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Bauhaus-Universität Weimar Fakultät Bauingenieurwesen Lehrveranstaltung „Immobilienfinanzierung und -bewertung“ (IFB) SoSe 2024 Gesamtunterlage Dr. Jirka Gehrt Bauhaus-Universitä...

Bauhaus-Universität Weimar Fakultät Bauingenieurwesen Lehrveranstaltung „Immobilienfinanzierung und -bewertung“ (IFB) SoSe 2024 Gesamtunterlage Dr. Jirka Gehrt Bauhaus-Universität Weimar Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM)  Terminplan Datum / Zeit Art Inhalte (grobe Orientierung) Fr, 12.04.: 14:00 – 15:30 Online Überblick / Organisatorisches Fr, 26.04.: 13:30 – 18:00 Präsenz Theorie / Überblick über Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmarkt Sa, 27.04.: 09:15 – 15:00 Präsenz Finanzierungen in Theorie und Praxis Zuordnung der Vortragsthemen Fr, 17.05.: 14:00 – 15:30 Online Ggf. einzelne Teilthemen Klärung von Fragen zu den Vorträgen Fr, 07.06.: 13:30 – 18:00 Präsenz Vorträge Finanzierungen in Theorie und Praxis (ctd.) Sa, 08.06.: 09:15 – 15:00 Präsenz Finanzierungen in Theorie und Praxis (ctd.) Immobilienkrisen Fr, 19.07.: 14:00 – 15:30 Online Ggf. offene Themen Klausurvorbereitung / offen gebliebene Fragen Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) -2- SoSe 2024, IFB  Das will ich mit Euch diskutieren (I) Thema Literatur Kernfragen Finanzierungsstrukturen / Nutzung von Finanzberichte von Unternehmen aus Welche Finanzierungsstrukturen lassen sich Finanzierungsinstrumenten unterschiedlicher unterschiedlichen Immobiliensektoren (z.B. beobachten? Gibt es Unterschiede zwischen Immobilienunternehmen öffentliche und private den Sektoren? Finden sich theoretische Wohnungsunternehmen, Vorhersagen in den Strukturen wieder (und Gewerbeimmobilienunternehmen, …) wo auch nicht)? Immobilienpreisentwicklung in den Studien verschiedener Marktteilnehmer, z.B. Womit werden die Preisveränderungen vergangenen Jahren vdp, Bundesbank, … erklärt? Ggf. Fokus auf einzelne Sektoren (z.B. Wohnen) oder besondere Situationen (z.B. Corona) Prognose der Immobilienpreisentwicklung Studien / Analystenreports, z.B. Deutsche Was sind die entscheidenden Annahmen Bank, … hinter den Prognosen? Immobilienfinanzierung aus Studien iw, Sparda-Bank Wohnatlas, Wie verhalten sich Kosten von Miete und Kundenperspektive, u.a. Wohneigentum vs. Analysen von Interhyp, Postbank, … Wohneigentum? Was sind sozioökonomische Miete Eigenschaften von Käufern vs. Mietern? Kritische Würdigung? Immobilienfinanzierung aus Berichte von Immobilien-/ Finanzierungs- Wie verändert sich die Kundenperspektive: Veränderungen in den portalen, Presseberichte, etc. Immobilienfinanzierung vor dem Hintergrund letzten 2 Jahren veränderter Rahmenbedingungen? Gerne auch Vorschläge durch Euch! Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) -3- SoSe 2024, IFB  Das will ich mit Euch diskutieren (II) Thema Literatur Kernfragen Veränderungen von Kommunikation und Unternehmenskommunikation und Wie verändern externe Rahmenbedingungen Geschäftsstrategie vor dem Hintergrund Finanzberichte von Immobilienunternehmen, das Verhalten von Immobilienunternehmen? veränderter externer Rahmenbedingungen Interviews mit Entscheidungsträgern Wie verändern externe Rahmenbedingungen wesentliche Kennzahlen? Welche Auswirkungen auf Börsenkurse? Bilanzstrukturen unterschiedlicher Finanzberichte von Banken Welche Refinanzierungsinstrumente nutzen Immobilienfinanzierer (Universalbanken, Gewerbeimmo- unterschiedliche Baufinanzierer? Wie ist Finanzierer, Bausparkassen) Verteilung der Laufzeiten? Gibt es Liqui- Bilanz? Was sagt diese über das Aktivgeschäft? Schätzung Kapitalkosten für Finanzberichte der Unternehmen, Welches geschätzten Kapitalkosten haben Immobilienunternehmen oder –finanzierer Finanzmarktdaten unterschiedliche Immobilienunternehmen (CAPM, 3-/4-Faktoren-Modell)? Was sagt das über das Unternehmen? Immobilienfinanzierung international, z.B. Presseberichte, Studien zum Wie haben sich Immobilienpreise über die Probleme von Immobilienunternehmen in Immobilienmarkt, Analystenreports letzten Jahre entwickelt? Woran liegt die China (Wohnungsbau) oder Schieflage einzelner Immobilienunterneh- Gewerbeimmobilienmarkt in den USA / men? Wie hat der Staat in der Vergangenheit Probleme der Regionalbanken (und inter- eingegriffen? nationaler Gewerbeimmobilienfinanzierer) Dein Thema??? Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) -4- SoSe 2024, IFB  Das will ich mit Euch diskutieren (III): Vorträge durch Euch – Eckpunkte Was? Wie? Termin für Einteilung 26./27.04. Termin für Vortrag 07.06. Gruppen 3-4 Studierende pro Thema Zeitlicher Rahmen Ca. 20-25 Minuten Vortrag mit anschließender Diskussion Einteilung Auf Basis Präferenzen der Studenten durch Jirka Gehrt Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) -5- SoSe 2024, IFB  Einordnung in die IFB-Semester-Agenda Wichtige theoretische Grundlagen (insb. Institutionenökonomik) Warum ist das wichtig? Überblick über den Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmarkt Finanzierungen in Theorie und Praxis (I): Beteiligte und grundlegende Finanzierungsinstrumente Finanzierungen in Theorie und Praxis (II): Entscheidungsprozesse bei Eigen- und Fremdkapitalgebern Exkurs: Immobilienkrisen Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) -6- SoSe 2024, IFB  Neue Institutionenökonomik (NIÖ) – Was ist das? Die NIÖ beschäftigt sich mit der systematischen Analyse der Entstehung und der Wirkungen (positiv) sowie der Auswahl und der Ausgestaltung (normativ) von Koordinations- und Governance-Formen Regeln (als Institutionen) können den Handlungsspielraum von Akteuren definieren und dadurch die (Verhaltens-)Unsicherheit in Entscheidungssituationen senken; im Einzelnen können sie insbesondere notwendige, verbotene und erlaubte Handlungen bzw. Aktionen definieren Regeln können jedoch auch „nur“ Anreize setzen und keine klaren Grenzen für (erlaubte) Handlungen definieren Vielzahl von Ansätzen, die sich sowohl im Hinblick auf die zugrundeliegenden Annahmen als auch im Hinblick auf die von ihnen adressierten Probleme bzw. Fragestellungen unterscheiden Drei Ansätze bilden nach Auffassung vieler Ökonomen/innen den Kern der NIÖ: Verfügungsrechteansatz Aber es gibt auch weitere Ansätze, die der NIÖ zugerechnet Prinzipal-Agent-(PA-)Theorie werden können (z.B. Theorie der unvollständigen Verträge) Transaktionskostentheorie (TAK-Theorie) In einigen Theoriegebieten (insbesondere der TAK- NIÖ teilt einige Annahmen mit der Neoklassik, u.a.: Theorie und der positiven PA-Theorie) wird explizit Methodologischer Individualismus von beschränkter Rationalität ausgegangen (Gewisse) Rationalitätsannahmen In anderen Theoriegebieten (insbesondere der normativen PA-Theorie) wird hingegen – je nach Wichtige Vertreter der NIÖ: RONALD COASE und OLIVER WILLIAMSON Sichtweise – von (mehr oder weniger) vollständiger Rationalität ausgegangen Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) -7- SoSe 2024, IFB  Im Rahmen der NIÖ angenommene und betrachtete Ursachen für Probleme im Rahmen von Transaktionen Menschliche Eigenschaften / menschliches Verhalten Eigennutzorientierung bis hin zu Opportunismus (Mehr oder weniger) begrenzte Rationalität Eigenschaften der Umwelt Umweltunsicherheit Zentrale weitere Ursachen für Probleme Informationsasymmetrien Z.T. Überschneidungen mit der Kontrahierungsprobleme / unvollständige Verträge Annahme begrenzter Rationalität Spezifität / Abhängigkeit und sich daraus ergebende Machtpositionen … und eigentlich noch viel mehr Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) -8- SoSe 2024, IFB  Neue Institutionenökonomik: eine Struktur Neue Institutionenökonomik Verfügungsrechteansatz Vertragstheorie i.w.S. Vertragstheorie i.e.S. Transaktionskostentheorie Theorie unvollständiger Verträge Prinzipal-Agent-Theorie Theorie sich selbst („Hauptzweig“ und „Nebenzweig“) (PA-Theorie) durchsetzender Verträge Normative PA-Theorie Positive PA-Theorie i.w.S. Team-Ansatz Positive PA-Theorie i.e.S. (insb. ALCHIAN/DEMSETZ) (JENSEN/MECKLING, FAMA/JENSEN, …) Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) -9- SoSe 2024, IFB  (Normative) Principal-Agent-Theorie: Informationsasymmetrien als Grundproblem Grundmodell Annahmen  Vollständige Rationalität der Beteiligten  Alle vertragsrelevanten Fragen werden in umfassender Verhandlung ex-ante gelöst und es wird davon ausgegangen, Prinzipal dass keine Probleme bei der Durchsetzung vertraglicher Vereinbarungen auftreten Vertrag  Keine Transaktionskosten (Suche nach Vertragspartner und Prinzipal beauftragt Agenten, der eigenes Zielsystem hat, mit der Vertragsentwurf kostenlos, keine Durchsetzungsprobleme, Durchführung einer Aufgabe (Delegation), die im Vertrag geregelt keine Anpassungen) wird  Meist keine dynamische Modellierung (one-shot-games) Prinzipal ist abhängig von den Handlungen des Agenten und kann oder will Handlungen nicht selbst vornehmen  Prinzipal muss Agenten dessen Reservationsnutzen bieten, Informationsasymmetrie: Agent hat Informationsvorsprung und damit dieser Angebot annimmt kann diesen opportunistisch für sich nutzen  Agent im Allgemeinen risikoaverser als Prinzipal – Risikoprämie erforderlich  Rückschluss auf Aktivität/Eigenschaften des Agenten aufgrund von Unsicherheiten nur bedingt möglich Agent Die sich aus den Informationsasymmetrien ergebenden Problemen werden grob in adverse Selektion (ex ante-Infoasymmetrie) und Moral Hazard (ex post) eingeteilt Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 10 - SoSe 2024, IFB  Adverse Selektion: Qualität ex ante nicht voll beurteilbar  Prinzipal kann vor Vertragsabschluss (und somit ex ante) bestimmte Eigenschaften des Transaktionsgegenstandes (Gut bei „Punkttransaktion“ bzw. Leistung in Austauschbeziehung) nur unzureichend beurteilen Grund-  Eigenschaften des Transaktionsgegenstandes sind vor dem Prinzipal somit bis zu einem gewissen problem Grad versteckt, sodass auch von „hidden characteristics“ gesprochen wird, um diese Informationsasymmetrie zu bezeichnen  Gefahr: Zusammenbruch der Märkte für hohe Qualitäten Was ist das klassische A-S- Problem? In Beziehungen  Im Rahmen von (desintegrierten) Governance-Formen zwischen Kapitalgeber und Kapitalnehmer: welche Qualität ist  „Screening“ nicht vollständig ex ante  „Signaling“ beurteilbar? Lösungs-  … möglich-  Einsatz von Intermediären zur Senkung von Informationsasymmetrien keiten  …  Anreizelemente / gewisse Angleichung von wirtschaftlichen Interessen (in Richtung einer Integration weisend)  Als Randlösung bezüglich Governance-Form (insbesondere) bei langfristigen Austauschbeziehungen denkbar: Eigenerstellung (Hierarchie / Integration) Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 11 - SoSe 2024, IFB  Moral Hazard – Problembeschreibung und Formen des eigennutzorientierten Agierens des Agenten Problem des moralischen Risikos (Moral Hazard) entsteht nach Vertragsabschluss (und somit ex post), falls die Vertragspartner längerfristig oder zumindest für eine gewisse Zeit aneinander gebunden sind Grundsätzliche Ursachen für das Problem In der Regel soll der Agent eine Aufgabe für den Prinzipal erfüllen und erhält den dafür notwendigen Entscheidungsspielraum Da davon ausgegangen wird, dass der Agent eigennutzorientiert agiert, wird angenommen, dass er diesen Spielraum zu seinen Gunsten ausnutzt Grund- Der Agent führt nach Vertragsabschluss (eigennutzorientierte) Handlungen durch, die der Prinzipal häufig nur unzureichend beobachten und/oder nur unzureichend beurteilen (und insofern dann nur unzureichend nachvollziehen) kann problem  Der Prinzipal kann zwar die Ergebnisse des Handelns des Agenten nach Vertragsschluss beobachten, nicht jedoch das Handeln selbst (und damit das Anstrengungsniveau)  Da die Ergebnisse des Handelns auch durch äußere Einflüsse mitbestimmt werden, kann der Prinzipal nicht eindeutig feststellen, inwieweit die Ergebnisse auf Anstrengungen des Agenten oder auf Umwelteinflüsse zurückzuführen sind  Dem Prinzipal fehlen also Informationen, um die Arbeitsleistung des Agenten beurteilen zu können - Ein positives Ergebnis kann Glück des Agenten sein - Bei einem negativen Ergebnis kann der Agent die Schuld auf äußere Umstände schieben Lösungs- In der Principal-Agent-Theorie im Wesentlichen: Anreizkompatible Verträge … möglich- keiten Beispiele für Moral Hazard? Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 12 - SoSe 2024, IFB  Die TAK-Theorie: Betrachtete Konstellation, Grundideen und Ziel Betrachtete Konstellation und Grundideen Der eine Vertragspartner erbringt für die bzw. im Rahmen der Transaktionsbeziehung Vorleistungen und befindet sich aufgrund dieser spezifischen Investitionen in einer Abhängigkeit vom anderen Vertragspartner Die infolgedessen bestehende Gefahr des opportunistischen Ausbeutens des einen durch den anderen Vertragspartner (Raub der Quasirente) bezeichnet man als Hold-Up Berücksichtigung von Produktionskosten (PK) und Transaktionskosten (TAK) Höhe von Transaktionskosten ergibt sich aus der Kombination einer Transaktion mit Eigenschaften von Governance- Formen Ziel (bei normativer Anwendung): Für Transaktionen mit bestimmten Eigenschaften kostenminimale Governance- Formen identifizieren Neben Eigenschaften von T (Transaktionen) aber auch Eigenschaften von A (Akteuren) und M (Märkten) sowie I (Institutioneller Rahmen) von Relevanz! Option der positiven und normativen „Anwendung“: Die Transaktionskostenökonomik kann sowohl positiv (zur Erklärung bestehender Governance-Formen) als auch normativ im Hinblick auf die Gestaltung von Governance-Formen für zukünftig durchzuführende Transaktionen eingesetzt werden Beispiele für spezifische Investitionen in Austauschbeziehungen? Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 13 - SoSe 2024, IFB  Wesentliche Annahmen der TAK-Theorie: Annahmen zu Akteuren Akteure dürften sich häufig nur beschränkt rational verhalten, weil … Begrenzte  … die Erlangung und Verarbeitung von Informationen nicht kostenlos ist Rationa-  … sie nur über begrenzte Kapazitäten und Fähigkeiten zur Verarbeitung von Informationen verfügen lität Das Konzept der beschränkten Rationalität (bounded rationality) geht davon aus, dass Akteure sich unter den genannten Restriktionen grundsätzlich rational verhalten … oder zumindest die Möglichkeit / Gefahr von Opportunismus Opportunismus als verschärfte Form der Eigennutzorientierung, die die Erreichung von Vorteilen durch den Einsatz Opportu- von List (bis hin zum Betrug) mit einschließt nismus Oftmals verweist WILLIAMSON auch auf die bezüglich Akteuren vorliegende „Verhaltensunsicherheit“  Unsicherheit, ob ein opportunistisches Verhalten erfolgen wird oder nicht Annahme zur Vereinfachung der Analysen (vgl. TSANG (2006)) Kaum Berücksichtigung im Rahmen der Argumentation Risiko- neutralität Im Folgenden weitgehend ausgeklammert Quelle: Tsang, E. W. K. (2006): Behavioral Assumptions and Theory Development: The Case of Transaction Cost Economics; in: Strategic Management Journal, Vol. 27, S. 999-1011. Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 14 - SoSe 2024, IFB  Systematisierung von Transaktionskosten (in Anlehnung an OLIVER WILLIAMSON) Definition nach COASE (1937) Transaktionskosten sind Kosten, die im Zusammenhang mit der Bestimmung, Übertragung und Durchsetzung von Verfügungsrechten entstehen Kostenarten implizit bezogen auf Systematisierungsansatz nach WILLIAMSON einen (eher langfristigen) Vertrag Kosten vor Vertragsabschluss (ex-ante TAK)  Suchkosten (Kosten der Suche nach einem geeigneten Partner)  Anbahnungskosten (Kosten der Vorbereitung von Verhandlungen)  Verhandlungskosten (Kosten der Rechtsberatung) Bitte anwenden / Kosten  Entscheidungskosten (Kosten der Entscheidungsvorbereitung) beschreiben bei einer  Vereinbarungskosten (Kosten der Vertragsausfertigung) Immobilienfinanzierung  … Kosten nach Vertragsabschluss (ex-post TAK)  Kontrollkosten und Überwachungskosten (Kosten der Vertragseinhaltung, der Qualitätsprüfung)  Kosten der Anpassung von Verträgen  … Zu unterscheiden: fixe und variable Transaktionskosten Fixe Transaktionskosten betreffen insbesondere bestimmte ex ante anfallende Aufgaben / Transaktionskosten (z.B. Skaleneffekte bei Standard-Verträgen) Quellen: Coase, R. (1937): The Nature of the Firm; in: Economica (New Series), Vol. 4, Nr. 16, S. 386-405; Williamson, O. E. (1990): Die ökonomischen Institutionen des Kapitalismus – Unternehmen, Märkte, Kooperationen; Tübingen: Mohr. Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 15 - SoSe 2024, IFB  Eigenschaften von Transaktionen: Spezifität – Was ist das? Spezifität  Abhängigkeit Operationalisierung der Spezifität über die Quasirente Quasirente = Differenz des Werts zwischen...  der aktuellen (erstbesten) Nutzung in der betrachteten Transaktionsbeziehung und...  der nächstbesten (zweitbesten) Nutzung (außerhalb der betrachteten Transaktionsbeziehung / im Rahmen einer anderen Transaktionsbeziehung) Quasirente  Opportunitätskosten (= entgangener Nutzen, der dadurch entsteht, dass vorhandene Möglichkeiten bzw. Opportunitäten zur Nutzung von Ressourcen nicht wahrgenommen werden) Je spezifischer eine Investitionen...... desto höher ist die Quasirente... desto niedriger sind die Opportunitätskosten Welche Immobilien-Investitionen haben eine hohe / niedrige Spezifität? Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 16 - SoSe 2024, IFB  Ermittlung der optimalen Governance-Form unter der Annahme, dass Spezifität der einzige Einflussfaktor ist Eignung der einzelnen Governance-Formen Annahmen in Abhängigkeit der Spezifität Entscheidung zwischen drei idealtypischen Governance- Formen:  Markt  Hybrid (als „Mischform“, die je nach Detailausgestaltung mehr marktliche oder hierarchische Elemente beinhaltet)  Eigenerstellung (vertikale Integration / Hierarchie) Optimale Auswahl nur abhängig von der Höhe der anfallenden Transaktionskosten Spezifität als alleiniger Einflussfaktor auf die Höhe der Transaktionskosten Welche (Gewerbe-)Immobilien-Arten werden tendenziell für Eigennutzung erstellt, welche über den Markt beschafft? Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 17 - SoSe 2024, IFB  Eigenschaften der Governance-Formen Markt und Hierarchie in idealtypischer Ausprägung Governance-Form Hybrid Markt (hier vor allem mit Bezug zu Hierarchie Merkmal langfristigen Verträgen) Steuerungsmechanismus Wechselseitige (Nach-)Verhandlung bzw. (idealtypische) Anpassung (im Kontext vertraglicher Anweisung Koordinationsform (basierend auf Preisen) Vereinbarungen) Anreizintensität Hoch Variabel Niedrig Frage der Gestaltung von Anreizregimen in Verträgen Flexibilität (im Hinblick auf Niedrig Variabel Wechsel des Transaktions- (sunk costs, time lag Hoch (aber i.d.R. relativ partners und den „Abbruch“ bei Entlassung von niedrig) einer Austauschbeziehung) Arbeitnehmern etc.) Anpassungsfähigkeit im Gering bzw. Hoch Rahmen einer Variabel nicht gegeben (durch Anweisung) Austauschbeziehung Z.B. von der Leistungsbeschreibung („hart“ vs. „weich“) und der damit (sinnvollerweise) korrespondierenden Vergütungsregel Quelle: Eigene Darstellung („Festpreis“ vs. „Selbstkostenerstattung mit Monitoring“) abhängig Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 18 - SoSe 2024, IFB  Einordnung in die IFB-Semester-Agenda Wichtige theoretische Grundlagen (insb. Institutionenökonomik) Warum ist das wichtig? Überblick über den Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmarkt Finanzierungen in Theorie und Praxis (I): Beteiligte und grundlegende Finanzierungsinstrumente Finanzierungen in Theorie und Praxis (II): Entscheidungsprozesse bei Eigen- und Fremdkapitalgebern Exkurs: Immobilienkrisen Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 19 - SoSe 2024, IFB  Kredite für den Wohnungsbau rund die Hälfte aller Kredite insgesamt Zum Vergleich:  BIP 2022 in Deutschland: € 3.870 Mrd.  Staatsverschuldung 2021: € 2.335 Mrd. Kreditbestand in Mrd. €, alle Bankengruppen 4.000 Kredite an inländ. Unternehmen und 3.500 Privatpersonen 3.000 2.500 2.000 Kredite für den Wohnungsbau 1.500 1.000 Darüber hinaus noch Kredite 500 für Gewerbeimmobilien 0 1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018 2022 Anmerkung: Umrechnung vor 1999 auf Basis des Umrechnungskurses von 1,9558 DM / € Quelle: Deutsche Bundesbank (BBK01.PQA350, BBK01.PQA350) Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 20 - SoSe 2024, IFB  Großteil der Flächen in Deutschland agrarwirtschaftlich genutzt Sicherungsobjekte für Agrar-/Gewerbe-/ Unternehmensfinanzierung Schwerpunkt der Betrachtung von Immobilienfinanzierung Quelle: Statistisches Bundesamt (Stand: 31.12.2021) Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 21 - SoSe 2024, IFB  Deutliche Unterschiede in Flächennutzung auch in einer regionalen Betrachtung Siedlungs- und Verkehrsfläche in qm pro Kopf (ohne Bergbau, Tagebau, Gruben) Quelle: Statistisches Bundesamt Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 22 - SoSe 2024, IFB  Klassifizierung von Immobilien Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 23 - SoSe 2024, IFB  Rund 85% der Kredite an (unselbständige) Privatpersonen für Wohnungsbau Kreditbestand in Mrd. €, alle Bankengruppen 1.600 Kredite an wirtschaftlich unselbständige 1.400 Privatpersonen 1.200 Kredite an wirtschaftlich unselbständige 1.000 Privatpersonen für den Wohnungsbau 800 600 400 200 0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Anmerkung: Umrechnung vor 1999 auf Basis des Umrechnungskurses von 1,9558 DM / € Quelle: Deutsche Bundesbank (BBK01.PQ3201; BBK01.PQ3002) Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 24 - SoSe 2024, IFB  INTERNATIONAL – Unterschiedliche Anteile von Menschen in Wohneigentum in europäischen Ländern Anteil Menschen in Wohneigentum in % 100 90 80 69,7 70 60 50,4 50 40 30 20 10 0 RO PL PT GR IE EU NL FR DK AT DE Quelle: Eurostat Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 25 - SoSe 2024, IFB  INTERNATIONAL – Wohneigentumsquote und Hypothekenvolumen: leicht positiver Zusammenhang in Westeuropa Frage: warum in Osteuropa so anders?? Hypotheken- 140% volumen als % des BIP 120% CH 100% DNK NLD NOR 80% FIN SWE LTU 60% LUX BEL PRT FRA 40% DE ESP AUT SVK IRL CZE GRC POL 20% LVA HUN 0% 40 50 60 70 80 90 100 Wohneigentumsquote in % Quelle: Eurostat; Housing Finance Network Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 26 - SoSe 2024, IFB  Rund 50% der Kredite an Unternehmen an Firmen im Immobiliensektor Kredite an Unternehmen außerhalb des Immobiliensektors (inkl. Unternehmensfinanzierung Kreditbestand in Mrd. €, alle Bankengruppen von Gewerbeimmobilien) 1.400 Kredite an Unternehmen 1.200 1.000 800 zzgl. sonstiges 600 Grundstückswesen1 zzgl. Wohnungs- 400 unternehmen 200 Baugewerbe 0 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 1. Verwaltung, Kauf und Verkauf von eigenen Gewerbegrundstücken und Nichtwohngebäuden einschl. Ausstellungshallen und Einkaufszentren sowie deren Vermietung, Verpachtung und Vermittlung, Equity-REITS, Operating Leasing von Gewerbeimmobilien, Beratungs-/Schätztätigkeiten Nicht enthalten: (Unternehmens-) Anmerkung: Umrechnung vor 1999 auf Basis des Umrechnungskurses von 1,9558 DM / € Quelle: Deutsche Bundesbank (BBBK1.M.OXA8A3, Finanzierung von Firmengebäuden BBBK3.Q.PQ3022, BBBK3.Q.PQ3185, BBBK3.Q.PQ8076) Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 27 - SoSe 2024, IFB  Im Vergleich zur Bewertung von Unternehmen gibt es viele Entsprechungen bei der „Investitionsklasse“ Immobilien Frage: welche Transaktionskosten gibt es beim Immobilienkauf? Unternehmen (am Kapitalmarkt) Immobilien Regelmäßige Dividenden Mieten Einkünfte Wert- Entwicklung des Börsenkurses Immobilienpreisentwicklung steigerung Fungibilität des Vermö- Hoch (bei Börsennotierung) Geringer genswerts Transaktions- kosten bei Gering (bei Börsennotierung) > 10% Kauf/Verkauf Lebensdauer Unbeschränkt („going concern“) 30 – 80 Jahre (Annahme) Seit 1040 Quelle: Eigene Darstellung Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 28 - SoSe 2024, IFB  Im Vergleich zu Unternehmen gibt es viele Entsprechungen bei der „Investitionsklasse“ Immobilien Unternehmen (am Kapitalmarkt) Immobilien Regelmäßige Dividenden Mieten Einkünfte Wert- Entwicklung des Börsenkurses Immobilienpreisentwicklung steigerung Fungibilität des Vermö- Hoch (bei Börsennotierung) Geringer genswerts Transaktions- kosten bei Gering (bei Börsennotierung) > 10% Kauf/Verkauf Lebensdauer Unbeschränkt („going concern“)? 30 – 80 Jahre? Vorsicht: Oft nur Modellannahmen zur Vereinfachung der Betrachtung Quelle: Eigene Darstellung Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 29 - SoSe 2024, IFB  Unterschiedliche Immobilienarten unterscheiden sich hinsichtlich Nutzergruppen und ökonomischer Eigenschaften Einzelhandelsimmobilien, Logistikzentren, … Spezialimmobilien, z.B. Einzelne Wohnungen/ Kraftwerks- od. Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büroimmobilien Industriebauten  Selbstnutzer  (Klein-)Investoren  Immobilienfonds  Unternehmen Typische  (Klein-)Investoren  Wohnungsbaugesell-  Projektgesellschaften  Tw. Projektgesellschaften Eigen- schaften (privat, öffentlich,  Family Offices/große tümer genossenschaftlich) Privatinvestoren  Unternehmen Nut- zungs- 80 Jahre 80 Jahre 60 Jahre 40 Jahre dauern Wissen der Eigentümer zur besten Nutzung/ Abhängigkeit von Konjunktur / spezifische Risiken Prognostizierbarkeit Cashflows, absolute Größe des Marktes Quelle: Eigene Darstellung Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 30 - SoSe 2024, IFB  Spezifität: Immobilien werden um die Nutzung herum gebaut! Quelle: Eigene Darstellung Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 31 - SoSe 2024, IFB  Differenziert nach Sektor (I): Immobilienpreisentwicklung Frage: Gründe für die Entwicklung in den letzten Preisveränderung ggü Vorjahr in % Jahren? 15 10 5 0 -5 Eigenheime Einzelhandel -10 Büroimmobilien -15 Nov. 04 Jul. 05 Nov. 06 Jul. 07 Nov. 08 Jul. 09 Nov. 10 Jul. 11 Nov. 12 Jul. 13 Nov. 14 Jul. 15 Nov. 16 Jul. 17 Nov. 18 Jul. 19 Nov. 20 Jul. 21 Nov. 22 Jul. 23 Mrz. 04 Mrz. 06 Mrz. 08 Mrz. 10 Mrz. 12 Mrz. 14 Mrz. 16 Mrz. 18 Mrz. 20 Mrz. 22 Quelle: vdp Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 32 - SoSe 2024, IFB  Differenziert nach Sektor (II): Neuvertragsmieten Wachstum Neuvertragsmieten ggü Vorjahr in % 8 6 Mehrfamilienhäuser 4 Büroimmobilien 2 0 -2 Einzelhandel -4 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Quelle: vdp Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 33 - SoSe 2024, IFB  Differenziert nach Sektor (II): Neuvertragsmieten Wachstum Neuvertragsmieten ggü Vorjahr in % 8 6 Mehrfamilienhäuser 4 Büroimmobilien 2 0 -2 Einzelhandel -4 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Quelle: vdp Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 33 - SoSe 2024, IFB  Differenziert nach Sektor (III): Bei Statistik immer Vorsicht geboten, u.a. abhängig vom betrachteten Dimensionen Immobilienpreise Wohnen Immobilienpreise Wohnen Immobilienpreise nach Sektor nach Region nach Nutzungsart Preisindex, 2010 = 100 Frage: Was sagt Frage: Was aus Sicht 280 280 Entwicklung in Top7 280 eines Kreditgebers über Rest von 260 260 Wohnen 260 besser? Deutschland aus? Top 71 Mehr- 240 240 240 familien- 220 220 220 häuser 200 200 Wohnen 200 ØWohnen Wohnen 180 180 ØD 180 Selbst genutztes 160 Büro 160 160 Wohnen 140 140 140 120 120 120 100 Einzel- 100 100 handel 80 80 80 Apr. 05 Mai. 07 Jun. 09 Jul. 11 Aug. 13 Sep. 15 Okt. 17 Nov. 19 Dez. 21 Apr. 05 Mai. 07 Jun. 09 Jul. 11 Aug. 13 Sep. 15 Okt. 17 Nov. 19 Dez. 21 Apr. 05 Mai. 07 Jun. 09 Jul. 11 Aug. 13 Sep. 15 Okt. 17 Nov. 19 Dez. 21 Mrz. 03 Mrz. 03 Mrz. 03 1. Top 7 = Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München Quelle: vdp Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 34 - SoSe 2024, IFB  Differenziert nach Sektor (III): Liegenschaftszinssätze Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Frage: wie sieht ein Durchschnitt marktüblich verzinst wird Finanzierer die unterschiedlichen Sektoren? Liegenschaftszinssätze 2020 in Köln in % 7 6 5 4 3 2 1 0 Mietshäuser Gemischt Gemischt Büro-/ Geschäfts- Sonst. genutzte genutzte häuser Gewerbe- Wohnhäuser Wohnhäuser grundstücke (50% Gewerbe) Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Köln Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 35 - SoSe 2024, IFB  Idealtypische Lebensphasen von Immobilien Frage: wie sieht ein Finanzierer diese Phasen? Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 36 - SoSe 2024, IFB  Einordnung in die IFB-Semester-Agenda Wichtige theoretische Grundlagen (insb. Institutionenökonomik) Warum ist das wichtig? Überblick über den Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmarkt Finanzierungen in Theorie und Praxis (I): Beteiligte und grundlegende Finanzierungsinstrumente  Warum Finanzierung?  Eigen- vs. Fremdkapital  Unternehmens- vs. Projektfinanzierung  Warum Banken als Intermediäre? Finanzierungen in Theorie und Praxis (II): Entscheidungsprozesse bei Eigen- und Fremdkapitalgebern  Entscheidungsprozesse bei Eigen- und Fremdkapitalgebern  Sicherungsinstrumente für Fremdkapitalgeber  Überblick zur Immobilienbewertung  Wenn‘s schiefgeht: Verwertungsprozesse  Preisbildung bei Eigen- und Fremdkapitalgebern Exkurs: Immobilienkrisen Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 37 - SoSe 2024, IFB  Neoklassik (Modigliani / Miller): Finanzierung / Kapitalstruktur ist irrelevant (in einer idealen Welt)  Rationale, eigennutzorientierte Akteure  Vollkommene Kapitalmärkte:  keine Informationsasymmetrien Annahmen  keine Transaktionskosten  keine Steuern  Marktwerte (für EK/FK) reflektieren zugrundeliegende Cashflows Das betriebliche Ergebnis eines Unternehmens wird durch seine Aktivseite bestimmt Aktiva Marktwertbilanz Passiva In vollkommenen Kapitalmärkten ist der Modell Gebäude Fremdkapital Wert eines Unternehmens unabhängig von seiner Kapitalstruktur: jede Maschinen Erhöhung des FK-Anteils führt zu Betriebsstoffe Eigenkapital proportionaler Erhöhung des EK- Kostensatzes; Gesamtkapitalkosten + Wert des Unternehmens bleiben gleich Quelle: Modigliani / Miller (1958), eigene Darstellung Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 38 - SoSe 2024, IFB  Die Realität ist keine ideale Welt Steuern: Fremdkapital hat Vorteile Kosten einer Insolvenz: Informationsprobleme und Überschuldung oder Illiquidität Interessenkonflikte zwischen Kapitalgebern und angestellten Managern Informationsprobleme und Risiko / Unsicherheit der Interessenkonflikte zwischen Projekt-/ Eigen- und Fremdkapitalgebern Unternehmensergebnisse Governance der Austauschbeziehung: Nutzung unterschiedlicher Finanzierungsinstrumente (Eigen- vs. Fremdkapital, Projekt- vs. Unternehmensfinanzierung, Kredite vs. Anleihen, …) Detaillierte Screening Signaling „Geiseln“ Anreize Monitoring … Verträge Quelle: eigene Darstellung Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 39 - SoSe 2024, IFB  Wert von Immobilienunternehmen abhängig von externen Einflüssen und insbesondere Finanzierungsbedingungen Effektivzinssätze im Neugeschäft Eurostoxx 50 (breit gestreuter Aktienindex) besicherter Kredite an Unternehmen in % 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 Eurostoxx 600 Real Estate (Aktienindex von 2,0 Immobilienunternehmen) 1,5 1,0 0,5 0,0 Jan 18 Jul 18 Jan 19 Jul 19 Jan 20 Jul 20 Jan 21 Jul 21 Jan 22 Jul 22 Jan 23 Quelle: Bundesbank (BBK01.SUD959A), onvista Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 40 - SoSe 2024, IFB  Wesentliche Ziele der Finanzierung Ausreichende Liquidität (für laufenden Betrieb oder zusätzliches Optimierung der Finanzierungskosten Projekt) Optimierungskalkül für Firmen (Haftung limitiert auf eingebrachtes Eigenkapital) und Personengesellschaften/Privatkunden (keine Limitierung der Haftung) unterschiedlich: ohne Beschränkung der Haftung Liquiditätsüberlegungen in der Regel dominierend Quelle: eigene Darstellung Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 41 - SoSe 2024, IFB  (Fiktive) Bilanz eines Eigenheims in unterschiedlichen Phasen des Lebenszyklus Aktiva Passiva Aktiva Passiva Aktiva Passiva Aktiva Passiva Fertiges Fremdkapital Teils abgeschrie- Fremdkapital Geld auf Konto Eigenkapital Rohbau Fremdkapital Gebäude benes Gebäude Liqui-Reserve Eigenkapital Liqui-Reserve Eigenkapital Liqui-Reserve Eigenkapital (Fiktive) Miete zahlt und tilgt Fremdkapital sowie stärkt Eigenkapital Quelle: eigene Darstellung Was passiert, wenn Bauhaus-Universität Weimar Gebäude abbrennt? Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 42 - SoSe 2024, IFB  Kennzahlen aus Bilanzen / GuVs von Immobilienunternehmen deutlich anders als bei Produktionsunternehmen Anzahl Mitarbeiter und Umsatzerlöse ähnlich wie Vonovia Jeweils auf Basis Jahresbericht 2022 Branche Wohnimmobilien Duft- / Geschmacks- Technologie, Automa- stoffhersteller tisierung, Energie Umsatz je Mitarbeiter in Tsd. € 323 383 233 Bilanzsumme je Mitarbeiter in Tsd. € 6.371 609 492 Anteil langfristiger Vermögenswerte 95% 66% 61% an Bilanzsumme Anteil Finanzaufwendungen (d.h. FK- 7,1% 1,8% 1,0% Zinsen) an Umsatzerlösen Anteil Fremdkapital an Bilanzsumme 66% 57% 64% Anteil langfristiges Fremdkapital an 60% 44% 36% Bilanzsumme Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 43 - SoSe 2024, IFB  Einordnung in die IFB-Semester-Agenda Wichtige theoretische Grundlagen (insb. Institutionenökonomik) Warum ist das wichtig? Überblick über den Immobilien- und Immobilienfinanzierungsmarkt Finanzierungen in Theorie und Praxis (I): Beteiligte und grundlegende Finanzierungsinstrumente  Warum Finanzierung?  Eigen- vs. Fremdkapital  Unternehmens- vs. Projektfinanzierung  Warum Banken als Intermediäre? Finanzierungen in Theorie und Praxis (II): Entscheidungsprozesse bei Eigen- und Fremdkapitalgebern  Entscheidungsprozesse bei Eigen- und Fremdkapitalgebern  Sicherungsinstrumente für Fremdkapitalgeber  Überblick zur Immobilienbewertung  Wenn‘s schiefgeht: Verwertungsprozesse  Preisbildung bei Eigen- und Fremdkapitalgebern Exkurs: Immobilienkrisen Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 44 - SoSe 2024, IFB  Charakteristika von Quelle: Williamson, O.E. (1988): Corporate Finance Eigen- und Fremdkapital and Corporate Governance, in: Journal of Finance, Vol. 43, No. 3, S. 567-591. Eigenkapital – Fremdkapital – Instrument mit geringer Regelbindung Instrument mit starker Regelbindung Anspruch auf Residualwerte (nach Bedienung der Anspruch Vertraglich fest geregelter Anspruch auf Zins und Tilgung Fremdkapitalgeber) Keine festgelegte Zahlungsstruktur – Möglichkeit der Auszahlung Zinszahlung in regelmäßigen Abständen Zahlungs- erst nach Bedienung aller Fremdkapitalgeber Rückzahlung zu festgelegten Zeitpunkten, spätestens zum Ende struktur Eigen- des Vertrages schaf- ten Verwaltungsrat (Zusammensetzung nach EK-Anteilen) überwacht Unversöhnlichkeit: schnellere Insolvenz bei Regelverletzung Management Bevorzugte Bedienung der Ansprüche im Falle einer Insolvenz Überwa- - ist in wichtige Entscheidungen eingebunden chungs- - kann Entscheidungen des Management überprüfen struktur - entscheidet über Entlohnung des Managements - hat Macht, Management zu ersetzen Rückfluss Rückfluss Eigenkapital Fremdkapital Cashflow bei Projekt mit einer Periode Wert der Wert der Investition Investition Nennwert des in t1 Nennwert des in t1 Fremdkapitals Fremdkapitals Quelle: eigene Darstellung Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 45 - SoSe 2024, IFB  Fremdkapital (FK): Grundlegende Eigenschaften und Einordnungen Grundlegende Eigenschaften Feste Verzinsung ( somit besteht kein Upside-Potential) Vorrangige Bedienung der FK-Geber (und EK-Geber werden erst nachrangig „bedient“) Dennoch Gefahr von Verlusten bei FK-Gebern, speziell nach „Aufbrauchen“ des EK ( somit besteht ein Downside-Potential) Vereinbarter Zinssatz ist (im Kontext des Downside-Potentials) > erwartete Rendite aus Sicht des FK-Gebers Grundlegende Einordnungen Gewisse Analogie zu Festpreis-basiertem Anreizregime (FP-AR) …  „Von der Sache her“  Ex ante Definition einer hOo-LB „für“ den Agenten: An Prinzipal zahlen  Ex post: Messung, ob gezahlt worden ist  Flexibilität steht nicht im Vordergrund, vielmehr ist der Grundgedanke (und in gewisser Hinsicht auch die Hoffnung), dass es keine Anpassungen geben wird / muss  Bedeutung von Wissen  FK-Geber benötigen nur begrenztes (Input-)Wissen  Einsatz von FK nur insoweit, wie dieses begrenzte Wissen ausreicht „sicher zu sein“, dass man abgesichert ist  Absicherung hängt zentral damit zusammen, welchen Wert vom FK-Nehmer bereitzustellende Sicherheiten aus Sicht von FK-Gebern haben; dies steht wiederum mit der Spezifität der Sicherheiten in Beziehung Ausblick: FK als Governance-Form ist nicht auf (andauernde) Anpassungen ausgerichtet … und gewisse Analogie zu Marktnutzung bzw. „Buy“ (bei „Make-or-Buy“-Frage) Anwendung bei fehlender bzw. niedriger Spezifität Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 46 - SoSe 2024, IFB  Eigenkapital (EK): Grundlegende Eigenschaften und Einordnungen Grundlegende Eigenschaften Keine feste Verzinsung, sondern Anspruch auf Residualgewinn für EK-Geber (nach „Bedienung“ der FK-Geber) … … und damit einhergehend  unsichere EK-Renditen in den einzelnen Jahren  aber auch (u.U. erhebliches) Upside-Potential Gefahr von (teilweisem oder partiellem) (Wert-)Verlust des eingebrachten Kapitals ( somit besteht ein Downside-Potential) Erwartete Rendite kann aus bereitgestelltem Kapital und erwarteten zukünftigen Rückflüssen berechnet werden Grundlegende Einordnungen Gewisse Analogie zu Monitoring-basiertem Anreizregime (M-AR) …  „Von der Sache her“  Ex ante KEINE Definition einer hOo-LB „für“ den Agenten: An Prinzipal zahlen  Begleitend und ex post: Monitoring  Flexibilität steht im Vordergrund, es wird explizit und prominent berücksichtigt, dass es Anpassungen geben wird / muss  Bedeutung von Wissen EK-Geber benötigen umfangreiches (Input-)Wissen Ausblick: EK als Governance-Form ist auf (andauernde) Anpassungen ausgerichtet … und gewisse Analogie zu Eigenerstellung bzw. „Make“ (bei „Make-or-Buy“-Frage) Anwendung bei hoher Spezifität Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 47 - SoSe 2024, IFB  Verhältnis von FK und EK – Die institutionenökonomische Perspektive (Teil I) (1/2) Fremdkapital Kapitalgeber verfügen über begrenztes Wissen und wollen Transaktionskosten gering halten (und dies ggf. auch deshalb, weil sie Diversifizierungsziele verfolgen)  offensichtlich „recht sichere“ Investments werden gesucht  offensichtlich „komplikationsfreie“ Investments werden gesucht Dies ist der Fall, wenn …  … es unwahrscheinlich ist, dass es zu einem (die FK-Geber betreffenden) „finanziellen Problemfall“ kommt und Rückzahlungen vom FK-Nehmer an FK-Geber nicht in der verabredeten Weise erfolgen  geringes Risiko (im Sinne einer Varianz) … in einem (grundsätzlich unerwünschten) „finanziellen Problemfall“ voraussichtlich Verluste vermieden bzw. zumindest begrenzt werden können  Es liegen Sicherheiten vor, die durch das „Verschwinden der EK-Geber“ (bzw. „auch in den Händen der FK-Geber“) keine Reduktion ihres Wertes erfahren.  Somit darf es keine Spezifität der Sicherheiten bezüglich der EK-Geber geben. Dies erfordert z.B., dass auch die FK- Geber über das Wissen verfügen, die Sicherheiten erfolgreich zu verwerten. Eigenkapital Bauhaus-Universität Weimar Jirka Gehrt Professur Infrastrukturwirtschaft und -management (IWM) - 48 - SoSe 2024, IFB  Verhältnis von FK und EK – Die institutionenökonomische Perspektive (Teil I) (2/2) Fremdkapital Auch zu beachten: Geringe Gefahr, Eigenkapital dass EK-Geber Informationsvorteile zulasten der FK-Geber ausnutzen EK als Schutz für FK  Bedeutsam, um zu vermeiden, dass es zu einem (die FK-Geber betreffenden) „finanziellen Problemfall“ kommt … … und damit Abschirmung der FK-Geber vom unsicheren (Kapital-)Bereich Denn ansonsten auch Gefahr hoher TAK  Finanzierung von Assets, die für die FK-Geber …  z.B. aufgrund von Wissensdefiziten technischen Anpassungskosten im Kontext einer Weiterveräußerung oder „Übergangskosten“ (Transaktionskosten) … einen (relevant) geringeren Wert aufweisen EK für (Kapital-)Bereiche, in denen finanzielle Flexibilität nicht (sinnvoll) vermeidbar und enges Monitoring des Managements erforderlich ist  EK als Governance-Form  Relativ hohe Wissensanforderungen beim EK  EK-Geber „verstehen“ das Investment  EK-Geber können das Management monitoren bzw. das Investment „steuern“ Vgl. zur Beziehung zwischen EK-Gebern und Management z.B. Fama, E. F. / Jensen M. C. (1983): Separation of Ownership and C