Gestion des impayés et procédures juridiques clients octobre 2024 PDF

Modifiez le style du titre Gestion des impayés et procédures juridiques clients 1  Eléments de contexte Sur ces 5 dernières années : Hausse de la pauvreté des ménages éprouvant des difficultés à régler leur loyer. 493 000 ménages en impayés de loyers et de charges...

Modifiez le style du titre Gestion des impayés et procédures juridiques clients 1  Eléments de contexte Sur ces 5 dernières années : Hausse de la pauvreté des ménages éprouvant des difficultés à régler leur loyer. 493 000 ménages en impayés de loyers et de charges représentant 1 123 000 de personnes. Suivi de la crise sanitaire 2020 et , 2021, la hausse du coût de l’énergie et l’inflation. 2 Procédures contentieuses et expulsions locatives : les chiffres 17 500 2022 3  Procédures contentieuses et expulsions locatives : les chiffres Sur l’année 2019 : Hausse de 9% des décisions judiciaires qui passent de 119 554 à 130 519 Hausse de 4% des expulsions avec concours de la force publique qui passent de 15 998 à 16 700 Sur l’année 2020 : Elle reste une année particulière avec moins de 8 200 expulsés. Sur l’année 2021 : 12 000 expulsés. Sur l’année 2022 : 17 500 expulsions concernent 38 000 personnes Respect très faible de l’instruction du 3 avril 2023 enjoignant aux Préfets d’héberger ou de reloger les personnes avant expulsion. 4 Modifiez le style du titre Politiques générales 5  Historique legislatif Loi de lutte contre les exclusions 1998 organise une procédure qui fait du traitement des impayés une problématique collective sur un territoire relevant des bailleurs, de la Justice, des organismes payeurs des aides au logement, de l’Etat, des collectivités locales et des services sociaux La prévention des Par la suite, plusieurs grandes lois vont continuer à construire un dispositif de prévention des expulsions expulsions devient un enjeu majeur de la 2005 – Loi de programmation pour la cohésion sociale (conserve l’APL après résiliation du bail avec la signature des PCS). Transfert au département le pilotage du FSL. politique publique du 2006 – Loi du 13 juillet instaure les CCAPEX (ENL) logement en faveur 2007 – loi Dalo, droit au logement opposables pour les ménages menacés d’expulsion des défavorisés 2009 – Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (MOLLE) : rend obligatoire les CCAPEX Loi du 29 juillet 2011 - Mise en place du fond national d’accompagnement vers et dans le logement FNAVDL financé par les astreintes payées par l’Etat en cas de non-relogement de personnes reconnues prioritaires DALO 2014 – Loi pour l’accès au logement et un urbanisme renouvelé (ALUR), vise avant tout au maintien de l’occupant dans son logement. ✓Extension de la trêve hivernale ✓Interdiction des pénalités pour retard de loyer ✓Réduction du délai de prescription à 3 ans au lieu de 5 pour recouvrement des loyers non payés ✓Charte de prévention des expulsions coordonnées par le département ✓Délai maximal des paiements du loyer accordé par le Juge pouvant aller jusqu’à 3 ans 2018 – Loi portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) ✓Résiliation de plein droit du bail en cas de condamnation pour trafic de stupéfiants ✓Protocole de cohésion social sans dette : fixé à 2 ans maximum pour le paiement des indemnités d’occupation et des charges ✓Articulation entre le traitement situations de surendettement et la procédure portant sur les impayés et les expulsions 6  Les acteurs L’Etat Relancer de manière automatique (sans action humaine) les locataires en impayés Veille aux orientations et au plan sur l’échéance départemental courante mise en place viaPDALHPD et suivi des un sms o La DIHAL et les DRIHL / DREAL o Conciliateurs de justice o Les magistrats o Les forces de police Les Collectivités territoriales Conseils départementaux porteurs des politiques sociales o Accès aux FSL (différents règlements) et fortes disparités o Définition des chartes de prévention des expulsions locatives : engagements individuels de chacun des acteurs ▪ culture commune ▪ évaluation o Coordination des CCAPEX 20 du mois o Mise à disposition de travailleurs sociaux polyvalents Les communes o Centres communaux d’action sociale o Centres intercommunaux d’action sociale (interco.) o Métropoles avec des travailleurs sociaux 7  Les acteurs Relancer de manière automatique (sans action humaine) les locataires en CAF impayés sur l’échéance courante via un sms Gestionnaire des aides personnelle au logement / dispositif (ne touchent que les allocataires) Commissaires de justice et avocats Officiers ministériels des actes juridiques (nouveau positionnement) Banque de France Possibilité d’apurer les dettes Les grandes associations FAP DAL 20 du mois SOLIHA Les bailleurs sociaux 8  Les outils Relancer de manière automatique (sans action humaine) les locataires en CCAPEX impayés sur l’échéance courante via un sms Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives Présidence conjointe du Préfet et du Président du Conseil Départemental Présence de la CAF, des maires des communes concernées, des bailleurs sociaux facultatifs, Préfecture de police, Banque de France etc… Peuvent-être saisies par les bailleurs, les ménages, la commission DALO, les CCAS, les agences immobilières, les travailleurs sociaux et associations Emission de simples avis – Pas de pouvoir propre. Travail en sous commissions techniques Manque de moyens Manque d’informations (à aller chercher auprès des opérationnels) Temps perdu pour faire de réelles analyses 20 du mois Avis non contraignant Avis dépendant des décisions de la CAF des décisions des bailleurs (ex: relogement) des commissions de surrendettement 9  Les outils Fond Solidarité Logement ❖ Géré par les départements ou les métropoles Fond abondé par le Département, les bailleurs sociaux et d’autres contributeurs Sur 350 millions budgétés par les FSL, 50 millions concernent l’aide au maintien : 30 millions FSL Paris 2022 → EDF :1 K€ → Engie : 222 K€ → Total Energie : 85 K€ → Autres contributeurs : ▪ Eau de Paris : 500 K€ ▪ SIAAP : 100 k€ Aide sous forme de prêt ou de subvention Accompagnement dans l’accès au logement et au maintien dans les lieux 10  Les outils Fond Solidarité Logement, suite… ❖ Critères d’éligibilité aux aides, nature et plafonnement des aides, plafond des dettes de loyers =>> créent de véritables distorsions ❖ Absence de contribution de certains fournisseurs d’énergie, eau ou d’opérateurs de téléphones; alors que les subventions ou aides prennent en compte ces dépenses. Problème d’autant plus prégnant que le coût de l’énergie explose. ❖ Financement de nouveaux fournisseurs d’énergie depuis la crise de 2022. 11  Les mesures de crise Mesures d’urgences prises durant la pandémie de Covid 19 Ordonnance du 5 mars 2020 Prolongement à 2 reprises de la trêve hivernale : 31 mai 2020 puis 10 juillet 2020 Instruction ministériel au Préfet du 2 juillet 2020 Assortir tout concours de la Force Publique à une progression de relogement effective et adaptée ou à minima un hébergement et un accompagnement pour raison de santé Intensification d’une veille nationale par la DIHAL Concertation avec Action Logement 100M€ d’aides ponctuelles aux ménages avec baisse d’au moins 15% de leurs ressources, conditionné à un plafond de revenu (1,5 fois le SMIC) et taux d’effort d’au moins 40% 12  Les mesures de crise Mesures d’urgences prises durant la pandémie de Covid 19 Mise en place des boucliers tarifaires Tentatives d’adaptation du FSL énergie FSL énergie curatif (Ville de Paris) Prise en charge de l’impayé d’énergie pour les titulaires d’un contrat individuel Hausse du plafond de ressources à hauteur du Smic 1 360€ Montant prise en charge relevé à 500€ Mise en place de fonds d’aides type « action logement » Adhésion à Soli’AL : coût 50€ (117 membres dont 42 filiales AL) Signature d’une convention Le bailleur est libre de déterminer le montant de son versement au Fond d’aide. AL abonde de 50% supplémentaires Aide plafonnée au montant de l’enveloppe globale contractuelle Condition de l’aide : hausse de provision de charges (mensuel ou annuel) au titre de l’année 2022 13  Les pistes de progrès Faiblesse du système global de prévention des expulsions Mobilisation effective des acteurs mais trop tardive souvent au moment du Concours de la Force Publique Manque de coordination des acteurs Manque de formation des acteurs de terrains, manque de disponibilité (Aller vers VAD et actions de terrain) Logique de recouvrement privilégiée au détriment de l’analyse de cause et de la recherche de solution rapide Inégalité de traitement du parc privé et parc social Pas de gouvernance nationale Développement nécessaire d’une offre de logement abordable 14 Les pistes de progrès Faiblesse du système global de prévention des expulsions La structure sociale démographique et économique des territoires apparaît déterminante. La charte des loyers, l’importance du taux d’effort des locataires, la part de familles monoparentales, des ménages surendettés accentuent grandement le risque d’expulsion locatives. 15  Concentrer l’intervention des acteurs de la prévention avant l’audience de façon à réduire le recours aux jugements ▪ Recours au jugement d’expulsion réservé aux personnes de mauvaise foi ▪ Toutes celles susceptibles de se maintenir dans leur logement doivent pouvoir bénéficier de dispositifs d’apurement ▪ Celles dont la situation locative est irrémédiablement compromise doivent être relogées précocement (réduction de la dette et des couts de procédure) ▪ Mise en place d’un dispositif de partage dématérialisé des dossiers entre les services (huissiers, Banque de France, CAF) => Système EXPLOC o Souhait que ce système soit encore plus largement partagé dans le respect des règles CNIL et du RGPD 16 Concentrer l’intervention des acteurs de la prévention avant l’audience de façon à réduire le recours aux jugements ▪ Identifier les ménages menacés d’expulsion le plus en amont possible et leur assurer une prise en charge socio-juridique adaptée Orientation des personnes vers un 1er diagnostic : Déterminer la capacité à se maintenir dans les lieux Saisir les dispositifs adaptés (FSL, Banque de France…) Déterminer si besoin un accompagnement socio-juridique, voir médico- psychiatrique 17 Concentrer l’intervention des acteurs de la prévention avant l’audience de façon à réduire le recours aux jugements ▪ Permettre l’apurement de la dette, garantir le maintien ou le relogement avant l’audience Articuler la prise en charge de la dette entre les acteurs Définir la procédure adaptée à l’apurement en urgence autour du commandement de payer o Protocole, FSL, recevabilité de surendettement qui stoppent la procédure Maintien des APL malgré la procédure Se mettre d’accord entre bailleurs et acteurs de l’apurement sur des indicateurs sociaux économiques (reste à vivre, taux d’effort…) Saisine des bailleurs pour les solutions de relogements avant saisine du DALO o Cf. Loi Egalité Citoyenneté de contribution des bailleurs au logement du public DALO et aux personnes prioritaires Tendre vers un objectif Zéro Expulsion sans relogement 18 Eléments de bilan… L’Etat affiche une volonté d’améliorer la prévention des expulsions et d’en faire diminuer le nombre Engagement du 2ème plan d’action du pôle national de prévention des expulsions porté par la DIHAL (Délégation Interministérielle à l’Hébergement et à l’accès au logement) Affichage d’une volonté forte de développer le logement d’abord via la prévention des expulsions et du sans-abrisme et de favoriser l’accès au logement des personnes le plus démunies Parallèlement, l’état qui assure la prévention des expulsions est aussi amené à apporter son concours à leur exécution. Le CPF est particulièrement réglementé et ne peut être refusé sans conséquences quant à la responsabilité de l’état et l’indémnisation des bailleurs concernés 19 Eléments de bilan… Des réelles contradictions subsistent : Le fond d’indemnisation des bailleurs qui permet d’indemniser les bailleurs lorsque l’Etat refuse d’octroyer le concours de la force publique baisse régulièrement L’expulsion croissante des ménages prioritaires DALO qui devraient être relogées avant d’être expulsées Le manque de moyens humains et financiers pour accompagnement social et juridique des familles (disparités selon les départements) : isolement des familles, fort taux d’absentéisme aux audiences Le secteur de l’hébergement qui ne parvient plus à prendre en compte l’ensemble des personnes qui le nécessite : perte de fluidité du parcours résidentiel, accentuation de la précarité 20 Modifiez le style du titre L’action des bailleurs 21 Rappel rapide d’une procédure de résiliation de bail et d’expulsion pour impayé de loyer 22 T Procédure de suspension des aides au logement en cas d’impayés Composition de l’impayé : loyer et/ou charges locatives, ou échéance de prêt. Lorsque la composition de l’impayé représente une dette d’un montant > 2 mois de loyer et charges (ou 0 échéances de prêt) net (versement des aides au logement en tiers payant) ou brut (sans tiers payant), l’impayé est constitué. Signalement de l’impayé 2 par le bailleur sous deux mois à l’organisme payeur des aides L’organisme payeur informe la CCAPEX. Si aide versée directement, La saisine de proposition au bailleur de passer l’organisme en tiers-payant. payeur vaut Réponse du bailleur sous 2 mois. au choix de saisine de la l’organisme Procédure CCAPEX payeur de traitement Renvoi vers le bailleur simplifié pour proposition, sous 6 mois, d’un plan d’apurement (délai réduit à 2 mois à partir du refus si le bailleur a Saisine directe du FSL refusé le tiers payant) Information de Pour proposition, sous 6 mois, d’un plan la CCAPEX d’apurement Plan d’apurement Saisine du FSL Plan d’apurement 8 Proposé par le bailleur et Pour proposition, sous 3 mois, d’un Proposé directement par le FSL ou plan par Information de approuvé par l’OP plan d’apurement défaut de 36 mois en cas d’échec du FSL la CCAPEX Plan d’apurement 11 Proposé par le FSL après échec d’un renvoi au bailleur ou plan par défaut de 36 mois en cas d’échec du FSL contrôle par l’organisme payeur (OP) du respect du plan d’apurement Non-respect du plan d’apurement ou constitution Respect du plan d’apurement : d’une nouvelle dette : Maintien des aides Suspension des aides 23 NB : l’OP peut décider sous réserve du paiement des dépenses courantes de logement du maintien des aides. La CCAPEX rend son avis en cas de saisine ou d’alerte dans un délai fixé par son règlement intérieur et inférieur à 3 mois.  Comment les organismes de logement social sont adapté leurs pratiques et leurs approches En conciliant le recouvrement et le traitement de l’impayé ▪ Nécessité de garantir l’équilibre financier des établissements ▪ Obligation pour le locataire de payer son loyer et ses charges ▪ Obligation de concilier l’équilibre économique et l’attention aux diverses fragilités des locataires Depuis le débat des années 2000, les organismes font évoluer leurs stratégies de recouvrement. Depuis 2013, l’ensemble des organismes indiquent que leurs indicateurs se tendent et que leur recouvrement se dégrade. Les indicateurs de suivi de la dette - Taux de recouvrement 1 – 3 – 6 mois - Montant de la dette en K€ - % de la dette / du quittancement de suivi de l’activité - Nombre de FSL, PCL, actes juridiques, surendettement 24  Comment les organismes de logement social ont adapté leurs pratiques et leurs approches La prévention très en amont Intervention dès l’entrée dans les lieux pour les personnes identifiées par la CAL comme ayant eu un parcours résidentiel difficile : o Analyses fines des demandeurs les plus fragiles o Logement attribué avec un accompagnement social type (Mesures d’accompagnement vers et dans le logement : AVDL) o Possibilité d’entretien Pré CAL : présence de travailleurs sociaux aux CAL ✓ Risque de stigmatisation / jugement de valeur Nécessité de traiter l’impayé dès le 1er mois de retard de paiement o Travail sur le non-recours aux aides o Réduction des délais d’ouverture APL grâce à la procédure IDEAL. Le bailleur assure lui- même la constitution du dossier (dématérialisation du dossier en cours de généralisation) ✓ Fiabilité des données ✓ Rapidité de traitement 25 Comment les organismes de logement social ont adapté leurs pratiques et leurs approches Le travail social précontentieux ▪ Recrutement dans les organismes de conseillères en économie sociale et familiale CESF. Professionnels reconnus par les travailleurs sociaux de l’état et les collectivités territoriales o Capacité d’analyser les situations individuelles et familiales o Aide à la gestion budgétaire o Connaissance fine du réseau d’acteurs o Leur rôle se distingue de celui du rédacteur juridique qui peut être facilitant mais à un rôle plus coercitif 26  Comment les organismes de logement social ont adapté leurs pratiques et leurs approches Modes de faire et métiers évolutifs Des réunions de concertations en présence des gestionnaires, rédacteurs juridiques et CESF dès le 1er impayé avant les étapes clés : Commandement de payer Assignation Demande de réquisition de la force publique Réunion de concertation avec la direction avant la prise de rendez-vous pour la mise en œuvre de l’expulsion : décision prise au regard de la bonne foi. Des problèmes sociaux Des problèmes de santé Des problèmes sanitaires Des risques de troubles à l’ordre public 27  Les axes de travail face aux enjeux de la maitrise de l’impayé et de la réduction des expulsions Rapidité des interventions Réaffirmer la nécessité d’interventions rapides pour éviter que les dettes n’augmentent trop Stabiliser la quittance o Protocoles automatiques en cas de charges trop débitrices o Proposition de modes de paiement facilitant (plusieurs dates de prélèvement automatiques) o TIP o Paiement cash en cas de défaut de compte bancaire Donner des objectifs précis aux collaborateurs sur le respect des délais des actes à réaliser. Mais aussi donner du sens au travail : culture de la bienveillance tout en restant rigoureux et fermes. 28  Les axes de travail face aux enjeux de la maitrise de l’impayé et de la réduction des expulsions Des postures pro-actives Systématiser la prise de contact / Favoriser le rendez-vous, la visite à domicile pour les personnes les plus fragiles en partenariat avec l’assistant social du secteur Etude prédictive pour les actions à mettre en œuvre pour améliorer le recouvrement et le paiement du loyer Être créatif en mixant les voies d’exécutions et les solutions sociales pour offrir aux locataires la solution adaptée à leur situation. 29  Les axes de travail face aux enjeux de la maitrise de l’impayé et de la réduction des expulsions Des recherches de partenariats élargis pour aider à résoudre toutes les situations Secteur social traditionnel o CAF, CAS des villes, commissions de surendettement, services sociaux des grands employeurs Justice, Police o Magistrats et commissariats locaux, tutelles Sanitaires o CMP et hôpitaux psychiatriques Associations spécialisées o Personnes âgées, toxicomanie, femmes battues 30 Comment les organismes de logement social ont adapté leurs pratiques et leurs approches 31 32 33  Procédures d’expulsion liées aux troubles de jouissance On observe que les causes des impayés de loyer sont parfois couplées à des problèmes comportementaux (troubles de voisinage ou pathologies mentales). Dans ce cas de figure, le maintien dans les lieux des familles devient très problématique. Nécessité pour les conseillers sociaux des bailleurs d’avoir une approche adaptée Diagnostic spécifique souvent réalisé en binôme avec le travailleur social de secteur en charge du dossier et l’assistante sociale du CMP, des hôpitaux, des équipes dédiées psy. Signalements auprès du Procureur de la République ou directement auprès du Juge des tutelles (si on a l’adhésion du locataire ou de sa famille avec certificat du psychologue) Nécessité de construire des partenariats spécifiques et adaptés o Secteur psychiatrique o Associations personnes âgées, Police Nationale, I3P Dispositif partenarial spécifique Préfecture, Justice, Bailleur pour mettre en œuvre l’expulsion de dealers et de leurs familles. 34 Lexique CCAPEX : commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives DIHAL : Délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement DRIHL : Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement DREAL : Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement PDALHPD : Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées 35