MANUEL DE L’ÉTUDIANT 2024 Manuel Evaluation PDF

MANUEL DE L’ÉTUDIANT Édition réalisée par : Le Collège de l’immobilier du Québec 600, chemin du Golf L’Île-des-Sœurs (Québec) H3E 1A8 © Collège de l’immobilier du Québec, 2020 Impression : juillet 2024 TOUS DROITS RÉSERVÉS Toute reproduction du présent ouvrage, en totalité ou en partie, par tous...

MANUEL DE L’ÉTUDIANT Édition réalisée par : Le Collège de l’immobilier du Québec 600, chemin du Golf L’Île-des-Sœurs (Québec) H3E 1A8 © Collège de l’immobilier du Québec, 2020 Impression : juillet 2024 TOUS DROITS RÉSERVÉS Toute reproduction du présent ouvrage, en totalité ou en partie, par tous les moyens connus ou à être découverts (que ce soit électronique, mécanique, y compris la microreproduction, la photocopie, la photographie, l’enregistrement) est interdite sans l’autorisation écrite préalable de la direction du Collège de l’immobilier du Québec. Toute utilisation non expressément autorisée constitue une contrefaçon pouvant donner lieu à une poursuite en justice contre l’individu ou l’établissement qui effectue la reproduction non autorisée. Cet ouvrage comporte un manuel et un cahier d’exercices. Ceux-ci sont vendus par le Collège de l’immobilier du Québec uniquement aux étudiants inscrits à l’un de ses programmes d’études. Ils sont destinés à l’usage exclusif de ses enseignants et de ses étudiants. Toute revente ou toute remise à un tiers est interdite sans l’autorisation écrite préalable de la direction du Collège de l’immobilier du Québec. Ce matériel pédagogique n’est pas disponible pour la vente au détail. Dans cet ouvrage, le masculin est utilisé comme représentant des deux sexes, sans discrimination à l’égard des hommes et des femmes, et dans le seul but d’alléger le texte. Les cas présentés dans les mises en situation de cet ouvrage sont fictifs. Toute ressemblance avec des personnes existantes ou ayant déjà existé n’est que pure coïncidence, sauf lorsqu’il s’agit de cas publics tirés de la jurisprudence. Sources iconographiques : Illustration de couverture : Vladimir/iStock ; p. 119 : Marje/iStock ; p. 120 : Sheri Swales/Shutterstock ; p. 121 : Val Lawless/Shutterstock ; p. 122 : Onfokus/iStock ; p. 123 : V J Matthew/Shutterstock ; p. 134 : Susan Law Cain/Shutterstock. AVANT-PROPOS C hef de file de l’enseignement en immobilier au Québec depuis 1993, le Collège de l’immobilier du Québec est fier de mettre à la disposition de ses étudiants et de ses enseignants un matériel pédagogique de grande qualité. Dans le cadre de ses programmes de formation en courtage immobilier résidentiel et commercial, le Collège propose une approche intégrée où le manuel est l’élément central de son matériel didactique. C’est à partir de celui-ci que sont élaborés les cahiers d’activités, le glossaire et tous les autres éléments pédagogiques qui s’y rattachent. Objectif des programmes en courtage immobilier Les programmes en courtage immobilier résidentiel et commercial du Collège de l’immobilier du Québec visent à offrir une approche actuelle et centrée sur les réalités du marché, tout en étant conforme au référentiel de compétences approuvé par l’OACIQ. Approche axée sur le développement de compétences L’approche axée sur le développement de compétences vise à développer des savoir-faire, des savoir-être et des habiletés chez l’apprenant, lui permettant d’appliquer ses connaissances en situation authentique. C’est une méthode centrée sur la capacité à mobiliser les ressources et de les mettre en pratique au moment approprié. Référentiel des compétences de l’OACIQ Tout le matériel pédagogique proposé dans le cadre de la formation en courtage immobilier offerte par le Collège de l’immobilier du Québec se base sur le référentiel de compétences de l’OACIQ. Ce document est un guide qui permet aux futurs courtiers de comprendre quelles compétences doivent être développées et maîtrisées pour agir de façon éthique et responsable dans leur pratique de courtage immobilier.  AVANT-PROPOS V Le référentiel en courtage immobilier résidentiel est composé de sept compétences, tandis que le référentiel en courtage immobilier commercial en comprend six : COURTAGE IMMOBILIER RÉSIDENTIEL (EEC.22) COURTAGE IMMOBILIER COMMERCIAL (EEC.2F) 1. A  gir de façon éthique et responsable dans sa pratique 1. A  gir de façon éthique et responsable dans sa pratique de courtage de courtage 2. G  érer ses activités professionnelles dans le domaine 2. Gérer ses activités professionnelles dans le domaine de l’immobilier de l’immobilier 3. R  ecourir aux règles de droit générales et particulières 3. R  ecourir aux règles de droit générales et particulières dans les opérations de courtage dans les opérations de courtage commercial 4. E  stimer la qualité et les différents éléments 4. E  stimer la valeur de l’actif de construction d’un immeuble 5. Estimer la valeur marchande d’un immeuble résidentiel 5. Effectuer les opérations de courtage relatives à la vente, l’achat, la location ou l’échange d’un immeuble autre que résidentiel incluant les entreprises 6. E  ffectuer les opérations de courtage relatives à la vente, 6. Analyser financièrement un projet immobilier à l’achat, à la location ou à l’échange d’un immeuble et d’entreprise 7. D  istinguer les principes de base en matière de crédit hypothécaire Chacune des compétences du référentiel a été élaborée à la suite d’une analyse de situations professionnelles, suivie d’un processus de validation auprès de praticiens et professionnels du secteur. On s’assure ainsi que le référentiel de compétences correspond à la réalité tout en répondant aux exigences de la profession. Incidences de cette approche pour l’enseignement, l’apprentissage et l’évaluation L’approche axée sur le développement de compétences a une incidence sur l’enseignement, l’apprentissage et l’évaluation. Plutôt que d’être centrée sur les connaissances, cette méthode vise à développer la mobilisation de vos connaissances et de vos ressources (expérience, documents de référence, etc.) en recourant à des savoir-faire et des savoir-être déployés de manière pertinente et cohérente. Des mises en situation authentiques exigeront une participation active dans votre démarche d’apprentissage pour favoriser le développement de compétences. Ces mises en situation sont au cœur de l’enseignement, de l’apprentissage et de l’évaluation. Les cours magistraux, l’apprentissage par cœur et l’évaluation des connaissances seules sont donc moins présents dans l’optique du développement de compétences. C’est pourquoi vous aurez à participer à la réalisation de différents exercices à l’image de votre futur travail de courtier. COMMENT UTILISER CE MANUEL L’ouverture de chapitre Présentée sur deux pages, l’ouverture de chapitre contient tous les éléments vous permettant d’amorcer votre apprentissage de chaque thème traité. Introduction Un court texte d’introduction présente CHAPITRE 6 les notions qui seront à l’étude dans chacune des sections du chapitre. DOSSIER D’ÉVALUATION Compétences visées Cette rubrique présente les compétences à acquérir selon le référentiel de compétences D ans ce chapitre, il sera question de COMPÉTENCES VISÉES l’application pratique de ce qui a été vu dans de l’OACIQ en lien avec les sujets traités 1 Agir de façon éthique et responsable les premiers chapitres de ce manuel. La mise en situation vous permettra de vivre toutes les étapes dans chaque chapitre. dans sa pratique de courtage du processus d’évaluation en vue de déterminer la valeur marchande d’un plain-pied à la suite de la R3 Recourir aux règles de droit générales et particulières dans les opérations de courtage demande d’un client désireux de vendre sa propriété.  es énoncés précédés d’un « R » indiquent L C3 Recourir aux règles de droit générales et particulières dans les opérations de courtage QUESTIONS D’AMORCE les compétences visées pour le courtage commercial (5 logements et plus) Quelles sont les étapes à suivre dans le processus d’évaluation d’un immeuble ? C4 Estimer la valeur marchande de l’actif immobilier résidentiel. R5 Estimer la valeur marchande d’un immeuble Quel est le premier redressement que vous devrez faire lors de votre analyse des comparables ? résidentiel  es énoncés précédés d’un « C » indiquent L D’après vous, quels sont les éléments que doit contenir minimalement un rapport d’analyse ? les compétences visées pour le courtage immobilier commercial. Questions d’amorce Des questions d’amorce suivent l’introduction afin de préparer le lecteur aux apprentissages contenus dans les chapitres. Le corrigé de ces questions est inclus dans le cahier d’exercices pour répondre à vos besoins d’auto-évaluation. Les pictogrammes Ce pictogramme indique au La rubrique Carrefour sert et les rubriques futur courtier les paramètres à faire des rappels et des à respecter dans ses actions renvois à des notions déjà en marge professionnelles et permet de apprises ou qui seront soulever des questions éthiques apprises au courant de votre liées à la profession pour ainsi formation. Il s’agit de lier les développer le réflexe d’agir de connaissances avec celles façon éthique et responsable présentées dans d’autres dans sa pratique. cours de la formation.  COMMENT UTILISER CE MANUEL VII Concepts-clés CONCEPTS-CLÉS Les concepts-clés présentent de façon visuelle Dossier d’évaluation les différentes sections et sous-sections Constitution du rapport d’analyse d’un chapitre pour un coup d’œil rapide des objectifs d’apprentissage. Éléments Présentation au client Technique(s) d’évaluation Formes de présentation Estimation du prix d’inscription Mise en situation À la fin de l’ouverture de chapitre, une mise en situation authentique MISE EN SITUATION s’amorce pour servir de fil conducteur Vous êtes courtier immobilier et faites partie d’une agence bien connue dans le secteur dans lequel vous exercez vos activités. Vous venez de visiter concret aux notions présentées. Tao Chen, un client potentiel auquel vous avez été recommandé : il dit qu’on lui a vanté votre sérieux et vos nombreuses compétences. La rubrique Référence La rubrique Pour en savoir plus renvoie aux différents Principes de droit donne des références formulaires, aux documents fait référence aux textes pour approfondir des et aux contrats pertinents. de loi et aux règlements sujets facultatifs en lien avec les à l’apprentissage notions présentées. de base. VIII ÉVALUATION IMMOBILIÈRE En cours de chapitre CHAPITRE 4 SURVENANCE D’UNE PROMESSE D’ACHAT ET FINALISATION D’UNE TRANSACTION 71 4.2 Conditions d’achat Vous avez remis au courtier vendeur la contre-proposition acceptée par vos clients. Dans celle-ci se retrouvent les conditions à réaliser pour que l’acte de vente puisse être signé. Retour sur la mise en situation Considérant que Roger et Nancy cherchent une maison de retraite et que Le champ bleu est une maison de campagne, quelles conditions inscririez-vous ? Tout au long des sections de chapitres, Il est assez commun que la PA contienne des conditions à remplir pour que la vente ait lieu. Les conditions changent d’une fois à l’autre puisqu’elles sont relatives à on revient sur la mise en situation 72 DROIT IMMOBILIER la situation des clients et de l’immeuble. Les conditions les plus courantes sont le financement (l’obtention d’un prêt hypothécaire par un créancier), l’inspection initiale, qui évolue selon les de l’immeuble (fortement recommandée pour déceler des problèmes relatifs à 4.3 Acte dedevente la construction l’immeuble) et l’examen de documents tels que le certificat de thèmes abordés. localisation et la déclaration de copropriété, le cas échéant. Bien que ces conditions se retrouvent pour la majorité dans les modèles de PA de Une fois les conditions de la PA réalisées – dans le cas de vos clients, l’OACIQ, il en existe d’autres : le financement, la vente de leur propriété actuelle, l’inspection et le Les figures test d’eau –, il est temps de transmettre au notaire tous les documents Vente de la propriété actuelle ; pertinents pour procéder à la vente officielle de l’immeuble. Rapport indiquant l’absence de pyrite ; De nombreuses figures ponctuent D’après vous, qui choisit le notaire pour la transaction actuelle ? Possibilité de changer la destination de l’immeuble ; le manuel et permettent d’illustrer Prise de connaissance de la convention d’indivision ; Rédaction de contratsdes concepts, que ce soit sous forme Votre client paie l’immeuble à l’aide d’un prêt hypothécaire et de sa mise de fonds : et documents relatifs Test de la qualité de l’eau. à l’immobilier 40 DROIT IMMOBILIER c’est donc lui qui choisit son notaire, selon la Loi sur le notariat, mais ce pourrait de graphiques, de schémas ou CHAPITRE 2 VÉRIFICATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D’UN CONTRAT DE ne pas toujours être le cas. Dans certaines situations, c’est le vendeur, et parfois Ainsi, si ces conditions ne peuvent être réalisées, ou si les résultats de certains même le créancier, qui choisit le notaire (Figure 4.3). tests ne sont pas satisfaisants, la PA pourra être annulée puisqu’elle était d’illustrations. Ces figures aident Également, peut si le propriétaire conditionnelle. il entre l’utiliser l’acheteuret en et disposer a une éteindra Cette annulation source d’eau à saAfin le vendeur. guise. dans le sous-sol par conséquent Il peut, pour d’effectuer toutes ses besoins, le suivi deles son terrain, obligations user de l’eau de la réalisation des à retenir plus facilement Acheteur choisit Vendeur choisit le notaire de courtage », site de l’information pertinente. le notaire Section « Formulaires des lacs et étangs conditions, qui sont le courtier entièrement utilisera sur son fonds, le formulaire mais « Avis et en de suivi ayant soin d’ende réalisation l’oaciq conserver conditionsla qualité. – Immeuble ». www.oaciq.com Si l’acheteur paie comptant le prix de vente. 4.2.1 Arbres S’il Obligations a besoin d’un prêt de l’acheteur Si l’acheteur paie le prix de la vente en partie comptant Si l’acheteur paie le prix Le glossaire hypothécaire pour payer de vente en partie comptant et en prenant en charge comptant le vendeur, le et que le vendeur finance le Si une partie Comme (racines, mentionné àbranches, feuilles, l’hypothèque la section leetc.) existante 2.3.1, ded’un arbre vendeur a deux duobligations solde du fonds voisin nuit : délivrer prix de vente. créancier peut imposer son vendeur. sérieusement lel’immeuble auàfournir et choix du notaire fonds son d’un unepropriétaire ou à Ill’usage garantie légale. de ce fonds, n’est toutefois pasceledernier peut seul à devoir emprunteur. demander respecteràdes sonobligations voisin de remédier à laysituation. : l’acheteur Si le voisin est également refuse, le4.2) tenu (Figure propriétaire ! lésé peut le contraindre à prendre des mesures, mais il ne peut se faire justice Les mots ou expressions indiqués FIGURE 4.3 CHOIX DU NOTAIRE par lui-même. Il existe également des règles concernant les arbres sur un fonds exploité à des fins agricoles. Prendre Signer l’acte Le propriétaire de ce type de fonds peut obliger son possession Payer le prix Payer les frais en bleu dans le texte signifient voisin àdefaire venteabattre, le long de la ligne séparatrice de l’immeuble et d’une largeur convenu qui ne de l’acte peut de vente 4.3.1 excéderClause résolutoire cinq mètres, (délivrance) les arbres qui nuisent sérieusement à son exploitation. Cette qu’une définition est disponible règle ne s’applique pas pour les arbres d’un verger ou d’une érablière. clause résolutoire La FIGURE est une protection 4.2 LES OBLIGATIONS pour le vendeur qui finance le solde DE L’ACHETEUR dans le glossaire qui se trouve à la fin de prix de vente. Elle autorise le vendeur à demander la résolution de la vente, Accès au fonds d’autrui c’est-à-dire son annulation, si l’acheteur ne se conforme pas à l’une ou l’autre des du manuel. Il s’agit de termes et de conditions Lorsqu’uneprévues clause personne n’est pas à son terrain à l’acte reçoitdeunvente obligatoire pour entretenir dans unetous relativement avis verbal ou écritau les cas deun construction, solde solde d’un de lui voisin de prix ouvrage prix ou de de vente. Cette demandant unevente, accès mais elle plantation, elle concepts qu’il importe de définir est doitgénéralement suggérée pour donner sa permission protéger (accès au fondsadéquatement le vendeur. d’autrui). Naturellement, ce voisin pour en faciliter la compréhension. doit être diligent et ne doit pas endommager le fonds sur lequel il passe. À défaut, le propriétaire qui permet l’accès à son fonds pourra exiger la réparation des 4.4 Travail dommages du notaire et la remise de son fonds en bon état. Le travail du notaire n’est pas seulement de faire signer l’acte de vente. Entre le Empiétements Les tableaux moment où les conditions de la promesse d’achat sont remplies et celui où les deux parties signent L’empiétement l’acte est le fait de vente, une d’utiliser le notaire a toute parcelle une liste du fonds d’étapes du voisin et son sans de vérifications consentement. Cet(Figure à faire 4.4). peut être mineur ou majeur (Tableau 2.5). empiétement Les tableaux servent à organiser TABLEAU 2.5 COMPARAISON DES DEUX TYPES D’EMPIÉTEMENT l’information de manière à en optimiser EMPIÉTEMENT MINEUR EMPIÉTEMENT MAJEUR la compréhension. De très simples Définition Qui est exercé de bonne foi et qui n’est Qui est considérable, qui cause un pas considérable préjudice sérieux ou qui est de mauvaise foi à plus complexes, les tableaux Recours au choix du Acquérir la parcelle empiétée Contraindre le voisin à acquérir l’immeuble subissant l’empiétement en constituent un outil de mémorisation OU propriétaire du fonds sur Verser une indemnité au propriétaire entier OU des plus efficaces. lequel il a pour la perte temporaire de l’usage de empiété cette parcelle Forcer le voisin à enlever les constructions qui empiètent et à remettre le fonds à son état initial Cet empiétement pourrait également être régularisé par l’enregistrement d’une servitude, que vous verrez en détail à la section 2.3.4.  COMMENT UTILISER CE MANUEL IX La fermeture de chapitre 10 DROIT IMMOBILIER CHAPITRE 1 INTRODUCTION AU DROIT IMMOBILIER 11 Officier de la publicité des droits SCHÉMA INTÉGRATEUR DU CHAPITRE 1 L’officier de la publicité des droits est chargé de la tenue et de la mise à jour des droits au bureau de la publicité des droits. INTRODUCTION AU DROIT IMMOBILIER Greffier International Relations avec d’autres nations Le greffier est un fonctionnaire responsable du greffe de la Cour : il rédige les procès-verbaux des jugements, il émet des copies certifiées conformes au Droit National Droit en vigueur dans une nation jugement original et il assiste le juge en certaines occasions. Ensemble des règles de droit relatives aux immeubles Immobilier Huissier et aux transactions immobilières L’huissier de justice est un professionnel qui communique par voie légale les actes Common Law Système juridique de niveau fédéral de procédure émanant des tribunaux et met à exécution certains jugements. Il Systèmes juridiques doit exercer ses fonctions de manière neutre et il doit être membre de la Chambre au Canada des huissiers de justice du Québec. Droit civil du Québec Système juridique exclusif au Québec Inspecteur en bâtiment Textes définissant les règles de fonctionnement Lois et règlements adoptées par l’État L’inspecteur en bâtiment est un professionnel qui possède les compétences pour procéder à la vérification de l’état d’un bâtiment et formuler des recommandations Jurisprudence Ensemble des décisions prises par les tribunaux à ses clients afin d’en assurer un entretien adéquat. Il doit être membre de son ordre professionnel, l’Association des Inspecteurs en Bâtiments du Québec, pour Sources du droit pouvoir pratiquer. Ensemble des textes d’opinion de juristes publiés Doctrine dans des écrits spécialisés BILAN DU CHAPITRE 1 Règle de droit qui se dégage des usages, des habitudes Coutume et des traditions, sans se retrouver dans les textes de loi Ce premier chapitre a pour but de vous familiariser avec la définition du droit immobilier, ainsi que plusieurs autres concepts y étant reliés. Les notions de ce chapitre sont la base de votre métier et elles vous aideront à mieux comprendre la provenance de certaines lois et certains règlements. De plus, vous savez maintenant Arpenteur-géomètre qui sont les acteurs qui interviennent dans une transaction immobilière et quels rôles ils ont à jouer. La connaissance des métiers connexes au vôtre vous aidera à bien conseiller votre client. Notaire Avocat Officier de la Acteurs du domaine Créancier publicité des droits de l’immobilier hypothécaire Inspecteur Évaluateur agréé en bâtiments Huissier Greffier Le bilan du chapitre Le schéma intégrateur Chaque chapitre se termine sur un court Le schéma intégrateur du chapitre offre texte de conclusion qui revient sur les un récapitulatif visuel des principales grandes idées à retenir. notions qui y ont été présentées. Il s’agit d’un outil de révision simple et efficace. CHAPITRE 2 VÉRIFICATIONS PRÉALABLES À LA SIGNATURE D’UN CONTRAT DE COURTAGE 9 demander une servitude Étude de cas 1 de passage ? Consigne Lisez d’abord la mise en situation proposée et répondez ensuite aux questions qui s’y rattachent. Le cahier d’exercices MISE EN SITUATION Vous travaillez à votre compte comme courtier immobilier. Cet après-midi, vous avez rendez-vous avec monsieur Léopold Jean-Baptiste, président de la société Léopold Jean-Baptiste inc., une entreprise qui possède plusieurs immeubles locatifs. Monsieur Jean-Baptiste a décidé de mettre en e de toute fenêtre donnant n selon le Code civil du Québec ? vente l’un de ses immeubles, un triplex, dont le rez-de-chaussée est occupé par un café, et les étages par des locataires résidentiels. L’immeuble est situé sur le bord de l’eau et la terrasse du café permet à la clientèle qui le fréquente En complément de ce manuel, le cahier d’exercices vous permet de tester vos connaissances et de d’admirer les plaisanciers qui circulent à bateau sur la rivière. Vous consultez le registre foncier en prévision du rendez-vous de cet après- midi et constatez que la société Léopold Jean-Baptiste inc. est propriétaire de on empiète de dix centimètres moyens pour corriger cet empiétement ? l’immeuble depuis quelques années. À l’heure convenue, vous vous présentez au café du triplex, vous rencontrez consolider les compétences acquises. M. Jean-Baptiste et ce dernier vous confirme vouloir retenir vos services afin de faire la mise en marché de son immeuble. A. Quels sont les documents à requérir ou la démarche à effectuer Il vous permet de répondre aux questions en vue de l’identification du vendeur et la conclusion de votre contrat de courtage ? d’amorce au début de chaque chapitre, contient des questions de révision pour tester votre compréhension des notions abordées dans les chapitres et présente des études de cas pour que vous puissiez mesurer les compétences acquises. Toutes les solutions sont incluses à la fin du cahier d’exercices. rdite © Collège de l’immobilier du Québec – Reproduction interdite  TABLE DES MATIÈRES 1. Introduction à l’évaluation immobilière...... 2 1.7.4 Étape 4 : Conciliation et énoncé de la valeur.............29 1.1 Concepts-clés en évaluation immobilière...................4 Bilan du chapitre 1.......................................................................29 1.1.1 Valeur.......................................................................................4 1.1.2 Valeur marchande................................................................4 2. Technique de la parité appliquée 1.2 Facteurs agissant sur le marché immobilier...............6 à un immeuble résidentiel..................................32 1.2.1 Facteurs économiques........................................................6 2.1 Comparables.......................................................................34 1.2.2 Facteurs sociaux et démographiques............................ 7 2.2 Calcul des redressements...............................................36 1.2.3 Facteurs politiques.............................................................. 7 2.2.1 Valeurs contributives et redressements..................... 37 1.2.4 Facteurs physiques..............................................................8 Valeurs contributives dérivant du marché........38 1.3 Lois et principes en évaluation immobilière..............9 Valeurs contributives « substituts ».....................44 1.3.1 Lois...........................................................................................9 Différents redressements.......................................49 Loi de l’offre et de la demande..............................9 Tableau de redressement....................................... 57 Loi de la substitution...............................................10 2.2.2 Application de la méthode des ventes........................59 Loi de l’utilisation optimale...................................10 2.2.3 Détermination du prix d’inscription.............................59 1.3.2 Principes................................................................................11 2.2.4 Copropriétés (ou condominium).................................. 60 Principe de l’utilisation unique.............................11 Bilan du chapitre 2.......................................................................62 Principe de conformité ou d’homogénéité........11 Principe de progression ou de régression......... 12 3. Technique de la parité appliquée Principe de contribution......................................... 12 à un terrain vacant....................................................64 Principe d’anticipation............................................ 12 3.1 Évaluation du terrain........................................................66 Principe du surplus de productivité.................... 13 3.2  Différentes caractéristiques Principe des rendements croissants et à prendre en compte........................................................... 66 décroissants................................................................ 13 3.2.1 Unité de mesure................................................................. 67 Principe d’équilibre.................................................. 13 3.2.2 Façade................................................................................... 68 Principe de concurrence......................................... 13 3.2.3 Profondeur.......................................................................... 68 1.4 Évaluation immobilière.................................................... 14 3.2.4 Forme.................................................................................... 68 1.5 Évaluation municipale...................................................... 15 3.2.5 Influence de l’encoignure (coin)................................... 68 1.5.1 Valeur inscrite au rôle foncier........................................ 16 3.2.6 Services publics................................................................. 68 1.5.2 Proportion médiane en évaluation municipale........ 16 3.2.7 Améliorations et désuétudes économiques............. 68 1.6 Méthodes statistiques.....................................................18 3.2.8 Localisation et autres facteurs.......................................69 1.6.1 Moyenne arithmétique.....................................................18 3.3 Méthode d’allocation........................................................69 1.6.2 Médiane................................................................................. 19 3.4 Méthode de lotissement................................................. 71 1.6.3 Mode......................................................................................20 3.5 Méthode du revenu résiduel du terrain...................... 72 1.6.4 Moyenne pondérée............................................................20 3.6 Méthode de rentabilité propre...................................... 73 1.6.5 Écart-type et coefficient de variation.......................... 21 3.7 Méthode des ventes.......................................................... 74 1.7 Étapes du processus d’évaluation................................24 3.7.1 Prix de vente unitaire........................................................ 74 1.7.1 Étape 1 : Définition du problème...................................25 3.7.2 Redressement en fonction du temps........................... 74 1.7.2 Étape 2 : Recherche d’information................................26 3.7.3 Autres redressements....................................................... 74 Relevé préliminaire..................................................26 3.7.4 Prix unitaire redressé........................................................ 75 Plan de travail............................................................26 3.7.5 Estimation de la valeur marchande............................. 75 1.7.3 Étape 3 : Application des techniques...........................26 3.8 Profondeurs excédentaires............................................ 77 Évaluation de l’emplacement................................ 27 3.8.1 Règle du deux tiers, un tiers...........................................78 Application de la technique de la parité........... 27 3.8.2 Règle du 4-3-2-1..................................................................78 Application de la technique du coût...................28 3.8.3 Détermination de la règle à partir du marché..........78 Application de la technique du revenu..............28 Bilan du chapitre 3...................................................................... 80  TABLE DES MATIÈRES XI 4. Technique du coût.....................................................82 5.2.4. M  éthode du prix de vente en fonction 4.1 Technique du coût et méthodes.................................. 84 du revenu brut (MRB)......................................................108 4.1.1 Méthode des quantités détaillées................................85 5.2.5. M  éthode du prix de vente en fonction 4.1.2 Méthode des unités posées............................................85 du revenu net (MRN).......................................................109 4.1.3 Méthode des répertoires de coûts............................... 86 5.3 Technique du revenu appliquée 4.1.4 Méthode du marché..........................................................87 à un immeuble à revenus.............................................. 110 Valeur marchande du terrain................................87 5.3.1. Méthode du TGA................................................................ 110 Estimation du coût de remplacement Étapes de la méthode du TGA............................. 110 à neuf (CRN) du bâtiment.......................................87 Relation entre le TGA et le MRN...........................111 Détermination de la dépréciation totale.......... 88 5.3.2. Rendement sur le revenu courant.............................. 112 Bilan du chapitre 4.......................................................................95 5.3.3. Méthode hypothèque – mise de fonds..................... 113 Bilan du chapitre 5..................................................................... 116 5. Techniquesde la parité et du revenu appliquées à un immeuble à revenus.........98 6. Dossier d’évaluation.............................................. 118 5.1 Notions liées à un immeuble locatif..........................100 6.1 Constitution du dossier d’évaluation........................120 5.1.1 Revenu locatif...................................................................100 6.1.1 Conseils pour la constitution 5.1.2 Revenu brut potentiel (RBP).........................................100 du dossier d’évaluation..................................................126 5.1.3 Revenu brut effectif (RBE)............................................ 101 6.1.2 Éléments du rapport d’analyse...................................126 5.1.4. Revenu net (RN)................................................................102 Étapes du processus d’évaluation..................... 127 5.1.5. Inoccupation......................................................................103 6.1.3 Application de la ou des techniques 5.1.6. Mauvaises créances.........................................................103 d’évaluation....................................................................... 133 5.1.7. Dépenses d’exploitation.................................................103 Application de la méthode des ventes............. 133 5.2 Technique de la parité appliquée 6.2 Présentation du rapport d’analyse............................ 135 à un immeuble à revenus..............................................104 6.2.1 Choix de la forme de présentation............................. 135 Mise en évidence de l’indicateur.......................105 Forme de présentation du rapport d’analyse – Application de l’indicateur au sujet..................105 Exemple 1................................................................... 135 5.2.1 Méthode du prix de vente en fonction Forme de présentation du rapport d’analyse – de l’évaluation municipale............................................105 Exemple 2..................................................................139 5.2.2 Méthode du prix de vente en fonction 6.2.2 Présentation au client – Questions et conseils......148 de la superficie.................................................................106 Bilan du chapitre 6.....................................................................150 5.2.3 Méthode du prix de vente par logement ou par pièce....................................................................... 107 Glossaire....................................................................................... 153  CHAPITRE 1 INTRODUCTION À L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE I l sera question, dans ce chapitre, des notions de COMPÉTENCES VISÉES base permettant la compréhension de différents aspects de l’évaluation immobilière. Les lois et 1 Agir de façon éthique et responsable principes en évaluation immobilière seront abordés, dans sa pratique de courtage tout comme les connaissances statistiques qui R3 Recourir aux règles de droit générales et doivent être maîtrisées pour exercer le métier de particulières dans les opérations de courtage courtier immobilier. Il sera également question des différentes étapes du processus d’évaluation. C3 Recourir aux règles de droit générales et particulières dans les opérations de courtage QUESTIONS D’AMORCE commercial (5 logements et plus) Que signifie l’expression « valeur marchande » ? C4 Estimer la valeur marchande de l’actif Les facteurs politiques ayant des répercussions R5 Estimer la valeur marchande sur le marché immobilier peuvent-ils d’un immeuble résidentiel influencer l’économie ? En quoi l’évaluation immobilière et l’évaluation municipale sont-elles différentes ? CONCEPTS-CLÉS Introduction à l’évaluation immobilière Loi de l’offre et Méthodes Valeur Facteurs Principes Techniques de la demande statistiques Valeur Économiques Loi de la Moyenne Utilisation De parité marchande substitution arithmétique unique Sociaux Du coût Moyenne Conformité Démographiques Du revenu Loi de pondérée Progression Politiques l’utilisation Médiane Régression Physiques optimale Mode Contribution Écart-type Anticipation Coefficient Rentabilité de variation Rendement Concurrence MISE EN SITUATION Vous rencontrez André Lafrenière, un client qui souhaite vendre sa propriété sur la Rive-Sud de Montréal pour en acheter une nouvelle dans la ville voisine. Lors de votre première rencontre, il vous dit qu’il croit pouvoir vendre sa maison 300 000 $. Quand vous lui demandez comment il est arrivé à cette valeur, il vous dit que sa sœur, qui habite à Laval, a vendu sa maison à ce prix-là, il y a environ un an et demi. Comment pouvez-vous lui expliquer que l’évaluation immobilière est un exercice plus complexe qu’il n’y paraît ? 4 ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 1.1 Concepts-clés en évaluation immobilière Avant de procéder à l’évaluation immobilière, il existe certains concepts-clés que le courtier immobilier doit bien comprendre. En effet, ce dernier n’étant pas un évaluateur agréé (ou professionnel), il doit bien connaître les notions rattachées à la valeur, puisqu’il doit estimer la valeur marchande des propriétés qui feront l’objet de transaction immobilière. L’évaluation immobilière consiste à déterminer le prix de vente le plus probable d’un bien immobilier, donc d’en estimer la valeur. En effet, une bonne évaluation permet de vendre un bien dans les meilleures conditions et les meilleurs délais, tout en procurant la satisfaction de toutes les parties impliquées dans la transaction. 1.1.1 Valeur Il existe une multitude de définitions du concept de valeur, mais la plus importante pour vous est la suivante : la valeur d’un bien est subjective et se détermine en fonction de l’offre et de la demande, selon les besoins et l’utilité que l’on pense en retirer, de la rareté, du pouvoir d’achat, de la transférabilité et de l’environnement. Si l’on reprend chaque élément de cette définition, vous pourrez mieux saisir le sens que peut prendre le concept de valeur, surtout dans le contexte immobilier. L’utilité est une notion relative qui exprime le pouvoir de rendre service ou de répondre à un besoin. Plus précisément, l’utilité d’un immeuble est d’offrir un abri pour se loger ou de générer des revenus. Cette utilité s’inscrit par rapport au temps et à l’utilité d’autres biens. La rareté augmente généralement la valeur d’un bien. Un bien rare est, le plus souvent, très convoité. La valeur d’un bien disponible en quantité infinie est, quant à elle, réduite considérablement. Mais l’effet de rareté est aussi une notion relative par rapport au temps et par rapport à la rareté d’autres biens. Pour ce qui est du pouvoir d’achat, il est manifestement important pour déterminer la valeur. En effet, on doit pouvoir disposer de ressources suffisantes pour acquérir le bien désiré, sinon celui-ci ne pourra être acquis. La transférabilité fait référence à la possibilité de céder un bien sans contraintes. Si le bien ne peut être transféré facilement, sa valeur en est alors grandement diminuée. Finalement, la notion d’environnement renvoie à la stabilité de celui-ci. Généralement, un environnement stable augmente la valeur du bien, alors qu’un climat incertain ou malsain en diminue la valeur. 1.1.2 Valeur marchande Tout bien peut avoir une valeur marchande (Figure 1.1). C’est le montant d’argent le plus probable auquel un bien peut se vendre à une date précise et après avoir été exposé sur un marché libre pendant une période raisonnable.  CHAPITRE 1 INTRODUCTION À L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 5 TEMPS CAPACITÉ MARCHÉ LIBRE INFORMATIONS LIBRE ARBITRE D’EXPOSITION JURIDIQUE Période de temps d’exposition Vendeurs sur le marché Informations ne doivent Marché où Vendeurs et raisonnable suffisantes pour pas être obligés la concurrence acheteurs sont (les ventes les vendeurs et de vendre s’exerce sans consentants et ont précipitées, à la les acheteurs en contrainte sur Acheteurs la capacité suite d’un divorce, lien avec le bien et les offreurs et ne doivent de procéder à par exemple, ne se le fonctionnement les demandeurs pas être obligés la transaction font généralement du marché pas à la valeur d’acheter marchande) FIGURE 1.1  POINTS ESSENTIELS POUR COMPRENDRE LA VALEUR MARCHANDE Plus précisément, la valeur marchande représente la valeur que possède un bien sur un marché où se fera l’échange. Il existe, par ailleurs, de nombreux marchés : les marchés de biens et services (automobiles, immobiliers, etc.), le marché du travail, le marché boursier et le marché des changes. C’est sur le marché que l’on retrouve la confrontation de l’offre et de la demande et que peut s’établir un prix d’équilibre. C’est d’ailleurs sur cette base que doit se faire l’évaluation immobilière. La loi de l’offre et de la demande sera abordée plus loin dans ce chapitre. L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, dans son guide de pratiques professionnelles, définit la valeur marchande de biens immobiliers (Figure 1.2) comme le prix sincère le plus probable de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant à certaines conditions. Le prix de vente doit faire Les parties sont L’immeuble abstraction bien informées a été mis Le paiement de toute ou bien avisées en vente pendant est exprimé considération de l’état de une période en argent étrangère à lui- l’immeuble, suffisante, comptant même et doit des conditions compte tenu (dollars représenter du marché et de sa nature, canadiens) la vraie raisonnablement de l’importance ou équivalent considération bien avisées de du prix et de à de l’argent épurée de l’impact l’utilisation la la situation comptant. des mesures plus probable de économique. d’incitations, de l’immeuble. conditions et de financement. FIGURE 1.2  CONDITIONS À REMPLIR POUR DÉFINIR LA VALEUR MARCHANDE SELON L’ORDRE DES ÉVALUATEURS AGRÉÉS DU QUÉBEC Ainsi, vous pouvez retenir que la valeur marchande est objective, car elle s’appuie sur des faits, s’exprime en dollars et consiste en un prix qui n’est pas une certitude, mais qui est le plus probable. 6 ÉVALUATION IMMOBILIÈRE La valeur marchande est donc la valeur la plus importante pour le courtier immobilier. Il ne faut toutefois pas oublier la valeur d’échange, qui s’établit à la suite de la négociation entre acheteur et vendeur. Ce prix se situe généralement entre le prix plafond de l’acheteur et le prix plancher qu’accepte le vendeur. La valeur d’échange sert à déterminer la valeur marchande du bien. La valeur d’usage, aussi appelée la valeur au propriétaire, est utilisée en cas d’expropriation. Dans ce cas, elle est moins objective, car elle tient compte de la propre idée que se fait le propriétaire de la valeur de son immeuble. Cette valeur est plus grande que la valeur marchande puisqu’elle est composée de cette dernière plus une valeur qui n’existe qu’aux yeux du propriétaire. 1.2 Facteurs agissant sur le marché immobilier Un bien immobilier n’a pas une valeur absolue et immuable dans le temps, car le marché immobilier est influencé par un certain nombre de facteurs. Ces facteurs peuvent être de nature économique, sociale, démographique, politique et physique. Vous fournissez une explication à votre client, pour le convaincre que l’évaluation immobilière n’est pas un processus à prendre à la légère et qu’il y a différents facteurs qui peuvent influer sur le marché immobilier. Quels seront alors vos arguments ? 1.2.1 Facteurs économiques Les facteurs économiques sont les facteurs qui influencent le plus la valeur d’un bien. Ils peuvent prendre plusieurs formes. Lorsque les cycles économiques et la fluctuation du PIB (produit intérieur brut) sont à la hausse, ils font augmenter la valeur des immeubles, l’inverse étant aussi vrai. Les tendances de l’emploi et le taux de chômage font également partie des facteurs économiques. Lorsque le taux de chômage est élevé, la demande s’affaiblit, ce qui entraîne la chute de la valeur des immeubles. Le niveau des salaires et la disponibilité du crédit ont également des répercussions sur le marché immobilier. En effet, lorsque les salaires sont élevés, le pouvoir d’achat et la disponibilité du crédit augmentent, ce qui fait grimper la valeur des immeubles. Quant au taux d’intérêt, il s’agit d’un des facteurs économiques très importants en immobilier. À l’origine, la décision de la Banque du Canada de baisser les taux directeurs peut être considérée comme un facteur politique, mais l’effet d’une telle mesure a de grandes répercussions sur l’économie. Ainsi, la baisse des taux d’intérêt qui suit encourage les gens à acheter, ce qui fait augmenter la demande en biens immobiliers. Cela a pour conséquence de faire augmenter la valeur des immeubles. Encore une fois, l’inverse est également vrai.  CHAPITRE 1 INTRODUCTION À L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 7 Le taux d’inoccupation et le coût des loyers sont d’autres facteurs économiques ayant un impact sur le marché immobilier. Un haut taux d’inoccupation entraîne généralement une baisse des loyers, ce qui contribue à abaisser la valeur des immeubles à revenus et inversement. Consultez le site Web de la SCHL ou de l’Institut 1.2.2 Facteurs sociaux et démographiques canadien de l’immeuble. Ces facteurs (Figure 1.3) sont en lien avec la population qui est à l’origine de la demande en biens immobiliers. Ainsi, lorsqu’il y a une augmentation de la population, il y a une augmentation de la demande en biens immobiliers, donc une augmentation de la valeur. Au contraire, lorsque la population stagne ou décroît, la demande pour ces mêmes biens fléchira. AUGMENTATIONS OU DIMINUTIONS DE LA POPULATION VARIATIONS VARIATIONS DU RYTHME DANS LA DENSITÉ DE L’IMMIGRATION DE LA POPULATION VARIATIONS VARIATIONS DANS LA TAILLE DANS LES TYPES DES FAMILLES DE FAMILLES FIGURE 1.3  ÉLÉMENTS PERMETTANT DE DÉTERMINER LA MODULATION SOCIALE ET DÉMOGRAPHIQUE Cela peut aussi se faire de manière prévisionnelle. Statistiques Canada ainsi que l’Institut de la statistique au Québec publient régulièrement des perspectives pour les années à venir. 1.2.3 Facteurs politiques Les facteurs politiques (Figure 1.4) se traduisent principalement par des lois et des règlements visant à réglementer, à réguler, à imposer, à stabiliser ou à protéger les investissements immobiliers. 8 ÉVALUATION IMMOBILIÈRE RÈGLEMENTS DE ZONAGE LOI DE L’IMPÔT ET CODE D’URBANISME LES MESURES FISCALES ET DES BÂTIMENTS MESURES DE SURVEILLANCE TAXES ET LES TAUX DES LOYERS DU TRIBUNAL DE TAXATIONS ADMINISTRATIF DU LOGEMENT POLITIQUE DE SUBVENTIONS L’IMMIGRATION GARANTIES DE PRÊTS HYPOTHÉCAIRES (SCHL) FIGURE 1.4 EXEMPLES DE FACTEURS POLITIQUES En général, les facteurs politiques ont d’abord des répercussions sur d’autres facteurs avant d’influer sur la valeur. 1.2.4 Facteurs physiques Les facteurs physiques (Figure 1.5) sont en lien direct avec le bien à vendre et son environnement. Ces différents facteurs ont une influence sur la valeur d’un bien immobilier. TYPE COMPOSITION DU SOL STYLE ARCHITECTURAL VÉGÉTATION QUALITÉ DES MATÉRIAUX CLIMAT ÉTAT TOPOGRAPHIE LOCALISATION FIGURE 1.5 EXEMPLES DE FACTEURS PHYSIQUES  CHAPITRE 1 INTRODUCTION À L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 9 1.3 Lois et principes en évaluation immobilière Afin de bien effectuer son travail, tout évaluateur doit connaître et respecter les lois et les principes qui seront présentés dans cette section. Il s’agit d’éléments importants pour comprendre la complexité que peut prendre l’acte d’évaluation d’un immeuble. 1.3.1 Lois Il est à noter que ces lois, au nombre de trois, ne sont pas des lois dans le sens juridique. Elles représentent plutôt de grands principes qui chapeautent les autres principes. Ceux-ci seront traités plus loin. Loi de l’offre et de la demande La loi de l’offre et de la demande est la plus importante, puisqu’elle permet de déterminer la valeur marchande d’une propriété. Cette valeur est établie par les forces du marché. Ainsi, si l’offre augmente, les prix baissent et, si la demande augmente, les prix augmentent. Le graphique de la figure 1.6 illustre cette loi. O (COURBE DE L’OFFRE) PRIX D’ÉQUILIBRE D (COURBE DE LA DEMANDE) Quantités FIGURE 1.6 LA COURBE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE En immobilier, l’offre représente les propriétés mises sur le marché par leurs propriétaires. La demande désigne quant à elle les individus qui souhaitent acquérir une propriété immobilière. La confrontation de l’offre et de la demande fixe le prix qui reflète alors les forces du marché. En fonction du nombre de propriétés à vendre, le marché peut adopter diverses tendances telles qu’illustrées dans le tableau 1.1 à la page suivante. 10 ÉVALUATION IMMOBILIÈRE TABLEAU 1.1 FORCES DU MARCHÉ IMMOBILIER MARCHÉ DIT VENDEUR MARCHÉ DIT ÉQUILIBRÉ MARCHÉ DIT ACHETEUR Il existe moins de huit Il existe entre huit et dix Il existe plus de dix propriétés propriétés à vendre pour un propriétés à vendre pour à vendre pour un acheteur acheteur un acheteur Le marché est à l’avantage Le marché est à l’avantage du vendeur de l’acheteur Les prix ont tendance Les prix ont tendance à augmenter à diminuer Les marges de négociation sont Les marges de négociation peu importantes ou inexistantes sont plus grandes Les délais de vente sont courts Les délais de vente sont plus longs L’acheteur doit être diligent L’acheteur a un grand choix s’il veut acheter et peut prendre son temps Loi de la substitution Cette loi est importante puisqu’elle est à la base de l’évaluation immobilière selon la technique de la parité et la technique du coût. Cette loi stipule que la valeur d’un bien immobilier ne peut excéder celle d’un bien substitut si ce dernier est disponible sans délai préjudiciable. Cela signifie que l’acheteur prudent ne paiera pas plus pour une propriété que le prix qu’il paierait pour acheter une autre propriété qui serait aussi désirable, représenterait une égale utilité ou une égale productivité. Ainsi, lorsqu’on utilise la technique de la parité, on utilise des comparables vendus récemment ayant le plus possible les mêmes utilités. En regardant rapidement dans votre système, vous remarquez un comparable avec piscine creusée, garage simple, terrain de 6 000 pi2 et ayant 1 400 pi2 de superficie habitable vendu au prix de 250 000 $. Par la loi de la substitution, on peut affirmer que l’estimation de la valeur devrait être de 250 000 $. Loi de l’utilisation optimale La loi de l’utilisation optimale est une loi fondamentale en évaluation. L’utilisation optimale d’un terrain est celle qui, au moment de l’évaluation, semble la plus apte à produire le meilleur rendement financier ou de services pendant une période donnée. L’évaluateur doit démontrer que le meilleur usage répond aux conditions énoncées dans la figure 1.7.  CHAPITRE 1 INTRODUCTION À L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 11 PROFITABLE PROBABLE RÉALISABLE LÉGAL FINANCIÈREMENT ACCEPTABLE RÉALISABLE POUR À COURT L’ENVIRONNEMENT TERME FIGURE 1.7 CONDITIONS DU MEILLEUR USAGE D’UN IMMEUBLE 1.3.2 Principes On compte neuf principes importants en évaluation immobilière : le principe