Gayrimenkul Değerleme Esasları (PDF)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI 1  1. DEĞERLEMEYE GİRİŞ “Taşınmaz değerlerinin belirlenmesi, özel mülkiyet hakkının var olduğu gelişmiş ülkelerdeki bilim insanlarının yaklaşık bir asırdan beri üzerinde önemle durdukları, çözüm için kend...

GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI 1  1. DEĞERLEMEYE GİRİŞ “Taşınmaz değerlerinin belirlenmesi, özel mülkiyet hakkının var olduğu gelişmiş ülkelerdeki bilim insanlarının yaklaşık bir asırdan beri üzerinde önemle durdukları, çözüm için kendi ülke koşullarına göre çaba harcadıkları ve sürekli gelişen bir uğraşı alanıdır. Taşınmaz değerinin; objektif, doğru ve güvenli belirlenmes, taşınmaz sahiplerini, satıcılarını, alıcılarını ilgilendirdiği kadar, toplumsal ekonomi yönünden de büyük anlam ataşır. Taşınmazlar toplumsal servetin büyük bölümünü oluşturur ve herkes sahip olduğu taşınmazının doğru değerini bilmek ister. Değerleme Bilimi: – Gayrimenkul değerlemesi paranın ilk kullanıldığı tarihlerden bu yana medeniyetin gelişimine eşlik etmiş temel meslekler arasında sayılabilir. – Gayrimenkul değerlemesi uygulamalı bir ekonomi bilimi olarak genel kabul görmeye başlamıştır. – Gayrimenkul değerlemesini gayrimenkul ekonomisi, gayrimenkul hukuku ve gayrimenkul finansmanı bilimlerinin inceleme alanları açısından önem arz eden ve bu bilim dallarında yapılan çalışmalara katkı sunan ayrı bir bilim dalı olarak değerlendirmek mümkündür.” (Pirgaip, 2021). 2  2. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR A) Değerleme, Değerleme Uzmanlığı “Taşınmaz değerlemesi, bir taşınmazın, taşınmaza bağlı hakların, sorumlulukların ve kısıtlılıkların ya da bir taşınmaz projesinin değerleme günündeki tanımlı değerinin, bağımsız, yansız ve nesnel ölçütlere dayanarak kestirimidir. Gayrimenkul değerlemesi, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiridir. Değerleme, bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belirli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacıyla yapılan çalışmaya denir. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC), değerlemeyi (valuation/appraisal) bir varlık veya yükümlülüğün değerinin tespit edilme süreci olarak tanımlamaktadır. Değerleme hangi amaçlarla yapılabilir? – pazarın arz-talep eğilimlerinin, – gayrimenkulün alış-satış veya kira fiyatının, – finansal tablolarda yer alacak değerinin, – kamulaştırma bedelinin, – vergi değerinin ve – teminat değeri ile bunun ait olduğu borç tutarının tespiti amacıyla yapılıyor olabilir.” (Pirgaip, 3 2021).  A) Değerleme, Değerleme Uzmanlığı “Değerleme uzmanı, bir değerlemeyi tarafsız, yansız ve profesyonelce gerçekleştirmek için gerekli niteliklere, kabiliyete ve deneyime sahip bir kişi, bir grup kişi veya şirket olarak tanımlanmaktadır (UDS-Uluslararası değerleme standartları). Gayrimenkul değerleme uzmanı, “Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip olan gerçek kişi”. Değerleme uzmanları ayrıca söz konusu lisansı almaya hak kazandıkları tarihten itibaren üç ay içinde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’‘ne (TDUB) üyelik için gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdürler (TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ STATÜSÜ, madde:8). Değerleme uzmanının uzmanlık seviyesini belirleyecek temel nitelikler tarafsızlığı ve yetkinliğidir. Tarafsızlık: – Bir değerlemenin güvenilir olabilmesi için, bu değerlendirmelerin, tüm öznel etkenlerin süreç üzerindeki etkisini en düşük düzeye indirecek ve şeffaflığı teşvik edecek şekilde yapılmış olması önem arz etmektedir. – Değerleme sürecindeki değerlendirmelerin, yanlı analizlerin, görüşlerin ve sonuçların önlenebilmesini teminen, tarafsızca uygulanması gerekir. – Burada temel beklenti, elde edilen sonuçların önyargıdan arındırılmış olabilmesi için, değerleme sürecinde gerekli ölçüde tarafsızlığı sağlayabilmek amacıyla uygun denetimlerin ve usullerin mevcut olmasıdır. TDUB tarafından yayımlanmış bulunan “Meslek Kuralları” davranış kuralları çerçevesi için bir örnek teşkil eder (IVSC, 2017: UDS Çerçevesi 40.) (bkz. 7.2.3.2. Birlik Meslek Kuralları).”(Pirgaip, 2021) 4  Yetklinlik: » Değerleme uzmanının değerlemeyi tüm yönleriyle yürütebilecek gerekli tüm teknik nitelik, deneyim ve bilgiye sahip olmaması hâlinde, görevin bütünü içerisinde belirli bazı konularda uzman kişilerden yardım alması da mümkündür. » Ancak, bu durumda dahi değerleme uzmanının diğer uzman kişilerin çalışmalarını anlama, yorumlama ve değerlendirme konusunda gerekli teknik nitelik, deneyim ve bilgiye sahip olma sorumluluğu devam edecektir (IVSC, 2017: UDS Çerçevesi 50.). Neden değerleme uzmanına ihtiyaç var? – Her bir gayrimenkulün kendisini oluşturan özelliklerin de birbirinden farklı olması sebebiyle gayrimenkul değer tespitinin yapılması konusu da mesleki bir uzmanlık gerektirmektedir. 5  B) Değer, Fiyat, Maliyet Değer, “bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü, bir şeyin değdiği karşılık, kıymet” (TDK). Bu soyut büyüklük, genel olarak bir malın alım ya da satımı sırasındaki para karşılığı ederi, pahası anlamına gelen fiyatla ölçülür. Soru: Fiyat ve değer aynı şey mi? Fiyat (eder): Bir malın pazarda gerçekleşmiş para karşılığıdır. Bir mal veya hizmet için istenen, teklif edilen veya ödenen bedeldir. Değer: Bu mala uzman tarafından değerleme ilke ve yöntemleri uyarlanarak bulunan para karşılığıdır. 6  B) Değer, Fiyat, Maliyet Değer, değerleme çalışmasının sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama denir. Değer, belirli bir zamanda belirli bir mülk, mal veya hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi (paha). Değer, ilgili varlıktan ileride elde edilecek faydalara ilişkin beklentileri yansıtan ekonomik bir görüştür. Gayrimenkulün değeri, değerleme sürecinin sonunda parasal bir tutar olarak ifade edilen rakamdır. Fiyat kavramı ise, belirli bir anlaşma çerçevesinde belli bir alıcının ödemeyi, belli bir satıcının da satmayı kabul ettiği tutarı ifade eder. Fiyat değerin bir biçimi olması nedeniyle değerden sapabilir (Köktürk ve Köktürk, 2016). 7  Değer ile fayda ölçülür. Bir varlıktan ekonomik ömrü boyunca elde edilecek olan faydaların bugünkü değer toplamıdır. Fiyat ise bireyin ya da kurumun cebinden çıkandır, ödediğidir, bir bedeldir. Değer ve fiyat her zaman eşleşmez. Maliyet, bir mal veya hizmetin üretiminde katlanılan harcamaların toplam tutarını; bir başka deyişle, değişim fiyatından ziyade üretim değerini ifade eder. Bu nedenle de değerlemeyi gerçekleştirenlerin maliyet kavramını alıcı ve satıcı arasındaki değişim işlemine değil üretime ilişkin olarak kullandıkları görülür. 8  1) Gayrimenkul Gayrimenkul fiziki olarak arazi ve onun ayrılmaz parçalarıdır. Gayrimenkulün tarifinde aşağıdaki somut bileşenler bulunmaktadır (Appraisal Institute, 2004): – - Arazi, – - Ağaçlar ve mineraller gibi arazinin doğal olarak ayrılmaz parçaları, – - Binalar ve çevre düzenlemeleri gibi insanlar tarafından araziye bağlanmış şeyler ve mekanik ve elektrik tesisatı, kabinler ve asansörler gibi yerin altında veya üstünde bulunan tüm eklentiler. Hukuk penceresinden bakıldığında ise, gayrimenkul, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan maddi varlıklar olmalarına istinaden, Türk hukukunda son dönemde “taşınmaz” kavramıyla anılmaktadır. Bu kapsamda TMKn’nin 704. maddesi uyarınca; – (i) Arazi, – (ii) Tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, – (iii) Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz mülkiyetinin konuları kapsamında değerlendirilmektedir. Bu taşınmazlar aynı zamanda TMK’nın 998. maddesinde tapu siciline kaydedilecek taşınmazlar olarak belirlenmiştir. 9  (i) Arazi Arazi, toprak, iklim, topoğrafya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçası olup, üç boyutlu bir fiziki yapıya sahiptir (Reisoğlu, 1980). Hukuk dilinde ise arazi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçası olarak tanımlanmaktadır. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; bu mülkiyetin kapsamına yasal sınırlar saklı olmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar/madenler de dâhildir9. Bu anlamda, yeryüzünün üstünde veya altında yapılan inşaatlar gibi bütünleyici parçaları araziden bağımsız olarak tapu kütüğüne kaydedilemezler. Sınırları harita ve planla belirlenen yeryüzündeki arazi parçalarına parsel adı verilir ve her parsel tapu kütüğünde tek başına ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilir. Bu şekilde kaydedilen parseller bölünebilir, birleştirilebilir veya geometrik olarak biçimlendirilebilirler (Köktürk ve Köktürk, 2016). Şekil. Arazi Mülkiyeti ve Kapsamı 10 Her bir değerleme çalışmasında uzmanın iki temel görevi bulunmaktadır. Bunlar; (i) Taşınmaz veya şahsi mülkün tespit ve tanımı, (ii) Değerleme kapsamında olan mülkiyet haklarının tespitidir. 11  (ii) Tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar Bağımsız ve sürekli haklar, fiziki bir yapıya sahip olmayıp, sosyal ve ekonomik zorunluluklardan ötürü üstünde veya altında bulundukları arazinin mülkiyetinden ayrı olarak tapu kütüğüne kaydedilebilirler. Bu niteliği kazanabilen haklara esasında birer irtifak hakkı türü olan üst hakları ve kaynak hakları örnek olarak verilebilir. (iii) Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler Bağımsız bölümler ise, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine denir. Buna göre, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, depo vb. bölümleri bağımsız bölüm olarak nitelendirilebilir (Köktürk ve Köktürk, 2016, s. 234). Bu bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı ise kat mülkiyeti olarak tanımlanmaktadır. Bağımsız bölümler üzerine kat irtifakı da kurulabilmektedir. 12 13  2) Gayrimenkul Hakları 2.1. )MÜLKİYET HAKKI Gayrimenkul sahipliğinin verdiği en temel hak mülkiyet hakkıdır. Gayrimenkul mülkiyeti, gayrimenkulün fiziki niteliğinin de ötesinde gayrimenkule sahip olmaktan kaynaklanan hak ve faydaları ifade eden soyut bir kavramdır. Bir gayrimenkul üzerindeki mülkiyet haklarının toplamına haklar demeti denmektedir. Haklar demetinin içinde yer alan her bir hak (kiralama, satma, kullanma vb.) bağımsız bir şekilde değerlendirilebilir ve pazarda ticari işlemlere konu edilebilir (Appraisal Institute, 2004, s. 8). Bu çerçevede gayrimenkul mülkiyeti, sahiplikle ilgili tüm menfaatler, haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir nitelik taşıdığından bunların bir delili olarak fiziki gayrimenkulün haricinde bir tapu ile kanıtlanması gerekir. 14  Mülkiyet hakkı Türk hukukunda da gayrimenkul hukukunun merkezinde yer almaktadır. Mülkiyet hakkı her şeyden önce T.C. Anayasası’nın 35. maddesinde düzenlenen bireysel hak ve hürriyetlerden biridir. Aynı hükme göre ayrıca, mülkiyet hakkı, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir ve mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. Anılan hükümler doğrultusunda, TMKn de mülkiyet hakkını, bir şeye malik olan kimsenin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olması şeklinde kavramsallaştırmıştır. Bu anlamda, mülkiyet hakkı, hukuk terminolojisinde ayni hak olarak bilinen ve genellikle maddi eşya üzerine tesis edilen bir kurumdur. Ancak, TMKn ayni haklardan sadece mülkiyet haklarını değil, irtifak ve rehin hakları ile taşınmaz yükünden oluşan sınırlı ayni hakları da düzenlemektedir. TMKn’nin ayni hakları düzenlerken takip ettiği sistematik aşağıdaki gibidir (Köktürk ve Köktürk, 2016, s. 230): 15  Ayni Haklar Mülkiyet Sınırlı ayni hakları haklar Bağımsız Birlikte Kat irtifak rehin taşınmaz mülkiyet mülkiyet mülkiyeti hakları hakları yükü paylı taşınmaz intifa hakkı mülkiyet rehni elbirliği üst hakkı İpotek mülkiyeti oturma İpotekli hakkı borç senedi kaynak İrat senedi hakkı diğer haklar 16 MÜLKİYET HAKLARI TMKn’ye göre mülkiyet hakları (i) bütünleyici parçaları, (ii) doğal ürünleri ve (iii) eklentileri kapsamaktadır. “(i) Bütünleyici parçalar Bir gayrimenkulün sahibi, söz konusu gayrimenkulün yerel âdetlere göre temel unsuru olan ve gayrimenkul yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe kendisinden ayrılmasına olanak bulunmayan bütünleyici parçalarının da sahibidir19. (ii) Doğal ürünler Gayrimenkulün sahibi, ayrıca, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukuki ürünler ile gayrimenkulün özgülendiği amaca göre âdetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer tüm verimlerin (örneğin, kira gelirleri) de sahibidir. Bununla birlikte, intifa hakkı (bkz. 1.2.3.4. Sınırlı Ayni Hak Türleri / (a) İrtifak Hakları) süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir20. Ancak, intifa hakkı sahibinin, ürünlerden yararlanmanın olağan sınırlar içerisinde kalması bakımından bir özen borcu vardır; bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur21. Doğal ürünler gayrimenkulden ayrılıncaya kadar bütünleyici parça niteliğindedir22. (iii) Eklentiler Gayrimenkule ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe gayrimenkul sahibinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya fayda sağlaması için gayrimenkule sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme vb. biçimlerde gayrimenkule bağlı kılınan taşınır malları, bir başka deyişle, eklentileri de kapsar. Eklenti, gayrimenkulden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez23. Örneğin, bir bağımsız bölüm sahibi, söz konusu bağımsız bölüme sürekli olarak özgülenmiş kömürlük, su deposu, garaj, tuvalet vb. eklentilerin de sahibidir. Dolayısıyla, bağımsız bölümlerin devri durumunda eklentiler de devrolmuş sayılır. Gayrimenkul değerinin tespitinde mülkiyet haklarının kapsadığı bu üç unsurun da ayrı ayrı dikkate alınması önem arz etmektedir.” ((Pirgaip, 2021). 17 Mülkiyet Hakkının Türleri Gayrimenkul mülkiyeti (a) bağımsız mülkiyet, (b) birlikte mülkiyet ve (c) kat mülkiyeti şeklinde tesis edilebilmektedir. 1.) Bağımsız Mülkiyet Bağımsız mülkiyet, bir gayrimenkulün tek bir sahibinin bulunduğu durumlarda hak kazanılan mülkiyet türünü ifade eder. Tapu kütüğünde bu durum ilgili malikin karşısında “Tam” veya “1/1” ibareleriyle gösterilmektedir. 18  2.) Birlikte Mülkiyet “Birlikte mülkiyet (i) paylı (müşterek) mülkiyet ve (ii) elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyeti olarak iki başlık altında incelenebilmektedir. – (i) Paylı (müşterek) mülkiyet Paylı mülkiyette, birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir gayrimenkulün tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir26. Tapu kütüğünde bu durum ilgili malik bilgisinin karşısında “1/2”, “1/3” vb. ibareleriyle gösterilmektedir. Buna göre, tapu kaydında “Elbirliği no” bulunmamalı, malik hanesindeki paydaşların isim, soy isim ve baba adının hemen devamında her paydaşın payı ayrı ayrı kesirli olarak yazılı olmalıdır. Paylı mülkiyette her paydaş kendine ait payı rehin konusu yapabilir27. (ii) Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyeti Elbirliği mülkiyetinde, yasal sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır28. Bu mülkiyette paydaşların isim, soyisim ve baba adından sonra “Elbirliği no” var ise malikler elbirliği (iştirak) hâlinde maliktirler. Elbirliği mülkiyetinde ilgili gayrimenkul ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehin konusu yapabilir29.”(Pirgaip, 2021) 19  3.) Kat Mülkiyeti “Kat mülkiyetinin esasen TMKn’de değil, özel bir yasa olan KMKn ile düzenlenen bir mülkiyet türü olduğunun hatırlatılmasında fayda vardır. KMKn uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı kavramlarından bahsedilebilir. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulan bir mülkiyet hakkı olup, arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları (arsa payı) ve kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünündeki (ana gayrimenkul) ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir30. Bağımsız bölümde bağımsız mülkiyet hakkına sahip her kat maliki, aynı zamanda ana gayrimenkulün üzerinde yer aldığı arsanın da ortak malikidir. Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine31, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre de malik olurlar32. Kat irtifakı ise, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkını ifade etmekte33 olup, arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir34. Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, kat mülkiyetine resen veyahut arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile çevrilir35. Bu bağlamda, tapuda yapı ruhsatı alındığında kat irtifakı; yapı kullanma izni alındığında ise kat mülkiyeti kurulmaktadır. Dolayısıyla, kat irtifakının ana gayrimenkulün tamamlanmasını sağlamaya yönelik geçici bir irtifak türü olması nedeniyle, ana gayrimenkul tamamlanmadığı, bağımsız bölümler oluşmadığı ve kat mülkiyeti tesis edilmediği sürece mülkiyete ilişkin problemler devam edebilecektir (Köktürk ve Köktürk, 2016, s. 630).”(Pirgaip, 2021) 20 1.ders sonu