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Real Estate Finance Programme Valoración de Activos Singulares PROFESOR: MANUEL MENDOZA Enero 2024  Índice 1. Mercado: Volumen, tipologías y rentabilidades 2. Activos singulares: hotele...

Real Estate Finance Programme Valoración de Activos Singulares PROFESOR: MANUEL MENDOZA Enero 2024  Índice 1. Mercado: Volumen, tipologías y rentabilidades 2. Activos singulares: hoteles 3. Activos singulares: residencias de tercera edad 4. Activos singulares: residencias de estudiantes 5. Activos singulares: centros comerciales 6. Activos singulares: concepto y metodologías de valoración 7. Casos prácticos  1 Mercado: Volumen, tipologías y rentabilidades Evolución histórica de la inversión inmobiliaria en España (2012 – 9M 2023) Metodo de valoracion Tipologia alternativo (ECO/2003) Residencial terminado Comparación Obras en curso o paradas Residual dinamico Suelos Residual dinamico Suelos BTR Residual dinamico Hoteles DCF Oficinas DCF Retail DCF Logistico/Industrial DCF Activos singulares DCF Para todas las tipologías de activo inmobiliario se aplica como método principal el coste de reposición y al menos un método alternativo de valoración  Inversión inmobiliaria 9 meses 2023 comparada con años anteriores y tipología de activos Significativa reducción (60%) de la inversión inmobiliaria comparada con 2022 e inferior al periodo 2017-2022. Concentración de inversión en hoteles, residencial, oficinas y logistica Inversión inmobiliaria 2023 comparada con años anteriores y tipología de activos Significativa reducción (46%) de la inversión inmobiliaria comparada con 2022, con niveles similares a 2020. Concentración de inversión en 2023 en hoteles, residencial, oficinas y retail Evolución histórica de rentabilidades inmobiliarias por tipología de activos Se observa el impacto negativo de la subida de tipos de interés en las rentabilidades inmobiliarias durante 2023  SOCIMIs Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son la versión española de los REITs (Real Estate Investment Trust). Deben contar con una cartera de inmuebles de los que al menos el 80% se dedique al alquiler. Los activos pueden estar en España o en el extranjero. Pueden ser: viviendas, oficinas, locales comerciales, naves industriales, hoteles, residencias, plazas de garaje, etc… También pueden tener participaciones de otras SOCIMIS. Tienen que permanecer en la cartera al menos 3 años. El 80% de los ingresos que genere la compañía debe proceder del alquiler. Reparto de dividendos: como mínimo el 80% de los beneficios obtenidos por el alquiler, el 50% por ventas de activos y el 100% de lo obtenido de otras socimis o REITs.  SOCIMIs Están exentas del pago de Impuesto de Sociedades y tienen una elevada bonificación (95%) en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. A dic 2022 existen 112 socimis cotizando en diferentes mercados (Euronext Acces, BME Growth, Portfolio Stock Exchange y mercado continuo). Requisitos para cotizar en BME Growth: La valoración de la compañía debe realizarse por un experto independiente designado por el Registro Mercantil. Deberá contar con un asesor registrado. El free float mínimo será de 2 MM de euros o el 25% de su capital social. Obligación de publicar resultados como mínimo semestralmente. Hasta la ley 16/2012 existía una limitación al 70% de endeudamiento. Actualmente no existe limitación. Los accionistas de referencia y principales directivos deben comprometerse a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes dentro del año siguiente de la incorporación de la sociedad al mercado. Evolución de SOCIMIs emitidas y mercado en el que cotizan Se mantiene un número de emisiones de nuevas SOCIMIs tras más de 10 años de antigüedad del régimen fiscal especial Evolución de SOCIMIs cotizadas y segmento en el que operan La diversificación de segmentos en que los que operan las SOCIMIs es un reflejo de la actividad inmobiliaria real, donde predomina la especialización  Resultados 2022 de SOCIMIs Resultados anuales de 2022 impactados principalmente por variación de valor de activos  Peso de las SOCIMIs en España y dividendos distribuidos El mercado de SOCIMIs en España aún no está maduro y tiene recorrido al alza, al medirlo como % que representa del PIB. Durante los últimos 4 años se han repartido casi 3.200 millones de euros en dividendos  2 Activos singulares. Hoteles  Mercado hotelero: principales operadores Cadenas hoteleras más grandes del mundo Cadenas hoteleras más grandes de España Mercado hotelero: demanda por tipología de alojamiento Mercado hotelero: demanda por geografías Mercado hotelero: estacionalidad de la demanda Mercado hotelero: análisis de la demanda Estacionalidad de la demanda Mercado hotelero: principales zonas turísticas de España Mercado hotelero: principales operadores españoles y en España El sector hotelero en España está muy atomizado con más de 16.500 establecimientos, por lo que el Top 10 representa el 4,4% del total  Mercado hotelero: inversión España Inversión en activos hoteleros: segmentos urbano y vacacional En la seria histórica reciente, predomina ligeramente la inversión en hoteles vacacionales vs urbanos  Mercado hotelero: inversión España Inversión en activos hoteleros: inversión en obra 2022 En general, durante 2022, las intervenciones en obra en hoteles han sido principalmente para obra nueva o reforma integral  Mercado hotelero: inversión España Evolución precio medio de compra por habitación 2017-2022 Se observa un notable incremento en los precios por habitación durante 2021 y 2022  Mercado hotelero: inversores en España 2022 Concentración de inversores internacionales durante 2022 en el segmento hotelero  Mercado hotelero: Principales transacciones (2023) GIC se hace con el 35% de la plataforma hotelera de Blackstone (HI Partners) para el sur de Europa. Blackstone seguirán siendo el accionista mayoritario de la plataforma hotelera, con el 65% restante. Se estima que el importe de la transacción alcanza los 1.200 millones de euros Abu Dhabi (ADIA) cierra la compra de 17 hoteles en España por 600 millones al fondo Equity Inmuebles. La transacción se ha cerrado en el entorno de los 600 millones de euros. El activo más representativo es el hotel ME Madrid Reina Victoria, situado en pleno centro de Madrid, junto a otros cinco hoteles de la marca Meliá en otros cinco municipios (Madrid, Marbella, A Coruña, Chiclana de la Frontera y Baqueira Beret). En un segundo escalón se sitúan otros ocho hoteles de la marca Tryp (dos de ellos situados en la Gran Vía de Madrid) y tres inmuebles de la marca Sol. Olayan Group compra el hotel Mandarin Oriental de Barcelona, con 120 habitaciones, por 240 millones de euros a Reig Capital Blasson Property y Axa compran el hotel Sofia de Barcelona por 180 millones a Brookfield Asset Management  3 Activos singulares. Residencias de tercera edad  Residencias de tercera edad % población mayor de 65 años por comunidades autónomas Cerca de un 20% de la población española tiene 65 ó más años de edad  Residencias de tercera edad Años de esperanza de vida en España Se estima que en 2033 el 25% de la población española tendrá 65 ó más años de edad  Residencias de tercera edad Evolución de la oferta de plazas en residencias en España La oferta de plazas en residencias en España en 2020 es cercana a las 385.000 camas, de las que el 73% se ofrecen en residencias privadas  Residencias de tercera edad Plazas por 100 habitantes mayores de 65 años La OMS recomienda un ratio de 5 plazas por cada 100 habitantes por lo que teniendo en consideración el envejecimiento progresivo previsto de la población española, existe un recorrido al alza de la demanda prevista de plazas en residencias  Residencias de tercera edad Plazas por 100 habitantes mayores de 65 años La OMS recomienda un ratio de 5 plazas por cada 100 habitantes por lo que teniendo en consideración el envejecimiento progresivo previsto de la población española, existe un recorrido al alza de la demanda prevista de plazas en residencias  Residencias de tercera edad Principales operadores en el mercado Mercado muy atomizado, donde el top 10 representa el 19,5% del total de la oferta de plazas en España  Residencias de tercera edad Tarifa media con IVA y pensión media por comunidades La pensión media de jubilación en España supone el 60,5% de la tarifa media, existiendo comunidades como Asturias, con cerca del 80%, o ambas Castillas, donde se supera el 70%. En el lado opuesto encontramos Canarias, Galicia o La Rioja con niveles cercanos al 50%. Si se compara la tarifa con la pensión media de jubilación, se observa la necesidad de completar esta última con ahorros, ayuda familiar o ingresos extraordinarios (por ejemplo, alquiler de vivienda, hipoteca inversa)  4 Activos singulares. Residencias de estudiantes  Residencias de estudiantes Durante el curso 2022-2023, el Sistema Universitario Español lo conforman 89 universidades, de las cuales 50 son públicas y 39 privadas, distribuidas en 38 provincias. En total, se contabilizan 1.102 centros universitarios incluyendo escuelas y facultades, 570 institutos universitarios de investigación y 56 escuelas de doctorado. En comparación con el curso anterior, la oferta educativa ha aumentado en 30 nuevos centros universitarios, cinco institutos universitarios de investigación y tres nuevas escuelas de doctorado.  Residencias de estudiantes El número de estudiantes matriculados creció hasta superar 1,7 millones durante el curso 2022-2023, con un incremento del 1,5% en Grado, 3,6% en Master y una disminución del 5,5% en Doctorado  Residencias de estudiantes La previsión de crecimiento de la población entre 18 y 24 años para el periodo 2023- 2030 es de un 2,3% anual  Residencias de estudiantes La previsión de crecimiento de la población entre 18 y 24 años para el periodo 2023- 2030 es de un 2,3% anual  Residencias de estudiantes La movilidad nacional está formada por 388.000 estudiantes, la movilidad internacional supuso 137.500 estudiantes y los Erasmus+ llegados a España fueron 49.000 estudiantes durante el curso 2021-2022, lo que supone un incremento del 3,5% (nacional) Y un incremento del 7,3% respecto al curso anterior (internacional)  Residencias de estudiantes La movilidad nacional lleva registrando una tasa anual de crecimiento del 3% en los últimos 7 cursos académicos, mientras que la internacional ha alcanzado un 7,4% anual de incremento en el mismo periodo  Residencias de estudiantes El stock total actual alcanza las 111.420 plazas, repartidas en 1.100 residencias universitarias y colegios mayores La previsión para 2026 es superar las 120.000 plazas en unos 1.150 centros Residencias de estudiantes Residencias de estudiantes  Residencias de estudiantes La demanda insatisfecha sigue creciendo cada año pese a la nueva oferta y ya supera los 482.000 estudiantes Residencias de estudiantes  5 Activos singulares. Centros comerciales  Centros comerciales El mayor número de aperturas de centros y parque comerciales en los últimos 10 años se concentra en Madrid y el arco mediterráneo, con 57 aperturas respecto de un total de 85 en toda España  Centros comerciales La concentración de aperturas de centros comerciales se produjo en la década de los 90 del siglo X y en la primera década de este siglo, produciéndose posteriormente una ralentización en cuanto a aperturas  Centros comerciales Este segmento inmobiliario ha sufrido notablemente el impacto de la crisis del Covid- 19, lo que se ve reflejado en menores volúmenes de inversión desde entonces.  Centros comerciales Este segmento inmobiliario ha sufrido notablemente el impacto de la crisis del Covid- 19, lo que se ve reflejado asimismo en incrementos de rentabilidad desde entonces.  6 Activos singulares. Concepto y metodologías de valoración  Concepto de Activos Singulares La normativa ECO los denomina Inmuebles ligados a explotación económica y su definición es la siguiente: - Es todo edificio o elemento de edificio de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos: - Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria. - Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte. - Inmuebles hoteleros en sus diversas categorías y tipologías. - Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario. - Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos. - Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales. - Centros de equipamiento social. - Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares. Para todas estas tipologías de activo inmobiliario se aplica como método alternativo de valoración el Descuento de Flujos de Caja  Relación de tipologías de activos singulares A continuación se exponen casos prácticos de aplicación: - Parkings en rotación - Hoteles, hostales, apartamentos turísticos, camping…. - Hospitales, clínicas e instalaciones sanitarias - Cines, teatros, salas de fiesta - Gimnasios e instalaciones deportivas - Academias, colegios (concertados o privados) - Centros de equipamiento social. - Residencias de estudiantes - Residencias para la tercera edad. - Tanatorios - Aeródromos - Estaciones de servicio - Bodegas - Restaurantes - Otros…  ¿Cómo se valoran estos activos singulares (ILAES)? Para valorar este tipo de inmuebles puede hacerse uso de cualquiera de estos métodos especificados en el artículo 15 de la Orden ECO/805/2003: Método del coste: que permite calcular el coste de reemplazamiento neto del inmueble. Método de comparación: que permite calcular el valor de mercado de un inmueble, siempre que exista un mercado representativo de inmuebles comparables, encontrándose al menos seis muestras con las que realizar la comparación. Método de actualización: que permite calcular el valor de mercado en inmuebles susceptibles de producir rentas, a partir de sus correspondientes flujos de caja esperados. Los flujos de caja pueden dividirse en Inmobiliarios (los producidos por los inmuebles susceptibles de ser arrendados) u Operativos (los producidos por los inmuebles ligados a una explotación económica, en virtud de dicha explotación) Por regla general, se calculará al menos el valor de reemplazamiento neto y el valor de mercado (por el método de comparación y actualización, según las posibilidades). El valor de tasación elegido dependerá de la finalidad de la tasación. Como diferencia respecto de otro tipo de inmuebles, para finalidad hipotecaria, el valor hipotecario certificará el menor de todos los valores, incluyendo entre las posibilidades el valor de reemplazamiento neto.  ¿Cómo aplicar el método de actualización en ILAES? El método de actualización, calcula el valor presente de todas las rentas netas imputables al inmueble analizado. La Orden ECO/805/2003 diferencia tres supuestos de aplicación de este método, dedicando tres artículos diferentes al respecto para el cálculo del valor: - Si el inmueble se encuentra arrendado mediante un contrato de arrendamiento, es de aplicación el artículo 29 de la Orden. - Si el inmueble no se encuentra arrendado en el momento de la valoración pero es susceptible de ser alquilado o está destinado a arrendamiento, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 28 de la Orden. - Si el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica (ILAES), es de aplicación el artículo 30 de la Orden. Para realizar el cálculo del valor de actualización se han de seguir los siguientes pasos: - Estimar los flujos de caja correspondientes. - Estimar la vida útil del inmueble o el período sobre el que se mantendrá la explotación. - Estimar el valor de reversión - Elegir el tipo de actualización según las condiciones del mercado de la zona y el tipo de activo. - Aplicar la fórmula de cálculo correspondiente.  Cálculo de los flujos de caja en ILAES En el caso de inmuebles ligados a explotaciones económicas, es de aplicación el artículo 30 de la Orden ECO/805/2003, que especifica lo siguiente: 1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica. 2. Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble. 3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación. Dichas cuantías medias se corregirán razonadamente cuando: a) La localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra. b) Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por dicha explotación. Para realizar la imputación a que se refiere el apartado 2 de este artículo se tomarán los flujos de caja operativos determinados según el apartado anterior y se tendrá en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario. Cuando no existan las cuantías medias a que se refiere el apartado 3 de este artículo, se utilizarán las propias de la explotación de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos, los dos últimos años. En el caso de tratarse de una explotación en proyecto, se tendrán en cuenta las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios. En el caso de que la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) las cuantías a que se refiere el párrafo anterior se reducirán al menos en un 10 por 100.  Cálculo del valor de reversión en ILAES Para calcular el valor de reversión en este tipo de inmuebles, es de aplicación lo reseñado en el artículo 31 de la Orden ECO/805/2003: Para estimar el valor de reversión al final del período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación, se tomará su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello se tendrá en cuenta lo señalado en las letras siguientes: a) Se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará en los términos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artículo. b) La depreciación de las edificaciones se corresponderá con el período citado  Esquema práctico de la metodología de valoración por DCF para activos singulares V. Mercado equivalente al resultado de la actualización de los flujos de caja en explotación económica. V. Reversión ¿ V. Suelo ? Gastos construcción INGRESOS ( Modales ) DE LA EXPLOTACION Otros gastos tiempo GASTOS ( Modales ) DE LA EXPLOTACION Actualizar flujo a tasa de RESIDUAL DINAMICO Gastos de Rehabilitación Actualizar flujo a tasa de RENTAS ESPERADAS Período de construcción Período de explotación adoptado Vida útil teórica máxima= 35 años  7 Casos prácticos  Casos prácticos - Caso práctico 1: Hotel 4 estrellas en Barcelona - Caso práctico 2: Residencia tercera edad en Oviedo - Caso práctico 3: Colegio concertado en Murcia