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El derecho es el conjunto de reglas que dirigen al hombre en su conducta para que viva conforme a la justicia. Designa al ordenamiento legal del pueblo. Está el derecho natural, donde las normas surgen de la naturaleza del ser humano y tiende a equilibrar las relaciones humanas. Ejemplo: Pago de una...

El derecho es el conjunto de reglas que dirigen al hombre en su conducta para que viva conforme a la justicia. Designa al ordenamiento legal del pueblo. Está el derecho natural, donde las normas surgen de la naturaleza del ser humano y tiende a equilibrar las relaciones humanas. Ejemplo: Pago de una deuda a una persona, aunque ésta haya prescripto; y el derecho positivo, que son las normas impuestas por el Estado. Rige la organización social de los pueblos. Ejemplo: La Constitución Nacional. Los bienes son los objetos inmateriales susceptibles de valor, mientras que el conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. Una cosa es siempre un bien, pero los bienes no siempre son cosas. (unidad 2) Las cosas se dividen en muebles e inmuebles: 1. Muebles: Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa. 2. Inmuebles a. Por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre. b. Por accesión: Son las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario. 3. Fungibles: Son aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual cantidad. 4. No fungibles: Son cosas que no pueden sustituirse las unas por las otras, son cosas dotadas de cierta individualidad 5. Divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales. 6. No divisibles: No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento. 7. Principales: Son las que pueden existir por sí mismas. Por ejemplo un terreno. 8. Accesorias: Son aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. Ej. Escultura El derecho real es un poder que una persona posee respecto de una cosa. El dominio es el derecho real en virtual del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de la persona. 1) Perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. 2) Imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales. 3) Exclusivo: El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título. 4) Perpetuo: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. 1 5) Facultad de exclusión: El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales Derechos del titular del dominio: de uso, de goce, de poseer, de poseer, de disponer. Sus facultades respecto a la cosa son: alquilar, arrendar, abandonar, enajenar, gravar. Extensión del dominio: 1) La cosa y sus accesorios: El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. 2) El suelo: El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales 3) Siembras o plantaciones: Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario. Modos de adquisición del dominio: 1) Apropiación: El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación. Por ejemplo: cosas abandonadas, el agua pluvial que caiga en lugares públicos. No lo son los animales domésticos, tesoros, cosas perdidas 2) Transformación y accesión de cosas muebles: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera. Por buena fe: Si la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión. Por mala fe: Si la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño. El dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos La cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales. 3) Accesión de cosas inmuebles: a) Aluvión: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos. b) Avulsión: En caso de cosas no susceptibles de adherencia natural se adopta el criterio de cosas perdidas. Edificación, siembra y plantación: 1) En terreno propio con materiales ajenos: Buena fe: Debe pagar al propietario de las semillas o materiales el valor correspondiente. Mala fe: Debe pagar, incluso indemnizaciones por daños y perjuicios. 2) En terreno ajeno con materiales propios. Buena fe: El dueño del terreno podrá quedarse con lo plantado o construido, previa indemnización al edificante. Mala fe: El dueño del terreno puede exigir la demolición o desmonte de la cosa, a costa del edificante. Si ambos actúan de mala fe, se lo da como buena fe. Límites al dominio: 2 1) Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante. 2) Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura. 3) Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista 4) Árboles, arbustos u otras plantas. 5) Instalaciones provisorias y de paso de personas que trabajan en obra. Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados. (unidad 3) Condominio: Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Sobre la parte indivisa el condómino puede: gozar de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios. Enajenarla, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender Constituir hipoteca o también usufructo. Sobre la parte común cada condómino puede: Usar y gozar, siempre respetando el derecho de los demás. Hacer mejoras útiles para mejor aprovechamiento a su costa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Tipo de condominio: 1. Sin indivisión forzosa: En este caso la cosa común se encuentra sujeta a voluntad de cualquier copropietario que en cualquier momento puede exigir su partición, con lo cual se extingue el condominio sobre la misma (Ej. Un terreno lo suficientemente grande) 2. Con indivisión forzosa temporaria: El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado (máx 10 años) En caso de no indicar plazo será 10 años 3. Con indivisión forzosa perdurable: Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. (Ej. Medianería) Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos. Medianería: La medianería es un caso particular de Condominio, se refiere a la separación de dos heredades, urbanas o rurales. Tipos de muros: 1. Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante 2. Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes 3  3. Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo. 4. Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes 5. Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes 6. De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo 7. De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento 8. Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie. Desde el punto de vista técnico los muros divisorios pueden ser: 1. Simplemente cerramiento: Muro que se utiliza para cuidar la intimidad y/o seguridad. 2. De carga: Su uso es para soporte estructural. Cada uno de los propietarios de inmuebles tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor. Desde el punto de vista jurídico pueden ser: 1. Privativo: Es un muro construido por uno de los vecinos linderos. Es de su exclusiva propiedad. Si el otro vecino quiere hacer uso de ese muro debe adquirir los derechos de medianería correspondientes. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura. 2. Medianero: Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades. Derechos de cada uno de los vecinos: Al construir la pared separativa se puede invadir el predio vecino con la mitad del espesor y se puede obligar al vecino a pagar los gastos de construcción y/o conservación. Debe construir la pared que debe ser estable, aislante y si las normas municipales no establecen otra altura el Código indica que debe levantarse a una altura de 3.00m. Derechos de los condóminos respecto al muro medianero: Arrimar toda clase de construcciones al muro medianero (empotrar tirantes y abrir cavidades(caño de chimenea), siempre que no resulte peligroso para la solidez, ni comprometa su solidez); Reconstruir el muro ( debe tener la altura y estabilidad igual o mejor que el original); Obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado; Puede cerrar ventanas existentes en la pared, que iluminen el edificio vecino, con tal que edifique apoyando en ella, cualquiera sea la antigüedad de las ventanas; Abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro (solo si el muro no forma parte de una construcción que le pertenece; Readquirir los derechos de medianería. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista. Formas de adquisición de medianería: 1. Contribución para la construcción en común 4  2. Compra de los derechos: Cuando una persona quiere utilizar todo o parte de un muro que fue construido por su vecino lindero debe adquirir el 50% de los derechos de medianería correspondientes a la superficie del muro a utilizar. Si el muro se encuentra encaballado sobre el eje divisorio de predios, el vecino adquirirá los derechos de medianería Si el muro se encuentra íntegramente construido sobre el fundo vecino, coincidiendo con el eje divisorio de predios, no solo debe abonar los derechos de medianería sino también la franja de terreno del lindero donde se asienta el muro. Si se compra un terreno donde no se ha adquirido la medianería, el comprador está obligado a adquirirla y pagarla (no es el caso si se adquiere la propiedad “Transmitida libre de todo gravamen”). 3. Donación de derechos: cede al vecino el 50%, expresamente 4. Compensación: cuando un condómino necesita destruir el muro por alguna razón, debe realizarlo inmediatamente, restituyendo las condiciones que había antes. Será a su costa, y el otro no puede pedir indemnización. 5. Destino del padre de familia o antecesor común. Presunciones legales: 6. Prescripción: liberatoriaCuando el vecino ha ejercido la propiedad de muro durante 5 años ininterrumpidos, el derecho a cobro prescribe. Adquisitiva Cuando se observa una posesión ininterrumpida del muro durante 10 años. 7. Readquisición de derechos: Cuando uno abandona los derechos se produce un corrimiento del eje divisorio de predios hacia el filo del muro, perdiendo la franja del terreno que se hizo abandono. Si el que renunció quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir los derechos de medianería + la franja de terreno que antes era suya. Los derechos de medianería se abonan desde el momento en que se hace uso específico del muro por parte del otro condómino. Entre dos edificios se presume la existencia de medianería hasta la altura del edificio menos elevado. (Salvo prueba de lo contrario por instrumentos públicos o privados) 5 Extinción de medianería: por abandono(renunciando) o por muro condenable (Cuando el muro medianero se encuentra en un estado físico de deterioro que encierre peligro para personas y bienes, debe demolerse. De esta manera, al desaparecer el objeto, se extingue también su condición jurídica respecto a los derechos que existían sobre ese muro. La demolición puede hacerse por actuación del poder de policía de los municipios o convenida entre los condóminos.) Cobro de la medianería: Sólo si es del tipo encaballada en ambos predios, y se paga el 50% Convenio de medianería: es el instrumento privado que los propietarios de dos fundos continuos firman en virtud de la compra/venta de derechos de medianería. Elementos accesorios: plano de ubicación de los predios, corte del muro desde sus cimientos, cómputo métrico del muro a liquidar. Pago del muro medianero por método de depreciación de los componentes: Depreciación es la disminución del valor de alguna cosa con referencia al que antes tenía, o bien comparándolo con otra de su clase. Componentes del muro medianero: excavación de cimientos(vr=va), mampostería de submuración (vida útil 90 años), Mampostería de tabique de panderete(v.u 90 años). Capaz aisladoras verticales y horizontales(v.u 50 años). Mampostería de elevación(v.u 90 años), revoques exteriores(v.u 40 años). Tabla de Ross-Heidecke del 1 al 5, siendo 5 irrecuperable(sin valor). 2 es normal. (unidad 4) Al comprar o vender un inmueble se suscribe un compromiso llamado boleto de Compra-Ventaes el instrumento legal que plasma el acuerdo entre las partes vendedora y compradora. La prehorizontalidad abarca desde la venta de las unidades hasta la finalización de la construcción y redacción e inscripción del reglamento de propiedad horizontal. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. Constitución de la propiedad horizontal: A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. El edificio está constituido: 1) por cosas y partes comunes: Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. 6  a. Necesariamente comunes b. Comunes, no indispensables 2) Cosas y partes propias: Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. Las unidades funcionales pueden ser locales, pisos, departamentos. Deben poseer independencia funcional y comunicación a la vía publica directa o indirectamente. La propiedad de una UF abarca el terreno, las cosas y las partes de uso común (muros exteriores, divisorios, pasillos, ascensores, escaleras, cañerías, techo,etc) y las que sean indispensables para mantener su seguridad. El dueño de la UF es copropietario del edificio. Con su UF puede enajenarla o constituir derechos personales o reales. Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario. Las expensas son el conjunto de gastos fijos y reparaciones cuya responsabilidad corre por cuenta del consorcio de propietarios. La administración es la encargada de cobrar las expensas, de ser imposible su cobro el copropietario puede ser demandado judicialmente y debe responder de ser necesario con su UF. Fin de la UF: 1) destrucción total o parcial de 2/3 del edificio; 2) La mayoría de los copropietarios puede decidir demoler el edificio. (unidad 5) Son Conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrio cerrados, parques industriales, etc. Características: Cerramiento, Partes comunes y privativas, Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, Reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, Limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, Obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables. Las normas administrativas y características son como las de una propiedad horizontal. Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. se integra con inmuebles y muebles. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial. Debe ser otorgado por el titular del dominio. Los requisitos son que los bienes estén libres de todo gravamen y restricciones, el dueño no debe estar inhibido para disponer de sus bienes. El propietario y el emprendedor no pueden modificar el destino previsto en el instrumento. El usuario debe: a. ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden; b. responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo. La extinción del tiempo compartido se da por vencimiento del plazo previsto; en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral; por destrucción o vetustez. 7 Cementerios privados: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a. los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b. las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas. Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. Puede ser onerosa o gratuita la adquisición. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar. (unidad 6) La posesión es un hecho que implica la tenencia y disposición de una cosa. Soy el poseedor de la cosa si es legítimamente mía. Soy el tenedor de la cosa si no es mía. El derecho de posesión es distinto a ser el poseedor. La posesión puede ser legítima cuando las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario; ilegítima cuando se tenga sin título, o por un título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla; violenta; viciosa; clandestina. Expropiar es privar a una persona de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. El estado y particulares pueden expropiar. Está la instancia prelegal y legal de ser necesaria. Un inmueble se lo indemniza con un 10% más del valor. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Por obligación hay que restituirla en el momento señalado. Como derecho se puede disfrutar de las utilidades que resultan del aprovechamiento de la cosa ajena. Cuando no se ha fijado término para la duración del usufructo, se entiende que es por la vida del usufructuario. El usufructo no puede ser constituido para durar después de la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a. una cosa no fungible; b. un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé; c. una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; d. el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa. Para constituir usufructo sobre un bien inmueble, el usufructuario debe poseer capacidad adquisitiva. El usufructuario gozará de la cosa (como lo haría el dueño de ella, y debe usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo) Conservará la cosa (Debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa) Cumplirá todas las obligaciones que le son impuestas Devolverá la cosa acabado el usufructo. 8 El usufructuario no tiene derecho para exigir que el nudo propietario haga ningunas mejoras en los bienes del usufructo, ni reparaciones o gastos de ninguna clase. El Usufructuario puede Usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo. Transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo Constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. Son medios especiales de extinción del usufructo: a. la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio b. la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo c. el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo d. el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. Ambos derechos sólo pueden constituirse a favor de persona humana. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. Predio dominante es aquel a cuyo beneficio se han constituido derechos reales. Predio sirviente es aquel sobre el cual se han constituido servidumbres personales o reales. Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso. Las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. (Tendido eléctrico). Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada. (Tendido bajo vereda). Divisible: Son las que designan hechos susceptibles de división. Ej. Sacar piedras o tierra. Indivisible: Cuando el objeto es la creación de una servidumbre predial. Ej. Paso o sacar agua Forzosa: Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.. Ej. Paso, acueducto. Legal: Es la que se determina por disposición judicial Administrativa: Cuando la disposición legal obliga al propietario de un fundo a compartir su uso con la administración pública o el público en general. Ej. Entrada a un museo. Positiva: Es cuando la obligación que surge para el predio sirviente consiste en permitir el ejercicio de la servidumbre (Ej. Sacar agua) 9 Negativa: Es la que impone al predio sirviente la prohibición de ejecutar actos u obras que impidan el ejercicio de la servidumbre (Ej. Vistas) Principales: Son aquellas cuyas características la determinan como única respecto del objeto sobre el cual se establece (Ej. De tránsito) Accesorias: Son aquellas que se entienden indispensables para poder ejercer una servidumbre principal. (Ej. un acueducto subterráneo necesita servidumbre de paso para reparación – Acueducto principal – paso accesoria) Medios especiales de extinción. a. la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante; b. el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón; c. en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución. (unidad 7) El interdicto resuelve con carácter urgente la situación momentánea de la posesión o tenencia de un bien, siendo una medida cautelar. Se lleva a cabo en el fuero civil y quien desee interponerlo deberá presentarlo ante la justicia, con el patrocinio de un abogado. Deberá presentarse por escrito, dirigido al juez interviniente, detallando en el mismo todos los hechos que llevaron a interponer la acción y las pruebas complementarias. Son instrumentos legales que se utilizan para repeler cualquier atentado a la posesión y que se presentan en sede judicial, a fin de tener una decisión que resguarde los derechos del denunciante. Tipos de interdictos: 1°) Para adquirir la posesión o tenencia. Persona que no tiene la tenencia o la posesión de la cosa pero cuenta con título suficiente para adquirir esa posesión con arreglo a derecho, y además nadie lo esta poseyendo al bien. 2°) Para retener la posesión o tenencia. Alguien se encuentra en la actual posesión o tenencia de un bien y alguien intenta inquietarlo en ella. (alguien amenazare perturbarle o lo perturba se en ellas mediante actos materiales.) La amenaza o perturbación ha de ser material, sobre la cosa, y no meramente jurídica. Es necesario demostrar la posesión o tenencia actual, pública y pacífica del bien mueble o inmueble, objeto de la controversia judicial. 3°) Para recobrar la posesión o tenencia. Alguien se encuentra en la actual posesión o tenencia de un bien. Vino otro consiguiendo despojarlo por la violencia o por medios clandestinos. Este interdicto corresponde devolver la cosa al desposeído. Para que proceda el interdicto de recobrar se requerirá: 1°) Que quien lo intente, o su causante, hubiere tenido la posesión actual o la tenencia de un bien mueble o inmueble. 2°) Que hubiere sido despojado total o parcialmente del bien, con violencia o clandestinidad. Violencia: cuando la cosa es adquirida u obtenida por vías de hecho, acompañada por fuerza material o coacción moral insuperable. Clandestinidad: cuando el despojo ha sido hecho en forma oculta o sorpresiva, artera, disimulada. Si el actor no prueba que tuvo la posesión o tenencia de la cosa y que fue desposeído de ella por la fuerza o clandestinamente, el interdicto no puede prosperar. Es decir, el despojo implica el desapoderamiento del bien mueble o inmueble que se encuentra en poder del agraviado. Si la prueba de la ocupación no es clara e indubitable en el momento del despojo, el interdicto será rechazado. 4°) Para impedir una obra nueva. Se lo solicita si: alguien se cree turbado en la posesión por efectos de una obra nueva comenzada a hacer en inmuebles ajenos; Por la destrucción de obras existentes de manera tal que su posesión sufriera un menoscabo. Puede pedir la suspensión de tales trabajos (sólo podrá hacerse durante la ejecución de los trabajos y no procederá una vez finalizados). Puede derivar en la suspensión de los trabajos. Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella. Tramitará por el juicio sumarísimo. La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido. 10 Denuncia de daño temido: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo. Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido. Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasione grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio o el usufructuario o todo aquél que ejerza la tenencia del inmueble, podrá requerir que se tomen medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrán promoverse después de transcurrido un año de producidos los hechos en que se fundaren. (unidad 8) El hecho jurídico es el acontecimiento que, conforme al ordenamiento jurídico, produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas. Tiene consecuencias jurídicas. Si es algo de mi propiedad, no. Cuando por los hechos involuntarios se causare a otro algún daño en su persona y bienes, sólo se responderá con la indemnización correspondiente, si con el daño se enriqueció el autor del hecho, y en tanto, en cuanto se hubiere enriquecido. Dolo: acto ejecutado con intención de dañar a alguien o sus derechos Culpa: consiste en la omisión de la diligencia debida según la naturaleza de la obligación y las circunstancias. Comprende la imprudencia, negligencia e impericia en el arte o profesión. Consecuencia de los hechos 1) Inmediatas: se generan según el curso natural de las cosas y se imputan al autor del hecho 2) Mediatas: resultan de relacionar un hecho con otro, y también se lo imputan 3) Casuales: son las consecuencias mediatas que no pudieron preverse. En principio, no se imputan si el autor no quería ese resultado. 4) Remotas: tienen una conexión de tercer grado o más con el hecho generador. No se imputan (unidad 9) Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Tipos: muebles e inmuebles. Obligaciones del locador: entregar la cosa, conservar la cosa con aptitud para el uso convenido, pagar mejoras. Obligaciones del locatario: Prohibición de variar el destino, conservar la cosa en buen estado, restituir la cosa (Al concluir el contrato) en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular. Hay contrato de obra (Se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.) o de servicios( Cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia ) cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la intención de beneficiar. Obligaciones del contratista y del prestador de servicios a. ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada b. informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento 11 de la obligación comprometida c. proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos; d. usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer; e. ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole. Obligaciones del comitente a. pagar la retribución b. proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio c. recibir la obra si fue ejecutada conforme a las obligaciones del contratista o prestador de servicios. El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que hubiera podido obtener. El juez puede reducir equitativamente la utilidad si la aplicación estricta de la norma conduce a una notoria injusticia. Entonces, el contrato de una obra es: Bilateral (Reciprocidad de acciones de ambas partes) Oneroso (Se abonan honorarios) Nominado (Obra) No formal (No requiere solemnidad para su celebración) Expreso (Y escrito para tener una prueba para demostrar el contrato) Conmutativo (Las partes conocen las obligaciones que asumen) De libre discusión (Las partes establecen libremente las cláusulas). El contrato de construcción es aquel por el cual una de las partes (empresa) asume la ejecución de una obra o de un servicio mediante una contraprestación en dinero. De acuerdo a las leyes, toda obra debe existir un profesional, asesor del comitente, sobre cuestiones técnicas presumiblemente desconocidas para él. El director de obra no es parte de los contratos de locación de obra material, por eso debe establecerse que las empresas deberán observar las disposiciones que él adopte. La función de control debe quedar establecida en el contrato de construcción para que el contratista se obligue a aceptarlo (en caso contrario podría negarle el acceso a la obra, porque sería una persona ajena a la misma). 12