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Grundstücksrecht Liegenschaftskataster => Amtliches Verzeichnis aller Grundstücke → jedes Stück Boden ist in Deutschland ist in einem Liegenschaftskataster verzeichnet → Grundstück im ktasterlichen Sinne => Flurstück Aufbau: 1. Kataster – Bezirke → Gemarkungen (Gemeinde –...

Grundstücksrecht Liegenschaftskataster => Amtliches Verzeichnis aller Grundstücke → jedes Stück Boden ist in Deutschland ist in einem Liegenschaftskataster verzeichnet → Grundstück im ktasterlichen Sinne => Flurstück Aufbau: 1. Kataster – Bezirke → Gemarkungen (Gemeinde – Gebiet), enthält alle Grundstücke einer Gemeinde (incl. Erbbaurecht & Wohnugseigentu) 2. unterteilt in Flure → (verzeichnet in eig. Flurkarte und Flurbuch) = Zusammenfassung einzelner Flurstücke 3. unterteilt in Flurstücke → kleinste vermessungstechnische Einheit (Parzelle) Aufgabe: => Grundstücke in iher tatsächlichen Hinsicht zu beschreiben und graphisch darzustellen → Angabe von: Gemeinde / Gemarkung / Flur / Flurstück → Darstellung der baulichen Anlagen → Bewertungsgrundlage bei Steuerfestsetzung → dient der Sammlung statistischer Daten üder die Nutzung der Bodenfläche → Voraussetzung für die private und öffentliche Planung von Bauvorhaben Bestandteile: 1. beschreibender Teil (= Katasterbuchwerk) 2. darstellender Teil (= Katasterkartenwerk) Katasterbuchwerk: → Flurbuch = Verzeichnis der Flurstücke in Reihenfolge der Nummerierung → Liegenschaftsbuch = entspricht dem Bestandsverzeichnis im Grundbuch Verzeichnis der Grundstücke eines Gemeindebezirks, nach Eigentümer geordnet (enthält Eigentümer, Flurstück und Nutzungsart) → Namensdatei = dient zum Auffinden der Grundstücke eines bestimmten Eigentümers Katasterkartenwerk: → Flurkarte / = Flurstücksnummer, Flurstücksgrenzen, Liegenschaftskarte Grenzeichtichungen, Verkehrswege, Gebäude, Gewässer, politische Grenzen, Straßennamen EXKURS: → Vom Grund und Boden bis zum Grundbuch 1. Grund und Boden 2. Vermessung 3. Parzellierung (Aufteilung in Flurstücke) 4. Lageplan zeichnen 5. Grundbuch anlegen Das Grundbuch → öffentliches Register von Grundstücken, das bei den Grundbuchämtern geführt wird Das Grundbuch gibt Auskunft über: → Eigetümer und Grundlage der Eintragung (Abt. I) → Rechte, mit denen das Grundstück verbunden ist (Abt. II) → Lasten / Beschränkungen, die auf dem Grundstück ruhen (Abt. II) → Grundpfandrechte (Abt. III) WICHTIG: Die Einsicht des Grundbuches muss auf grund der personenbezogenen Daten von berechtigetem Interesse sein. Grundsätze des Grundbuch – Verfahrens: 1. Grundbucheinsicht 2. Antragsgrundsatz 3. Bewilligungsgrundsatz 4. Eintragungsgrundsatz 5. Beibringungsgrundsatz Grundbucheinsicht: → Einsicht ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt (Ausnahme: Notar & Mitarbeiter des Bauamtes) Antragsgrundsatz: → Grundbuchamt wird nur auf Antrag tätig → antragsberechtigt: gewinnender und verlierender Teil, Notar → Reihenfolge der Einträge nach Eingang der Antrage beim Grundbuchamt (Minutenstempel) Bewilligungsgrundsatz: → Eintragugung darf nur erfolgen, wenn verlierender Teil einwilligt Eintragungsgrundsatz: → Vorausetzung für die Eintragung ist die Einigeung der Beteiligten („Auflassung“) Beibringungsgrundsatz: → Antragssteller hat alle Urkunden vorzulegen; diese müssen öffentlich (durch Amt oder Notar) oder öffentlich beglaubigt sein. Arten von Grundbüchern: 1. Wohnungseigentumsgrundbuch → Grundbuch für Eigentumswohnungen 2. Teileigentumsgrundbuch → Grundbuch der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume 3. Erbbaugrundbuch → Grundbuch, bei dem der Besitzer des HAUSES eingetragen ist (nicht des Grundstücks) Aufbau des Grundbuches Grundbuch Grundakte Grundbuchblatt - Urkunden Aufschrift: Bestandsverzeichnis: Abteilungen: - Protokolle - Handblatt - Gericht - Lage, Größe 1. Eigentümer - Bezirk - Wirtschaftsart 2. Lasten / (Original- - Blatt-Nr. - Rechte Beschränkungen unterlagen) 3. Grundpfand- rechte - Hypotheken - Grundschuld - Rentenschuld Öffentlicher Glaube / Widerspruch → die im Grundbuch enthaltenen Eintragungen genießen die Vermutung der Richtigkeit => der Erwerber kann sich auf die Angaben im Grundbuch verlassen. Gesetzliche Rangfolge lt. BGB Rangverhältnis mehrerer Rechte → bei Zwangsversteigerungen und Darlehensvergabe 1. Orts- (Locus-) prinzip → innerhalb einer Abteilung ist die Rangfolge der Eintragungen maßgebend (Laufende Nr.) Das Recht mit der kleineren lfd. Nr. (z.B. Nr. 2) steht vor dem Recht mit der höheren lfd. Nr. (z.B. Nr. 3) Werden Rechte in einer Abteilung am gleichen Tag eingetragen, wird die lfd. Nr. nach dem Minutenstempel eingetragen 2. Zeit- (Tempus-) prinzip → in verschiedenen Abteilungen ist das Datum der Eintragung entscheidend. Das unter einem früheren Datum eingetragene Recht hat den höheren Rang. Rechte, die am gleichen Tag eingetragen wurden, haben den gleichen Rang. Rangänderung: → nachträgliche Änderung der Rangfolge erfordert die Zustimmung aller Gläubiger, deren Position davon betroffen ist Rangvorbehalt: → „Platzhalter“ Bei der Belastun eines Grundstückes mit einem Recht kann sich der Eigentümer die Befugnis vorbehalten, ein anderes, nach Umfang nach genau bestimmtes Recht (z.B. Grundschuld über 100.000 €), mit dem Rand vor jenem Recht eintragen zu lassen Mögliche Inhalte in den Abteilungen: Abt. I => Alleineigentum, Miteigentum nach Bruchteilen & Gesamdhandseigentum Abt. II => Vorkaufsrecht, Wiederkaufsrecht, Dienstbarkeit, Erbbaurecht Abt. III => Hypothek, Grundschuld Abt. I (EIGENTÜMER) → Alleineigentum: → natürliche oder juristische Person ist allein über das Grundstück verfügungsberechtigt (Einschränkungen, wenn Verkäufer Teil einer Zugewinngemeinschaft ist und es sich bei dem Grunfstück um „wesentliches Vermögen“ handelt) → Miteigentum nach Bruchteilen (Bruchteilseigentum) → idieller Bruchteil des Ganzen, der im Rahmen eines Vertrages festgelegt wird (Kaufvertrag, Teilungserklärung) Bsp.: „Hans und Else je zur Hälfte“ Bei WEG wird dieser idielle Wert des Grundstückes (Gemeinschaftseigentum) mit dem Sondereigentum an der jeweligen Wohnung verbunden → Gesamdhandseigentum → Grundstück gehört auf grund gesetzlicher Bestimmungen (z.B. Erbengemeinschaft) mehreren Personen, allerdings sind Anteile zu Gunsten der Gesamdhand gebunden → ein Eigentümer kann nicht allein verfügen → nur durch alle Eigentümer gemeinschaftlich Abt. II (Rechte & Lasten) → Vorkaufsrecht → Vorkausberechtigter kann bei Verkauf an Dritten innerhalb von 2 Monaten (bei Grundstücken) Vorkaufsrecht zu den Bedingungen des Kaufvertrages mit Dritten geltend machen → Zwischen dem eintretenden Vorkaufsberechtigten und dem Verkufer kommt ein neuer Kaufvertrag zu den Konditionen des ersten Kaufvertrages zustande Formen: → gesetzliches Vorkaufsrecht (nicht im Grundbuch eingetragen) z.B. für → Gemeinden → für Mieter umgewandelter ETW → bei Denkmalschutz und städtebaulicher Maßnahmen → Miterben → dingliches Vorkaufsrecht → im Grundbuch Abt. II eingetragenes Recht einer bestimmten Person, mehrerer Personen oder als Realrecht an einem Grundstück → Wiederkaufsrecht: → Recht eines Verkäufers (z.B. einer Gemeinde), das Grundstück unter einer bestimmten Bedingung (z.B. Erwerber bebaut Grundstück in bestimmter Frist nicht) zurückzukaufen (im Zweifel zum ursprünglichen Kaufpreis) → Dienstbarkeit: → dingliche Rechte an einem Grundstück, die die Eigentümer des belasteten Grundstückes (dienendes Grundstück) in dessen Nutzung beschränken (in From von Tun, Dulden oder Unterlassen) und dem jeweiligen Berechtigten die Befugnis geben, das „dienstbar gemachte Grundstück“ in einzelnen Beziehungen zu nutzen(=herrschednes Grundstück oder Person)  → Grunddienstbarkeit: → setzt immer zwei Grundstücke vorraus; ein dienendes Grundstück hat Nachteil (in Abt. II eingetragen), etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Der Vorteil des herrschenden Grundstücks (der jeweilige Eigentümer erhält das Recht, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen) kann im Bestandsverzeichnis („Herrschvermerk“) eingetragen werden; die Berechtigung zur Mitnutzung dieses Rechtes von Dritten ist zulässig. → Beispiele: Wegerecht Sonderfall: Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: → wie Grunddienstbarkeit, hier allerdings nur ein Grundstück (das dienende) und eine Person (natürlich oder juristisch) beteiligt. → Besonderheiten: nur für bestimmte Person, nicht übertragbar, erlischt mit Tod → Beispiel: Leitungsrecht für RWE → Erbbaurecht: → dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben Ziel: → Möglichkeit der rechtlichen Trennung von Bauwerk und Grundstück auf Zeit; Die Gesamtlaufzeit ist im Erbbaurechtsvertrag frei vereinbar Bestellung: → durch Einigung (notariell burkundeter Vertrag zw Grundstückseigentümer und zukünftigem Erb.-berechtigten); Eintragung im Grundbuch in Abt. II, 1. Rangstelle mit Vorrang auch gegenüber Abt. III, somit Unmöglichkeit des Ausfalls bei Zwangsversteigerungen des Erb.- Grundstücks; kann belastet werden Beendigung des Erbbau-Rechts: 1. durch Zeitablauf (Ablauf der vertrahlich vereinbarten Zeit) 2. durch Heimfall (GR- Eigentümer kann unter bestimmten Vorrausstezungen VOR ZEITABLAUF verlangen, dass das Erbbaurecht wieder an ihn ider einen Dritten übertragen wird. Z.B. wenn Zahlungen ausbleiben, oder ähnliches) 3. durch Aufhebung (Aufhebung eines Rechts mit Zustimmung des Grundstückeigentümers 4. durch Erneuerung (ähnlich wie Vorkaufsrecht) Abt. III (Hypotheke & Grundschuld) → Hypothek & Grundschuld Erwerb eines Grundstücks → Der Grundstückskaufvertrag 1. Form 2. Funktion der notariellen Beurkundung 3. Kennzeichen des Grundstückskaufvertrags 4. Aufgaben bei der notariellen Beurkundung 5. Bestandteile des Kaufvertragsentwurfes 6. Inhalte des Grundstückskaufvertrags 7. Abwicklung vom Kaufvertrag bis zum Eigentum 1. Form: → muss schriftlich erfolgen und notariell beglaubigt werden (bei inhaltlicher Ausgestaltungsform gilt Vertragsfreiheit) 2. Funktion der notariellen Beurkundung: → Beglaubigungsfunktion (zur Beweissicherung) → Warnfunktion (Schutz vor unüberlegten / übereilten Geschäften) → Schutzfunktion (sachkundige Belehrung / Beratung durch Notar) → Richtigkeitsgewähr (das der Wille der Parteien korrekt wiedergelegt wird) 3. Kennzeichen des Grundstückskaufvertrages (=zweiseitiges Rechtsgeschäft) HINWEIS: → Zum Eigentumsübergang bedarf es zusätzlich noch der Einigung über den Eigentumswechsel (Auflassung) und der Grundbucheintragung. 4. Aufgaben bei der notariellen Beurkundung: → Identität feststellen → Vertrag wird Wort für Wort vorgelesen → Notar erklärt den Vertrag bei Fragen der Beteiligten → Änderungen können noch vorgenommen werden → Anlagen sind mit vorzulesen → Unterschrift (=Testat, dass der Vertrag der von beiden Parteien erklärte Vertragssbschlusswillen ist) 5. Bestandteile des Kaufvertragsentwurfes: → Vertragsparteien → Vertragsgegenstand → Zubehör → Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen → Termin des Besitzübergangs → Übernahme von Lasten / Beschränkungen / Grundpfandrechten 6. Inhalte des Grundstückskaufvertrags 1. Verkäufer / Käufer / Notar 2. Kaufgegenstand (genaue Bezeichnung laut Grundbuch mit:) → Blatt – Nr. → Flur, Flurstück, Gemarkung → Grundstücksgröße / 1.000stel Miteigentumsanteilen (verbunden mit Sondereigentum an … ) → Lasten und Beschränkungen , Grundfandrechten 3. Kaufpreis (Höhe, Fälligkeit, Verzugszinsen, Zahlungsort) 4. Sicherstellung → des Verkäufers (Vollstreckungsunterwerfung des Käufers) → des Käufers (Auflassungsvormerkung im Grundbuch) 5. Haftungsausschluss des Verkäufers (gekauft wie besichtigt) 6. Übergang von Kosten, Nutzen, Lasten (=wirtschaftlicher Übergang) → der rechtliche Übergang erfolgt erst mit Eintragung im Grundbuchamt. Erst dann kann Käufer rechtliche Willenserklärungen abgeben. (Mieterhöhung, Wechsel von Versicherungen, etc.) 7. Kosten und Steuern 8. Finanzierung → Eintragung von Grundpfandrechten mit Zustimmung des Veräkufers (Belastungsvollmacht), oder Übernahme bestehender Grundpfandrechte mit Zustimmung der entsrpechenden Bank. 7. Abwicklung vom Kaufvertrag bis zum Eigentum: Nach Vertragsabschluss sendet Notar Abschriften des Kaufvertrages an: → Käufer und Verkäufer → Grundbuchamt mit Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung → Banken (Verkäufer und Käufer) → Gemeinde wegen gesetzlichem Vorkaufsrecht → Gemeinde (Gutachterausschuss) → Finanzamt wegen Grundwerwerbsteuer (6,5% von Kaufpreis) Sind Kaufpreisfälligkeitsvorraussetzungen erfüllt, informiert Notar Käufer. Dieser zahlt Kaufpreis. IdR erfolgt dann auch erst der wirtschaftliche Übergang (=Übergang von Kosten / Nutzen / Lasten) und Käufer übernimmt die „Sachherrschaft“ üder das Grundstück. Eigentümer allerdings erst nach Grundbucheintragung !!! Erst wenn Verkäufer Zahlung des Kaufpreises bestätigt und folgende, zur Umschriebung notwendigen Unterlagen vorliegen, stellt Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung und das Grundbuchamt nimmt den Eigentümerwechsel in Abt. I des Grundbuches vor: Erwerb durch Zwangsversteigerungen (Amtsgericht) Arten der Vollstreckung in ein Grundstück: → Zwangssicherungshypothek (schnellstmögliche Sicherung des Ranges schon vor Rechtskraft des Titels und vor Sicherheitsleistung) → Zwangsverwaltung (zur Verhinderung des Wertverfalls) → Zwangsversteigerung als endgültige Verwertung Ablauf des Verfahrens: 1. Antrag auf Zwangsversteigerung durch Gläubiger beim Amtsgericht → Vorlage von Vollstreckungstitel mit Vollstreckungsklausel (Grundschuld) 2. Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in Abt. II → nach Prüfung durch Rechtspfleger 3. Erstellung eines Verkehrsgutachtens für: → Festsetzung von Gerichtsgebühren → Berechnung von 5/10 und 7/10 Grenze → Grundlage für Sicherheitsleistung (10%) → Grundlage für Hausgeldrückstände 4. Festsetzung des ZV-Termins durch Amtsgericht (Veröffentlichung / Information) → muss mind. 6 Wochen vor Termin öffentlich bekannt gegeben werden 5. Versteigerungstermin durch Rechtspfleger → Belehrung, Geringstes Gebot → Beachtung der 5/10 und 7/10 Grenze → Sicherheitsleistung → nach Bietstunde (½ Std) erfolgt evtl Zuschlag (=Eigentumsübergang) 6. Verteilungstermin (ca. 6 Wochen nach Zuschlag) → Versteigerungserlös wird ca. 6-8 Wochen nach Versteigerung gemäß Rangordnung an Gläubiger verteilt