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FISCALITÉ GÉNÉRALE 1/ IMPÔT SUR LE REVENU ET SUR LES SOCIÉTÉS A/ Les revenus catégoriels: Les revenus d’un contribuable peuvent être imposés soit au niveau cédulaire, soit au niveau global, soit en combinant l...

FISCALITÉ GÉNÉRALE 1/ IMPÔT SUR LE REVENU ET SUR LES SOCIÉTÉS A/ Les revenus catégoriels: Les revenus d’un contribuable peuvent être imposés soit au niveau cédulaire, soit au niveau global, soit en combinant les 2 systèmes précédents, pour n’en conserver que les avantages. Il y a plusieurs types de revenus des particuliers. Le législateur distingue 8 catégories (dites également cédules): - Les traitements, salaires, pensions et rentes viagères - Les revenus foncier - Les revenus de capitaux mobilier - Les plus-values réalisées par les particuliers - Les béné ces non commerciaux (BNC): ex. Prof libérales - Les béné ces industriels ou commerciaux (BIC): LMNP (Loueur meublé non professionnel) - Les béné ces agricoles (BA) - Les rémunérations de certains dirigeant de société (art.62 du Code Général des Impôts) Les revenus catégoriels retenus par le CGI proviennent soit d’une activité professionnelle soit du patrimoine, soit des deux. Une classi cation de ces di érents revenus peut être opéré. Les revenus tirés d’une activité professionnelle: - Les traitements, salaires et pensions et rentes viagères Les revenus du patrimoine: - Les revenus foncier - Les revenus de capitaux mobiliers - Le plus-values réalisées par les particuliers Les revenus du patrimoine et issu d’une activité professionnelle - Les béné ces industriels ou commerciaux (BIC) - Les béné ces non commerciaux (BNC) - Les rémunérations de certains dirigeant de société A/ Les revenus tirés de l’activité professionnelle a/ Les traitements, salaires et pensions Sont imposables dans la catégorie « traitement et salaires » les sommes perçues par des personnes placé vis à vis de leur employeur, dans un état de subordination (ce qui suppose l’existence d’un contrat de travail écrit ou tacite, ou d’étroite dépendance vis à vis de leur employeur) fi fi fi fi fi fi ff  b/ Les rentes viagères Sont à déclarer: - Les rentes viagères à titre gratuit (cad sans contre-partie) perçu en vertu d’un contrat ou d’un testament. - Les rentes viagères à titre onéreux (ex. capital versé sur une assurance vie) II/ LES REVENUS DU PATRIMOINE a/ Les revenus fonciers Sont en principe imposable dans la catégorie des revenus fonciers (sous réserve de ne pas en être exonéré): - Les revenus réel qui proviennent d’immeuble donné en location nu, qu’il s’agisse de propriété bâti (construction xé au sol à perpétuel demeure et ayant l’aspect de véritable bâtiment ) ou non bâti (les étangs, le salines et marais salant, etc.) - Les revenus ctifs: des immeubles (locaux commerciaux nu) dont le propriétaire se reserve la jouissance (le montant du loyer que pourrait produire l’immeuble s’il était donné en location) relève également de cette catégorie les revenus accessoires à la location: il s’agit des revenus trouvant leur origine dans le droit de propriété ou l’usufruit Fiscalité: Si l’immeuble appartient à une personne physique , les revenus foncier sont imposables au nom du propriétaire. Si l’immeuble appartient à une société, les associés paieront en fonction de leur parts. Le revenu foncier imposable peut être déterminé de 2 façons di érentes: - Soit de manière réelle (régime réel d’imposition): le revenu net foncier est alors égal à la di érence entre le revenu perçu au cours de l’année d’imposition et le total des charges de la propriété réellement supporté au cours de la meme année. - Soit de manière forfaitaire (régime du micro-foncier): le revenu net foncier est ici égal à la di érence entre elle revenu perçu au cours de l’année d’imposition (revenu brut) et le total des charges de la propriété forfaitairement évaluer à 30% du revenu net déclaré. Aucune autre déduction ne peut être opéré sur le revenu brut b/ La scalité des revenus des capitaux immobiliers Principe: tout les revenus mobiliers (obligations, actions, parts sociales, etc.) perdues par les personnes physique domiciliés en France sont soumis à l’impôt sur le revenu. Exception: Certains revenus sont exonéré en vertu d’une disposition express de la loi Les livrets de l’épargne réglementé suivant sont totalement exonéré d’impôts et de cotisations sociales: - Le livret A - Le livret de développement durable et solidaire (LDDS) - Le livret d’épargne populaire (LEP) qui est soumis aux conditions de ressource - Le livret jeune Depuis le 1er janvier 2018, lors de leur versement, les revenus mobiliers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU). Son taux est sauf exception de 12,8% auquel s’ajoute les prélèvement sociaux au taux de 17,2%: Contribution social généralisé (CSG), Contribution au remboursement de la dette social (CRDS) pour un total de 30%. Les contribuables peuvent demander à être dispensé du prélèvement forfaitaire si le revenu scal de référence de leur foyer scal est inférieur à certaines limites. ff ff fi fi fi fi ff fi  c/ Les plus-values réalisées par les particuliers Dé nition: La session des éléments du patrimoine d’un particulier (immeuble, meuble, métaux précieux, bijoux, objets d’art, de collection ou d’antiquité, valeurs mobilières) engendre des gains ou des pertes relevant du régime des plus ou moins-values privée. Quels sont les biens exonéré de l’impôt sur les plus-values immobilière ? - La RP (Résidence principale) - MH (Monument Historique visitable) - Les donations Pour déterminer la plus-value imposable, deux calculs sont nécessaires: 1- Plus-value brut = Prix de cession - prix de reviens 2- Plus-value imposable = plus-value brut - abatement S’agissant de plus-value sur les biens meuble: - Les biens imposables sont des biens meubles et des droits portant sur des biens meubles (chevaux de course, bateau de plaisance, vins, etc.) La plus-value taxable est déterminée selon les mêmes principe que pour les plus-values immobilières, toutefois avec quelques di érences: - La plus-value réalisée est taxée au taux de 19% auquel s’ajoute les prélèvement sociaux (17,2%): soit un total de 36,2% S’agissant de plus-value de cession: - Métaux précieux, bijoux, objets d’art, de collection ou d’antiquité: la scalité est de 6% III/ REVENU DU PATRIMOINE ET ISSU D’UNE ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE a/ Les béné ces industriels ou commerciaux (BIC) Les dispositions relatifs aux BIC sont codi és aux art.34 et suivant du CGI; Sont imposé dans cette catégorie: - les béné ces réalisés par les personnes physiques dans le cadre d’une exploitation individuelle (il n’y a pas de société) - Les béné ces réalisés par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés et dont l’activité est commerciale b/ Les béné ces non commerciaux (BNC) Qu’appelle t-on les BNC ? Les dispositions concernant les BNC sont codi ée aux art.92 et 63 et suivant du CGI. Seront imposé aux titres des BNC, les revenus ne relevant d’aucune autre catégorie « les BNC sont alors une catégorie d’accueil » c/ Les béné ces agricoles (BA) Sont scalement quali és de béné ces agricoles: - Les revenus que l’exploitation de biens ruraux procure au propriétaire exploitant leur terre en faire-valoir direct, ou bien au fermier ou métayer B/ L’impôt sur le revenu et l’impôt sur les société 1/ L’impôt sur le revenu fi fi fi fi fi fi fi fi fi ff fi fi fi Il résulte des dispositions de l’art.6-1 du CGI que chaque contribuable est imposable l’impôt sur le revenu sur l’ensemble des revenus des membres du foyer scal, celui-ci pouvant être composé d’une seul personne (célibataire, veuf, divorcé ou séparé sans personne à charge) ou par des personnes uni par les liens du mariage ou par un contrat de pacs, avec ou sans enfants ou autre personne à charge. Le barème de l’impôt sur le revenu sert au calcul de l’impôt. Il comporte plusieurs tranche chacune ayant un taux d’imposition di érent (IR 2024): - Jusqu’à 11 294 €= 0% - De 11 295€ à 28 797€ = 11% - De 28 798€ à 82 341 = 30% - De 82 342€ à 177 106€ = 41% - Plus de 177 107 = 45% 2/ Impôt sur les société (IS) L’article 206-1 du CGI dispose, que sont soumise à l’impôt sur les société quels que soit leur objets: - Les Sociétés Anonyme (SA) - Le société à commandite par actions - Les société à responsabilité limité (SARL) - Les sociétés coopératives Depuis 2022, le taux de l’impôt sur les société est xé à 15% sur les premiers 42 500€ de résultat. Au delà, pour toute les entreprises le taux est de 25%. Fiscalité: Déduction, réduction et crédit d’impôt 1/ Revenu déclarer: Quotient familiale = revenu net imposable x nombre de parts scales imposables Le résultat ainsi obtenu est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Célibataire ou divorcé = 1 part Couple marié = 2 parts Couple marié avec 1 enfant = 2.5 parts Couple marié avec 2 enfants = 3 parts Couple marié avec 3 enfants = 4 parts 2/ Réduction d’impôts La réduction d’impôt est impliqué sur l’impôt dû. Dans le cas où le montant de réduction d’impôt est supérieur au montant d’impôt il ne peut y avoir de remboursement. Il existe de nombreuses réductions d’impôts sur le revenu lié a des investissements immobiliers (Pinel, Denormandie, Malraux), a des investissements forestier, à des frais de scolarité, à des dons, etc. Principes Généraux: Ordre d’imputation, conditions de prises en compte Les dépenses susceptible d’ouvrir droit à une réduction doivent réunir les conditions suivantes: - Etre expressément prévu par la loi - Ne pas avoir été retenu pour la détermination des revenus nets catégoriels: les charges qui ont déjà été retenues pour la détermination des revenus des di érentes catégories (revenus fonciers, BIC, traitements et salaires, etc.) ne peuvent être déduites du revenu global. Une telle réduction constituerai en e et un double avantage. Les réductions d’impôts sont en principe réservé aux personnes scalement domicilié en France.` ff fi ff fi fi fi ff 3/ La déduction d’impôts Une déduction est une somme qui est retirée du revenu imposable. Exemple: Vous avez un revenu de 100k et une déduction scal de 10k, vous serez imposable sur 90k La déduction est e ectuée sur votre revenu global comme par ex, un emploi à domicile, une pension alimentaire versée aux enfants 4/ Crédit d’impôt La réduction d’impôts vient réduire l’impôt calculé selon le barème progressif Les réductions d’impôts s’impute sur l’impôt avant d’éventuel crédit d’impôt. Cela ne donne pas lieu à un remboursement Dans le cas du crédit d’impôt, il est également réduit de l’impôt calculé. Le crédit d’impôt pour frais de garde de jeunes enfants: - La garde d’enfants, les dépenses sont limités à 3 500€ par enfants gardés - Le soutien scolaire - La préparation de repas à domicile - La collecte et livraison de linge repassé L’aide à la mobilité des personnes ayant des di cultés de déplacement Contrairement à la réduction d’impôts, si le crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt dû le surplus donne lieu a remboursement par la direction générale des nances publiques LA LOI PINEL PINEL MÉTROPOLE - OUTRE MER - DENORMANDIE - PINEL + Le dispositif Pinel est une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif. Le logement doit être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement ou faire l’objet de travaux (Pinel, Denormandie), dans certaines zones géographique en métropole, entre le le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Le contribuable doit respecter d’autres conditions liées à la mise en location du bien et à l’investissement lui-même. DÉFINITIONS Introduit par la loi de nance de 2015, ce dispositif a remplacer la réduction Du ot. Le ministère de la cohésion des territoires à mis en place une carte des communes éligibles ainsi qu’un outil de simulation et de calcul. Le dispositif Pinel comporte plusieurs volets: - Pinel Métropole, Pinel Outre-Mer (depuis le 1er sept. 2014) - Pinel Denormandie (depuis le 1er janvier 2019, pour des travaux de rénovations) - Pinel Expérimental (depuis le 1er avril 2020, en Bretagne) - Pinel recentré (depuis le 1er janvier 2021, sur les bâtiments d’habitation collectif) - Pinel + (depuis le 1er janvier 2023, le maintient des taux de réduction conditionné à des normes environnementales) Ainsi le Pinel + dé ni des conditions supplémentaires pour atteindre 21% du prix d’acquisition en réduction d’impot sur 12 ans. Dès 2023, le Pinel classique a été raboté à 17,5% sur 12 ans et passé à 14% en 2024. La durée d’engagement xée sur option du contribuable a 6 ans avec prorogation possible permettant au maximum un engagement de 12 ans. ff fi fi fi ffi fi fi fl  Les professionnels commercialisant ces investissements dé scalisant doivent sous peine d’être redevable d’une amende d’un montant maximum de 100 000€, informer leurs clients sur: - les risques et les caractéristiques inhérent à l’investissement (montant du loyer, potentiel locatif, condition du régime scal de faveur, etc.) - Des conséquences du non-respect des engagements de location En tout état de cause, les clients doivent êtres en mesure de « raisonnablement comprendre les risques a érents à l’investissement » 1/CONTRIBUABLES CONCERNÉS ET TERRITORIALITÉ Pour pouvoir béné cier de la réduction d’impôts, l’investisseur doit être inpérativement une personne non soumise à l’IS et domiciliée scalement en France. A/ 3 MODES DE DÉTENTIONS Pour être éligible à l’avantage scal, l’investissement peut se réaliser soit: - En direct: Les biens immobiliers détenus directement par le contribuable, personne physique, sont éligibles à la réduction Pinel si les revenus provenant de la location sont imposés à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. La réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré - Par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les société (SCI) - Par la souscription de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI scale) 2/ MODE D’ACQUISITION Pour être éligible à la réduction, le logement doit être acquis à titre onéreux. L’acquisition à titre gratuit n’ouvre pas droit à l’avantagea scal (héritage) 3/LOGEMENT ÉLIGIBLE, DATE D’ACQUISITION, DATE D’ACHÈVEMENT a/ Principes Les investissements éligibles au dispositif Pinel sont les immeubles à usage d’habitation. Cas particulier: Les locaux à usages mixtes peuvent ouvrir à l’avantage scal à conditions que les 3 cas au moins de leur super cie soit a ecté à l’habitation. Dans ce cas le béné ce de la mesure ne conserve que la partie a ectée à à l’usage d’habitation a/ Dé nition de la date d’achèvement Pour dé nir la notion d’achèvement et son mode de preuves, l’administration scale renvoie à sa doctrine relative à l’exonération de la taxe foncière de 2 ans pour les immeubles neufs. c/ Logements neufs -Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelques formes que ce soit. - Il est également admis de considérer comme neuf pour l’application de la réduction d’impôts, les appartements témoins d’un programme immobilier - La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat (notaire) 4/ VENTE EN VEFA a/ Dé nition: Dé nition : La Vente en Etat Futur d'Achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfert immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions fi fi fi fi ff fi fi ff fi fi ff fi fi fi fi fi fi fi  existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécutions. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. b/ Date d’achèvement L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition. c/ Logement réhabilité La réduction Pinel s’applique aux acquisitions de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence et qui font l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. L’avantage Pinel s’applique lorsque le contribuable acquière un local a ecté à un usage autre que l’habitation qu’il transforme à usage d’habitation 5/ LOCALISATION DU LOGEMENT: ZONAGE Pour béné cier du dispositif, le logement doit être situé dans une commune éligible. Depuis le 1er janvier 2018, les zones géographiques éligibles au dispositif: - Celles qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’o re et la demande de logements: zone A, A bis , B1 - Les zones b2 et C sont exclues du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018. - Certaines communes ou parties de communes des zones B2 ou C sont éligibles à la réduction Pinel dans le cadre du dispositif d’expérimentation, de la décentralisation « Pinel Bretagne » - Celles qui sont couvertes par un contrat de redynamisation de sites de défense (départ de caserne, site militaire abandonné, etc.) Visionner l’émission sur YouTube « Les Robien de la colère » 6/ NIVEAU DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DU LOGEMENT L’éligibilité du bien au dispositif Pinel est subordonné au respect de conditions relatives à la réglementation thermique du bien, dite « éco-conditionalité » Une nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs RE 2020 a remplacé progressivement l’ancienne réglementation RT 2012 à compter du 1er janvier 2022. Les constructions neuves devront répondre à 5 exigences: - L’optimisation de la conception énergétique du bâti indépendamment des systèmes énergétiques mis en oeuvres - La limitation de la consommation d’énergie primaire - La limitation de l’impact sur le changement climatique associée à ses consommation - La limitation de l’impact des composants du bâtiment sur le changement climatique - Les limitations des situations d’inconfort dans le bâtiment en période estivales 1er concerné, les bâtiments d’habitation qui feront l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable à compter du 1er janvier 2022 devront satisfaire a ses exigences. a/ Construction neuve L’éco-conditionalité s’applique aux logements: - acquis neufs - En l’état futur d’achèvement (VEFA) b/ Niveau de performance énergétique pour béné cier d’un label - Haute Performance Énergétique « HPE rénovation 2009 » - Bâtiment Basse Consommation Énergétique Rénovation (BBC rénovation 2009) fi fi ff ff  7/ Engagement de location, engagement de conservation Pour béné cier de l’avantage Pinel, le propriétaire du bien doit prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale. L’engagement de location doit être pris: - Un engagement initial: 6 ou 9 ans - Un engagement prorogé de 2x3 ans si l’engagement initial était de 6 ans et de 3 ans non renouvelable si l’engagement était de 9 ans. La durée maximum est donc de 12 ans dans tout les cas 8/ Conditions générale de la location A/ L’a ectation du logement à usage de résidence principale doit être fait: - A la signature du bail - Pendant toute la durée de l’engagement de location Le non-respect de cette condition durant l’engagement de location entraine la reprise de l’avantage L’investisseur à la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant B/ Délai de mise en location Pour être éligible à la réduction, le logement doit être mis en location dans les 12 mois qui suive la date de livraison Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être loué de manière e ective et continue. En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location. L’administration scale admet une certaine période de vacances sans remise en cause de l’avantage scal, sous réserve de l’accomplissement des diligences nécessaire à sa remise en location « insertion d’annonce, recours à une agence immobilière et que les conditions d émise à la location ne soit pas dissuasive » L’administration limite la tolérance à un délai de 12 mois maximum. Pour béné cier du dispositif Pinel La réduction n’est pas reportable. Les obligations déclaratives doivent être remplies dès la première année, au titre de laquelle il béné cie de la réduction, à défaut l’administration peut refuser le béné ce de l’avantage au contribuable. Pour béné cier du dispositif, le contribuable doit joindre à sa déclaration, une déclaration 2044EB ou une note qui doit contenir les éléments suivants: - l’identité et l’adresse du contribuable - l’adresse du logement, - La date d’acquisition, - La date d’achèvement des travaux - La date de première mis une location - La surface à prendre en compte pour l’appréciation des loyers - Le montant du loyer mensuel HC - L’engagment de louer nu à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans selon l’option choisie. - La copie du bail - La copie de l’avis d’imposition du locataire de l’avant dernière année précédent celle de la signature des contrats de location fi ff fi fi fi fi fi fi ff  - Une attestation notarié de propriété - Une copie de déclaration d’achèvement des travaux - Une pièce attestant de sa réception en mairie Chapitre 4: IFI, Droit de succession, o ce du juge scal A/ IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE L’IFI est un import annuel dont les conditions d’assujettissement s’apprécie au 1er janvier de chaque année d’imposition. L’IFI est du par les personnes physiques ayant leur domicile scal en France, à raison de tout les biens qu’il soit situé sur le territoire national ou en dehors. Il est du à partir de 1 300 000€ Bien imposable: Sont soumis à imposition l’ensemble des biens immobiliers: (Immeubles bâtis quelque soit leur a ectation, propriété non bâtie de toute nature quelque soit leur a ectation) Droit immobilier (droit démembré, servitude, etc.) Appartenant aux personnes imposable ainsi qu’aux personnes mineurs lorsqu’elles ont l’administration légale de leurs biens. Actifs exonérés: les art.975 et 976 du CGI exonèrent d’IFI sous conditions les actifs immobiliers a ectés à certaines activités et qui peuvent, en partie pou en totalité, être regardé comme des actifs professionnels Assiette de l’impôt: Valeur nette = valeur vénale des biens - dettes La valeur vénale des biens est déterminée au 1er janvier de chaque année, cette valeur est à déclarer par le contribuable Un abattement de 30% est e ectué sur la valeur vénale réel de l’immeuble lorsque celui ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire Les dettes grevant le patrimoine du contribuable sont admises en déduction selon les memes règles qu’en matière de droit de succession Sont notamment admise: - Les dettes envers les prestataires de services ou entrepreneur de travaux - Le capital restant du et les interêts échus et courus des emprunts grevant le patrimoine - Les dépenses de réparation et d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Les dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition - Certaines réductions d’impot sont admises comme la réduction pour dons à certains organismes Dans la limite d’un plafond global de 50K par an et par foyer scal, le redevable peut déduire 75% du montant de ses dons au pro t d’organismes d’intérêt général (établissement de recherche, d’enseignement supérieur ou artistique, de fondations reconnue d’utilité publique) ff ff ff fi ff ffi fi fi fi  Plusieurs mécanismes peuvent diminuer le montant de l’IFI la possibilité de donation temporaire d’usufruit: la nu propriété d’un bien ne se porte pas à l’actif de l’IFI. L’usufruitier en e et s’il est redevable de cet impôt doit le déclarer dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété En n, il est possible d’investir sur la nu propriété d’un bien immobilier (clé en main). Le principe consiste a acheter la nu propriété d’un ou plusieurs appartements, un bailleur institutionnel acquérant pour sa part un usufruit temporaire, généralement d’une durée comprise entre 15 et 20 ans. Les fonds a ectés au projet sont alors sortis de l’actif IFI de l’investisseur. Les personnes imposables au 1er janvier de l’année d’imposition doivent souscrire chaque année au plus tard à la date de déclaration de revenus, une déclaration annuelle sur une formule fournie par l’administration dès lors que leur patrimoine net imposable est égal ou supérieur à 1300000€ B/ DROIT DE SUCCESSION Introduction: L’enregistrement est une formalité administrative qui consiste a déclarer et à mentionner ou analyser un acte juridique ou une mutation sur un registre publique. La déclaration, e ectuée auprès de services des impôts donne lieu au paiement d’un droit: le droit d’enregistrement ou droit de mutation (à titre gratuit ou onéreux) La formule de l’enregistrement à un but scal (perception d’un droit) et des conséquence juridique: elle constate l’existence sous seing privé enregistré, elle lui donne date certaine et elle peut, dans certains cas être une condition de validité des dates juridiques (ex: promesse unilatérale de vente d’immeuble ou vente de fond de commerce). Le droit d’enregistrement est donc à la fois une formalité et un mot xe ou proportionnel. Les droits d’enregistrement se rencontrent principalement lors: - Du partage de biens - De la vente de fond de commerce et d’opération dites assimilées - De la vente d’immeuble - De la création d’une société, de sa vie sociale et de la cession de ses parts - De donation - De succesion LE CAS DES DROITS DE SUCCESSION Les transmissions à cause de mort (succession) donne lieu à prélèvement de droit d’enregistrement (droit de succession) calculé à partir de la déclaration de succession faite par les héritiers selon des modalités qui varient en fonction du degré de parenté entre le défunt et ses héritiers La liquidation des droits se fait en 3 étapes 1) Application d’abattement sur la part de chaque héritier (ex: un abattement de 100K si pas utilisé dans les 15 ans) est pratiqué avant le calcul de l’impot sur la part de chaque héritier en ligne direct cad les ascendants et enfants vivants 2) Application d’un barème progressif (en fonction de la qualité de l’héritier 3) Eventuellement, réduction des droits pour les héritiers fi ff fi fi ff ff  Ces 3 opérations sont e ectuées selon des règles qui varient en fonction du degré de parenté entre le défunt et les héritiers Les héritiers en ligne direct: Il est fait application d’un barème progressif (par enfant) Part taxable: - N’excédant pas 8.072€: 5% - Comprise entre 8.072 et 12.109€: 10% - Comprise entre 12.109 et 15.932€: 15% - Comprise entre 15.932 et 552.324€: 20% - Comprise entre 552.324 et 902.838€: 30% - Comprise entre 902.838 et 1 805 677€: 40% - Supérieur à 1 805 677€: 45% Les frères et soeurs - N’excédant pas 24.430€: 35% - Supérieur à 24.430€: 45% Les parents au 4ème degré inclus: - Taux unique de 55% Les autres héritiers -> taux unique 60% Pour les successions ouvertes depuis le 22 aout 2007, les époux et partenaires d’un pacse sont énxonérés totalement de droits de succession Une exonération totale est accordée aux frères et soeurs célibataires, veufs, divorcés ou séparés de corps, âgé plus de 50 ans ou atteint d’une in rmité les mettant dans l’impossibilité de subvenir à leurs besoins et domicilier constamment avec le défunt depuis plus de 5 ans. Cette exonération s’applique à la part recueillie par chaque frère ou soeur du défunt. Rq: Les contrats d’assurance vie à hauteur d’assurance vie à hauteur de 152 500€ par béné ciaire et dont les primes ont été versé avant les 70 ans du souscripteur sont exonéré des droits de succession. Les primes versées après 70 ans sont soumises au droit de succession pour l’assurance vie, au delà de 30 500€ en tout et pour tout. C/ OFFICE DU JUGE Le juge compétent pour connaitre du contentieux des impositions de toutes nature est le « juge scal » En fonction de l’imposition (direct ou indirect) et de la contestation (contentieux de l’assiette ou contentieux du recouvrement) sera porté soit devant le tribunal administratif soit devant le tribunal judiciaire. Lorsque le juge judiciaire ou administratif agit devant le juge scal, il peut emprunter des voix et des procédures particulières qui ne lui sont pas ouverte comme juge de droit commun. Les juridiction administratives (tribunal administratif en première instance, connaissent principalement les impôts directs (impôts sur le revenu, impôt sur les société, impôts directs locaux et taxes assimilés) et des taxes sur le CA dont la TVA. Le juge administratif est ici juge de l’impôt. Les juridictions de l’ordre judiciaire (tribunal judiciaire en premier ressort) connaissent principalement des litiges relatifs au droit d’enregistrement, de timbres et à la publicité foncière, fi fi ff fi fi  de l’impôt sur la fortune immobilière et aux contributions indirectes. Le juge judiciaire est alors juge de l’impôt. Investir en immobilier dans des opérations de dé cit foncier 1) PRINCIPES QU’EST CE QUE LE DÉFICIT FONCIER ? La mis en location nu d’un bien permet au propriétaire de percevoir des loyers qui sont scalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les charges (taxe foncière, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux) sont supérieurs aux revenus locatifs, le contribuable constate un dé cit foncier. Ce dé cit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus) puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700€) et au delà de ce montant, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L’imputation sur les autres revenus fonciers permet de « gommer » des revenus imposables et donc d’obtenir une économie d’impôt sur le revenu mais aussi sur les prélèvements sociaux. 3 étapes: - acheter ou posséder un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovations - Réaliser des travaux de rénovation (seuls certains travaux sont déductibles) - Louer le logement nu et opter pour le régime réel d’imposition sur les revenus fonciers B/ POUR QUI ? Cet investissement peut être proposer à des personnes qui perçoivent des revenus fonciers fortement imposé (plus rarement pour des personnes sans revenus fonciers pré-existant) et qui souhaitent réduire l’imposition de leurs revenus fonciers sans pour autant vendre les biens qui leur procurent ces loyers. Il est indispensable que le propriétaire ai l’intention une fois les travaux terminés, de louer le bien nu et de soumettre les loyers qu’il reçoit au régime réel d’imposition des revenus fonciers. Il faut: - être résident scal français ou non - Etre une personne physique ou une société soumise à l’impôt sur le revenu - Avoir la possibilité de détenir des biens en indivision. Dans ce cas le bien indivis rénové permet au co-indivisaire de déduire le montant des travaux de leur revenu foncier (répartition selon la quote-part de détention du bien) C/ QUELS TRAVAUX ? Le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers certaines dépenses de travaux à condition: - Qu’il loue le bien nu dès que les travaux sont terminés - Qu’il opte pour le régime réel d’imposition (pas de micro-foncier) - Qu’il réalise des travaux d’entretient, de réparation, d’amélioration (les travaux réalisés par la copropriété sont également déductible selon leur nature) - Qu’ils déduisent les travaux l’année de leur paiement fi fi fi fi fi  Les travaux peuvent êtres menés par le propriétaire lui même, avec l’aide d’un architecte, d’une entreprise de rénovation ou par le promoteur qui commercialise cette opération immobilière optimisé au dé cit foncier. Remarque: Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductible des revenus fonciers. Lorsque le contribuable réalise des travaux de di érentes natures, il faut qu’il obtienne une facture distincte pour chaque nature de travaux (une facture pour les travaux de reconstruction et d’agrandissement non déductible et une facture pour les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien a n de pouvoir les déduire. 2) IMPOSITION DES REVENUS FONCIERS Option pour le régime réel Lorsque les revenus fonciers du foyer scal sont inférieur à 15 000€, il est indispensable que le contribuable opte pour le régime réel d’imposition pour pouvoir déclarer les charges qu’il a réellement acquitté (taxe foncière, prime d’assurance, etc.) et ainsi obtenir un dé cit foncier quand ses charges sont supérieurs aux loyers qu’il encaisse. Cette option est prise au moment d cela déclaration des revenus (déclaration des travaux payés) et s’applique pour 3 ans renouvelable. Si ces revenus fonciers brut annuels sont supérieur à 15 000€ le contribuable est soumis au régime réel sans avoir besoin d’en prendre l’option. 3) EFFET SUR LE REVENU FISCAL DE RÉFÉRENCE (RFR) Revenu net tout compris (les + et les -) la déduction des travaux sur les revenus foncier n’est pas plafonné. Les charges nancière (intérêts d’emprunt, etc) sont imputable sur les revenus fonciers exclusivement. Elle ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global. A/ Etapes d’imputation des travaux Un dé cit foncier est constaté lorsque les charges admises en déduction sont supérieur aux loyers encaissé. Imputations sur les loyers de l’année ou des dix années suivantes. Il n’y a pas de plafond d’imputation annuel, celle ci s’e ectue sans limitation. L’imputation est immédiatement acquise sans conditions même si le bien ayant généré le dé cit foncier est vendu, donné, démembré. Imputation sur le revenu global (de l’année du paiement des charges) Cette imputations limité à 10 700 € par an et par foyer scale B/ Dé cit issu de travaux de rénovation énergétiques Le dé cit issu de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E,F ou G à une classe de performance énergétique A,B,C Ou D est imputable sur le revenu globale à hauteur de 21 400 € pour 2023, 2024 et 2025. Plus-value immobilière en cas de revente A/ Principes La plus-value est déterminé selon les règles d’imposition de la plus-value immobilières des particuliers. Les travaux déjà pris en compte au titre de l’impôt sur le revenu, c’est à dire des revenus foncier et / ou du revenu global ne peuvent fi fi fi fi fi fi fi ff fi ff fi fi  B/ Dé cit foncier compatible avec la vente d’immeuble à rénové Certains pourraient être tenter par le régime de la vente d’immeuble à rénové (Vente d’Immeuble à Rénover) avantageux en cas de revente puisque les travaux sont à la fois déductible des revenus foncier et pris en compte dans le calcul de la plus-value (au titre du prix d’acquisition) cette fois-ci et non au titre de la majoration). Toute fois un contrat de vente d’immeuble à rénové nécessite 3 conditions cumulative : - Le bien vendu est un immeuble bâti destiné après travaux à un usage d’habitation ou professionnel - Le vendeur perçoit des somme de l’acquéreur avant la livraison des travaux. Le vendeur devant être celui qui réaliser les travaux (et non l’acquéreur) les opération des dé cits foncier sous le régime juridique de VIR sont rare 5/ IFI Les logements en cours de rénovation sont imposable à hauteur de leur valeur vénale (valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier, déterminé en fonction de l’etat d’avancement des travaux au premier janvier). En pratique il convient d’indiquer : - à l’actif le prix du foncier et les travaux réaliser au premier janvier - Au pasif, le montant du capital emprunter déjà décaisser donc à rembourser au premier janvier 6/ Point Pratique Le locataire peut-il être un enfant ou parent du propriétaire ? La seule restriction quant à la personne du locataire est qu’il ne soit pas rattaché au foyer scal du locataire bailleur. Pour déduire les charges (travaux et autres) il faudra que le loyer payer par l’enfant ou le parent locataire du logement, soit cohérent avec les prix du marché (comparaison avec d’autres biens) B/Critères d’investissement L’objectif d’un investissement immobilier locatif est de renforcer son patrimoine, l’avantage scal n’est pas su sant pour investir. Il faut être vigilant : - Sur le risque locatife en sélectionnant un logement dans un marché porteur ou l’o re locative est inférieure à la demande. Un investissement optimisé au dé cit foncier peut-être réalisé par l’investisseur lui-même (il achète le bien, fait réaliser les travaux, etc..) Peut on choisir ou non d’imputer le dé cit foncier ? Les charges (travaux, intérêts d’emprunts, etc.) sont déductible uniquement l’année de leur paiement. Cette déduction ne peut pas être di érée l’année suivante. Lorsque les charges déductibles génèrent un dé cit foncier, ce dé cit est reporté sur la déclaration d’impôt 2044, il est imputé automatiquement sans option possible sur le revenu global de l’année jusqu’à 10 700€ (hors dé cit provenant des intérêts d’emprunt) Le dé cit foncier au delà des 10 700€ (et les dé cits résultants des intérêts d’emprunt est directement imputé sur les revenus fonciers des années suivantes (dans la limite de 10 ans) Il n’est pas possible de stocker intentionnellement des dé cits foncier et de di érer leur imputation sur des revenus fonciers ultérieurs mis sur le revenu global. Qu’advient-il de l’imputation de 10 700€ sur le revenu global en l’absence de revenus ? Si le revenu global est inférieur à 10 700€ ou nul, la fraction de dé cit non imputé sur le revenu global est reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes au delà elle sera perdue. fi fi ffi ff fi fi fi fi fi fi fi fi ff ff fi fi fi  PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES Le dé cit foncier procure puisqu’il diminue le revenu imposable. Cependant cet avantage scal est une déduction ordinaire et n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches scales. Pas de limite d’investissement de montant maximum de travaux La loi Malraux: 1/Principes Le propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui e ectuent de travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, béné cie d’une réduction d’impôt si les revenus de la location de l’immeuble sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ces investissements rentrent dans le calcul de l’IFI. 2/Contribuables concernés Peuvent béné cier de la réduction d’impôts: - Personnes physiques de certaines sociétés à condition que ces personnes soient scalement domiciliés en France 3/ mode de détention d’immeuble L’investissement dans une opération de restauration immobilière du dispositif Malraux peut être réaliser : - En direct - Par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (Type SCI) - Par la souscription de part de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) A/ Détention en direct du bien en contribuable Ce sont des biens générant des revenus soumis au revenu foncier. Le personnes qui détiennent un droit démembrer sur l’immeuble ne peuvent pas béné cier de la réduction d’impôt. Le béné ce de la réduction d’impôt est donc réservé au contribuable qui sont titulaire de la pleine propriété de l’immeuble. Une exception a ce principe est néanmoins prévue, en cas de démembrement de propriété consécutif au décès de l’un des conjoints soumis à l’imposition commune. B/ Détention par une société non soumise à l’IS Peuvent notamment béné cier de la réduction d’impôt, les associés des sociétés civiles immobilières (SCI) semi transparente dont les revenus locatifs sont imposés entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers C/ La souscription de part de SCPI La réduction d’impôt s’applique également aux associés de SCPI sous certaines conditions. A/ A ectation de l’immeuble - Les immeubles bâtis a ectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux - Les immeubles bâtis qui n’étaient pas a ectés originellement à l’habitation mais qui sont a ectés à l’habitation après la réalisation des travaux ff ff fi fi fi ff fi fi fi ff fi fi ff fi  - Le immeubles professionnels qui n’ont pas été originellement a ectés à l’habitation, si les produits générés sont soumis aux revenus fonciers Lieux de situation de l’immeuble: - L’immeuble doit être situé dans un SPR (Site Patrimoniale Remarquable classé) - Soit être couvert par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé) - Soit être couvert par un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé) - Soit à défaut une DUP (faire l’objet d’une observation Déclaré d’Utilité Publique) C/ Nature de l’opération de restauration L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti 5) Durée minimale de location et de mise en location: La durée minimale de location exigée pour pouvoir béné cier du dispositif est de 9 ans. La mise en location doit prendre e et dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration. La location nu doit être à usage de résidence principale du locataire. Pour pouvoir béné cier de la réduction d’impôt, la location ne doit pas être consenti à un membre du foyer scal, à un ascendant ou un descendant du contribuable 6) Dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt A/ Dépenses de droit commun Les charges ouvrant droit a la réduction d’impôts sont limitativement énumérés par l’article 199 tervicie du CGI: - Les dépenses de répartitions et d’entretien - Les primes d’assurances - Les dépenses d’amélioration a érent à des locaux d’habitations, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement - Les dépenses d’amélioration a érentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés à protéger ces locaux des e ets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés. - Les impositions autres que celles incombants normalement à l’occupant perçu au pro t des collectivités locales - Les frais de gestion - Les frais d’adhésion à des Associations Foncières Urbaines (AFU) Le travaux réalisés sont éligible a la réduction des lors que ces travaux sont réalisés avec l’accord de l’ABF en conformité avec les prescriptions mentionnés dans la DUP ou dan sel PSMV approuvé. Il faut que ces travaux respectent certaines conditions: - La conservation du volume bâti existant d l’immeuble doit être conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur - Les travaux doivent êtres e ectues dans le volume bâti existant de cet immeuble travaux qui augmente la surface habitable mais n’augmente pas le volume bâti et n’en modi e pas les contours Les dépenses sont donc déductibles au titre d l’année au cours de laquelle le propriétaire les a e ectivement payées. La période d’éligibilité des dépenses est prolongée du délai durant lequel les travaux sont interrompus ou ralentis en cas de mise à jour de vestige archéologique ou en cas de force majeure (évènement exceptionnel imprévisible et extérieur) B/ Cas particuliers de la souscription de part de SCPI ff fi fi ff ff ff ff ff fi ff fi fi  Le fait générateur est constitué par la date de réalisation de la souscription 7) Réduction d’impôts Le taux de la réduction d’impôt est di érent selon le lieu de situation de l’immeuble faisant l’objet de la restauration - 22 % du montant des dépenses A/ Plafond Les dépenses sont retenue dans la limite de 400 00 € par immeubles Cette limite de 400 000 € est également une limite globale par contribuable et pour une période de 4 année consécutive. Exemple : Pour un budget de travaux de 300 000 € réparti équitablement sur deux ans soit 150 000 € par ans la réduction d’impôts est de 45 000 € par an B/ Imputation de la réduction d’impôt Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt du par le contribuable au cours de cette même année le solde peut être imputé au solde de l’impôt sur le revenu au titre des 3 années suivantes. C/ Plafonnement globale des niche scale La réduction d’impôt Malraux est exclu du champs d’application du plafonnement globale des niches scales D/ Non cumule pour la majoration du prix d’acquisition Au moment de la revente les dépenses de restauration ayant ouvert droit à réduction ne sont pas prises en compte pour le calcul de la plus-value 8) Autorisation spécial et suivi des travaux fi fi ff