, definiendo la obra en su totalidad. Su contenido será el necesario para la realización de las obras contando con el preceptivo visado colegial y la licencia correspondiente. NECESARIO PARA EL INICIO DE LA EDIFICACIÓN. Proyectos parciales: los que desarrollan o completan el proyecto en aspectos concretos referentes a tecnologías específicas o instalaciones del edificio, definiendo con suficiente detalle para su ejecución, sus características constructivas. Su contenido será el necesario para la realización de las obras que en él se contemplan y contará con el preceptivo visado colegial. II. Documentación del seguimiento de la obra Referiremos a continuación, con carácter indicativo y sin perjuicio de lo que establezcan otras Administraciones Publicas competentes, el contenido de la documentación del seguimiento de la ejecución de la obra, tanto la exigida reglamentariamente, como la documentación del control realizado a lo largo de la obra. II.1 Documentación obligatoria del seguimiento de la obra. 1. Las obras de edificación dispondrán de una documentación de seguimiento que se compondrá, al menos, de: a) El Libro de Órdenes y Asistencias de acuerdo con lo previsto en el Decreto 462/1971, de 11 de marzo. b) El Libro de Incidencias en materia de seguridad y salud, según el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre. c) El proyecto, sus anejos y modificaciones debidamente autorizados por el director de obra. 8 d) La licencia de obras, la apertura del centro de trabajo y, en su caso, otras autorizaciones administrativas; y e) El certificado final de la obra de acuerdo con el Decreto 462/1971, de 11 de marzo, del Ministerio de la Vivienda. 2. En el Libro de Órdenes y Asistencias el director de obra y el director de la ejecución de la obra consignarán las instrucciones propias de sus respectivas funciones y obligaciones. 3. El Libro de Incidencias se desarrollará conforme a la legislación específica de seguridad y salud. Tendrán acceso al mismo los agentes que dicha legislación determina. 4. Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento será depositada por el director de la obra en el Colegio Profesional correspondiente o, en su caso, en la Administración Publica competente, que aseguren su conservación y se comprometan a emitir certificaciones de su contenido a quienes acrediten un interés legítimo. II.2 Documentación del control de la obra. 1. El control de calidad de las obras realizado incluirá el control de recepción de productos, los controles de la ejecución y de la obra terminada. Para ello: a) El director de la ejecución de la obra recopilará la documentación del control realizado, verificando que es conforme con lo establecido en el proyecto, sus anejos y modificaciones. b) El constructor recabará de los suministradores de productos y facilitará al director de obra y al director de la ejecución de la obra la documentación de los productos anteriormente señalada, así como sus instrucciones de uso y mantenimiento, y las garantías correspondientes cuando proceda; y c) La documentación de calidad preparada por el constructor sobre cada una de las unidades de obra podrá servir, si así lo autorizara el director de la ejecución de la obra, como parte del control de calidad de la obra. 2. Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento del control será depositada por el director de la ejecución de la obra en el Colegio Profesional correspondiente o, en su caso, en la Administración Publica competente, que asegure su tutela y se comprometa a emitir certificaciones de su contenido a quienes acrediten un interés legítimo. II.3 Certificado final de obra. 1. En el certificado final de obra, el director de la ejecución de la obra certificará haber dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción. 2. El director de la obra certificará que la edificación ha sido realizada bajo su dirección, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento. 3. Al certificado final de obra se le unirán como anejos los siguientes documentos: 9 a) Descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia; y b) Relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados. ========================= 10