Huur.docx

Huurwetgeving - Toepassingsgebied - Basisreglementering (gemene huurwetgeving) van toepassing op al wat niet specifiek geregeld is **bepalingen vind je terug in het OUD BW** woninghuurwetgeving **Federale huurwet** **Vlaams woninghuurdecreet** (woning huur/panden die zich bevinden in het...

Huurwetgeving - Toepassingsgebied - Basisreglementering (gemene huurwetgeving) van toepassing op al wat niet specifiek geregeld is **bepalingen vind je terug in het OUD BW** woninghuurwetgeving **Federale huurwet** **Vlaams woninghuurdecreet** (woning huur/panden die zich bevinden in het vlaamse gewest, regels zijn praktisch hetzelfde als bij gemene huurwetgeving) Handelshuur Federaal geregelt handelshuur bepaalde duur Gerechtelijk Pacht Je moet zien onder welke probleem/contract je valt Vind je het niet terug in deze bovenstaande wetgeving, val je terug op het OUD BW Vlaamswoningdecreet =================== [WANNEER VAN TOEPASSING] **Woninghuurovereenkomsten** Woningen die bestemd zijn voor woonverblijfplaatst **CT dat getekend werd NA 31 DEC 2018/ 1 JAN 2019** Alles wat geondertekend werd voor die datum valt onder de federale woninghuur heeft een uitdovende kracht **Handelshuur** - **Betrekking op een handelspand, wat de activiteit kan zijn kleinhandel, ambacht.. rechtstreeks in contact met het ruime publiek (klanten)** - Kleinhandel: Winkels, horecazaken, vastgoedkantoren, bankagentschappen... - Ambacht: Technische aspecten, electriens, loodgieters, schoenmaker, bakker, beenhouwer... **WAT NIET** - Groothandels, kantoren, **[Je valt onder gemene huurwetgeving!!!!!!]** - Van toepassing van de verhuring van een pand dientig voor kleinhandel of ambacht, waarbij men het gehuurde pand direct in contact komt met het publiek WETBOEK ------- **PG 406** - Eerbiedig - Dwingend recht tenzij anders overeengekomen, ART 6 - Supletieve werking (gemene recht) ART. 3 - Huurprijsbekendmaking, kosten en lasten ART. 4 (niet vermelden als alles te vinden is via de link van de vastgoedwebsite) Admin. geldboete als je hier niet aan houdt. - Ook vermelden bij verhuur kot enz - Toepassinggebied ART 5 - Beslissing van kandidaat-huurders (dit kan de verhuurder doen o.b.v. wat de makelaar informeert). Je mag de kandidaat huuders enkel vragen stellen die voldoet aan de verhuring van het pand ART 7 *[Leg altijd de verantwoordelijkheid aan de verhuurders]* *[Jijmoet erop letten dat je niet met anti-discriminatie zit]* NIET VRAGEN - Geaardheid - Gezondheid - Geloof - Etc.. - Financieel - Gezinssamenstelling - Inkomsten (loonstroken, aard van inkomsten moet niet meegedeeld worden) - ID (in kader van anti-witwas) - Referentie bij vorige verhuurders (mits toelating met de kandidaat-huurders zelf) - Er moet een geschrift zijn, je kan niet spreken over een mondelingehuurovereenkomst, noch als vlaams als federaal ART 8 **Vereiste geschrift en die moet gegevens vermelden zoals:** - ID verhuurder/huurders - **Natuurlijke persoon?** familienaam + eerste/twee voornamen - **Rechtspersoon?** maatschappelijke benaming + zetel en adres van zetel+ KBO nummer - Begindatum van de overeenkomst en de exacte duur - Je geeft een korte omschrijving, over wat deel uitmaakt van de verhuring - Huurprijs - Regeling kosten en lasten - Verwijzing naar vulgariserende toelichting ART 10 Dit omdat er bijlages met die toelichtingen zijn Verwijzing naar die website is voldoende - Plaatsbeschrijving ART 9 **BIJ INTREDE** **Veplicht!** Bestond al in de gemene huurwetgeving partijen zijn verplicht om een plaatsbeschrijving te maken, bij het intrede van het pand, of een maand na dat de huurder al zijn ingetrokken moet gedetailleerd zijn! Omstandige plaatsbeschrijving op tegenspraak ( moet gebeuren in aanwezigheid van verhuurder en huurder en zodat er opmerkingen gemaakt kunnen worden) - **Mandaat :** je mag de partijen vertegenwoordigen, mag dit dus doen zonder dat partijen beschikbaar zijn, verslag van plaatsbechrijving zou hij moeten medelen, om het *tegensprekelijke karakter te garanderen* - **Geen mandaat:** PARTIJEN MOETEN AANWEZIG ZIJN, tegensprekelijke karakter is al gegarandeerd - **Gebeurt op gemene kosten!** - **Geschil?** - **Geen plaatsbeschrijving?** - Alle middelen van het recht is toegestaan voor bewijs - Je kan een oude plaatsbeschrijving gebruiken - Een eerste verhuring (nieuwbouwdocument) **UITREDE ART 39** Enkel Vlaamswoningwet decreet - Huurders hebben het recht om zo een uitrede plaatsbeschrijving te vragen - Omstandige plaatsbeschrijving op tegenspraak - Geen verplichting **enkel een recht** - Uiterlijk bij teruggave en aanvaarding sleutels bij uitrede - Je bent te laat als je niet **direct anticipeert** bij uittrede - Regristratieplicht **ART 11**. Elke huurovereenkomst moet geregristeerd worden (gemene huur, handelshuur, woonhuur ELKE GESCHREVEN HUUROV) **WIE moet regristeren in kader van woninghuurdecreet vlaams als federaal** Verhuurder - 2maanden om de huur te regristrateren bij ondertekening - Overschrijd je de termijn van 2 maanden? **Gemene huur/handelshuur** - Niet kosteloos - 0,2 % van de maandelijksehuur x 12 x duurtijd van de huurovereenkomst x3 - Lasten worden door fisco vergroot door een bepaald percentage - Bij verlenging opnieuw betalen **Bij woninghuur commisssieloon** kosten zijn voor de verhuurder Enkel van toepassing op de kosten van de bemiddeling **Federale** huurder kan meedragen met de kosten - Leveringsplicht ART 12 Bij aanvang van de huurovereenkomst, de verhuurders,het gehuurde pand in goede staat moet leveren - Leveringsplicht bij aanvang bij de huurovereenkomst - Verwijst naar de bepaling van vlaamse codex wonen - Woningkwaliteit - Gezond - Veiligheid - De woning moet aan bovenstaande bepalingen voldoen - Niet comform = nietigheid van de huurovereenkomst - Nietighied -- heeft terugwerkende kracht (partijen worden hersteld in hun vorige toestan) - Enkel nietig wanneer je kan aantonen van in het begin je genot van het huurpand dat het pand niet aan de bepalingen vereisen - ONTBINDING / schadevergoeding = wanneer je al kan aantonen dat er effectief gebreken zijn - Schadevergoeding\ Wanneer je hebt vermeld dat er gebreken zijn - UITZONDERING RENOVATIEHUUR ART 13 - Uitzondering op de bepaling van artikel 12. Federaal als vlaamswetgeving - ENKEL ONTBINDING ALS ER GEENNIETIG HEIDSANCTIE IS VOORZIEN - Huurder gaat bepaalde werken uitvoeren om de woningkwaliteitsnormen gaat bereiken - Dit om ervoor te zorgen dat het pand comform is aan de bepalingen van de woningkwaliteit - VOORWAARDEN - Zolang het niet voldoet aan de woningkwaliteitsvereisten - Rustig genot ART 14 **Federale huurwetgeving** heeft dit niet opgenomen Je vind dit sowieso terug in gemene huur **Vlaams woninghuurdecreet** Wijst terug naar de gemene huurwetgeving Verhuurders mogen niet zomaar het pand betreden Enkel bij noodzakelijke werken, en de huurders zijn niet aanwezig Doe dit niet alleen, maar met iemand die kan vaststellen dat er werken zijn die opgelost moeten worden Verhuurders mogen ook geen sleutels bijhouden van het pand zonder akkoord Wat bij noodzakelijk problemen? huurders mogen wel is het pand komen controleren 1 à 2x per jaar Vergewissen van staat van onderhoud (rentmeester mag dit ook doen) meestal in bijzijn van de HUURDERS BIJ WEIGERING? mag je dit voorbrengen bij de vrederechter - Duur van de overeenkomst ART 16 **[Standaardhuurovereenkomsten ]** Woningovereenkomst Federaal/vlaamse woninghuurdecreet **Gemene huur:** Vrij te bepalen **Langer dan 9j =** Altijd te verlijden via authentieke akte, via de notaris - **Beïndigingsmodaliteit** die kan je vrij te bepalen, bij akkoord tussen partijen - **Stilzwijgende verlenging** Vermijden? opzeg van één van de partijen - **Overeenkomst onbepaalde duur** Beïndiging? Ten alle tijden opzeggen, mits een opzeggingstermijn van 1 maand *3/6/9- contract overeenkomst van 9jaar met tussentijdse opzeggings na dat elke 3 maanden zijn verstreken (gemene huur)* *wordt verlengd onder de zelfde voorwaarden van de beïndigingsmodaliteit* *Na 9 jaar niet verlengd? Stilzwijgende verlenging weer een contract van 3/6/9* *Dit KAN NIET MEER BIJ WONINGHUUR!* LES 2: Woninghuurwetgeving **Standaarhuurovereenkomsten ART 16** CT van 9J Einde huur? Overeenkomst wordt verlengt met periodes van 3 jaar verlenging vermijden? **verhuurder** 6 maanden voor het verstrijken van de huur opzeggen Dit geldt voor huurder en verhuurder opzeggingstermijn 3 maand (opzegbrief met beïndiging verzenden minstens driemaanden voor de verlenging, gaat altijd 1^e^ van maand in van de opzeg) **huurder** Vaste termijn wil je korter, dan moet je een contract aangaan van korte duur Opzegging : Huurovereenkomst --\> email + ontvangstbewijs (dit is al mogelijk, er is geen aangetekende brief persee nodig) **Opzegginsmogelijkheid in de loop van de overeenkomst door de verhuurder ART 17** - Federale regelgeving, Vlaamseregelgeving - **Verhuurder** ten alle tijden (standaardovereenkomst van 9J) kan opzeggen, wegens persoonlijk gebruik (familie tot 3^de^ graad , nichten, neven, tantes) - **Opzegtermijn 6 maanden ( 15 januari 1 februari begint dit dan te lopen)** **opzegging motiveren Duidelijk vermelden wie dit pand gaat betrekken.** **Huurder** Heeft een controle recht, hij mag aan de verhuurder vragen aan om bewijs te leveren van verwantschap die er in gaat wonen, Mag dit vraag tot 2 maanden voor de opzegtermijn **Verhuurder** moet bewijs kunnen leveren binnen de 2 maanden Doet verhuurder dit niet = NIETIG **Verwantschap** moet binnen de jaar na einde van de opzeg, moet diegene het pand te betrekken/bewonen en die moet de gedurende 2 jaar daar zeker gewoond hebben. Aanvullend recht / supletieve regelgeving De mogelijkheid voor opzegging door verhuurder, de wettelijke eerste 3 jaar uitsluiten (mogelijk) **Vroegtijdig beïndiging door opzegging, met opzeg van 6m met uitsluiting van 3 jaar woonperiode ART 18** **Voorwaarden** **Grondige renovatiewerken** - Bewoonde gedeelte - Eerbiedig met de bepalingen van de ruimtelijke ordening (je mag geen stedenbouwkundige inbreuk creeen, heb je vergunning nodig, moet je diekunnen bijleggen -- kostprijs: 3jaar huur uitzondering kleinappartementsgebouw waarvan je de appartementen wilt verbouwen -\> kostprijs word anders berekend, wordt berekend op basis van de gecumileerde huuropbrentgste, moet meer bedragen dan 24X van de huurprijs dat je krijgt. - Gemotiveerde opzegging (motief bekend maken en renovatiewerken mededelen) - Bestek/aanneminsovereenkomst/beschrijving van werkzaamheden bijleggen met een opzeggingsbrief met een kostenraming. - Aangevat zijn binnen de 6 maanden na einde van de opzegtermijn en moeten beïndigd worden na 24 maanden na opzegtermijn Binnen die periode moeten die werken uitgevoerd zijn en moet de verhuurder en comformiteitsattest aanvragen **SANCTIE:** Schadevergoeding aan de huruder 18 maanden laatst betaalde huur **Federaal regelgeving** einde van de periode van 3^e^ jaar af te wachten of 6^e^ jaar **Opzegging door verhuurder zonder motief ART 19** **Opzegmogelijkheid** Enkel na het verstrijken van 3^e^ jaar of 6^e^ jaar met zelfde opzegtermijn van 6 maanden. 3^e^ jaar Boven op de na te leven opzegtermijn betaal je een schadevergoeding aan de huurder gelijk aan 9 maanden huur. 6^e^ jaar? Opzegtermijn na leven + schadevergoeding betalen van 6 maanden huur + opzegtermijn van 6 maanden naleven **Opzegmogelijkheden in opzeg van de HUURDER ART 20** **In kader Standaardhuurovereenkomst 9 j** Federaal / Vlaams Dwingend recht / je kan er niet van afwijken. huurder kan in alle tijden opzeggen dus, opzegtermijn wel opleveren van 3 maanden. Gaat de 1^e^ van de maand. Enige beperking Wanneer er wordt opgezegt in de eerste 3jaar 1^e^ jaar opzeg Schadevergoeding 3maanden huur 2^e^ jaar opzeg schadevergoeding 2 maanden huur 3^e^ jaar opzeg schadevergoeding van 1 maand huur Geen opzeg binnen de 3 jaar = enkel de opzegtermijn van 3maanden uitdoen Huurovereenkomst bij woninghuur Huurder moet de woning regristeren binnen de 2 maandag **[ART 20 paragraaf 2 Tegenopzeggen]** **Vlaams/ Federaal** Initiatief dat word genomen door de **huurder**, nadat het werd opgezegt door de **verhuurder** Tegenopzegging is dus belangrijk dat als de huurder een nieuwe pand heeft en dus niet komt te zittenmet dubbele huur. Je leeft dus 1 maand opzegtermijn na Je betaald ook geen kosten **De verhuurder** Moet nog altijd zijn motief uitvoeren (renovatiewerken, familielid etc...) **Overeenkomst van korte duur 3 jaar ART 21** **Opzegging:** tegen einde van de duurtijd mits naleving van opzegtermijn van 3 maanden (geldt voor huurder/verhuurder) Bij gebreken bij opzegging -- verlengdt naar een contract van standaardovereenkomst van 9 jaar met alle voorwaarde van deze contract **[Vroegtijdig beïndiging]** De huurder kan ten alle tijden de huurovereenkomst opzeggen, mits naleving opzegtermijn 3maanden + schadevergoeding - 1^e^ jaar = sv 1,5 maand huur extra + opzegtermijn - 2^e^ jaar = sv 1 maand huur - 3^e^ jaar = sv van een halve maand **BV contract 1 jaar korte duur** Opzegging in 4^de^ maand? 3 maanden opzegtermijn + sv van halve maand (er is nooit een 2^e^ of 3^e^ jaar geweest) ***Federaal\ ** heb je enkel contracten van 9jaar of meer* **[Verlenging contract van korte duur]** Onder bepaalde voorwaarde 1malig verlengen je kunt verlengen met een jaar dat het 2 jaar word, max 3 jaar **Contract van 1 jaar** verlengen onder de zelfde voorwaarden je kunt voor verlengen voor 2 jaar, max. 3 jaar Door foutieve verlenging, kun je een contract voor 9 jaar krijgen **Contracten meer dan 9 jaar ART 22** moeten Authentiek verleden worden Verlenging met 3 jaar, wanneer er niet wordt opgezegt. **Overeenkomsten voor het leven ART 23** Einde overeenkomst wanneer de langstlevende huurder komt te overlijden Automatisch **[Tussentijdse opzegmogelijk ART 16-19]** Zijn hier niet van toepassing, er wordt een garantie geboden aan de langstlevende huurder **Verlenging wegens buitengewonen omstandigheden ART 24** Federaal / vlaams regelgeving Verlenging verzoek van de huurder, wanneer hij buitengewonen omstandigheden kan aantonen opgezegte huurder kan dus tegen het einde van de huurovereenkomst dit aanvragen 1 maand voor einde van de opzegtermijn kan hij dit doen Aangetekende brief met ontvangstbewijs GEEN AKKOORD **Vrederechter** gaat orderdelen, op de ingeroepen omstangdigheid [Wat kan dat allemaal een reden zijn voor verlening door vrederechter.] - Leeftijd van partijen - Ziekte - Zwangerschap **Vrederechter kan beslissing over het termijnlengte van de verlening** naargelang van de situatie kan ook nieuwe voorwaarden voorleggen om de balans een beetje in het midden te houden *Verzoek op verlenging* *= eenmalige verzoek* *Bv: 3 maanden verlening gekregen, kun je niet nog een verlening aanvragen bij de vrederechter.* **Einde van de huurovereenkomst door ontbinding ART 2** **Federaal:** is al geregeld in de gemene huur ART 1741 BW **Vlaams:** ART 40 Altijd tenvolge van een contractuele wandprestratie Dit geeft altijd aanleiding tot ontbinding Altijd wel eerst in gebreke stellen dan pas de ontbinding aanvragen. BV: huurder betaald de huurgelden niet **Wederverhuringsvergoeding** Verhuurder: extra specifieke schadevergoeding: wedeverhuringsvergoeding word ontbonden, maar niet direct een niewe huurder dat erin kan (pand kan aantal panden leeg staan = de vergoeding die je ervoor krijgt.) word enkel aangevraagd door de verhuurder De rechter bepaald hoeveel schadevergoeding dit gaat zijn. **Uitdrukkelijk ontbinding beding (verboden)** geen federaal dus je valt terug op de gemene huurreglementering **=** Je zou in je huur ov, indien een huurachterstand heeft, wordt de huurovereenkomst met rechtwege ontbonden DIT IS NIET GELDIG, EERST LANGS DE VREDERECHTER LES 3 06/02 **Tenietgaan ART 37** **Gedeeltelijk tenietgaan: Keuzemogelijkheid\ ** huurprijs vermindering minder genot van gedeeltelijk geniet gaan van het pand = hier kan je nooit aanspraak maken op een schadevergoeding **Vlaamswoninghuurdecreet / gemene** **ART 42 Einde huur (ingevolge van overlijden van de huurder)\ **= NIEUWE REGELEMENTERING Afwijking op de gemene huurwetgeving/Federale wetgeving ( Verhuurder wilt asap het pand verhuren bescherming voor de verhuurder) **Huurder komt te overlijden** 2 maand na de maand wanneer de huurder is overleden.\$ - Zijn ze gehouden voor het betalen van een schadevergoeding van 1 maand als ze niks laten weten. - Roerende waarden Overdracht onroerende goed ART 38 Eenvoudig/versoepelde regelgeving Federaal /vlaams **VASTE DATUM** = Dat je de datum waarop de overeenkomst bestaat tussen de partijen, dat je deze niet kan betwisten. **Wanneer heeft een huurovereenkomst een vaste datum** Vlaamsewoninghuurdecreet 1. Regristratie Kantoor RZH 2. Overlijden huurder 3. Opname of vermeld in een Authentieke akte **Vaste datum is hierbij afgeschaft** = eenvoudige regelgeving Verkrijger rechten en plichten treedt in schoenen bij degene die verhuurd heeft informatieplichting van de verhuurder: Vermelding welke duur het contract heeft 3 / 6 / 9 jaar contract Vermelden in de onderhandse overeenkomst / wederzijdse aankoop/verkoopakte Federaal of gemene reglementeering **Suplitieve aard** **Eerst kijken naar de vaste datum** **Datum?** Je gaat kijken als eigenaar naar de vaste datum om te zien wanneer je de huurder eruit kan krijgen. Gewettelijk gebonden door de contractuele regelgevig **Geen vaste datum?** Federale wetgeving Terugvallen op de wettelijke regelgeving van de gemene huur niet tegenstelbaar\ (je kan zeggen als verhuurder dat je de huurder niet kent..., je kan die eruitgooien praktisch gezien) + **je betaald bezettingsvergoeding** - Geen opzegging doen - Geen huurgelden vragen Als je deze methode gaat gebruiken **Onderhouds + herstellingsplichten ART 28** Verhuuder heeft een herstellingsplicht Regelmatig herstellingen done **Alle herstellingen die nodig zijn om dat doel te bereiken** - Ten laste van de verhuurder **Kleine herstellingen** - Ten laste van de huurder - ART 26 Vlaamsewoninghuurdecreet lijst met herstellings en onderhoudsplichten die vallen op huurder of verhuurder Je kan afwijken van deze lijst (enkel ten voordele van de huurder) **Gebrek aan onderhoud/oneigelijke gebruik** = zaken die je beschadigd hebt als huurder, door bv: verkeerde producten etc... Deze lasten vallen ten opzichte van de huurder **VROEGER** Federaal/gemene huur Suplitief recht lasten kwamen vaak op de huurder **Dringende herstellingen ART 27** = Ten laste van de verhuurder aanvaarding van die herstellingswerken (dit moet niet overleg met de verhuurder, want moet onmiddellijk uitgevoerd worden) Botst met het rustig genot van de verhuurder **Lange herstellingswerken?** Langer dan 30 huurprijs verminderen ten voordele van de huurder **Gemene recht/Federaal** Lange herstellingswerken 40 dagen **aanvullend recht = partijen kunnen ervan afwijken.\ **Huurder kan nooit aanspraak maken op vermindering van de huur, als hij minder genot lijdt aan de herstellingswerken **Ontbinding** Bij normale bewoning is niet meer mogelijk geworden bij de huurder **Verzekeringsproblematiek ART 28** Pand onderhouden als een goede huisvader (normaal redelijk persoon) - Pand onderhuiden en gebruiken alsof het je eigen pand is - Zelfde omstandigheden Bestemming die contractueel overeengekomen is - Dienen als hoofdverblijfplaats - GEEN Beroepsactiviteieten **Reden tot ontbinding** - Hoofdverplaatsplaatst die je niet eerbiedt **Informatieplicht: algemene erkenning** **Herstellingen:** Laten weten aan de verhuurder dat er herstellingen nodig zijn Verhuurder kan je hiervoor aanlaten stellen voor vervolgschade\ Omdat hij niet voldaan heeft aan zijn informatieplicht omtrent de herstellingen in het gehuurde pand. VERZEKERINGEN **Aansprakelijksheidverzekering omtrent brand en waterrisico onderscheidenART 29+30** Verplichte verzekering voor beide partijen **ART 30 aansprakelijkheid huurder** verlies en beschadiging door zijn huisgenoten aan eventueel een onderhuurder **Overdracht en onderhuur ART 31 + 32** **Overdracht:**\ Oorspronkelijke huurder draagt zijn huurrechten/plichten over zijn overeenkomst aan iemand anders *BV: ik draag mijn 9j contract over aan iemand anders terwijl ik al 3 jaar heb gedaan.\ De overgenemende huurder moet dan nog 6j doen.* **Vlaamsehuurdecreet ART 31** Je mag deze niet overdragen, mits schriftelijke toestemming van de verhuurder = verbodsbepaling, afhankelijk van de toestemming **Overdracht die aanvaard is** = Je wordt vanaf de datum van overdracht, opgezegt van je rechten/plichten tenzij anders besproken Verhuurder kan voor een bepaalde periode de overgedraagde huurder plichten geven,komt diehuurder dit niet na, kan de verhuurder een dubbele vordering vragen aan beide Aansprakelijk op de contractuele tekortkoming door de huurder **Gemene recht:** Overdracht is toegelaten, indien het uitdrukkelijk verboden wordt ART 32 **Onderhuur:** **Hoofdhuurovereenkomst :** gesloten tussen Hoofdverhuurder en Hoofdhuurder **Onderhuurovereenkomst:** gesloten tussen hoofdhuurder en onderhuurder Systematiek, waarbij je altijd te maken hebt, met 2 huurovereenkomsten. Die ook niks met elkaar te maken hebben *[Onderhuurder heeft geen contractuele relatie met die Hoofdverhuurder]* Gemene regelgeving Dit is toegestaan, tenzij de overeenkomst dit verbiedt mondeling, kan dit altijd Vlaamsewoningregelgeving **Volledige** onderverhuring mag niet! (pand mag je nooit volledig onderverhuren ) **Uitzondering:** Sociale huisvestigingmaatschappij of OCMW - Dan mag dit onderverhuurd worden aan gezinnen die hiervoor in aanmerking kunnen komen. **Gedeeltelijke** onderverhuring: IS MOGELIJK - Enkel met schriftelijke toestemming van de verhuurder - **Premiere zaken:** - **Hoofdverblijfplaats** van de hoofdverhuurder! - **Duurtijd** beperkt onderhuurov. Tot de duurtijd van de hoofdhuurovereenkomst. - I**nformatieplicht** aan de onderhuurrder : informeren over je bevoegdheid en je hoedanigheid. - **Opzegging hoofdhuurder:** kennistellen aan je onderhuurder binnen een termijn van 15d. - Beïndiging onderhuur - Oplettend met duurtijd contract **Financiele aspecten ART 33.** - Huurder betaald de huurprijs - Huurder betaald de kosten en lasten op overeengekomen termijn\ laattijdige kan tot problemen leiden, en eventueel gesanctioneerd woreden **Herziening Huurprijs ART 34** Wijziging van huurprijs ingevolge van indexatie Federaal/vlaams huurprijs kan altijd geindexeerd worden Wilt zeggen dat partijen in deze kader van regelmentering, niet willen indexeren. Dan ga je dit uitdrukkelijk moeten voorzien in de huurovereenkomst. **Indexatieformulie toepassen** **Vlaamswoninghuur** = Basishuurprijs x nieuwe indexcijfer : aanvangindexcijfer Indexcijfer: gezondsheidscijfer **[BV:]** **Basishuurprijs 750 (**netto zonder kosten) enkel deze huurprijs word geindexceerd **Aanvangindexcijfer** **Federaal/gemene** = indexcijfer: gezondheidscijfer, van de maand voorafgaand van de *[ondertekingen van de overeenkomst ]* **Vlaams:** = gezondheidsindecijfer, van de maand voorafgaand van de *[inwerkingtreding van de overeenkomst]* **Nieuw indexcijfer** - Altijd hetzelfde bij Vlaams/federaal/gemene regelgeving - = indexcijfer van de maand voorafgaandelijke van de inwerkingstreding - BV: **Federaal/Gemene: vanaf tekene tot totstandkomen van de OV** februari Ct afgesloten, inwerking april 2024 nieuw indexcijfer maart 2025... maart 2026.... Maart 2027 enz.... **vlaams:** februari Ct afgesloten, inwerking april 2024 Aanvang indexcijfer maart 2025... maart 2026.... Maart 2027 enz.... Gemene huur indexatie is enkel mogelijk als dit uitdrukkelijk is opgenomen in de overeenkomst Mondelinge overeenkomst en indexatie is niet mogelijk. **Indexatiedecreet:** Verhuring bij een pand met score A+ A, B, C = mag je volledig indexeren D E F = correctie doen op de indexatie met paar procent GEEN EPC? = GEEN INDEXATIE Woninghuurregelgeving: Achterstaande indexatie?\ je kan maar 3 maanden terug gaan om terugtevorderen federaal Achterstallige indexatie Je kan de achterstallige indexatie vragen van..... Gemene huur Teruggaan tot 1 jaar indexatiehuur **Foutief berekining op de indexatie?** Huurder die teveel betaald heeft Teruggaan tot 5jaar 5 jaar terugvordering **Hetzelfde bij niet betaalde huur, kosten en lasten** Terugvragen tot 5jaar terug ookal is het contract is beïndigd **Herziening van de huurprijs ART 35** [Federale regelgeving] Nieuwe omstandigheden, waardoor de **huurwaarde** van het pand gestegen is tot 20%\ kan leiden tot een huurvermindering of vermeerdering je moet je basiseren op de huurwaarde en niet op de huurprijs **VOORWAARDEN** - Kunnen aantonen dat huurwaarde is gestegen of gedaald met 20% - Opwaardering van de buurt Vrederechter laat een deskundige dit uitzoeken of er een verschil is op die huurwaarde. Gaat erachter na om te zien bij aanvang van de overeenkomst en bij de tijdstip van de vraag van vermeerdering wat verschil is bij huurwaarde 19% , 15% = GEEN HERZIENING VAN HUURPRIJS 20% = HERZIENING VAN HUURPRIJS Geen Akkoord? Vordering stellen bij de 6^e^ en 3^e^ maand voor het verstrijken van de 3e of 6e jaar, van je huurovereenkomst. Gaat niet bij korte huurovereenkomsten Vraag stellen bij de vrederechter **Werken en kosten door de verhuurder** Zelfde regelgeving Je gaat je beroepen als verhuurder, dat je werken hebt gedaan waardoor de huurwaarde is gestegen met 10% i.p.v. 20% **Energiebesparende investeringen** Die EPC verbeteren Hierbij kun je ten alle tijden de vrederechter aanspreken als verhuurder Venieuwing dak, isolatie, zonnenpanelen etc... Deze investering kunnen de huurwaarde doen laten stijgen met 10%\ Hierbij hoef je niet te wachten om een vordering te stellen\ Dit is al mogelijk vanaf de werken werken opgeleverd. Wat opgelegd is door de overheid (investering die je MOEST doen) - Deze zaken komen niet in aanmerking om dat al een verplichting was. **Financiering kosten en lasten ART 36** **Gemene huurwetgeving/Federaal en Vlaams** Huurder is verplicht voor de kosten en lasten op zich te nemen zakelijkrechten Kosten die gebonden zijn aan het gebruik van het gehuurde pand Energiekosten, gebruikskosten huurfder **Onroerende voorheffing (woninghuur) vlaams en federaal** Verhuurder Niet zo bij gemene huur en handelshuur **Verdeling en verrekening van kosten en lasten** ten aanzichte van verhuurder en huurder lijst (heel informatief) **Alles wat niet op de lijst staat wordt herzien door de volgende principes** 1\. Gebruikskosten 2\. Zakelijke kosten **[Kostenregeling ]** **All-in huurprijs** Geen detail van elke kost en last Korte verhuring, korte termijn 3 maand, 6 maand enz **Betalingbasishuur + vaste bijdrage** tot meer dan dat kan hij niet worden aangesproken voordeel voor de verhuurder (voor de indexatie van de basishuurprijs) **Huurprijs + maandelijkse provisie/voorschot aan kosten** Finaal de bedoeling om de werkelijke kosten te gaan betalen Jaarlijks door de syndicus, word een een afrekening opgemaakt. Dan gaan we zien of de voorschot voor een bepaalde periode of het genoeg is om de kosten te dekken. **Teveel betaald?** teruggabe **Te weinig betaald?** Bij betalen aan de huurder Dit word gedaan met bewijsstukken die de verhuurder altijd kan opvragen **APP met syndicus:** stukken vragen bij de syndicus **Alleenstaande woning zonder syndicus:** bij de particuliere verhuurder heeft kopie je kan 5jaar teruggaan om de kosten terugtevorderen **Huurwaarborg** = GEEN WETTELIJKE VERPLICHTING Gemene huur: Geen regelgeving m.b.t. de huurwaarborg, noch betrekking met de materialiteit en de omvang van de huurwaarborg. Inhoud van akkoord is vrij te bepalen **Federaalwoninghuurdecreet:** Geregeld voor zo ver men een huurwaarborg deed in geld.\ Beperkt tot 2 maanden huur (oude federaal, gestort op een geïnvidualiseerd rekening op naam en rekening van de huurder, kan enkel vrijgesteld worden door akkoord van huurder en verhuurder. Intresten ten voordelen van de huurder) Wanneer dat beide overeekomen om in een andere vorm dit te betalen is dit ook geldig bij de federale wetgeving Vlaamsewoninghuurdecreet: Strentger regelemtering: keuze aan de huurder voor de huurwaarborg op 4manieren te plaatsen 1. **Geïnvidualiseerde rekening** 2. **Zakelijke zekerheidstelling** op naam van de huurder, rente gaat ook naar de huurder (corfine) instapkosten en uistapkosten (huurwaarborg gaat nooit gesteld zijn aan wat het gene wat je uiteindelijk terugkrijgt) vooral met IMMO 3. **OCMW** waarborg (waarborg die je gaat krijgen van het OCMW, met een akkoord met een instelling, dit ook in samenspraak met de verhuurder) Verhuurder kan hier ook niet mee akkoord gaan. 4. **Borgstelling:** natuurlijke persoon of rechtspersoon De wetgeving laat toe, dat deze vorm van borgstelling geweigerd kan worden.\ Borg blijft behouden na omzetting of verlenging van het contract. Huurwaarborg is max 3maanden: Bovenstaande methodes mag je niet cumuleren.\ het is 1 keuze die je kan maken. - **Vordering tot vrijgave van de huurwaarborg door de verhuurder)** Verhuurder die aanpsraak doet op vrijgave van de borg Moet zijn vordering stellen binnen de jaar van einde overeenkomst. - **Wacht hij te lang hiermee (verhuurder)** moet hij de huurwaarborg vrijgeven ongeacht er schade is aan het pand of niet. **Medehuur ART 51 ev.** **Enkel Vlaamswoningdecreet** **Eerste alleenstaande, maar in de loop van de huurovereenkomst ga...** 1. **Wettelijke samenwoning/echtgenoten** ambetenaar burgelijke staat andere partner, wordt automatisch ook mee huurder (hoedanigheid en rechtswege) Beide huurders worden hoofdelijk en ondeelbaar gehouden van alle huurverplichten van sinds de verhuring of wettelijke samenwoning van het pand. **Voor wettelijke samenwonen** Alle kosten voor het wettelijk samen wonen zijn voor de eerste huurder **Na wettelijk samenwonen** kosten voor beide *Na overeenkomst word er onderling besproken wie er gaat blijven (bij scheiding)* *Eerste huurder heeft geen voorkeur meer* Geen akkoord? Familiale geschil Familierechtbank 2. **Feiteljke samenwong** Geen verklaring op samenwoonst niet altijd in kader van een relatie. Er kan aan de verhuurder gevraagt worden, om de nieuwe bewoners te aanvaarden als medehuurders. Verhuurder heeft 3m de tijd om dit te beslissen Weigering? kun je als vragende partij (oorspronkelijke huurder en de betrekkende huurder) naar de vrederechter gaan. Vrederechter kan dit enkel afwijzen op grond van aantal motieven. 1. Persoon die medehuurder wilt worden, woont er nog geen 1 jaar 2. Geen zuivere bedoeling (subjectief) 3. Onvoldoende financiele waarborg om medehuurder te woreden 4. Toelaten op medehuurders kan een overschrijding vormen op de normale bezittingsnorm in het pand. **Medehurder geworden/geaccepteerd?** Door aanvaarding door de rechter of de verhuurder **Elke medehuurder kan opzeggen zonder vergoeding.** kan op elke moment opzegtermijn **3maanden** en geen opzegvergoeding Degene die opzeg, kan een nieuwe huurder voorstellen - Aan de verhuurder en medehuurders die overbleven. - **Aanvaard?** --\> huurders verplichting stopt na opzegtermijn voor vertrekkende huurder - **Niet aanvaard?** vrederechter, beperkte beoordelingsbevoegdheid Als 1 van de medehuurder zegt van ik wil die niet bij me wonen daar stopt de beslissing van de kandidaat medehuurder in huis te nemen - Dit bij vrederechter en voor de verhuurder al genoeg redenen Vertrekkende medehuurder die aanvankelijk was **ART. 53 Studentenverhuring** Huurov. Gesloten, waarbij de student een bewoner is. Gehuurde ruimte is geen hoofdverblijfplaatst Huurder is niet altijd de student zijn DE BEWONER MOET WEL ZELF STUDENT ZIJN. **WIE IS JUIST EEN STUDENT?\ ** iemand die ingeschreven is die onderwijs aanbiedt\* ondernemingsopleidingen = NIET **REGELS ZIJN VAN DWINGEN RECHT\ ** Veel zaken worden overgenomen van de Vlaamswoninghuurwet - Het geschrift ART 55. - Plaatsbeschrijving in en uitrede ART 56 - Leveringsplicht ART 57 Woningkwaliteit - Onderhouds en herstellingsplichten ART 58 **OVERDRACHT EN ONDERHUUR** Verboden Enkel met toestemming van de verhuurder Uitzondering Onderhuur is toegelaten in een kader van een uitwisseling/stage/Erasmusprogramma's **KOSTEN EN LASTEN** ingebegrepen in de huurprijs (all-in systeem) Verschil met woninghuur **Uitzondering** kosten, energie, gas, internet etc.. Als het afzonderlijk gemeten word **Hoe gebeurd er indexatie?** De wettelijke formulie word toegepast zoals bij vlaams woningdecreet **Huurwaarborg** MAX 2 maanden Bijkomende afwijking huurwaarborg mag, maar moet niet gestort worden op de rekeningnummer van de verhuurder interesten, kapitalisatie = ten voordelen van de huurder Je mag als verhuurder de huurwaarborg op voorhand van 2 maanden vooraf de intrede van de studentenkamer vragen van de intrekende huurder/student Verhuurder moet binnen de 3maanden de waarborg vrijgeven uitzondering bij schade, of geen betalingen **ART 63 Verbod op stilzwijgende verlenging van studentenkamer** moet bepaald worden in de overeenkomst **Regelgeving inzake beïndiging met de studenten ART 64** Afwijkende regelgeving 1. Er zal een einde komen bij overlijden van de huurder (in dit geval de bewoner/student) Geen vergoeding verschuldig 2. Beïndiging bij de studie 1. Opzegtermijn van 2 maanden indien beëindiging gedaan word binnen 3m voor de inwerkingtreding. Betaal je opzegvergoeding van 2 maanden huur. = meestal als er een bedenking is van studentenkot 2. De beïndiging o.m.w. dat de student afhaakt of stopt met de studie Men krijgt de mogelijkheid om de overeenkomst te beïndigeen, met opzegtermijn van 2 maanden, en bewijs van de onderwijsinstelling dat je bent gestopt (geen vergoeding) 3. Bij overlijden bij een van de ouders/voogd Men krijgt de mogelijkheid om vroegtijdig het contract te beïndigen. Mits opzegtermijn van 2 maanden (geen vergoeding) Geschillen Vrederechter **ART 48 Uitzettingbewoner** Termijn van uithuiszetting begint te lopen na vonnis Uitzondering termijn 1 maand zelf vertrekken Verhuurder die bewijs levert, dat de huurder nergens te vinden is Handelshuur =========== **Technische materie** Handshuurwetging van1951 **Welke regelgeving is van toepassing een wanneer? P 399 CODEX** **Toepassingsgebeid ART 1.** Gewestelijk - **Verhuring van ruimtes en lokalen,** die bestemd zijn van de uitoefening van kleinhandel of ambacht (uitoefening van een beroep die een technische vaardigheid heeft) + waarbij het in contact komt met het ruime publiek Niet van toepassing bij handelshuur van contracten van minder dan 1 jaar ??? overstappeen naar de **DUURTIJD HANDELSHUUR ART 3.** 1. Mag niet korter zijn de 9j 2. Bij een verhuur minder dan 9 jaar is het contract niet nietig, huurtermijn wordt gewoon verlengt naar een 9jarige contract 3. Onderverhuurder kan enkel verhuren van de rest van de overeenkomst verhuurder kan de onderverhuurder niet meer rechten geven. **Vroegtijdig beïngiding 9j contract** 1. Bij onderling akkoord van beide partijen **Kader van handelshuur bijkomende formaliteit** wanneer beide partijen tot een overeenkomst komen voor vroegtijdige beïndigen, akkoord moet bekrachtigd worden voor een notaris of vrede rechter. zo word er vermeden, dat de verhuurder gebruik kan maken van een tegenbrief. 2. Huurder bij wet, de mogelijkgheid heeft zonder motievering, de lopende handelshuurovereenkomst te beïndigen Verhuurder heeft ook de mogelijkheid om de lopende handelsohuurovereenkomst vroegtijdig te beïndigen ten einde van 3^e^ jaar of 6^e^ jaar 1. Opzegmogelijkheid moet uitdrukkelijk voorzien zijn ten gunste van de huurder in de handelsovereenkomst (coventionele opzegmogelijkheid) 2. Opzegmogelijkheid ten voordele van de huurder tegen einde van 3^e^ jaar of \`6^e^ jaar door de verhuurder\ motief is nodig van de verhuurder Mits naleving opzegtermijn van 1 jaar HET MOET VOORZIEN ZIJN IN DE OVEREENKOMST **MOTIEVEN** - Moet in het pand zelf handel gaan drijven als verhuurder - Handel laten uitvoeren van echtgenoet / bloedverwant - Handel laten uitvoeren door vennootschap, ¾ kapitaalbezit **Maakt de verhuurder gebruik van dit recht** Betaald hij een uitzettingsvergoeding **ART 4: uitbreiding v/d wettelijke duurteid** bewone bestemde lokale waar de verhuurder in woont en de kleinhandel/ambachts in uitvoerd. Duurtijd van 9 jaar wordt uitgebreid **Woonruimte en handelsruimte** 1. dienen verhuurd te worden aan dezelfde persoon ID van de verhuurder moet hetzelfde zijn 2. ruimtes moeten zich situeren in hetzelfde gebouwencomplex 3. handelaar moet in de woonruimte betrekken deze voorwaarden moeten gelijktijdig vervult zijn, dan word de duurtijd van woonruimte gekopelt met die van de handelsruimte **Bijruimte of lokalen worden ook gekoppelt naan de handelshuurovereenkomst** **Voorwaarden** 1. Hier moet de ID **niet hetzelfde** zijn van de eigenlijke handelsruimte en bijruimte 2. Moet wel uitdrukkelijk vermeld worden aan de verhuurder, dat dit gekoppelijk word aan de duurtijd van de handelshuurovereenkomst **ART 5: Eindiging huurovereenkomst** Je hebt als huurder het recht waar je je nieuwe vestiging gaat zijn, op een zichtbare manier, gedurende 6 maanden op kosten van de vertrekkende huurder. **ART 6: Herziening van de huur** Huurprijs word vrij bepaald **Wettelijke mogelijkheid om de huurprijs te corrigeren/herzien** niet uitsluitend/dwingend recht enkel als er nieuwe omstandigheden zijn ( zijn omstandigheden, die niet bekend zijn bij ondertekenen van overeenkomst ) objectieve wijzigheden. Gebeurd door een deskundige **Wanneer word er een herziening nagevraagd** wanneer blijkt dat de normale huurwaarde van het pand, ingeval nieuwe omstandigheden gewijzigd is, in meer of in minder dan 15%. Dan kan de verhuurder/huurder een herziening vragen. Dit word gedaan in de loop van de 3 maanden voor het versrijken de driejarige periode. = Ten einde van de 3^e^ of 6^e^ jaar **Regelgeving verbouwingswerken ART 7 + 8 + 9** De huurder heeft het recht om werken uit te voeren om zijn handelsactiviteit geschikt te maken Inwendinge schikking vallen niet onder de regelgeving van 7,8,9 Kleinere werken Contractueel kun je dit niet beperken Effectieve verbouwingswerken door de huurder wel onder 7,8 en 9 Beperkt recht 1. Kostprijs van de werken zijn beperkt op max. 3 jaar huur 2. Algmene gezondheid/salubriteit mag niet aangetast worden 3. Estetische bouwwaarde mag ook niet aangetast worden **Je gaat de verhuurder hierover infomeren, om verbouwingswerken uit te voeren** gebeurd schriftelijk via lastenboek/bestekken laat je weten wat deplannen zijn **Verhuurder heeft 30d de tijd om daar tegen te verzetten** Redenen om niet akkoord te gaan algemene voorwaarden die aantasten op bovenstaande zaken **Niet akkoord of verzet van de verhuurder?** Huurder heeft 30d de tijd om dan naar de vrederechter te gaan. = vervaltermijn *wacht de huurder te lang om naar de vrederechter te gaan, verliest hij het plan om gewerkte werken uit te voeren.* **Zonder toestemming, werken uitgevoerd?** **= SANCTIE** **HOE?** 1. Dit lijdt tot ontbinding van de overeenkomst 2. Kan lijden van vorderinghoofd om te herstellen in de oorspronkelijk toestand 3. Verhuurder kan hier mee gewoon akkoord gaan, maar zal er geen vergoeding voor vragen. **Met toestemming volgens de regels, werken uitgevoerd?** = Lot van de werken worden bepaald door de overeenkomst. 1. Behouding van werken, zonderr vergoeding 2. Herstel oorspronkelijk toestand **Geen overeenkomst (niet voordelig voor de verhuruder)** geen afbraak kan gevorderd worden, maar hij zal daarintegen de huurder moeten vergoeding voor de meerwaarde of materiaal/uurloon **Overdracht van huur en onderhuur ART 10 + 11** = Zelfde regelgeving als bij gemene recht het is toegelaten, behoudens indien anders wordt geregeld in de handelsovereenkomst. verbodsbepaling (moet uitdrukkelijk opgenomen worden in de ovk) GELD pas wanneer de verhuurder of de familie van de verhuurder het pand betrekt. **Wanneer er in het overeenkomst staat dat je niet mag overdragen!!!** Is het wel toegestaan van gezamelijke rechten over te dragen. - Handelsfonds + handelzaak **Vermelding bij verhuurder** - **Ontwerp van akte** via aangetekende brief (met wie de huurrechten overneemd) **Verzet/niet akkoord?** - Verhuurder heeft **30d** de tijd om verzet aan te geven over de geplande overdracht + motivatie 1. Overneemende huurder een ander activiteit wilt uitvoeren dan oorspronkelijk voorzien (niet zelfde activiteit) **Verzet bekendmaken?** **Overdracht onroerend goed ART 12** Als de huurovereenkomst een uitzettingbeding/voortzettingsbeding heeft, in geval van verkoop. De nieuwe eigenaar de huurder er uit kan zetten. na, mits naleving van een opzegtermijn van 1 jaar. Na opzegging van de huurder binnen de 3 maanden en op de voorwaarden van + motivatie. ART 16 **Motieven ART 16 I -- IV** I. 1. **De nieuwe eigenaar, gaat het verhuurder goed, persoonlijk en werkelijk in gebruik** nemen of in gebruikname door afstammelingen etc.. *(hoeft niet persee handel in gebeuren)* 2. **Handelspand krijgt een functiewijziging** 3. **Wederopbouw** 4. **Grove tekortkommingen** Zodoende dat er een waardevermindering wordt veroorzaakt. **Huurovereenkomst met vaste datum + uitzettingsbeding** *(uitzettingsbeding, in geval van vervreemde de inzittende huurder eruitkunnen zetten)* **Huurovereenkomst zonder vaste datum bij overdracht gehuurde goed** = niet tegenstelbaar voor de nieuwe eigenaar (dus geen regristratie en uitzettingsbeding) **minder dan 6 maanden** De nieuwe eigenaar de huurder zonder reden eruitzetten **Indien de huurder langer verbleef dan 6 maanden** - Huurder opzeggen na de verkrijgen - Je gaat je beroepen op 1 van de motieven ART 16 - Opzegtermijn naleven van 1 jaar + schadevergoeding of uitzettingsvergoeding ***Alle andere hypothese wordeng geregeld door de gemene recht*** BV: Vaste datum, wegens regristratie en geenuitzettingsbeding Laatste les: **ART 13 Recht hernieuwing van de huur** **Wat wilt dit zeggen?** Mogelijkheid om hernieuwing van de huur aan te vragen Vertrokken van 9j overeenkomst = je kan tot 3 maal toe een hernieuwing vragen Aanvraag gebeurd. Termijn van 3 maand begint te lopen. **POSITIES VERHUURDER** - Er kan geweigerd of aanvaard worden - Of andere voorstellingen - Of aanbod van derde (andere geïnterresseerde voor het pand) - Dan gaat men er van uit dat de verhuurder akkoord gaat met de aangevraagde herniewing en de voorgestelde voorwaarden. Verhuurder hoeft hier niet op te reageren, als die niet reageert wilt diet niet zeggen dat er automatisch akkoord is. Huurder, gaat zelf initiatief nemen om dit aan te vragen Tijdig en voorwaarden **Klassieke voorwaarde hiervoor:** Moet dit doen tussen de 18^e^ en 15^e^ maand moet hij dit aanvragen ander **TE VROEG OF TE LAAT = NIET GELDIG** **HOE ?** 1. Aangetekende brief 2. Deurwaarde - exploot **Voorwaarden moeten vermeld worden in de de aangetekende brief** **Aanvraag van herniewing** - Vermelden dat de verhuurder gaat geacht worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarde, in te stemmen indien hij niet op dezelfde wijze binnen de 3maanden kennis geeft of wel - Aanbod derde - Met reden van.. - Andere voorwaarde **Foutieve melding?** = aanvraag hernieuwing is nietig. nietigheidsanctie **Weigering van de Verhuurder** Kan dit enkel doen op basis van een aantal motievne van de handelshuurwet ART 16 **Weigeringsmotieven ART 16 I -** I. Eigengebruik II. Handelsbestemming uitsluiten\ (functiewijziging III. Slopen en wederopbouw IV. Grove tekortkoming (tekortkoming in onderhoud, waardoor er een waardevermindering is) V. Geen eigen belang VI. Bod van derde die interesse heeft in de huur van de pand, en meer wilt meer betalen ART **16 -1** - Derde moet zich verbinden om de uitzettingsvergoeding te betalen aan de vertrekkende huurder.. afhankelijk van de soortgelijke hander 1j- 3j - Bod geld minstens 3 maanden (gelijk gekoppeld met de termijn van de bedenktijd van de verhuurder) - Verhuurder moet dat bod te kennis brenngen bij de huurder binnen de periode van 3 maanden bedenkt tijd - In de kennisgeving van het bod, moet er uitdrukkelijk vermeld worden dat de huurder 30d de tijd heeft om een gelijk bod uit te brengen 1. **Bod niet geldig laten betwisten aan de vrederechten** 2. **Oprechtheid van het bod** **Weigering zonder motief** Vervolgen je betaald een schadevergoeding uitzettingsvergoeding van 3j huur uitgezette huuder, als die kan bewijzen dat die schade gaat lopen door uitzetting = schadevergoeding door de verhuurder te betalen **[Uitvoering van bovenstaande motieven]** Binnen de 6 maanden na einde van de huur Motief aanhouden tot 2 jaar ( anders verhoging uitzettingsbeding) **Niet akkoord met de voorgestelde voorwaarden?** men moet proberen tot aan een akkoord te komen meld dit binnen de 3 maanden na kennisname herniewing en voorwaarde **Hoe?** aangetekend schrijven Deurwaarde -- exploot **Huurder** heeft 30 d de tijd om te reageren **Akkoord?** Gaat mee met de voorwaarden van de huurder **Niet akkoord?** huurder gaat binnen de dertig dagen een verzoekschrift moeten vatten bij de vrederechter **Doet hij dit niet?** men gaat er van uit dat huurder niet akkoord gaan huurder moet nog altijd vertrekken ***[Wat als de huurder de aanvraag niet doen binnend 15 en 18 maand voor het verstrijken van 9j overeenkomst]*** nieuwe huurovereenkomst. Min duur 9 = Stilzwijgende nieuwe mondelinge huurovereenkomst is ontstaan -Voor een periode van onbepaalde duur, maar minimum 9 jaar toch opzegging na de nieuwe overeenkomst? opzegtermijn moeten naleven van 18maanden - Huurder krijgt toch een 2^e^ kans om in een periode van voor het einde van de 15m om daar de huurherniewing aan te vragen. ***[Wilt de huurder vertrekken tijden nieuwe mondelinge overeenkomst.]*** 1 maand opzegtermijn er staat niks geschreven in de handelshuurov. Vallen we terug op de gemene recht **Huur voor korte duur voor kleinhandel en ambacht** = POP-UP **Gewestelijk geregmenteerd** - Vlaanderen enkel - Decreet 17 juni 2016 **Toepassingsgebied** - Voor onroerende verhuring die bestemd zijn voor de uitoefeing van kleinhandel/ambacht **[ART 3. Duurtijd handelhuurov. ]** = 1 jaar of korter (duurtijd mag max. 1 jaar duren, niet langer) ART 4: Rechtswege **Verlening handelshuurov. Korte duur** kan verlengt worden als beide partijen akkoord zijn. Terug max 1 jaar. voorbeeld meermaals verlengen.: 3 maand, 3 maandd 3 maand 3 maand = 12 maand (1 jaar) **Overschrijding 1 jaar?** - Pop-up regelgeving word automatisch een handelshuurovereenkomst - De eerste van een korte duur 6 maanden, vervolgens word die verlengt weer van 6maanden, terug verlenging? word automatisch een 9 jaar overeenkomst.\ Dit van de eerste aanvangsdatum van contract van handelsovereenkomst van korte duur. **Beïndiging pop-up overeenkomst** Huurder kan dit ten alle tijden beïndigen, met opzegtermijn van 1 maand Beide partijen kunnen ten alle tijden vroegtijdig beïndigen , op akkoord van de voorwaarde en vastgelegd in een geschrift Vroegtijdig beïndiging om een nieuwe overeenkomst aan te gaan van een handelshuur van 9 jaar, mits akkoord van beide partijen. Bij een pop-up = er geen sprake van een uitzettingvergoeding, tenzij de overeenkomst het anders zou bepalen. ART 7. **ART 8 HUURPRIJS** - Kosten en lasten, zitten normaal in de huurprijs, tenzij anders overeengekopmen in de pop-up overeenkomst. **Kosten nutsvoorzieningen** **Ten laste van de huurder, volgens het decreet.** **ART 9 VERBOUWINGEN** Tenzij anders overeengekmen en de overeenkomst, heeft de huurder heeft het recht om aan het gehuurde goed, een verbouwing uit te voeren, die dienstig zijn aan zijn onderneming en waarvan de max kosten niet meer dan een jaar huur bedraagt. *Verbouwingswerken, mogen de esthetische waarde, gezondheid en de sulabriteit van het pand niet aantasten* Voor aanvang van de werken ga je dit dit schriftelijk bekend maken bij de verhuurder\ = Meldingsplicht Verhuurder kan zich hiervan verzetten. **Werken zonder machtiging van de verhuurder** - Kan de werken onmiddellijk stopgezet worden **Risico** - Verbouwingswerkingen gebeuren op risico van de huurder - Verhuurder kan eisen om een aansprakelijkheidverzekering voor de huurder die hij moet opniemen WILT DE HUURDER GEEN VERZEKERING? = onmiddelijke stopzetting verbouwingsweren Tot op het moment dat de huurder een bewijs levert van een afgesloten verzekering daaromtrent **Verbouwingswerken uitgevoerd door de huurder op zijn kosten** Geeft aanleiding tot verwijdering van die verbouwingswerken bij vetrek van de huurder = hertelvordering in oorspronkelijke toestand = recht van de verhuurder Dit kan contractueel worden uitgesloten **Maakt hij geen gebruik van deze recht** = is hij niet gehouden om een vergoeding te betalen bij behoud van verbouwingswerken **ART 13 Overdracht huur en onderverhuur** = TEN ALLE TIJDEN VERBODEN **ART 14 Vervreemding van het verhuurde goed** *Nieuwe eigenaar die het pand verkrijgt, die gaat het gerigristeerde huurovereenkomst moeten laten naleven, kan de huurder er niet uitzetten* **Niet geregristeerd** = kan dit wel