Programa Especializado en Real Estate 12-2023 PDF

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PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE VALORACIÓN INMOBILIARIA HOTELES PROFESOR D. DAVID ESTERUELAS ASENSIO 12 DE DICIEMBRE DE 2023 MÁSTER EN CORPORATE FINANCE Y BANCA DE INVERSIONES IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Mercado Hotelero. PALANCAS DE VALORACIÓN Crecimiento del RevPar de casi un 50% desde el 2013. Podemos destacar que el fuerte apetito inversor en el sector es debido a los excelentes fundamentales con los que cuenta éste. Debido a la inestabilidad política de mercados competidores como Egipto o Turquía, España ha contado con “turistas prestados”. Destinos como Canarias cuentan con ocupaciones medias anuales del 90%. El incremento del RevPar ha venido principalmente por el ADR (precio). Efecto inversión CAPEX en reformas / reposicionamiento. Los principales mercados emisores de turistas en España son Reino Unido, Alemania y Francia. Average Daily Room = Total ingresos habitaciones / Hab. Vendidas Revenue per available room = ADR x ocupación MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado Hotelero. Tickets de transacción MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Mercado Hotelero. Precio habitación transacciones 2020 Hotel MADRID EDITION. Vendido por ARCHER y adquirido por KKH CAPITAL. Precio 205 - 220 MM de euros. 200 habitaciones. Urbano 5* Gran Lujo. 1 MM euros / habitación. Hotel “ITACA”. Vendido por una cadena de hoteles catalana en Barcelona a un Family Office. Precio 18,5 MM de euros. 90 habitaciones. 200.000 euros / habitación. 4* urbano con necesidad de algo de CAPEX. La cadena catalana se queda en régimen de alquiler 10 años con una renta del 4%. Transacciones en Baleares: Mallorca. Vacacional 3* a 140.000 euros / habitación. Comercialización muy dependiente de la touroperación. Ibiza. Vacacional 3* a 180.000 euros / habitación. Transacciones en Canarias: Playa del Inglés. Gran Canaria. 160.000 euros / habitación. Vacacional 4* con necesidad de algo de CAPEX. Comercialización muy dependiente de la touroperación. Hotel MANDARÍN en Barcelona. 5* Gran Lujo. Precio 200 MM de euros. El mercado descuenta una venta en el entorno de los 180 MM de euros. Consta de 120 suites + 60 habitaciones estándar. 1 MM euros / habitación. Hotel FAIRMONT REY JUAN CARLO I. Barcelona, urbano, con foco MICE. 5*. Se vende por la deuda. Precio en el entorno de los 240.000 euros / habitación. Requiere de una importante inversión en CAPEX. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Mercado Hotelero. Principales deals 2020 - 2021 Senator Playa Ballena (vacacional en Rota - Cádiz) por PONTEGADEA por 25 MM de euros (4*; 324 habitaciones; (77.000 euros/habitación). Venta hotel NOBU (vendedor SELENTA) al fondo ASG por 80 MM de euros (5*; 260 habitaciones; 300.000 euros/habitación). Hotel urbano recién renovado. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado Hotelero. ASPECTOS FUNDAMENTALES PARA LA VALORACIÓN Hotel vacacional o urbano. Tipología de facturación: touroperación, reservas online, comercialización propia, sector MICE, etc… Modelo de negocio: patrimonialista, explotación, mixto, franquicia, gestión, arrendamiento, etc… Ubicación geográfica. Por ejemplo Baleares y Canarias son destinos vacacionales, pero con nº de días operativos diferentes y temporadas altas diferentes. Conectividad. Proximidad a mercados emisores. ¿Por qué Caribe está muy consolidado en turismo vacacional de calidad alta y no lo está el sudeste asiático? ¿Déficits de CAPEX? ¿Trampas en los precios de transacción? Mayor precio VS mayor renta. Operaciones Sale&LeaseBack. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Modelos de gestión Por lo que respecta a hoteles: Grandes hoteles que son propietarios de los inmuebles y además gestores. Grupos patrimoniales o fondos de activos, con cierta participación en la gestión. Por ejemplo LONDON REGIONAL o STARWOOD. Grupos patrimoniales + gestores. En ese caso los gestores son también grandes grupos hoteleros que también tienen activos en propiedad. Ejemplos: SOCIMI ATOM con hoteles gestionados por MELIÀ. Contratos son de cierta complejidad: Alquiler. En desuso desde la entrada de la norma contable IFRS16. Gestión. Fijo + variable (sobre ventas y GOP). Gestión. 100% variable. Franquicia. Pago de fees anuales. Generalmente fijos, + variables si la plataforma de distribución del hotel es la del franquiciador: caso HILTON, IBIS, etc… MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado de deuda, fuentes y sistemas de financiación Por lo que respecta a hoteles: Financiación individual activo por activo. No era habitual fórmulas de deuda corporativa, bonos, sindicaciones, etc… a excepción de ventas de carteras en operaciones muy concretas tipo HISPANIA. Los operaciones de los operadores clásicos se realizan con garantías hipotecarias a plazo entre 10 – 15 años, con calendarios amortizing normalizados y LTV máximas del 75%. En muchos casos adicionalmente a la garantía hipotecaria existían garantías corporativas (aval de la holding), principalmente para proyectos en el extranjero. Operaciones con sponsor financiero / family office: garantía hipotecaria, en algunos casos con LTV del 50 – 60% a plazos bullet entre 5 y 7 años y contratos pignorados obligado cumplimiento – triple net (rentas y trasladando el CAPEX al operador). La mayoría de financiaciones sobre activos totalmente performings. En algunos casos, con importante inversión en CAPEX: rebranding. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB